Republika Hrvatska
Visoki prekršajni sud Republike Hrvatske
Zagreb
Broj: Ppž-6634/2024
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Visoki prekršajni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca ovog suda: Tomislava Tomašića, predsjednika vijeća te Marjane Rajić i Sanje Gospočić, članica vijeća, uz sudjelovanje više sudske savjetnice - specijalistice Mirjane Laljek, kao zapisničarke, u prekršajnom postupku protiv okrivljene pravne osobe STAN GRAD d.o.o. i okrivljene odgovorne osobe JJ, koje brani Domagoj Bučanac, odvjetnik u Velikoj Gorici, zbog prekršaja iz članka 34. stavka 1. podstavka 4. i stavka 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine«, br. 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19.), odlučujući o žalbi okrivljene pravne osobe STAN GRAD d.o.o. i okrivljene odgovorne osobe JJ, podnesenoj protiv presude Općinskog suda u Crikvenici, Stalne službe Krk, poslovni broj: Pp-1200/2022 od 8. ožujka 2024., u sjednici vijeća održanoj 29. srpnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Prihvaćanjem žalbe okrivljene pravne osobe STAN GRAD d.o.o. i okrivljene odgovorne osobe JJ, a u povodu žalbe i po službenoj dužnosti, preinačuje se prvostupanjska presuda te se izriče:
Na temelju članka 182. točke 1. Prekršajnog zakona („Narodne novine“, br. 107/07., 39/13., 157/13., 110/15., 70/17., 118/18. i 114/22.) okrivljena pravna osoba STAN GRAD d.o.o. (ostali podaci kao u prvostupanjskoj presudi) i okrivljena odgovorna osoba JJ (ostali osobni podaci kao u prvostupanjskoj presudi)
oslobađaju se od optužbe
da bi:
u poslovnici u Malinskoj, Dubašljanska 134, obavljali djelatnost posredovanja u prometu nekretnina za područje grada Zagreba te Zagrebačke županije oglašavali nekretnine putem stranice https://nekretnine-stangrad.hr/ i to oglasi za prodaju nekretnine na području Zagreba, lokacija Trnje pod šifrom 300951 /stan/, nadalje pod šifrom ID: 300575, Zagreb – predio Peščenica /stan/, oglašena nekretnina za Zagreb područje Dubrava pod šifrom ID:300626 /stan/, te su oglašavani uvjeti potencijalnim kupcima tj. svim zainteresiranim osobama, mogućnost pregleda nekretnine samo uz uvjet pisanog pristanka zainteresiranih osoba na plaćanje posredničke naknade u slučaju realizacije kupoprodaje, te da se bez pisanog pristanka neće pokazivati predmetna nekretnina niti odavati podatke o istoj,
dakle, kupce su na oglašene nekretnine pozivani na plaćanje posredničke naknade, te im se pokušava nametnuti plaćanje posredničke naknade iako za predmetnu oglašenu nekretninu već postoji sklopljen ugovor o posredovanju sa prodavateljem, nalogodavcem, a od koga se u slučaju realizirane prodaje naplaćuje posrednička naknada,
čime da su počinili prekršaj iz članka 21. točka 5. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, a kažnjivo po članku 34. stavku 1. podstavu 4. i stavku 2. istog Zakona.
II Na temelju članka 140. stavka 2. Prekršajnog zakona troškovi prekršajnog postupka iz članka 138. stavka 2. točaka 2. do 5. i točke 7. ovoga Zakona padaju na teret proračunskih sredstava.
Obrazloženje
1. Pobijanom presudom okrivljena pravna osoba STAN GRAD d.o.o. i okrivljena odgovorna osoba JJ, proglašeni su krivima zbog prekršaja iz članka 34. stavka 1. podstavka 4. i stavka 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, činjenično opisanog u izreci pobijane presude te je na temelju istog propisa, a primjenom članka 37. Prekršajnog zakona, okrivljenoj pravnoj osobi izrečena novčana kazna u iznosu od 1.000,00 eura, a okrivljenoj odgovornoj osobi novčana kazna u iznosu od 500,00 eura, uz upozorenje iz članka 152. stavka 3. Prekršajnog zakona.
