REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev 1052/2022-5

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Renate Šantek predsjednice vijeća, Željka Šarića člana vijeća i suca izvjestitelja, dr.sc. Ante Perkušića člana vijeća, Željka Pajalića člana vijeća i Ivana Vučemila člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja BURG d.o.o., OIB 77617614251, Osijek, S. Radića 16, kojeg zastupa punomoćnik Neven Cirkveni, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, OIB 62594166029, kojeg zastupa punomoćnica Ivana Panić Šušterčić odvjetnica u Zagrebu, radi sklapanja glavnog ugovora, utvrđenja i isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž-2428/2014-6 od 4. svibnja 2017., kojom je potvrđena presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-507/2013 od 20. siječnja 2014., u sjednici održanoj dana 24. svibnja 2023.,

p r e s u d i o  j e:

Revizija tužitelja odbija se kao neosnovana.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom suđeno je:

''I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Nalaže se tuženiku BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, da u roku od 8 dana sklopi s trgovačkim društvom FUNDUS ŽUPANJA d.o.o. Štitar, J. J. Strossmayera 2, ugovor o kupoprodaji sljedećeg sadržaja:

FUNDUS ŽUPANJA d.o.o. Štitar, J. J. Strossmayera 2, zastupan po direktoru g. VD, kao prodavatelj (u daljnjem tekstu: Prodavatelj)

i

BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, zastupana po g. ID , predsjedniku Uprave, kao kupac ( u daljnjem tekstu: Kupac)

sklopili su 03. ožujka 2008.godine slijedeći

UGOVOR

O PRODAJI NEKRETNINA

Predmet ugovora

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac od njega kupuje slijedeće nekretnine:

- kčbr. [katastarska čestica] površne 529 m2, opisana kao: "kuća, dvorište i vrt u mjestu", kčbr. [katastarska čestica] površne 302 m2, opisana kao: "kuća i dvorište u mjestu", kčbr. [katastarska čestica], površne 138 m2, opisana " oranica u mjestu", kčbr. [katastarska čestica], površine 1459 m2, opisana kao "oranica u mjestu", kčbr. [katastarska čestica], površine 668 m2, opisana kao "kuća i dvorište u mjestu" i kčbr. [katastarska čestica] površine 732 m2, opisana kao "oranica u mjestu", sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to upravo zemljište na priloženom precrtu katastarskog plana označenu žutom bojom (Prilog 1a – precrt katastarskog plana; prilog 1b – izvod iz PUP-a [adresa], Prilog 2 – zemljišni knjižni izvadak), u daljnjem tekstu: Nekretnine;

Kupoprodajna cijena

Članak 2.

Ugovorne strane sporazumno utvrđuju da se kupoprodajna cijena za Nekretnine utvrđuje u iznosu od EUR 220,00 m2, što za ukupnu površinu nekretnine od 3828 m2 iznosi 842.160,00 EUR-a, uz primjenu srednjeg tečaja HNB na dan plaćanja.

Plaćanje kupovnine

Članak 3.

Kupac se obvezuje kupoprodajnu cijenu iz članka 2 platiti najkasnije u roku od tri dana računajući od dana sklapanja ovog ugovora.

Kuopoprodajnu cijenu će kupac uplatiti na broj računa [broj bankovnog računa] kod Privredne banke Zagreb.

Klauzula intabulandi

Članak 4.

Prodavatelj ovim Ugovorom ovlašćuje Kupca da sukladno odredbama ovog Ugovora upiše pravo vlasništva na nekretnini opisanoj u čl. 1. ovog Ugovora na svoje ime, bez daljnjih pitanja ili sudjelovanja Prodavatelja pod uvjetom isplate kupoprodajne cijene u cijelosti. Kao dokaz da je izvršeno plaćanje u cijelosti, smatra se potvrda banke Kupca o izvršenoj uplati.

Članak 5.

Troškove upisa prava vlasništva na predmetnim nekretninama snosi kupac. Jamstva Prodavatelja

Članak 6.

Prodavatelj jamči Kupcu da su predmetne nekretnine njegovo isključivo vlasništvo, te da iste nisu opterećene nikakvim uknjiženim ili izvanknjižnim pravima i teretima u korist trećeg.

Prodavatelj se obvezuje Kupcu nadoknaditi svaku štetu koja Kupcu može nastati ukoliko se pokaže da izjava iz prethodnog stavka ovog članka nije bila valjanja i / ili istinita.

Predaja posjeda nekretnina

Članak 7.

Prodavatelj se osobito obvezuje predati posjed Nekretnina Kupcu odmah po potpisivanju ovog Ugovora i isplati Kupovnine. Ugovorne stranke će pri predaji posjeda Nekretnina sačiniti primopredajni zapisnik.

Porez i ostali troškovi

Članak 8.

Porez na promet nekretnina snosi Kupac .

troškove prijenosa prodanih nekretnina s Prodavatelja na Kupca, snosi Kupac.

Završne odredbe

Članak 9.

Ovaj Ugovor kao izraz slobodne volje ugovornih strana podliježe ovjeri Javnog bilježnika, a napisan je (2) dva istovjetna primjerka za ugovorne stranke, javnog bilježnika i ostala nadležna tijela.

Pročitavši ovaj Ugovor, Ugovorne stranke potvrđuju da isti odgovara njihovim pravim namjerama i volji, te ga u znak prihvaćanja vlastoručno potpisuju.

KUPAC

PRODAVATELJ

ABC BURG d.o.o.

u protivnom, taj će ugovor zamijeniti ova presuda po pravomoćnosti."

II. Odbija se kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi: "1.) Utvrđuje se da Predugovor o prodaji nekretnina od 23.08.2007.g. , sklopljen između tužitelja BURG d.o.o., Osijek, Stjepana Radića 16, kao prodavatelja, i tuženika BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, kao kupca, a kojim je predugovorom tužitelj prodao tuženiku nekretnine označene u čl. 1 tog predugovora kao kčbr. [katastarska čestica], sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] obvezuje tuženika kao kupca prema tužitelju kao prodavatelju jer sadrži sve elemente kupoprodajnog ugovora u smislu čl. 268 st. 3 Zakona o obveznim odnosima.

2.) Nalaže se tuženiku BILLA NEKRETNINE d.o.o. Zagreb, Jadranska avenija 2, kao kupcu, da tužitelju BURG d.o.o. Osijek, Stjepana Radića 16, kao prodavatelju u roku od 8 dana isplati ugovorenu kupoprodajnu cijenu u iznosu od 842.000,00 EUR-a, plativo u protuvrijednosti kuna po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate, zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom obračunatom od dana podnošenja tužbe do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište u visini eskonte stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećane za osam postotnih poena."

III. Odbija se zahtjev tužitelja BURG d.o.o., Osijek, Stjepana Radića 16, za naknadu parničnog troška u ukupnom iznosu od 553.632,00 kn, kao neosnovan.

IV. Nalaže se tužitelju BURG d.o.o., Osijek, Stjepana Radića 16, da tuženiku BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, naknadi parnični trošak u iznosu od 506.510,94 kn, u roku od 8 dana.

V. Odbija se zahtjev tuženika BILLA NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Jadranska avenija 2, za naknadu parničnog troška u preostalom iznosu od 285.457,81 kn, kao neosnovan.''.

2. Drugostupanjskom presudom odbijena je žalba tužitelja i potvrđena prvostupanjska presuda u pobijanim dijelovima (stavci 1., 2., 3. i 4. izreke prvostupanjske presude).

3. Protiv navedene drugostupanjske presude reviziju je podnio tužitelj zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka te zbog pogrešne primjene materijalnog prava.

4. Na reviziju nije odgovoreno.

5. Revizija nije osnovana.

6. U postupku koji je prethodio reviziji utvrđeno je da su stranke 23. kolovoza 2007. sklopile predugovor o prodaji nekretnina upisanih u zk. uložak br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za cijenu u iznosu od 842.000 eura protuvrijednost u kunama, a utvrđeno je predugovorom da tužitelj nije upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik nekretnina nego društvo Fundus Županja d.o.o., te da su se stranke obvezale da će najkasnije u roku od 8 dana po ispunjenju 3 kumulativna uvjeta:

1. Ishođenja pravomoćne lokacijske dozvole ili sačinjenja detaljnog plana uređenja (DPU) odnosno PUP-a za područje na kojem se nalaze nekretnine,

2. Da tužitelj tuženiku predoči zemljišno knjižni izvadak za predmetne nekretnine iz kojeg će biti vidljivo da je tužitelj uknjižen kao vlasnik navedenih nekretnina bez prava i tereta trećih, te

3. Da geomehanička ispitivanja ne pokažu negativne rezultate koji bi tuženiku bili neprihvatljivi u vezi ekonomskih učinaka izgradnje poslovno prodajnog centra, sklopiti glavni ugovor. Ugovoreno je da ukoliko se navedeni uvjeti kumulativno ne ispune u roku od 6 mjeseci računajući od dana sklapanja predugovora prava i obveze po istome prestaju teći.

7. Utvrđeno je (nije sporno) da tužitelj u ugovorenom roku od 6 mjeseci nije predočio tuženiku izvatke iz zemljišnih knjiga iz kojih bi proizlazilo da je on uknjižen kao vlasnik spornih nekretnina bez tereta i prava trećih niti je, kako to proizlazi iz spisa, to učinio ni do završetka prvostupanjskog postupka jer je prema izvatku iz zemljišnih knjiga od 23. kolovoza 2013. još uvijek kao vlasnik spornih nekretnina bilo upisano trgovačko društvo Fundus Županja d.o.o.

8. Tužitelj ističe da je zakonski zastupnik tužitelja istovremeno postao jedini član i odgovorna osoba u društvu Fundus Županja d.o.o., da je predugovor zapravo ugovor u korist trećeg (Fundus Županja d.o.o.), te da su se stekli uvjeti da se sklopilo glavni ugovor o kupoprodaji sa društvom Fundus Županja d.o.o.

9. Dakle, tužitelj tvrdi da je VD jedini član i odgovorna osoba tužitelja i trgovačkog društva Fundus Županja, a s obzirom da je predviđena mogućnost (predugovorom) da se prije sklapanja konačnog ugovora ''razmotri opcija prijenosa prava i obveza na treću osobu'', te da kupac sklopi konačni kupoprodajni ugovor direktno sa upisanim zemljišnoknjižnim vlasnikom'' (članak 7. stavak 2. predugovora) tužitelj smatra da su se time stekli uvjeti za sklapanje ugovora između tužitelja i društva Fundus Županja d.o.o.

10. S obzirom na to da tužitelj nije u ugovorenom roku predočio tuženiku zemljišnoknjižne izvatke kojima bi dokazao svoje vlasništvo nižestupanjski sudovi zaključili da su prava i obveze po predugovoru prestale na temelju odredbe čl. 2. st. 3. predugovora.

11. Naime, navedenom ugovornom odredbom ugovoreno je da ugovorne strane suglasno utvrđuju da ukoliko se kumulativno ne ispune uvjeti st. 2. istoga čl. u roku od 6 mjeseci računajući od dana sklapanja predugovora, pravo i obveze po istom prestaju.

12. Odredbu čl. 7. st. 2. predugovora tužitelj tumači na način da je tom odredbom ugovorena obveza tuženika da sklopi ugovor s trećom osobom (konkretno Fundus Županja d.o.o.) ukoliko takva mogućnost postoji, a takva mogućnost da postoji jer je, kao što je već rečeno, direktor društva tužitelja i Fundus Županja d.o.o. ista osoba.

13. Odredba čl. 7. st. 2. predugovora glasi:

Ugovorne strane također sporazumno ugovaraju da će prije potpisa konačnog kupoprodajnog ugovora razmotriti opciju prijenosa prava obveza na treću osobu opisanih u čl. 5. kupoprodajnog ugovora te da kupac sklopi konačni kupoprodajni ugovor direktno sa upisanim zemljišnoknjižnim vlasnikom.

14. Osnovano nižestupanjski sudovi ocjenjuju da odredbom čl. 7. st. 2. predugovora tuženik nije preuzeo obvezu sklapanja ugovora s trećom osobom, to proizlazi iz jasnog teksta odredbe čl. 7. st. 2. predugovora kojom se tuženik obvezao samo razmotriti mogućnost sklapanja ugovora s trećom osobom (dakako, ukoliko to bude u interesu i u skladu s voljom tuženika).

15. Razmotriti mogućnost sklapanja ugovora s trećom osobom nije isto što i preuzeti obvezu sklapanja ugovora s trećom osobom.

16. Zbog toga se suprotni razlozi tužitelja u reviziji ne mogu prihvatiti, a nisu prihvatljivi niti razlozi koji se odnose na savjesnost i poštenje tuženika.

17. Tužitelj se poziva na odredbu čl. 320. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' broj 35/05 i dr. - dalje: ZOO), prema kojoj, u slučaju kada je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju ili kad je ugovor na drugi način pripremala ili predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.

18. Međutim, navedene odredbe predugovora nisu nejasne pa nema mjesta primjeni odredbi čl. 320. st. 1. ZOO.

19. Nisu prihvatljiva niti razlaganja tužitelja koji tvrde da bi se sklapanjem ugovora postigao pravičan odnos uzajamnih činidaba u smislu odredbe čl. 320. st. 2. ZOO. 20. S obzirom na to da ovaj sud ocjenjuje da je pravilno zaključeno da tuženik nije preuzeo obvezu sklapanja ugovora s trećom osobom, nisu odlučni niti navodi revizije koji se odnose na pogrešnu primjenu odredbu čl. 337. st. 2. ZOO.

21. Naime, prema toj odredbi ugovaratelj ima pravo zahtijevati da dužnik ispuni prema trećemu ono što je ugovoreno u korist treće osobe. Jedan od razloga zbog kojih je odbijen tužbeni zahtjev je okolnost da trgovačko društvo Fundus Županja d.o.o. ''nije ni ugovorna stranka ni stranka u postupku''.

22. Međutim, ovi problematični razlozi drugostupanjske presude nisu odlučni u situaciji kada je utvrđeno da predugovorom tuženik uopće nije preuzeo obvezu sklapanja glavnog ugovora s trećom osobom (Fondus Županja d.o.o.).

23. Tužitelj revizijom osporava shvaćanje drugostupanjskog suda da bi rok u kojem je predugovorom uvjetno preuzeta obveza sklapanja glavnog ugovora bio fiksni, u smislu odredbe čl. 361. st.1. ZOO, te smatra da neispunjenje uvjeta u tom roku nema za učinak raskid ugovora po samom zakonu.

24. Međutim, odredbom čl. 2. st. 3. ugovoreno je, kao što je već citirano, da ako se ne ispune uvjeti iz st. 2. istog čl. prava i obveze po istome prestaju.

25. Ovakvim izričajem (prava i obveze po istome prestaju) nedvojbeno je ugovoren rok kao bitan sastojak ugovora.

26. U reviziji tužitelj navodi da predočavanje izvatka iz zemljišne knjige za nekretnine koje su predmet kupoprodaje nije uvjet jer da se ne radi o činjenici koja strankama nije poznata te može li i hoće li nastupiti, navodi da se zapravo radi o obvezi tužitelja.

27. Međutim, nije od nikakvog utjecaja na konačnu odluku da li se obveza predočavanja izvatka iz zemljišne knjige može smatrati uvjetom ili obvezom tuženika jer je u svakom slučaju ugovoreno da u slučaju da se ne dokaže prijenos vlasništva na tužitelja predočavanjem zemljišnoknjižnog izvatka, prestaju prava i obveze preuzete predugovorom (čl. 361. st. 1. ZOO).

28. Što se tiče revizijskih navoda koji se odnose na ishođenje detaljnog plana uređenja odnosno PUP-a treba reći, da su potpuno neodlučni jer se odluka nižestupanjskog suda ne temelji na okolnostima vezanim uz tu obvezu.

29. Na kraju, u odnosu na prvi eventualno kumulirani zahtjev kojim se traži da se utvrdi da predmetni predugovor o prodaji obvezuju tuženika kao kupca prema tužitelju kao prodavatelju i sadrži sve elemente kupoprodajnih ugovora treba reći, da predugovor ne sadrži sve elemente kupoprodajnog ugovora već samo bitne sastojke ugovora o prodaji. Te sastojke predugovor mora imati da bi predugovorom nastala obveza sklapanja glavnog ugovora.

30. Naime, prema odredbi čl. 268. st. 3. ZOO predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.

31. Dakle, da bi uopće obvezivao kao predugovor, taj pravni posao mora sadržavati bitne sastojke ugovora koje se ugovorne strane predugovorom obvezuju sklopiti. U konkretnom slučaju radi se o predugovoru, a ne o ugovoru o kupoprodaji.

32. Nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih je podnesena revizija, a u bitnom je pravilno primjenjeno i materijalno pravo, dakle, ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena pa je na temelju odredbe čl. 393. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske i 70/19) presuđeno kao u izreci.

Zagreb, 24. svibnja 2023.

Predsjednica vijeća:

Renata Šantek