REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

Dršćevka 1, 52000 Pazin

P-73/2025-45

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sutkinji Andrei Jelenić Pitoski, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja GRAD LABIN, Labin, Titov trg 11, OIB 19041331726, kojeg zastupa punomoćnik Marijan Belušić, odvjetnik u Labinu, Sv. Katarina 14, protiv tuženika APOTEKA GRUPA d.o.o., Labin, Alda Negri 6, OIB 31091034788, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici iz Odvjetničkog društva MARIĆ STAJČIĆ & PERKOV j.t.d. u Zagrebu, radi sklapanja ugovora o ostvarenju prava nazadkupnje, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 8. srpnja 2026., na ročištu za objavu presude 13. kolovoza 2026., objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku APOTEKA GRUPA d.o.o., Labin, Alda Negri 6, OIB 31091034788, da sa tužiteljem GRAD LABIN, Labin, Titov trg 11, OIB 19041331726, u roku od 15 dana po pravomoćnosti ove presude sklopi Ugovor sljedećeg sadržaja:

„1) GRAD LABIN, Labin, Titov trg 11, OIB 19041331726, kojeg zastupa gradonačelnik MC, kao Prodavatelj,

2) APOTEKA GRUPA d.o.o., Labin, Alda Negri 6, OIB 31091034788, zastupana po direktoru KC, kao Zemljišnoknjižni vlasnik,

sklapaju sljedeći

U G O V O R

O OSTVARENJU PRAVA NAZADKUPNJE

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju:

- da je dana 20. travnja 2021. godine sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnine klasa 940-01/19-01/66, urbroj 2144/01-03/03-21-34, kojim je Grad Labin prodao kupcu Aksijal d.o.o. nekretninu i to k. č. [katastarska čestica] zgrada, dvorište, površine 281 m2, upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uz zadržavanje prava nazadkupnje u korist Prodavatelja,

- da se je Ugovorom o kupoprodaji Kupac obvezao da će Prodavatelju prodati istu nekretninu za cijenu određenu u članku 2. stavak 1. Ugovora o kupoprodaji i time omogućiti Prodavatelju ostvarivanje prava nazadkupnje ako se ispune uvjeti navedeni u odredbi članka 4. stavak 1. Ugovora o kupoprodaji od 20. travnja 2021. godine,

- da je AKSIJAL d.o.o. Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 8. listopada 2021. godine prodao nekretninu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kupcu APOTEKA GRUPA d.o.o., OIB 31091034788, Labin, Alda Negri 6, te da je APOTEKA GRUPA d.o.o. ishodila upis svog prava vlasništva u zemljišnim knjigama, a u odredbi članka 3.3. istog Ugovora određeno je da APOTEKA GRUPA d.o.o. stupa na mjesto AKSIJALA d.o.o. kao obveznika prava nazadkupa,

- da nadležnom tijelu nije podnesen zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za nekretninu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], pa da su time ispunjeni uvjeti za ostvarivanje prava nazadkupnje Prodavatelja Grada Labina,

- da je Kupac AKSIJAL d.o.o. temeljem Ugovora o kupoprodaji od 20. travnja 2021. godine platio Gradu Labinu ukupan iznos kupoprodajne cijene, i to iznos od 801.000,00 kn (osamstojednatisuća kuna), što predstavlja iznos od 106.310,97 EUR (stošesttisućatristodeset eura i devedesetsedam centi).

Ovim Ugovorom ostvaruje se pravo GRADA LABINA na nazadkupnju nekretnine k. č. [katastarska čestica] zgrada, dvorište, površine 281 m2, upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

APOTEKA GRUPA d.o.o., OIB 31091034788, Labin, Alda Negri 6 prodaje GRADU LABINU, Labin, Titov trg 11, OIB 19041331726, a GRAD LABIN kupuje nekretninu k. č. [katastarska čestica] zgrada, dvorište, površine 281 m2, upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 3.

Kupoprodajna cijena utvrđuje se u iznosu od 106.310,97 EUR (stošesttisućatristodeset eura i devedesetsedam centi).

Iznos kupoprodajne cijene od 106.310,97 EUR (stošesttisućatristodeset eura i devedesetsedam centi) GRAD LABIN se obvezuje platiti APOTEKA GRUPI d.o.o. na račun koji odredi APOTEKA GRUPA d.o.o., najkasnije u roku od 15 dana po sklapanju ovog Ugovora.

Promet nekretnina po ovom Ugovoru ne podliježe plaćanju poreza na dodanu vrijednost prema odredbi članka 40. stavka 1. točke j) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine br. 73/13., 99/13. – Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske, 148/13., 153/13. – Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske, 143/14., 115/16., 106/18., 121/19., 138/20., 39/22., 113/22., 33/23., 114/23., 35/24., 152/24., 52/25., 151/25., 32/26. i 48/26.; dalje: ZPDV).

Članak 4.

APOTEKA GRUPA d.o.o. se obvezuje s danom primitka iznosa od 106.310,97 EUR (stošesttisućatristodeset eura i devedesetsedam centi) izdati GRADU LABINU javnobilježnički ovjerenu tabularnu ispravu radi uknjižbe prava vlasništva na nekretnini koja je predmet ovog Ugovora.

APOTEKA GRUPA d.o.o. izričito i neopozivo dozvoljava GRADU LABINU da neposredno temeljem ovog Ugovora i tabularne isprave iz stavka 1. ovoga članka ishodi upis svog prava vlasništva na nekretnini k. č. [katastarska čestica] zgrada, dvorište, površine 281 m2, upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 5.

APOTEKA GRUPA d.o.o. se obvezuje predati GRADU LABINU posjed nekretnine k. č. [katastarska čestica] zgrada, dvorište, površine 281 m2, upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] odmah nakon primitka ukupne cijene od 106.310,97 EUR (stošesttisućatristodeset eura i devedesetsedam centi).

Odmah po ispunjenju uvjeta iz stavka 1. ovoga članka, a najkasnije u roku od 3 (tri) radna dana po ispunjenju istih, ugovorne strane će se sastati u prostorijama gradske uprave Grada Labina, te će APOTEKA GRUPA d.o.o. predati GRADU LABINU:

- posjed nekretnine na način da će se predati ključevi ulaznih vrata nekretnine koja je predmet ovog Ugovora, o čemu će se sastaviti primopredajni zapisnik i time se smatra da je GRAD LABIN preuzeo samostalni posjed nekretnine,

- tabularnu ispravu izdanu i ovjerenu u skladu s člankom 4. stavkom 1. ovog Ugovora. Danom stupanja GRADA LABINA u posjed, na istoga prelaze sva prava i obveze vlasnika i posjednika nekretnine.

Članak 6.

Svaka ugovorna strana snosi svoje troškove sklapanja i provedbe ovog Ugovora.

Članak 7.

Ovaj je Ugovor sastavljen u 2 (dva) istovjetna primjerka, od kojih jedan primjerak zadržava javni bilježnik za potrebe ovjere, jedan primjerak zadržava GRAD LABIN za uknjižbu prava vlasništva, te svaka strana zadržava po jednu ovjerenu presliku Ugovora.

