REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

P-770/2022-20

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu toga suda mr.sc. Leonu Širiću, u pravnoj stvari tužitelja DORIANA SAVJETOVANJE d.o.o., Zagreb, Ulica grada Vukovara 274, OIB: 48446666190, kojeg zastupa punomoćnik Davor Markeš, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika Martley Capital Hrvatska d.o.o., Zagreb, Strojarska cesta 20, OIB: 09955753831, kojeg zastupaju punomoćnici Dominik Glavina i Marina Kovač Krka, odvjetnici u V, H, Bahtijarević & Krka odvjetničkom društvu d.o.o. u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene dana 25. rujna 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja Davora Markeša, odvjetnik te punomoćnika tuženika Dominika Glavine i Marine Kovač Krka, odvjetnika, s danom objave 12. studenoga 2025.

p r e s u d i o  j e

I/ Nalaže se tuženiku Martley Capital Hrvatska d.o.o., Zagreb isplatiti tužitelju DORIANA SAVJETOVANJE d.o.o., Zagreb iznos od 120.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama, i to počevši od 23.3.2021. do 31.12.2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, zatim počevši od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, te najzad počevši od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana.

II/ Odbija se kao neosnovan preostali dio tužbenog zahtjeva koji glasi: „Nalaže se tuženiku Martley Capital Hrvatska d.o.o., Zagreb isplatiti tužitelju DORIANA SAVJETOVANJE d.o.o., Zagreb iznos od 120.951,62 EUR sa zakonskim zateznim kamatama počevši od 17.2.2021. do isplate, kao i zakonske zatezne kamate na iznos od 120.000,00 EUR za razdoblje počevši od 17.2.2021. do 22.3.2021..“.

III/ Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj DORIANA SAVJETOVANJE d.o.o., Zagreb je 20.4.2022. podnio ovom sudu tužbu protiv tuženika Martley Capital Hrvatska d.o.o., Zagreb, radi isplate. U tužbi i tijekom postupka u bitnome navodi kako je tužitelj licencirana agencija za posredovanje u prometu nekretninama koja se pretežito bavi posredovanjem u prometu tzv. off-market poslovnih nekretnina velike vrijednosti čija prodaja se ne oglašava u javnim oglasnicima, a da je tuženik dio velike međunarodne grupacije koja se bavi poslovnim iskorištavanjem (kupnjom i potom davanjem u zakup) takvih ekskluzivnih poslovnih nekretnina velike vrijednosti s portfeljem nekretnina procijenjenim na preko 4,3 milijarde eura, kao i da je tuženik trgovačko društvo osnovano 2016. godine, ali da su se tadašnji voditelj poslovnog razvoja tužitelja, a danas direktor tužitelja VV te VVK, direktorica tuženika i HV, tuženikov manager za nekretnine od ranije poznavali obzirom su dugi niz godina preko raznih poslodavaca radili u istoj toj branši te da se tuženik negdje tijekom 2017. interesirao kod tužitelja o nekretninama ekskluzivne vrijednosti i strateške pozicije koje bi tuženik mogao poslovno iskoristiti prilika i da je tuženik tijekom 2017. i 2018. angažirao tužitelja za traženje takvih za tuženika pogodnih nekretnina te da mu je tužitelj u tom razdoblju ponudio više takvih nekretnina pa, između ostalih, i spornu upravnu zgradu i skladište Poslovnog centra Tiska u Slavonskoj aveniji 11a u Zagrebu (dalje: PC Tisak) koja je imala izniman komercijalni potencijal i za prodaju koje šira investitorska javnost nije mogla znati jer prodaja nije bila javno oglašavana, nego je samo mali broj osoba od povjerenja vlasnika (odnosno DV, kao direktora društva Vetel d.o.o. koje je bilo upisani vlasnik nekretnine) imao saznanje da su te nekretnine društva Vetel d.o.o. na prodaju. Tužitelj navodi kako je osnovne informacije o toj nekretnini dostavio tuženiku mailom od 19.2.2018., na koji mail mu je svojim mailom odgovorio HV, tuženikov manager za nekretnine i u tom mailu potvrdio kako je tuženik zainteresiran za tu nekretninu te je zatražio od tužitelja da mu dostavi podatke o zakupima te nekretnine, a potom još mailom od 26.4.2018. zatražio da mu tužitelj pošalje i fotografije nekretnina nakon čega mu je tužitelj mailom od istoga poslao Internet poveznicu (tzv. link) na fotogaleriju nekretnina Tiska, da bi tužitelj potom, oko godinu dana kasnije, na traženje tuženika mailom od 5.4.2019. dostavio tuženiku i tražene financijske podatke i u tom mailu tužitelj otklanja svaku dvojbu i izrijekom navodi kako u slučaju kupoprodaje nagrada tužitelju iznosi 3% od ugovorene cijene, a tužitelj i tuženik potom 11.4.2019. sklapaju Ugovor o povjerljivosti nakon kojeg tužitelj dostavlja tuženiku detaljne podatke o financijskim parametrima, iskoristivosti nekretnina, s ekspertnom prezentacijom svih poslovnih aspekata postojećeg i potencijalnog komercijalnog iskorištavanja nekretnine (detalji poput broja sklopljenih ugovora o zakupu, cijene koju zakupnici plaćaju, trajanja ugovora o zakupu, imena zakupnika i njihovih boniteta), a nakon koje prezentacije su predstavnici tuženika u jesen 2019. neodređeno javili tužitelju kako će se povratno javiti sa svojom odlukom, a tužitelj je nakon toga mailovima od 31.10.2019. i 9.12.2019. pozvao tuženika na sklapanje ugovora u odnosu na ovu nekretninu kojim se regulira i posrednička naknada, da bi tuženik potom tijekom 2020. samo usmeno saopćio tužitelju kako više nije zainteresiran za bilo koju od nekretnina koje mu je tužitelj ponudio (pa tako niti spornu nekretninu Tisak), ali je tužitelj naknadno saznao da je 23. ožujka 2021. u zemljišnim knjigama kao novi vlasnik te nekretnine upisano društvo posebne namjene odnosno registrirana podružnica društva koje je dio iste međunarodne grupacije, i to temeljem Ugovora o kupoprodaji od 23. ožujka 2021. za cijenu od 12.000.000,00 EUR, a koji ugovor je zaključen temeljem Predugovora od 17. veljače 2021. kojeg je prodavatelj Vetel d.o.o. kojeg je kao zastupnica kupca - osoba ovlaštena da u poslovanju podružnice zastupa inozemnog osnivača potpisala VVK, koja je tada isto tako bila i zakonska zastupnica tuženika i koja je nekoliko mjeseci ranije kategorički tvrdila tužitelju kako tuženik nije zainteresiran za kupnju te nekretnine. Naveo je kako se tuženik nakon navedene kupoprodaje čak pohvalio istom na vlastitoj web stranici, kao i u članku internetskog portala specijaliziranog internetskog glasila za međunarodna kapitalna ulaganja navodeći izuzetne lokacijske i poslovne prednosti kupljene nekretnine. Naveo je i kako je takvo ponašanje tuženika licemjerno jer je s jedne strane prema tužitelju kao posredniku glumio nezainteresiranost, a s druge strane cijelo vrijeme imao namjeru izigrati tužitelja i izravno stupiti u kontakt s kupcem, a koju namjeru je realizirao najkasnije 23. ožujka 2021. kada je kupio navedenu nekretninu što predstavlja ne samo ponašanje ispod razine savjesnosti i poštenja, nego i prijevarnu namjeru tuženika iz čl. 247. Kaznenog zakona počinjenu od strane direktorice tuženika VVK koja je svjesno dovela tužitelja u zabludu i održavala ga u zabludi. Zaključno navodi kako je tuženik dužan isplatiti tužitelju utuženi iznos:

- prije svega kao naknadu za obavljeno posredovanje temeljem između stranaka zaključenog usmenog ugovora o posredovanju u prometu nekretninama u minimalnoj Cjenikom Hrvatske gospodarske komore propisanoj visini naknade za posredovanje u iznosu od 2% kupoprodajne cijene,

- podredno, ako bi sud našao da ugovor nije sklopljen, tada utuženi iznos potražuje kao naknadu štete koju je tuženik dužan platiti zbog ulaska u pregovore s tužiteljem bez stvarne namjere da s tužiteljem sklopi ugovor i iskorištavanja povjerljivih podataka koje je u pregovorima od tužitelja dobio za svoje interese u smislu čl. 251. Zakona o obveznim odnosima ili

- podredno utuženi iznos svakako potražuje kao vrijednost postignute koristi temeljem odredaba o stjecanju bez osnove iz čl. 1111. Zakona o obveznim odnosima zbog tuženikovog stjecanja koristi izvršenom radnjom tužitelja, a kad taj odnos nema osnove u nekom pravnom poslu.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporio tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti te u bitnome naveo kako je točno da je tuženik dio međunarodne grupacije specijalizirane, između ostalog, i za ulaganja u nekretnine pružanje usluga upravljanja nekretninama te da je točno kako se komercijalno atraktivne nekretnine za koje postoji interes investicijskog ulaganja ne oglašavaju kroz standardne oglasnike, nego da se za takve nekretnine posebnim kanalima izravno pronalaze specijalizirani kupci, poput tuženika, kojima je osnovna djelatnost ulaganje u komercijalne nekretnine, kao i da nije sporno ranije poznanstvo predstavnika tuženika i tužitelja kroz rad u istoj branši, ali tuženik izrijekom spori je da bi bilo kada bio u bilo kakvom poslovnom odnosu (pa tako i u odnosu na spornu nekretninu PC Tisak) niti da bi tuženik angažirao tužitelj kao posrednika glede sporne nekretnine za koju tužitelj od tuženika potražuje proviziju Naveo je kako se tužitelj samoinicijativno najavio predstavnicima tuženika na sastanak te da ga na tom sastanku predstavnici tuženika nikada nisu zatražili pružanje bilo kakvih usluga posredovanja, nego da je tužitelj sam ponudio predstavnicima tuženika prezentirati niz nekretnina koje bi, po njegovom mišljenju, bile od poslovnog interesa za tuženika te kako su predstavnici tuženika samo načelno rekli kako su uvijek zainteresirani za nove poslovne prilike i da su stoga spremni pogledati što im tužitelj želi ponuditi, kao i da je nakon tog inicijalnog sastanka tužitelj tijekom 2017. i 2018. putem maila samoinicijativno dostavio osnovne podatke o nekretninama koje su bile na prodaju što ne može predstavljati radnju kojom se zasniva poslovni odnos u smislu Zakona o posredovanju u prometu nekretnina niti predstavlja nalog tuženika, dok činjenica kako je predstavnik tuženika HV nakon toga mailom zatražio dodatne podatke o nekretninama također ne potvrđuje zasnivanje poslovnog odnosa između parničnih stranaka jer tuženik ima svoje interne procedure prije zaključenja takvog ugovora o posredovanju koju proceduru pokreće tek nakon dostave detaljnih podataka poput uvida u ugovore o zakupu, tehničke karakteristike objekta, potrebna ulaganja i sl.), dok se glede tužiteljeve dostave podataka o drugim nekretninama u odgovoru na tužbu nije želio očitovati navodeći kako to smatra bespredmetnim za odluku u ovom postupku. Potvrdio je kako su parnične stranke 11. travnja 2019. zaključile Ugovor o povjerljivosti, ali je dodao kako je riječ o sasvim uobičajenom postupku prije nego li posrednici otkriju potencijalnim investitorima konkretne, odnosno povjerljive podatke i da to glede postojanja poslovne suradnje ništa ne dokazuje, kao i da je taj ugovor trebao biti potpisan samo u odnosu na drugu nekretninu koju je tužitelj nudio tuženiku, ali da je naknadno proširen i na spornu nekretninu PC Tisak, te da je tuženik taj ugovor potpisao obzirom od tužitelja do tada nije odbio nikakve konkretne podatke na temelju kojih može odlučiti o isplativosti investicija ni za jednu od nekretnina (v. mailove 28. ožujka 2019. i 5. travnja 2019.), ali da ni nakon potpisivanja od tužitelja nije dobio nikakve konkretne podatke te da nije točna tvrdnja da bi tužitelj nakon sklapanja tog ugovora na sastanku tuženiku dao ekspertnu prezentaciju svih poslovnih aspekata postojećeg i potencijalnog komercijalnog iskorištavanja nekretnine. Navodi i kako stranke nikada nisu potpisale ugovor o posredovanju niti je tuženik ikada pristao platiti posredničku naknadu niti su se sporazumjeli o visini posredničke naknade, jednako kao što nikada nije primio niti tuženikove Opće uvjete poslovanja, a kamoli ih prihvatio, niti je tužitelj izvršio člankom 21. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama propisane radnje posredovanja za predmetnu nekretninu (prije svega doveo u vezu prodavatelja i kupca i prezentirao nekretninu – tuženik tvrdi da su se tuženik i DV, direktor prodavatelja Vetel d.o.o. upoznali na potpuno nekom drugom projektu krajem 2019., a potom niti prezentirao dokaze vlasništva i uvjete postojećih zakupnih odnosa), dok za tvrdnje o tuženikovoj prijevarnom predugovornom ponašanju navodi kako su, obzirom na stvarno stanje, bespredmetni jer nije dokazana nijedna pretpostavka naknade štete. Dodao je kako smatra da tužitelj nije imao ni nalog prodavatelja Vetel d.o.o. (odnosno zz. DV, direktora) za posredovanje na strani prodavatelja što mu je isti potvrdio u svom mailu od 5. studenoga 2020. i 9. studenoga 2020. pa stoga zaključno navodi kako tužbeni zahtjev nije osnovan jer: - Tužitelj nikada nije bio angažiran od strane Tuženika niti vlasnika Nekretnine;

- parnične stranke nikada nisu sklopile ugovor o posredovanju,

- parnične stranke nikada nisu ugovorile iznos posredničke provizije,

- podredno, čak i da je ugovor o posredovanju sklopljen, tužitelj nikada nije izvršio nijednu zakonom propisanu radnju temeljem koje bi imao pravo potraživati posredničku proviziju,

- tuženik i vlasnik sporne nekretnine PC Tisak su sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine isključivo temeljem vlastite međusobne komunikacije i poznanstva, i to nakon iscrpnog procesa dubinskog snimanja Nekretnine u okviru kojeg su provedene pravne, financijske i tehničke analize, a sve bez sudjelovanja i posredovanja tužitelja.

3. Sud je tijekom postupka proveo sljedeće po strankama predložene dokaze: izvršio je uvid u Opće uvjete poslovanja tuženika (list 11 spisa), Mail korespondenciju (list 14-21, 40, 93-101,112-122, 183-192 i 200-209 spisa), Ugovor o povjerljivosti za spornu nekretninu (list 23 spisa), Izvadak iz zemljišnih knjiga (list 41 i 61 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnina (list 44 spisa), Ispis s Internet stranica (list 72 spisa), Cjenik HGK (list 76 spisa), Tečajnu listu (list 77 spisa) i Ugovor o povjerljivosti za drugu nekretninu koja nije predmet ovog postupka (list 192-199 spisa) te proveo dokaz saslušanjem svjedoka DV (list 176-177 spisa) i HV (list 177-180 spisa) i saslušanjem stranaka, i to zz. tužitelja ŽV, direktora (list 210-214 spisa) i zz. tuženika VVK, direktorice (list 214-217 spisa), dok dostavljenu sudsku praksu sud nije posebno cijenio jer ga ista ne obvezuje, nego djeluje samo snagom svoje uvjerljivosti.

4. Sud je vodeći se načelom ekonomičnosti postupka propisanim u čl. 10. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP) odbio dokazni prijedlog tužitelja za saslušanjem svjedoka PV, AV i IV na okolnosti kako je to predloženo na ročištu dana 16. siječnja 2025. jer je cijenio kako je iz provedenih dokaza činjenično stanje u dovoljnoj mjeri pouzdano utvrđeno, dok svjedoci, obzirom na po tužitelju predložene okolnosti, očito nemaju saznanja o bitnim okolnostima za donošenje o oduke u ovoj stvari jer okolnosti na koje su svjedoci predloženi nisu bitne za donošenje odluke u ovoj stvari pa bi provođenje ovih dokaza značilo bespotrebno odugovlačenje postupka i gomilanje parničnih troškova. Sud je iz istog razloga odbio i tužiteljev prijedlog da sud sukladno čl. 492.b ZPP-a po službenoj dužnosti pribavi stručno mišljenje i podatke o visini posredničke naknade od Hrvatske gospodarske komore, tim više jer spisu prileži važeći Cjenik ove komore iz kojeg je moguće utvrditi najveći dopušteni, kao i najniži iznos posredničke naknade.

5. Cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, a na osnovi odredbe čl. 8. ZPP-a, ovaj sud je došao do uvjerenja kako je u podnesku od 29.11.2022. konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan.

6. Stranke tijekom postupka suglasno navode, slijedom čega među strankama nije sporno:

- da je tužitelj agencija za posredovanje u prometu nekretnina koja se pretežito bavi posredovanjem u prometu tzv. off-market poslovnih nekretnina velike vrijednosti čija se prodaja ne oglašava u javnim oglasnicima,

- da je tuženik dio velike međunarodne grupacije koja se, između ostalog, bavi poslovnim iskorištavanjem (kupnjom i potom davanjem u zakup) takvih ekskluzivnih poslovnih nekretnina velike vrijednosti,

- da je ŽV tada bio tužiteljev voditelj poslova razvoja, a danas direktor tužitelja,

- da je VVK i tada i sada direktorica tuženika, a da je HV u spornom razdoblju bio zaposlenik tuženika na radnom mjestu managera za nekretnine,

- da su tužitelj i tuženik 2017. održali inicijalni sastanak u prostorijama tuženika na kojem se tužitelj ponudio tuženiku nuditi takve poslovne nekretnine svojih klijenata koje bi tuženiku mogle biti zanimljive za kupnju,

- da je tužitelj tijekom 2017. i 2018. putem maila nudio tuženiku više nekretnina, pa tako i spornu PC Tisak, tada u vlasništvu društva Vetel d.o.o., dok je sporno je li tuženik na tom inicijalnom sastanku izdao tužitelju nalog da mu traži pogodne nekretnine za odgovarajuću posredničku naknadu ili je tužitelj nekretnine iz svoje ponude (pa tako i spornu PC Tisak) nakon tog inicijalnog sastanka parničnih stranaka samoinicijativno nudio tuženiku, bez ikakvog traženja ili pristanka tuženika, a kamoli obvezivanja na plaćanje posredničke naknade tužitelju.

7. Sud je uvidom u Mail korespondenciju (list 14-21, 40, 93-101,112-122, 183-192 i 200- 209 spisa) i Ugovor o povjerljivosti za drugu nekretninu koja nije predmet ovog postupka (list 192-199 spisa) kronološkim redom utvrdio:

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail u kojem ju poziva da mu se javi ako je raspoložena da se vide ovaj tjedan, ali da mu je VVK istog tog 3.5.2017. odgovorila kako taj tjedan ne može i predložila mu da se čuju sljedeći tjedan,

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail u kojem joj zahvaljuje na vremenu i navodi kako se veseli njihovoj poslovnoj suradnji te kako se nada da je došlo vrijeme da naprave neki ozbiljan ugovor te joj u prilogu tog maila poslao osnovne podatke za više nekretnina koje se nude na prodaju,

- kako je u drugom mailu od istog tog **.**.2017. ŽV poslao VVK osnovne podatke za još neke nekretnine koje se prodaju, kao i da ju je mailom od 1.6.2017. u odnosu na jednu od ranije ponuđenih nekretnina obavijestio kako ista nije obuhvaćena tzv. Lex Agrokorom pa da prodavatelj ima slobodu prodaje,

- kako je 9.6.2017. u 10,42 sati - ŽV poslao VVK mail u kojem joj nudi sastanak s prodavateljem glede jedne od ponuđenih nekretnina (Mercatorovih centara) te napominje kako ju teško dobiva na telefon, ali da mogu komunicirati i mailovima,

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail u kojem joj nudi sastanak s nekim strancem kao predstavnikom prodavatelja još jedne od ponuđenih joj nekretnina (retail parka u Samoboru), nakon čega je **.**.2017. VVK poslala ŽV mail u kojem ga moli da joj organizira sastanak s tim strancem jer bi se vrlo rado htjela sastati s njim i zamolila ga da joj javi koji su termini mogući, nakon čega ju ŽV mailom od istog tog 20.6.2017. obavještava kako stranac kao predstavnik prodavatelja skraćuje boravak u Zagrebu na samo jedan dan pa da moraju prihvatiti taj dan koji će im biti ponuđen, a da bi potom ŽV mailom od 21.6.2017. obavijestio VVK kako je stranac kao predstavnik prodavatelja javio da odgađa sastanak jer neće dolaziti u Hrvatsku, nego tek najesen pa predlaže da se sastanak održi tada,

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail s osnovnim podacima za još jednu nekretninu koja se prodaje (Bure centar u Biogradu na moru),

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail s osnovnim podacima za još neke nekretnine koje se prodaju (shopping centri u Valpovu i Osijeku),

- kako je **.**.2017. ŽV poslao VVK mail u kojem joj nudi sastanak s predstavnikom prodavatelja još neke nekretnine i kaže kako prije toga potpisuju ugovor o povjerljivosti kojeg prosljeđuje pa da je tuženik nakon toga 6.9.2017. potpisao Ugovor o povjerljivosti za tu drugu nekretninu, a kojeg je ispred tuženika potpisala VVK, pa iz do sada utvrđenog jasno proizlazi kako su tužitelj i tuženik tijekom 2017. u više navrata komunicirali putem maila i očito održali barem jedan sastanak (v. mail od 31.5.2017.), a nakon kojeg je tužitelj u svojim mailovima počeo sukcesivno nuditi tuženiku cijeli niz nekretnina koje su za prodaju te da je VVK kao zakonski zastupnik tuženika pritom izrijekom pokazala interes za najmanje dvije nekretnine:

- retail park u Samoboru - obzirom je molila tužitelja za organiziranje sastanka sa stranim predstavnikom prodavatelja te nekretnine (razvidno iz maila od 20.6.2017.)

te

- nekretnine u odnosu na koje je tuženik dana 6.9.2017. potpisao Ugovor o povjerljivosti (razvidno iz maila od 31.8.2017. i Ugovora o povjerljivosti za tu drugu nekretninu - list 192 spisa).

8. Sud je uvidom u Mail korespondenciju (list 14-21, 40, 93-101,112-122, 183-192 i 200- 209 spisa) i Ugovor o povjerljivosti za spornu nekretninu (list 23 spisa) kronološkim redom nadalje utvrdio:

- kako je **.**.2018. ŽV poslao HV mail u kojem mu je, između ostalih nekretnina, prvi puta ponudo i spornu nekretninu PC Tisak, a na koji mail je HV još istoga dana odgovorio izjavivši kako je tuženik zainteresiran te kako moli ŽV za konkretne podatke vezano uz zakup te nekretnine, a nakon čega je ŽV istog tog 19.2.2018. uputio mail DV, direktoru društva Vetel d.o.o. koje je prodavatelj sporne nekretnine PC Tisak, u kojem ga obavještava kako je tuženik kao njegov klijent zainteresiran, između ostalih nekretnina ovog prodavatelja, i za nekretninu PC Tisak pa ga moli da mu dostavi detalje za te nekretnine (podatke o veličini, „vlastovnicu“, godišnje prihode po nekretninama, ročnost postojećih zakupa i postoje li tereti na nekretninama), a na koje traženje je DV odgovorio ŽV svojim mailom od 20.2.2018. u kojem mu šalje podatke: adresu nekretnine, brojeve zk.ul i zk.č., površinu cijele nekretnine, površinu izgrađenog dijela, predviđeni način korištenja objekata na nekretnini, podatke o teretima na nekretnini te podatke vezano uz zakup – površinu koja je pod zakupima, cijenu i trajanje zakupa i uvjete raskida zakupa,

- kako je **.**.2018. HV mailom zatražio od ŽV fotografije nekretnine PC Tisak, nakon čega mu je ŽV **.**.2018. mailom poslao internetsku poveznicu (tzv. link) na fotogaleriju nekretnine PC Tisak

- kako je **.**.2018. HV poslao mail ŽV u kojem ga pita je li prodaja nekretnine PC Tisak još uvijek aktualna i ima li još kakvih nekretnina za ponuditi, a na što mu ŽV odgovara mailom od istog tog 28.8.2018. u kojem mu potvrđuje kako se nekretnina PC Tisak još uvijek prodaje i kako glede iste mogu „nastaviti priču“,

- kako je **.**.2019. ŽV poslao HV mail u kojem mu šalje podatke za još neke nekretnine koje se prodaju te ga podsjeća kako nekretnina PC Tisak kao dobra prilika još uvijek nije prodana, a na što ga HV mailom od istog tog 28.3.2019. moli za detaljne podatke o prihodima nekretnine PC Tisak kako bi tuženik mogao napraviti kalkulaciju (za prvu ruku barem površinu, broj zakupnika, broju iznajmljenih prostora, prihodima i sl.) te istovremeno napominje ŽV kako tužitelj i tuženik mogu potpisati ugovor o povjerljivosti za tu nekretninu, nakon čega je u kasnijem mailu od istog tog **.**.2019. HV zatražio od ŽV da mu potvrdi kako su u tom mailu (očito tuženiku tada već dostavljeni podaci o spornoj nekretnini PC Tisak iz maila DV, direktora društva Vetel d.o.o. kao prodavatelja od 20.2.2018.) točni te u nastavku maila navodi detaljne podatke o vlasniku nekretnine, adresi nekretnine, površini nekretnine, površini zgrada izgrađenih na nekretnini i izgrađenosti nekretnine te teretima na nekretnini, ugovorima o zakupu, njihovom preostalom trajanju, iznosima zakupnina i ukupnom godišnjem iznosu svih zakupnina) te završno pita ŽV

ŽV za cijenu koju prodavatelj traži,

- kako je **.**.2019. ŽV poslao HV mail u kojem mu šalje podatke za još drugih nekretnina koje se prodaju te u kojem ga podsjeća kako kako njegova provizija iznosi 3% od ugovorene kupovnine,

- kako je **.**.2019. ŽV poslao DV, direktoru društva Vetel d.o.o. koje je prodavatelj sporne nekretnine PC Tisak, mail u kojem ga obavještava kako pregovara s tuženikom i još jednim stranim fondom o prodaji nekretnine PC Tisak pa da ga moli za podatak je li ugovor o zakupu raskidiv i, ako jest, u kojim rokovima, a na koje traženje mu DV, direktor društva Vetel d.o.o. koje je prodavatelj sporne nekretnine PC Tisak, istog tog 5.4.2019. odgovara na način da mu daje tražene obavijesti o uvjetima pod kojima su ugovori o zakupu nekretnine PC Tisak raskidivi te napominje kako po njemu nema opasnosti od raskida jer je objekt namjenski građen, a zakupnina je smanjena na realnu, tržišnu visinu,

- kako je **.**.2019. HV poslao ŽV mail u prilogu kojeg je bio tuženikov standardni ugovor o povjerljivosti glede nekretnine PC Tisak te u kojem je zatražio od ŽV očitovanje o tom ugovoru, a na čemu mu je ŽV još istog tog 11.4.2019. zahvalio i saopćio kako će ga sutra potpisati i potpisanog vratiti tuženiku te u kojem je ujedno zamolio HV da mu tuženik potvrdi iznos tužiteljeve provizije, a nakon čega **.**.2019. HV mailom obavještava ŽV da će ugovor o povjerljivosti biti potpisan s tuženikove strane tek 23.4.2019. kad se njegov kolega vrati s godišnjeg osmora te moli ŽV da mu pošalje podatke o nekretnine PC Tisak i bez ugovora o povjerljivosti, ali ne odgovara na traženje potvrde visine tužiteljeve provizije, da bi potom **.**.2019. HV poslao ŽV po tuženiku potpisani ugovor o povjerljivosti (u ugovoru je naznačeni datum 11.4.2019.) kojim se tuženik obvezao štiti kao povjerljive sve informacije koje mu tužitelj glede sporne nekretnine PC Tisak povjeri, ali mu tuženik opet ni u tom mailu ne odgovara na traženje izričite potvrde visine tužiteljeve provizije, pa iz do sada utvrđenog jasno proizlazi kako je tužitelj i tijekom 2018. i 2019. nastavio nuditi tuženiku razne nekretnine na prodaju te da mu je tako 19.2.2018. prvi puta ponudio i spornu nekretninu PC Tisak za koju je tuženik bio ozbiljno zainteresiran što proizlazi iz činjenice kako je :

- **.**.2018. HV ispred tuženika mailom potvrdio tužitelju da je tuženik zainteresiran za tu nekretninu te zatražio od tužitelja konkretnije podatke o zakupima te nekretnine, koje mu je tužitelj potom i dostavio,

- **.**.2018. HV ispred tuženika mailom zatražio od tužitelja fotografije te nekretnine koje mu je tužitelj potom i dostavio,

- **.**.2018. HV ispred tuženika mailom upitao tužitelja je li prodaja te nekretnine još uvijek aktualna, na što mu je tužitelj potvrdno odgovorio,

- **.**.2019. HV ispred tuženika mailom zatražio od tužitelja detaljne podatke o prihodima nekretnine PC Tisak kako bi tuženik mogao napraviti kalkulaciju (za prvu ruku barem površinu, broj zakupnika, broju iznajmljenih prostora, prihodima i sl.) te predložio zaključenje ugovora o povjerljivosti za tu nekretninu,

- **.**.2019. HV ispred tuženika nastavnim mailom potvrdio tužitelju kako raspolaže navedenim podacima (jer u nastavku maila navodi detaljne podatke o vlasniku nekretnine, adresi nekretnine, površini nekretnine, površini zgrada izgrađenih na nekretnini i izgrađenosti nekretnine te teretima na nekretnini, ugovorima o zakupu, njihovom preostalom trajanju, iznosima zakupnina i ukupnom godišnjem iznosu svih zakupnina iz čega proizlazi da je istima tada svakako raspolagao) te završno upitao ŽV za cijenu koju prodavatelj traži,

- **.**.2019. HV ispred tuženika mailom poslao tužitelju po tuženiku izrađeni nacrt Ugovora o povjerljivosti na potpis,

- **.**.2019. HV ispred tuženika mailom zatražio tužitelja da mu dostavi detaljnije podatke o nekretnini i prije tuženikovog potpisivanja ugovora o povjerljivosti,

- **.**.2019. HV ispred tuženika mailom dostavlja tužitelju po tuženiku potpisani Ugovor o povjerljivosti,

kao što proizlazi i da mu je tužitelj dostavio sve detaljne podatke o nekretnini koje je tuženik tražio, i to nakon što ih je tužitelj prethodno pribavio od DV, direktora prodavatelja Vetel d.o.o., ali da je tuženik nakon dobivanja navedenih detaljnih podataka koje mu je tužitelj dostavio u ovom razdoblju istovremeno otezao i nije odgovarao tužitelju na njegova višekratna traženja da mu potvrdi visinu tužiteljeve nagrade za posredovanje.

9. Sud je uvidom u Mail korespondenciju (list 14-21, 40, 93-101,112-122, 183-192 i 200- 209 spisa) kronološkim redom nadalje utvrdio kako je:

- **.**.2019. ŽV poslao mail HV u kojem mu zahvaljuje na sastanku i interesu za nekretnine te predlaže zaključenje ugovora o posredovanju i ugovaranje tužiteljeve nagrade za posredovanje u visini od 2% od ugovorene kupovnine, ali na ovaj mail nije dobio odgovor,

- **.**.2019. ŽV poslao mail HV u kojem ponovno poziva tuženika da mu odgovori na njegovo traženje u mailu od 31.10.2019. za zaključenjem ugovora o posredovanju i reguliranjem visine tužiteljeve nagrade, ali ni na ovaj mail nije dobio odgovor,

- **.**.2020. DV poslao mail VVK u kojem joj zahvaljuje na ponudi za PC Tisak, ali navodi kako nije zainteresiran jer bi tu nekretninu pristao prodati samo kad bi imao neki drugi projekt u koji se isplati uložiti novac dobiven kupoprodajom,

- **.**.2020. ŽV poslao mail VVK u kojem pohvaljuje činjenicu da zaključuje ugovor o kupoprodaji PC Tisak, ali ju poziva da prije toga parnične stranke urede pitanje nagrade tužitelju, a kako bi izbjegli sudovanje, ali na ovaj mail nije dobio odgovor,

- **.**.2020. DV poslao mail VVK u kojem navodi kako ni prodavatelj Vetel d.o.o ni tuženik kao kupac nemaju obveza prema tužitelju te da je to i tužitelju telefonom saopćio,

- **.**.2020. DV poslao mail VVK u kojem navodi kako Vetel d.o.o. nikada nije potpisao ugovor o posredovanju pa da ni prodavatelj ni tuženik kao kupac nisu dužni platiti tužitelju nagradu za posredovanje, pa iz navedenih dokaza proizlazi kako je tuženik nakon dobivenih detaljnih podataka o nekretnini PC Tisak, u narednom razdoblju od kraja travnja 2019. pa nadalje prekinuo svaku (barem pisanu) komunikaciju s tužiteljem te da nije pisano odgovorio ni na jedan tužiteljev upit.

10. Među strankama je nesporno (list 210 spisa) da je, u okviru međunarodne grupacije kojoj pripada, tuženik onaj koji pregovara o kupnji nekretnine i zaključuje predugovore, dok se za potrebe glavnog, kupoprodajnog ugovora osniva društvo posebne namjene SPV na koje se nekretnine kupuju pa da je tako bilo i za spornu nekretninu. Naime, uvidom u Izvatke iz zemljišnih knjiga (list 41 i 61 spisa) i Ugovor o kupoprodaji nekretnina (list 44 spisa) sud je utvrdio kako je SPV grupacije, odnosno u Republici Hrvatskoj registrirana podružnica koja pripada toj grupaciji zastupana po VVK kao osobi ovlaštenoj za zastupanje te podružnice (a koja je tada istovremeno bila i direktorica tuženika) dana 23. ožujka 2021. zaključila Ugovor o kupoprodaji sporne nekretnine PC Tisak s prodavateljem - društvom Vetel d.o.o. kao tadašnjim vlasnikom sporne nekretnine PC Tisak, za cijenu od 12.000.000,00 EUR i da se kupac na temelju prijedloga podnesenog zemljišnoknjižnom sudu istog tog dana temeljem tog ugovora uknjižio u zemljišne knjige kao novi vlasnik sporne nekretnine PC Tisak.

11. Iz u tom dijelu suglasnih iskaza zz. tužitelja ŽV, zz. tuženika VVK i svjedoka HV, tada djelatnika tuženika, kojima je stoga u tom dijelu poklonio vjeru, kao i zbog činjenice da su u suglasju s drugim provedenim dokazima, prije svega dostavljenim Ispisima mailova iz tog razdoblja, sud je utvrdio kako su se zz. tužitelja i zz. tuženika krajem svibnja 2017. sastali u prostorijama tuženika na sastanku i, svjesni da je tužitelj agencija za posredovanje u prometu nekretnina, a tuženik dio međunarodne grupacije koja se bavi kupnjom poslovnih nekretnina velike vrijednosti, dogovorili da će tužitelj nuditi tuženiku nekretnine koje su tuženiku potencijalno zanimljive i to putem tuženikovog djelatnika HV s kojim će tužitelj dalje komunicirati.

12. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako je tužitelj podatke tuženiku slao samoinicijativno, dakle ničim izazvan i bez ikakvog prethodnog dogovora stranaka, ali je već iz iskaza samog zz. tuženika VVK razvidno kako je ova tvrdnja tuženika iz odgovora na tužbu potpuno neosnovana, nego da je tužitelj podatke o nekretninama koje je kao agencija nudio tuženiku, tuženiku slao upravo temeljem navedenog dogovora na sastanku u prostorijama tuženika krajem svibnja 2017. i to, kako je to od tužitelja zatražila zakonska zastupnica tuženika VVK, na mail adresu djelatnika tuženika HV.

13. Međutim, među strankama je, obzirom na iskaz zz. tuženika VVK prije svega sporno što je na tom sastanku dogovoreno po kojoj osnovi će tužitelj navedene podatke slati tužitelju odnosno:

- je li na tom sastanku dogovoreno da će tužitelj nekretnine nuditi tuženiku isključivo kao posrednik prodavatelja i posljedično bez ikakvih obveza tuženika kao kupca prema tužitelju kao posredniku

- ili je na tom sastanku dogovoreno da, osim prodavatelja, i tuženik kao potencijalni kupac angažira tužitelja kao posrednika na poslu pronalaska nekretnina pogodnih za kupnju, u kojem slučaju bi tuženik bio dužan platiti tužitelju naknadu za posredovanju po svakom sklopljenom ugovoru o kupoprodaji.

14. Prema čl. 15. st. 1. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama (Narodne novine broj 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19, dalje: ZPPN) ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

15. Prema čl. 15. st. 2. ZPPN ugovor o posredovanju u prometu nekretninama se sklapa u pisanome obliku.

16. Prema čl. 290. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, dalje: ZOO) ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak, osim ako iz cilja propisa kojim je određen oblik ne proizlazi što drugo.

17. Obzirom među strankama nije sporno da je tužitelj agencija za posredovanje u prometu nekretninama, a tuženik dio međunarodne grupacije koja se bavi kupnjom nekretnina, to je razvidno da su pažnjom dobrog gospodarstvenika iz čl. 10. st. 2. ZOO-a, kao profesionalci u poslovanju s nekretninama, oboje prilikom tog inicijalnog sastanka krajem svibnja 2017. sigurno bili svjesni kako valjanim može biti samo onaj ugovor o posredovanju koji je zaključen u pisanom obliku.

18. Svjedok DV, vlasnik prodavatelja prema sadržaju njegovog iskaza nije sudjelovao na sastanku i nije imao nikakvih saznanja o sadržaju sastanka. Svjedok HV, djelatnik tuženika kojem je tužitelj nakon tog sastanka sukladno dogovoru slao ponude mailovima također nije sudjelovao na sastanku, nego je samo nakon sastanka bio pozvan upoznati zz tužitelja i predstaviti mu se obzirom je bio kontakt osoba kojoj je tužitelj trebao slati mailove u kojima je nudio razne nekretnine na prodaju pa ni on nema nikakvih saznanja o sadržaju sastanka. Zakonski zastupnik tužitelja ŽV u svom iskazu ne navodi tko je nazočio inicijalnom sastanku, ali kaže da je na tom sastanku dobio izričiti nalog VVK, direktorice tuženika da traži za tuženika zanimljive nekretnine za kupnju te da ga je direktorica tuženika uputila da daljnja korespondencija između stranaka ide preko HV, tuženikovog zaposlenika s kojim ga tada upoznaje, a sud je poklonio vjeru ovom dijelu iskaza tužitelja jer je dan logično i životno uvjerljivo te u suglasju s ostalim provedenim dokazima, prije svega pisanom Mail korespondencijom. Zakonska zastupnica tuženika HVK u svom iskazu također potvrđuje kako je inicijalni sastanak održan samo između zz. tužitelja i zz. tuženika, a da svjedok HV tom sastanku nije nazočio, nego da je tek po izlasku iz njenog ureda upoznala zz tužitelja sa svojim kolegom HV te uputila zz tužitelja da može i njega uključiti u komunikaciju parničnih stranaka, ali navodi i kako na tom sastanku nije izdala tužitelju nalog da traži nekretnine za tuženika, ali sud ovaj navod zakonske zastupnice tuženika nije prihvatio kao istinit jer u tom slučaju sigurno ne bi upoznavala tužitelja s djelatnikom tuženika niti bi upućivala tužitelja da šalje ponude istome.

19. Nadalje, kako je prema Mail korespondenciji u koju je sud izvršio uvid tužitelj u komunikaciji s tuženikom a) najkasnije u mailu od 5.4.2019. pisano podsjetio tuženika da tužiteljeva posrednička nagrada u slučaju realizacije ponuđenih nekretnina iznosi 3% od ugovorene kupovnine, a na koji navod se tuženik kao profesionalac u tom poslu u svom sljedećem mailu od 11.4.2019. uopće nije osvrnuo niti ga je osporio ili na bilo koji način doveo u pitanje, nego je postupio upravo suprotno na način da nastavlja suradnju s tužiteljem i mailom od 11.4.2019. dostavlja tužitelju na potpis svoj nacrt ugovora o povjerljivosti upravo za spornu nekretninu PC Tisak te kako je b) tužitelj u svom mailu od 11.4.2019. koji je potom uslijedio zahvalio tuženiku i obavijestio ga kako će odmah sutra potpisati dostavljeni ugovor i vratiti ga potpisanog tuženiku te istovremeno zamolio tuženika da mu potvrdi iznos njegove (tužiteljeve) provizije, a tuženik se u svojim mailovima koji su nakon toga uslijedili ni na to tužiteljevo traženje nije ni na koji način osvrnuo niti ga osporio, nego je postupio upravo suprotno na način da nastavlja suradnju s tužiteljem i 15.4.2019. mailom obavještava tužitelja kako će tuženik zbog korištenja godišnjeg odmora biti u mogućnosti ugovor o povjerljivosti potpisati tek 23.4.2019. te još moli tužitelja da mu pošalje podatke o nekretnini PC Tisak i bez ugovora o povjerljivosti, a da bi potom mailom od 24.4.2019. i dostavio tužitelju po tuženiku potpisani ugovor o povjerljivosti, sve bez ijedne riječi o po tužitelju traženoj posredničkoj naknadi, to iz ovakvog držanja tuženika odnosno izostanka čuđenja ili bilo kakve druge reakcije tuženika jasno proizlazi kako ovi mailovi iz 2019. nisu prvi razgovori parničnih stranaka o tužiteljevoj posredničkoj naknadi, nego da su stranke na sastanku krajem svibnja 2017., ako ne (usmeno) ugovorile posredovanje, onda svakako barem pregovarale o tužiteljevom posredovanju u pronalasku nekretnina za tuženika za nagradu. Naime, izostanak bilo kakve reakcije tuženika na navedena traženja tužitelja, dakle bez bilo kakvog tuženikovog čuđenja ili traženja razjašnjenja, bez bilo kakvog tuženikovog prigovora/navoda kako su se na sastanku krajem svibnja 2017. stranke sporazumjele da tužitelj nastupa isključivo kao posrednik prodavatelja i da tuženik stoga nema nikakve obveze prema tužitelju, nego umjesto toga šutnja tuženika i nastavak suradnje konkludentnim radnjama na način da tuženik nastavlja komunikaciju s tužiteljem glede ponuđenih nekretnina te gotovo odmah nakon ovih traženja pristaje zaključiti s tužiteljem ugovor o povjerljivosti za spornu nekretninu PC Tisak i dalje surađivati s tužiteljem zapravo posredno potvrđuje kako su stranke cijelo to vrijeme najmanje pregovarale o zaključenju pisanog ugovora o posredovanju u prometu nekretnina za ponuđene nekretnine.

20. Prema odredbi čl. 251. st. 1. – 5. ZOO-a pregovori ne obvezuju, ali strana koja je pregovarala ili prekinula pregovore suprotno načelu savjesnosti i poštenja odgovorna je za štetu koja je time prouzročena drugoj strani, s tim da je suprotno načelu savjesnosti i poštenja, između ostalog, i ako strana uđe u pregovore s drugom stranom bez prave namjere da s tom stranom sklopi ugovor, a pritom ako je jedna strana u pregovorima dala drugoj strani povjerljive obavijesti ili joj omogućila da dođe do njih, druga ih strana, ako nije drukčije ugovoreno, ne smije učiniti dostupnim trećima niti ih koristiti za svoje interese, bez obzira je li naknadno ugovor sklopljen ili nije, s tim da odgovornost za povredu obveze iz stavka 4. ovoga članka može se sastojati u naknadi time prouzročene štete i predaje oštećeniku koristi koju je štetnik tom povredom ostvario.

21. Iz provedenih dokaza, poglavito Mail korespondencije, Ugovora o kupoprodaji i Izvadaka iz zemljišnih knjiga je razvidno kako je tuženik u nekom trenutku krajem travnja 2019., a nakon od tužitelja u postupku pregovora dobivenih detaljnih podataka:

- o nekretnini PC Tiska koja je bila tzv. offmarket i nije bila oglašavana, kao i

- o njenom prodavatelju uključujući čak i kontakt podatke prodavatelja (mail DV od 20.2.2018. za kojeg ni zz. tuženika VVK ni HV, djelatnik tuženika u svojim iskazima ne spore da im je proslijeđen od strane tužitelja),

stupio u izravan kontakt s prodavateljem i započeo pregovore oko kupnje izravno s prodavateljem uz istovremeni prekid svake daljnje komunikaciju s tužiteljem i naposljetku kupio navedenu nekretninu PC Tisak.

22. Navedeno utvrđenje suda potvrđuje i iskaz svjedoka HV, kojem je sud kao osobi koja više nije djelatnik tuženika i stoga nije zainteresirana za ishod ovog postupka iz ranije navedenih razloga u cijelosti poklonio vjeru, a u kojem izrijekom navodi kako je tuženik prva saznanja da je spornu nekretninu PC Tisak moguće kupiti dobio upravo od tužitelja te da je nekretnina bila "off market", dakle da se nigdje nije oglašavala, kao i da je daljnju komunikaciju direktorica tuženika nastavila izravno s prodavateljem nekretnine Vetel d.o.o., a da je i on kao tada zaposlenik tuženika dobio uputu od iste te direktorice tuženika kao svoje nadređene da stupi u kontakt izravno s vlasnikom nekretnine.

23. Dakle, kako je iz provedenih dokaza utvrđeno da je tuženik ušao u pregovore s tužiteljem glede ugovora o posredovanju za sve nekretnine koje mu tužitelj ponudi, a koje će mu biti interesantne i na temelju tih pregovora od tužitelja dobio detaljne podatke za spornu nekretninu PC Tiska i njenog vlasnika (koje na drugi način nije mogao dobiti jer je nekretnina bila tzv. off market, odnosno nije bila oglašavana), a nakon tako dobivenih podataka prekinuo daljnje pregovore i svaku komunikaciju s tužiteljem i sam stupio izravno u kontakt s prodavateljem i naposljetku izravno s prodavateljem zaključio ugovor o kupoprodaji sporne nekretnine PC Tisak za cijenu od 12.000.000,00 EUR, to jasno proizlazi kako je tuženik u pregovorima postupao protivno načelu savjesnosti i poštenja, bez prave namjere za sklapanjem ugovora o posredovanju samo kako bi tako u pregovorima od tuženika dobivene povjerljive obavijesti (koje na drugi način ne bi mogao dobiti) iskoristio za svoje interese, sve u smislu čl. 251. ZOO-a, slijedom čega je dužan naknaditi tužitelju svu štetu koja mu je time nastala, kao i predati tužitelju kao oštećeniku koristi koje je tuženik tom povredom ostvario, a u konkretnom slučaju riječ je u šteti u visini posredničke naknade koju bi tužitelj ostvario tuženikovim zaključenjem ugovora o kupoprodaji s prodavateljem u slučaju da tuženik nije (neosnovano i bez opravdanog razloga) prekinuo pregovore te su time utvrđeni aktivna legitimacija tužitelja kao oštećenika, pasivna legitimacija tuženika kao štetnika i osnov štete.

24. Kako je uvidom u Ugovor o kupoprodaji utvrđeno da je tuženik spornu nekretninu PC Tisak kupio za 12.000.000,00 EUR, a iz Cjenika HGK u koji je sud izvršio uvid proizlazi kako minimalni iznos posredničke nagrade za prodaju nekretnina iznosi 2% kupoprodajne cijene, to je razvidno kako bi tužitelju, da pregovori nisu neosnovano prekinuti, pripalo pravo na najmanje 240.000,00 EUR provizije koju bi mu tuženik bio dužan platiti.

25. Međutim, ugovor o posredovanju u prometu nekretnina je vrsta ugovora o posredovanju uređenog općim odredbama ZOO-a (lat. lex generalis) pa se opće odredbe ZOO-a, kao opći propis primjenjuju i na ugovor o posredovanju u prometu nekretnina u onom dijelu koji nije drugačije uređen odredbama ZPPN-a, kao posebnog propisa (lat. lex specialis). Kako odredbe ZPPN-a kao posebnog propisa ne uređuju drugačije, to se u odluci o visini štete (u visini pretpostavljene naknade za posredovanje u prometu nekretninom PC Tisak) ima primijeniti opća odredba čl. 847. st. 1. ZOO-a prema kojoj, ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena. Slijedom navedenog, a kako tužitelj i sam tvrdi da je u poslu posredovanja u prometu nekretninom PC Tisak kao posrednik zastupao prodavatelja Vetel d.o.o., a niti tvrdi niti dokazuje da bi s prodavateljem Vetel d.o.o. i s tuženikom kao kupcem ugovorio ili s tuženikom barem s uspjehom pregovarao o zaključenju ugovora o posredovanju u kojem bi visina njegove naknade bila ugovorena drugačije – odnosno u punom iznosu, to temeljem čl. 847. ZOO-a proizlazi kako pretpostavljena visina naknade koju bi mu tuženik bio dužan platiti u slučaju uspješno završenih neosnovano prekinutih pregovora oko zaključenja ugovora o posredovanju temeljem navedene zakonske odredbe mogla iznositi samo polovicu utvrđenog najmanjeg iznosa nagrade odnosno 120.000,00 EUR (240.000,00 EUR x ½ = 120.000,00 EUR).

26. Dakle, kako sam tužitelj u svom iskazu, kao i tijekom postupka tvrdi da je istovremeno bio i posrednik prodavatelja Vetel d.o.o., a niti tvrdi niti dokazuje da bi s tuženikom ugovorio ili bar pregovarao o zaključenju ugovora u kojem bi to bilo ugovoreno drugačije, kao niti da je s prodavateljem Vetel d.o.o. već imao ugovoreno drugačije, to proizlazi kako je tužitelj zbog tuženikovog neosnovanog prekida pregovora sukladno čl. 847. st. 1. ZOO-a oštećen samo za polovicu minimalnog iznosa nagrade jer bi mu upravo polovicu tuženik bio dužan platiti da nije neosnovano prekinuo pregovore. Odnosno tužitelju bi s danom zaključenja ugovora o prodaji kao posredniku tuženika pripalo pravo na 120.000,00 EUR provizije koju bi mu tuženik bio dužan platiti te je time utvrđena visina štete.

27. U odnosu na dospijeće dosuđenog iznosa štete, sud kod donošenja odluke u ovoj stvari polazi od čl. 28. ZPPN-a prema kojoj posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora. Obzirom tužitelj niti tvrdi niti dokazuje da bi imao namjeru drugačije ugovoriti niti da bi mu to uspjelo, to proizlazi da bi, u slučaju da tuženik nije nedopušteno, bez opravdanog razloga prekinuo pregovore, pripalo pravo na nagradu tek nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji PC Tisak, tj. 23.3.2021. do isplate te je time utvrđeno dospijeće štete.

28. Završno je potrebno napomenuti kako sud nije poklonio vjeru iskazu zz. tuženika VVK ni u dijelu u kojem navodi kako tuženik, kada je bio u poziciji kupca nikada nije zaključivao ugovor o posredovanju s posrednicima niti ugovarao naknadu, nego je uvijek bila riječ o posrednicima koji su s tuženikom stupili u kontakt temeljem naloga kojeg je davao prodavatelj. Naime, osim što je sud iz iskaza svjedoka HV kojem je u cijelosti poklonio vjeru jer je iskazivao logično i životno uvjerljivo te u suglasju s ostalim, prije svega materijalnim dokazima koji prileže spisu, utvrdio kako je tuženik do sada kupio svega tri nekretnine u Hrvatskoj pa je zbog tako malog broja očito kako ne postoji niti može postojati neka uobičajena tuženikova praksa kod kupnje nekretnina, sud nije prihvatio tvrdnju zz tuženika i iz razloga jer da je ova tvrdnja točna, tada tuženik ne bi prijetvorno šutio na mailove tužitelja u kojima traži reguliranje pitanja njegove posredničke naknade i ne bi zaključivao ugovor o povjerljivosti prije razjašnjenja stvari, nego bi na barem jedan od mailova tužitelja u kojima traži reguliranje pitanja njegove naknade tuženik reagirao na način da upozori tužitelja kako između parničnih stranaka nikada prije nije bilo nikakvog govora o posredovanju za korist tuženika, kao i da je na inicijalnom sastanku razjašnjeno kako tužitelj nekretnine nudi isključivo kao posrednik prodavatelja. Međutim, tuženik u svojim nastavnim mailovima nakon tužiteljevog traženja šuti i ne izražava čuđenje, ne postavlja nikakva pitanja niti na bilo koji način pokušava razjasniti da među strankama nikada nije bilo govora da tužitelj nudi nekretnine kao posrednik tuženika i da stoga neće imati pravo na posredničku nagradu od tuženika, nego umjesto toga prijetvorno, bez osvrtanja na sporno pitanje (budućeg) statusa tužitelja, nastavlja daljnju komunikaciju s ciljem da ostavi tužitelja u uvjerenju kako je zaključenje (pisanog) ugovora o posredovanju samo pitanje vremena, i tako sve do dobivanja detaljnih podataka o nekretnini PC Tisak (odnosno uočavanja da je te podatke od tužitelja već dobio), a nakon čega samo prekida svaku daljnju komunikaciju. Sud nije poklonio vjeru ni dijelu iskaza VVK u kojem navodi kako nije odmah vidjela mailove tužitelja obzirom su upućeni njenom kolegi HV, odnosno kako se ne sjeća je li ikada pročitala te mailove. Ovo stoga jer je iz iskaza HV, kojem je u cijelosti poklonio vjeru iz ranije navedenih razloga, utvrdio da je zz. tuženika znala za sve mailove koje je svjedok dobio od tužitelja te da je upravo zz. tuženika nakon dobivanja detaljnih podataka od tužitelja daljnju komunikaciju nastavila izravno s prodavateljem te naložila i svjedoku da komunicira izravno s prodavateljem.

29. Sud nije poklonio vjeru ni dijelu iskaza zz. tužitelja ŽV u kojem navodi kako je odmah na inicijalnom sastanku krajem svibnja 2017. predao tuženiku svoje Opće uvjete i ugovorio plaćanje posredničke provizije u visini od 2-3% jer, da je ovaj navod istinit, tada sigurno u mailovima iz 2019. ne bi od tuženika tražio da tek tada reguliraju pitanje tužiteljeve posredničke naknade, nego bi se u svojim mailovima umjesto toga tada zasigurno pozivao na 2017. postignuti dogovor tuženika te bi, umjesto pozivanja tuženika na reguliranje naknade, u mailovima pozivao tuženika na poštivanje ranije, na tom sastanku 2017. dogovorenog prava i visine posredničke naknade, a isto tako bi se gotovo sigurno barem u jednom trenutku u svojim mailovima pozvao na Opće uvjete koje je navodno predao tuženiku.

30. Prigovor tuženika kako tužitelj nakon zaključenja Ugovora o povjerljivosti nije dostavio nikakve daljnje podatke za spornu nekretninu PC Tisak ne utječe na odluku u ovoj stvari: Ovo stoga jer je iz provedenih dokaza razvidno kako je komunikacija stranaka bila pretežito pisana te kako je tužitelj dostavio tuženiku sve detaljne podatke o spornoj nekretnini najkasnije s danom 28.3.2019. (kada tuženik traži potvrdu od tužitelja da su ti detaljni podaci o nekretnini uistinu točni), a da bi ubrzo nakon toga i nakon potpisivanja Ugovora o povjerljivosti odlučio prekinuti svaki daljnji razgovor s tužiteljem (svi dostavljeni mailovi iz tog razdoblja su isključivo jednosmjerni od tužitelja prema tuženiku) jer je očito shvatio da raspolaže svim potrebnim detaljnim povjerljivim podacima uključujući i kontakt podacima prodavatelja koje mu je tužitelj proslijedio i da može dalje sam privesti posao kupnje kraju. Da je ovo utvrđenje suda ispravno posredno proizlazi i iz činjenice kako spisu ne prileži nijedan mail tuženika upućen tužitelju nakon dostave Ugovora o povjerljivosti pa tako ni mail u kojem bi ga tuženik pozvao da postupi po navedenom ugovoru i dostavi tuženiku neke daljnje podatke o nekretnini što bi bila logična sljedeća radnja tuženika u toj pretežno pisanoj komunikaciji parničnih stranaka. Upravo zbog ove nelogičnosti u držanju tuženika nakon zaključenja Ugovora o povjerljivosti, sud je prihvatio kao istinit i dio iskaza zz. tužitelja u kojem navodi kako je dostavio sve detaljne podatke za nekretninu te da je na traženje i specifikaciju tuženika možda i mogao još nešto dostaviti tuženiku, ali da nije jer mu je tuženik usmeno neistinito saopćio kako za tu nekretninu nije zainteresiran, iako je već iz maila prodavatelja DV od 17.2.2020. razvidno kako je tuženik cijelo to vrijeme itekako bio zainteresiran za kupnju te nekretnine, a da mu daljnji podaci od tužitelja više nisu trebali jer ih je očito dobio izravno od prodavatelja.

31. Prigovor tuženika kako ga sa zakonskim zastupnikom prodavatelja DV, direktorom Vetel d.o.o. nije upoznao tužitelj, nego da ga je puno kasnije upoznala neka treća osoba - njihov zajednički poznanik ne utječe na odluku u ovoj stvari pa sud dokaze predložene na ovu okolnost nije ni posebno cijenio. Ovo prije svega:

- jer su parnične stranke bile tek u fazi pregovora oko sklapanja ugovora o posredovanju i još nisu imale zaključen ugovor o posredovanju pa tužitelj nije niti bio dužan dovesti tuženika kao potencijalnog kupca u vezu s prodavateljem, a

- podredno, zato jer je iz u ovom postupku provedenih dokaza, prije svega mail korespondencije sud pouzdano utvrdio kako je tuženik nakon dobivanja informacije da se nekretnina prodaje, dobivanja detaljnih podataka o nekretnini koja se prodaje, kao i dobivanja kontakt podataka o vlasniku nekretnine nedopušteno, bez opravdanog razloga krajem travnja 2019. prekinuo svaku (pisanu) komunikaciju s tužiteljem i time prekinuo njihove pregovore pa tužitelj, tako onemogućen od strane tuženika, čak i da je bio dužan, nije niti mogao organizirati sastanak na kojem bi se prodavatelj i tuženik kao potencijalni kupac upoznali, a

- podredno svemu navedenom, obzirom se tužiteljevo dostavljanje tuženiku obavijesti da se nekretnina koja je tzv. off market odnosno nije oglašena, prodaje, kao i dostavljanje kontakt podataka prodavatelja uz najavu interesa potencijalnog kupca prodavatelju, a što sve je tužitelj u konkretnoj stvari i učinio (a što niti zz. tuženika u svom iskazu ne spori), ima smatrati dovođenjem u vezu kupca i prodavatelja..

32. Slijedom utvrđenog, ovaj sud je usvojio kao osnovan dio tužbenog zahtjeva kojim tužitelj zahtijeva od tuženika isplatu iznosa od 120.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama počevši od 23.3.2021. do isplate te je stoga odlučeno kao u toč. I izreke ove presude.

33. Obzirom na utvrđeno, sud je kao prekomjerno postavljen odbio preostali dio tužbenog zahtjeva kojim zahtijeva isplatu preostalog iznosa od 120.951,62 EUR sa zakonskim zateznim kamatama počevši od 17.2.2021. do isplate, kao i isplatu zakonskih zateznih kamata na dosuđeni iznos od 120.000,00 EUR za razdoblje počevši od 17.2.2021. pa do dana koji prethodi danu dospijeća, tj. 22.3.2021. te je stoga odlučeno kao u toč. II izreke ove presude.

34. Kako su i tužitelj i tuženik u parnici uspjeli u približno jednakim dijelovima, to je sud temeljem čl. 154. st. 4. ZPP-a odredio da svaka stranka snosi svoje troškove te je stoga odlučeno kao u toč. III izreke ove presude.

U Zagrebu, 12. studenoga 2025.

Sudac:

mr. sc. Leon Širić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada je održano ročište na kojem je presuda objavljena ako je stranka bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, odnosno u roku od 15 dana od primitka presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, a podnosi se putem ovog suda.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženika