REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

STALNA SLUŽBA U LABINU

Labin, G. Martinuzzi br. 2

Poslovni broj: P-1017/2023-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Labinu, po sutkinji Zdenki Raguž Zupičić, kao sucu pojedincu, u građansko pravnoj stvari tužiteljice 1. AB, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], te tužiteljice 2. FB, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Marko Vukić, odvjetnik u Rijeci, protiv tuženika IB, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Predrag Jovanović, odvjetnik u Labinu, radi pobojnosti ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave 9. travnja 2026. u nazočnosti punomoćnika tužiteljica i tuženika osobno uz punomoćnika tuženika, 28. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„I.Poništava se ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 8. kolovoza 2023. godine, ovjeren po javnom bilježniku Branku Terkoviću iz Labina, Rudarska 7,broj: OV - 6349/2023, između tužiteljica kao prodavateljica nekretnine, svake u ½dijela,upisane u Zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Labin, k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] te tuženika kao Kupca i to u cijelosti.

II.Nalaže se u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Labin uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora o kupoprodaji nekretninesklopljenog8. kolovoza 2023. godine, ovjerenog po javnom bilježniku Branku Terkoviću iz Labina, Rudarska 7,broj: OV-6349/2023glede tužiteljica i tuženika, tako da se briše pravo vlasništva na toj nekretnini s imena i vlasništva tuženika u cijelosti uz istovremeni upis te nekretnine u vlasništvo tužiteljica, svake u ½ dijela, sve u roku od 15 dana od presuđenja.

III.Nalaže se tuženiku da tužiteljicama solidarno naknadi parnični trošak uvećan za zateznu kamatu koja teče od presuđenja, a sve u roku od 15 dana od presuđenja.“

II. Tužiteljice su dužne isplatiti tuženiku iznos od 3.187,50 eur, na ime troškova ovog postupka, uvećan za zateznu kamatu koja teče od presuđenja, a sve u roku od 15 dana od presuđenja.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovom sudu dostavio tužbu protiv tuženika, radi pobojnosti ugovora. U tužbi u bitnom navodi da je tužiteljica s tuženikom dana 8. kolovoza 2023. godine sklopila Ugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje: Ugovor) i to kao suvlasnica nekretnine upisane u Zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Labin, k. č. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] (sada zk. ul. [broj ZK uloška]) k. o. [katastarska općina] (dalje: Nekretnina). Tužiteljica je bila suvlasnica Nekretnine u ½ dijela te joj je pripalo i pripada ½ kupoprodajne cijene određene člankom 3. Ugovora, odnosno 10.000,00 EUR-a. Ističe se da je Nekretnina površine 1190 m2, a ukupna kupoprodajna cijena 20.000,00 EUR-a odnosno 16,81 EUR/m2. Nekretnina jest građevinsko zemljište koje se nalazi uz put-javno dobro te je susjedna nekretnina u naravi kuća slijedom čega je očito u blizini Nekretnine i potrebna infrastruktura (voda, struja, itd.). Tuženik je agent za posredovanje nekretninama. Istome je nedvojbeno poznato kretanje cijena nekretnina na tržištu te vrijednost Nekretnine. Tuženiku je bila poznata i činjenica da su se nekretnine u blizini prodavale za kupoprodajnu cijenu 35-40 eur/m2 odnosno više nego dvostruko više nego je isti sukladno Ugovoru isplatio za predmetnu Nekretninu. Tužiteljica je starije životne dobi, umirovljenica je i nema nikakvih saznanja o kretanju cijena nekretnina. Naime, tužiteljica ima 81godinu i nije životno od iste očekivati da je upoznata s kretanjem cijena nekretnina na tržištu. Tuženik je iskorištavajući svoje znanje i informacije , te dob tužiteljice zaključio Ugovor o kupoprodaji Nekretnine i to za manje od polovice tržišne cijene te se uknjižio kao vlasnik Nekretnine. Tužiteljica navodi kako je odredbom članka 375. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO) određeno kako ako je u trenutku sklapanja Ugovora između ugovornih stranaka postojao očiti nerazmjer činidaba, oštećena strana može zahtijevati poništaj Ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati. Nadalje, stavkom 2. istog članka propisano je kako pravo na poništaj prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja. Tužiteljica ponavlja kako je ista umirovljenica bez ikakvog znanja o cijenama nekretnina, dok je tuženik agent za posredovanje u prometu nekretnina te da je vrijednost nekretnine dvostruko veća od ugovorene cijene. Osim navedenoga od zaključenja pobijanog Ugovora proteklo je manje od 2 (dva) mjeseca. Tužiteljica je navedenoga nerazmjera postala svjesna tek nakon upozorenja sina – JB. Tužiteljica navodi kako je sukladno ustaljenoj sudskoj praksi razlika u kupoprodajnoj cijeni, u dvostruko većoj stvarnoj cijeni određena kao nerazmjer činidaba pa je tako presudom Županijskog suda u Zadru, poslovni broj Gž 1177/2022 od 24. siječnja 2023. godine presuđeno da:

„… realna kupoprodajna cijena u trenutku sklapanja Ugovora bila više nego dvostruko veća, za kazati je da je odredbom čl. 375. st. 1. ZOO propisano da ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme u sklapanja Ugovora postojao očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati. Međutim, pravo da se zahtijeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja (st. 2. istog članka ZOO).“ Slijedom svega navedenoga, tužitelj predlaže da naslovni sud nakon provedenog dokaznog postupka donese sljedeću presudu kojom će usvojiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

2. Podneskom od 16. listopada 2023., sukladno odredbi čl. 196. st. 2. Zakona o parničnom postupku, KB je pristupila uz raniju tužiteljicu AB. Drugotužiteljica se u cijelosti pridružuje svim tvrdnjama I. tužiteljice iz tužbe te temeljem odredbe članka 196. stavka 4. ZPP-a prima parnicu u onom stanju u kojem se ona nalazi. Ista navodi kako i ona smatra kako je predmetni Ugovor u cijelosti pobojan te kako je u pitanju nesrazmjer činidaba, pridružuje se i svim drugim činjeničnim dokaznim prijedlozima I. tužiteljice. Slijedom navedenoga predlaže se naslovnom sudu donošenje Rješenja, a kojim će odlučiti o pristupanju II. tužiteljice u predmetni parnični postupak.

2.1. Istim podneskom, tužiteljice preinačavaju tužbu temeljem odredbe članka 190. stavka 1. ZPP-a. Naime, s obzirom na stupanje i II. tužiteljice u predmetni parnični postupak predlaže se poništiti Ugovor o kupoprodaji nekretnina u cijelosti te uknjižiti pravo vlasništva obje tužiteljice, na način kako je to navedeno u izreci ove presude.

3. Rješenjem naslovnog suda posl.br. P-1017/2023-4 od 20. listopada 2023. drugotužiteljici FB dopušteno je pristupanje u ovu parnicu te je dopuštena i preinaka tužbe i tužbenog zahtjeva sadržanog u podnesku od 16. listopada 2023.

4. Tuženik osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Nadalje tuženik čini nespornim da su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], dana 08. kolovoza 2023. godine, onako kako je to i naznačeno u samoj tužbi, međutim tuženik osporava sve ostale činjenice i navode iznesene u tužbi, odnosno tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Glede navoda iz točaka III do V tužbenog zahtjeva, tuženik ukazuje da je isti sve prethodne dogovore - razgovore (pripremne radnje), vezane za sklapanja predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, vodio isključivo s drugim prodavateljem (suvlasnikom) nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Vidić Marinom, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (po tuženikovim saznanjima ista je sestra tužitelja, odnosno iste su bile u neposrednom međusobnom kontaktu za trajanja pregovora između tuženika i NB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]), odnosno potpuno je nejasno na koji to način tužitelj drži da bi je tuženik doveo u zabludu, iskoristio, prevario i sl. (utjecao na njezinu volju), sve to glede vrijednosti nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kraj činjenice da tuženik nikada nije pregovarao s tužiteljem, odnosno tuženik je tužitelja prvi put vidio (upoznao) kod Javnog bilježnika Branka Terković, [adresa] i to prilikom potpisivanja toga kupoprodajnog govora, dana 08. kolovoza 2023. godine. Dodatno tuženik ukazuje da sukladno odredbama članka 2. Zakona o obveznim odnosima, sudionici u pravnom prometu slobodno ureduju obvezne odnose, odnosno sukladno odredbama članka 9. Zakona o obveznim odnosima, sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje (pacta sunt servanda), odnosno sukladno odredbama članka 10. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, sudionik obveznog odnosa, dužan je svoje obveze ispunjavati (odgovarati za njih) s pažnjom dobrog gospodarstvenika, odnosno dobrog domaćina. Nadalje, a sve kako je naprijed navedeno, tuženik ukazuje da tužitelj svoj tužben i zahtjev činjenično postavlja na način da ju je tuženik doveo u zabludu-iskoristio, prevario (članak 279. i 284. Zakona o obveznim odnosima), a da bi potom tužitelj kao osnovu svojega tužbenog zahtjeva naznačila odredbe članka 375. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (očiti nerazmjer uzajamnih činidaba), a koji činjenični okvir odredbi članka 375. st. 1. Zakona o obveznim odnosima – očigledni nerazmjer međusobnih davanja, je bitno različit od činjeničnog okvira naprijed navedenih odredbi 279. i 284. Zakona o obveznim odnosima. Sve naprijed navedeno valja promatrati kroz važeće odredbe ZPP-a, odnosno okolnosti da je sud vezan činjeničnim okvirom, odnosno pravnim osnovom, kojega tužitelj postavi u svojoj tužbi. Podredno tuženik ukazuje da u konkretnoj situaciji, prilikom sklapanja predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, nije niti moglo biti nikakvog nerazmjera međusobnih davanja, a sve to u odnosu na vrijednost nekretnina, koje se nalaze u blizini nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], a o čemu će tuženik dostaviti sudu daljnje dokaze, do zaključenja prethodnog postupka. Tuženik je suglasan sa izvođenjem dokaza predloženih po tužitelju u smislu da se izvrši uvid u Ugovor o kupoprodaji nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], od dana 08. kolovoza 2023. godine, uvid u vlasnički i posjedovni list predmetne nekretnina, a o ostalim tužiteljevim dokaznim prijedlozima, tuženik će se očitovati ovisno o tužiteljevom postupanju-očitovanju glede naprijed naznačenih proturječnosti između činjeničnog i pravnog osnova tužiteljeve tužbe. Tuženik prigovara vrijednosti spora i predlaže da se vrijednost predmeta spora naznači u vrijednosti od 20.000,00 eura.

5. Podneskom od 30. listopada 2023. tuženik se očitovao te naveo kako je dana 27. listopada 2023. godine, zaprimio rješenje ovoga suda, od 20. listopada 2023. godine, a kojim rješenjem je sud, s osnova odredbi članka 192. i članka 196. ZPP -a, dozvolio FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], pristupanje ovome postupku, u svojstvu drugotužitelja. Tuženik se protivi preinaci tužiteljičina tužbenog zahtjeva onako kako je to i navedeno. Najprije tuženik ukazuje da se odredbe članka 192. st. 2. ZPP-a, uopće odnose na bilo kakvu preinaku-promjenu tužbe na strani tužitelja, nego iste odredbe govore o promjenama na strani tuženika (utuženja drugog tuženika), odnosno stupanju u parnicu novog tuženika (kraj postojećeg), a što u konkretnoj situaciji nije slučaj (u konkretnoj situaciji radi se o promjenama na strani tužitelja), pa je potpuno neosnovano pozivanje suda na odredbe članka 192. st. 2. ZPP-a. Nadalje, glede odredbi članka 193. st. 3. ZPP-a, koje govore o stupanju u parnicu novog tužitelja, umjesto postojećeg, tuženik ukazuje da se isti već upustio u raspravljanje u ovoj pravnoj stvari (tuženikov odgovor na tužbu, koji je predan sudu dana 25. listopada 2023. godine), odnosno da ne bi bilo moguće stupanje u parnicu novog tužitelja (umjesto postojećeg), bez suglasnosti tuženika, a koju suglasnost tuženik nije voljan dati. Što se tiče pak primjene odredbi članka 196. st. 1. ZPP -a, tuženik ukazuje da tužiteljica AB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], nisu ni u kakvoj pravnoj zajednici, iste su (svaka) suvlasnice u 1/2 dijela nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], predmetni suvlasnički dijelovi predstavljaju zasebne, samostalne vlasničke cjeline, svaki suvlasnik može samostalno-slobodno raspolagati sa svojim suvlasničkim dijelom (članak 37. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), iz ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], od 08. kolovoza 2023. godine, razvidno je da je svaka od njih samostalno raspolagala sa svojim suvlasničkim dijelom, odnosno iz činjeničnog stanja u proizišlog iz ovoga spisa, vidljivo je da svaka od njih traži poništenje predmetnog ugovora o kupoprodaji od 08. kolovoza 2023. godine, u odnosu na pripadajućim im (svakoj) 1/2 suvlasničkog dijela nekretnine k.c. 768/5, šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Podredno i ovdje tuženik ukazuje da se isti u raspravljanje o glavnoj stvari ovoga predmeta, upustio dana 25. listopada 2023. godine, da je predmetno rješenje suda o upuštanju FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] u ovaj postupak, zaprimio dana 27. listopada 2023. godine, odnosno sukladno odredbama članka 196. st. 2. ZPP-a, tuženik se protivi pristupanju u ovu parnicu FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]. Dodatno tuženik ukazuje da pozivanje suda na odredbe članka 190. st. 1. i 191. st.1 ZPP-a, u smislu odobravanja FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], za stupanjem u ovu parnicu, konkretnom slučaju nema nikakvog osnova. Neovisno o svemu navedenom pod prethodnim točkama, tuženik ukazuje da je isti nesporno, s FB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], vodio pregovore (pripremne radnje) oko kupoprodaje nekretnine k. č. [katastarska čestica], šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], da su isti ugovorili-utanačili kupoprodajnu cijenu predmetne nekretnine u visini od 20.000,00 €, da su predmetni pregovori (pripreme radnje) trajali više od deset dana, da je FB u svakom slučaju imala dovoljno vremena saznati (raspitati se) o realnoj-tržišnoj cijeni nekretnine k.c. 768/5, šuma, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (po saznanjima tuženika FB je navedeno i učinila), odnosno sukladno svemu naprijed navedenom, kao i sukladno odredbama članka 2. Zakona o obveznim odnosima (sudionici u pravnom prometu slobodno ureduju obvezne odnose), sukladno odredbama članka 9. Zakona o obveznim odnosima (sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje - pacta sunt servanda), odnosno sukladno odredbama članka 10. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (sudionik obveznog odnosa, dužan je svoje obveze ispunjavati - odgovarati za njih s pažnjom dobrog gospodarstvenika, odnosno dobrog domaćina), sklopljen je i predmetni ugovor o kupoprodaji nekretnine, od 08. kolovoza 2023. godine).

6. Tužiteljice u cijelosti osporavaju sve navode tuženika iz odgovora na tužbu osim onih kojem izričito priznaju tijekom postupka. Temeljem navedenoga tužiteljice su suglasne s tuženikom da se vrijednost predmeta spora odredi u visini od 20.000,00 EUR-a. Tužiteljice navode da je u potpunosti nejasno i s ovim postupkom nespojivo pozivanje tuženika na opće odredbe Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO) i to na odredbe članka 2. –slobodno uređenje odnosa i članka 9. ZOO-a glede ispunjenja činidbi. Naime, parnične su strane uredile i ispunile svoje obveze – kupoprodajna cijena je isplaćena i vlasništvo nekretnine je preneseno, a sve temeljem Ugovora kojega je pripremio tuženik. Nadalje, pozivanje na odredbu članka 10. ZOO - a također je neosnovano, naime tužiteljice nisu gospodarstvenici već umirovljenice pa je jasno s kakvom i kolikom pažnjom su iste mogle postupati pored tuženika-agenta za nekretnine i kakav je odnos njihovih „pažnji“. Osim navedenoga u predmetnoj vrsti obveznoga odnosa nije predviđena posebna pažnja prodavatelja. S druge strane tuženik je izostavio navesti bitnu i primjenjivu odredbu članka 7. ZOO -a, a kojom je propisano opće načelo -jednake vrijednosti činidbi te odredbu članka 375. ZOO-a koja pobliže opisuje posljedice nerazmjera činidbi.

7. Iz odgovora na tužbu točna je činjenica da su tužiteljice sestra kao što je i činjenica da su obje tužiteljice umirovljenice uz preostale činjenice navedene u samoj tužbi. Tužiteljice smatraju da su i činjenična i pravna osnove sasvim jasne i proizlaze iz same tužbe. Unatoč navedenome, tužiteljice navode da je tuženik u krivu i glede obveze navođenja pravne osnove od strane tužiteljica, naime odredbom članka 186. stavka 3. ZPP-a propisano je: „Sud će po tužbi postupiti i kad tužitelj nije naveo pravnu osnovu tužbenog zahtjeva, a ako je tužitelj pravnu osnovu naveo, sud nije za nju vezan,“ Dakle, ne samo da tužiteljice nisu dužne navesti pravnu osnovu već sam sud nije vezan uz pravnu osnovu koju su same tužiteljice navele. S druge strane tužiteljice su navele činjenice koje smatraju da bi mogle imati utjecaja na ovaj parnični postupak pa je i u navedenom dijelu tužba u cijelosti u skladu s odredbom članka 186. ZPP-a.

8. Proveden je dokazni postupak u spisu te je izvršen uvid u zk izvatke (str. 5-9 spisa), izvod iz katastarskog plana (str. 10 spisa), ugovor o kupoprodaji nekretnina (str. 12-14 spisa), oglas nekretnina agencije Dogma (str. 15 spisa), ugovor o kupoprodaji (str. 40-42 spisa), zk izvatke (str. 43-46 spisa), posjedovni list (str. 47-48 spisa), uvjerenje o statusu čestice (str. 56-57 spisa), povijesni zk izvadak (str. 68-96 spisa), kupoprodajni ugovori (str. 97-115 spisa), podatke iz registra posrednika o prometu nekretnina i imeniku agenata (str. 119-121 spisa), skicu lica mjesta (str. 131- 135 spisa), procjembeni elaborat (str. 140-157 spisa), dopunu nalaza (str. 161-162 spisa), dopunu nalaza (str. 198-199 spisa), čitaju se iskazi tužiteljice CB, FB, tuženika IB, te je proveden dokaz saslušanjem svjedoka UB i ĆB.

9. Ovaj parnični postupak je bio u radu sutkinje koja je na dugotrajnom bolovanju, pa je isti presigniran ovoj sutkinji. U suglasnosti sa strankama pročitani su izvedeni dokazi, kao i iskazi stranaka, dok je uređujuća sutkinja provela dokaz neposrednog saslušanja svjedoka ĆB i UB.

10. Nakon provedenog dokaznog postupka, utvrđeno je da je tužbeni zahtjev neosnovan.

11. Na uviđaju održanom 15. svibnja 2024. vještak Branimir Fable je identificirao nekretnine te naveo: Kč. [katastarska čestica] nalazi se na rubu naselja Barbići u zapadnom dijelu. Svojom istočnom stranom graniči sa makadamskim putem. Južna i sjeverna granica stabilizirane su suhozidom kao i istočna, a parcela je u naravi zarasla u visoko raslinje.

12. Svjedok OB, navodi da se njegova nekretnina nalazi neposredno uz predmetnu parcelu, te da se radi o sličnom zemljištu koje je u naravi bilo šuma. Svoju je parcelu prodao putem agencije Dogma, uz posredovanje tuženika, po cijeni od 40,00 eura po m². Iskazuje da je cijenu sam odredio te da se oko nje nije pregovaralo. Nema saznanja o pregovorima ni o sklapanju kupoprodajnog ugovora između stranaka, niti ga je tuženik ispitivao o predmetnoj nekretnini. Za predmetnu kupoprodaju saznao je tek naknadno od JB, koji ga je pitao po kojoj je cijeni prodao svoju parcelu. Za tužiteljice navodi da ih poznaje kao susjede, te smatra da su sposobne za rasuđivanje.

13. Svjedok UB, sin AB i nećak drugotužiteljice, navodi da u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora nije znao da su njegova majka i teta prodale predmetnu nekretninu, već je za to saznao naknadno kada je pronašao kupoprodajni ugovor u kući. Nakon toga kontaktirao je OB, koji mu je rekao da je svoju susjednu parcelu prodao po cijeni od 40,00 eura po m², zbog čega je zaključio da je predmetna nekretnina prodana znatno ispod tržišne vrijednosti. Nakon razgovora s OB kontaktirao je tuženika i tražio da dodatno isplati dio kupoprodajne cijene zbog razlike između cijene predmetne i susjedne nekretnine, no tuženik je to odbio. Navodi da njegova majka i teta nisu bile upoznate s tržišnim vrijednostima nekretnina te da su vjerovale ponuđenoj cijeni smatrajući da prodaju šumsko zemljište. Tek nakon što im je objasnio razliku u cijenama i vrijednosti nekretnina odlučile su pokrenuti sudski postupak.

14. Iz iskaza tužiteljica proizlazi da su sestre i suvlasnice predmetne nekretnine, svaka u ½ dijela. Navode da nisu angažirale agenciju za posredovanje u prometu nekretnina, niti su oglašavale prodaju predmetne nekretnine, već ih je tuženik sam kontaktirao nakon što je saznao da bi bile zainteresirane za prodaju. Prvi kontakt ostvario je s 2. tužiteljicom FB, koja je potom o njegovoj ponudi razgovarala sa sestrom. AB navodi da je o pregovorima bila obavještavana od strane sestre, te da s tuženikom prije sklapanja ugovora nije neposredno pregovarala, dok FB navodi da je u početku sestra bila protiv prodaje, ali je kasnije pristala. AB je prvi put vidjela tuženika na sudu. Tuženik je razgledao nekretninu te ponudio kupoprodajnu cijenu od 20.000,00 eura, koju su obje prihvatile. Tužiteljice navode da se prije sklapanja ugovora nisu raspitivale o tržišnoj vrijednosti nekretnine, nisu tražile procjenu niti su angažirale stručnu osobu ili agenciju radi utvrđivanja njezine vrijednosti. Također nisu imale drugih zainteresiranih kupaca niti su pokušale ispitati tržište. FB navodi da je tuženik prilikom pregleda nekretnine, imao sve informacije o nekretnini. Smatrale su da tuženik zna vrijednost nekretnine, te su prihvatile njegovu ponudu. Nadalje navode, da im tuženik nije rekao da je licencirani agent za posredovanje u prometu nekretnina niti da je predmetna nekretnina građevinsko zemljište, a nije im obrazložio ni način na koji je odredio ponuđenu cijenu. FB navodi da nije imala razloga sumnjati u ponuđenu cijenu, a pogotovo zbog toga jer se radilo o šumi i nije znala da je to građevinska parcela. Poznata im je razlika između poljoprivredne i građevinske nekretnine. Obje tužiteljice iskazuju da je cijeli postupak trajao oko 15-20 dana, te su tek nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora od 8. kolovoza 2023. godine saznale da je susjed OB prodao susjednu parcelu po znatno višoj cijeni, zbog čega su zaključile da je njihova nekretnina vrijedila više od ugovorene cijene, i da se smatraju prevarenim. FB navodi da joj je OB rekao kako su nekretninu prodale za premali iznos, dok AB iskazuje da je saznala da je njegova parcela prodana za oko 40.000,00 eura. Nakon toga pokušale su s tuženikom postići dogovor o dodatnoj isplati kupoprodajne cijene, no kako do dogovora nije došlo, pokrenule su ovaj postupak.

15. Tuženik u svom iskazu navodi da je prvi kontaktirao FB radi mogućnosti kupnje predmetne nekretnine za vlastite potrebe. Navodi da je u vrijeme sklapanja ugovora bio licencirani agent za posredovanje u prometu nekretnina, te ugovorno vezan uz agenciju Dogma nekretnine, ali da predmetnu nekretninu nije kupovao kao posrednik već osobno. Navodi da je s FB obišao predmetnu nekretninu te joj rekao da na zemljištu namjerava graditi. Prema njegovu iskazu, FB mu je rekla da je ranije prodala drugu građevinsku parcelu po cijeni od 20,00 eura po m², zbog čega joj je ponudio istu cijenu, odnosno ukupno 20.000,00 eura za približno 1.000 m² zemljišta. Ističe da je znao da se radi o građevinskom zemljištu, te da je pri određivanju ponude koristio svoje iskustvo stečeno dugogodišnjim radom u prometu nekretnina, nastojeći nekretninu kupiti pod što povoljnijim uvjetima. Smatra da nije bio obvezan tužiteljicama posebno isticati da je licencirani agent jer je nekretninu kupovao za sebe, a ne za potrebe posredovanja. Potvrđuje da je u vrijeme pregovora znao za susjednu parcelu OB te da je kasnije, kao agent, posredovao u njezinoj prodaji. Navodi da je i OB ranije ponudio 20.000,00 eura za njegovu parcelu, ali da je ona kasnije prodana trećim osobama po višoj cijeni. Tuženik iskazuje da nije vršio nikakav pritisak na tužiteljice niti ih je dovodio u zabludu, već je dao ponudu koju su one prihvatile nakon razdoblja od petnaestak do dvadeset dana pregovora. Kupoprodajna cijena isplaćena je odmah nakon sklapanja ugovora. Potvrđuje da ga je nakon sklapanja ugovora kontaktirao UB, a potom i punomoćnik tužiteljica, tražeći dodatnu isplatu dijela kupoprodajne cijene, na što nije pristao.

16. Predmet ovog postupka je poništavanje Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog 8. Kolovoza 2023, između tužiteljica, kao prodavateljica i tuženika kao kupca, u svezi nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], uz istovremeno brisanje vlasništva tuženika i upis tužiteljica kao suvlasnica, svake u ½ dijela, u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba Labin.

17. U ovoj pravnoj stvari nesporno je slijedeće činjenično stanje:

- da su tužiteljice AB i FB, sestre i svaka suvlasnica u ½ dijela nekretnine k. č. [katastarska čestica] upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sklopile tuženikom 8. kolovoza 2023. Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, za iznos od 20.000,00 eur, te je nesporno da je navedeni iznos tuženik isplatio tužiteljicama , (stranica 97- 103 spisa)

-da je tuženik samoinicijativno kontaktirao 2. tužiteljicu FB i da joj je sam ponudio kupoprodajnu cijenu od 20.000,00 eur, i da ju je prihvatila.

- da je tuženik vodio razgovore samo sa 2.tužiteljicom FB, s kojom je obišao teren, i da je ista prenosila informacije svojoj sestri 1. tužiteljici AB, te da s

AB nije uopće pregovarao,

- da je tuženik bio licencirani agent za prodaju nekretnina i da tužiteljici FB to nije spomenuo, ta da je nekretninu kupio za sebe,

- da je tuženik kao posrednik Agencije “Dogma” sudjelovao u prodaji nekretnine neposredno uz predmetnu, ( u naravi šuma kao i predmetna), koja je građevinska, nešto manje površine od predmetne, u suvlasništvu OB i njegove sestre i da je postignuta cijena od 40.000,00 eur, (kupoprodajni ugovor na stranici 104-115 spisa)

-da je tuženik samoinicijativno kontaktirao 2. tužiteljicu FB I da joj je sam ponudio kupoprodajnu cijenu od 20.000,00 eur, i da ju je prihvatila,

- da tužiteljice nisu oglašavale zemljište, da nisu pokušale pronaći drugog kupca, i da nisu provjeravale tržište.

- da je stvarna vrijednost predmetne nekretnine utvrđena putem vještačenja po vještaku graditeljske struke u iznosu od 43.500,00 eur ( stranica 140-156 spisa) 18. Navedene nesporne činjenice proizlaze iz suglasnih dijelova iskaza svjedoka ŠB, ĆB, te tužiteljica i tuženika, kao i vještačkog nalaza vještaka graditeljske struke, a kojem je sud poklonio vjeru jer ga smatra stručnim i objektivnim.

19. Kao razlog za poništenje predmetnog ugovora tužiteljice navode da nisu imale saznanja da se radi o građevinskom zemljištu, čija je tržišna vrijednost u vrijeme sklapanja ugovora bila najmanje dvostruko veća, da nisu poznavale tržišne cijene nekretnina, i da nisu imale saznanja da je tuženik bio licencirani agent za promet nekretninama te je raspolagao stručnim znanjem. Radi navedenog, smatraju da postoji očiti nerazmjer uzajamnih činidaba iz čl. 375. ZOO-a te zahtijevaju poništenje ugovora.

20. Odredbom čl. 375 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 28/18, 126/23, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26, dalje ZOO) propisano je da ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora, ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati.

21. Dakle, nesporna je činjenica da je tuženik isplatio tužiteljicama iznos od 20.000,00 eur, dok je za sličnu nekretninu, odnosno susjednu postignuta cijena od 40.000,00, dakle dvostruko viša, te da je realna vrijednost predmetne nekretnine po vještaku graditeljske struke 43.500,00 eur.

22. Međutim, samo postojanje očitog nerazmjera uzajamnih činidaba nije dostatno za poništenje ugovora primjenom članka 375. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima. Za primjenu navedene odredbe potrebno je kumulativno utvrditi i da oštećena strana u trenutku sklapanja ugovora nije znala niti je morala znati stvarnu vrijednost svoje činidbe. Sud smatra da tužiteljice tijekom postupka nisu dokazale postojanje navedene pretpostavke. Iz njihovih iskaza proizlazi da su o prodaji predmetne nekretnine međusobno razgovarale prije sklapanja ugovora, da su pregovori s tuženikom trajali približno petnaest do dvadeset dana te da su u tom razdoblju imale mogućnost raspitati se o vrijednosti nekretnine, zatražiti procjenu stručne osobe ili pokušati pronaći druge zainteresirane kupce. Međutim, nijednu od navedenih radnji nisu poduzele, iako ih u tome nitko nije sprječavao.

23. Nadalje, drugotužiteljica FB iskazala je da je upravo ona vodila sve pregovore s tuženikom, te da je ponuđenu cijenu prihvatila bez ikakvog prigovora ili zahtjeva za dodatnim pojašnjenjem načina njezina određivanja.

24. Prvotužiteljica AB također je potvrdila da je odluku o prodaji donijela na temelju informacija koje joj je prenijela sestra, te da je dragovoljno pristala na sklapanje ugovora. Iz njihovih iskaza ne proizlazi da je tuženik iznosio neistinite činjenice, prikrivao podatke o nekretnini ili ih na bilo koji način doveo u zabludu.

25. Činjenica da tuženik raspolaže stručnim znanjem stečenim obavljanjem djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sama po sebi ne stvara njegovu obvezu da prodavateljima procjenjuje tržišnu vrijednost nekretnine, niti isključuje obvezu svake ugovorne strane da prije sklapanja ugovora vodi računa o zaštiti vlastitih interesa. Upravo čl. 2 ZOO, je propisano načelo slobode uređivanja obveznih odnosa, a što u konkretnom slučaju podrazumijeva i pravo stranaka da samostalno odrede kupoprodajnu cijenu, pa po mišljenju ovog suda, ni okolnost da je ona niža od tržišne vrijednosti ne predstavlja sama po sebi razlog za poništenje ugovora. Tužiteljice su imale mogućnost da odbiju prodaju predmetne nekretnine, za ponuđenu cijenu. Sud zaključuje da su tužiteljice same preuzele rizik prodaje bez prethodne provjere vrijednosti. Tužiteljica AB je navedenu prodaju prešutila svome sinu UB, te je ista imala mogućnosti da se prethodno s njim savjetuje, kao i sa bilo kojom drugom stručnom osobom. Činjenica da je tužiteljica AB rođena 1942, odnosno da je ista navršila 81., godina, u vrijeme zaključenja predmetnog ugovora, a da je FB u to vrijeme imala 66 godina, ne opravdava njihovo postupanje u svezi prihvaćanja kupoprodajne cijene, jer iste nisu dokazale da je njihova poslovna sposobnost bila u cijelosti ili djelomično ograničena. Osim toga, iz dostavljenog kupoprodajnog ugovora na stranici 40- 42 spisa, proizlazi da je i za puno veću površinu nekretnina, uključujući i zgradnu nekretn ine od predmetne nekretnine postignuta cijena od 50.000,00 eur, a koju činjenicu sud tumači kao pravom stranaka da slobodno uređuju svoje odnose.

26. Dokaze koje je sud izveo a nije ih posebno obrazložio nisu po mišljenju ovog suda, od značaja za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.

27. Punomoćnik tužiteljica potražuje troškove parničnog postupka i to za sastav tužbe 200,00 eur, pribava ZK izvatka 50,00 eur, pribava povijesnog vlasničkog lista 50,00 eur, pribava preslike katastarskog plana 50,00 eur, podnesak tužiteljica od 16.10.2023. 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 25.11.2023. 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 27.2.2024. ostali podnesci 50,00 eur, pribava uvjerenja o statusu nekretnina 50,00 eur, pripremno ročište od 6.3.2024. 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 25.4.2024. - ostali podnesci 50,00 eur, očevid 15.5.2024. 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 5.6.2024. – očitovanje na nalaz geodeta 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 28.11.2024. – očitovanje na procjenu 550,00 eur, podnesak tužiteljica od 11.2.2025.

– ostali podnesci 50,00 eur, ročište za glavnu raspravu od 29.7.2025. 550,00 eur, ročište za glavnu raspravu od 9.4.2026. 550,00 eur, ročište za objavu presude 100,00 eur. Tužiteljice sveukupno potražuju troškove zastupanja u iznosu od 5.050,00 eur. Također potražuju i troškove sudskih pristojbe na tužbu u iznosu od 33,18 eur te na presudu iznos od 140,00 eur odnosno sveukupno troškove sudskih pristojbi u iznosu od 173,18 eur. Uz navedene troškove, tužiteljice potražu ju i troškove vještačenja i to trošak predujma za vještačenja u iznos od 2.000,00 eur. Ukupni troškovi tužiteljica iznose 7.223,18 eur.

28. Punomoćnik tuženika potražuje trošak sastava odgovora na tužbu od 25. listopada 2023., sastava podneska od 30. listopada 2023., pristupa ročištu 6. ožujka 2024., 15. svibnja2024., sastav podneska od 9. prosinca 2024., pristup ročištu od 9. travnja 2026., za svaku radnju po 250 boda te trošak pristupa ročištu za objavu presude od 50 doba. Tuženik potražuje sveukupno 1.800 bodova odnosno 3.600,00 eura uvećano za iznos PDV-a od 900,00 eura. Sveukupni troškovi tuženika iznose 4.500,00 eura. Tuženik također potražuje troškove sudskih pristojbi prema stanju u spisu.

29. Osnovanost zatraženih troškova postupka sud je utvrđivao temeljem čl. 155. ZPP-a, dok je visinu utvrđivao primjenom pravila Tarife o nagradama i naknadi troškova, te utvrđenoj vrijednosti predmeta spora u iznosu od 20.000,00 EUR, slijedom čega se strankama za svaku poduzetu radnju kada im pripada 100% Tbr. 7.1. priznaje 500 EUR.

30. Sud smatra osnovanim trošak sastava odgovora na tužbu od 25. listopada 2023., iznos od 500 eur, (Tbr.8.t.1), za sastav podneska od 30. listopada 2023., iznos od 50 eur (Tbr.8.t.4) za pristup ročištu 6. ožujka 2024., iznos od 500 eur (Tbr.9.t.1), za pristup ročištu 15. svibnja 2024., iznos od 500 eur (Tbr 9.t.7), za sastav podneska od 9. prosinca 2024. iznos od 500 eur (Tbr. 8.t.1), za pristup ročištu od 9. travnja 2026., iznos od 500 eur (Tbr.9.t.1), odnosno iznos 2.550,00 eur, uz uvećanje za PDV od 25%, odnosno 637,50 eur, odnosno sveukupno iznos od 3.187,50 eur. Navedeni iznos su tužiteljice dužne isplatiti tuženiku a koji iznos je tužena dužna isplatiti tužiteljici na ime troškova ovog postupka, sukladno odredbi čl. 154 st.1. ZPP - a, kao i čl. 29 ZOO-a.

31. Sud nije priznao trošak za pristup ročištu za objavu presude, jer takvo ročište nije ni održano.

32. S obzirom da su tužiteljice izgubile ovaj spor, to sud nije ni odlučivao o osnovanosti njihovih troškova.

33. Radi navedenog, presuđeno je kao u izreci ove presude.

Labin, 28. srpnja 2026.

Sutkinja

Zdenka Raguž Zupičić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana ročišta za objavu odluke za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa odluke za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

- tužiteljicama putem punomoćnika

- tuženiku putem punomoćnika