REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U OSIJEK

Osijek, Vukovarska cesta 31

Poslovni broj: Us I-1271/2024-11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Osijeku, po sutkinji Jasenki Beker Rupčić, po prijedlogu sudske savjetnice Tatjane Sekulić, uz sudjelovanje zapisničarke Adele Franc, u upravnom sporu tužitelja SE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenik Hrvoje Alagić, odvjetnik u Vukovaru, J.J. Strossmayera 14c, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Katančićeva 5, Zagreb, OIB: 18683136487, radi poreza na dohodak od otuđenja nekretnina, 12. studenog 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-14/24-01/107, URBROJ: 513-04-24-2 od 25. rujna 2024.

II Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Osijek, Ispostave Osijek, KLASA: UP/I-410-23/2024-013/00004, URBROJ: 513-007-14-01-2024-0002 od 6. travnja 2024.

III Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju trošak upravnog spora u iznosu od 2.500,00 eura (slovima: dvije tisuće i petsto eura) u roku od 60 dana.

IV Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška upravnog spora u iznosu od 125,00 eura (slovima: sto dvadeset pet tisuća eura).

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika KLASA: UP/II-410-14/24-01/107, URBROJ: 513- 04-24-2 od 25. rujna 2024. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Osijek, Ispostave Osijek, KLASA: UP/I-410-23/2024-013/00004, URBROJ: 513-007-14-01-2024-0002 od 6. travnja 2024. kojim je tužitelju u točki I. izreke rješenja utvrđena porezna osnovica i porez na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava za 2020. i to porezna osnovica u iznosu od 37.957,83 eur, porez na dohodak (stopa 24%) u iznosu od 9.109,88 eur, prirez porezu na dohodak (stopa 13%) u iznosu od 1.184,28 eur, odnosno ukupno porez i prirez 10.294,16 eur.

2. Tužitelj u tužbi osporava prvostupanjsko i drugostupanjsko rješenje zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, povrede pravila upravnog postupka i pogrešne primjene materijalnog prava. Poziva se na povredu odredaba članka 8. i članka 5. Zakona o općem upravnom postupku („Narodne novine“, broj 47/2009. i 110/2021., dalje u tekstu: ZUP). Navodi kako je tuženik utvrdio primitak u iznosu od 147.600,00 eur na temelju kupoprodajnog ugovora od 21. veljače 2020. na što nema primjedbi te da je utvrdio trošak gradnje u iznosu od 109.642,17 eur sukladno etalonskoj cijeni korisne površine stana, trošak stjecanja sukladno kupoprodajnom ugovoru od 21. ožujka 2018. i izdatak za plaćeni porez sukladno rješenju prvostupanjskog tijela od 26. ožujka 2018. Ističe kako porezno tijelo nije uzelo u obzir i površinu pripadajućeg dijela zajedničkih prostorija zgrade. Osim toga, smatra da se troškovima izgradnje trebaju dodati i trošak komunalnog i vodnog doprinosa, priključka na elektromrežu, vodovod, plin i kanalizaciju. Ističe kako je predmetna nekretnina stečena izgradnjom u vlastitoj režiji te se poziva na odredbe članka 68. stavka 3. i stavka 4. Pravilnika o porezu na dohodak („Narodne novine“, broj: 10/2017., 128/2017., 106/2018., 1/2019., 80/2019., 1/2020., 74/2020., 138/2020. i 1/2021., dalje u tekstu: Pravilnik). Navodi da predmetna nekretnina predstavlja jedan etažni stan u stambenoj zgradi sa tri stana i da se izdatak poreznog obveznika koji se odnosi na izgradnju u vlastitoj režiji za taj jedan stan može izračunati isključivo kao razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje cijele stambene zgrade sa tri stana, odnosno kako je potrebno izračunati cijenu izgradnje cijele stambene zgrade sa tri stana i onda na temelju etažnog udjela ukupne neto korisne površine svakog stana izračunati cijenu izgradnje predmetnog stana. Ističe kako cijenu izgradnje cijele stambene zgrade sa tri stana čini cijena zemljišta sa komunalnim uređenjem (komunalni i vodni doprinosi, priključci na infrastrukturu struje, plina, vode i kanalizacije) te cijena same izgradnje, te da je cijenu zemljišta sa komunalnom infrastrukturom u konkretnom predmetu moguće apsolutno točno izračunati temeljem vjerodostojne dokumentacije koju je tuženik imao i mogao pribaviti po službenoj dužnosti od javnopravnih tijela i trgovačkih društava sa javnim ovlastima. Ukazuje na to kako je tuženik cijenu same izgradnje za potrebe poreznog postupka trebao izračunati na temelju podataka Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja o etalonskoj cijeni građenja. Vrijednost etalonske cijene građenja za 2020. godinu iznosi 6.000,00 kn (s PDV-om) po m2 korisne površine stana, a navedena cijena sadrži sve troškove same izgradnje (pripremni, zemljani, konstrukcijski, instalaterski i završni radovi) izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke. Poziva se na odredbu članka 66. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., dalje: Zakon o vlasništvu) koji regulira pojam etažnog vlasništva te ističe kako neto površinu samog stana čini površina posebnog dijela etaže kao i sporednih dijelova (terase, podrumske ostave, parkirališta i dr.) primjenom koeficijenta za obračun korisnih vrijednosti površina. Navodi da je za potrebe postupka naručio od stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenitelja vrijednosti nekretnina KE iz [adresa] izradu procjembenog elaborata troškova izgradnje višestambene zgrade izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] uz iskaz troškova i izgradnje svakog stana u predmetnoj građevini. Iz zaključka i mišljenja navedenog vještaka i procjenitelja razvidno je da sveukupna cijena građenja stana E-2 na prvom katu (koji je predmet ovoga postupka) iznosi 130.153,27 eur. S obzirom na navedeno, predlaže Sudu poništiti osporavano rješenje tuženika kao i prvostupanjsko rješenje od 6. travnja 2024., uz naknadu troška upravnog spora.

3. U odgovoru na tužbu tuženik navodi da tužba nije osnovana iz razloga navedenih u obrazloženju osporavanog rješenja. Predlaže Sudu odbiti tužbeni zahtjev.

4. Radi utvrđivanja svih odlučnih činjenica u sporu, pred ovim sudom je održana javna rasprava 22. listopada 2025. na koju nije pristupio uredno pozvani tuženik, pa je rasprava na temelju odredbe članka 91. stavka 3. Zakona o upravnim sporovima ("Narodne novine", broj: 36/2024., dalje: ZUS) održana u njegovoj odsutnosti. Na navedenoj raspravi opunomoćenik tužitelja ostao je kod svih navoda i dokaznih prijedloga navedenih u tužbi te je naglasio da je u ovom slučaju ključno da prvostupanjsko tijelo nije postupilo po članku 68. Pravilnika i da nije uzelo u obzir činjenicu da je trošak izgradnje jednog stana u zajedničkoj zgradi zapravo razmjerni dio troška izgradnje cijele zgrade. Priložio je u spis dopis Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 16. siječnja 2025., a vezano za etalonsku cijenu građenja. Zatražio je i naknadu troška upravnog spora za sastav tužbe u iznosu od 1.000,00 eur s pripadajućim PDV-om, za pristup na ročište u iznosu od 1.000,00 eur s pripadajućim PDVOM i za pristup ročištu radi objave presude u iznosu od 100,00 eur s pripadajućim PDV-om, odnosno ukupno 2.625,00 eur.

5. U provedenom dokaznom postupku Sud je izvršio uvid u spis, spis tuženika i sve isprave koje se nalaze u istima, te je na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, sukladno odredbi članka 114. stavka 3. ZUS-a, utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

6. Uvidom u spis upravnog postupka utvrđeno je da je porezni postupak u kojem je tužitelju utvrđen ukupni porez i prirez za 2020. godinu u iznosu od 10.294,16 eur pokrenut po službenoj dužnosti.

7. Iz obrazloženja osporavanog prvostupanjskog rješenja proizlazi da je tužitelj otuđio nekretninu i to stan 2 koji se nalazi na 1. katu, a sastoji se od ulaza i komunikacije, dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonicom, tuš-wc, ostave, kupaonice, spavaće sobe, sobe, sobe i loggie ukupne korisne površine 119,41 m2 te sporednog dijela u prizemlju koji se sastoji od parkirališnog mjesta 3 površine 11,50 m2 i parkirališnog mjesta 4 površine 11,50 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], na adresi [adresa], unutar roka od dvije godine od dana stjecanja što se prema Zakonu o porezu na dohodak smatra oporezivim dohotkom od imovine i imovinskih prava te je tako ostvario dohodak od imovine i imovinskih prava sukladno članku 58. Zakona o porezu na dohodak koji je utvrđen kao razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećan za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.

8. Nadalje, iz obrazloženja prvostupanjskog rješenja proizlazi da je tužitelju primitak od otuđenja novosagrađene nekretnine utvrđen sukladno kupoprodajnom ugovoru od 21. veljače 2020., broj Ov-549/2020, u iznosu od 147.600,00 eur.

9. Budući da tužitelj nije priložio podatke o troškovima vezanim za izgradnju nekretnine u vlastitoj režiji, prvostupanjsko tijelo je tužitelju kao izdatak priznalo trošak stjecanja predmetne nekretnine sukladno kupoprodajnom ugovoru broj: Ov-921/2018 od 21. ožujka 2018. u iznosu 14.000,00 eur, izdatak za plaćeni porez sukladno rješenju porezne uprave Osijek KLASA: UP/I 410-20/2018-01/357, URBROJ: 513-07-14/01-2-018-03 od 26. ožujka 2018. u iznosu od 552,41 eur te trošak izgradnje po etalonskoj cijeni građenja nekretnine u iznosu od 95.089,76 eur, odnosno ukupno 109.642,17 eur.

10. Iz podataka spisa upravnog postupka proizlazi kako je prvostupanjsko tijelo tužitelju uputilo poziv KLASA: 410-23/2021-13/54, URBROJ: 513-07-01/16-21-1 od 17. kolovoza 2021. kojim je isti pozvan pristupiti kod prvostupanjskog tijela radi utvrđivanja dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnine te donijeti dokumentaciju o troškovima vezanim za otuđenu nekretninu, a na koji poziv se tužitelj očitovao dopisom od 24. rujna 2021. u kojem je naveo da smatra da ne bi trebao biti obveznik poreza od dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnine jer je stan koristio za stanovanje te je priložio presliku osobne iskaznice, građevinske dozvole, uporabne dozvole te plaćenog računa za plin.

11. Dakle, u konkretnom slučaju među strankama je sporan izračun visine troškova gradnje, a koji trošak se tužitelju trebao uzeti u obzir prilikom izračuna poreza na dohodak od otuđenja nekretnine.

12. Prema članku 56. Zakona o porezu na dohodak ("Narodne novine", broj 115/2016., 106/2018., 121/2019., 32/2020. i 138/2020.), dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

13. Člankom 58. stavkom 1. Zakona o porezu na dohodak propisano je da se dohotkom iz članka 56. ovoga Zakona smatra i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci. Stavkom 2. istog članka propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina iz stavka 1. ovoga članka ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. ovoga Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave. Stavkom 3. istog članka propisano je da se iznimno od stavka 2. ovoga članka, dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava oporezuje ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine ili imovinskog prava, osim ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona te ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m2, a ukupno do 1.000 m2. Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Dohodak čini razlika između ukupnog iznosa primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnina ili imovinskih prava koji se otuđuju u razdoblju od pet godina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda te za troškove ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.

14. Sukladno članku 68. stavku 1. Pravilnika, pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina iz članka 58. stavka 1. Zakona danom nabave nekretnine smatra se nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu. Prema stavku 3. istog članka u slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako ne postoji isprave o nabavi, nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom te se usklađuje s rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine, dok prema stavku 4. istog članka u slučaju otuđenja dijela nekretnine, odnosno otuđenja samo jednog stana, jednog poslovnog prostora ili drugog dijela zgrade (garaže ili spremišta i sl.), tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine.

15. Nesporno je da je tužitelj otuđio predmetnu nekretninu (stan) koji se nalazi u zgradi izgrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u roku kraćem od dvije godine od trenutka stjecanja 1/3 suvlasničkog dijela zbog čega je prvostupanjsko tijelo tužitelju utvrdilo poreznu obvezu.

16. U konkretnom slučaju radi se o otuđenju jednog stana koji se nalazi u zgradi izgrađenoj u vlastitoj režiji. Tužitelj, iako pozvan na sudjelovanje u postupku, nije dostavio dokumentaciju vezanu za troškove građenja. Međutim, sud smatra da je porezno tijelo procjenom trebalo utvrditi kolika je visina troškova izgradnje cjelokupne nekretnine te s obzirom na navedeno, u izdatke tužitelju priznati razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine.

17. Dakle, Sud smatra da porezno tijelo u konkretnom slučaju, prilikom utvrđivanja porezne obveze, nije postupilo sukladno odredbama članka 68. stavaka 3. i 4. Pravilnika.

18. Također, prema procjembenom elaboratu troškova gradnje višestambene zgrade broj 33/2024 od 29. travnja 2024. izrađenom po KE, ing. građ. proizlazi da sveukupna cijena građenja stana E2 koji se nalazi na 1. katu , a koji je predmet ovog postupka iznosi 130.153,27 eur, dok je prema podacima o etalonskoj cijeni tužitelju u poreznom postupku trošak izgradnje utvrđen u iznosu od 95.089,76 eur, a razlika između naprijed navedene procijenjene vrijednosti nekretnine u odnosu na utvrđene izdatke od 35.063,51 eur dodatno upućuje da podaci utvrđeni u poreznom postupku nisu odgovarajući.

19. Slijedom navedenoga, Sud je osporavano rješenje tuženika kao i prvostupanjsko rješenje od 6. travnja 2024. ocijenio nezakonitima i odlučio kao u točki I i II izreke presude u skladu s odredbom članka 117. stavka 1. ZUS-a.

20. U skladu s odredbom članka 147. ZUS-a, a budući da je tuženik u cijelosti izgubio spor, tužitelju je primjenom Tbr. 27. točke 1., Tbr. 46, Tbr. 52. i Tbr. 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj: 138/23.) priznat trošak sastava tužbe u iznosu od 1.000,00 eura kao i trošak zastupanja na ročištu 5. srpnja 2024. u iznosu od 1.000,00 eura, sve uvećano za PDV, što ukupno iznosi 2.500,00 eura te je slijedom navedenoga, odlučeno kao u točki III izreke ove presude.

21. Sud je odbio zahtjev tužitelja za naknadu troška pristupa na ročište za objavu presude dana 12. studenog 2025., jer nije niti pristupio na navedeno ročište te je stoga odlučeno kao pod točkom IV izreke ove presude.

U Osijeku 12. studenog 2025.

Sutkinja

Jasenka Beker Rupčić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovoga Suda u roku od 15 dana od dana dostave presude, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude(članak 126. stavak 6. ZUS-a).

DNA:

1. Tužitelju po opunomoćeniku

2. Tuženiku