Republika Hrvatska

Županijski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

Poslovni broj: Gž-620/2022-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V AT S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Dubrovniku, u vijeću sastavljenom od sudaca Josite Begović kao predsjednice vijeća, Zorana Nikolića kao suca izvjestitelja i Verice Perić-Aračić kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja ad.1 ČF, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i tužitelja ad.2 ĐF, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Zvonimiru Barunu, odvjetniku u Zaprešiću, protiv tuženika HF, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Damiru Mikuljanu, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-436/2019-25 od 26. travnja 2022.,u sjednici vijeća 25. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Prihvaća se žalba tužitelja, te se preinačava presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-436/2019-25 od 26. travnja 2022., te se sudi:

"1. Nalaže se tuženoj HF isplatiti tužiteljici na jednake dijelove ad.1 ČF, i tužitelju ad.2 ĐF, novčani iznos od 10.000,00 eura s pripadajućom zateznom kamatom tekućom na navedeni iznos od 21. veljače 2016. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana."

II. Nalaže se tuženoj nadoknaditi tužiteljima troškove parničnog postupka u iznosu od 1.657,52 eura sa zateznom kamatom od 25. veljače 2026., do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Prvostupanjskom presudom suđeno je:

""I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"1. Nalaže se tuženoj HF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti 1. -tužiteljici ČF, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2.-tužitelju EF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 10.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na navedeni iznos od 21. veljače 2016. do isplate po stopi određenoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

2. Nalaže se tuženoj nadoknaditi tužiteljima prouzročeni trošak ovog parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom od 26. travnja 2022. do isplate po stopi određenoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku od 15 dana."

II. Nalaže se tužiteljima nadoknaditi tuženiku troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 5.625,00 kuna, u roku od 15 dana.""

2. Ovu presudu pravovremenom i dopuštenom žalbom pobijaju oboje tužitelja u cijelosti zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, a što su žalbeni razlozi iz čl. 353. stavak 1. točka 1-3 Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 155/2023 i 146/2025 - u daljnjem tekstu: ZPP). Žalitelji sadržajno ukazuju na bitnu povredu parničnog postupka iz čl. 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a (da je u pobijanoj presudi izostala ocjena dokaza i to iskaza tužitelja ĐF i svjedokinje ŽF), pa da pobijana presuda sadrži nedostatke zbog kojih se ne može ispitati. Također smatraju da je pogrešno primijenjeno pravilo o teretu dokaza (čl. 221.a u vezi s čl. 354. stavak 1 . ZPP-a). Nadalje sadržajno ukazuju na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje iz čl. 355. ZPP-a ("da je ugovorom nametnuta obaveza tužiteljima da ishode pravo služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba i građevinsku dozvolu", "da sud nije utvrdio činjenicu nepostojanja pristupnog puta", "da je pogrešno utvrdio činjenicu da je realno bila ostvariva uspostava prava služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba" , "da je stipulirana obveza podnošenja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole, a ne ispunjenje uvjeta za dobivanje građevinske dozvole"," da sud nije utvrdio pravu volju ugovornih strana", "da je pogrešno utvrđeno činjenično stanje vezano za razloge za odbačaj zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole" ).

Žalitelji ukazuju žalbom i na pogrešnu primjenu materijalnog prava iz čl. 356. ZPP -a vezanu za odredbu čl. 110. stavak 3. točka 2. Zakona o gradnji (koja propisuje zakonsku mogućnost dobivanja građevinske dozvole vezano za postojanje pristupnog puta). Tužitelji predlažu usvojiti žalbu i preinačiti pobijanu odluku na način da se usvoji tužbeni zahtjev u cijelosti, te da se tužiteljima naknade troškovi parničnog postupka, podredno predlažu pobijanu odluku ukinuti i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje. Zahtijevaju da im se dosudi trošak žalbenog postupka.

2. Na žalbu tužitelja je odgovoreno. Tuženica u odgovoru na žalbu navodi da je žalba tužitelja neosnovana u cijelosti. Iznosi činjenice koje ukazuju na to da su tužitelji u periodu od tri godine od zaključivanja kupoprodajnog ugovora bili neaktivni u pogledu osiguravanja pristupnog puta na svoju nekretninu i u pogledu dobivanja građevinske dozvole, te da su čak ulaganjem žalbe na lokacijsku dozvolu iz 2015. produžili radnje radi izgradnje ceste jer je nova lokacijska dozvola izdana tek 2016. Navodi da su tužitelji u konačnici dobili građevinsku dozvolu nakon što su osigurali pristup preko zemljišta treće osobe, a da se prometnom površinom smatra i ona površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza radi pristupa do građevne čestice.

