REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli – Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula – Pola

Poslovni broj: Gž-62/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda i to:

Brune Frankovića, predsjednika vijeća, Biljane Pamić, člana vijeća i suca izvjestitelja i Roberta Fabrisa, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice GR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Hrvoju Vukadinu, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Vukadin i partneri j.t.d. sa sjedištem u [adresa], protiv tuženika JR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Petru Petroviću, odvjetniku iz Sesveta, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Sesvetama, Stalne služba u Vrbovcu poslovni broj P-411/2024-21 od 7. studenog 2025., na sjednici vijeća održanoj 13. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženika kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Sesvetama, Stalna služba u Vrbovcu, poslovni broj P-411/2024-21 od 7. studenog 2025. u pobijanom dijelu pod točkom I. i III. izreke.

II Odbijaju se zahtjevi tužiteljice i tuženika za naknadu troškova žalbenog postupka kao neosnovani.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom suda prvog stupnja suđeno je :

"I. Nalaže se tuženiku JR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] da tužiteljici GR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] isplati iznos od 20.000,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućom od 24.09.2024. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II. Odbija se tužiteljica sa zahtjevom za isplatu u odnosu na zatražene zakonske zatezne kamate na dosuđeni iznos glavnice od 20.000,00 eura od 15.10.2022. do 23.09.2024., kao s neosnovanim.

III. Nalaže se tuženiku da tužiteljici plati troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 3.333,96 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od donošenja presude pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

IV. Odbija se tužiteljica s preostalim zatraženim parničnim troškom, kao s neosnovanim."

2. Tu presudu pravodobnom i dopuštenom žalbom pobija tuženik zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st.1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11.

– pročišćeni tekst, 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. i 146/25. - dalje: ZPP) predlažući preinačiti prvostupanjsku presudu i tužbu odbaciti a podredno ukinuti pobijanu presudu i vratiti predmet prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

2.1. Prema odredbi čl. 365. st.1. ZPP ovaj je sud uzeo da tuženik žalbom pobija presudu u dijelu u kojem nije uspio u sporu dakle, u dijelu kojim je prihvaćen zahtjev tužiteljice pod točkama I. i III. izreke presude.

3. U odgovoru na žalbu tužiteljica je osporila žalbene navode tuženika te je predložila odbiti žalbu i potvrditi pobijanu presudu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Predmet postupka je zahtjev tužiteljice da joj tuženik isplati iznos od 20.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 24. rujna 2024. do isplate na ime dvostruke kapare pozivom na odredbu čl. 304. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 33/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23. – dalje ZOO), navodeći da je Predugovor o kupoprodaji nekretnine kojeg su stranke zaključile 14. listopada 2022. (dalje u tekstu:Predugovor) raskinut krivnjom tuženika budući da tuženik nije ispunio obvezu preuzetu člankom 2.2. Predugovora odnosno nije ishodio uporabnu dozvolu za nekretninu koja je imala biti predmet kupoprodaje, a ishođenje uporabnu dozvole je suglasno članku 2.2. ugovoreno kao uvjet za sklapanje konačnog kupoprodajnog ugovora.

6. Među strankama nije sporno da su tužiteljica kao kupac i tuženik kao prodavatelj dana 14. listopada 2022. zaključili Predugovor o kupoprodaji nekretnina opisanih kao k. č. [katastarska čestica] u naravi kuća i dvorište i k. č. [katastarska čestica] šuma, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te da je tužiteljica tuženiku na ime kapare isplatila iznos od 10.000,00 EUR kao dio ugovorene kupoprodajne cijene u visini od 210.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti uz primjenu fiksnog tečaja konverzije. Prema navodima žalbe nije sporno niti da je predmetni Predugovor raskinut izjavom tužiteljice upućenom tuženiku putem mobilne aplikacije Whatsapp s danom 11. lipnja 2024.

7. Prema sadržaju žalbe, sporno je da li je tuženik odgovoran za raskid Predugovora te posljedično ima li tužiteljica osnovano pravo zahtijevati povrat dvostruke kapare.

