REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca dr.
sc. Srđana Šimca, predsjednika vijeća, Davora Pustijanca, suca izvjestitelja, i
Nikoline Mišković, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja AGRO-VIR d.o.o., OIB
72415651667, Zagreb, Slavonska Avenija 7, kojeg zastupa punomoćnik Zvonimir
Barun, odvjetnik iz Zaprešića, B. A. Krčelića 15, protiv tuženika ZAGREBAČKI
HOLDING d.o.o., OIB 85584865987, Zagreb, Ulica grada Vukovara 41, (Podružnica
Tržnice Zagreb, Zagreb, Šubićeva 40/V), kojeg zastupa punomoćnica Marija
Grbavac, odvjetnica iz Zagreba, Prve Poljanice 15, radi isplate iznosa od 70.743,19
kn / 9.389,23 EUR, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u
Zagrebu poslovni broj P-766/2021 od 27. svibnja 2022., u sjednici vijeća održanoj 31.
siječnja 2024.

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog
suda u Zagrebu poslovni broj P-766/2021 od 27. svibnja 2022. u točki I. i II. njene
izreke.

II. Odbija se kao neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu troška sastava
odgovora na žalbu u iznosu od 199,08 EUR.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-766/2021 od 27.
svibnja 2022. odbijen je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 9.389,23 EUR /

70.743,19 kn, s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, koje teku od 17. srpnja

2020. do isplate (točka I. izreke), naloženo je tužitelju naknaditi tuženiku troškove
parničnog postupka u iznosu od 5.625,00 kn (točka II. izreke) i odbijen je kao
neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu troškova u preostalom dijelu, preko
dosuđenog iznosa (točka III. izreke).

2. Rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-766/2021 od 27.
svibnja 2022. (protiv kojeg nije podnesena žalba) odbijeno je sudjelovanje Croatia
osiguranje d.d. Zagreb, u ovoj parnici kao umješača na strani tuženika.

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4 2

3. U obrazloženju navedene presude prvostupanjski sud je utvrdio da su
stranke bile u zakupnom odnosu na temelju sklopljenog Ugovora o zakupu broj
V2230 od 19. prosinca 2018., na način da je tuženik kao zakupodavac tužitelju kao
zakupniku dao u zakup, u razdoblju od 1. siječnja 2019. do 31. prosinca 2023.,
prostor u objektu Veletržnice u Zagrebu, Slavonska avenija 7, i to boks broj 31 koji sa
sastoji od izložbeno-prodajnog prostora, utovarno-istovarnog prostora, nehlađenog
kondicioniranog prostora i administrativnog prostora.

3.1. Nadalje je prvostupanjski sud utvrdio da je 17. srpnja 2020. došlo do
prodora kišnice kroz svjetlarnik na krovu Veletržnice u tužiteljev zakupljeni prostor pri
čemu su namočeni tužiteljevi prehrambeni proizvodi koji su u ovom prostoru bili
uskladišteni.

3.2. Prvostupanjski sud je utvrdio da je do prokišnjavanja došlo uslijed starosti
objekta Veletržnice, da tuženik poduzima radnje radi popravka i održavanja kojima bi
prokišnjavanja otklonio, no da je unatoč navedenom u vrijeme nastanka štetnog
događaja i ranije prokišnjavanje bilo učestalo, a u tom slučaju voda prodire u
skladišne prostre pojedinih zakupnika. Utvrđeno je i da je predmetni ugovor o zakupu
tipski ugovor, jer su njegove odredbe istovjetne za sve tuženikove zakupnike i
predložene zakupnicima prilikom potpisivanja ugovora.

3.3. Osim toga, prvostupanjski sud je utvrdio da je tužitelj zakupnik
tuženikovog predmetnog prostora već 35 godina i da je bio u zakupu i prije sklapanja
predmetnog ugovora o zakupu, dakle prije 19. prosinca 2018.

3.4. Budući da je stanje krovišta Veletržnice, na način da prokišnjava uslijed
starosti, kakvo je postojalo u vrijeme nastanka predmetnog štetnog događaja
postojalo i u vrijeme prije, pa tako u i vrijeme zaključivanja predmetnog Ugovora o
zakupu, a Ugovorom o zakupu nije posebno ugovoreno stanje nekretnina u kojima ih
je zakupodavac dužan predati zakupniku te budući da su tužitelj, a i drugi zakupnici
na Veletržnici (Stipe Lukić) produljili dugogodišnje zakupne odnose zaključivanjem
novih ugovora i nastavljaju s ovim poslovnim odnosima zakupa s tuženikom te
koriste prostore Veletržnice dane im u zakup u svrhu radi koje se ugovori o zakupu
zaključeni (obavljanje svojih registriranih djelatnosti), prvostupanjski sud je ocijenio
da su skladišni prostori Veletržnice bili u stanju da mogu poslužiti svrsi radi koje je
ugovor o zakupu sklopljen.

3.5. Stoga je prvostupanjski sud ocijenio da je uzrok nastanka štete
(prokišnjavanje) postojao i u vrijeme zaključivanja predmetnog Ugovora, a tužitelj je
unatoč navedenom pristao i preuzeo skladišne prostore u zakup te neosnovano tvrdi
da bi se u odnosu na prokišnjavanje radilo o tuženikovom propustu kao zakupodavca
predati objekt zakupa u ispravnom stanju i održavati ga u ispravnom stanju za
vrijeme trajanja zakupa.

3.6. Stoga je prvostupanjski sud primjenom odredbe članka 526. stavka 1.
Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15,
29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23) zaključio da zakupodavac ne
odgovara za nedostatke zakupljene stvari koje su u času sklapanja ugovora bili

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4 3

poznati zakupniku te nema mjesta primjeni instituta odgovornosti tuženika po osnovi
materijalnih nedostataka, zbog čega se ne primjenjuje ni ugovorna odredba kojom je
isključena odgovornost tuženika kao zakupodavca za materijalne nedostatke, a
utvrdio je i kako nije osnovan tužiteljev prigovor da je ta odredba nametnuta tužitelju
korištenjem monopolskog položaja.

4. Protiv presude žalbu je podnio tužitelj, a u smislu odredbe članka 365.
stavka 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 148/11 – pročišćeni
tekst, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23) uzeto je da presudu pobija u dijelu u
kojem nije uspio u sporu (točke I. i II. izreke). Presudu pobija zbog bitne povrede
odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i
pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da ovaj sud ukine pobijanu presudu
i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje uz izmjenu raspravnog
suca.

5. Tužitelj u žalbi u bitnome navodi da je prvostupanjski sud propustio
primijeniti kao lex specialis članak 8. stavak 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji
poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15 i 112/18) kojim je
propisano da se smatra da je predmetni prostor predan u stanju prikladnom za
obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom, dakle, u stanju koje onemogućuje
prodor vode i vlaženje prehrambenih proizvoda.

5.1. Tužitelj ističe da nije na valjan način utvrđen uzrok prokišnjavanja ni
stanje krovišta u vrijeme zaključenja Ugovora o zakupu i da je netočan zaključak da
je uzrok prokišnjavanja postojao i u vrijeme zaključenja Ugovora o zakupu, jer
krovište objekta nije dio zakupljenog skladišnog prostora, tužitelj nije imao faktičan
pristup krovištu i jer je tuženik poslije svakog popravka izjavljivao da je otklonio uzrok
vlaženja.

5.2. Tužitelj smatra da tuženik kao zakupodavac nije za trajanja zakupa
održavao stvar u ispravnom stanju te ističe da se odredbama ugovora nije
pregovaralo zbog čega je tužitelj u odnosu na isključenje tuženikove odgovornosti
doveden u neravnopravan položaj prema tuženiku, a radilo se o jedinom prostoru
namjene skladištenja svježeg voća i povrća u Zagrebu.

6. Odgovor na žalbu podnio je tuženik predlažući da ovaj sud odbije tužiteljevu
žalbu i potvrdi prvostupanjsku presudu. Potražuje naknadu troška sastava žalbe u
iznosu od 1.500,00 kn / 199.08 EUR.

7. Tuženik u odgovoru na žalbu u bitnome navodi da tužitelj u žalbi tvrdi da mu
tuženik nije predao prostor u stanju pogodnom za obavljanje djelatnosti, a istu
djelatnost obavlja već duži niz godina u tom istom prostoru koji je već dužni niz
godina u istom stanju. Također, ističe da je tužitelj propustio u skladu s preuzetom
obvezom u članku 12. Ugovora osigurati svoju robu i imovinu i sada želi to prebaciti
na tuženika koji ni jednom radnjom nije prekršio obveze iz Ugovora.

8. Žalba nije osnovana.

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4 4

9. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe članka 365. stavaka 1. i 2. i
članka 381. Zakona o parničnom postupku u granicama razloga navedenih u žalbi
pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz
članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ovoga Zakona i na pravilnu
primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci
o troškovima postupka, ovaj sud je utvrdio da je pobijana presuda pravilna i na
zakonu osnovana.

10. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je tužiteljev zahtjev za naknadu štete u
iznosu od 9.389,23 EUR koju je pretrpio na robi kao zakupnik poslovnog prostora
uslijed prokišnjavanja krova.

11. Osnovano tužitelj navodi kako se predmetno radi o zakupu poslovnog
prostora i odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora imaju
prednost u primjeni pred općim propisima o zakupu. Naime, odredbom članka 520.
Zakona o obveznim odnosima propisano je da se odredbe Odsjeka Ugovora o
zakupu neće primjenjivati na zakupe uređene posebnim zakonom, osim podredno.
Člankom 1. stavkom 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora je
propisano da se na zakupne odnose koji nisu uređeni tim Zakonom primjenjuju opći
propisi obveznoga prava o zakupu.

12. To znači da se na temelju odredbe članka 520. Zakona o obveznim
odnosima prvenstveno u konkretnom predmetu primjenjuju odredbe Zakona o
zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora. Ovaj sud primjećuje da se tako
primjenjuje i članak 1. stavak 5. tog Zakona odnosno opći propisi obveznog prava o
zakupu, ali samo na situacije koje nisu cjelovito regulirane Zakonom o zakupu i
kupoprodaji poslovnoga prostora.

13. Člankom 8. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora propisano
je da je zakupodavac dužan zakupniku predati poslovni prostor u stanju utvrđenom
ugovorom (stavak 1.), a ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom stanju zakupodavac
predaje zakupniku poslovni prostor smatra se da je poslovni prostor predan u stanju
prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom (stavak 2.).

14. U konkretnom predmetu utvrđeno je da je tužitelj u zakupu predmetnog
prostora kontinuirano preko 30 godina, dakle, predmet zakupa mu je nesporno
predan te se u smislu odredbe članka 8. stavka 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji
poslovnoga prostora, suprotno žalbenim navodima, smatra da je poslovni prostor
predan u prikladnom stanju.

15. Članak 11. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora propisuje
da ako za vrijeme trajanja zakupa nastane potreba da se na poslovnom prostoru,
radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati izvrše
popravci koji padaju na teret zakupodavca, zakupnik je dužan bez odgađanja o tome
pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti mu za to primjeren rok (stavak 1.). Ako
zakupodavac u primjerenom roku ne izvrši popravke koje je dužan izvršiti, zakupnik
ima pravo na teret zakupodavca sam izvršiti popravke ili raskinuti ugovor o zakupu

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4 5

(stavak 2.). Iz ovih odredaba (implicitno) proizlazi i postojanje obveze zakupodavca je da predmet zakupa održava u ispravnom stanju.

16. U slučaju da postoji potreba za popravkom krovišta zbog prodora vode,
zakupnik je dužan o tome bez odgađanja pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti
mu za to primjeren rok (članak 11. stavak 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji
poslovnoga prostora).

17. Spisu je privijen pisani dopis tužitelja kojim moli za intervenciju od 17.
srpnja 2020., dakle, nakon što je već došlo do prodora vode u poslovni prostor i
nastala šteta na tužiteljevoj robi. Spisu je privijen i dopis od 7. listopada 2021. kojim
tuženik također moli za intervenciju i to su jedine pisane obavijesti koje je tužitelj (u
smislu članka 11. stavka 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora)
privio spisu u prilog tvrdnji da je tuženika obavijestio o potrebi popravka krovišta.

18. Budući da se ne radi o tome da tuženik na temelju pisane tužiteljeve
obavijesti nije izvršio popravke u određenom roku, neosnovano tužitelj u žalbi ističe
da tuženik nije održavao predmet zakupa u odgovarajućem stanju i da postoji
tuženikova odgovornost.

19. Također, tužitelj niti ne tvrdi da je postupio u skladu s odredbom članka 11.
stavka 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i sam izvršio popravke
ili raskinuo ugovor te tuženikova odgovornost za naknadu štete na robi u konkretnom
slučaju ne proizlazi iz odredaba Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora.

20. Isto tako, tuženikova odgovornost za naknadu štete na tužiteljevoj robi
koja se nalazila u zakupljenom poslovnom prostoru ne proizlazi niti zbog povrede
odredaba Ugovora o zakupu br. V2230 od 19. prosinca 2018. Naprotiv, tim ugovorom
je člankom 12. stavkom 2. ugovoreno da tuženik ne odgovara za oštećenje robe ili
ambalaže te je predviđeno da se tužitelj obvezuje svoju robu i imovinu pohranjenu u
prostorima koje koristi osigurati za sve rizike kod odgovarajućeg društva (članak 12.
stavak 1. Ugovora). Odgovornost zakupodavca moguće je ograničiti i isključiti jer se
radi o dispozitivnim zakonskim odredbama.

21. Suprotno žalbenim navodima, odredba članka 12. stavka 2. Zakona o
zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora nije ništetna. Upravo je zakupnik taj koji
zna što drži u zakupljenom prostoru i životno je logično da on, a ne zakupodavac,
osigura svoju robu. Ovaj sud prihvaća i obrazloženje prvostupanjskog suda o tome
da je tužitelj znao za stanje zakupljenog prostora budući da je u posjedu već više od
30 godina, kao i da se nije radilo o monopolskom položaju tuženika jer tužitelj nije ni
skladištio svježe voće i povrće, niti je šteta nastala na takvoj vrsti robe te tuženik nije
jedini na području Zagreba koji za uskladištenu robu daje skladišni prostor u zakup i
ova utvrđenja žalbenim navodima nisu dovedena u sumnju.

22. Slijedom iznesenog, ovaj sud je utvrdio da tužiteljeva žalba nije osnovana,
pa je valjalo na temelju odredbe članka 368. stavka 1. Zakona o parničnom
postupku, presudom odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.

Poslovni broj: 67 Pž-3769/2022-4 6

23. Tuženiku nije dosuđen trošak sastava odgovora na žalbu, jer ta
postupovna radnja nije bila potrebna za donošenje odluke (članak 155. Zakona o
parničnom postupku). Stoga je i zahtjev tuženika za naknadu troška nastalog u
žalbenom postupku odbijen kao pod točkom II. izreke ove presude.

Zagreb, 31. siječnja 2024.

Predsjednik vijeća
dr. sc. Srđan Šimac

Broj zapisa: 9-30863-45b9b

Kontrolni broj: 0316c-1c8fe-d7974

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:
CN=Srđan Šimac, O=VISOKI TRGOVAČKI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi: https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja
prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku,
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske potvrđuje vjerodostojnost
dokumenta.