3. Žalba tužitelja je osnovana.

4. Predmet ovog spora je isplata iznosa od 10.000,00 eura temeljem ugovorne obveze ugovorene točkom 9. ugovora o kupoprodaji nekretnine – građevinskog zemljišta koje nije imalo pristupni put s javne ceste, kojom je bilo ugovoreno da po bezuspješnom proteku roka od tri godine od zaključivanja kupoprodajnog ugovora od 21. veljače 2013. ako u tom roku "nije osiguran pristup nekretnini s javnog prilaza, odnosno ne budu ispunjeni drugi uvjeti za ishođenje građevinske dozvole za gradnju stambenog objekta", da se prodavateljica – tuženica obvezuje platiti, na zahtjev kupaca – tužitelja iznos od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti.

5. U prvostupanjskom postupku nije bilo sporno:

- da je između parničnih stranaka dana 21. veljače 2013. sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine kojim su tužitelji kupili od tuženika kat. čest. [katastarska čestica], upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

- da je taj ugovor stupio je na snagu dana 21. veljače 2013., sukladno čl. 11. ugovora,

- da su u zemljišnim knjigama tužitelji uknjižili pravo vlasništva kupljene nekretnine na svoje ime,

- sadržaj ugovorne odredbe ugovora o kupoprodaji nekretnine čl. 9. ugovora kojom se tuženica kao prodavateljica obvezala tužiteljima kao kupcima isplatiti iznos od 10.000,00 eura u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate u slučaju da u roku od 3 godine od dana stupanja ugovora na snagu (do 21.veljače 2016.) ne bude osiguran pristup predmetnoj nekretnini s javnog prilaza, odnosno ako ne budu ispunjeni drugi uvjeti za ishođenje građevinske dozvole za gradnju stambenog objekta,

- da je za izgradnju javne prometnice produžene [adresa] u [adresa], kao javne prometne površine na koju se priključuje predmetna nekretnina dana 29. studenog 2016. ishođena lokacijska dozvola i nakon toga pravomoćna građevinska dozvola, no da gradnja te prometnice nije započela,

- da predmetna nekretnina nema izravan pristup s javne prometne površine i da u roku do 21. veljače 2016. nije bila izdana pravomoćna građevinska dozvola za građenje javne prometne površine.

6. Između parničnih stranaka bila je sporna pravna utemeljenost tužbenog zahtjeva, odnosno prava volja stranaka iz zaključenog kupoprodajnog ugovora posebno vezano za čl. 9. kupoprodajnog ugovora.

7. Iz prvostupanjskog spisa proizlazi:

- da prvostupanjski sud smatra da je prema čl. 110. Zakona o gradnji (Narodne novine, broj: 153/13 i 20/17), uvjet za izdavanje građevinske dozvole, između ostalog, da treba postojati mogućnost priključenja građevne čestice odnosno zgrade na prometnu površinu, ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine,

- da prvostupanjski sud smatra da je čl. 3. stavak 1. točka 33. Zakona o prostornom uređenju (Narodne novine br. 153/13, 65/17), prometna površina i ona površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza u svrhu pristupa do građevne čestice,

- da prvostupanjski sud smatra da je za predmetnu nekretninu do 21. veljače 2016. postojala pravna i realna mogućnost priključenja na prometnu površinu u smislu citiranih čl. 110. Zakona o gradnji i čl. 3. st. 1. toč. 33. Zakona o prostornom uređenju, osnivanjem prava služnosti prolaza preko zemljišta u privatnom vlasništvu koje se nalazi između predmetne nekretnine i javne prometne površine,

- da tužitelji nisu nikada od Grada Zaprešića zatražili služnost prolaza preko nekretnina u vlasništvu Grada Zaprešića, niti da su u roku do 21. veljače 2016. zatražili izdavanje građevinske dozvole, (što je između parničnih stranaka nesporno),

- da je rješenjem Zagrebačke županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu okoliša, Odsjeka za prostorno uređenje i gradnju Ispostave Zaprešić klasa: UP/I-361-03/20-01/184 od 21. prosinca 2020. odbačen zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za predmetnu nekretninu jer ga je podnio glavni projektant Č

Tabain, a ne tužitelji kao investitori,

- da je tužiteljica ČF **.**.2020. podnijela zahtjev za izdavanje građevinske dozvole Zagrebačkoj županiji, Upravnom odjelu za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu okoliša, Odsjeka za prostorno uređenje i gradnju Ispostave Zaprešić, u predmetu klasa: UP/I-361-03/20-01/195, za predmetnu nekretninu, koju je građevinsku dozvolu ishodila 27. travnja 2021., između ostalog i na temelju izjave tvrtke Jedinstvo Krapina d.o.o. od 8. travnja 2021. o osnivanju prava služnosti prolaza preko nekretnina u vlasništvu toga trgovačkog društva za korist nekretnine tužiteljice ČF,

- da nema dokaza da bi tužitelji prije 8. travnja 2021. zatražili, odnosno ishodili pravo služnosti prolaza preko nekretnina koje su locirane između predmetne nekretnine i javne prometne površine,

- da nedvojbena zakonska mogućnost osnivanja prava služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba u svrhu pristupa do građevne čestice tužiteljice ČF nije bila prije 8. travnja 2021. ujedno i realno ostvariva.

8. Na temelju iskaza svjedoka JF (oca tužene) koji je u ime tužene, kao prodavatelja, vodio pregovore o uvjetima sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine prvostupanjski sud je zaključio da se pod uvjetima za ishođenje građevinske dozvole podrazumijevala i pravna i realna mogućnost osnivanja prava služnost i preko nekretnina trećih osoba. Konfrontirajući taj iskaz s iskazom tužitelja ĐF koji je zajedno s potonjim svjedokom vodio te pregovore, a iz čijeg iskaza proizlazi da između stranaka nije bila ugovorena nikakva aktivnost tužitelja kao kupaca vezano uz uvjete ishođenja građevinske dozvole, prvostupanjski sud je zaključio da je iskaz svjedoka JF puno uvjerljiviji i logičniji od iskaza tužitelja, kada se imaju u vidu prethodno citirani zakonski propisi, kao i činjenica da su upravo i samo tužitelji kao kupci i potencijalni investitori izgradnje stambenog objekta na kupljenoj nekretnini aktivno legitimirani za ishođenje građevinske dozvole.

9. Stoga prvostupanjski sud u pobijanoj odluci smatra da je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan jer su, neovisno o tome što do isteka ugovorenoga roka (21. veljače 2016.) nije izdana pravomoćna građevinska dozvola za građenje prometne površine, tužitelji su imali mogućnost priključenja svoje građevne čestice na prometnu površinu osnivanjem prava služnosti prolaza preko zemljišta koja se nalaze između njihovog zemljišta i javne prometne površine, koju mogućnost tužitelji nisu konzumirali, niti su je barem pokušali konzumirati, a čime bi stekli uvjete da kao investitori ishode građevinsku dozvolu za gradnju stambenoga objekta na kupljenoj nekretnini u ugovorenom roku. Prvostupanjski sud smatra da "teret dokaza u ovoj parnici leži na tužiteljima koji nisu ničim dokazali da nije bila egzistentna svakodobna i realna pravna mogućnost priključenja njihove nekretnine na prometnu površinu osnivanjem prava služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba u ugovorenom roku", odnosno da nisu bili ispunjeni niti drugi uvjeti za dobivanje građevinske dozvole za gradnju stambenog objekta na predmetnoj nekretnini u ugovorenom roku. Prvostupanjski sud se vezano za ispunjenje obveze isplate iz čl. 9. kupoprodajnog ugovora ne poziva ni na kakvu odredbu materijalnog zakona, ali očito smatra da je obveza osiguravanja pristupnog puta i građevinske dozvole bila na njima – tužiteljima – kupcima, te da su oni to mogli ostvariti u ugovorenom roku od tri godine da su se oko toga angažirali. Stoga je prvostupanjski sud odbio tužbeni zahtjev kao neosnovan i dosudio parnične troškove tuženici.

10. Ispitujući presudu na temelju čl. 365. stavak 2. ZPP-a ovaj sud nije našao, da bi prvostupanjski sud počinio neku od bitnih povreda parničnog postupka na koju pazi po službenoj dužnosti.

11. U odnosu na žalbeni navod tužitelja da je počinjena bitna povreda parničnog postupka iz čl. 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, da je u pobijanoj presudi izostala ocjena dokaza i to iskaza tužitelja ĐF (l.s. 63) i svjedokinje ŽF (l.s. 78), pa da pobijana presuda sadrži nedostatke zbog kojih se ne može ispitati, taj je žalbeni razlog djelomično sadržajno istinit, ali se tu ne radi o povredi iz čl. 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, već o povredi iz čl. 354. stavak 1. u vezi s čl. 8. ZPP-a (povreda savjesne ocjene dokaza)

Naime, iako se u jednom dijelu obrazloženja pobijane odluke spominju navodi iskaza tužitelja ĐF, iskaz svjedokinje ŽF se spominje samo u kontekstu nesporne činjenice između parničnih stranaka da tužitelji nisu nikada od Grada Zaprešića zatražili služnost prolaza preko nekretnina u vlasništvu Grada Zaprešića, niti da su do 21. veljače 2016. zatražili izdavanje građevinske dozvole, te se samo navodi da to što je nesporno da je potvrđeno i njenim iskazom. Međutim, svjedokinja ŽF (pročelnica Upravnog odjela za graditeljstvo, zaštitu okoliša stambene i komunalne poslove Grada Zaprešića) u svom iskazu prepričava i razgovor sa svjedokom JF (ocem tuženice) koji joj je između ostalog izjavio "da se ugovorom obvezao, odnosno da je u ugovoru izjavio da će cesta pored te čestice biti izrađena", da je svjedok JF izvjesno spominjao građevinske dozvole, ali ne zna u kojem kontekstu", da postoji zakonska mogućnost uspostave služnosti preko zemljišta u vlasništvu Grada Zaprešića, za potrebe pristupa na zemljište u privatnom vlasništvu, ali da ne zna da li je Grad Zaprešić u drugim slučajevima osiguravao takvu služnost. Stoga ovaj sud smatra da je njen iskaz trebalo u pobijanoj odluci razmotriti i ocijeniti u odnosu na iskaz saslušanog tužitelja, a u vezi s ostalim izvedenim dokazima, kako bi se moglo pravilno utvrditi koja je prava ugovorna volja stranaka i da li su stranke imale ugovornu obvezu poduzimati radnje potrebne za dobivanje građevinske dozvole na parceli tužitelja ili se radilo o ostvarivanju te činjenice djelovanjem trećih , neovisno od ugovornih strana, kao nečega što se objektivno ima ostvariti u dogledno vrijeme od kupoprodaje (u roku od tri godine). Tim više što tuženica nije osobno saslušana pa informacije o stvarnoj volji ugovornih strana dobivamo samo od saslušanog tužitelja i svjedoka JF (pregovarača), pa je svaki detalj o tome, koji dolazi od "neutralnog" svjedoka, značajan. Stoga je to utjecalo i na izvođenje nepravilnog zaključka prvostupanjskog suda u pobijanoj presudi da su tužitelji bili dužni poduzimati radnje radi uspostavljanja pristupnog puta do svoje parcele (pogrešno utvrđeno činjenično stanje čl. 355. ZPP-a), a to je i posljedično rezultiralo i pogrešnom primjenom materijalnog prava pogrešnim tumačenjem ugovorne volje parničnih stranaka ( čl. 356. ZPP-a).

12. U odnosu na žalbeni navod "da sud nije utvrdio činjenicu nepostojanja pristupnog puta", ovaj sud smatra da taj žalbeni navod nije osnovan. Naime, prvostupanjski sud u obrazloženu pobijane odluke u točki 9. izričito navodi da "nije sporno da od 29. studenog 2016., između ostalog nije započela gradnja prometnice za koju je bila ishođena lokacijska dozvola i nakon toga pravomoćna građevinska dozvola, te da u roku do 21. veljače 2016. nije bila izdana pravomoćna građevinska dozvola za građenje javne prometne površine", iz čega je jasno da je prvostupanjski sud utvrdio činjenicu nepostojanja pristupnog puta, međutim, druga je stvar što je on neovisno o toj činjenici izveo nepovaljan zaključak po tužitelje na temelju drugačijeg pravnog pristupa pri utvrđivanju stvarne volje ugovornih strana.

13. Osnovan je žalbeni navod "da je prvostupanjski sud pogrešno utvrdio činjenicu da je realno bila ostvariva uspostava prava služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba i da je egzistirala svakodobna i realna pravna mogućnost priključenja nekretnine tužitelja na prometnu površinu". Ovaj sud ne može prihvatiti takav stav prvostupanjskog suda. Naime, jedno je postojanje teorijske mogućnosti za ostvarivanjem "prilaza s javnog puta" (točka 9. Ugovora o kupoprodaji) do nekretnine tužitelja – kupaca, a drugo je može li se takvo što ostvariti objektivno i realno u ugovorenom roku, djelovanjem ugovornih strana, bilo tužitelja, bilo tuženice i na koncu ovisi li to o njihovoj volji, što je po mišljenju ovoga suda presudno za prosuđivanje prave ugovorne volje stranaka u predmetnom ugovoru. Očito je da ni tužitelji, ni tuženica, koji i jedni i drugi imaju svoj interes da predmetna nekretnina dobije "prilaz s javnog puta", ne mogu to postići svojim jednostranim činidbama, već uvijek ovise o volji vlasnika susjednih parcela preko kojih bi se mogao uspostaviti prilaz s javnog puta, dakle, ovise o volji trećih osoba. Istina ugovorne strane mogu poduzimati određene inicijative, ali u konačnici uvijek ovise o volji treće strane, koja želi, ili ne želi uspostaviti neki oblik "dobrovoljnog" prava stvarne služnosti puta (via, actus, iter; čl. 190. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Narodne novine, broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09, 90/10,143/12 i 152/14 u daljnjem tekstu – ZV). Moguće je uspostaviti i "nužni prolaz" temeljem čl. 191 ZOV-a kojima bi se na inicijativu tužite lja uspostavila služnost puta, međutim, takvu služnost uspostavlja sud u sudskom postupku, a nije realno očekivati da bi takav postupak mogao trajati do ispunjenja roka od tri godine ukoliko se vlasnik ili vlasnici poslužne nekretnine tome protive, niti ima smisla da ugovorne strane takvo što ugovaraju kao obvezu kupcima. Nije realno očekivati od tužitelja kao kupaca da za ostvarenje prilaza s javnog puta kupuju od trećih osoba nekretnine preko kojih će napraviti prilaz svojoj nekretnine, kada ovise o volji trećih nepoznatih osoba koje možda uopće nemaju volju, niti interes, tako raspolagati svojim nekretninama. U tom slučaju tužitelji bi zasigurno kupili neku drugu nekretninu koja bi imala osiguran pristup do javnog puta, a koja bi bila u građevinskoj zoni jer tužitelji predmetnu nekretninu kupuju radi stambene izgradnje što je i publicirano u zaključenom Ugovoru o kupoprodaji nekretnine (čl. 9. tog ugovora; l.s. 5). Tužitelji, a ni tuženik također ne mogu bitno utjecati na realizaciju izgradnje javnog puta do parcele tužen ika koji postupak vodi opet treća osoba – Grad Zaprešić koja realizacija ima svoju pravnu, financijsku i građevinsku dinamiku, te je i tu presudna volja i aktivnost treće osobe. Nema saznanja da bi bilo koja parnična strana do roka od 21.veljače 2016. na bilo koji način usporila taj proces. S druge strane tuženica – prodavateljica, nakon što je prodala predmetnu nekretninu tužiteljima, nije više formalno ovlaštena za poduzimanje bilo kakve službene radnje, radi uspostave "prilaza s javnog puta" do kupljene nekretnine tužitelja, međutim, ima interes da tužitelji osiguraju prilaz s javnog puta do kupljene nekretnine, kako bi ostala ugovorena kupoprodajna cijena, te kako tužena ne bi morala po proteku roka od 21. veljače 2016. platiti (u biti vratiti) tužiteljima iznos od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti (čl. 9. tog ugovora; l.s. 5). Stoga otac tužene JF i poduzima određene radnje kod Grada Zaprešića, razgovara s gradonačelnikom, pročelnicom ŽF kako bi se postupci ubrzali, pa i pregovara sa vlasnicima susjednih zemljišta kako bi se uspostavio "prilaz s javnog puta" (saznaje se iz iskaza tužitelja), iako mu to nije nametnuta obveza ugovorom jer i on na to ni subjektivno ni objektivno ne može utjecati, kao ni tužitelji . Stoga prvostupanjski sud nije mogao osnovano zaključiti da je realno bila ostvariva uspostava prava služnosti prolaza preko nekretnina trećih osoba i da je egzistirala svakodobna i realna pravna mogućnost priključenja nekretnine tužitelja na prometnu površinu (bez obzira što su to tužitelji naknadno nakon proteka ugovorenog roka privremeno i osigurali), a pogotovo ne da bi to bili u obvezi svojim radnjama osigurati tužitelji osnivanjem prava služnosti prolaza preko susjednih parcela. Ako bi to bila obveza tužitelja nema razloga, niti je logično, da se onda, za ono što tužitelji nisu učinili ugovara isplata novčanog iznosa od strane tuženice.

14. Sve to ukazuje da je volja ugovornih strana bila sasvim nešto drugo i da prvostupanjski sud nije pravilno utvrdio pravu volju ugovornih strana, niti koje su bile njihove ugovorne obveze. Volja ugovornih strana proizlazi iz pravne prirode kupoprodajnog ugovora o kupnji građevinske parcele i njegovoj svrsi - pobudama tužitelja zbog kojih kupuju tu nekretninu – izgradnji stambenog objekta, za koji je potrebno imati pristupni put, a što je bilo poznato svim ugovornim stranama.

15. Naime, čl. 110. stavak 4. točka 2. Zakona o gradnji (Narodne novine, broj: 153/13; u daljem tekstu ZG) koji je bio na pravnoj snazi u vrijeme tijeka ugovorenog roka do 21. veljače 2016. je između ostalog propisano da je tijelo graditeljstva dužno izdati građevinsku dozvolu za građenje nove zgrade za koju se prema posebnom zakonu ne izdaje lokacijska dozvola nakon što se u provedenom postupku utvrdi da postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno zgrade na prometnu površinu ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine.

16. Člankom 3. stavak 1. točka 38. (u pobijanoj presudi pogrešno naznačeno "točka 33"). Zakona o prostornom uređenju (Narodne novine, broj: 153/13; u daljem tekstu ZPU) koji je bio na pravnoj snazi u vrijeme tijeka ugovorenog roka do 21. veljače 2016. je između ostalog propisano da je prometna površina , površina javne namijene, površina u vlasništvu vlasnika građevne čestice ili površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza u svrhu pristupa do građevne čestice.

17. Stoga su pravna priroda predmetnog kupoprodajnog ugovora o kupnji građevinske parcele i njegova svrha – izgradnja stambenog objekta tužitelja na kupljenoj parceli, temeljem čl. 110. stavak 4. točka 2. ZG i čl. 3. stavak 1. točka 38. ZPU, odrednice za tumačenje prave volje ugovornih strana. Bitni elementi ugovora o kupoprodaji su sporazum o predmetu kupoprodaje (nekretnini) i njegovoj cijeni (čl. 376. Zakona o obveznim odnosima, Narodne novine, broj: 35/05, 41/08, 125/11, – u dalje tekstu ZOO/11) koji je bio na pravnoj snazi u vrijeme zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine (21. veljače 2013.). Kako je svrha kupoprodaje bila kupovina zemljišta za stambenu izgradnju tužitelja ona je ostvarena jer se radilo o građevinskoj parceli na kojoj je moguća izgradnja, a za izgradnju je potrebno temeljem čl. 110. stavak 4. točka 2. ZG i čl. 3. stavak 1. točka 38. ZPU da postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno zgrade na prometnu površinu ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine, s tim da je prometna površina, površina javne namijene, površina u vlasništvu vlasnika građevne čestice ili površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza u svrhu pristupa do građevne čestice. Tužena je kao prodavatelj, putem svoga oca koji je umjesto nje pregovarao s tužiteljima prilikom kupoprodaje, dala na znanje tužiteljima kao kupcima da ta nekretnina ima sigurnu situaciju da će biti spojena pristupnim putem do javnog puta jer je ta ulica već preko 30 godina ucrtana u Generalnu urbanistički plan (dalje GUP), te da su osigurana sredstva u proračunu Grada Zaprešića za izgradnju te ulice, te da se očekuje njena izgradnja u relativno kraćem vremenskom periodu (navodi svjedok JF otac tužene), te je iz tog razloga i ugovoren rok od 3 godine za osiguranje prilaza s javnog puta. I tužitelj u svom iskazu podupire navode svjedoka JF, te dodaje da mu je svjedok JF pokazao jednu ispravu na kojoj je bilo vidljivo da je u planu izgradnja javne ceste uz predmetnu nekretninu, te navodi da su mu potvrdili u Gradu Zaprešiću, pročelnica ŽF, da će ta cesta biti izgrađena u jednom kraćem vremenu. I svjedokinja Pročelnica ŽF u svom iskazu navodi da joj je JF (očito nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora) rekao "da se ugovorom obvezao odnosno da je u njemu izjavio da će cesta pored te čestice biti izgrađena". Također mu je Pročelnica ponovila (što znači da mu je to i ranije govorila) da je izgradnja ceste očekivana, da je planirana u GUP-u, ali da se njena izgradanja odlagala iz financijskih razloga, a da je uz to bilo potrebno riješiti i sve imovinsko pravne poslove i odnose na trasi ceste, te da je to proces koji traje.

18. Iz navedenog proizlazi, a ovaj sud utvrđuje, da je predmetna nekretnina (građevinsko zemljište) prodana kao nekretnina na kojoj se može graditi, za koju će se moći stoga dobiti građevinska dozvola, a građevinska dozvola će se moći dobiti jer postoji mogućnost priključenja građevne čestice, na prometnu površinu koja će se ostvariti najdalje u roku od tri godine (a bez toga nema građevinske dozvole), ali koja je mogućnost prikazana od strane prodavatelja kao nešto što je sigurno u tom roku. Stoga su ugovorne strane ugovorile i kupoprodajnu cijenu u odnosu na takve karakteristike predmetnog zemljišta i u skladu s njima ugovorile i cijenu od 82.100,00 eura u kunskoj protuvrijednosti. Naravno ukoliko ta nekretnina ne bi u dogledno vrijeme (3 godine) dobila pristup na prometnu površinu, gubi svoju vrijednost koja je plaćena cijenom, te su ugovorne strane ugovorile u točki 9. kupoprodajnog ugovora da je prodavatelj dužan isplatiti 10.000,00 eura (u kunskoj protuvrijednosti), te osnovano žalitelji u žalbi ističu da se tu radilo o korekciji kupoprodajne cijene. Zbog toga je i formulacija te ugovorne odredbe "neutralna", jer je to njen smisao. U toj ugovornoj odredbi nije navedeno tko treba "osigurati prilaz s javnog puta", te je navedeno neutralno "ako ne bude osiguran pristup nekretnini s javnog puta". Dakle, nema ugovorene nikakve činidbe stranaka u smislu čl. 269. stavak 1 . ZOO-a. Stoga su ugovorne strane očekivale te tri godine od zaključenja ugovora, da Grad Zaprešić realizira ono što je započeo i osigura pristupni put za predmetnu nekretninu tužitelja, kako bi kupljena nekretnina imala sve ono što je i prilikom prodaje obećano (obećani kvalitet i svrhu kupnje) od strane prodavatelja, a plaćeno od kupaca. Iz tog razloga te tri godine ni tužitelji, ni tuženica nisu ništa poduzimali na ostvarenju "prilaza s javnog puta", jer su očekivali da posao dovrši Grad Zaprešić.

19. Nadalje, odredba čl. 9. predmetnog kupoprodajnog ugovora po svom sadržaju i pravnoj prirodi ne bi mogla biti "uvjet iz čl. 297. ZOO", kako to neosnovano ističe žalitelj u žalbi, jer se tu ne radi niti o odgodnom uvjetu (ugovor je već zaključen njegovim potpisom i ispunjen uplatom cijene), niti o raskidnom uvjetu (ugovorom nije predviđen raskid ugovora ako se ne ostvari ugovorena činjenica), a niti o tražbini jer nije ugovorena nikakva činidba ugovornih strana, već nastupanje određene činjenice neovisno o njihovoj volji, koja nije neizvjesna, već izvjesna da će se dogoditi samo je pitanje za koliko vremena, a to ugovornom voljom stranaka utječe na cijenu, koja je tada korigirana jer prodana nekretnina nema kvalitetu koja je prikazana u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora, pa ni protekom tri godine.

20. Time je prvostupanjski sud pogrešno utvrdio činjenično stanje i pogrešno primijenio materijalno pravo, a koje je činjenično stanje ovaj drugostupanjski sud utvrdio na temelju isprava i izvedenih dokaza koji se nalaze u spisu, a koje prvostupanjski sud nije uzeo u obzir, pa je ovaj sud prihvatio žalbu tužitelja i preinačio pobijanu prvostupanjsku presudu temeljem čl. 373.a ZPP-a, te je naložio tuženoj HF isplatiti na jednake dijelove (čl. 41. stavak 1. i 2. ZOO) tužiteljici ad.1 ČF, i tužitelju ad.2 ĐF, ugovoreni novčani iznos od 10.000,00 eura budući se radi o djeljivoj tražbini više vjerovnika koja se onda dijeli na jednake dijelove između njih, a sve temeljem čl. 9. Ugovora o kupoprodaji nekretnina s obzirom da su parnične stranke to ugovorile, te se tužena na to obvezala, s time da je sada moguća samo isplata u eurima jer je u međuvremenu euro postao službena valuta Republike Hrvatske (ugovorom je bila ugovorena isplata u kunskoj protuvrijednosti na dan isplate).

21. Tužitelji imaju pravo na zateznu kamatu na taj iznos temeljem čl. 29. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; u daljem tekstu ZOO/23) i to od dospijeća plaćanja tog iznosa 21. veljače 2016. (tri godine od zaključenja kupoprodajnog ugovora ; čl. 9 tog ugovora), pa do isplate u paricijskom roku od 15 dana (čl. 328. stavak 2 ZPP -a). Stoga je odlučeno kao u točki I. izreke ove odluke.

22. Ovaj sud je o troškovima parničnog postupka odlučio temeljem čl. 154. stavak 1. u vezi sa čl. 155. ZPP-a i u vezi s čl. 166. stavka 2. ZPP vodeći računa da su tužitelji u cijelosti uspjeli s tužbenim zahtjevom, to o tome da su ti troškovi bili potrebni za vođenje parnice, prema vrijednosti predmeta spora 10.000,00 eura, te je tužiteljima priznao odvjetničku nagradu za sastav tužbe po odvjetničkoj tarifi koja je bila na pravnoj snazi u vrijeme donošenja preinačene prvostupanjske odluke u iznosu od 165,90 eura (100 bod. x 10 kn + 25% PDV-a = 1.250,00 kn = 165,90 eura, tbr. 7.1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika Narodne novine, broj: 142/12, 103/14, 118/14, 107/15 i 37/22; u daljem tekstu OT), zastupanja na tri ročišta od 17. srpnja 2019., 06. rujna 2021. i 14. ožujka 2022. u iznosu od 497,71 eura (100 bod. x 10 kn + 25% PDV- a) x 3 = 3.750,00 kn = 497,71 eura, tbr. 9.1 OT), za sastav dva podneska od 8. srpnja i 28. kolovoza 2019. u iznosu od 331,80 eura (100 bod. x 10 kn + 25% PDV-a) x 2 = 3.750,00 kn = 331,80 eura, tbr. 8 OT), kao i troškove sudske pristojbe na tužbu i presudu u iznosu od 289,33 eura (2 x 1.090,00 kn = 2.180,00 kn = 289,33 eura). Kako su tužitelji uspjeli u žalbenom postupku u cijelosti, trošak žalbenog postupka se sastoji od odvjetničke nagrade za sastav žalbe sukladno važećoj odvjetničkoj tarifi koja je bila na pravnoj snazi u vrijeme donošenja drugostupanjske odluke u iznosu od 228,11 eura u granicama postavljenog zahtjeva (100 bod. x 2 eura + 25% uvećanja za žalbu + 10% uvećanja za zastupanje dvije stranke + 25% PDV-a = 343,75 eura, tbr. 10. u vezi s tbr. 40. stavak 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika Narodne novine, broj: 138/2023 i 107/2025), kao i sudske pristojbe za žalbu u iznosu od 144.67 eura (1.090,00 kn = 144.67 eura), što ukupno iznosi 1.657,52 eura radi čega je odlučeno kao u točki II. izreke ove odluke, te je naložio tuženici da te troškove isplati tužiteljima na jednake dijelove temeljem čl. 41. stavak 1. i 2 ZOO/23), sa zateznom kamatom od donošenja drugostupanjske odluke, pa do isplate, koja teče na taj iznos temeljem čl. 29. ZOO/23, u paricijskom roku od 15 dana (čl. 328. stavak 2. ZPP -a). Stoga je odlučeno kao u točki II. izreke ove odluke.

23. Novčani iznosi dosuđeni u izreci preračunati su u euro po tečaju od 7,53450 kn za 1 euro temeljem Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj ("Narodne novine" broj: 57/22 i 88/22).

Dubrovnik, 25. veljače 2026.

Predsjednica vijeća

Josita Begović