2. Istom presudom okrivljenici su obvezani na plaćanje troškova prekršajnog postupka u paušalnom iznosu od 13,27 eura, svaki.
3. Protiv prvostupanjske presude okrivljenici su putem branitelja pravodobno podnijeli žalbu zbog bitne povrede odredaba prekršajnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava, s prijedlogom da se žalba prihvati.
4. Žalba je osnovana.
5. Odlučujući o žalbi u granicama navoda iznesenih u žalbi, a ispitujući pobijanu presudu po službenoj dužnosti u smislu članka 202. stavka 1. Prekršajnog zakona („Narodne novine“ broj: 107/07., 39/13., 157/13., 110/15., 70/17., 118/18. i 114/22.), Visoki prekršajni sud Republike Hrvatske (dalje u tekstu: Sud) utvrdio je da je prvostupanjski sud počinio povredu materijalnog prekršajnog prava iz članka 196. točke 1. Prekršajnog zakona na štetu okrivljenika jer djelo opisano u izreci pobijane presude po zakonu važećem u inkriminirano vrijeme ne predstavlja prekršaj.
6. Naime, okrivljenici su proglašeni krivima što su u poslovnici u Malinskoj, Dubašljanska 134, obavljali djelatnost posredovanja u prometu nekretnina za područje grada Zagreba te Zagrebačke županije oglašavali nekretnine putem stranice https://nekretnine-stangrad.hr/ i to oglasi za prodaju nekretnine na području Zagreba, lokacija Trnje pod šifrom 300951 /stan/, nadalje pod šifrom ID:300575, Zagreb – predio Peščenica /stan/, oglašena nekretnina za Zagreb područje Dubrava pod šifrom ID:300626 /stan/, te su oglašavani uvjeti potencijalnim kupcima tj. svim zainteresiranim osobama, mogućnost pregleda nekretnine samo uz uvjet pisanog pristanka zainteresiranih osoba na plaćanje posredničke naknade u slučaju realizacije kupoprodaje, te da se bez pisanog pristanka neće pokazivati predmetna nekretnina niti odavati podatke o istoj, dakle, kupce su na oglašene nekretnine pozivani na plaćanje posredničke naknade, te im se pokušava nametnuti plaćanje posredničke naknade iako za predmetnu oglašenu nekretninu već postoji sklopljen ugovor o posredovanju sa prodavateljem, nalogodavcem, a od koga se u slučaju realizirane prodaje naplaćuje posrednička naknada. Prvostupanjski sud takvo je postupanje pravno označio kao prekršaj iz članka 21. točke 5., kažnjivo prema članku 34. stavku 1. podstavku 4. i stavku 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina („Narodne novine“, broj 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19. – dalje u tekstu: Zakon), koji je bio na snazi u vrijeme počinjenja djela.
7. Člankom 21. Zakona bile su propisane obveze posrednika koje je preuzimao ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama. Prema točki 5. toga članka posrednik se obvezivao omogućiti pregled nekretnina.
8. Člankom 34. stavkom 1. podstavkom 4. Zakona bilo je propisano kažnjavanje novčanom kaznom pravne osobe ako „postupa suprotno propisanim radnjama (članak 21.)“, dok je stavkom 2. bila propisana novčana kazna za odgovornu osobu u pravnoj osobi.
9. Iz navedenih odredbi proizlazi da su za ostvarenje obilježja predmetnog prekršaja u činjeničnom opisu djela morale biti navedene činjenice iz kojih proizlazi da je posrednik postupio protivno konkretnoj obvezi propisanoj člankom 21. Zakona. U odnosu na obvezu iz točke 5. toga članka, iz činjeničnog opisa moralo je proizlaziti da posrednik nije omogućio pregled nekretnine. Međutim, okrivljenicima se činjeničnim opisom ne stavlja na teret samo neomogućavanje pregleda nekretnine, već prvenstveno to da su razgledavanje uvjetovali prethodnim pristankom zainteresirane osobe na plaćanje posredničke naknade u slučaju realizacije kupoprodaje. Takvo postupanje prema trećoj osobi Zakonom nije bilo zasebno i izričito propisano kao prekršaj.
10. U prekršajnom pravu nužna je stroga primjena načela zakonitosti, prema kojem nitko ne može biti proglašen krivim niti kažnjen za djelo koje prije nego što je počinjeno nije bilo zakonom ili drugim propisom nadležnog tijela određeno kao prekršaj. Prekršajna norma mora biti jasna, određena i predvidljiva kako bi svatko mogao znati koje je ponašanje zabranjeno i kažnjivo. Zato nije dopušteno analogijom ili proširenim tumačenjem širiti značenje prekršajne odredbe na štetu okrivljenika. Slijedom toga, obveza omogućavanja pregleda nekretnine ne može se tumačiti tako da obuhvaća i svako postavljanje uvjeta za razgledavanje, ako takvo ponašanje u vrijeme počinjenja djela nije bilo jasno propisano kao prekršaj.
11. U prilog navedenom tumačenju može se uzeti i sadržaj Zakona o posredovanju u prometu nekretnina („Narodne novine“, broj 69/26. – dalje u tekstu: novi Zakon), koji je stupio na snagu 7. srpnja 2026. Člankom 23. stavkom 1. novog Zakona prvi put je izričito propisano da posrednik koji na temelju ugovora o posredovanju s nalogodavcem oglašava nekretninu na tržištu ne smije uvjetovati razgledavanje te nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Stavkom 3. istoga članka dodatno je propisano da potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine ne smatra se ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati odredbe kojima se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.
12. Člankom 36. stavkom 1. podstavkom 10. novog Zakona izričito je propisan kao prekršaj posrednika - pravne osobe „ako uvjetuje razgled nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju (članak 23. stavak 1.)“, dok je stavkom 2. propisano kažnjavanje i odgovorne osobe u pravnoj osobi posrednika.
13. Navedene odredbe novog Zakona nisu mjerodavne za pravnu ocjenu djela počinjenog prije njegova stupanja na snagu, a koje je prema optužnom prijedlogu počinjeno 9. rujna 2022. Ovdje treba napomenuti da vrijeme počinjenja prekršaja nužno mora biti navedeno u činjeničnom opisu djela u smislu članka 160. stavka 2. točke 6. Prekršajnog zakona, što je bitno i za određivanje zastarnog roka te pravilnu primjenu materijalnog prava, a koje je u konkretnom slučaju razvidno iz optužnog prijedloga tužitelja, te ga prvostupanjski sud nije unio u izreku pobijane presude.
14. Odredbe novog Zakona mogu se uzeti samo kao dodatna potvrda da je zakonodavac uvjetovanje razgleda nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju naknadno izričito propisao kao prekršaj.
15. Imajući u vidu činjenični opis djela sadržan u izreci pobijane presude, ocjena je ovog Suda kako za činjenično opisano postupanje nije bila propisana odgovornost pravne i odgovorne osobe u vrijeme inkriminiranog događaja, 9. rujna 2022., pa je presudom kojom je okrivljenike proglasio krivima, prvostupanjski sud povrijedio materijalno prekršajno pravo iz članka 196. točke 1. Prekršajnog zakona na štetu okrivljenika, a na što ovaj Sud pazi po službenoj dužnosti.
16. Stoga je ovaj Sud, na temelju članka 207. Prekršajnog zakona, prihvaćanjem žalbe i po službenoj dužnosti preinačio pobijanu presudu te je okrivljenike, na temelju članka 182. točke 1. Prekršajnog zakona, oslobodio od optužbe jer djelo za koje su optuženi po propisu važećem u inkriminirano vrijeme nije prekršaj, odlučivši kao u točki I izreke ove drugostupanjske presude.
17. U pogledu troškova prekršajnog postupka iz članka 138. stavka 2. točaka 2. do 5. i 7. Prekršajnog zakona, odlučeno je da isti padaju na teret proračunskih sredstava.
U Zagrebu 29. srpnja 2026.
Zapisničarka:
Predsjednik vijeća:
Mirjana Laljek v.r.
Tomislav Tomašić v.r.
Presuda se dostavlja Općinskom sudu Crikvenici u 6 otpravaka: za spis, okrivljenike, branitelja i tužitelja.
