REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-4706/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Davora Pustijanca, predsjednika vijeća, Željka Šimića, suca izvjestitelja i Radovana Raduke, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koju zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, protiv tuženika LOVRIJENAC 1000 d.o.o., OIB: 41161160903, [adresa], kojega zastupa punomoćnik Krunoslav Vukalović, odvjetnik u Varaždinu, Jalkovečka 22, radi predaje u posjed nekretnine vrijednost predmeta spora 5.201.406,86 EUR, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Dubrovniku poslovni broj P-46/2025-34 od 16. listopada 2025., u sjednici vijeća održanoj 28. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tuženikova žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Dubrovniku poslovni broj P-46/2025-34 od 16. listopada 2025. u dijelu točke I. izreke u kojemu je naloženo tuženiku u roku od 15 dana predati tužitelju u posjed nekretnine označene kao zk.č. broj 2301/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 46.530 m2; zk.č. broj 2311 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 517m2; zk.č. broj 2316 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.520 m2; zk.č. broj 2309/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 2.516 m2; zk.č. broj 2304/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 28.840 m2 i zk.č. broj 2313 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 4.058 m2, sve k. o. [katastarska općina], te u dijelu točke II. izreke u kojemu je tuženiku naloženo tužitelju naknaditi trošak postupka u iznosu od 95.280,00 EUR.

II. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Dubrovniku poslovni broj P-46/2025-34 od 16. listopada 2025. u dijelu točke I. izreke u kojemu je naloženo tuženiku u roku od 15 dana predati tužitelju u posjed nekretnine označene kao zk.č. broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 423 m2 i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.605 m2 k. o. [katastarska općina], te u dijelu točke II. izreke za iznos od 4.720,00 EUR i sudi:

1. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva od tuženika predaju u posjed nekretnina označenih kao zk.č. broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 423 m2 i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1605 m2 k. o. [katastarska općina].

2. Odbija se kao neosnovan tužiteljev zahtjev za naknadu dijela troška parničnog postupka u iznosu od 4.720,00 EUR.

III. Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana naknaditi tuženiku trošak žalbenog postupka u iznosu od 737,50 EUR.

IV. Odbija se kao neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu dijela troška žalbenog postupka u iznosu od 31.512,50 EUR.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Dubrovniku poslovni broj P-46/2025-34 od 16. listopada 2025. prihvaćen je tužbeni zahtjev i naloženo tuženiku u roku od 15 dana predati u posjed nekretnine označene kao zk.č. broj 2301/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 46.530 m2; zk.č. broj 2311 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 517m2; zk.č. broj 2316 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.520 m2; zk.č. broj 2309/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 2.516 m2; zk.č. broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 423 m2 zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.605 m2; zk.č. broj 2304/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 28.840 m2 i zk.č. broj 2313 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 4.058 m2, sve k. o. [katastarska općina], a na kojim nekretninama se prostire kamp [adresa] na adresi [adresa] (točka I. izreke). Tuženiku je naloženo u roku od 15 dana naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 100.000,00 EUR (točka II. izreke).

2. U obrazloženju presude sud je izložio da je na temelju izvedenih dokaza utvrdio da je tuženik bio u posjedu nekretnina na temelju ugovora o zakupu koji je sklopljen na određeno vrijeme. Protekom ugovorenog roka ugovor je prestao. Tuženik je tvrdio da je nekretnine kupio što je tužitelj osporio. Tuženik je pokrenuo parnicu radi utvrđenja da je sklopljen ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina, ali je tužbeni zahtjev odbijen pravomoćnom presudom Trgovačkog suda u Dubrovniku poslovni broj P-191/2021 od 28. travnja 2022. Budući da tuženik nema pravo na posjed nekretnina, a tužitelj je vlasnik i suvlasnik nekretnina, sud je prihvatio tužbeni zahtjev primjenom odredbe članka 162. stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 – u nastavku: ZVDSP). Sud je odbio kao neosnovan tuženikov prigovor da ima pravo zadržanja nekretnina dok mu tužitelj ne naknadi nužne i korisne troškove koje je imao kao pošteni posjednik, uz obrazloženje da je tuženik postao nepošten posjednik nakon prestanka ugovora o zakupu pa je dužan tužitelju predati nekretnine. Odluku o troškovima postupka sud je donio na temelju odredbe članka 154. stavka 1. i članka 155. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22 114/22 i 155/23 – u nastavku: ZPP). Visina troškova utvrđena je na temelju Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 126/22 i 138/23 – u nastavku: Tarifa).

3. Tuženik je protiv presude pravovremeno podnio žalbu zbog svih žalbenih razloga iz odredbe članka 353. stavka 1. ZPP-a. U bitnome je naveo da je sud prihvatio tužbeni zahtjev za predaju u posjed svih nekretnina iako je tužitelj suvlasnik određenih nekretnina. Nekretnina zk.č broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška] i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u suvlasništvu je tužitelja i to s dijelom od 1/2 i 14/16 prava vlasništva. Budući da stvar nije podijeljena sud nije mogao naložiti tuženiku predaju tih nekretnina tužitelju bez suglasnosti ostalih suvlasnika čime je sud pogrešno primijenio odredbu članka 46. ZVDSP-a u vezi s odredbom članka 64. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 - u nastavku: ZOO). Prvostupanjski sud pogrešno je primijenio materijalno pravo kada je odbio raspravljati o tuženikovom zahtjevu za naknadom nužnih i korisnih troškova i pravu zadržanja predmetnih nekretnina dok sud o takvom zahtjevu ne odluči. Tuženik je naveo da potražuje naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao u pogledu nekretnina, a radi utvrđenja visine nužnih i korisnih troškova predložio je saslušanje tuženika te provođenje kombiniranog građevinskog i financijskog vještačenja. Sud je pogrešno utvrdio da je tuženik nepošteni posjednik budući da trenutak utvrđenja poštenja veže za odluku suda poslovni broj P-191/2021. Žalitelj je istaknuo da je sud u donošenju presude počinio i bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354 stavka 2. točke 11. ZPP-a jer o odlučnim činjenicama postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i samih tih isprava, nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama te presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati. Predložio je da drugostupanjski sud preinači presudu i odbije tužbeni zahtjev ili da pobijanu presudu ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje uz naknadu troška žalbenog postupka u iznosu od 31.250,00 EUR.

4. Tužitelj nije podnio odgovor na žalbu.

5. Tuženikova žalba djelomično je osnovana.

6. Drugostupanjski sud ispitao je pobijanu presudu na temelju odredbe članka 365. stavaka 1. i 2. ZPP-a u granicama žalbenih razloga pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka (članak 365. ZPP-a), te je zaključio da je prvostupanjski sud u većem dijelu donio zakonitu i pravilnu odluku, a u odnosu na predaju u posjed određenih nekretnina odluka je nezakonita i nepravilna.

7. Predmet spora je tužbeni zahtjev za predaju u posjed nekretnina koje su vlasništvo tužitelja, a dvije nekretnine zk.č broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška] i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u suvlasništvu su tužitelja i to s dijelom od 1/2 i 14/16 prava vlasništva.

8. Na temelju odredbe članka 161. stavka 1. ZVDSP-a vlasnik nekretnine može od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijevati da mu preda određenu nekretninu ili dio nekretnine koju drži bez valjane osnove. Tužitelj je podnio vlasničku tužbu u skladu s odredbom članka 162. stavka 1. ZVDSP-a, a prethodno se obratio tuženiku za mirno rješenje spora 27. svibnja 2020. u skladu s odredbom članka 186.a ZPP-a.

9. Na temelju isprava u spisu može se utvrditi da je tužitelj vlasnik nekretnina označenih kao zk.č. broj 2301/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 46.530 m2; zk.č. broj 2311 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 517m2; zk.č. broj 2316 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.520 m2; zk.č. broj 2309/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 2.516 m2; zk.č. broj 2304/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 28.840 m2 i zk.č. broj 2313 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 4.058 m2, sve k. o. [katastarska općina]. U odnosu na ove nekretnine tužitelj je ovlašten od tuženika zahtijevati predaju u posjed u skladu s odredbom članka 161. stavka 1. ZVDSP-a. Tuženik nije dokazao da ima valjanu osnovu posjedovati označene nekretnine pa je sud donio zakonitu i pravilnu odluku kojom je naložio tuženiku da tužitelju preda u posjed označene nekretnine.

10. Tužitelj nije vlasnik već suvlasnik nekretnina označenih kao zk.č. broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 423 m2 i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.605 m2 k. o. [katastarska općina].

10.1. Na nekretnini zk.č. broj 2304/3 tužitelj je suvlasnik s dijelom 1/2 prava vlasništva, a drugi suvlasnik je Centar za socijalnu skrb Dubrovnik (vidi zk. izvadak list 10. spisa). Tužiteljeva tvrdnja da je osnivač Centra za socijalnu skrb Dubrovnik, a time i vlasnik nekretnine nije osnovana. Centar za socijalnu skrb Dubrovnik bio je javna ustanova koja danas djeluje kao Hrvatski zavod za socijalni rad – Područni ured Dubrovnik. Naime, bivši centri za socijalnu skrb službeno su pretvoreni u Hrvatski zavod za socijalni rad od 1. siječnja 2023. na temelju Zakona o socijalnoj skrbi („Narodne novine“ broj: 18/22, 46/22, 119/22, 71/23, 156/23 i 61/25 – u nastavku: ZSS). Hrvatski zavod za socijalni rad je jedinstvena javna ustanova. Prema odredbi članka 317. ZSS-a svi dotadašnji samostalni centri za socijalnu skrb u Republici Hrvatskoj službeno su prestali s radom 31. prosinca 2022., a njihove je poslove, imovinu i djelatnike od 1. siječnja 2023. preuzeo Hrvatski zavod za socijalni rad. U skladu s izloženim, Hrvatski zavod za socijalni rad pravna je osoba koja je upisana u sudskom registru koji vodi Trgovački sud u Zagrebu pod MBS -om 081479175 i OIB-om 52966791065. Slijedom toga, suvlasnik nekretnine je Hrvatski zavod za socijalni rad s dijelom od 1/2 prava vlasništva. Činjenica da je tužitelj osnivač Hrvatskog zavoda za socijalni rad ne dokazuje činjenicu da je tužitelj nositelj prava vlasništva na cijeloj nekretnini, jer javna ustanova ima pravnu sposobnost, a time može biti nositelj prava i obveza.

10.2. Na nekretnini zk.č. broj 2304/2 tužitelj je suvlasnik s dijelom 14/16 prava vlasništva, a drugi suvlasnik je AŽ iz [adresa] (vidi zk. izvadak list 11. spisa).

10.3. U odnosu na ove nekretnine tužitelj može zahtijevati predaju u posjed, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima (odredba članka 46. ZVDSP-a). Označene nekretnine nisu podijeljene pa tužitelj kao suvlasnik može zahtijevati od tuženika predaju cijele stvari u posjed samo njemu ako je ovlašten da primi takvo ispunjenje (članak 64. stavak 2. ZOO-a). Tužitelj nije dokazao da ima ovlaštenje drugih suvlasnika da se stvar preda samo njemu pa je mogao podnijeti zahtjev da sud naloži predaju nekretnina svim suvlasnicima zajedno. Slijedom toga, sud je pogrešno primijenio odredbe materijalnog prava kad je tuženiku naložio predaju ovih nekretnina samo tužitelju.

11. Tuženik je u posjedu predmetnih nekretnina od 2010. godine te je sklopio više ugovora o zakupu s CLUB ADRIATIC d.o.o. kao zakupodavcem pa se može zaključiti da je tuženik u trenutku stupanja u posjed nekretnina bio pošten posjednik. Ako je zakupnik vršio ulaganja za vrijeme trajanja zakupa ulaganja je obavio kao pošten posjednik. Činjenica da je nakon ulaganja i prestanka ugovora postao nepošten posjednik ne utječe na činjenicu da je ulaganja u prostor obavio kao pošten posjednik. Činjenica da je naknadno postao nepošten posjednik ne mijenja njegov pošten odnos u odnosu na ulaganja za vrijeme trajanja zakupa. U protivnom, svaki pošteni posjednik bi nakon zahtjeva vlasnika da preda stvar, prema shvaćanju prvostupanjskog suda, postao nepošten posjednik i ne bi mogao tražiti povrat ulaganja pa nije jasno kada bi uopće došla u primjenu odredba članka 164. stavka 2. ZVDSP-a (vidi odluku ovoga suda poslovni broj Pž-2073/24).

12. Međutim, u konkretnom slučaju odlučno je pitanje ima li tuženik uopće pravo tražiti od tužitelja povrat ulaganja u nekretnine. U svim ugovorima o zakupu (vidi odredbu članka 6. Ugovora o zakupu od 22. travnja 2013. – list 103. spisa) stranke su se sporazumjele o eventualnim ulaganjima odredbom koja glasi: „Sva ulaganja u nekretninu – tekuće i investicijsko ulaganje – zakupac može izvršiti isključivo uz pisanu suglasnost zakupodavca i o svom trošku.“

13. U tijeku postupka tuženik nije dokazao da je ulaganja u poslovni prostor obavio uz suglasnost zakupodavca. Međutim, i da je imao takvu suglasnost, trošak tekućeg i investicijskog ulaganja u nekretnine pada na trošak tuženika kao zakupnika. Imajući u vidu navedeno, nebitna je činjenica je li tuženik pošten ili nepošten posjednik nekretnine, budući da trošak uređenja, odnosno održavanja poslovnog prostora ide isključivo na teret tuženika. Slijedom navedenoga, tuženik nema pravo na povrat uloženih sredstava, a time ni pravo zadržanja nekretnina dok mu vlasnik ne naknadi trošak ulaganja.

14. Imajući u vidu sve navedeno tuženikovu žalbu valjalo je odbiti kao neosnovanu i presudu djelomično potvrditi kao u točki I. izreke ove presude u odnosu na nekretnine označene kao zk.č. broj 2301/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 46.530 m2; zk.č. broj 2311 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 517m2; zk.č. broj 2316 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.520 m2; zk.č. broj 2309/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 2.516 m2; zk.č. broj 2304/1 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 28.840 m2 i zk.č. broj 2313 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 4.058 m2, sve k. o. [katastarska općina], na temelju odredbe članka 368. stavka 1. ZPP-a.

15. Međutim, u odnosu na nekretnine koje su u suvlasništvu tužitelja i drugih osoba, a to su nekretnine zk.č. broj 2304/3 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 423 m2 i zk.č. broj 2304/2 u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1.605 m2 k. o. [katastarska općina], sud je pogrešno primijenio odredbe materijalnog prava kad je tuženiku naložio da cijelu nekretninu preda u posjed tužitelja pa je presudu valjalo preinačiti i zahtjev odbiti kao neosnovan primjenom odredbe članka 373. točke 3. ZPP-a.

16. Tuženik u žalbi nije naveo razloge osporavanja odluke o trošku postupka. Tužitelj je u tužbi odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 39.190.000,00 KN. Sve nekretnine imaju ukupnu površinu u iznosu od 86.009 m2. Sud je zahtjev prihvatio osnovanim za predaju u posjed nekretnina u površini od 83.981 m2, a odbio za predaju nekretnina u posjed u površini od 2.028 m2. U odnosu na ukupnu površinu u m2 zahtjev je odbijen kao neosnovan u postotku od 2,36%.

17. Slijedom toga, tužitelj je u sporu uspio u postotku od 97,64%, a tuženik 2,36%. Ako se tužiteljev uspjeh u sporu umanji za tuženikov uspjeh u sporu tužitelj je uspio u sporu u omjeru 95,28% u odnosu na ukupnu površinu nekretnina. Shodno tome, tužiteljev nužan i opravdan trošak postupka iznosi 95.280,00 EUR pa je u tom dijelu odluku o trošku postupka valjalo potvrditi, a za preostali iznos preinačiti i odbiti tužiteljev zahtjev za iznos od 4.720,00 EUR kao neosnovan.

18. Budući da je tuženik djelomično uspio sa žalbom u postotku od 2,36% njegov opravdan trošak žalbenog postupka iznosi 2,36% od zatraženog iznosa 31.250,00 EUR ili 737,50 EUR pa je sud donio odluku kao u točkama III. i IV. izreke ove presude.

Zagreb, 28. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća

Davor Pustijanac