REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1116/2026-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Lenke Ćorić, predsjednika vijeća, Ivane Mlinarić, suca izvjestitelja i Gordana Zubaka, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika Grad Zadar, OIB: 09933651854, Zadar, Narodni trg 1, kojeg zastupa punomoćnica po zaposlenju EI, dipl. iur., protiv 1. tuženika-protutužitelja Jadera d.o.o., OIB: 66419560477, Zadar, E [adresa] i 2. tuženika Cidaris d.o.o., OIB: 09344022558, Zadar, Matije Gupca 2 a, koje zastupa punomoćnica Ana Vidov, odvjetnica u Odvjetničkom društvu Kotlar, Vidov i partneri d.o.o. u Zadru, radi predaje u posjed i isplate, odlučujući o žalbi tužitelja i tuženika protiv presude Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026., u sjednici vijeća održanoj 8. lipnja 2026.

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba prvo i drugotuženika kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026. u točki I. izreke.

r i j e š i o  j e

Ukida se presuda Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026. u točki II. izreke i rješenje Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026. u točki I. izreke i predmet u tom dijelu vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026. odlučeno je:

„I. Nalaže se tuženiku ad. 1. - protutužitelju JADERA d.o.o. Zadar, OIB: 66419560477 i tuženiku ad. 2. CIDARIS d.o.o. za ugostiteljstvo i trgovinu Zadar OIB: 09344022558 da tužitelju GRAD ZADAR, OIB: 09933651854, preda u posjed slobodnu od osoba i stvari nekretninu označenu kao kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], upisanu kao etaža E-2 poslovni prostor u prizemlju – ugostiteljski restoran Zadar koji se sastoji od ulaza površine 7,00 m2, sale površine 79,90 m2, kuhinje površine 28,90 m2, spremišta površine 8,50 m2, ulaza osoblja površine 6,00 m2, prostora osoblja površine 9,30 m2, spremišta površine 3,40 m2, rashladne komore površine 5,40 m2, muškog klozeta površine 2,80 m2 i ženskog klozeta površine 2,80 m2, sveukupne površine 154 m2 i sve obojano u elaboratu crvenom bojom sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude.

II. Dužan je tužitelj – protutuženik GRAD ZADAR , OIB:09933651854, Narodni trg 1, Zadar, isplatiti tuženiku ad. 1. - protutužitelju JADERA d.o.o., OIB:66419560477 Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35 iznos od 160.221,91 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na ovaj iznos teče od 16. ožujka 2018. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 31. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

III. Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika ad. 1. - protutužitelja JADERA d.o.o. Zadar u dijelu u kojem traži isplatu pripadajućih zakonskih zateznih kamata na dosuđeni iznos glavnog potraživanja od 160.221,91 euru za razdoblje od 29. kolovoza 2017. do 15. ožujka 2018.“

2. Rješenjem Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-42/2018-47 od 5. veljače 2026. odlučeno je:

„I. Nalaže se tužitelju - protutuženiku GRAD ZADAR, naknaditi tuženiku ad. 1.

–protutužitelju JADERA d.o.o. Zadar troškove parničnog postupka u iznosu od 16.014,50 eura, uvećano za zakonske zatezne kamate koje na taj iznos teku od 5. veljače 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Odbija se zahtjev tuženika ad. 1. – protutužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 6.105,00 eura, uvećano za pripadajuće zakonske zatezne kamate.“