8. Odlučujući o osnovanosti zahtjeva tužiteljice prvostupanjski sud je polazeći od sadržaja Predugovora utvrdio;

- da je u članku 1. 2. Predugovora utvrđeno da za nekretninu koja je predmet kupoprodaje – kuću na kč. br. [katastarska čestica] nije priložena uporabna dozvola, te se prodavatelj obvezao što kraćem roku ishoditi uporabnu dozvolu za kuću izgrađenu na navedenoj zemljišnoj čestici, te izvršiti upis pozitivne zabilježbe, odnosno postojanje iste upisati u zemljišne knjige;

- da su u članku 2.2. stranke ugovorile da će pristupiti sklapanju konačnog kupoprodajnog ugovora odmah po odobrenju kredita kupcu od strane banke, a najkasnije u roku od 60 dana nakon što kupcu prodavatelj prezentira z.k. izvadak iz kojeg će biti vidljivo da je ishođena uporabna dozvola za predmetnu kuću, odnosno da je izbrisana zabilježba da za predmetnu kuću nije priložena uporabna dozvola;

- da su u članku 2.3. stranke ugovorile da se u slučaju raskida predugovora ili glavnog ugovora, odnosno odustanka od sklapanja glavnog ugovora, ugovara kapara kao odustatnina, te se primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima o gubitku kapare u slučaju odustanka kupca, odnosno povratu dvostrukog iznosa kapare u slučaju odustanka prodavatelja;

- da su člankom 2.4. stranke ugovorile da ukoliko se prije isplate ugovorene cijene u cijelosti utvrdi da nekretnina ima pravne nedostatke koji onemogućuju upis hipoteke u korist banke, a u svrhu realizacije stambenog kredita i/ili onemogućuju upis prava vlasništva u korist kupca prodavatelj se obvezuje vratiti kupcu cjelokupni iznos kapare, a predugovor, odnosno glavni ugovor smatrat će se raskinutim.

Nadalje, na temelju iskaza tužiteljice i tuženika, koji su o odlučnim činjenicama suglasno kazivali prvostupanjski sud je utvrdio;

- da je tuženik nakon sklapanja Predugovora, tužiteljici u njezinom suprugu višekratno obećavao da će ishoditi uporabnu dozvolu u kratkom roku;

- da je u ožujku 2023. izjavio da je dobio ponudu za legalizaciju objekta od arhitektonskog ureda iz Varaždina, ali da ju nije prihvatio zbog visine troška te je predlagao da taj trošak snose tužiteljica i njezin suprug, što oni nisu prihvatili;

- da tužiteljici nije bilo poznato da je tuženik tražio i druge ponude za legalizaciju objekta u svrhu ishođenja uporabne dozvole;

- da među strankama nije bio ugovoren rok u kojem uporabna dozvola mora biti ishođena, osim što je jasno da je njezino ishođenje preduvjet za realizaciju kupnje;

- da su, vidjevši da se u tom smislu ništa ne dešava, tužiteljica i njezin suprug pozvali tuženika da im vrati kaparu i da se sve na tome završi kako ne bi nitko bio oštećen te da je tuženik to odbio odgovorivši "kakvu kaparu" i da se vide na sudu;

- da tuženik nije pristao na vraćanje kapare navodeći da je većim dijelom potrošio novac od kapare te je dao predujam od 1.500,00 eura arhitektonskom studiju iz Varaždina;

- da je tuženik ipak, prije 5-6 mjeseci (travanj ili svibanj 2025.) angažirao arhitektonski ured u [adresa] kojima je dao avans za izradu projektne dokumentacije, a čija je ponuda iznosila 7.000,00 eura;

- da predmetni stambeni objekt još uvijek nema uporabne dozvole.