Članak 8.

U znak prihvata odredbi ovog Ugovora, ugovorne strane isti vlastoručno potpisuju.“,

jer će u protivnom takav Ugovor zamijeniti ova presuda.

II. Nalaže se tuženiku APOTEKA GRUPA d.o.o. da tužitelju GRADU LABINU naknadi trošak parničnog postupka u iznosu od 12.919,79 EUR EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 13. kolovoza 2026. do isplate, po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope Europske središnje banke za tri postotna poena, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tužitelja za naknadom troškova postupka u preostalom dijelu od 689,76 EUR odbija kao neosnovan.

III. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 12.015,00 EUR kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 17. ožujka 2025. podnio tužbu protiv tuženika radi ostvarenja ugovorenog prava nazadkupnje nekretnine k. č. [katastarska čestica], zgrada i dvorište, površine 281 m2, upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Iako je u tužbi pravna stvar označena kao spor radi utvrđenja prava vlasništva, tužitelj je na pripremnom ročištu pojasnio da postavlja obveznopravni zahtjev za sklapanje ugovora, što odgovara sadržaju tužbenog zahtjeva.

1.2. U tužbi je naveo da je 20. travnja 2021. kao prodavatelj s društvom AKSIJAL d.o.o. kao kupcem sklopio Ugovor o kupoprodaji nekretnine klasa 940-01/19-01/66, urbroj 2144/01-03/03-21-34, za cijenu od 801.000,00 kn, odnosno 106.310,97 EUR, koju je kupac platio u cijelosti. Istaknuo je da je ugovorom u njegovu korist pridržano pravo nazadkupnje, i to ako kupac u roku od dvije godine od sklapanja ugovora ne podnese uredan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole i/ili u roku od dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole ne započne gradnju.

1.3. Tužitelj je nadalje naveo da je pravo nazadkupnje upisano u zemljišnim knjigama, da je AKSIJAL d.o.o. 8. listopada 2021. istu nekretninu prodao tuženiku, te da je člankom 3.3. tog ugovora izričito ugovoreno da tuženik stupa na mjesto AKSIJALA d.o.o. kao obveznika prava nazadkupa i preuzima prava i obveze iz ugovora od 20. travnja 2021. Budući da nadležnom tijelu nije podnesen uredan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole u ugovorenom dvogodišnjem roku, tužitelj smatra da su se ispunile pretpostavke za ostvarenje nazadkupnje.

1.4. U tužbi je još naveo da je o namjeri ostvarivanja nazadkupnje pokušao obavijestiti tuženika dopisima od 11. lipnja 2024. i 27. kolovoza 2024., poštom na adresu sjedišta i elektroničkom poštom na adresu iz sudskog registra, ali pošiljke nisu uručene. Nakon što je PC **.**.2025. u ime tuženika upitala je li Grad zainteresiran za nazadkupnju, tužitelj je putem punomoćnika dostavio prijedlog ugovora o ostvarenju nazadkupnje. Tuženik ugovor nije sklopio, pa tužitelj zahtijeva da ga sud obveže na sklapanje ugovora, uz učinak da pravomoćna presuda zamijeni ugovor ako ga tuženik ne sklopi.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti te istaknuo prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije. Nije osporio sklapanje ugovora između Grada Labina i AKSIJALA d.o.o., sadržaj klauzule nazadkupnje, upis tog prava u zemljišnim knjigama ni kasniju kupoprodaju između AKSIJALA d.o.o. i tuženika.

2.1. Tuženik je tvrdio da odredba članka 3.3. Ugovora od 8. listopada 2021. nije mogla proizvesti učinak prijenosa obveze prema tužitelju bez tužiteljeva pristanka. Pozvao se na članke 96., 101., 103. i 127. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23. i 69/26.; dalje: ZOO), navodeći da nije došlo do preuzimanja duga, pristupanja dugu ni prijenosa ugovora. Isticao je da zemljišnoknjižni upis prava nazadkupnje ima publicitetni učinak, ali sam po sebi ne stvara osobnu obvezu tuženika na sklapanje novog ugovora.

2.2. Tuženik je nadalje smatrao da se na ugovoreno pravo nazadkupnje analogno primjenjuju pravila o pravu prvokupa, osobito članak 454. ZOO-a, pa je tvrdio da je tužitelj prekludiran protekom šestomjesečnog roka. U kasnijem tijeku postupka dodao je da nepodnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu nije posljedica pasivnosti investitora, nego konzervatorskih i prostorno-planskih zapreka te postupanja tijela javne vlasti, zbog čega bi ostvarivanje nazadkupnje bilo protivno načelu savjesnosti i poštenja. Isticao je i ulaganja u projektnu i stručnu dokumentaciju te tvrdio da bi povrat nekretnine po cijeni iz 2021. doveo do stjecanja bez osnove na strani tužitelja.

3. Tužitelj je podneskom od 30. rujna 2025. osporio prigovore legitimacije. Naveo je da je već pri sklapanju prvog ugovora bilo poznato da se radi realizacije projekta namjerava osnovati društvo posebne namjene, da je tuženik osnovan društvenim ugovorom od 30. travnja 2021., da je potom stekao nekretninu te u članku 3.3. ugovora izričito preuzeo položaj obveznika nazadkupnje. Pozvao se i na učinak upisa prava nazadkupnje prema svakodobnom vlasniku opterećene nekretnine.

4. Na pripremnom ročištu 1. listopada 2025. tužitelj je ostao kod tužbe i uskladio tekst traženog ugovora s promjenom osobe gradonačelnika tako da je umjesto ĆC naveo MC. Tuženik je osporio prvotno označenu vrijednost predmeta spora i predložio da se utvrdi prema tržišnoj vrijednosti ili najmanje prema ugovorenoj cijeni od 106.310,97 EUR. Sud je vrijednost predmeta spora odredio na 106.310,97 EUR.