3. Prvostupanjski sud je utvrdio da je tužitelj upisan kao vlasnik poslovnog prostora pobliže opisanog u točki I. izreke presude, da je prvotuženik bio u višegodišnjem zakupu poslovnog prostora i to na temelju rješenja Narodnog odbora Općine Zadar, a do 1992. godine na temelju ugovora o zakupu koji su sklopili tužitelj i prvotuženik, a da je prvotuženik poslovni prostor 2012. godine prepustio drugotuženiku, da niti prvotuženik niti drugotuženik nemaju pravnu osnovu za korištenje poslovnog prostora, a odbio je kao neosnovan i prigovor zadržaja prvotuženika i sukladno članku 161. stavku 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; dalje: ZV) i članku 162. stavku 1. ZV-a prihvatio tužbeni zahtjev i odlučio kao u točki I. izreke pobijane presude. Prvostupanjski sud je odbio prvotuženikov prigovor na zadržaj stvari uz obrazloženje da je prvotuženik nepošteni posjednik i kao takav nema pravo zadržati stvar sukladno članku 164. stavku 4. ZV-a. Prvostupanjski sud je, odlučujući o protutužbenom zahtjevu prvotuženika-protutužitelja za naknadu izvršenih ulaganja u sporni poslovni prostor utvrdio da se radi o zahtjevu za naknadu nužnih i korisnih troškova koje je izvršio pravni prednik protutužitelja obnovom i rekonstrukcijom objekta razorenog u Drugom svjetskom ratu. Iz provedenog dokaznog postupka, osobito nalaza i mišljenja građevinskog vještaka NI, kao i priloženih isprava prvostupanjski sud je utvrdio da je predmetni objekt nakon ratnih razaranja bio gotovo potpuno uništen, pri čemu su ostala sačuvana samo tri konstruktivna zida. Nadalje, da je pravni prednik prvotuženika izvršio rekonstrukciju objekta na temelju rješenja Narodnog odbora Općine Zadar iz 1961. godine, nakon čega je objekt priveden svrsi i korišten kao ugostiteljski prostor kao i da je prvotuženik u vrijeme izvođenja radova bio zakonit i savjestan posjednik predmetne nekretnine u smislu članka 70. stavka 1., članka 72. stavaka 1. i 2. te članka 38. stavaka 3. i 4. Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima („Službeni list SFRJ“ broj 6/80 i 36/90 te „Narodne novine“ broj 53/91 i 91/96; dalje: ZOVO). Nadalje, prvostupanjski sud je zaključio i da bi prvotuženik-protutužitelj imao pravo na naknadu korisnih troškova i prema članku 18. stavku 3. i članku 164. stavku 2. ZV-a. Na temelju nalaza i mišljenja vještaka NI prvostupanjski sud je utvrdio da u konkretnom slučaju nema nužnih troškova, već isključivo korisnih troškova nastalih rekonstrukcijom i obnovom objekta koji bez tih ulaganja ne bi mogao služiti svojoj namjeni, a prema nalazu i mišljenju proizlazi da korisni troškovi iznose 160.221,91 eura, izvršeni prije više od pedeset godina. Prvostupanjski sud je iznos od 160.221,91 eura dosudio prvotuženiku-protutužitelju sa zateznim kamatama. O troškovima postupka, prvostupanjski sud je odlučio sukladno uspjehu stranaka u postupku.

4. Protiv presude u točki II. i rješenja u točki I. izreke žalbu je podnio tužitelj-protutuženik zbog bitnih povreda odredbi parničnog postupka iz članka 354. stavaka 1. i 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj :

148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP). Predlaže preinačiti presudu i rješenje u pobijanom dijelu i odbiti protutužbeni zahtjev i naknaditi trošak postupka.

5. Protiv presude u točki I. izreke žalbu su podnijeli tuženici zbog bitne povrede odredbi parničnog postupka, pogrešno i nepostupno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Predlažu preinačiti presudu u točki I. izreke pobijane presude i odbiti tužbeni zahtjev na predaju u posjed ili presudu ukinuti u pobijanom dijelu i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

6. Tužitelj u odgovoru na žalbu osporava žalbene navode tuženika te predlaže njihovu žalbu odbiti kao neosnovanu.

7. Žalba tuženika nije osnovana, a žalba tužitelja je osnovana.

8. Presuda je ispitana na temelju odredbe članka 365. stavka 2. ZPP -a, u granicama u žalbi određenih razloga, pazeći pritom po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz odredbe članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava.

9. Predmet spora po tužbi je tužiteljev zahtjev kao vlasnika da mu tuženici, kao nepošteni posjednici, predaju poslovni prostor u Zadru, u naravi ugostiteljski objekt restoran Zadar, površine 154 m2, koji se nalazi na kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisan kao etaža E-2, slobodnog od osoba i stvari.

10. Predmet spora po protutužbi je zahtjev prvotuženika-protutužitelja na isplatu naknade za izvršena ulaganja kojim traži nužne i korisne troškove.

