Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Poreču-Parenzo

Turistička ulica 2

52440 Poreč-Parenzo

Poslovni broj: P-313/2026-12

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo, po sucu tog suda Alenu Barbiću kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja: 1. ULRICHA HZ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] i 2. HZB, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanih p.p. Nikolini Mijolović Jakšetić, odvjetnici u Rijeci, protiv tuženika: 1. OZ, iz [adresa]. KZ, iz [adresa], zastupan ih p.p. Katarini Jukić Jakopič, odvjetnici u Puli-Pola, radi iseljenja i dr., izvan ročišta

r i j e š i o  j e

I Određuje se prekid postupka u ovom predmetu.

II Postupak će se nastaviti kada se pravomoćno završi postupak koji se kod ovog suda vodi pod posl. br. P-339/2026.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi podnesenoj 20. travnja 2026. tvrde da su suvlasnici svaki u 1/2 dijela nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, zemljišnoknjižni odjel Poreč – Parenzo, označene kao: 5. Suvlasnički dio: 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) s kojim da je povezano pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan „B“, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji da se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dn. boravka, kuhinje, blagavaonice, ostave, kupaonice, wc-a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine od 157,22 m2, a koji stan da se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] [adresa] DVORIŠTE KUĆA, [adresa], POMOĆNA ZGRADA, [adresa], POMOĆNA ZGRADA, [adresa], ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Tužitelji da su kao prodavatelji s ovdje tuženicima kao kupcima dana 19.05.2025. godine sklopili Predugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine. Istim da je određeno da je rok za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine i isplatu ostatka kupoprodajne cijene 31. listopad 2025. godine. Dana 01.08.2025. godine prodavatelji, ovdje tužitelji, tuženicima da su omogućili posjed i korištenje, odnosno boravak u predmetnoj nekretnini, a sve s dobrom vjerom i realizacijom predmetne kupoprodaje. Međutim, niti do 31.10.2025. godine niti do današnjeg dana tuženici da nisu pristupili sklapanju glavnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine, a samim time da nisu niti isplatili tužiteljima kupoprodajnu cijenu. Tužitelji da su u više navrata i usmenim i pismenim putem i osobno i putem svog punomoćnika pozivali tuženike da pristupe sklapanju glavnog Ugovora odnosno da isele iz njegove nekretnine. Tuženici da su se na pozive i dopise tužitelja oglušili, da nisu pristupili sklapanju ugovora niti se iz nekretnine iselili. Uz navedeno, 1. tuženik da je potpuno neovlašteno i bez suglasnosti tužitelja na adresu predmetne nekretnine prijavio svoje prebivalište i sjedište društva kojeg da je vlasnik, sve navedeno bez valjane pravne osnove. Dakle, budući da su tužitelji ispunili sve propisane obveze, dok da su se s druge strane tuženici na višestruka upozorenja na neizvršavanje svojih obveza oglušili, u konačnici isti da su se oglušili i na poziv na iseljenje, to da tužitelji podnose ovu tužbu radi iseljenja i predaje u posjed. Slijedom navedenog, kako da u mirnom postupku usprkos mnogim naporima tužitelja, tuženici nisu iselili iz nekretnine u suvlasništvu 1. i 2. tužitelja, a razvidno da je da isti neosnovano koriste stan koji da je u suvlasništvu tužitelja, tužitelji zahtijevaju donošenje presude sljedećeg sadržaja: "Nalaže se 1. tuženiku OZ, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženici KZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužiteljima predaju u samostalan i neposredan posjed nekretninu oznake: 5. Suvlasnički dio: 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) s kojim je povezano pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan „B“, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dn. boravka, kuhinje, blagavaonice, ostave, kupaonice, wc-a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine od 157,22 m2, a koji stan se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] [adresa] DVORIŠTE KUĆA, [adresa], POMOĆNA ZGRADA, [adresa], POMOĆNA ZGRADA, [adresa], ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, zemljišnoknjižni odjel Poreč – Parenzo, slobodan od osoba i osobnih stvari kako 1. i 2. tuženika tako i trećih osoba, u roku od 15 dana, a pod prijetnjom ovrhe."