9. Na temelju takvih činjeničnih utvrđenja prvostupanjski sud zaključuje da tuženik svoju ugovornu obvezu o ishođenju uporabne dozvole za predmetnu nekretninu nije ispunio, kako u vrijeme zaključenja predmetnog predugovora, tako ni do danas, tako da tužiteljica više nije mogla zahtijevati ispunjenje ugovora kojoj bi cilj bilo stjecanje vlasništva predmetne nekretnine jer nije ugovorila s tuženikom da će kupiti predmetnu nekretninu s upisanom negativnom zabilježbom uporabne dozvole za stambeni objekt na toj nekretnini, dakle, da je tužiteljica dokazala da druga strana koja je primila kaparu odgovorna za neizvršenje ugovora, pa posljedično osnovano potražuje od tuženika vraćanje dvostruke kapare prema odredbi čl. 304 st. 2. ZOO sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od podnošenja tužbe, jer je tuženik tada postao nesavjesni stjecatelj.

10. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji joj je prethodio, nije utvrđeno da su počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP, a na koje povrede ovaj sud pazi po službenoj dužnosti prema odredbi čl. 365. st. 2. ZPP pa tako niti ona iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP, na koju u žalbi ukazuju tuženik. Naime, pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati, njena izreka je razumljiva i ne proturječi sama sebi ili razlozima presude. U presudi su, osim toga, navedeni jasni razlozi o odlučnim činjenicama o kojima ne postoji proturječnost između onog što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava ili zapisnika.

11. Suprotno žalbenim navodima, nije nađeno ni da bi pobijanom presudom bilo povrijeđeno pravo tuženika na obrazloženu sudsku odluku te da bi istom bile počinjene povrede Ustava Republike Hrvatske (''Narodne novine'', broj 56/90., 135/97., 113/00., 28/01., 76/10. i 5/14.), jer pobijana presuda nije arbitrarna, sud prvog stupnja se očitovao o svim istaknutim prigovorima i navodima tuženika koji su odlučni za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovoj pravnoj stvari, pa stoga nema niti povrede prava na pravično suđenje u smislu odredbe čl. 29. st. 1., u vezi s čl. 3., čl. 14. st. 2. i čl. 26. st. 1. Ustava Republike Hrvatske

12. Nije ostvaren ni žalbeni razlog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja jer je sporne odlučne činjenice sud prvog stupnja pravilno utvrdio i raspravio u smislu odredbe čl. 8. ZPP te je na isto pravilno primijenio materijalno pravo.

13. Naime, tuženik u pretežnom dijelu žalbe osporava činjenično stanje utvrđeno od strane suda prvog stupnja i zaključak prvostupanjskog suda da tuženik nije ispunio preuzetu ugovornu obvezu navodeći da rok za ishođenje uporabne dozvole nije bio ugovoren, a da ugovoreni stavak da će se uporabna dozvola ishoditi „što je moguće prije“, nije fiksan rok. Nadalje, navodi da je poduzeo sve radnje izrade projektne dokumentacije te da je u tijeku legalizacija i pribavljanje uporabne dozvole, dakle, da tuženik nije odbio ispunjenje obveze, već ju ispunjava, a nemogućnost bržeg postupka izdavanja uporabne dozvole nije okolnost u sferi odgovornosti tuženika jer se radi o upravnom postupku sa zakonom propisanim rokovima, ovisan o arhitektima, gradskom uredu i arhivima. Ističe kako, suprotno zaključku prvostupanjskog suda, tuženik nije svojom voljom ni ponašanjem doveo do raskida, već je raskid u cijelosti rezultat jednostrane odluke tužiteljice, koja se odlučila povući iz ugovornog odnosa iz razloga koji nisu u vezi s postupanjem tuženika, već isključivo s njezinim osobnim interesima i okolnostima.

14. Takvi žalbeni navodi tuženika kojima ocjeni prvostupanjskog suda suprotstavlja vlastitu ocjenu dokaza, a koji prema stajalištu ovog suda, nemaju podlogu u rezultatu dokaznog postupka, ne mogu dovesti u sumnju pravilnost i potpunost činjeničnog stanja utvrđenog od strane suda prvog stupnja.

15. Naime, nije sporno da ugovorne strane nisu odredile kalendarski rok u kojem će tuženik ishoditi uporabnu dozvolu i izvršiti upis pozitivne zabilježbe postojanja iste, već su ugovorile da će tuženik uporabnu dozvolu ishoditi „u što kraćem roku“, nakon čega će se sklopiti glavni ugovor. Međutim, u takvoj situaciji obveza tuženika nije bila vremenski neograničena, kako to smatra žalitelj, već ju je tuženik bio dužan ispuniti u razumnom roku, a koji se ocjenjuje prema okolnostima konkretnog slučaja te načelima savjesnosti i poštenja (čl. 4. i 9. ZOO).

16. Pri tome nije odlučno koliko traje sam upravni postupak izdavanja uporabne dozvole niti u kojoj mjeri njegovo trajanje ovisi o postupanju nadležnog tijela, budući da se odgovornost tuženika ocjenjuje prema tome je li pravodobno i s dužnom pažnjom poduzeo sve radnje koje su bile u njegovoj sferi utjecaja kako bi stvorio pretpostavke za izdavanje uporabne dozvole.

17. Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da su tužiteljica i tuženik nakon sklapanja Predugovora višekratno bili u kontaktu (osobno i telefonski) te da je tuženik cijelo vrijeme obećavao riješiti pitanje legalizacije objekta, ali unatoč tome, punih 19 mjeseci od sklapanja Predugovora, tuženik nije poduzeo nikakve korake u cilju izvršenja preuzete ugovorne obveze, osim što je zatražio ponudu od arhitektonskog ureda u Varaždinu koju zbog visoke cijene nije prihvatio, a o čemu je nesporno obavijestio tužiteljicu. Dakle, do raskida Predugovora 11. lipnja 2024. tuženik uopće nije niti angažirao arhitektonski ured za izradu projektne dokumentacije, koja je nesporno potrebna za daljnji postupak pred upravnim tijelom, pa su samim time neosnovani njegovi žalbeni navodi da je aktivno i ozbiljno nastojao ispuniti preuzete obveze.

18. Pri tome, okolnost da tužiteljica nije pristala snositi troškove ili dio troškova izrade arhitektonskog projekta ureda u Varaždinu kako je to predlagao tuženik, ne može se tumačiti na štetu tužiteljice, jer je upravo tuženik člankom 1.2. Predugovora preuzeo obvezu ishođenja uporabne dozvole i brisanje negativne zabilježbe, pa dakle i plaćanja svih obveza s tim u vezi, a odredbe ugovora primjenjuju se onako kako glase (čl. 319. st.1. ZOO).

19. Iako nije odlučno, s obzirom da je ugovor raskinut u lipnju 2024., navesti je da tuženik niti do donošenja prvostupanjske presude u studenome 2025. godine nije raspolagao s arhitektonskim projektom potrebnim za pokretanje postupka legalizacije i izdavanja uporabne dozvole. Stoga se tuženik ne može s uspjehom pozivati na okolnost da trajanje upravnog postupka nije bilo pod njegovom kontrolom, kada iz rezultata dokaznog postupka proizlazi da nije pravodobno izvršio ni one radnje koje su isključivo ovisile o njegovoj aktivnosti.

20. Uostalom, sam je tijekom postupka iskazao da mu se, nakon što je tužiteljica odustala od kupnje, „nije ni žurilo“ s ishođenjem uporabne dozvole, ali je ipak angažirao arhitektonski ured i to prema njegovoj izjavi sa ročišta od 25. rujna 2025. „prije 5,6 mjeseci“, dakle, u svakom slučaju tek nakon što ga je tužiteljica obavijestila da raskida predmetni Predugovor, a što dodatno potvrđuje pravilnost zaključka prvostupanjskog suda da je upravo tuženik odgovoran za okolnosti koje su dovele do raskida Predugovora budući da ugovornu obvezu nije izvršavao s potrebnom ažurnošću i nije postupao savjesno.

