Republika Hrvatska

Trgovački sud u Zadru

Poslovni broj: 11 P-160/2022-19

Zadar, Dr. Franje Tuđmana

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zadru, po sutkinji Katarini Zdunić, u pravnoj stvari tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, zastupanog po punomoćniku Semianu Mejaku Puhariću, protiv tuženika Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, zastupanog po punomoćniku Zrinku Zriliću, odvjetniku u Zadru, radi utvrđenja, nakon glavne i javne održane i zaključene rasprave 21. studenoga 2023. u nazočnosti zastupnika po zakonu i punomoćnika tužitelja te punomoćnika tuženika, na ročištu za objavu odluke 21. prosinca 2023.

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"I Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. sklopljen između tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, kao zakupnika i tuženika Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, kao zakupodavca, koji je potvrđen kod javnog bilježnika Vere Marčina iz Zadra dana 29. siječnja 2020. pod brojem OV- 1091/20.

II Utvrđuje se da su ništetne bjanko zadužnice od 29. 01. 2020. godine koje su potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. godine pod brojevima OV-1092/2020, OV-1093/2020, OV-1094/2020, OV-1095/2020, OV- 1096/2020, OV-1097/2020, a koje zadužnice je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, izdao tuženiku Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna. III Stavljaju se izvan snage bjanko zadužnice od 29. 01. 2020. koje su potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. godine pod brojevima OV-1092/2020, OV-1093/2020, OV-1094/2020, OV-1095/2020, OV- 1096/2020, OV-1097/2020, a koje je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, izdao tuženiku Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna."

i

r i j e š i o  j e

I Odbija se kao neosnovan prijedlog tužitelja za određivanjem privremene mjere koji glasi:

"Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434

određuje se privremena mjera

1. Nalaže se Financijskoj agenciji, Zagreb, Vrtni put 3, OI: 85821130368, da odmah po primitku ovog rješenje pozove naloge bankama za zapljenu i prijenos novčanih sredstava na temelju zahtjeva za izravnu naplatu podnesenog od strane protivnika osiguranja Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854:

- od 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1093/2020;

- d 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1092/2020;

- d 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1096/2020;

2. Nalaže se Financijskoj agenciji, Zagreb, Vrtni put 3, OI: 85821130368, da odmah po primitku ovog rješenja izda nalog bankama za deblokadu i slobodno raspolaganje svih računa tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434 po kojima su zaplijenjena novčana sredstva temeljem bjanko zadužnice na temelju zahtjeva za izravnu naplatu podnesenog od strane protivnika osiguranja Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854:

- od 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1093/2020;

- d 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1092/2020;

- d 11. 05. 2023. na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. pod brojem OV-1096/2020.

3. Zabranjuje se Financijskoj agenciji, Zagreb, Vrtni put 3, OI: 85821130368 da izdaje naloge bankama za zapljenu i prijenos novčanih sredstava na temelju zahtjeva za izravnu naplatu podnesenu od strane protivnika osiguranja Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, na temelju bjanko zadužnice potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, 29. siječnja 2020. pod brojem OV-1092/2020 ili OV-1093/2020 ili OV-1094/2020 ili OV-1095/2020 ili OV- 1096/2020 koje zadužnice je predlagatelj osiguranja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434 izdao protivniku osiguranja Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna.

4. Stavljaju se izvan snage zadužnice koje su potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. godine pod brojevima OV-1092/2020, OV- 1093/2020, OV-1094/2020, OV-1095/2020, OV-1096/2020, OV-1097/2020, a koje je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, izdao tuženiku Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna.

5. Zabrana iz toč. 3. ovog rješenja smatra se provedenom danom dostave ovog rješenja Financijskoj agenciji, Zagreb, Vrtni put 3, OI: 85821130368.

6. Privremena mjera ostaje na snazi do proteka roka od 15 dana nakon nastupanja pravomoćnosti odluke u ovom parničnom postupu ili do drugačije odluke suda ako se promjene okolnosti pod kojima je ova mjera određena.

7. Nalaže se protivniku osiguranja Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, naknaditi predlagatelju osiguranja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, trošak ove privremene mjere u roku od 15 dana."

II Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak ovoga postupka u iznosu od 1.000,00 eura/7.534,50 kuna[1] , sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu 8. rujna 2022., a konačno uređenoj 14. lipnja 2023. u bitnome navodi kako je 17. siječnja 2020. između njega kao zakupnika i tuženika kao zakupodavca sklopljen Ugovor o zakupu poslovnog prostora, a koji ugovor je pobliže opisan u izreci presude i temeljem kojeg ugovora je tužitelj primio u zakupu poslovni prostor u Zadru, Bedemi zadarskih pobuna 11, površine 382,64 m2, označen kao 2. i 3. etaža, kč. br. 10406/1 k.o. Zadar (u daljnjem tekstu: Ugovor). Tim Ugovorom je određeno da će tužitelj koristiti predmet zakupa za određenu namjenu i to kao heritage boutique hotel s najmanje 4 zvjezdice. Ugovoreno je i da će tužitelj dostaviti tuženiku uporabnu dozvolu koju mora ishoditi u svrhu otvaranja ovoga hotela i da je tužitelj dužan isti prostor staviti u funkciju najkasnije u roku od 6 mjeseci. Nakon ulaska u predmetni prostor tužitelj je utvrdio da isti nije moguće staviti u ugovorenu funkciju, jer građevinski radovi potrebni da se predmetni prostor privede namjeni zahtijevaju značajnu preinaku i rekonstrukciju poslovnog prostora koju tužitelj nije ovlašten poduzeti samostalno. Budući da je činidba koja je određena ugovorom nemoguća, a radi se o ugovornoj odredbi koja je upravo glavni razlog i pobuda za sklapanje samog Ugovora, to slijedi da je ugovor ništetan u smislu čl. 270. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21; u daljnjem tekstu: ZOO). Tužitelj nadalje navodi kako je predmet zakupa nepodoban za obavljanje predmetne djelatnosti što nije bilo moguće utvrditi u trenutku kad je sklopljen Ugovor. Među ostalim, utvrđeni problemi su činjenica da su prvi i drugi kat objekta poslovno- uredske namjene, uredski tip poslovnog objekta i površine postojećih pregradnih zidova ne odgovaraju na način da bi se postojeće kancelarije preuredile u hotelske sobe; zgrada ne posjeduje vlastito stubište; zahtjeva se konstrukcijsko ojačavanje temelja, zidova, krovišta; zgrada ne posjeduje vlastiti odvod kanalizacije i potrebna je izrada nove primjerene odvodnje otpadnih voda za cijeli objekt; zgrada ne posjeduje adekvatan dovod vode za potrebe privođenja namjeni; zahtjeva instalaciju jačeg priključka električne energije; neophodan je zahvat na sanaciji prodora vlage; nezakonito sagrađen objekt koji se nalazi na čestici kč. br. 10406/2 k.o. Zadar, koji se nalazi lijevo od ulaza na 2. kat s Bedema, onemogućuje ulazak i izlazak iz hotela, te onemogućuje pristup sanaciji hotela; za potrebe privođenja predmeta zakupa ugovorenoj namjeni potrebno je izvesti radove koji uključuju i arheološki iskop dijela građevine iz poslovnog prostora, a koji radovi su zaustavljeni zbog nezakonito izgrađenog objekta na kč. br. 10406/2 k.o. Zadar koje ugrožava sigurnost na gradilištu na kč. br. 10406/1 k.o. Zadar; nedovoljna je površina objekta za ishođenje predmetne kategorizacije o čemu je tužitelj obavijestio tuženika te zatražio da se na neizgrađenom dijelu građevinske čestice kč. br. 10406/1 k.o. Zadar, a koji dio čestice je otkriven nakon zaključenja Ugovora, osigura dodatni građevinski prostor minimalne površine 28,3 m2. Za izvođenje svih radova potrebna je suglasnost tuženika kao zakupodavca, jer on nije prenamijenio niti stvorio uvjete za namjenu hotela, a tuženik nije dao predmetnu suglasnost. Navedene građevinske radove zakupnik, sukladno odredbama čl. 15. Zakona o zakup ne smije činiti bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca – naročito ne preinake poslovnoga prostora kojim se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora. Budući da tuženik tužitelju nije dao zatraženu suglasnost, činidba koja se tužitelju nameće u čl. II i VII Ugovora je nemoguća, u smislu čl. 270. st. 1. ZOO-a zbog čega je predmetni Ugovor ništetan. Zaključno, radi se o činidbi koja je bila tužitelju glavna pobuda za sklapanje Ugovora, naime, bez mogućnosti izgradnje predmetnog hotela tužitelj nema nikakav interes za zakup poslovnog prostora, a svrha Ugovora ne može biti ostvarena. Također, tužitelj traži od suda da se utvrdi kako je i zadužnica koju je izdao kao instrument osiguranja plaćanja zakupnine prema Ugovoru ništetna, a budući da je i Ugovor ništetan.

2. Tužitelj je podnio i prijedlog za osiguranjem svoje nenovčane tražbine određivanjem privremene mjere kojom bi se Financijskoj agenciji najprije naložilo da opozove naloge bankama za postupanje po zadužnicama koje je on izdao kao osiguranje potraživanja tuženika iz Ugovora, zatim bi joj se naložilo da izda nalog bankama za deblokadu i slobodno raspolaganje svih računa tužitelja po kojima su zaplijenjena sredstva temeljem zadužnica, zabranilo da izdaje bankama naloge za pljenidbu i prijenos novčanih sredstava temeljem zahtjeva za izravnu naplatu tuženika i kojom bi se stavile izvan snage predmetne zadužnice. Tužitelj ističe kako je tuženik podnio zahtjeve za izravnu naplatu temeljem zadužnica koje su ništetne i koje treba u ovom postupku staviti van snage i u tome se sastoji njegova nenovčana činidba koju je potrebno osigurati. Nadalje, na temelju navedenih zahtjeva za izravnu naplatu račun tužitelja je blokiran što će dovesti do nenadoknadive štete otvaranjem stečajnog postupka nad tužiteljem.

3. Tuženik u svom odgovoru na tužbu dostavljenom sudu 11. listopada 2022., u bitnome, navodi kako u cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja. Tužitelj koji se bavi uslugama smještaja i ugostiteljstva javio se na natječaj te je kao odabrani ponuđač s tuženikom sklopio Ugovor potpuno svjestan o kojem i kakvom se prostoru i lokaciji radi. Tuženik je tužitelju predao u posjed predmetni poslovni prostor i isti se nalazi u posjedu tuženika i danas. Tužiteljeva tvrdnja o tome da bi zakupljeni poslovni prostor bilo nemoguće staviti u ugovorenu funkciju je kontradiktorna i paušalna budući da sam tužitelj navodnu nemogućnost obrazlaže time da je, nakon ulaska u predmetni poslovni prostor utvrdio da "građevinski radovi potrebni da se predmetni prostor privede namjeni zahtijevaju značajnu preinaku i rekonstrukciju poslovnog prostora koju tužitelj nije ovlašten poduzeti samostalno". Dakle, ugovorena funkcija nije nemoguća već je tužitelj utvrdio da za to treba izvesti značajne radove. Naime, tužitelj je ušao u posao s očekivanjem da ti radovi neće biti značajni, ali to je očigledno bila njegova kriva procjena. Naime, tuženik ne zna kakvi su bili tužiteljevi financijski planovi niti očekivanja, ali se prethodni zaključak nameće sam po sebi. Potvrđuje ga i tužiteljev dopis tuženiku od 20. 02. 2020. u kojem navodi da mu zakupljena kvadratura "predstavlja izazov za isplativu investiciju" i u kojem od tuženika zahtijeva "ustup vezane čestice 10406/2 uz uvjet uređenja" – iako se radi o čestici u vlasništvu Republike Hrvatske. U svakom slučaju, tuženik smatra kako nema govora o "nemogućnosti" iskorištavanja zakupljenog poslovnog prostora za funkciju heritage boutique hotela s najmanje 4 zvjezdice. Takvi hoteli su specifični po tome što su u pravilu manjeg kapaciteta, luksuznije i personalizirane ponude te se obično nalaze u centru ili bliže centru nekog poznatijeg turističkog odredišta. Hotel predviđen Ugovorom, a da bude u skladu sa Pravilnikom o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli može se smjestiti u funkcionalnoj cjelini u okviru dijela građevine sa zasebnim ulazom i taj je uvjet ispunjen. Na tužitelju je bilo sačiniti projekt takvog hotela u okviru zakupljene površine sukladno svojim financijskim planovima i potom ga realizirati temeljem odgovarajućeg građevinskog akta. Ugovor nije zabranio tužitelju obavljanje građevinskih radova i preinaka u zakupljenom poslovnom prostoru, samo je uvjetovao da je za to potrebna tuženikova suglasnost. Tuženik mu je cijelo vrijeme bio spreman dati suglasnost na projekt heritage hotela u okviru zakupljene površine i sukladno ugovoru, ali tužitelj suglasnost za tako predviđeni projekt ili radove nikada nije tražio. Nadalje, da bi činidba bila nemoguća u smislu odredbe čl. 270. ZOO-a ona to mora biti stvarno, objektivno i subjektivno, a nije dovoljno da jedna ugovorna strana nakon sklapanja otkrije nešto nepovoljno što je po njoj "značajno". Neosnovan je i dio tužbenog zahtjeva koji se odnosi na zadužnicu jer je ista zakonito ispostavljena temeljem važećeg ugovora. Zaključno, tužitelj tužbu temelji na navodima o tuženikovim kršenjima ugovora (jer tužitelju nije dao suglasnost, a morao je), a one ne mogu nikako dovesti do ništetnosti ugovora, eventualno do njegovog raskida – a što tužitelj nije tražio u tužbi. Također, tuženik je napomenuo kako se njegova suglasnost može tražiti i dobiti samo za precizno predložene (takvih nije bilo) i zakonite preinake u okviru zakupljenog prostora, a ne mimo njega. Tuženik mu temeljem Ugovora nije dužan niti smije dati suglasnost za radove po projektu koji predviđa zahvate u etažama koje tužitelj nije dobio u zakup (npr. etažu u prizemlju) ili koji predviđa zahvate izvan zakupljenih etaža.

4. Prijedlogu za donošenje privremene mjere se tuženik usprotivio navodeći kako je taj prijedlog nezakonit i cilj mu je eliminiranje zadužnica koje je tuženiku tužitelj predao temeljem Ugovora radi osiguranja plaćanja rata zakupnina, a koje zakupnine tužitelj ne plaća.

5. U nastavku postupka tužitelj je isticao kako termin boutique hoteli ne postoje u pravnom smislu i iz tog razloga tužitelj nije mogao niti može ishoditi uporabnu dozvolu te ishoditi kategorizaciju za tu vrstu objekta te je iz tog razloga činidba iz predmetnog Ugovora nemoguća, a posljedično sam Ugovor ništetan. Tuženik je taj koji je u predmetnom Ugovoru tužitelj obvezao na izvršenje nemoguće činidbe i da opsežne i ekstenzivne građevinske radove obavi u roku od svega 6 mjeseci. Nesporno je da predmetna nekretnina ne posjeduje vlastito stubište, zahtjeva konstrukcijsko ojačavanje temelja, zidova i krovišta, ne posjeduje vlastiti odvod kanalizacije i potrebna je izrada nove primjerene odvodnje otpadnih voda za cijeli objekt te je potrebna potpuna preinaka prostorija i hodnika radi postizanja minimalne površine propisane Pravilnikom.

6. Tuženik je u nastavku postupka ostao kod svojih navoda, istakao kako objekti kategorizirani kao heritage boutique hoteli postoje diljem cijele Hrvatske te da se radi o manjim hotelima, pažljivo uređenima, smještenima u popularnim urbanim dijelovima grada. Ono što tužitelj ističe kao glavni problem koji upućuje na potrebu izvođenja "ekstenzivnih radova" na predmetnoj nekretnini najprije se odnosi na "nezakonito" izgrađen objekt na kč. br. 10406/2, međutim, tuženik ističe kako se to ne može ticati predmetnoga Ugovora jer je ta čestica u vlasništvu Republike Hrvatske i nije obuhvaćena predmetnim ugovorom, a ni objekt na toj čestici, koji se na njoj nalazi dugi niz godina, ne onemogućava ulazak i izlazak u zakupljeni prostor. Također, tuženiku nije jasno ni na koji način arheološka iskapanja koja je tužitelj navodno "primoran čekati" utječu na realizaciju Ugovora budući da su predmet Ugovora etažne jedinice 2 i 3, odnosno u naravi prvi i drugi kat objekta a arheološki zahvati odnosno iskopi se po prirodi stvari vrše u tlu. Također, i sam tužitelj je taj koji je krenuo s neovlaštenim zemljanim iskopima na dijelu kč. br. 10406/1 izvan zakupljenih etaža te samovoljno i nezakonito izveo te građevinske zahvate pored zakupljenih etaža.

7. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid te pročitao svu spisu priloženu dokumentaciju.

8. Sud nije izvodio personalne dokaze u ovom postupku jer su isti bili predloženi na okolnosti da je tužitelj od tuženika tražio suglasnost i ukazivao na nemogućnost ostvarivanja svrhe ugovora bez izvršenja preinaka za koje je potrebna građevinska dozvola – i to prvenstveno iz razloga što ta i takva komunikacija u ovom postupku nije ni bila sporna, ista proizlazi iz sveukupne korespondencije u spisu, a i ne predstavlja odlučnu činjenicu, već je odluka o ništetnosti Ugovora isključivo pravno pitanje, koje je sud utvrđivao kako slijedi – iz spisu priležeće dokumentacije. Također, sud nije proveo saslušanje zastupnika po zakonu stranaka i građevinsko vještačenje budući da je tužitelj te dokaze predložio na okolnosti je li moguće u objektu zakupa ostvariti svrhu ugovora o zakupu bez vršenja preinaka a za što je potrebno provesti građevinske radove i prethodno ishoditi građevinsku dozvolu. Ti dokazi nisu provedeni u ovom postupku jer tuženik ni ne spori tužitelju navode o tome da bi za ostvarenje svrhe ugovora bilo potrebno izvršiti određene preinake, to je i predviđeno samim ugovorom, isto kao i potreba suglasnosti tuženika na te preinake, dok je činjenica da je za izvođenje takvih građevinskih radova potrebna i građevinska dozvola – notorna činjenica koju zbilja nije potrebno dokazivati u postupku.

9. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13 i 89/14 - u nastavku teksta ZPP) svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija dokaze i navode protivne strane.

10. Odredbom čl. 7. st. 1. ZPP-a je propisano da su stranke dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

11. Tužbeni zahtjev tužitelja je neosnovan.

12. Predmet ovoga zahtjeva je utvrđenje da je sklopljeni Ugovor o zakupu ništetan, te da su ništetne i bjanko zadužnice izdane od strane tužitelja kao osiguranje tražbine tuženika iz Ugovora o zakupu kao i stavljanje van snage takvih zadužnica.

13. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen između tuženika kao zakupodavca i tužitelja kao zakupoprimca poslovnog prostora u Zadru, Bedemi zadarskih pobuna 11, ukupne površine 382,54 m2 (etažne jedinice 2 i 3) koji es nalazi u zgradi izgrađenoj na kat. čest. 10406/1 k.o. Zadar utvrđeno je kako je isti sklopljen 17. siječnja 2020., a potvrđen po javnoj bilježnici Veri Marčina 29. siječnja 2020. pod brojem OV-10911/2020. Ugovorom je određeno da će zakupnik poslovni prostor koristiti za heritage boutique hotel s najmanje 4 zvjezdice te da je zakupnik dužan nakon ishođenja uporabne dozvole i ishođenja kategorizacije hotela iste dostaviti zakupodavcu. Zakupnik se obvezuje plaćati zakupninu u iznosu od 17,00 po m2 mjesečno. Radi osiguranja plaćanja zakupnine za ostatak ugovornog razdoblja kao i svij obveza iz Ugovora zakupnik će predati šest bjanko zadužnica solemniziranih kod javnog bilježnika, te će ih zakupodavac za slučaj neplaćanja aktivirati. Zakupodavac je dužan predmetni poslovni prostor predati zakupniku odmah po solemnizaciji Ugovora kod javnog bilježnika. Člankom VI Ugovora su propisani razlozi za raskid Ugovora, među kojima se navodi i neplaćanje zakupnine. obavljanje preinake bez odobrenja zakupodavca. Zakupnik je obvezan predmetni poslovni prostor staviti u funkciju najkasnije u roku od šest mjeseci računajući od dana početka vremena trajanja Ugovora. Zakupnik potpisom Ugovora ovlašćuje zakupodavca da temeljem istoga može radi namirenja dospjele, a nepodmirenoj zakupnine, kamate i ostalih troškova te radi ostvarenja činidbe – predaje prostora u posjed zakupodavcu a nakon ispunjenja uvjeta iz čl. V i VI Ugovora (predaja u posjed i razlozi za raskid te sam postupak raskida ugovora) neposredno provesti ovrhu (prisilno izvršenje) na cjelokupnoj imovini zakupnika kao i svim računima zakupnika kod banaka. Člankom X Ugovora je određeno da se poslovni prostor daje u zakup u stanju u kojem je viđen, bez prava na povrat uloženih sredstava. Zakupnik ne smije bez suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora, kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled prostora.

14. Prema odredbi čl. 270. ZOO-a, a na koju se poziva i na kojoj temelji svoj tužbeni zahtjev tužitelj, kad je činidba nemoguća, nedopuštena, neodređena ili neodrediva, ugovor je ništetan.

15. Nesporno je u ovom postupku bilo da je predmetni Ugovor sklopljen, da je za realizaciju svrhe ugovora (heritage boutique hotel s najmanje 4 zvjezdice) potrebno izvršiti preinake predmetnog poslovnog prostora, a za koje preinake – ukoliko iste predstavljaju bitno mijenjanje konstrukcije, rasporeda, površine, namjene ili vanjskog izgleda prostora – je tužitelju potrebna suglasnost tuženika.

16. Nesporno je i da tuženik tužitelju nije dao suglasnost na izvođenje radova, kao i da tužitelj ne plaća zakupninu, a i da se isti nalazi još uvijek u posjedu predmetnog poslovnog prostora.

17. Ono što je sud u ovom postupku trebao utvrditi, te je u tom smjeru i proveden dokazni postupak, je činjenica je li ili nije činidba iz Ugovora nemoguća odnosno, ukoliko jeste, je li to dovelo do ništetnosti Ugovora.

18. Uvidom u spisu priležeću dokumentaciju koja se tiče pregovora i dogovora između stranaka (e-mail korespondencija, dopisi, obavijesti i zapisnici za održanih sastanak) sud zaključuje kako tuženik nije dao tužitelju suglasnost na izvođenje predloženih radova i to prvenstveno iz razloga što tužiteljev projekt izlazi iz gabarita zakupljenog prostora i to kako zahtijevanjem da mu se da na korištenje dio javne površine tako i traženjem da se sklopi ugovor o pravu građenja i u odnosu na taj neizgrađeni dio kč. br. 10406/1 k.o. Zadar. Problem kod realizacije predmetnog projekta nastao je i u trenutku od kojega tužitelj tuženiku podnosi zahtjev za uklanjanje objekta izgrađenog na kč. br. 10406/2 k.o. Zadar, a koja čestica je u vlasništvu Republike Hrvatske i na koju se ne može proširiti predmetni Ugovor, jer i taj dio prelazi zakupljenu površinu. Tužitelj je u postupku pregovora također pokušao ishoditi i pravo korištenja nekretnine kč. br. 10406/2 k.o. Zadar, a što također nije u nadležnosti tuženika, iz naprijed navedenih razloga. Uvidom u spisu priležeću dokumentaciju je utvrđeno i kako je tuženik tužitelju dostavio i opomenu za neplaćanje zakupnina (izuzev razdoblja za vrijeme pandemije kada je tužitelj bio oslobođen plaćanja iste) na koju opomenu je tužitelj odgovorio dopisom u kojem ističe nedostatke samog zakupljenog objekta.

19. Slijedom svega iznesenoga, na temelju cjelokupnog dokaznog postupka uzimajući u obzir kako sve dokaze pojedinačno tako i u njihovoj ukupnosti, ovaj sud zaključuje kako je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan.

20. Naime, ne ulazeći u kompletnu problematiku sporne investicije tužitelja, a što nije ni bilo predmet ovoga postupka, sud je ocjenjivao jedino okolnosti koje bi mogle dovesti do ništetnosti Ugovora, posljedično onda i do ništetnosti i temeljem Ugovora izdanih zadužnica – a koje bi se, po navodima iz povjesnice tužbe, odnosile na nemogućnost činidbe iz Ugovora.

21. Da bi po odredbi čl. 270. ZOO-a ugovor bio ništetan potrebno je utvrditi nemogućnost činidbe iz istoga. Ovdje je nužno napomenuti kako sukladno odredbi čl. 2. ZOO-a sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose i nesporno je u ovom postupku utvrđeno kako su slobodnom voljom obje ugovorne strane, dakle, i tužitelj i tuženik, sklopile predmetni Ugovor. U Ugovoru stoji kako se poslovni prostor daje u zakup u stanju u kojem je viđen i logično je i životno za očekivati da je tužitelj, prije sklapanja takvog ugovora, u kojem je, nesporno, pristao predmetni poslovni prostor privesti svrsi korištenja kao heritage boutique hotel s najmanje 4 zvjezdice, provjerio o kakvom se poslovnom prostoru radi i utvrdio da će biti potrebno izvršiti preinake. Nije jasno iz kojeg onda razloga sada u ovom postupku tužitelj navodi kako ne postoji kategorija heritage boutique hotela, kako on taj hotel ne može ni izgraditi bez zadiranja u okolne prostore (kako javne površine, tako i susjedne nekretnine) – i kako sve to zapravo ukazuje na činjenicu da je činidba Ugovora bila nemoguća i da je iz tog razloga Ugovor ništetan.

22. Isto tako nije jasno zašto tužitelj sve vrijeme drži u posjedu predmetni zakupljeni poslovni prostor, a istodobno za isti ne plaća tužitelju zakupninu. Okolnosti koje ističe u dopisima i odgovorima tuženiku na opomenu zbog neplaćanja nisu bile predviđene Ugovorom kao razlog smanjenja zakupnine ili neplaćanja iste, a i te okolnosti nisu smjele ostati nepoznate tužitelju u trenutku dostave ponude na javni natječaj pa i posljedično u trenutku sklapanja Ugovora. I neovisno o svemu iznesenome, tužitelj ne traži raskid ugovora zbog eventualnog nepoštivanja ugovornih obveza tuženika, već utvrđenje ništetnosti Ugovora.

23. Zaključno, za istaći je kako sud ovdje ne ulazi u konačno razrješenje ovog odnosa između stranaka, već samo ističe kako tužitelj nije dokazao da bi predmetni Ugovor bio ništetan zbog nemogućnosti činidbe. Radi se o činidbi koja je po stavu ovoga suda u ovom trenutku i dalje moguća, a naročito je moguća bila u trenutku sklapanja Ugovora.

24. Slijedom navedenoga, valjalo je odlučiti kao u izreci presude.

25. Člankom 346. OZ-a propisano je koje su pretpostavke potrebne da bi se odredila privremena mjera radi osiguranja nenovčane tražbine, a člankom 347. OZ-a vrste mjera koje sud može odrediti u takvim slučajevima.

26. Tako je člankom 346. stavkom 1. OZ-a propisano da se radi osiguranja nenovčane tražbine može odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, uz kumulativno ispunjenje jedne od slijedećih pretpostavki propisanih toč. 1. st. 1. istoga članka, tj. ako učini vjerojatnim i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari , ili toč. 2. ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.

27. Prijedlog tužitelja/predlagatelja za određivanjem privremene mjere u ovoj pravnoj stvari je neosnovan.

28. Naime, po stavu ovoga suda, tužitelj/predlagatelj osiguranja ničim nije dokazao vjerojatnost postojanja svoje nenovčane tražbine – utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu, a iz svih razloga iznesenih ranije u obrazloženju ove odluke. Isto tako, tužitelj nije ni dokazao da je svojim postupcima – na primjer plaćanjem ugovorene zakupnine – pokušao spriječiti izravnu naplatu tuženika temeljem izdanih zadužnica, pa je tako valjalo odlučiti kao u izreci ovoga rješenja pod točkom I.

29. Tuženik je prigovorio vrijednosti predmeta spora označenoj po tužitelju kao prenisko označenoj te budući da je prvotno postavljeni tužbeni zahtjev imao vrijednost označenu kao 99.999,00 kuna, predlaže da nakon što je proširen i na utvrđenje ništetnim zadužnica vrijednost predmeta spora predstavlja iznos koji nastane nakon zbrajanja prvotno postavljenog tužbenog zahtjeva i svih tražbina osiguranih predmetnim zadužnicama odnosno iznos od 411.440,57 eura. Ovaj sud je raspravnim rješenjem od 21. studenoga 2023. odredio vrijednost predmeta spora u visini od 13.272,28 eura/100.000,00 kuna, a kako je to označio tužitelj. Naime, prema odredbi čl. 40. ZPP-a kad se tužbeni zahtjev ne odnosi na novčanu svotu, mjerodavna je vrijednost predmeta spora koju je tužitelj u tužbi naznačio. Ako je u slučaju iz st. 2. tužitelj vrijednost predmeta spora očito suviše nisko ili suviše visoko naznačio, tako da se postavlja pitanje stvarne nadležnosti, sastava suda, vrste postupka, ovlaštenja na zastupanje ili prava na naknadu troškova postupka, sud će po službenoj dužnosti ili na prigovor tuženika, najkasnije na pripremnom ročištu, brzo i na prikladan način provjeriti točnost naznačene vrijednosti te rješenjem protiv kojega nije dopuštena posebna žalba odrediti vrijednost predmeta spora. U ovom slučaju, a budući da se radi o deklaratornoj tužbi i da se tužbeni zahtjev ne odnosi na novčanu svotu, ovaj sud smatra kako tužitelj nije suviše nisko označio vrijednost predmeta spora i da bi suviše visoko bilo označiti istu na način da se zbroje sve vrijednosti iz zadužnica, a kako to predlaže tuženik.

30. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i 164. ZPP-a te Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne Novine“, broj: 138/23; u daljnjem tekstu: Tarifa) pa je tako tuženiku priznat trošak sastava odgovora na tužbu i podnesaka od 25. listopada 2023. i 15. svibnja 2023. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištu održanom 21. studenoga 2023. od 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.), a prema važećoj vrijednosti predmeta spora, što uz vrijednost boda od 2,00 eura/15,07 kuna, te uz pripadajući PDV ukupno iznosi 1.000,00 eura/7.534,50 kuna.

U Zadru 21. prosinca 2023.

Sutkinja

Katarina Zdunić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se izjaviti žalba u roku 15 (petnaest) dana od dana uručenja ovjerenog prijepisa iste, putem ovog suda Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske, pismeno, u 3 istovjetna primjerka.

Stranci koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, rok za žalbu teče od dana objave, a ukoliko stranka nije uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje, rok za žalbu teče od dana dostave.

DNA:

- Tužitelju po pun. uz poziv na plaćanje sudske pristojbe na presudu u iznosu od 179,17 eura/1.349,96 kuna

- Tuženiku po pun.

Broj zapisa: 9-30861-5c727

Kontrolni broj: 031c8-80d3a-01ce7

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:

CN=KATARINA ZDUNIĆ, L=ZADAR, O=TRGOVAČKI SUD U ZADRU, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi:

https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku, Trgovački sud u Zadru potvrđuje vjerodostojnost dokumenta.