4.1. U odnosu na vrijednost predmeta spora, tužitelj je u tužbi istu označio iznosom od 15.000,00 EUR, dok je tuženik na pripremnom ročištu 1. listopada 2025. prigovorio tako označenoj vrijednosti navodeći da je ona suviše nisko određena te predložio da se vrijednost predmeta spora odredi u iznosu od 300.000,00 EUR, koliko prema njegovim navodima iznosi tržišna vrijednost predmetne nekretnine, odnosno podredno u iznosu od 106.310,97 EUR, koji odgovara kupoprodajnoj cijeni po kojoj tužitelj tužbenim zahtjevom zahtijeva ostvarenje prava nazadkupnje. Budući da se tužbeni zahtjev ne odnosi na novčanu svotu, mjerodavna je u smislu članka 40. stavka 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 96/08. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravak, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst, 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23.; dalje: ZPP) vrijednost predmeta spora koju je tužitelj naznačio u tužbi, međutim, prema stavku 3. istoga članka, ako je ta vrijednost očito suviše visoko ili suviše nisko naznačena, između ostaloga tako da se postavlja pitanje prava na naknadu troškova postupka, sud je ovlašten po službenoj dužnosti ili na prigovor tuženika provjeriti njezinu pravilnost i rješenjem odrediti vrijednost predmeta spora. Cijeneći sadržaj i gospodarski značaj zahtjeva, sud je ocijenio da iznos od 15.000,00 EUR očito ne odgovara vrijednosti glavnog zahtjeva u smislu članka 35. stavka 1. ZPP-a. Naime, predmet spora je zahtjev kojim tužitelj traži obvezivanje tuženika na sklapanje ugovora o ostvarenju prava nazadkupnje nekretnine, pri čemu je sadržajem ugovora čije se sklapanje zahtijeva kupoprodajna cijena određena upravo u iznosu od 106.310,97 EUR. Taj iznos predstavlja neposredno određenu gospodarsku vrijednost činidbe koja je predmet tužbenog zahtjeva te stoga pruža objektivno i pouzdano mjerilo vrijednosti ovoga spora. Sud nije prihvatio prijedlog tuženika da se vrijednost predmeta spora odredi u iznosu od 300.000,00 EUR, jer tuženik za tvrdnju da predmetna nekretnina ima takvu tržišnu vrijednost nije ponudio dokaz, a predmet ove parnice nije utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, nego ostvarenje ugovorenog prava nazadkupnje po unaprijed određenoj cijeni. Stoga je sud, primjenom članka 40. stavaka 2. i 3. ZPP-a, rješenjem donesenim na pripremnom ročištu 1. listopada 2025. vrijednost predmeta spora odredio u iznosu od 106.310,97 EUR.

4.2. Sud je na istom ročištu donio plan upravljanja postupkom, odredio dokaz uvidom u isprave i saslušanjem NC i PC te zaključio prethodni postupak.

5. Na istom ročištu tuženik je predao materijal s radionice „Aktualna sudska praksa u vezi s nekretninama“ i pozvao se na izneseno pravno mišljenje da bi se nazadkup mogao prosuđivati analogno pravilima o prvokupu. Tužitelj je tome prigovorio ističući da se radi o dvama različitim institutima te da se na njegov zahtjev primjenjuje opći petogodišnji zastarni rok.

6. Na ročištu 23. ožujka 2026. saslušana je svjedokinja NC. Svjedokinja PC tada nije pristupila zbog opravdanih zdravstvenih razloga. Nakon iskaza NC tužitelj je predložio saslušanje ĆC na okolnost sadržaja njegovih razgovora s investitorom, a tuženik se tom prijedlogu usprotivio kao zakašnjelom. O prijedlogu je sud odlučio nakon ocjene njegove važnosti za odluku.

7. Na ročištu 18. lipnja 2026. saslušana je svjedokinja PC. Sud je tužitelju ostavio primjeren rok da se očituje o njezinu iskazu i dostavi dokumentaciju na koju se pozvao a kojom namjerava osporiti vjerodostojnost iskaza. Tužitelj je podneskom od 29. lipnja 2026. detaljno osporio vjerodostojnost pojedinih dijelova iskaza, a podneskom od 6. srpnja 2026. dostavio dopis Konzervatorskog odjela u Puli od 2. kolovoza 2018. Tuženik se podneskom od 6. srpnja 2026. očitovao na tuž iteljeve navode i ustrajao kod svih prigovora.

8. Na ročištu 8. srpnja 2026. obje su stranke ostale kod svojih navoda i troškovnika. Budući da nije bilo daljnjih dokaznih prijedloga, sud je proveo završni dokazni postupak uvidom u dokumentaciju u spisu, pročitao zapisnike o iskazima svjedokinja i zaključio glavnu raspravu. Ročište za objavu presude određeno je za 13. kolovoza 2026.

9. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u tužbu s prilozima na stranicama 1-48 spisa, izvadak iz sudskog registra na stranicama 55-56, odgovor na tužbu na stranicama 64-67, podnesak tužitelja od 30. rujna 2025. s prilozima na stranicama 88- 100, dokumentaciju tuženika predanu na ročištu 1. listopada 2025. na stranicama 104- 114, zapisnik s iskazom NC na stranicama 133-137, zapisnik s iskazom PC na stranicama 140-146, povijesne izvatke iz sudskog registra na stranicama 147-156 te dokumentaciju priloženu uz podnesak tužitelja od 6. srpnja 2026. na stranicama 162-163 spisa.

10. Sud nije proveo dokaz saslušanjem ĆC. Taj je dokaz predložen nakon zaključenja prethodnog postupka, iako je pitanje postojanja tužiteljeva pristanka na promjenu obveznika bilo sporno već iz odgovora na tužbu, a tužitelj nije učinio vjerojatnim da ga bez svoje krivnje nije mogao predložiti ranije u smislu članka 299. stavka 2. ZPP-a. Osim toga, dokaz nije bio potreban za odluku u smislu članka 220. ZPP-a jer se osnovanost zahtjeva može utvrditi na temelju pisanih ugovora, naknadnih pisanih očitovanja tužitelja, zemljišnoknjižnog stanja i nesporne činjenice da uredan zahtjev za građevinsku dozvolu nije podnesen u roku, o čemu će sud detaljnije obrazlagati u nastavku. Navod tuženika da bi, po istoj logici, trebalo saslušati članove Gradskog vijeća nije konkretiziran kao zaseban dokazni prijedlog, a ni taj dokaz ne bi bio odlučan.

11. Dopis Konzervatorskog odjela u Puli od 2. kolovoza 2018. sud je prihvatio iako je dostavljen nakon zaključenja prethodnog postupka. Potreba za njegovim prilaganjem nastala je neposredno nakon iskaza PC od 18. lipnja 2026., u kojem je ona prvi put kategorički iznijela tvrdnju da Braunova konzervatorska podloga nije bila prihvaćena i nije bila važeća. Sud je tužitelju upravo radi očitovanja o tom iskazu odobrio rok, dokument je dostavljen bez odgode, a tuženiku je omogućeno da se o njemu očituje. Stoga su ostvarene pretpostavke iz članka 299. stavka 2. ZPP -a, uz očuvanu procesnu ravnopravnost stranaka.

12. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te rezultata cjelokupnog postupka, sukladno članku 8. ZPP-a, sud nalazi da je tužbeni zahtjev u cijelosti osnovan.

13. Među strankama nije sporno da su Grad Labin i AKSIJAL d.o.o. 20. travnja 2021. sklopili ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, da je ugovoreno i u zemljišnoj knjizi upisano pravo nazadkupnje u korist Grada Labina , da je AKSIJAL d.o.o. 8. listopada 2021. nekretninu prodao tuženiku, da je tuženik danas njezin zemljišnoknjižni vlasnik, te da u roku od dvije godine od prvog ugovora nije podnesen uredan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. Sporno je postoji li prema tuženiku neposredna obveza sklapanja ugovora o nazadkupnji, je li za to postojao potreban pristanak tužitelja, je li zahtjev pravodobno ostvaren te isključuju li okolnosti vezane uz konzervatorske uvjete i ulaganja tuženikovu obvezu.

14. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 20. travnja 2021. sud je utvrdio da je Grad Labin prodao AKSIJALU d.o.o. k. č. [katastarska čestica], zgradu i dvorište površine 281 m2, za cijenu od 801.000,00 kn. Iz članka 4. proizlazi jasna obveza kupca da istu nekretninu proda Gradu Labinu po cijeni iz članka 2. ako se, „iz bilo kojih razloga“, u roku od dvije godine od sklapanja ugovora ne podnese uredan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole i/ili ako se u roku od dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole ne započne gradnja. Iz članka 5. proizlazi izričita suglasnost kupca za upis prava nazadkupnje u zemljišne knjige.

15. Uvidom u uporabnu dozvolu od 19. travnja 2021. za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. te potvrde o pravomoćnosti i izvršnosti tog rješenja sud je utvrdio postojeći upravnopravni status zgrade u vrijeme kupoprodaje. Te isprave ne predstavljaju zahtjev za izdavanje nove građevinske dozvole za namjeravanu rekonstrukciju i dogradnju te ne ispunjavaju uvjet iz članka 4. Ugovora od 20. travnja 2021.

16. Uvidom u potvrdu - tabularnu ispravu Grada Labina od 23. travnja 2021. sud je utvrdio da je AKSIJAL d.o.o. isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu i da je Grad dao dopuštenje za uknjižbu njegova prava vlasništva, uz zadržano i ugovoreno pravo nazadkupnje.

17. Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak za z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], stanje na dan 6. ožujka 2025., sud je utvrdio da je APOTEKA GRUPA d.o.o. upisana kao vlasnik nekretnine u cijelosti te da je u C listu pod Z-9064/2021 i dalje upisano pravo nazadkupa za korist Grada Labina.

18. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine između AKSIJALA d.o.o. i APOTEKA GRUPE d.o.o. od 8. listopada 2021. sud je utvrdio da je tuženik nekretninu stekao znajući za upisano pravo nazadkupnje. Člankom 3.1. stranke izrijekom utvrđuju postojanje tog prava, člankom 3.2. tuženik prihvaća da nekretninu stječe opterećenu nazadkupnjom i da je Ugovor od 20. travnja 2021. sastavni dio njihova ugovora, a člankom 3.3. izričito ugovaraju da APOTEKA GRUPA d.o.o. „stupa na mjesto Prodavatelja kao obveznika prava nazadkupa“ i „preuzima sva prava i obveze Prodavatelja“ koje proizlaze iz prvog ugovora. Ta je odredba jasna i određena i ne dopušta zaključak da se radilo samo o obavijesti o postojanju tereta.

19. Uvidom u povijesni zemljišnoknjižni izvadak sud je utvrdio slijed upisa prava vlasništva s Grada Labina na AKSIJAL d.o.o. na temelju ugovora od 20. travnja 2021., a potom s AKSIJALA d.o.o. na APOTEKA GRUPU d.o.o. na temelju ugovora od 8. listopada 2021. Istodobno je pravo nazadkupnje ostalo upisano u teretovnici bez prekida, kao što je već istaknuto.

20. Uvidom u dopis Grada Labina od 11. lipnja 2024. sud je utvrdio da je Grad, pozivajući se na ugovor od 20. travnja 2021., na protek ugovorenog roka i na činjenicu da je vlasništvo preneseno na APOTEKA GRUPU d.o.o., izričito priopćio da namjerava koristiti pravo nazadkupnje i pozvao na sklapanje odgovarajućeg ugovora. Stajalište je ovog suda da je time tužitelj tuženika nedvosmisleno tretirao kao obveznika nazadkupnje.

21. Uvidom u omotnice i potvrde o vraćenim preporučenim pošiljkama sud je utvrdio da je tužitelj dopise slao na registriranu adresu sjedišta tuženika, Alda Negri 6, Labin, ali da pošiljke nisu uručene. Neuručenje na registriranom sjedištu ne mijenja sadržaj očitovane volje tužitelja, a kasnija elektronička pošta PC potvrđuje da je tuženiku činjenica zahtjeva Grada bila poznata, o čemu će se obrazlagati u nastavku.

22. Uvidom u ispis elektroničke poruke od 10. srpnja 2024. i obavijest o nemogućnosti isporuke sud je utvrdio da je tužitelj pokušao dostaviti očitovanje i na adresu elektroničke pošte APOTEKA GRUPE d.o.o. evidentiranu u sudskom registru, ali dostava tehnički nije uspjela.

23. Uvidom u dopis Grada Labina od 27. kolovoza 2024. i pripadajuću vraćenu pošiljku sud je utvrdio da je tužitelj ponovio zahtjev i pokušaj ostvarivanja nazadkupnje prema tuženiku. Ta ponovljena radnja potvrđuje kontinuitet i ozbiljnost namjere tužitelja da ostvari ugovoreno pravo.

24. Uvidom u elektroničku poruku PC od 27. siječnja 2025. sud je utvrdio da ona izričito navodi „Javljam se u ime Apoteka grupe d.o.o.“ i pita je li Grad Labin zainteresiran za nazadkupnju zgrade, navodeći da su „dobili ... dopis od Grada Labina“. Sud iz te isprave zaključuje da je tuženik znao za zahtjev Grada i da je sam otvorio komunikaciju upravo o izvršenju nazadkupnje.

25. Uvidom u dopis punomoćnika tužitelja od 18. veljače 2025. sud je utvrdio da je Grad izričito naveo da se namjerava koristiti pravom nazadkupnje, pozvao se na članak 3. Ugovora od 8. listopada 2021. kojim je tuženik preuzeo položaj obveznika, te tuženiku dostavio prijedlog ugovora i pozvao ga da se očituje. Sud napominje da je u tužbi datum tog odgovora naveden kao 27. veljače 2025., dok sama isprava nosi datum 18. veljače 2025., međutim ta razlika nije od utjecaja na odluku.

26. Uvidom u priloženi prijedlog Ugovora o ostvarenju prava nazadkupnje sud je utvrdio da je tužitelj konkretizirao sve bitne elemente povratne prodaje: predmet, cijenu od 106.310,97 EUR, način i vrijeme plaćanja, obvezu izdavanja tabularne isprave te predaju posjeda. Tuženik taj ugovor nije sklopio.

27. Uvidom u izvadak iz sudskog registra za APOTEKA GRUPU d.o.o. sud je utvrdio registrirano sjedište tuženika u Labinu, Alda Negri 6, registriranu adresu elektroničke pošte te status PC kao osobe povezane s društvom i ovlaštene za prokuru u relevantnom razdoblju. Time su potvrđene adrese na koje je tužitelj pokušavao dostavu i njezina veza s tuženikom.