21. Nisu osnovani ni žalbeni navodi tuženika da je tužiteljica neopravdano odustala od sklapanja glavnog ugovora i „narušila ravnotežu ugovornih strana“. Naime, sama činjenica da je tužiteljica raskinula Predugovor ne znači da je ona neopravdano odustala te da odgovorna za njegov raskid. Naprotiv, iz utvrđenih činjenica proizlazi da je raskid bio izravna posljedica neispunjenja obveza tuženika koji ni nakon 19 mjeseci od sklapanja Predugovora nije poduzeo potrebne radnje radi ishođenja uporabne dozvole za kuću izgrađenu na predmetnoj zemljišnoj čestici, niti je izvršio upis pozitivne zabilježbe, iako se na to obvezao člankom 1.2. Predugovora. Stoga su neosnovani i daljnji žalbeni navodi da je tužiteljica raskinula ugovor „u trenutku kada je tuženik bio u punom procesu ispunjenja obveza i kada je objektivno bilo nužno pričekati dovršetak upravnog postupka“.

22. Odredbom čl. 304. ZOO st. 1. propisano je, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom, st. 2. propisano je, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare, a st. 3. toga članka propisano je, u svakom slučaju, kad druga strana zahtijeva ispunjenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja, dok je st. 4. toga članka propisano, sud može, u slučajevima iz st.1. i 2. ovoga članka, na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano veliku kaparu.

23. Kapara je po svojoj prirodi i obveznopravnim učincima sredstvo osiguranja ugovora. Iz sadržaja odredbe čl. 304. st. 1. i 2. ZOO slijedi da je za njenu primjenu nužna pretpostavka da je samo jedna od ugovornih strana odgovorna za neispunjenje ugovora.

23.1. U slučaju ako ni jedna od ugovornih strana nije odgovorna za neispunjenje ugovornih obveza, ili ako su obje ugovorne strane odgovorne za neispunjenje ugovornih obveza, pa je to dovelo do raskida ugovora, pravila kapare kao sredstva osiguranja ugovora (čl. 304. st.2. i 3. ZOO) se neće primijeniti. U tom slučaju se među strankama primjenjuju opća pravila o učincima raskida ugovora iz odredbe čl. 368. ZOO.

24. Imajući u vidu činjenicu, a kako je to ispravno utvrdio sud prvog stupnja obrazloženjem svoje presude, da je tužiteljica, odustala od sklapanja glavnog ugovora, ugovora o kupoprodaji nekretnine i u konačnici raskinula Predugovor, zbog razloga za koji je odgovoran tuženik, kao prodavatelj, to je u konkretnom slučaju pozivom na odredbu čl. 304. st. 2. ZOO ovlaštena od tuženika zahtijevati vraćanje primljene kapare u dvostrukom iznosu.

25. Stoga je prvostupanjski sud pravilno primijenio materijalno pravo kada je tuženika obvezao na vraćanje dvostrukog iznosa primljene kapare, kako to potražuje tužiteljica u iznosu od 20.000,00 EUR sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, kako je to pobliže opisano točkom I. izreke prvostupanjske presude.

26. Slijedom navedenog, kako je prvostupanjski sud na pravilno utvrđeno činjenično stanje, pravilno primijenio materijalno pravo i kako pri tome nije počinio one bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje je u žalbi ukazivao žalitelj, kao niti one na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti, valjalo je žalbu tuženika odbiti kao neosnovanu i na temelju odredbe čl. 368. st.1. ZPP potvrditi prvostupanjsku presudu pod točkom I. izreke uključujući i odluku o parničnom trošku pod točkom III. izreke, koju tuženik pobija bez navođenja konkretnih žalbenih razloga u kontekstu pobijanja odluke o glavnoj stvari jer ne pobija ni kriterij dosuđenja ni način obračuna niti visinu pojedinih troškova, a imajući pri tom u vidu da sukladno odredbi čl. 365. st. 2. ZPP drugostupanjski sud na pravilnost primijenjenog materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, ne pazi po službenoj dužnosti.

27. Zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka odbijen je pozivom na odredbu čl. 166. st. 1. ZPP u vezi s čl. 154. st.1. ZPP budući da sa žalbom nije uspio.

28. I zahtjev tužiteljice za naknadu troška odgovora na žalbu odbijen je kao neosnovan obzirom da podnošenje odgovora na žalbu tuženika nije bilo potrebno za vođenje parnice (čl. 155. ZPP).

Pula - Pola, 13. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća:

Bruno Franković