Republika Hrvatska

Županijski sud u Osijeku

Osijek, Europska avenija 7

Poslovni broj Gž-1604/2023-19

R E P U B L I K A H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Osijeku, u vijeću sastavljenom od suca Drage Grubeše, kao predsjednika vijeća, Sanje Sušilović sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća, te sutkinje Snježane Androš, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja TERMO SERVIS d.o.o. [osobni identifikacijski broj], iz Zagreba, Ulica grada Vukovara 72, (kao upravitelj Poslovnog kompleksa "Ksaver"), kojeg zastupaju punomoćnice JS, Ariana Varga Filaković i Ana Mileta, odvjetnice iz Odvjetničkog društva Vidmar i partneri j.t.d. iz Zagreba, Medulićeva 24, protiv tuženika NS OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupaju punomoćnici Dina Mimica Urošević i Davor Vidović, odvjetnici iz Odvjetničkog društva Vidović & Partneri d.o.o. iz Zagreba, Kralja Zvonimira 2, radi isplate, rješavajući žalbu tuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 20. travnja 2023., poslovni broj Povrv-9126/2016-33, u sjednici vijeća održanoj 23. listopada 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Žalba tuženika se uvažava i ukida presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 20. travnja 2023., poslovni broj Povrv-9126/2016-33, te predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

II. O zahtjevu tužitelja i tuženika za naknadu troška žalbenog postupka odlučit će se konačnom odlukom.

Obrazloženje

1. Presudom prvostupanjskog suda odlučeno je:

" I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Vesne Pučar poslovni broj Ovrv-550/16 od 28. srpnja 2016. u dijelu u kojem je naloženo tuženom ES iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da isplati tužitelju TERMO SERVIS d.o.o. [osobni identifikacijski broj], iz Zagreba, Ulica grada Vukovara 72, na žiro-račun sredstva zajedničke pričuve Poslovnog kompleksa Ksaver, iznos od 17.379,25 Eur / 130.944,00 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na:

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.8.2015. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.8.2015. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 2.9.2015. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 2.9.2015. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.10.2015. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.10.2015. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.11.2015. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.11.2015. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 2.12.2015. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 2.12.2015. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.1.2016. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.1.2016. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 31.1.2016. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 31.1.2016. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 2.3.2016.pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 2.3.2016pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 31.3.2016 pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od31.3.2016. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.5.2016. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.5.2016. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 1.6.2016. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 1.6.2016. pa do isplate

- iznos od 1.102,79 eur / 8.309,00 kn od 30.6.2016. pa do isplate

- iznos od 345,47 eur/ 2.603,00 kn počevši od 30.6.2016. pa do isplate,

a sve po kamatnoj stopi koja se određuje do 31. prosinca 2022. za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl. 29. st. 2. i 8. ZOO-a,a od 1. siječnja 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove postupka u iznosu od 5.984,04 Eur / 45.086,75 kn1sa zakonskim zateznim kamatama tekućima od presuđenja tj. 20. travnja 2023. do isplate po kamatnoj stopi pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a sve u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadom troškova postupka."

2. Ovu presudu pravovremeno podnesenom žalbom pobija tuženik zbog žalbenih razloga navedenih u čl. 353. st. 1. toč. 1., 2. i 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje u tekstu: ZPP) s prijedlogom da se prvostupanjska presuda preinači sukladno žalbenim navodima, podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, uz naknadu troška žalbenog postupka.

3. U odgovoru na žalbu tužitelj se protivi žalbenim navodima u cijelosti te potražuje i trošak žalbenog postupka.

4. Žalba je osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja na ime neplaćenih računa za zajedničku pričuvu za poslovni prostor S-2, pov. 274 m2, u poslovnom kompleksu "Ksaver" u Zagrebu, [adresa], a koji je u suvlasništvu tuženika u 1/2 dijela, kao i poslovnog prostora oznake L-56, površine 411 m2 i parkirnih mjesta 1/2 182, 183, te 184.

6. Tijekom postupka prvostupanjski sud je utvrdio slijedeće odlučne činjenice:

- da je tuženik suvlasnik u 1/2 dijela poslovnog prostora oznake S-2 pov. 274,00 m2 u poslovnom kompleksu "Ksaver" u Zagrebu i poslovnog prostora - lokal tip L-56, te strojarnice i skladišnog prostora uz lokal L-56, ukupne površine 411 m2, kao i parkirnog mjesta tipa 1/2 182,183, i 184 u poslovnom kompleksu "Ksaver",

- da su suvlasnici poslovnog kompleksa "Ksaver" u prosincu 2011. zaključili Međuvlasnički ugovor koji je na snazi od 1. siječnja 2012., a kojim ugovorom je između ostalog regulirano pitanje uvjeta i načina prikupljanja, te raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

- da su suvlasnici poslovnog kompleksa "Ksaver" i društvo Termo servis d.o.o. kao upravitelj u prosincu 2011. sklopili ugovor o upravljanju poslovnim kompleksom "Ksaver", koji je također na snazi od 1. siječnja 2012.,

- da je odredbama čl. 23. i 24. Međuvlasničkog ugovora osnovan Savjet suvlasnika koji ima sedam članova, te koji donosi odluku o iznosu sredstava zajedničke pričuve koju svaki suvlasnik uplaćuje na poseban račun,

- da se tražbina tužitelja odnosi na razdoblje dospijeća 31. srpnja 2015. do 29. lipnja 2016.,

-da je Savjet suvlasnika poslovnog kompleksa "Ksaver" 11. prosinca 2014. donio odluku o visini pričuve za 2015. i to za poslovni prostor 19,00 kn/m2/mjesec, za parkirno mjesto u skupnoj garaži- 200,00 kn/parkirno mjesto/mjesec)

- da je građevinska dozvola izdana za kompletnu STPK "Ksaver" i da postupak etažiranja, odnosno razvrgnuća suvlasničke zajednice nije proveden,

7. Na temelju navedenih činjeničnih utvrđenja prvostupanjski sud je usvojio tužbeni zahtjev u cijelosti smatrajući da aktivnu legitimaciju za pokretanje postupka naplate zajedničke pričuve od drugih suvlasnika imaju po odredbama čl. 85. i 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014-dalje ZV) suvlasnici nekretnine na kojoj je osnovano vlasništvo određenog posebnog dijela na jednom ili više suvlasničkih dijelova jer da je to namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanje nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, da su prema čl. 85. st. 2. ZV-a suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom te odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja, kao i osnovati zajedničku pričuvu s time da je čl. 86. st. 2. ZV-a određeno da je imenovanje upravitelja i stvaranje zajedničke pričuve posao redovite uprave o kojima temeljem čl. 40. st. 1. i 2. u vezi čl. 66. st. 4. ZV-a suvlasnici odlučuju većinom glasova po suvlasničkim dijelovima, a da je, osim suvlasnika zgrade, aktivno legitimiran tražiti naplatu zajedničke pričuve u njihovo ime i upravitelj zgrade po čl. 93. ZV-a. Također, smatra i da Stambeno trgovačko poslovni kompleks "Ksaver" nije jedinstveni objekt u građevinskom smislu, odnosno da je podijeljen u građevinskom i fizičkom smislu na više objekata, te da su vlasnici poslovnih prostora formirali svoju suvlasničku zajednicu koju su nazvali Poslovni kompleks "Ksaver" i imenovali svog upravitelja Termo servis d.o.o, pa kako da nema zapreke da stambeni i poslovni dio kompleksa odaberu različitog upravitelja, i kako predmetni Međuvlasnički ugovor sadrži sve podatke propisane čl. 375 st. 2 ZV-a, da isti obvezuje tuženika.

8. Razmatrajući žalbene navode tuženika, zaključke prvostupanjskog suda i ocjenu provedenih dokaza, ovaj sud smatra da se, za sada, utvrđenja i zaključci prvostupanjskog suda ne mogu prihvatiti pravilnim.

9. Odredbom čl. 375. ZV-a propisano je da se uzajamni odnosi suvlasnika u vezi sa upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor), a odluke koje proizlaze iz tog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako ga je sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

9.1. Također, odredbom čl. 378. ZV-a suvlasnici nekretnine dužni su poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom koji ga s tim upraviteljem sklapaju, a koji može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova, koji upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenim ugovorom, raspolaže sredstvima zajedničke pričuve, te zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom nije drugačije određeno.

9.2. Odredbom čl. 42. ZV-a propisano je da svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje, te da je donošenje odluke iz stavka 1. ovoga članka posao redovite uprave, a isto tako i odlučivanje o izmjenama i opozivu prijašnje odluke o tome, dok je čl. 40. ZV-a propisano da o poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova, a većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika.

10. Osnovano žalitelj upire u žalbi da sud prvog stupnja tijekom postupka nije u dovoljnoj mjeri cijenio navode tuženika da Poslovni Kompleks "Ksaver" nije zasebna cjelina u odnosu na nekretninu Stambeno trgovački poslovni kompleks "Ksaver" pa da bi se suvlasnici poslovnih prostora mogli odvojiti u zasebnu jedinicu i s tim u vezi da ga Međuvlasnički ugovor za poslovni kompleks "Ksaver" iz prosinca 2011. i Ugovor o upravljanju Poslovnim kompleksom "Ksaver" iz prosinca 2011. ne obvezuju, kao niti odluka Savjeta suvlasnika o visini pričuve, odnosno da nije cijenio suvlasničke omjere suvlasnika koji su potpisali sporne ugovore u odnosu na ukupnu površinu svih suvlasničkih dijelova STPK "Ksaver".

10.1. Također, osnovano upire i da sud prvog stupnja nije cijenio od kakvog je utjecaja postupak koji se vodio pred Trgovačkim sudom u Zagrebu u predmetu P- 1038/18, a radi utvrđenja da Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju Poslovnim kompleksom "Ksaver" nisu potpisani po većini suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

10.2. S obzirom na tvrdnju tuženika da ga Međuvlasnički ugovor za Poslovni kompleks “Ksaver” od 21. prosinca 2011. i Ugovor o upravljanju za Poslovni kompleks “Ksaver” od 21. prosinca 2011., ne obvezuju, kao niti odluka Savjeta suvlasnika o visini pričuve, jer da ih nije potpisao, a niti da ih je potpisala većina suvlasnika čiji udjeli čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, te kako iz stanja spisa proizlazi da je građevinska dozvola izdana za kompletnu STPK "Ksaver" i da postupak etažiranja, odnosno razvrgnuća suvlasničke zajednice nije proveden, po stavu ovog suda, za donošenje pravilne i zakonite odluke nužno je provesti građevinsko vještačenje, a koji dokazni prijedlog je sud prvog stupnja odbio iako ne posjeduje stručna znanja građevinskog vještaka, a na što osnovano upire žalitelj.

11. Slijedom navedenog, osnovana je žalba tuženika zbog žalbenog razloga pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

12. Kako je ukinuta odluka o glavnoj stvari valjalo je ukinuti i odluku o troškovima parničnog postupka.

13. U nastavku postupka sud prvog stupnja će otkloniti nepravilnosti na koje mu je ukazano, te će, imajući u vidu i žalbene navode, pravilnom primjenom materijalnog prava donijeti odluku utemeljenu na zakonu, pri čemu se sudu prvog stupnja ukazuje da je tuženik dužan snositi obvezu plaćanja zajedničke pričuve kao vlasnik spornih poslovnih prostora i parkirnih mjesta. Ovo stoga što je odredbom članka 90. stavak 1. ZV-a propisano da je zajednička pričuva definirana kao namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a čl. 89. ZV-a da su doprinos za zajedničku pričuvu dužni snositi svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, s time da je zajednička pričuva namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, kojom oni upravljaju putem upravitelja kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu (članak 380. stavak 1. ZV-a), a sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje (presuda Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev 1235/2017-13 od 11. studenog 2020.).

13.1. Sud prvog stupnja će, a radi donošenja zakonite odluke, upotpuniti činjenično stanje na način da će cijeniti presudu Trgovačkog suda u Zagrebu u predmetu P- 1038/18, eventualno provesti građevinsko vještačenje na okolnost je li Poslovni kompleks "Ksaver" zasebna jedinica u odnosu na STPK "Ksaver", te ukoliko nije, koliki je suvlasnički omjer suvlasnika koji su potpisali predmetne sporne Ugovore u odnosu na ukupnu površinu svih suvlasničkih dijelova STPK "Ksaver“, utvrditi postoji li dogovor većine suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine o podjeli posjeda stvari na način da će svatko upravljati svojim dijelom i odvojeno financirati održavanje tog dijela zgrade, te utvrditi vrijednost posebnog dijela tuženika radi eventualne primjene čl. 380. ZV-a u svezi sa čl. 89. i 90. ZV-a, provesti eventualne daljnje dokaze predložene od strane stranaka. Nakon toga će sud prvog stupnja postupiti po čl. 8. ZPP-a i donijeti novu i na zakonu utemeljenu odluku o zahtjevu tužitelja.

14. Slijedom navedenog, a temeljem odredbe čl. 370. ZPP-a, odlučeno je kao pod I. izreke rješenja.

15. Sukladno odredbi čl. 166. st. 3. ZPP-a odlučeno je kao pod toč. II. izreke ovog rješenja.

Osijek, 23. listopada 2025.

Predsjednik vijeća

Drago Grubeša