REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-2817/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, sutkinja Danijela Uzelac Ljubić, u pravnoj stvari tužitelja GRAD ZAGREB, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 61817894937, protiv tuženika P. PALIĆ d.o.o., Zagreb, Teslićka 21/1, OIB: 70138850459, kojeg zastupa punomoćnica Branka Mandić, odvjetnica u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-736/2024 od 1. travnja 2025., 8. lipnja 2026.

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovana tuženikova žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-736/2024 od 1. travnja 2025. u točkama I. i II. izreke.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zagrebu u cijelosti je održan na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Stanislave Galović u Zagrebu, poslovni broj UPP/OS-Ovrv-94/2021 od 2. veljače 2021. kojim je naloženo tuženiku da plati tužitelju u roku od osam dana iznos od 2.291,30 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućima na pojedinačne iznose glavnica od dana nakon dana dospijeća do isplate po stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima te naknadi trošak ovršnog postupka u iznosu od 190,79 eura sa zakonskim zateznim kamatama od 2. veljače 2021. do isplate po stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima (točka I. izreke), naloženo je tuženiku platiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 569,36 eura sa zakonskim zateznim kamatama od 1. travnja 2025. do isplate po stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima, u roku od petnaest dana (točka II. izreke), dok je odbijen kao neosnovan tužiteljev zahtjev u dijelu kojim zahtijeva isplatu parničnog troška u iznosu od 0,01 eura sa zakonskim zateznim kamatama od 1. travnja 2025. do isplate (točka III. izreke).

2. Protiv dijela presude sadržanog u točkama I. i II. izreke žalbu je podnio tuženik zbog pogrešne primjene materijalnog prava te bitnih povreda odredaba parničnog postupka, a osobito povrede iz čl. 354. st. 2. t. 11. Zakona o parničnom postupku.

2.1. U žalbi u bitnome navodi da sud svoj zaključak o valjanosti i raskidu spornog ugovora o zakupu s danom 19. srpnja 2022. temelji na sadržaju djelomičnog rješenja Gradskog ureda za opću upravu i imovinsko pravne poslove od 19. srpnja 2022. što je pogrešno. U postupku u kojem je doneseno navedeno djelomično rješenje nije se raspravljalo o valjanosti spornog ugovora o zakupu, već o povratu imovine bivšim vlasnicima, a sporni ugovor o zakupu dostavljen je od strane tužitelja. Odredba o raskidu ugovora o zakupu donesena je na temelju čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine i odnosi se na sve ugovore o zakupu uključujući i sporni ugovor o zakupu, neovisno o njegovoj valjanosti. Činjenica da je tužitelj s tuženikom sklopio sporni ugovor o zakupu sama po sebi ne znači da taj ugovor proizvodi pravne učinke jer je sporni ugovor o zakupu raskinut po sili zakona temeljem djelomičnog rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove od 26. travnja 2004. Sud je zanemario činjenicu da je u vrijeme zaključenja ugovora o zakupu od 30. kolovoza 2006., pravomoćnim djelomičnim rješenjem Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove Grada Zagreba poslovni broj UP/I-942-0102-01/76 od 26. travnja 2004., predmetni poslovni prostor u ½ dijela vraćen u vlasništvo bivšoj vlasnici VUT, s tim da se pravomoćnošću rješenja o povratu vlasništva raskidaju ugovori o zakupu. I u tom rješenju navedena je odredba o raskidu ugovora o zakupu ex lege sukladno odredbi čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Sud pogrešno smatra da se navedena odredba ne može primijeniti na sporni ugovor o zakupu jer je sporni ugovor sklopljen 30. kolovoza 2006., dok je rješenje o povratu vlasništva bivšoj vlasnici postalo pravomoćno 25. srpnja 2005. Naime, ugovorom o zakupu od 30. kolovoza 2006. tužitelj je dao tuženiku u zakup cijeli poslovni prostor površine 46 m2 radi obavljanja trgovine neprehrambenim proizvodima-nakitom i satovima, a zakupnina u iznosu od 3.974,40 kn je u iznosu koji se plaća za površinu od 46 m2 tj. za cijeli poslovni prostor. Prema tome, ugovor o zakupu je sklopljen protivno čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine kojim je izričito propisan raskid ugovora o zakupu po sili zakona kao i zabrana sklapanja novih ugovora o zakupu za poslovni prostor koji je vraćen vlasniku. Okolnost da je tužitelj s tuženim sklopio sporni ugovor nakon donošenja pravomoćnog rješenja o povratu vlasništva u konkretnom slučaju nije od značaja za valjanost ugovora, jer je iz sadržaja ugovora vidljivo da je tužitelj spornim ugovorom dao u zakup i ½ dijela poslovnog prostora koji je pravomoćno vraćen bivšem vlasniku čime je njegovo raspolaganje u suprotnosti s čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, a sporni ugovor o zakupu je ništav. Sud pogrešno tumači i odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora i Zakona o obveznim odnosima. Tuženik nije bio dužan plaćati zakupninu osobi koja nije dokazala vlasništvo. Iz dokumentacije u spisu vidljivo je da u zemljišnim knjigama sve do 19. svibnja 2022. nije upisan tužitelj kao vlasnik ili korisnik predmetnog poslovnog prostora, već su kao suvlasnici upisani DUT i VU. Tuženik je osporio visinu obračuna zakupnine koju tužitelj potražuje kao naknadu za korištenje ½ dijela poslovnog prostora. Iz isprava koje je tužitelj priložio, Zaključka o kriterijima o određivanju zakupnine, vidljivo je da se kriteriji za određivanje visine zakupnine odnose na poslovne prostore koji se daju u najam kao cjelina. Zbog toga predlaže preinačiti pobijanu odluku, podredno ukinuti ju i predmet vratiti na ponovno odlučivanje. Zahtijeva naknadu troška žalbenog postupka.

3. Tužitelj nije odgovorio na žalbu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Nakon što je ispitao presudu u pobijanom dijelu na temelju čl. 365. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 155/23 i 146/25; dalje: ZPP) u granicama razloga određenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, ovaj sud je utvrdio da je presuda u pobijanom dijelu pravilna i zakonita.

6. U ovom predmetu radi se o trgovačkom sporu male vrijednosti (čl. 502. stavak 1. ZPP-a). Presuda ili rješenje kojim se završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP -a, osim zbog povrede iz čl. 354. st. 2. t. 3. ZPP-a. U postupku u povodu žalbe u sporovima male vrijednosti ne primjenjuje se čl. 370. ovoga Zakona (čl. 467. st. 1. i 2. ZPP -a). Zbog toga ovaj sud nije ispitivao žalbene navode koji se odnose na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje te na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 1. ZPP-a u vezi s primjenom odredaba čl. 219. i čl. 221. ZPP -a jer se radi o nedopuštenim žalbenim razlozima.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 2.291,30 eura po osnovi zakupnine za korištenje poslovnog prostora u Zagrebu u Ulici kralja Zvonimira 9, u razdoblju od siječnja do prosinca 2020.

8. Između stranaka su sporne tužiteljeva aktivna legitimacija, tuženikova pasivna legitimacija te osnovanost i visina tužbenog zahtjeva.

9. Iz obrazloženja pobijane presude proizlazi da je prvostupanjski sud utvrdio sljedeće odlučne činjenice i iz njih je izveo sljedeće zaključke:

- stranke su 30. kolovoza 2006. sklopile ugovor o zakupu i to na neodređeno vrijeme te ugovor nije raskinut sve do 19. srpnja 2022. (sadržaj djelomičnog rješenja Gradskog ureda za opću upravu i imovinske pravne poslove od 19. svibnja 2022.), slijedom čega se na sporni pravni odnos između stranaka treba primijeniti Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 91/96, 124/97 i 174/04; dalje: ZZPPP)

- za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari nije odlučno je li tužitelj vlasnik predmetnog poslovnog prostora kojeg je dao u zakup budući da vlasništvo zakupodavca nije uvjet valjanosti ugovora o zakupu, niti to može biti razlog ništetnosti takvog ugovora, već upravo suprotno, takav ugovor proizvodi pravne učinke i obvezuje stranke koje su ga sklopile, a o okolnost da zakupodavac eventualno nije vlasnik predmeta zakupa, može imati značenje pravnog nedostatka ispunjenja

- u konkretnom slučaju ne radi se o situaciji iz čl. 531. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23; dalje: ZOO), odnosno da je utvrđeno da trećem pripada pravo koje sasvim isključuje pravo zakupnika na korištenje stvari i da bi stoga navedeni ugovor o zakupu bio raskinut ex lege, jer tuženik nije ni tvrdio da bi mu se LUT ili VU koji su, u utuženom razdoblju, u zemljišnim knjigama upisani kao ½ suvlasnici predmetne nekretnine, obratili sa zahtjevom da, kao vlasnici, predmetnu nekretninu žele sami koristiti

- sama činjenica što su treće osobe vlasnici predmeta zakupa nije dovoljna za postojanje prava koje sasvim isključuje pravo zakupnika, već je potrebno uz navedenu činjenicu da te treće osobe i žele predmetnu nekretninu same koristiti i da su se s takvim zahtjevom obratili tuženiku, jer u suprotnom, ako je treća osoba vlasnik predmeta zakupa, ali ni na koji način ne onemogućuje zakupnika u ostvarivanju svog prava zakupa, tada nema mjesta primjeni st. 2. čl. 531. ZOO -a

- između stranaka nije bilo sporno da je tuženik u posjedu predmetnog poslovnog prostora, kao što tuženik nije ni tvrdio da su LUT ili VU koji su u zemljišnim knjigama upisani kao ½ suvlasnici navedene nekretnine, samovlasno oduzeli predmet zakupa tuženiku, čime bi ga onemogućili u ostvarivanju svojih prava iz ugovora o zakupu i u kojem slučaju bi bio raskinut predmetni ugovor ex lege

- u konkretnom slučaju nije moguće primijeniti niti čl. 41. st. 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine („Narodne novine“ broj: 92/96, 92/99, 39/99, 42/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02 i 81/02; dalje: ZON) kojim je propisano da se ugovori o zakupu poslovnog prostora sklopljeni na određeno ili neodređeno vrijeme raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, s obzirom je navedeni Ugovor o zakupu sklopljen 30. kolovoza 2006., dok je predmetno rješenje kojim je ½ dijela predmeta zakupa vraćen VUT, postalo pravomoćno 25. srpnja 2005., odnosno to rješenje je postalo pravomoćno prije nego je predmetni ugovor sklopljen, pa stoga ugovor o zakupu nije ni mogao postati ništetan jer je sklopljen nakon predmetnog rješenja, te se stoga u konkretnom slučaju i radi o davanju u zakup predmeta prostora koji nije vlasništvo zakupodavca

- sud je ocijenio neosnovanim tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije jer je utvrdio da je tuženik, u utuženom razdoblju koristio predmetni poslovni prostor za trgovačku djelatnost te je u upravnom postupku sudjelovao kao zakupnik i korisnik tog prostora

- da u odnosu na visinu tužbenog zahtjeva, tuženik osim paušalnog osporavanja visine tužbenog zahtjeva, nije osporavao matematičke izračune i isprave na temelju kojih je tužitelj napravio te izračune, a koje isprave je tužitelj dostavio na okolnost načina utvrđivanja visine zakupnine predmeta zakupa, slijedom čega je stav prvostupanjskog suda da je tužitelj u skladu s čl. 219. i čl. 221. ZPP-a, dokazao visinu tužbenog zahtjeva (46 m2 x 50,04 kuna = 2.301,84 kuna, od čega ½ iznosi 1.150,92 kuna, što uvećano za PDV iznosi sveukupno 1.438,65 kuna / 190,95 eura mjesečno, ali tužitelj potražuje mjesečni iznos od 190,94 eura pa mu je temeljem čl. 2. ZPP-a, taj mjesečni iznos i dosuđen.

10. Donošenjem pobijane presude nije učinjena neka od bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP -a na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti u sporovima male vrijednosti, a niti povreda iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a koju je tuženik isticao u žalbi te je na utvrđeno činjenično stanje prvostupanjski sud pravilno primijenjeno materijalno pravo, odredbe čl. 5. st. 1. ZZPPP-a, čl. 531. ZOO-a, čl. 41. ZON-a te čl. 29. st. 1. i 2. ZOO-a.

11. Prema čl. 5. st. 1. ZZPPP-a ugovorom o zakupu poslovnoga prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu.

12. Kad netko treći na zakupljenoj stvari ili na nekom njezinu dijelu polaže neko pravo, i obrati se svojim zahtjevom zakupniku, te ako samovlasno oduzme stvar od zakupnika, ovaj je dužan obavijestiti o tome zakupodavca, osim kad to ovaj već zna, inače će odgovarati za štetu. Ako se utvrdi da trećemu pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupnika na korištenje stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupniku štetu. Kad pravo trećega samo ograničuje zakupnikovo pravo, ovaj može, po svojem izboru, raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine i u svakom slučaju naknadu štete (čl. 531. ZOO-a).

13. Ugovori o zakupu poslovnoga prostora sklopljeni na određeno ili neodređeno vrijeme raskidaju se po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva. Ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnoga prostora prije isteka roka od godine dana računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz stavka 1. ovoga članka. Ako je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnog prostora prije isteka ugovorenoga roka, a najkasnije u roku od pet godina računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz stavka 1. ovoga članka. Zakupnik nije dužan poslovni prostor predati u posjed vlasniku, neovisno o tome da li je ugovor o zakupu sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme, sve dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja, na temelju njihovog međusobnog ugovora ili pravomoćne sudske odluke, ako se drukčije ne sporazume (čl. 41. ZON-a).

14. Tuženik u žalbi i dalje ustraje s neosnovanim navodima kako činjenica da tužitelj u utuženom razdoblju nije bio vlasnik predmetnog poslovnog prostora u cijelosti čini predmetni ugovor o zakupu ništetnim, te da je predmetni ugovor o zakupu i raskinut, sve primjenom čl. 41. ZON-a, kao i odredaba Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora i Zakona o obveznim odnosima.

15. Protivno žalbenim navodima prvostupanjski sud je, navodima iznesenima u točki 9. ovoga obrazloženja, jasno, detaljno i pravilno obrazložio zašto su ti tuženikovi žalbeni navodi, koje je tuženik sadržajno iznosio i tijekom prvostupanjskog postupka, neosnovani te je pravilnom primjenom materijalnog prava na utvrđeno činjenično stanje prema kojem tuženik nije platio ugovorenu i ovdje utuženu zakupninu, ocijenio tužbeni zahtjev u cijelosti osnovanim, i u odnosu na osnovu, i u odnosu na visinu (tako i u presudi ovoga suda poslovni broj Pž -2816/2025 od 24. studenoga 2025. koja je donesena u istovjetnoj činjeničnoj i pravnoj stvari između istih stranaka, u odnosu na isti poslovni prostor, ali u odnosu na kasnije razdoblje).

16. Zbog toga je primjenom čl. 368. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 365. st. 2. i čl. 467. st. 1. i 2. ZPP-a, odlučeno kao u izreci ove presude.

Zagreb, 8. lipnja 2026.

Sutkinja

Danijela Uzelac Ljubić