REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli – Pola

Poslovni broj Gž-263/2023-2

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Dolores Peruško kao predsjednica vijeća, Alenka Paus, kao sutkinja izvjestiteljica i članica vijeća i Iva Kancijanić, kao članica vijeća, u pravnoj stvari tužitelja I. M., OIB: …, iz S., zastupan po punomoćniku J. C., odvjetniku u S., protiv tuženika H. I. d.o.o. Z., OIB: …, sa sjedištem u Z., radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-28/2018-22 od 9. studenog 2022., na sjednici vijeća održanoj 13. ožujka 2023.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-28/2018-22 od 9. studenog 2022.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom, u stavku I. izreke, odbijen je u cijelosti tužiteljev tužbeni zahtjev koji glasi:

"1- Na temelju čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova H. I. d.o.o. (OIB: …), kao najmodavac (u daljnjem tekstu najmodavac), daje I. M. (OIB: …) iz S., u najam stan u stan u S., stan površine 44,20 m2 koji se nalazi u prizemlju stambenog objekta, kao zaštićenom najmoprimcu (u daljnjem tekstu najmoprimac).

2- Uz najmoprimca stan će koristiti kao članovi njegovog domaćinstva supruga supruga M. M., te kćeri A. i K. M..

3- Stranke ugovaraju zaštićenu najamninu u iznosu od 138,43 kn koju najamninu najmoprimac plaća svakog prvog, a najkasnije 10-og u mjesecu na račun najmodavca.

4- Najmoprimac se obvezuje snositi sve režijske troškove za korištenje stana. 5- Najmodavac je dužan najmoprimcu omogućiti korištenje stana prema odredbama Zakona o najmu stanova i ovom ugovoru.

6- Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi, te zemljište koje služi redovitoj uporabi zgrade sukladno njihovoj namjeri.

7- Najmoprimac je dužen pri korištenju stana postupati pažljivo i čuvati stan i zgradu od oštećenja i kvarova.

8- Najmoprimac ne može dati stan u podnajam.

9- Najmodavac ima jednom godišnje pregledati stan, a najmoprimac mu je to dužan omogućiti.

10- Stranke su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškova za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

11- Ovaj ugovor zaključuje se na neodređeno vrijeme, a može prestati u slučajevima i na način propisan odredbama Zakona o najmu stanova.

12- Za slučaj da najmoprimac iseli iz stana dužen je istoga predati najmodavcu. 13- Prava i obveze iz ovog ugovora stupaju na snagu danom pravomoćnosti ove presude.

II Ova presuda u cijelosti zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

III Dužan je tuženik u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju parnični trošak uvećan za zakonsku zateznu kamatu određenu po čl. 29. st.2. ZOO- a.",

te je u stavku II. izreke naloženo tužitelju da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknadi tuženiku parnični trošak u iznosu od 400,00 kn/53,09 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od 9. studenoga 2022. pa do konačne isplate.

2. Protiv prvostupanjske presude pravovremenu žalbu podnosi tužitelj zbog bitne povrede odredbi parničnog postupka, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja te zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Ističe počinjenu bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP, ukazuje na sudsku praksu te ističe da je od useljenja u stan izvršavao sadržaj stanarskog prava; da je presuda nejasna u dijelu radi li se o stanu ili službenim, poslovnim prostorijama, da je osamdesetih godina uselio u stan, da je ugovor o korištenju stana za službene potrebe sačinjen je 2000. godine kada je već imao stečen status stanarskog prava te nije bilo potrebno njegov stambeni status regulirati kroz ugovor o najmu stana; da jest potpisao ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, ali ističe da mu je to bilo uvjetovano, kao i drugim radnicima HŽ, uz obrazloženje da time rješavaju svoje stambeno pitanje, da je iz sadržaja toga ugovora razvidno da se radi o ugovoru o najmu stana sa zaštićenom najamninom; da ugovor ne bi potpisao da se radilo o slobodno ugovorenoj najamnini, da je ugovorena mjesečna najamnina nekoliko puta manja od slobodno ugovorene najamnine, da su takvim ugovorom radnici HŽ dovedeni u zabludu prilikom potpisivanja smatrajući da takvim ugovorom uistinu rješavanju svoje stambeno pitanje; ukazuje na sudsku praksu iz koje slijedi da je tužitelj u razumnom roku podnio zahtjev za zaključenje ugovora te da valja promatrati širi kontekst odnosa tužitelja i tuženika; da je tužitelj cijelo vrijeme pokušavao urediti svoje stambeno pitanje, međutim nije se usudio pokrenuti sudski postupak dok je bio u radnom odnosu. Osim toga, tužitelj je 2004. podnosio zahtjeve HŽ-u za otkupom stana ili za zaključenjem ugovora kojim bi regulirao svoje do tada stečeno stanarsko pravo, međutim odgovora na to nije bilo. Predlaže preinačiti pobijanu presudu i usvojiti tužbeni zahtjev, podredno ukinuti pobijanu presudu. Potražuje trošak sastava žalbe i pristojbe po odluci suda.

3. Sa žalbom je postupljeno sukladno odredbi č. 359. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske i 70/19, 80/22, 114/22 – dalje u tekstu: ZPP). Odgovor na žalbu nije dostavljen.

4. Žalba nije osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za donošenjem presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom u kojem ugovoru je tužitelj zaštićeni najmoprimac, tuženik najmodavac, a predmet je stan u S., površine 44,20 m2 koji se nalazi u prizemlju stambenog objekta.

6. Nije sporno da je tužitelj s obitelji 1983. uselio u poslovni prostor u vlasništvu tuženika, a koji je tuženiku služio kako poslovna prostorija, ekspresni magazin, da je tužitelj prostor učinio uvjetnim za stanovanje; da su dana 16. siječnja 2003. tuženik i tužitelj (prednik istog) zaključili Ugovor o najmu predmetnog stana sa slobodno ugovorenom najamninom; da je rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu br. Tt- 06/9090-2 od 29. prosinca 2006. upisana podjela prednika tuženika H. H. željeznice d.o.o. s osnivanjem četiri društva i to: H. I. d.o.o. (tuženik), H. V. vlakova d.o.o., H. P. prijevoz d.o.o. i H. C. d.o.o., da su planom podjele pravnog prednika H. H. željeznice d.o.o. stambene zgrade i stanovi preneseni u imovinu tuženika, da tužitelj koristi predmetni stan za stanovanje sa svojom obitelji (od 1983.); bez ometanja od strane tuženika.

7. S obzirom na žalbene navode nije sporno niti:

- da je prednik tuženika H.-H. željeznice, Uprava HŽ-a Odlukom od 17. prosinca 1999. dodijelio predmetni stan tužitelju kao stan za službene potrebe,

- da je Odlukom HŽ Nekretnine od 13. siječnja 2003., predmetni stan pretvoren iz stana za službene potrebe u stan za redovne potrebe te je tužitelju priznato pravo na najam stana koji mu je dodijeljen Odlukom uprave U-105-45/97 od 24. listopada 1997.

- da su 16. siječnja 2003. tužitelj, kao najmoprimac, i H. - H. Ž. d.o.o., Z., kao vlasnik stana i najmodavac, zaključili Ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom; da je istim, između ostalog, dogovoreno da će najmoprimac za korištenje stana plaćati slobodno ugovorenu najamninu u iznosu od 138,43 kn.

8. Sporno je, je li tužitelj na predmetnom stanu imao status nositelja stanarskog prava i nastavno status zaštićenog najmoprimca te konačno je li osnovan njegov zahtjev za donošenje presude koja bi zamijenila ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

9. Sud prvog stupnja odbio je zahtjev tužitelja zaključivši, u bitnom, da tužitelj nije stekao stanarsko pravo na predmetnom stanu u smislu odredaba Zakona o stambenim odnosima „Narodne novine“ 52/74, čl. 48 (uz napomenu da je istovjetno bilo određeno i odredbom čl. 59. Zakona o stambenim odnosima „Narodne novine“ 51/85) jer prednik tuženika nikada nije donio odluku kojom se tužitelju odobrava useljenje u predmetni stan u trenutku useljenja (1983.), da stoga nije imao niti status zaštićenoj najmoprimca 5. studenog 1996. kada je stupio na snagu Zakon o najmu stanova („Narodne novine“ 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), čl 8., da je tužitelj pristao na posljedice Odluke o dodjeli stana za službene potrebe i nastavno Ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom; da je volja tužitelja bila zaključenje ugovora sa slobodno ugovorenom najamninom, a ne zaštićenom najamninom što slijedi i iz činjenice da tužitelj nije u propisanom, a ni u razumnom roku, čl. 33. st. 2. ZNS podnio zahtjev za sklapanje ugovora sa zaštićenom najamninom.

10. Ispitujući pobijanu presudu u granicama žalbenih navoda te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka i pravilnu primjenu materijalnog prava, čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku, utvrđenje je ovoga suda da je sud prvog stupnja na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje pravilno, u bitnom, primijenio materijalno pravo.

11. Nisu počinjene bitne povrede na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, pa niti ona iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP/14 jer presuda sadrži razloge o bitnim činjenicama, isti su jasni i neproturječni i presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati. Nerazumljivost, odnosno proturječnost iste nema niti glede činjenice je li tužitelj uselio u poslovne prostorije (ekspresno skladište) ili stan jer je iz ukupnosti obrazloženja odluke nedvojbeno jasno da je sud prvog stupnja utvrdio je da je tužitelj (nastavno s obitelji) uselio u poslovne prostorije tuženika (obrazloženje odlomak pod brojem 24., 27., 31., 35.), da je u iste uložio određena sredstva i te poslovne prostorije pretvorio u stan koji je onda koristio sa suprugom i dvije kćeri (obrazloženje odlomak broj 24., 27.). Dakle, da je tužitelj uselio u stan u odluci se navodi samo u dijelu u kojem se navode navodi tužitelja.

12. Kroz žalbene navode tužitelj prvenstveno osporava zaključak suda prvog stupnja da na predmetnom stanu nije stekao stanarsko pravo ukazujući na sudsku praksu iz koje slijedi da nije potrebna odluka o davanju stana na korištenje, već je dovoljno da se stan, uz znanje i odobrenje vlasnika, nesmetano trajno koristi izvršavajući sadržaj stanarskog prava, a što da je upravo on i činio.

13. Međutim, i po stavu ovoga suda pravilno je sud prvog stupnja uz pravilnu primjenu odredbe čl. 8. ZPP zaključio da je tužitelj uselio u poslovne prostorije tuženika (prednika tuženika), a na istima sukladno odredbama tada mjerodavnog Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“52/74; ZSO) nije bilo moguće steći stanarsko pravo jer se isto moglo steći samo na stanu, čl. 48. u svezi sa čl. 6. ZSO. 13.1. Naime, stanarsko pravo stječe se zaključenjem ugovora o korištenju stana, ako zakonom nije drugačije određeno (čl. 48. ZSO), a ne može se steći na poslovnim prostorijama, pa niti u konkretnoj situaciji kada su iste prenamijenjene i korištene kao stan, pa i sve to uz prešutni pristanak tuženika, a koji pristanak nesporno slijedi iz činjenica da je tuženik protiv tužitelja bio podnio tužbu radi smetanja posjeda, da je doneseno rješenje Općinskog suda u Splitu poslovi broj II P-1239/83 dana 22. srpnja 1983. kojim je usvojen tužbeni zahtjev na smetanje posjeda, da je od strane RO Željeznički prijevoz Split pokrenut postupak izvršenja koji se vodio pod poslovnim broj I-3789/83 (navodi tužitelja iz podneska predanog na glavnoj raspravi 20. siječnja 2020.), a koji je prijedlog prednik tuženika nastavno povukao podneskom od 8. studenog 1983. (strana 120 spisa).

13.2. Iz iskaza tužitelja, nadalje slijedi da je za predmetni stan plaćao vodu, struju i najamninu za korištenje, međutim, iz rješenja RO „Željeznički prijevoz Split“ Radne zajednice broj 18908/88 od 28. prosinca 1988. godine o naplati potrošnje vode, struje i naknadi za korištenje željezničkih prostorija od 28. prosinca 1988. godine (str. 119. spisa) slijedi da je tuženik navedeni prostor i nadalje vodio kao željezničke prostorije, a da je tužitelj I. M. (koji se izričito navodu u izreci rješenja) za korištenje istih bio dužan platiti određenu naknadu i to kako za potrošnju vode i struje po članu domaćinstva, tako i za korištenje tih željezničkih prostorija po m2 za člana domaćinstva. Osim toga, u spisu prileži i odluka SOUR ŽTP – Željeznički transporti Zagreb RO „Željeznički prijevoz Split“ Split broj 14407/85 od 9. listopada 1985. godine kojom se utvrđuje naknada za potrošnju vode, električne energije i korištenja poslovnog prostora, a koja se odnosi na radnike – korisnike poslovnog prostora.

13.3. Osim toga, prema fotografijama u spisu te podacima iz Ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom slijedi da se radilo o prostoru koji je u blizini kolosijeka, iako na udaljenosti većoj od 25m od osi kolosijeka, pa slijedi da je pravilan zaključak suda prvog stupnja da se radilo o poslovnom prostoru tuženika i da je stoga na istom tužitelj nije mogao steći stanarsko pravo.

13.4. Da je tome tako slijedi, dakle, iz navedenih rješenja iz kojih proizlazi da je neovisno što je taj prostor tužitelj prenamijenio u stan i koristio ga za stanovanje, tuženik isti i nadalje vodio kao svoj poslovni prostor (izvjesno zbog blizine kolosijeka), da je tužitelj dakle plaćao naknadu za korištenje istog, što mu je bilo poznato (dostavljena mu je odluka od 28. prosinca 1988. koju je i dostavio u spis; dakle ne najamninu, stanarinu, već naknadu za korištenje željezničkih prostorija), pa se ne može prihvatiti njegova tvrdnja da je izvršavao sadržaj stanarskog prava na stanu, kada je znao da koristi u osnovi željezničke prostorije tuženika i da za korištenje istih plaća naknadu sukladno donesenom rješenju. Dakle, ne najamninu, stanarinu.

14. Predmetne prostorije, kasnije su, izvjesno zbog svog položaja, postale stan za službene potrebe koji je kao takav, odlukom H. – H. željeznica d.o.o. Uprava HŽ od 17. prosinca 1999., dan na uporabu tužitelju, a nastavno Odlukom direktora HŽ – Nekretnina broj 191/03 od 13. siječnja 2003. stan je pretvoren iz stana za službene potrebe u stan za redovne potrebe te se tužitelju priznalo pravo na najam stana, nakon čega je sklopljen Ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom 16. siječnja 2003.

15. Slijedom navedenog, kako tužitelj nije koristio stan, već poslovne prostorije tuženika (prednika tuženika) kao stan, odnosno prostorije za stanovanje, na istima nije mogao steći stanarsko pravo, pa u trenutku stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ 91/96) nije imao položaj nositelja stanarskog prava na stanu (jer se radilo o poslovnim prostorijama tuženika, prednika tuženika), slijedom čega nema valjane osnove slijedom koje bi imao pravo plaćati zaštićenu najamninu, čl. 8. ZNS, a na plaćanje koje imaju pravo samo korisnici stanova koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ZNS 5. studenog 1996.

16. Dakle, predmetne prostorije u koje je tuženik uselio s obitelji i koristio ih prenamijenivši ih u stan, predstavljale su i nadalje poslovni prostor tuženika te su kao takve vođene i nakon što je tužitelj u iste uselio s obitelji i koristio ih kao stan, a što je istom bilo poznato te mu je kao za takve – željezničke prostorije - bilo određeno i plaćanje potrošnje vode, struje ali i naknade za korištenje istih.

17. Pritom ovaj sud ne nalazi pogrešnim niti zaključak suda prvog stupnja da je volja tužitelja prilikom sklapanja Ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom bila upravo sklapanje takvog ugovora jer tužitelj taj ugovor nije pobijao, niti tvrdi da je ništetan, niti se može izvesti takav zaključak iz utvrđenih činjenica, pa isti svakako stvara prava i obveze za stranke; a nastavno tek po proteku trinaest godina od sklapanja istog, odnosno gotovo dvadeset godina od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova tužitelj zahtijeva od tuženika kao najmodavca sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Dakle, ne samo izvan instruktivnog roka iz čl. 33. st. 2. i 3. ZSN, već i izvan svakog razumnog roka u kojem bi se očekivalo da stranka poduzme određene radnje radi zaštite prava za koje smatra da joj pripada.

18. Slijedom navedenog, kako je sud prvog stupnja pravilno utvrdio bitno činjenično stanje i na isto pravilno, u bitnom, primijenio materijalno pravo, a pritom nije počinio bitne povrede postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti i ukazuje žalitelj, valjalo je, primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP, odlučiti kao u izreci.

19. Kako je žalba neosnovana, odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu troška žalbenog postupka, čl. 166. st. 1. ZPP.

U Puli – Pola 13. ožujka 2023.

Predsjednica vijeća

Dolores Peruško