Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

Poslovni broj: 19 P-200/2022-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Osijeku, po sutkinji Marini Ljubičić Knežević, u pravnoj stvari tužitelja GRADA OSIJEKA, OIB: 30050049642, Osijek, Franje Kuhača 9, protiv tuženika GAUDEAMUS, prva privatna srednja škola u Osijeku, s pravom javnosti, OIB: 53406619474, Osijek, Školska 6, kojeg zastupa Branko Nenadić, OIB: 57728617030, odvjetnik u Osijeku, Gornjodravska obala 90d, radi iseljenja i predaje nekretnine – poslovnog prostora u posjed (v.p.s. 1.327,36 eura / 10.001,00 kn[1] ), nakon glavne i javne rasprave zaključene 8. prosinca 2022. u nazočnosti punomoćnika stranaka, na ročištu za objavu sudske odluke održanom 4. siječnja 2023.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku GAUDEAMUS, prva privatna srednja škola u Osijeku, s pravom javnosti, OIB: 53406619474, Osijek, Školska 6, da iseli iz nekretnine tužitelja - poslovnog prostora koji se nalazi na adresi u Osijeku, Školska 6, k.č. br. 5494, zk.ul. 15748, k.o. Osijek, ukupne površine 280,66 m2 te ga tužitelju GRADU OSIJEKU, OIB: 30050049642, Osijek, Franje Kuhača 9, preda u posjed slobodnog od osoba i stvari, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 79,63 eura (sedamdesetdeveteura i šezdesettricenta) / 600,00 kn (šeststotinakuna), u roku od petnaest dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka u bitnom navodi kako je vlasnik nekretnine u Osijeku, Školska 6, označene kao k.č. br. 5494, kuća i dvorište, ukupne površine 924 m2, upisane u zk.ul. 15748, k.o. Osijek te kako je sa tuženikom 20. listopada 2007. sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora, a predmet zakupa je poslovni prostor koji se nalazi na prethodno navedenoj nekretnini, ukupne površine 280,66 m2, u kojem poslovnom prostoru je tuženik obavljao djelatnost srednje škole. Nadalje, Ugovor je sklopljen na određeno vrijeme u trajanju od 10 godina, a istekao je 20. listopada 2017. te je nakon isteka Ugovora i nakon prestanka zakupa tuženik bio dužan predati poslovni prostor u posjed tužitelju, slobodan od osoba i stvari. Tužitelj dalje navodi kako je dopisom od 27. srpnja 2017. obavijestio tuženika kako zbog vlastitih potreba neće poslovni prostor dalje davati u zakup i pozvao ga da isti preda u posjed i odredio rok od 90 dana od dana isteka Ugovora, a obzirom tuženik nije iselio i predao posjed, tužitelj je 4. siječnja 2022. ponovno svojim dopisom zatražio iseljenje tuženika i predaju u posjed poslovnog prostora. Tuženik nakon isteka Ugovora i nakon poziva da prostor preda tužitelju u posjed i dalje predmetni poslovni prostor koristi bespravno, odnosno nije iselio i predao posjed.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu i tijekom postupka u bitnom ističe prigovor stvarne nenadležnosti, ne spori kako je Ugovor o zakupu istekao 20. listopada 2017., no navodi kako je tuženik i dalje nastavio ispunjavati ugovorene obveze, odnosno nastavio plaćati ugovorenu zakupninu po fakturama koje mu tuženik od 21. listopada 2017. redovno ispostavlja. Obzirom je tužitelj tuženiku redovito ispostavljao fakture za zakupninu u visini ugovorene zakupnine, smatra se kako je tužitelj kao zakupodavac prešutno pristao na sklapanje novog ugovora o zakupu, odnosno kako je sklopljen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod uvjetom kao i prethodni, a kako je to propisano čl. 546. st. 1. Zakona o obveznim odnosima. Tuženik smatra kako je u konkretnom slučaju došlo do obnove ugovora i to iz razloga što su ugovorne strane nastavile izvršavati ugovorne obveze. Također navodi kako je ugovor o zakupu obnovljen iz razloga što je nakon isteka ugovora sa tadašnjim gradonačelnikom dogovoreno kako tuženik može pod uvjetima iz ugovora o zakupu nastaviti koristiti poslovni prostor sve dok se ne raspiše natječaj, a koji tužitelj nije raspisao. Nadalje, za vrijeme trajanja ugovora o zakupu tuženik je investirao oko 300.000,00 kn u zakupljeni poslovni prostor, kojim je uvećao tržišnu vrijednost zakupljenog objekta i koji iznos tuženik ima pravo potraživati od tužitelja pa je iz tog razloga tužitelj prešutno pristao na sklapanje novog ugovora o zakupu kako bi tuženik nastavio koristiti poslovni prostor i na taj način izbjegao spor za izvršena investicijska ulaganja u zakupljeni objekt.

3. Podneskom od 25. listopada 2022. tužitelj se očitovao na odgovor na tužbu i u bitnom naveo kako je za postupanje u ovoj pravnoj stvari nadležan trgovački sud, odnosno kako se u konkretnom slučaju ne može primijeniti čl. 546. Zakona o obveznim odnosima, obzirom se primjenjuju odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora kao lex specialis, tj. kako je Ugovor o zakupu poslovnog prostora prestao istekom vremena na koji je zaključen i to 20. listopada 2017. Tužitelj je u dva navrata pisanim putem pozivao tuženika na iseljenje i predaju prostora u posjed tužitelju, na što se tuženik oglušio. Ne spori kako svakomjesečno ispostavlja tuženiku račune u visini iznosa mjesečne zakupnine, ali kao naknadu za bespravno korištenje poslovnog prostora, a ne kao mjesečne iznose na ime zakupnine, što je na računu jasno naznačeno i što je propisano čl. 29. st. 1. toč. 23. Odluke Grada Osijeka o uvjetima i postupku davanja u zakup poslovnih prostora. Dalje navodi kako nije donesena odluka o produljenju Ugovora niti je bila predmetom ikakvih razmatranja unutar nadležnih tijela tužitelja.

4. Podneskom od 24. studenoga 2022. tuženik se očitovao na podnesak tužitelja od 25. listopada 2022., koji podnesak sud nije uzeo u obzir.

5. Naime, čl. 299.a st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22; u daljnjem tekstu ZPP) propisano je kako nakon što primi tužbu i odgovor na tužbu, a prije održavanja prvog ročišta, sud može pozvati stranke da se u roku koji odredi, ali ne duljem od 30 dana, pisano očituju na navode protivne stranke, dok je st. 2. istog članka propisano ako se koja od stranaka bez poziva suda iz st. 1. predmetnog čl. želi dodatno pisano očitovati na navode protivne stranke, ona će prethodno od suda zatražiti odobrenje podnošenja tog očitovanja i rok u kojem se ono mora podnijeti; sud će odobriti dodatno pisano očitovanje ako smatra da je ono potrebno i da ne dovodi do odugovlačenja postupka; o tome može zatražiti i pisano očitovanje protivne stranke; odobrenje suda nije potrebno za pisana očitovanja stranaka na nalaz i mišljenje vještaka.

6. Nadalje, čl. 299.a st. 4. ZPP-a propisano je kako sud neće uzeti u obzir pisana očitovanja stranaka koja nisu predviđena planom upravljanja postupkom ili nisu podnesena u skladu sa st. 2. i 3. predmetnog članka, dok je st. 5. propisano kako iznimno od odredbe st. 4. predmetnog članka, na zahtjev stranke sud može uzeti u obzir pisana očitovanja iz st. 4. istog članka ako to smatra svrsishodnim.

7. Obzirom tuženik prethodno od suda nije zatražio odobrenje za podnošenje očitovanja na tužiteljev podnesak, ne radi se o pisanom očitovanju stranke na nalaz i mišljenje vještaka i tuženik nije postavio zahtjev da sud pisano očitovanje od 24. studenog 2022. uzme u obzir, predmetni podnesak sud nije uzeo u obzir.

8. U dokaznom dijelu postupka sud je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige Općinskog suda u Osijeku, Zemljišnoknjižnog odjela Osijek, od 31. kolovoza 2022. (str. 4 spisa), Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen između tužitelja kao zakupodavca i tuženika kao zakupnika od 15. listopada 2007. (str. 5-13 spisa), obavijest tužitelja na ime tuženika od 27. srpnja 2017. (str. 14-15 spisa), obavijest tužitelja na ime tuženika od 4. siječnja 2022. (str. 16 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Varaždinu, poslovni broj: P-5/2021-2 od 11. veljače 2021. (str. 24-25 spisa), rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Gr 152/1995-3 od 25. svibnja 1995. (str. 26-27 spisa), presudu Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Rev 420/2010-2 od 31. ožujka 2010. (str. 37-40 spisa), presudu Županijskog suda u Zadru, poslovni broj: Gž 782/2020-2 od 26. kolovoza 2020. (str. 41-44 spisa), sentencu Županijskog suda u Vukovaru (str. 45 spisa), račun tužitelja na ime tuženika od 3. listopada 2022. (str. 46 spisa), izvod iz Službenog glasnika Grada Osijeka br. 13A od 18. rujna 2020. (str. 47-52 spisa), rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Gr1 173/12-2 od 16. srpnja 2012. (str. 55-56 spisa), rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Gr1-494/03-2 od 13. lipnja 2003. (str. 57-58 spisa) i novinski članak od 22. ožujka 2022. (str. 69-70 spisa).

9. Tužbeni zahtjev je osnovan.

10. Među parničnim strankama nesporno je kako je tužitelj vlasnik nekretnine u Osijeku, Školska 6, označene kao k.č. br. 5494, kuća i dvorište, ukupne površine 924 m2, upisane u zk.ul. 15748, k.o. Osijek, kako je sa tuženikom 20. listopada 2007. sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora te kako je predmet zakupa poslovni prostor koji se nalazi na prethodno navedenoj nekretnini, ukupne površine 280,66 m2, u kojem poslovnom prostoru je tuženik obavljao djelatnost srednje škole (str. 4, 5-13 spisa).

11. Također je nesporno kako je Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme u trajanju od 10 godina te kako je istekao 20. listopada 2017.

12. Nije sporno niti kako je tuženik nastavio koristiti predmet zakupa nakon isteka ugovora te kako je tužitelj tuženiku dva puta poslao obavijest kojima traži iseljenje i predaju prostora i to prvi put prije isteka ugovora (27. srpnja 2017., str. 14- 15 spisa) i drugi put nakon isteka ugovora (4. siječnja 2022., str. 16 spisa).

13. Nesporno je i kako tužitelj tuženiku svakomjesečno ispostavlja račune u visini ugovorene zakupnine (str. 46 spisa).

14. Sporna je stvarna nadležnost, obzirom tuženik smatra kako je u konkretnoj pravnoj stvari stvarno nadležan Općinski sud u Osijeku, a koji prigovor stvarne nenadležnosti je sud na ročištu održanom 9. studenog 2022. odbio kao neosnovan.

15. Naime, čl. 34. točkom 7. ZPP-a propisano je kako općinski sudovi u parničnom postupku uvijek sude u prvom stupnju u sporovima iz najamnih, zakupnih i stambenih odnosa (osim sporova iz čl. 34.b točke 1.), dok je čl. 34.b točkom 1., između ostalog, propisano kako trgovački sudovi u parničnom postupku u prvom stupnju sude u sporovima između pravnih osoba.

16. Obzirom se ovdje radi o sporu između dvije pravne osobe, u prvom stupnju sudi trgovački sud.

17. U ovoj pravnoj stvari sporno je je li sklopljen novi ugovor o zakupu poslovnog prostora, obzirom je tuženik nastavio koristiti predmet zakupa i sporno je ispostavlja li tužitelj tuženiku račune na ime zakupnine.

18. Sud je izvršio uvid u obavijest tužitelja na ime tuženika od 27. srpnja 2017. (str. 14-15 spisa) i utvrdio kako je tužitelj tuženika prije isteka Ugovora o zakupu poslovnog prostora obavijestio kako je zbog vlastite potrebe odustao od daljnjeg zakupa poslovnog prostora i kako tuženiku neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu te ga je pozvao da poslovni prostor preda slobodan od osoba i stvari i to do 15. siječnja 2018.

19. Izvršenim uvidom u obavijest tužitelja na ime tuženika od 4. siječnja 2022. (str. 16 spisa) sud je utvrdio kako tuženik poslovni prostor koristi bespravno te kako ga je tužitelj pozvao da iz istog iseli i preda ga u posjed slobodan od osoba i stvari i to najkasnije do 15. srpnja 2022.

20. Iz računa tužitelja na ime tuženika od 3. listopada 2022. (str. 46 spisa) razvidno je kako je isti izdan na ime mjesečnog iznosa zakupnine za bespravno korištenje poslovnog prostora 10/2022 na adresi Školska 6, Osijek, u iznosu od 6.520,00 kn / 865,35 EUR.

21. Sud je izvršio uvid i u izvod iz Službenog glasnika Grada Osijeka br. 13A od 18. rujna 2020. (str. 47-52 spisa) te utvrdio kako zakupnik u slučaju korištenja prostora nakon proteka roka na koji je ugovor sklopljen dužan je zakupodavcu plaćati mjesečnu naknadu u iznosu ugovorene mjesečne zakupnine sve dok zakupodavcu ne preda u posjed predmetni poslovni prostor slobodan od osoba i stvari. Nadalje, utvrđeno je i kako se ugovor sklapa u pisanom obliku i kako mora biti potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku kada je zakupodavac tužitelj, a protivno sklopljen ugovor je ništetan.

22. Također, sud je izvršio uvid u novinski članak od 22. ožujka 2022. (str. 69-70 spisa), a iz kojeg je razvidno kako je ovdje sporan Ugovor istekao te kako tuženik u poslovnom prostoru može ostati do završetka školske godine. Također, tuženiku je ponuđen drugi poslovni prostor u kojem bi mogao obavljati djelatnost. 23. Čl. 4. st. 1. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora ("Narodne novine", broj 91/96, 124/97, 174/04, 38/09 i 125/11) propisano je kako zakup poslovnoga prostora zasniva se ugovorom o zakupu, dok je st. 2. istog članka propisano kako ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se u pisanom obliku, a st. 3. propisano je kako ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbi st. 2. predmetnog članka je ništav.

24. Čl. 23. st. 1. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora propisano je kako ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

25. Čl. 1. st. 2. Zakona o zakupu i prodaji poslovnoga prostora propisano je kako se na odnose koji nisu uređeni predmetnim Zakonom primjenjuju opći propisi obveznoga prava o zakupu.

26. Čl. 161. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; u daljnjem tekstu ZV) propisano je kako vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduju njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari, dok je čl. 162. st. 1. ZV-a propisano kako da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.

27. Čl. 163. st. 1. ZV-a propisano je kako posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed).

28. Tijekom postupka utvrđeno je kako su stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme od 10 godina, kako je tuženik nakon isteka ugovora nastavio koristiti predmet zakupa, kako tužitelj tuženiku svaki mjesec izdaje račune na ime mjesečnog iznosa zakupnine za bespravno korištenje poslovnog prostora i kako je tužitelj tuženika dva puta obavijestio kako mora iseliti i predati posjed slobodan od osoba i stvari.

29. Tuženik se tijekom postupka pozivao na čl. 546. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18; u daljnjem tekstu ZOO), odnosno isti je isticao kako je prešutno sklopljen novi ugovor o zakupu, obzirom je tužitelj tuženiku redovito ispostavljao račune u visini ugovorene zakupnine pa se smatra kako je tužitelj prešutno pristao na sklapanje novog ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme, pod istim uvjetima kao i prethodni.

30. Međutim, u konkretnom slučaju ne može se primijeniti čl. 546. st. 1. ZOO-a, obzirom se opći propisi obveznog prava o zakupu primjenjuju na odnose koji nisu uređeni Zakonom o zakupu i prodaji poslovnoga prostora, a ovdje se radi o slučaju koji je uređen Zakonom o zakupu i prodaji poslovnoga prostora.

31. Naime, Zakonom o zakupu i prodaji poslovnoga prostora propisano je kako se ugovor o zakupu sklapa u pisanom obliku, kako ugovor koji nije sklopljen u pisanom obliku je ništav i kako ugovor koji je sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

32. Iz navedenog proizlazi kako je Ugovor o zakupu poslovnog prostora prestao, tj. kako nije sklopljen novi ugovor o zakupu poslovnog prostora neodređenog trajanja, odnosno utvrđeno je kako tuženik nema pravo na posjed pa je sud prihvatio tužbeni zahtjev i tuženiku naložio iseljenje iz tužiteljeve nekretnine koja je bila predmetom zakupa, odnosno predaju iste u posjed slobodne od osoba i stvari.

33. Sud je odbio dokazne prijedloge tuženika za saslušanjem svjedoka Saše Šakića, Kristijana Molnara, Kristine Šakić, Gordane Beissman, Ivice Vrkića i Željka Požege i to iz razloga što ugovor o zakupu poslovnog prostora može biti sklopljen samo u pisanom obliku, odnosno iz razloga što je tijekom postupka činjenično stanje dovoljno i jasno utvrđeno kako bi sud mogao donijeti odluku, a sve u skladu sa čl. 10. st. 1., čl. 299.a st. 4. i čl. 492.a ZPP-a.

34. Odluku o naknadi parničnih troškova sud je donio u skladu sa čl. 151., čl. 154. st. 1., čl. 155. i čl. 164. st. 1. i st. 4. ZPP-a, a visina istih odmjerena je prema odredbama Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj 53/19 i 92/21).

35. Sud je tužitelju priznao trošak parničnog postupka u ukupnom iznosu od 79,63 eura / 600,00 kn, odnosno tužitelju je priznat trošak sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 26,54 eura / 200,00 kn (Tar. br. 1. t. 1.) i trošak sudske pristojbe za presudu u iznosu od 53,09 eura / 400,00 kn (Tar. br. 2. t. 1.).

36. Slijedom navedenog, riješeno je kao u izreci.

U Osijeku 4. siječnja 2023.

Zapisničar:

Sutkinja:

Sanda Gučić

Marina Ljubičić Knežević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu Visokom Trgovačkom sudu RH u Zagrebu u roku od 15 dana putem ovog suda.

Broj zapisa: eb317-65078

Kontrolni broj: 05888-f18a7-dc742

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:

CN=MARINA LJUBIČIĆ KNEŽEVIĆ, L=OSIJEK, O=TRGOVAČKI SUD U OSIJEKU, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi:

https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku, Trgovački sud u Osijeku potvrđuje vjerodostojnost dokumenta.