11. Prema odredbi članka 164. stavka 7. ZV-a pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova zastarijeva u roku od tri godine od dana predaje stvari. Prvostupanjski sud je prilikom odlučivanja o tužiteljevom prigovoru zastare utvrdio da predaja stvari tužitelju nije izvršena, stoga na temelju članka 164. stavka 7. ZV-a do zastare potraživanja provotuženika nije došlo. Kako u konkretnom slučaju nije došlo do predaje stvari pravilno je prvostupanjski sud zaključio da zahtjev prvotuženika-protutužitelja nije u zastari. Nadalje suprotno tužiteljevim žalbenim navodima ovaj sud nalazi da nepošteni posjednik ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova učinjenih za vrijeme dok je bio pošteni posjednik u smislu članka 164. stavka 2. ZV-a. Međutim osnovano tužitelj navodi da prvostupanjski sud nije obrazložio zašto je prvostupanjski sud priznao korisne troškove do 29. kolovoza 2017. ako je prethodno utvrdio da je posjed prvotuženika-protutužitelja nepošten od 1992. godine. Tome je za dodati da osnovano tužitelj navodi da je prijelaz provotuženika iz poštenog posjednika u nepoštenog posjednika valjalo jasno odrediti što je prvostupanjski sud prema stavu ovog suda propustio nedvojbeno utvrditi. Nadalje osnovano tužitelj navodi da prvostupanjski sud prilikom odlučivanja o visini naknade nije uzeo u obzir i koristi koje je prvotuženik imao za vrijeme dok je koristio poslovni prostor kao pošteni posjednik jer je i to valjalo uzeti u obzir prilikom određivanja naknade sukladno članku 164. stavku 5. ZV-a. Stoga se zaključak prvostupanjskog suda o visini protutužiteljeve tražbine ne može ispitati radi čega je odluka u tom dijelu zahvaćena bitnom povredom iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a

12. Suprotno žalbenim navodima prvo i drugotuženika ovaj sud nalazi da je prvostupanjski sud pravilno ocijenio osnovanim tužiteljev zahtjev na predaju u posjed poslovnog prostora na temelju članka 161. stavka 1. ZV-a i članka 162. stavka 1. ZV-a jer je tužitelj taj koji je upisan kao vlasnik predmetnog poslovnog prostora, a tuženici nisu dokazali da imaju pravnu osnovu na kojoj bi temeljili svoje pravo na posjed predmetnog poslovnog prostora. Prema utvrđenju prvostupanjskog suda prvotuženik je do 1992. godine bio u predmetnom poslovnom prostoru na temelju ugovora o zakupu sklopljenim s tužiteljem. Nadalje od 28. listopada 1996. na snagu je stupio Zakon o zakupu poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 91/96) kojim je u članku 6. propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i Grada Zagreba, te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežnom vlasništvu, daju u zakup putem javnog natječaja, a prema stavku 7. ništetni su ugovori sklopljeni protivno toj odredbi. Tim Zakonom u članku 35. stavku 1. propisano je da osobe iz članka. 6. stavka 1. Zakona moraju ugovore o zakupu sklopljene po odredbama ranijeg Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama bez prethodnog javnog natječaja uskladiti s odredbama ovog Zakona u roku od godine dana od dana njegovog stupanja na snagu (dakle, do 28. listopada 1997.), a ako to ne učine, ugovor se raskida po sili zakona. Tome je za dodati da se drugotuženik od 2012. godine nalazi u predmetnom poslovnom prostoru na temelju Ugovora, za kojeg prvostupanjski sud smatra da se najvjerojatnije radi o Ugovoru o zakupu sklopljen s prvotuženikom. Dakle kako tuženici nisu dokazali da predmetni poslovni prostor koriste sukladno pravnom poslu pravilno je prvostupanjski sud obvezao tuženike na predaju poslovnog prostora u smislu članka 161. ZV-a. Za zaključiti je da se tuženici bilo posredno ili neposredno koriste poslovnim prostorom u vlasništvu tužitelja dugi niz godina bez pravne osnove stoga su kao nepošteni posjednici dužni vratiti poslovni prostor tužitelju sukladno članku 165. stavku 1. ZV-a.