28. Uvidom u povijesne izvatke iz sudskog registra za APOTEKA GRUPU d.o.o. i AKSIJAL d.o.o. sud je utvrdio da je tuženik osnovan društvenim ugovorom od 30. travnja 2021., neposredno nakon prvog kupoprodajnog ugovora, te da su PC i OC bili povezani s oba društva, dok su među članovima tuženika bili i KC i GC. Taj vremenski slijed podudara se s iskazom PC da je već pri prijavi na natječaj postojao plan da projekt bude prenesen na posebno osnovano društvo, koje navode ističe i tužitelj, a o čemu će se obrazlagati u nastavku.

29. Uvidom u dopis odvjetnika Vlatka Bukovca od 10. srpnja 2024., upućen Gradu Labinu u ime AKSIJALA d.o.o., sud je utvrdio da je u tom dopisu navedeno kako je Grad već pri sklapanju ugovora od 20. travnja 2021. bio obaviješten o namjeri osnivanja društva posebne namjene koje će biti nositelj projekta, a Grad je upućen da se radi nazadkupnje izravno obrati APOTEKA GRUPI d.o.o. Sud tom dopisu ne daje značenje formalnog pristanka Grada na prijenos cijelog ugovora u 2021., ali ga cijeni kao istodobnu poslovnu ispravu koja potvrđuje unaprijed planiranu strukturu projekta i proturječi kategoričkom dijelu iskaza PC da Grad o tome nije imao nikakvih saznanja.

36. Uvidom u dokumentaciju tuženika predanu na pripremnom ročištu, uključujući elektroničku poruku od 9. lipnja 2025. s hipotetskim pitanjem postavljenim u okviru radionice „Aktualna sudska praksa u vezi s nekretninama“ te materijal s pitanjima i odgovorima s te radionice, sud je utvrdio da se radi o stručnom odnosno edukacijskom materijalu, a ne o sudskoj odluci donesenoj u sporu s usporedivim činjeničnim i pravnim stanjem. Izloženo pravno mišljenje sud je razmotrio kao dio pravne argumentacije tuženika, ali ono sud ne obvezuje niti može nadomjestiti tumačenje konkretnog ugovora i primjenu zakona na konkretno utvrđene činjenice.

37. Uvidom u dopis Uprave za zaštitu kulturne baštine, Konzervatorskog odjela u Puli, KLASA: 612-08/18-10/0306, URBROJ: 532-04-02-10/7-18-02 od 2. kolovoza 2018. sud je utvrdio da je konzervatorski elaborat za zgradu bivše apoteke, izrađen po Arhitektonskom fakultetu Zagreb - Zavodu za graditeljsko nasljeđe, mr. sc. VC, ocijenjen izrađenim prema pravilima struke konzervatorske službe i prihvaćen kao podloga za pripremu projekata sanacije zgrade i projektne dokumentacije za dogradnju. Ova pisana isprava izravno proturječi kategoričkoj tvrdnji PC da ta podloga nije bila prihvaćena i da nije bila važeća, o kojem iskazu će se obrazlagati u nastavku.

38. Iz iskaza svjedokinje NC sud je utvrdio da je ona u relevantno vrijeme bila pročelnica nadležnog upravnog odjela Grada Labina, da je Grad kroz više prethodnih natječaja pokušavao prodati predmetnu nekretninu, da je zbog njezine složenosti potencijalnim kupcima bila dostupna konzervatorska i prostorno-planska dokumentacija, te da je AKSIJAL d.o.o. imao mogućnost pregledati nekretninu i dokumentaciju prije kupnje. Potvrdila je da je investitor radio na idejnom rješenju i komunicirao s konzervatorima, ali i da u njezin nadležni odjel nikada nije zaprimljen zahtjev AKSIJALA d.o.o. ni APOTEKA GRUPE d.o.o. za postupak izdavanja građevinske dozvole niti zahtjev za produljenje ugovorenog roka.

39. NC iskazala je i da je za prijenos vlasništva na APOTEKA GRUPU d.o.o. saznala u siječnju 2023. vlastitom provjerom zemljišnih knjiga nakon što se u komunikaciji pojavilo ime tog društva, da nije znala sadržaj eventualnih izravnih razgovora investitora s tadašnjim gradonačelnikom, te da ona i njezina kolegica nisu imale ovlast raspolagati nekretninom ili potpisivati ugovore. Istodobno je potvrdila postojanje komunikacije i nastojanja Grada da se projekt realizira, kao i činjenicu da je investitor bio svjestan ugovorenih rokova.

40. Sud iskaz NC prihvaća u cijelosti. Svjedokinja je iskazivala uvjerljivo, detaljno i profesionalno, jasno razlikujući činjenice koje je neposredno saznala u obavljanju službe od onih o kojima nema osobnih saznanja. Njezin iskaz je dosljedan i podudaran s pisanim dokazima, posebice s ugovorima, zemljišnoknjižnim ispravama i činjenicom da u nadležni odjel nije podnesen zahtjev za građevinsku dozvolu. Vjerodostojnost joj dodatno daje to što nije nastojala prikazati samo činjenice povoljne za tužitelja, nego je otvoreno govorila i o poteškoćama s konzervatorima, lošem stanju građevine i nastojanjima investitora i Grada da pronađu rješenje.

41. Iz iskaza svjedokinje PC sud prihvaća kao vjerodostojne one dijelove koji su potvrđeni ispravama ili iskazom NC, dakle da se AKSIJAL d.o.o. javio na natječaj s planom da projekt naknadno preuzme APOTEKA GRUPA d.o.o. , da je PC pregledala natječajnu dokumentaciju, potpisala ugovor od 20. travnja 2021. u ime AKSIJALA d.o.o. i potom ugovor od 8. listopada 2021. u ime prodavatelja, da je znala za ugovorenu dvogodišnju klauzulu nazadkupnje, da je kontinuirano komunicirala s Gradom, da je investitor izrađivao stručnu i projektnu dokumentaciju te imao poteškoća u usuglašavanju rješenja s konzervatorskom službom , i da u ugovorenom roku nije podnesen zahtjev za građevinsku dozvolu.

42. Sud, međutim, nije poklonio vjeru cijelom iskazu PC. Na odlučnim pitanjima iskazivala je nesigurno i nelogično te u više navrata suprotno pisanim dokazima. Iako je osobno potpisala i, prema vlastitom iskazu, pročitala oba ugovora, navodila je da se ne sjeća odredbe kojom je dopušten upis prava nazadkupnje, da nije znala da je pravo uknjiženo i da se ne sjeća članka 3.3. drugog ugovora kojim APOTEKA GRUPA izričito stupa na mjesto obveznika nazadkupnje. Istodobno je vrlo detaljno iznosila okolnosti i ocjene o konzervatorskom postupku i navodnim obećanjima gradonačelnika koje su išle u prilog tuženikovu pravnom stajalištu.

43. Posebno je neuvjerljivo da se svjedokinja nije sjećala ni sadržaja vlastite poruke od 27. siječnja 2025., iako je tom porukom, izrijekom „u ime Apoteka grupe d.o.o.“, otvorila pitanje nazadkupnje i potvrdila primitak prethodnog dopisa Grada. Njezina tvrdnja da Grad nije imao saznanja o planu prijenosa projekta na društvo posebne namjene nije u skladu s dopisom odvjetnika Vlatka Bukovca od 10. srpnja 2024. ni s njezinim vlastitim iskazom da je takav plan postojao već u vrijeme prijave na natječaj. Njezina kategorička tvrdnja da Braunova konzervatorska podloga nije bila prihvaćena izravno je opovrgnuta pisanom suglasnošću Konzervatorskog odjela od 2. kolovoza 2018. Sud stoga njezin iskaz u dijelovima kojima se nastoji izvesti zaključak o nepostojanju tuženikove obveze, nevaljanosti natječajne podloge i sadržaju navodnih jamstava gradonačelnika ne prihvaća, osim u mjeri u kojoj je potvrđen drugim dokazima.

44. Činjenica da je PC prokurist tuženika i osoba poslovno povezana s oba društva sama po sebi ne čini njezin iskaz nevjerodostojnim. Sud je tu okolnost cijenio zajedno s načinom iskazivanja, selektivnim nesjećanjem na ključne ugovorne odredbe, neposrednim osobnim sudjelovanjem u sklapanju ugovora i utvrđenim proturječjima s ispravama. Upravo cjelina tih okolnosti opravdava navedenu negativnu vrijednosnu ocjenu njezina djelomičnog iskaza .

45. Pravni odnos stranaka valja prije svega prosuditi prema sadržaju ugovora. Prema članku 2. ZOO-a sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose u granicama Ustava, prisilnih propisa i morala društva, a prema članku 9. ZOO -a dužni su ispuniti preuzete obveze. Članak 319. ZOO-a nalaže da se ugovorne odredbe primjenjuju onako kako glase, a tek se kod spornih odredbi istražuje zajednička namjera ugovaratelja. U ovom predmetu članci 4. prvog i 3.3. drugog ugovora po sadržaju su jasni.

46. Pravo nazadkupnje nije zakonom detaljno tipizirano kao pravo prvokupa, ali je dopušten ugovorni uglavak uz kupoprodaju. U pravnoj teoriji pactum de retroemendo označava uglavak kojim si prodavatelj pridržava pravo da stvar kupi natrag po nastupu ugovorenih pretpostavki, dok pactum protimiseos odnosno pravo prvokupa djeluje tek ako kupac odluči stvar ponovno prodati, kada ju mora najprije ponuditi ovlašteniku pod uvjetima ponuđenim trećoj osobi. Na tu razliku ukazuje i prof. dr. sc. JC, 'Pactum de retroemendo', Informator br. 6748/2022, te 'Pactum protimiseos', Informator br. 6749/2022.

47. Zato sud ne prihvaća tuženikovu analogiju s člankom 454. ZOO -a. Ta odredba uređuje posljedice zaobilaženja ugovornog prvokupa kada kupac proda stvar trećemu bez propisane obavijesti, uz poseban šestomjesečni rok za zahtjev kojim se traži poništaj prijenosa i prodaja pod istim uvjetima. Ovdje tužitelj ne traži poništaj Ugovora od 8. listopada 2021. niti prodaju pod uvjetima tog ugovora. Traži ispunjenje zasebno ugovorene obveze nazadkupnje po unaprijed određenoj cijeni, koja je dospjela nastupom ugovorenog događaja. Ne postoji pravna praznina koja bi opravdala prenošenje posebnog prekluzivnog režima prvokupa na sadržajno različit ugovorni institut.

48. U odnosu na sam šestomjesečni rok iz članka 454. ZOO-a, sud dodatno nalazi da se taj rok na predmetni zahtjev ne može primijeniti. Kako je već obrazloženo, ta odredba uređuje poseban slučaj povrede prava prvokupa otuđenjem stvari trećoj osobi bez potrebne obavijesti, uz zahtjev za poništaj toga prijenosa i prodaju stvari ovlašteniku pod uvjetima pod kojima je stvar prodana trećemu. Tužitelj u ovom postupku ne pobija Ugovor od 8. listopada 2021. niti zahtijeva stjecanje nekretnine pod uvjetima toga ugovora, nego zahtijeva ispunjenje zasebno ugovorene obveze nazadkupnje po cijeni unaprijed određenoj Ugovorom od 20. travnja 2021. Budući da za ovu ugovornu tražbinu zakonom nije propisan poseban kraći rok, primjenjuje se opći petogodišnji zastarni rok iz članka 225. ZOO-a. Obveza nazadkupnje najranije je postala ostvariva istekom dvije godine od 20. travnja 2021., odnosno 20. travnja 2023., kada uredan zahtjev za građevinsku dozvolu nije bio podnesen. Tužba od 17. ožujka 2025. podnesena je unutar pet godina, pa prigovor nepravodobnosti odnosno zastare nije osnovan.

49. Sud je pritom razmotrio i pravila o predugovoru iz članka 268. ZOO -a. Predmetno pravo nazadkupnje ugovoreno je kao poseban uvjetovani uglavak već sklopljenog ugovora o kupoprodaji, kojim je prodavatelju pridržano pravo povratnog stjecanja nekretnine nastupi li ugovorena pretpostavka, pa se ono po svojoj pravnoj naravi ne izjednačava automatski s predugovorom. Međutim, i kada bi se obveza kupca da nakon nastupa ugovorenog uvjeta ponovno proda nekretninu tužitelju prosuđivala prema članku 268. ZOO-a, zahtjev nije nepravodoban. Ugovorom od 20. travnja 2021. određen je rok za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu, ali nije određen poseban rok u kojem nakon nastupa tog uvjeta mora biti sklopljen ugovor o povratnoj prodaji. Stoga bi se, u smislu članka 268. stavka 5. ZOO-a, početak šestomjesečnog roka morao prosuđivati prema naravi posla i okolnostima konkretnog odnosa. Tuženik je 27. siječnja 2025., upravo u ime APOTEKA GRUPE d.o.o., otvorio pitanje ostvarenja nazadkupnje, tužitelj mu je 18. veljače 2025. dostavio konkretan prijedlog ugovora i zahtijevao njegovo sklapanje, a tužba je podnesena već 17. ožujka 2025., pa ni uz takvu pravnu kvalifikaciju zahtjev nije nepravodoban.

50. Za položaj tuženika odlučan je članak 3.3. Ugovora od 8. listopada 2021. kojim je tuženik izrijekom prihvatio da stupa na mjesto AKSIJALA d.o.o. kao obveznika prava nazadkupnje i da preuzima prava i obveze iz Ugovora od 20. travnja 2021. Ta odredba po svojem sadržaju predstavlja najmanje sporazum dotadašnjeg dužnika i preuzimatelja o preuzimanju predmetne obveze, koji uz pristanak vjerovnika proizvodi učinak preuzimanja duga iz članka 96. stavka 1. ZOO-a. Prema stavku 2. istoga članka pristanak vjerovnika može biti priopćen i nakon sklapanja takva sporazuma. Do vjerovnikova pristanka takav sporazum ima učinak ugovora o preuzimanju ispunjenja u smislu članka 96. stavka 5. ZOO-a, a nakon pristanka preuzimatelj stupa u obvezu prema vjerovniku u smislu članka 98. ZOO-a.

51. Sud ne izjednačava samu prethodnu obaviještenost Grada Labina o namjeri investitora da radi realizacije projekta osnuje posebno trgovačko društvo sa zakonski potrebnim pristankom na preuzimanje duga. Tu okolnost, međutim, cijeni zajedno s činjenicom da je tuženik osnovan neposredno nakon sklapanja prvog ugovora, da je projekt potom nastavljen preko tuženika te da je Grad, nakon što je u siječnju 2023. saznao za prijenos vlasništva, nastavio komunikaciju o realizaciji projekta preko PC, koja je nastupala i kao prokurist tuženika, uključujući sastanak održan u ljeto 2023. Grad pritom prema tuženiku nije postupao kao prema neovlaštenom ili nepoznatom stjecatelju. Te okolnosti potvrđuju da kasnije prihvaćanje tuženika kao obveznika nije bilo slučajno niti posljedica pogrešne predodžbe o identitetu dužnika.

52. U svakom slučaju, tužitelj je svoj pristanak u smislu članka 96. ZOO -a nedvosmisleno priopćio najkasnije dopisom od 18. veljače 2025. U tom dopisu, dostavljenom kao odgovor na poruku prokuristice tuženika koja se 27. siječnja 2025. izrijekom obratila Gradu „u ime Apoteka grupe d.o.o.“ radi nazadkupnje, Grad se pozvao upravo na Ugovor od 8. listopada 2021., naveo da je tuženik preuzeo sva prava i obveze prodavatelja kao obveznika nazadkupnje te od njega zahtijevao ispunjenje te obveze dostavljajući mu potpuni tekst ugovora. Takva izjava po svojem objektivnom sadržaju predstavlja jasno naknadno odobrenje preuzimanja duga, neovisno o tome je li riječ „pristanak“ izrijekom uporabljena. Neuspjeli pokušaji dostave iz 2024. sami po sebi ne dokazuju primitak izjave, ali potvrđuju kontinuitet Gradove volje da ostvari ugovoreno pravo.

53. Ni pozivanje tuženika na članak 127. ZOO-a ne dovodi do drukčijeg rezultata. Predmet spora nije prijenos cijelog ugovornog položaja AKSIJALA d.o.o. sa svim pravima i obvezama, nego ispunjenje posebno i izričito preuzete obveze nazadkupnje. Čak i kada bi izostao učinak prijenosa cijelog ugovora u smislu članka 127. ZOO-a, time se ne poništava zasebni pravni učinak članka 3.3. kao ugovora o preuzimanju konkretne obveze prema članku 96. ZOO-a, odnosno kao ugovaranja neposrednog prava u korist Grada Labina prema člancima 336. i 337. ZOO-a.

54. Osim toga, članak 3.3. Ugovora od 8. listopada 2021. proizvodi učinak i kao ugovaranje u korist trećega. Prema članku 336. stavku 3. ZOO-a ugovorom se može ustanoviti pravo u korist treće osobe, a prema članku 337. stavku 1. treći tada stječe vlastito i neposredno pravo prema dužniku, ako nije drukčije ugovoreno. Grad Labin je u članku 3.3. nesumnjivo određena treća osoba u čiju je korist tuženik preuzeo obvezu nazadkupnje. Grad je tu korist izričito prihvatio i zahtijevao njezino ispunjenje.

55. Takvo razumijevanje instituta ugovora u korist trećega potvrđuje i praksa Vrhovnog suda Republike Hrvatske. U odluci Rev 1435/2014-2 od 26. veljače 2020. Vrhovni sud ističe da je ugovor u korist trećega iznimka od pravila o relativnom učinku ugovora i da treći stječe vlastito i neposredno pravo zahtijevati ugovorenu činidbu. Iako ta odluka nije donesena u sporu o nazadkupnji, pravno shvaćanje o neposrednom pravu trećega primjenjivo je na učinak članka 3.3. predmetnog ugovora.

56. Zemljišnoknjižni upis dodatno potvrđuje da tuženik nije mogao steći nekretninu kao da pravo nazadkupnje ne postoji. Prema članku 24. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 63/19., 128/22., 155/23. i 127/24.; dalje: ZZK) u teretovnicu se, među ostalim, upisuje pravo nazadkupa i ograničenja kojima je podvrgnut svagdašnji vlasnik opterećenog dobra. Sud ne temelji osobnu obvezu tuženika isključivo na tom upisu, njezina je izravna obveznopravna osnova članak 3.3. Ugovora od 8. listopada 2021. u vezi s kasnijim pristankom Grada. Upis, međutim, potvrđuje trajnu suprotstavljivost ugovorenog ograničenja svakom stjecatelju i potpunu upoznatost tuženika s njime.

57. Uvjet za ostvarivanje nazadkupnje se ispunio. Članak 4. Ugovora od 20. travnja 2021. izrijekom veže nazadkupnju uz činjenicu da se „iz bilo kojih razloga“ u roku od dvije godine ne podnese uredan zahtjev za građevinsku dozvolu. Stranke dakle nisu ugovorile krivnju kupca kao pretpostavku niti su izuzele poteškoće u pribavljanju konzervatorskih uvjeta, izmjeni projektnog rješenja ili prostornog plana. Nesporno je da zahtjev do 20. travnja 2023. nije podnesen. Sud stoga nema osnovu ugovoru dodavati pretpostavku skrivljenog nepodnošenja zahtjeva koju stranke nisu ugovorile.

58. Sud je razmotrio i može li se tuženik osnovano pozivati na okolnost da je sam tužitelj prouzročio nastup ugovorenog uvjeta. Prema članku 297. stavku 4. ZOO - a uzima se da uvjet nije ispunjen ako njegovo ispunjenje, protivno načelu savjesnosti i poštenja, prouzroči strana u čiju je korist određen. Međutim, u ovom postupku nije dokazano takvo postupanje Grada Labina. Dokazi potvrđuju postojanje stručnih i konzervatorskih poteškoća, komunikaciju stranaka i nastojanja investitora da razvije projekt, ali ne potvrđuju konkretnu radnju ili propuštanje tužitelja kojim bi on protivno savjesnosti i poštenju onemogućio podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu. Osobito, nadležnom gradskom tijelu nije podnesen zahtjev za produljenje ugovorenog roka. Stoga nisu ostvarene pretpostavke za primjenu fikcije iz članka 297. stavka 4. ZOO-a.

59. Tuženikovi navodi o načelu savjesnosti i poštenja i zabrani venire contra factum proprium nisu osnovani. Iz dokaza proizlazi da su Grad i njegovi službenici surađivali s investitorom i pokušavali pomoći realizaciji projekta, ali iz te suradnje ne proizlazi odricanje od prava nazadkupnje, produljenje ugovorenog roka ili izmjena članka 4. Nitko nije dokazao pisani aneks, odluku nadležnog tijela Grada ili drugo pravno relevantno očitovanje kojim bi ugovoreni objektivni rizik nepodnošenja zahtjeva bio prenesen na Grad. Naprotiv, NC iskazala je da njezin odjel nije zaprimio ni zahtjev za produljenje ugovorenog roka.

60. Ni navodna zabluda, na koju se tuženik naknadno poziva, ne utječe na odluku. Tuženik i AKSIJAL d.o.o. nisu zahtijevali poništaj ugovora zbog zablude, a izvedeni dokazi pokazuju da je kupac prije sklapanja ugovora pregledao nekretninu i natječajnu dokumentaciju. Pisana isprava Konzervatorskog odjela iz 2018. ujedno pokazuje da je Braunov elaborat bio prihvaćen kao stručna podloga, zbog čega se ne može prihvatiti tvrdnja da se natječaj temeljio na formalno neprihvaćenoj konzervatorskoj podlozi.

61. Tuženikovi navodi o ulaganjima i povećanju vrijednosti nekretnine ne isključuju tužiteljevo ugovoreno pravo. Ugovorne su strane unaprijed odredile cijenu po kojoj se nazadkupnja ostvaruje, pa promjena tržišne vrijednosti sama po sebi nije razlog za oslobođenje obveznika. Eventualne zasebne tražbine povezane s ulaganjima tuženik nije postavio protutužbom niti istaknuo kao određeni prigovor radi prebijanja, niti je njihovu visinu dokazao. Nema ni stjecanja bez osnove iz članka 1111. ZOO-a, jer prijenos vlasništva i plaćanje cijene imaju pravnu osnovu u ugovorima i ovoj presudi.

62. Budući da su ostvarene ugovorene pretpostavke nazadkupnje i da je tuženik obveznik njezina izvršenja, tužitelj ima pravo zahtijevati sklapanje ugovora sadržaja određenog tužbenim zahtjevom. Prema članku 276. Ovršnog zakona (Narodne novine br. 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22. i 6/24.; dalje: OZ), kada je ovršenik odlukom obvezan dati izjavu volje, smatra se da je tu izjavu dao pravomoćnošću odluke. Zbog toga je osnovan i dio zahtjeva prema kojem će, ako tuženik ne sklopi ugovor u ostavljenom roku, ugovor zamijeniti ova presuda.

63. Slijedom svega navedenog, prigovori nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije nisu osnovani. Grad Labin je nositelj upisanog i ugovorenog prava nazadkupnje, a APOTEKA GRUPA d.o.o. je sadašnji vlasnik koji je u pisanom ugovoru izričito preuzeo položaj obveznika i čije je preuzimanje tužitelj naknadno prihvatio te prema kojem je ostvario neposredni zahtjev. Stoga je odlučeno kao u točki I. izreke.

64. Odluka o troškovima temelji se na člancima 154. stavku 1., 155. i 164. ZPP- a. Tužitelj je u sporu uspio u cijelosti, pa mu tuženik mora naknaditi potrebne troškove postupka, dok tuženikov zahtjev za naknadu troškova valja odbiti.

65. Vrijednost predmeta spora pravomoćno je tijekom postupka određena na 106.310,97 EUR. Prema Tbr. 7. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/23. i 107/25.; dalje: Tarifa), za tu vrijednost predmeta spora pripada 801 bod, a prema vrijednosti boda od 2,00 EUR nagrada za punu radnju iznosi 1.602,00 EUR. Sud je tužitelju priznao po 1.602,00 EUR za sastav tužbe od 17. ožujka 2025., obrazloženi podnesak od 30. rujna 2025., pristup ročištu 1. listopada 2025., pristup ročištu 23. ožujka 2026., obrazloženi podnesak od 29. lipnja 2026. i pristup ročištu 8. srpnja 2026., ukupno 9.612,00 EUR.

66. Na odvjetničku nagradu priznat je PDV od 25% u iznosu od 2.403,00 EUR. Tužitelj ostvaruje pravo i na naknadu troškova svjedokinje PC u iznosu od 215,00 EUR. Tužitelju su, konačno, priznati troškovi s naslova sudskih pristojbi.

66.1. Tužitelj je s naslova sudskih pristojbi za tužbu i presudu zatražio iznos od 1.379,55 EUR. Tužitelj je za pristojbu za tužbu platio 209,72 EUR. Pristojba za tužbu je u vrijeme podnošenja tužbe iznosila 196,45 EUR, odnosno 98,23 EUR kao polovica vrijednosti, sukladno Zakonu o sudskim pristojbama (Narodne novine br. 118/2018, 51/2023) u svezi Uredbe o tarifi sudskih pristojbi (Narodne novine br. 37/2023), pa osnovano potražuje troškove pristojbe za tužbu u vrijednosti polovice određenog iznosa, dakle u vrijednosti od 98,23 eura (a ne 209,72 EUR plaćenih pristojbi). Pristojba za presudu, s obzirom na vrijednost predmeta spora u ovom postupku, iznosi 1.183,11 EUR sukladno Zakonu o sudskim pristojbama (Narodne novine br. 118/2018, 51/2023) u svezi Uredbe o tarifi sudskih pristojbi (Narodne novine br. 50/2026). Odredbom članka 7. stavka. 2. Zakona o sudskim pristojbama propisano je da se na odluke koje sud dostavlja u elektroničkom obliku sukladno posebnim propisima putem informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda, pristojba plaća u visini polovice propisanog iznosa pristojbe utvrđene Tarifom ako je uplaćena u roku od tri dana od dana elektroničke dostave odluke. S obzirom da je tužitelju dana mogućnost da plati polovicu sudske pristojbe, u konkretnom slučaju u iznosu od 591,56 EUR, koju je dužan platiti po Uredbi o Tarifi sudskih pristojbi, ukoliko to učini u roku od tri dana od objave presude (takav stav izražen je i u odluci VTS RH Pž-5308/2019), to je njegov zahtjev za naknadom sudske pristojbe na presudu osnovan u tom dijelu (591,56 EUR), jer tuženik nije dužan snositi povećani trošak pristojbe kojeg bi tužitelj sam prouzrokovao plaćanjem sudske pristojbe izvan roka od tri dana. Prema tome, s naslova sudskih pristojbi tužitelj ostvaruje pravo na naknadu troškova u iznosu od 689,79 EUR, dok je zahtjev tužitelja u preostalom dijelu od 689,76 EUR valjalo odbiti kako je odlučeno u toč. II izreke presude.

67. Tužitelju je, dakle, dosuđen trošak u ukupnom iznosu od 12.919,79 EUR.

68. Na dosuđeni parnični trošak tužitelju pripadaju zakonske zatezne kamate od dana donošenja presude do isplate, u skladu s člankom 29. ZOO-a, po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope Europske središnje banke za tri postotna poena. Zato je odlučeno kao u točki II. izreke, dok je zahtjev tuženika za troškove odbijen kao u točki III. izreke.

U Pazinu 13. kolovoza 2026.

Sutkinja

Andrea Jelenić Pitoski

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA:

- Tužitelju po pun.,

- Tuženiku po pun.