2. U odgovoru na tužbu tuženici se protive tužbi i tužbenom zahtjevu. Netočni da su navodi iz odgovora na tužbu. Tuženici da su Izjavili raskid Predugovora o kupoprodaji iz razloga koje da će iznijeti u nastavku i tražili povrat novčanih iznosa, dvostruke kapare i novčanog iznosa koji da su uplatili na ime kupoprodaje. Predugovor da je raskinut. Tuženici da su podnijeli i tužbu radi utvrđivanja da je Predugovor o kupoprodaji raskinut te da traže vraćanje iznosa od 53.000,00 Eura s kamatama koje da na navedeni iznos teku od dana 23.05.2025.do isplate i iznos od 35.000,00 Eura s kamatama koje da teku od 16.09.2025. godine do isplate. Tuženici da imaju pravo zadržati nekretninu sve dok druga strana, tužitelji ne vrati novac koji da je uplaćen (pravo retencije). Ističe se pravo retencije, pravo zadržanja dok druga strana ne vrati uplaćen novac. Tuženici da ne stanuju u predmetnoj nekretnini, odnosno istu da ne koriste. Tuženicima da pravo zadržanja daje pravo da ne predaju ključeve dok tužitelji ne vrate novčane iznose. Netočno da je tuženici nisu ispunili svoje obveze a sve kako da će se u nastavku obrazložiti. Čl.5. Predugovora o kupnji nekretnine ugovoreno da je da će se kupoprodajna cijena isplatiti prodavateljima putem kredita poslovne banke kupca te da će se shodno pravilima banke kreditora izvršiti procjena nekretnine radi obrade kreditnog zahtjeva. Prodavatelji da su se obvezali dozvoliti i upis založnog prava na nekretnini na ukupan iznos kredita odobrenog na ime kupca u korist banke. Čl.6. Predugovora o kupnji nekretnine ugovoreno da je sklapanje glavnog ugovora po uvjetom da ne nastanu okolnosti u vezi s nekretninom koja je predmet ovog predugovora, a koje bi bile u suprotnosti s izrečenim jamstvima i izjavama navedenim u ovom predugovoru ili suprotni bilo kojem dijelu ovog predugovora te nakon odobrenja zatraženih kreditnih sredstava kupaca. Čl. 7. Predugovora o kupnji nekretnine ugovoreno da je da se u slučaju raskida predugovora krivnjom prodavatelja, prodavatelji obvezuju kupcima vratiti dvostruki iznos kapare u roku od 8 (osam) dana. Čl.8. Predugovora prodavatelji da jamče kupcima da se glede predmetne nekretnine ne vode niti predstoje nikakvi postupci koji bi ograničili prava kupaca. Tuženici, kupci da su sukladno čl.5. Predugovora o kupnji nekretnine zatražili kredit putem svoje poslovne banke te da se shodno pravilima banke kreditora izvršila procjena radi obrade kreditnog zahtjeva. Banka kreditora da se nakon izrađenog Procijedbenog elaborata službeno očitovala da nekretnina koja je predmet kupoprodaje nije prihvatljiva te da nisu ispunjeni uvjeti za odobrenje kredita iz razloga nedostatka same nekretnine, odnosno neprihvatljivosti iste. Kupci da su o istome obavijestili prodavatelje i pozvali ih da utvrde nedostatak i riješe problem pristupnog puta nekretnine ali prodavatelji da nisu uklonili nedostatak niti riješili problem pristupnog puta. Tuženici, kupci da nisu znali da nekretnina nema ostvaren legalan pristup i o istom da ih tužitelji, prodavatelji nisu upoznali ni obavijestili iako da su prodavatelji znali da nekretnina nema ostvaren pristup te da su isto prešutili. Kao preduvjet realizacije kupoprodaje ugovoreno da je odobravanje kredita od strane banke kupca, sve kako da proizlazi iz čl.5. i čl.6. Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 22.svibnja 2025. Tuženici, kao kupci predmetne nekretnine da su više puta obavještavali i upozoravali tužitelje, prodavatelje kako osobno, tako i preko odvjetnika o nedostatku nekretnine, odnosno da nekretnina ne ostvaruje neposredan pristup na javnopravnu površinu te da je potrebno ostvariti legalan pristup na javnopravnu površinu, otkloniti nedostatak kako bi se ugovor mogao ispuniti a koji nedostatak da nije uklonjen, problem da nije riješen. Obzirom na višekratno pozivanje na rješavanje problema, veliki protek vremena i nerješavanje navedenog problema, nedostatka pristupnog puta tuženici da su Izjavili da raskidaju predmetni Predugovor o kupoprodaji nekretnine i dostavili ga tužiteljima, prodavateljima. Prodavatelji, tužitelji da su krivi za raskid Predugovora o kupoprodaji nekretnine. Predmetna nekretnina da ne ostvaruje neposredan pristup na javnopravnu površinu te da nije ostvaren legalan pristup na javnopravnu površinu. Prodavatelji da su navedenu okolnost, nedostatak znali i prešutili kupcima. Kupci da su dovedeni u zabludu, odnosno isti da su prevareni. Svrha ugovora da nije ostvarena. Time da je ispunjenje ugovora postalo nemoguće krivnjom prodavatelja. Za neispunjenje ugovora krivi da su prodavatelji, strana koja da je primila kaparu, te da kupci imaju pravo na povrat dvostruke kapare. Čl. 7. Predugovora o kupnji nekretnine ugovoreno da je da se u slučaju raskida predugovora krivnjom prodavatelja, prodavatelji obvezuju kupcima vratiti dvostruki iznos kapare u roku od 8 (osam) dana. Kupci da su uplatili prodavateljima iznos kapare od 26.500,00 Eura te novčani iznos od 35.000,00 Eura. Tužitelji da su tuženicima prodali stvar, nekretninu s nedostatkom obzirom da nekretnina nije imala prilaz, a kupnja nekretnine putem kreditnih sredstava da nije bila moguća. Prema odluci Rev-16/88 od 24.08.1988. :“prodavatelj znajući za nedostatke je zapravo obmanuo kupca kada ih je prešuti(zla vjera).“ „Kupac ne gubi pravo iz reklamacije …ako je prodavatelju nedostatak bio poznat. „tuženiku nije mogla ostati nepoznata činjenica…“ Izrađen da je Procijedbeni elaborat od 18.07.2025.godine od V.I.K.ING d.o.o. Djelatnica banke službeno emailom od 21.07.2025.godine da potvrđuje da predmetna nekretnina ne ostvaruje neposredan pristup na javnoprometnu površinu, u svrhu ostvarivanja legalnog pristupa na JPP potrebno da je uknjižiti pravo stvarne služnosti u korist povlasne nekretnine, a na teret nekretnine preko koje se ostvaruje posredan pristup, te da nisu ispunjeni uvjeti prema banci za odobravanje kredita iz razloga jer da nekretnina koja je predmet kupoprodaje nema prilazni put. Tuženici se protive tužbi i tužbenom zahtjevu te ističu prigovor retencije, zadržanja nekretnine dok im prodavatelji, tužitelji ne vrate novčane iznose.