13. U odnosu na žalbene navode prvotuženika da je bio pošteni posjednik pa da s tog osnova ima pravo na naknadu izvršenog ulaganja u poslovni prostor kao i pravo zadržaja poslovnog prostora do isplate predmetnih ulaganja valja navesti da prema stavu ovog suda prvotuženik ima pravo prema tužitelju postaviti zahtjev za naknadu nužnih i korisnih troškova koji su nastali za vrijeme dok je prvotuženik bio pošteni posjednik kako je to pravilno utvrdio prvostupanjski sud. U odnosu na zadržaj poslovnog prostora ovaj sud nalazi da iz isprava u spisu proizlazi da je prvotuženik poslovni prostor koristio dugi niz godina, da je njime raspolagao na način da je predmetni poslovni prostor dao drugotuženiku na korištenje, stoga je odlučujući o zahtjevu prvotuženika na zadržaj valjalo uzeti u obzir i višestruke koristi koje je prvotuženik imao dugogodišnjim korištenjem tog poslovnog prostora bez pravne osnove, da je tužitelj jedinica lokalne samouprave i da bi joj se prihvaćanjem prigovora zadržaja i dalje uskraćivala mogućnost ostvarivanja prihoda i financiranja poslova iz svojeg djelokruga kojima se neposredno ostvaruju potrebe građana u smislu Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi („Narodne novine“ broj: 33/01, 66/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, 36/09, 150/11, 144/12, 19/13, 137/15, 123/17, 98/19 i 144/20) pa je valjalo s tog osnova odbiti zahtjev prvotuženika-protutužitelja na zadržaj poslovnog prostora.

14. Zahtjev posjednika za naknadu nužnih i korisnih troškova ulaganja u vlasnikovu stvar dospijevaju prema vlasniku u trenutku kad posjednik takav zahtjev suprotstavi vlasniku koji od njega zahtjeva vraćanje svoje stvari. Mjerodavne odredbe kojima se uređuje naknada korisnih i nužnih troškova u ovoj pravnoj stvari su odredbe članka 164. i članka 165. ZV-a. Povodom tužiteljevog zahtjeva za povrat stvari, tuženik može istaknuti protutužbeni zahtjev za naknadu troškova koje je imao u vezi sa stvari. Opseg naknade određen je u članku 164. stavcima 2 do 7. ZV-a što znači da vrijednost plodova i drugih koristi koje je imao od stvari odbit će se od troškova koje posjednik osnovano traži. Po svojoj pravnoj prirodi to je obveznopravni zahtjev koji se ostvaruje uz pretpostavke iz navedenih zakonskih odredbi. Nadalje odredbom članka 164. stavka 6. ZV-a propisano je da se troškovi, kao i vrijednost plodova, obračunavaju prema cijenama kad ih se nadoknađuje, dakle, po cijenama koje sud utvrđuje u vrijeme presuđenja, a slijedom toga bi i zatezne kamate valjalo tako odrediti.

15. Slijedom svega navedenog valjalo je na temelju članka 368. stavka 1. ZPP-a odlučiti kao u izreci presude, a na temelju članka 369. stavka 1. ZPP-a kao u izreci ovog rješenja. Odluku o trošku postupka valjalo je također ukinuti na temelju članka 166. stavka 3. ZPP-a.

16. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će uzeti u obzir navedeno u ukidnoj odluci i kod odlučivanja o naknadi korisnih troškova prvostupanjski sud bi trebao utvrditi od kada do kada je prvotuženik bio savjestan posjednik odnosno pošteni posjednik, nakon što utvrdi vrijeme u kojem je posjednik bio savjestan odnosno pošteni posjednik utvrditi korisne troškove nastale u tom vremenu, a nakon toga će odlučit o zahtjevu za naknadom korisnih troškova na način kako je to određeno u članku 164. stavcima 3. do 6. ZV-a i u tom smislu tražiti od sudskog vještaka razjašnjenja. U obrazloženju sud će posebno navesti i obrazložiti koje je činjenice utvrđivao, zašto i kako ih je utvrdio, koje je dokaze izvodio i kako ih je ocijenio, koje je odredbe materijalnog prava primijenio i novu odluku donijeti na način da ju je moguće ispitati.

Zagreb, 8. lipnja 2026.

Predsjednik vijeća

Lenka Ćorić