1

Poslovni broj: Gž-535/2023-4

 

 

 

 

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V AT S K E

 

P R E S U D A

 

 

Županijski sud u Dubrovniku, u vijeću sastavljenom od sudaca Verice Perić Aračić, kao predsjednice vijeća, Kate Brajković kao izvjestiteljice i članice vijeća i Josite Begović kao članice vijeća, u pravnoj stvari 1. tužiteljice N. D. iz .., OIB: …i 2. tužiteljice I. R. iz ..., , OIB:…, obje zastupane po punomoćnici B. K.-Z., odvjetnici u …, protiv 1. tuženika S. H. P., R. S., L., OIB, kojeg zastupa punomoćnik D. A., odvjetnik u O. iz …, 2. tuženika J. V. iz …, T. , OIB: …i 3. tuženice K. V. iz …, T. OIB: .., 2. i 3. tuženici zastupani po punomoćniku I. M., odvjetniku u …, radi poništenja ugovora o kupoprodaji i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, odlučujući o žalbi tužiteljice izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-4649/2020-122 od 18. svibnja 2023., 24. siječnja 2024.

 

p r e s u d i o   j e

 

I Odbija se žalba tužiteljica, kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu  broj P-4649/2020-122 od 18. svibnja 2023.

 

II Odbija se zahtjev prvotuženika za naknadom troškova odgovora na žalbu.

 

Obrazloženje

 

1.Pobijanom prvostupanjskom presudom suđeno je:

 

"I. Odbija se tužbeni zahtjev 1. tužiteljice N. D. i 2. tužiteljice I.

R. koji glasi:

 

''I) Poništava se prodaja izvršena Ugovorom o kupoprodaji sklopljenim između

1. tuženog S. H. P. iz L., kao prodavatelja i 2. i 3. tuženih J. i K. V. iz …., kao

kupaca kojim je ugovorena prodaja stana u Zagrebu, dvosobnog stana sa sporednim

prostorijama na I katu, ukupne površine 65 m2 s kojim je neodvojivo povezan

suvlasnički dio cijele nekretnine - kuća, dvorište i pašnjak na V. broj …, površine 458 m2 upisanog kao I etaža (poduložak) nekretnine upisane u zkul ….. k.o. G Z sagrađenih na zkč …./ k.o. G Z za kupoprodajnu cijenu od 30.000 eur-a, a koji je zaključen i cijena prema ugovoru plaćena 12. lipnja 2013. u Zagrebu.

 

II) Nalaže se 1. tuženom S. H. P. da u ispunjenju prava prvokupa 1. tužiteljice N. D. iz Z., V. …. proda 1. tužiteljici N. D. navedenu nekretninu i to dvosobni stan u Zagrebu sa sporednim prostorijama, na I katu ukupne površine 65 m2 s kojim je neodvojivo

povezan suvlasnički dio cijele nekretnine - kuća, dvorište i pašnjak na V. broj …., površine … m2 upisanog kao I etaža (poduložak) nekretnine upisane u zkul ….. k.o. G. Z. sagrađenih na zkč …./., k.o. G. Z. po cijeni i pod uvjetima iz Ugovora o prodaji od 12. lipnja 2013. te joj izda ispravu sposobnu za zemljišno-knjižni prijenos navedene nekretnine na ime tužiteljice N. D. i njeno vlasništvo što će u protivnom nadomjestiti ova presuda, a istovremeno je 1. tužiteljica dužna 1. tuženiku predati kupovninu položenu kod Javnog bilježnika M. D. u Z. U.. u iznosu od 30.000,00 eur-a i uz uvjete iz Ugovora o prodaji od 12. lipnja 2013., sve u roku 15 dana.

 

III) Poništava se prodaja izvršena Ugovorom o kupoprodaji zaključenim

između 1. tuženog S. H. P. iz L., kao prodavatelja i 2. i 3. tuženih J. i K. V. iz .., kao

kupaca kojim je ugovorom ugovorena prodaja stana u Z i to dvosobnog stana

sa sporednim prostorijama u prizemlju povr. 50,90 m2 s kojim je neodvojivo povezan

suvlasnički dio cijele nekretnine - kuća, dvorište i pašnjak na V. cesti broj …, površine 458 m2 upisanog kao II etaža (poduložak) nekretnine upisane u zkul …. k.o. G. Z. sagrađenih na zkč …./… k.o. G. Z. za kupoprodajnu cijenu od 25.000 eur-a, a koji je sklopljen i cijena prema ugovoru plaćena 12. lipnja 2013.

 

IV) Nalaže se 1. tuženom S. H. P. da u ispunjenju prava prvokupa 2. tužiteljice I. R. iz Z., V. ….proda 2. tužitelju I. R. navedenu nekretninu i to dvosobni stan u Zagrebu sa sporednim prostorijama u prizemlju, ukupne površine 50,90 m2 s kojim je neodvojivo povezan suvlasnički dio cijele nekretnine - kuća, dvorište i pašnjak na V. … broj …, površine 458 m2 upisanog kao II etaža (poduložak) nekretnine upisane u zkul

…. k.o. Grad Zagreb sagrađenih na zkč …./.., k.o. G. Z. po cijeni i pod uvjetima iz ugovora o prodaji od 12. lipnja 2013. te da joj izda ispravu sposobnu za zemljišno-knjižni prijenos navedene nekretnine na ime tužiteljice I. R. i njeno vlasništvo što će u protivnom nadomjestiti ova presuda, a istovremeno je 2. tužiteljica dužna 1. tuženiku platiti kupovninu u iznosu od 25.000,00 eur-a i uz uvjete iz ugovora o prodaji od 12. lipnja 2013., sve u roku 15 dana.

 

V) Uspostavlja se u zemljišno knjižnom ul.br. … k.o. Grad Zagreb, I poduložak zemljišno knjižno stanje kakvo je bilo prije provedbe rješenja br. Z/…. (E I) te se uspostavlja u zemljišno knjižnom ul.br. …. k.o. G. Z., II poduložak zemljišno knjižno stanje kakvo je bilo prije provedbe rješenja br. Z- (E II) u roku od 15 dana.''

II. Nalaže se 1. tužiteljici N. D. naknaditi 1. tuženiku S. H. P. parnični trošak u iznosu od 9.981,10 EUR / 75.205,60 kn u roku od 15 dana.

 

III. Nalaže se 2. tužiteljici I. R. naknaditi 1. tuženiku S. H. P. parnični trošak u iznosu od 9.981,10 EUR / 75.205,60 kn roku od 15 dana.

 

IV. Nalaže se 1. tužiteljici N. D. naknaditi 2. tuženiku J. V. i 3. tuženici K. V. parnični trošak u iznosu od 11.506,01 EUR / 86.692,03 kn u roku od 15 dana.

 

V. N. se 2. tužiteljici I. R. naknaditi 2. tuženiku J. V. i 3. tuženici K. V. parnični trošak u iznosu od 11.506,01 EUR / 86.692,03 kn u roku od 15 dana.

 

VI. Odbija se kao neosnovan zahtjev 1. tužiteljice N. D. i 2. tužiteljice I. R. za naknadu parničnog troška u iznosu od 22.861,39 EUR / 172.250,00 kn."

 

2. Protiv ove presude pravovremenu i dopuštenu žalbe podnose tužiteljice pobijajući istu zbog svih žalbenih razloga predviđenih odredbom članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – u daljnjem tekstu: ZPP) s prijedlogom da se žalba uvaži i pobijana presuda preinači  i  prihvati tužbeni zahtjev.

 

3. Na žalbu je odgovorio prvotuženik.

 

4. Žalba nije osnovana.

 

5.Tužiteljice postavljenim tužbenim zahtjevom traže da se ponište ugovori o kupoprodaji stanova od 12. lipnja 2013. godine, koje je zaključio prvotuženik, kao vlasnik i prodavatelj sa drugo i treće tuženicima kao kupcima,  te da se naloži prvotuženiku da sa tužiteljicama sklopi ugovor o kupoprodaji stana. Iste smatraju da je došlo do  povrede prava prvokupa utemeljenog na Zakonu o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96, 48/98, 68/98 i 22/06, dalje: ZNS) i to odredbe članka 44. stavak 1. koja propisuje da najmodavac koji namjerava prodati stan je dužan  preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje, te, a po stavku 2., ako zaštićeni najmoprimac u roku od 30 dana od dana kad je ponuda učinjena ne izjavi da ponudu prihvaća, najmodavac može stan prodati drugoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu. Po odredbi članka 45. ZNS, ako najmodavac proda stan, a zaštićenom najmoprimcu koji u tom stanu stanuje ne stavi ponudu u smislu članka 44. tog Zakona, zaštićeni najmoprimac može sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da najmodavac njemu pod istim uvjetima proda taj stan. Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kad je zaštićeni najmoprimac koji ima pravo prvokupa saznao za prodaju i uvjete prodaje, a tužba zbog povrede prava prvokupa ne može se podnijeti nakon isteka šest mjeseci od dana izvršenog prijenosa u zemljišnim knjigama.

             

6. U tijeku prvostupanjskog postupka prvotno označeni  tužitelji G. G. i M. R. su umrli, te su u parnicu kao tužitelji stupili njihovi nasljednici N. D. i I. R.. U postupku je nespornim utvrđena činjenica da su prvotno označeni tužitelji bili zaštićeni najmoprimci i to G. G., na dvosobnom stanu na prvom katu zgrade, a i M. R. na dvosobnom stanu u prizemlju zgrade, na adresi V. …., Z., koja zgrada je u cijelosti vlasništvo prvotuženika.

 

7. U činjeničnim navodima tužbe tužitelji tvrde da je im je povrijeđeno pravo prvokupa, budući je ponuda prvotuženika nevaljana iz razloga jer je izričito isključivala kupnju tavanskog prostora, kao zajedničkog dijela zgrade. Nesporno je da pravni prednici sadašnjih tužitelja nisu prihvatili ponudu.

 

8. Svoju odluku o odbijanju tužbenog zahtjeva prvostupanjski sud temelji na relevantno utvrđenim činjenicama prema kojima je ponuda prednicima tužitelja bila valjana i u skladu sa zakonskim odredbama, a neprihvaćanjem ponude ostvarili su se uvjeti za prodaju stana drugim osobama uz ograničenje iz odredbe članka 44. stavak 2. ZNS-a.  S obzirom da je prvotuženik kao najmodavac kupcima stan prodao za istu cijenu i pod identičnim uvjetima kao što su stanovi bili ponuđeni prednicima tužiteljica, to nije povrijeđeno pravo prvokupa prednika tužiteljica, a time i tužiteljica kao zaštićenih najmoprimaca na predmetnim stanovima.

 

9. Budući žaliteljice ne konkretiziraju žalbeni razlog bitne povrede odredaba parničnog postupka, ovaj sud je prvostupanjsku presudu ispitao temeljem odredbe članka 365. stavak 2. ZPP-a, te utvrdio da prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9..,13. i 14. ZPP-a, a na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti.

 

10. Ono što je prvostupanjski sud prvenstveno utvrdio je aktivna legitimacija tužiteljica za podnošenje ovog zahtjeva, jer ovlaštenje odnosno legitimaciju za traženje pravne zaštite u slučaju povrede prava prvokupa, odredba članka 45. stavka 1. ZNS-a u vezi s člankom 37. stavkom 1. ZNS-a i člankom 12. stavkom 1. ZSO-a, daje jedino zaštićenom najmoprimcu ili osobi na koju su prešla prava zaštićenog najmoprimca. Kako se radi o neprenosivom pravu prvokupa kojeg ima zaštićeni najmoprimac, na tužiteljice, kao članove obiteljskog domaćinstva svojih prednika, su  prešla prava zaštićenog najmoprimca, nakon smrti zaštićenih najmoprimaca.

 

11. Nadalje, tužiteljice smatraju da tavan predstavlja zajednički dio zgrade, što je suprotno tvrdnji prvotuženika da tavanski prostor pripada stanu na 2. katu,  s čime su upoznati prednici tužiteljica, jer je to izričito navedeno u ponudama.

 

12. S obzirom na sadržaj članak 71. i 73. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 – dalje ZV-a) prvotuženik, kao jedini vlasnik cijele nekretnine, ima ovlaštenje samostalno odlučiti hoće li tavan predstavljati zajednički dio zgrade ili će isti u smislu članka 67. ZV-a biti pripadak stanu na 2. katu, Dakle, isključena je mogućnost bilo kakvog suvlasničkog sporazuma o namjeni i upotrebi tavana, budući je prvotuženik isključivi vlasnik zgrade. Osim toga tavanski prostor nije naveden primjerice kao zajednički dio zgrade niti u članku 3. Uredbe o održavanju zgrade (''Narodne novine'' br. 64/97), te se po sadržaju navedene odredbe zaključuje da je odluka o tome da li je tavanski prostor zajednički dio zgrade ili ne, na suvlasnicima zgrade, odnosno u  konkretnom slučaju na prvotuženiku kao jedinom vlasniku zgrade.

 

13. Da tavan u konkretnom slučaju ne predstavlja zajednički dio zgrade, govori i činjenica da su predmet najma Ugovora sa zaštićenom najamninom koji su bili zaključeni između prvotuženika i prednika tužiteljica upravo stanovi u prizemlju i na 1. katu, ali ne i dijelovi tavana. Okolnost da su tužiteljice i njihovi prednici koristili tavan, sama po sebi, ne dovodi do zaključka da je tavan zajednički dio zgrade, posebice kada za to nemaju pravni osnov.

 

14. Da je zaključak suda prvog stupnja pravilan potvrđuje i nalaz vještaka iz kojeg proizlazi da tavan ima poseban ulaz kojem se pristupa kroz zajedničko stubište zgrade, da je od stubišta odijeljen zidom i vratima, dakle odvojen je od ostalih etažnih  dijelova zgrade, da kroz tavan prolaze tri dimnjaka, dijelovi telefonske instalacije i dijelovi elektroinstalacije, ali da ta činjenica sama za sebe ne znači da uslijed toga tavan po svojoj namjeni isključivo služi zgradi kao cjelini, jer u slučaju eventualnog kvara i održavanja tih uređaja, mora biti dozvoljen pristup radi popravka ili redovitog održavanja.

 

15. Ono što žaliteljice prvenstveno ističu u žalbi je pozivanje na relativno bitnu povredu parničnog postupka iz članka 354. stavak 1., vezano za članak 8. ZPP-a, smatrajući da sud nije proveo sve relevantne dokaze, predložene od strane tužiteljica, što je posljedično dovelo, po njihovom mišljenju do pogrešne ocjene provedenih dokaza i činjeničnih utvrđenja, te pogrešne primjene materijalnog prava. Naime, u žalbi tužiteljice ustraju u navodima da je sud trebao provesti dokaz pregledom predugovora kojeg je prvotuženik zaključio sa drugotuženikom i trećetuženikom, kao i pregled punomoći koju su drugotuženik i trećetuženik izdali svom sinu, za zaključenje kupoprodajnog ugovora, a na okolnost da predmet predugovora odnosno sadržaj punomoći, nije bio predmetni tavan zgrade.  U odnosu na navedene žalbene navode treba reći da odbijanje suda da provede neki od predloženih dokaza ne predstavlja povredu procesnih odredaba, jer je upravo dispozicija suda da odluči koje će dokaze izvesti, već ona može eventualno imati za posljedicu nepotpuno utvrđeno činjenično stanje, što u konkretnom slučaju nije ostvareno. Ovaj sud smatra da je u konkretnom slučaju pravilna odluka suda o neprovođenju predloženih dokaza od strane tužiteljica, kao i ocjena da je provedenim dokazima utvrđeno relevantno činjenično stanje za donošenje odluke, te takvim postupanjem sud nije nezakonito stranci uskratio mogućnost raspravljanja. Naime, nalaganjem tuženicima da dostave predugovore ili predugovor ili ugovore o kapari koji su zaključeni prije ugovora o kupoprodaji nekretnine i prema mišljenu ovog suda nije relevatno, jer sadržaj tih isprava nije od značaja za presuđenje u ovoj pravnoj stvari, budući je iz sadržaja ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji predstavlja pravni osnov stjecanja prava vlasništva nad predmetnim stanovima, sud utvrdio da su uvjeti prodaje iz kupoprodajnih ugovora zaključenih između tuženika, identični ponudama danim prednicima tužiteljica u ostvarenju njihovog prava prvokupa, pa stoga nije odlučno koji je bio sadržaj predugovora, je li dana kapara, u kojem je iznosu dana i za koje stanove. Isto se odnosi i na sadržaj izdate punomoći, jer za ocjenu jesu li stanovi kupcima uslijed neprihvaćanja ponude od strane zaštićenih najmoprimaca prodani pod istim uvjetima i po mišljenju ovog suda odlučan sadržaj kupoprodajnih ugovora.

 

16. Također žaliteljice vrlo opširno obrazlažu svoj stav o tome da u konkretnom slučaju tavan predstavlja zajednički dio zgrade odnosno da pripada njihovim stanovima, kao sporedna prostorija. Međutim, takav stav žaliteljica se ne može prihvatiti, s obzirom da je u konkretnom slučaju tavan odijeljen od drugih etažnih dijelova zgrade, da ima poseban ulaz, te da po namjeni i položaju ne služi zgradi kao cjelini, odnosno svim stanovima u kući, te da je prvotuženik kao jedini vlasnik zgrade i svih stanova u zgradi, uvažavajući gornja utvrđenja, bio ovlašten odlučiti da tavan ne predstavlja zajednički dio zgrade već pripada stanu na 2. katu.

 

17. Budući je prvostupanjski sud u potpunosti i pravilno utvrdio relevantno činjenično stanje, te na takvo utvrđeno činjenično stanje pravilno primijenio i materijalno pravo što u cijelosti prihvaća i ovaj sud kao drugostupanjski sud, to je trebalo žalbu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu,  temeljem odredbe članka 368. stavak 1. ZPP-a.

 

18. Žalbom se pobija i odluka o troškovima, no u tom dijelu žalba nije konkretizirana, a odluka o troškovima postupka pravilno je utemeljena na odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a.

 

19. Odbijen je zahtjev prvotuženika za naknadu troškova odgovora na žalbu jer po ocjeni ovoga suda taj trošak nije bio potreban za vođenje ovog postupka u smislu odredbe članka 155. stavka 1. ZPP-a.

 

U Dubrovniku, 24. siječnja 2024.

 

Predsjednica vijeća

 

                                                                                                                              Verica Perić Aračić