3. Uvidom u podnesak (61-70) utvrđeno je da se kod ovog suda pod posl. br. P-339/2026 vodi parnični postupak po tužbi tuženika, kao tužitelja, protiv tužitelja, kao tuženika. Tuženici u tom postupku zahtijevaju donošenje presude sljedećeg sadržaja: "1.A Utvrđuje se da je ništetan Predugovor o kupnji nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika dana 22.svibnja 2025. godine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišno-knjižni odjel Poreč-Parenzo, označenu kao 5.suvlasničkog dijela 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO E-2 s kojim je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan B, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dnevnog boravka, kuhinje, blagavaone, ostave, kupaonice, wc-a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine 157,22 m2 a koji stan se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA, POMOĆNA ZGRADA, POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k.o.323721 MUSALEŽ. II. Nalaže se tuženicima da isplate tužiteljima iznos od 53.000,00 Eura s kamatama koje na navedeni iznos teku od dana 23.05.2025.do isplate po stopi koja se određuju za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, odnosno kamatne stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke.za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sve u roku 15 dana.

III. Nalaže se tuženicima da tužiteljima isplate iznos od 35.000,00 Eura s kamatama koje teku od 16.09.2025. godine do isplate po stopi koja se određuju za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, odnosno kamatne stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke.za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sve u roku 15 dana." Tuženici u tom predmetu ističu i eventualno kumuliran zahtjev pod 1.B. naspram zahtjeva pod 1.A te predlažu da sud usvoji tužbeni Zahtjev pod 1.B. ukoliko ne usvoji pod 1.A. Tužbeni zahtjev pod 1.B glasi: "Poništava se Predugovor o kupnji nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika dana 22.svibnja 2025. godine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišno-knjižni odjel Poreč-Parenzo, označenu kao 5.suvlasničkog dijela 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO E-2 s kojim je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan B, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dnevnog boravka, kuhinje, blagavaone, ostave, kupaonice, wc-a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine 157,22 m2 a koji stan se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA, POMOĆNA ZGRADA, POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k.o.323721 MUSALEŽ." Tuženici u tom predmetu ističu i eventualno kumuliran zahtjev pod 1.C. naspram zahtjeva pod 1.B te predlažu da sud usvoji tužbeni Zahtjev pod

1.C.ukoliko ne usvoji pod 1.B. Tužbeni zahtjev pod 1. C glasi: "Utvrđuje se da je dana 18.travnja 2026 raskinut Predugovor o kupnji nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika dana 22.svibnja 2025. godine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišno-knjižni odjel Poreč-Parenzo, označenu kao 5.suvlasničkog dijela 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO E-2 s kojim je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan B, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dnevnog boravka, kuhinje, blagavaone, ostave, kupaonice, wc-a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine 157,22 m2 a koji stan se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA, POMOĆNA ZGRADA, POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k.o.323721 MUSALEŽ." Tuženici u tom predmetu ističu i eventualno kumuliran zahtjev pod 1.D. naspram zahtjeva pod 1.C te predlažu da sud usvoji tužbeni Zahtjev pod 1.D ukoliko ne usvoji pod 1.C. Tužbeni zahtjev pod 1.D. glasi: "Raskida se Predugovor o kupnji nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika dana 22.svibnja 2025. godine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišno-knjižni odjel Poreč-Parenzo, označenu kao 5.suvlasničkog dijela 158/289 ETAŽNO VLASNIŠTVO E-2 s kojim je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine u Planu posebnih dijelova označen sa Stan B, u prizemlju i na katu, na istočnoj strani objekta, a koji se sastoji od tri spavaće sobe, hodnika i stubišta, dnevnog boravka, kuhinje, blagavaone, ostave, kupaonice, wc- a, spremišta i dvije natkrivene terase, ukupne površine 157,22 m2 a koji stan se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] KUĆA, POMOĆNA ZGRADA, POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE ukupne površine 810 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k.o.323721 MUSALEŽ."

4. Prema čl. 72. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 i dr.) vjerovnik dospjele tražbine u čijim se rukama nalazi neka dužnikova stvar ima pravo zadržati je dok mu ne bude ispunjena tražbina.

5. Budući da, s obzirom na citiranu zakonsku odredbu, odluka u ovom predmetu ovisi o prethodnom rješenju pitanja da li tuženici prema tužiteljima imaju dospjelu tražbinu u iznosu od ukupno 88.000,00 eur, ovaj sud je, s obzirom da je već pokrenuta parnica o tom pitanju, odlučio da sam ne rješava to prethodno pitanje (čl. 12. ZPP-a).

6. Slijedom iznijetog, temeljem čl. 213. st. 1. t. 1. i čl. 215. st. 4. ZPP -a, odlučeno je kao u dispozitivu ovog rješenja.

U Poreču-Parenzo, 30. srpnja 2026.

S u d a c:

Alen Barbić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave ovog rješenja.

DNA:

1. tužiteljima p.p.,

2. tuženicima p.p.

S u d a c: