REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

59. P-2147/2024-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu toga suda Jeleni Antonić Šego, u pravnoj stvari tužitelja IMPORTANNE CENTAR d.o.o. OIB: 85644690123, Trg Ante Starčevića 7, Zagreb, kojeg zastupa punomoćnik Tomislav Grahovac, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Grahovac i partneri d.o.o., Zagreb, Hebrangova 9, protiv tuženika GRAD ZAGREB, OIB: 61817894937, Trg Stjepana Radića 1, Zagreb, radi isplate , dana 28. srpnja 2026.

r i j e š i o  j e:

Određuje se prekid postupka u ovoj pravnoj stvari do pravomoćne odluke suda u ovosudnom predmetu poslovni broj: Povrv-3260/2018. o eventualno kumuliranom zahtjevu tužitelja iz te parnice istaknutom u podnesku od 16. svibnja 2019., a koji je specificiran podneskom od 10. travnja 2026., ili kada sud ustanovi da više ne postoje razlozi čekanja na njegov završetak.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu u kojoj navodi kako je društvo Importanne d.o.o., trg Drage Iblera 10, Zagreb, OIB: 15023477203 (dalje: Importanne d.o.o.) i tuženik su dana 18. travnja 1994. godine sklopili Ugovor o pravu građenja.Na temelju predmetnog Ugovora o pravu građenju ustanovljeno je pravo građenja u korist Importanne d.o.o. radi izgradnje podzemnog (do dubine -3 razine) poslovno-prodajnog i garažnog prostora i to ispod površine dijela zkčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (prije obnove z.k. dijela zkčbr. [katastarska čestica] i zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te ispod dijela zkčbr. [katastarska čestica] i to dijela u površini od 1371,98 m2 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]), a koje pravo građenja je, na temelju izričitog ovlaštenja tuženika danog u članku 7. Ugovora o pravu građenja, upisano u zemljišnim knjigama.

Na temelju Ugovora o pravu građenju Importanne d.o.o. sagradio je trgovački centar s podzemnom garažom pod nazivom „Importanne Centar“ koji je 1997. godine etažiran te je u pravnom smislu riječ o objektu u kojem su pojedini posebni dijelovi u vlasništvu pojedinačnih vlasnika, dok su zajednički dijelovi objekta u suvlasništvu vlasnika posebnih dijelova.

Na temelju važećeg Međuvlasničkog ugovora od dana 16. travnja 2001. godine koji je donesen od strane Importanne d.o.o. kao suvlasnika s 62% suvlasničkih dijelova nekretnine, upravljanje objektom „Importanne Centar“, odnosno njegovim zajedničkim dijelovima povjereno je tužitelju, slijedom čega je između tužitelja kao upravitelja i Importanne d.o.o. kao predstavnika suvlasnika dana 28. siječnja 2008. godine sklopljen i danas primjenjiv Ugovor o upravljanju. Sukladno navedenom, tužitelj je kao upravitelj, određen odlukom natpolovične većine suvlasnika, kontinuirano upravljao i održavao zajedničke dijelove „Importanne Centra“ koji su u vlasništvu suvlasnika objekta, a što tužitelj i nadalje čini.

U etažnom elaboratu na temelju kojeg je 1997. godine provedeno etažiranje objekta „Importanne Centar" kao žutom bojom je označen prostor stepenica (običnih i pokretnih stepenica na istočnom ulazu s Trga A. Starčevića) i prolaz prema javnom pothodniku, ukupne površine 806,84 m2 (u nastavku: IMC Prolaz). Predmetni prostor čini sastavni dio objekta „Importanne Centar“ kao zajednički dio nekretnine koji je u vlasništvu svih suvlasnika objekta. Na temelju dogovora tužitelja i tuženika, IMC Prolaz ima javnoprometnu funkciju budući da je 365 dana u godini, 24 sata dnevno otvoren za prolaz građana, pri čemu isti dnevno koristi najmanje 300 000 prolaznika (od čega cca 98-99% čine građani koji isti koriste kao prolaz prema autobusnim stajalištima na ili od autobusnih stajališta prema Trgu Ante Starčevića, a tek cca 1% posjetitelji/kupci „Importanne Centra").

Zbog korištenja IMC Prolaza u opisanoj javnoprometnoj funkciji, Importanne d.o.o. i tuženik su nakon dovršetka gradnje objekta „Importanne Centar” angažirali sudskog vještaka Davorina Štengla radi utvrđenja načina raspodjele troškova, odnosno sudjelovanja tuženika u zajedničkim troškovima „Importanne Centra". U tu svrhu je vještak izradio Mišljenje i prijedlog diobe zajedničkih troškova na zgradi „Importanne Centra“ od 30. lipnja 1997. godine (u nastavku: Mišljenje o raspodjeli troškova 1997) kojim je utvrdio raspodjelu zajedničkih troškova „Importanne Centra" (potrošnja grijanja, električne energije, vode, čišćenja, zaštitarske službe, odvoza smeća itd.) prema udjelu površine IMC Prolaza i komunikacijskih prostora koje koriste građani/prolaznici te vremenu u kojem je prostor otvoren kao ključnim kriterijima, a sukladno kojoj raspodjeli suvlasnici objekta „Importanne Centar" snose zajedničke troškove „Importanne Centra” u omjeru od 67,11%, a tuženik u istima sudjeluje u omjeru od 32,89%

Od samog dovršetka izgradnje „Importanne Centra" upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova objekta (uključujući IMC Prolaz koji ima javnoprometnu funkciju) izvršavao je upravitelj objekta (inicijalno Importanne d.o.o., a od 1996. godine Importanne Centar d.o.o.).

Na temelju suglasnosti obje strane, način obračuna i sudjelovanja tuženika u zajedničkim troškovima „Importanne Centra” s cca 30% (osim električne energije) primjenjivan je od 1997. godine sve do 2016. godine - tužitelj je tuženiku mjesečno obračunavao troškove i izdavao račune, a tuženik je iste redovito podmirivao, s time da u razdoblju od 1997. godine do 2008. godine tužitelj i tuženik o tome nisu sklapali pisane godišnje ugovore (već je tužitelj krajem tekuće godine dostavljao tuženiku plan i program tj. projekciju troškova za narednu godinu, a zatim je tužitelju fakturirao stvarno nastale troškove), dok su u razdoblju od 2008. godine do 2016. godine tužitelj i tuženik sklapali godišnje ugovore kojima se utvrđivao iznos sudjelovanja tuženika u zajedničkim troškovima „Importanne Centra” sukladno usuglašenom iznosu prema projekciji troškova iz plana i programa tužitelja za predmetnu godinu, a koji iznos je prosječno iznosio oko 2.900.000,00 kn (PDV uključen).

Sukladno članku 247. Zakona o obveznim odnosima koji propisuje da je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora, slijedi da je u konkretnom slučaju nedvojbeno postignuta suglasnost volje između tuženika i tužitelja o sljedećim bitnim sastojcima njihovog pravnog odnosa:

- da IMC Prolaz bude dostupan građanima u funkciji javnoprometne površine i

- da se objektom „Importanne Centar” (čiji sastavni dio čini i IMC Prolaz) upravlja kao cjelinom od strane upravitelja objekta (ovdje tužitelja) i

- da tuženik zbog korištenja IMC Prolaza u funkciji javnoprometne površine sudjeluje u zajedničkim troškovima „Importanne Centra" s udjelom od cca 30%. Postignutu suglasnost volja između tužitelja i tuženika nepobitno potvrđuje činjenica da je u razdoblju od 1997. godine (kada je izrađeno Mišljenje o raspodjeli troškova 1997), pa do travnja 2008. godine tuženik čitavo vrijeme sudjelovao u zajedničkim troškovima „Importanne Centra“ s udjelom od cca 30%, iako u tom razdoblju tužitelj i tuženik uopće nisu sklapali pisane ugovore kojima bi bio utvrđen iznos koji će podmiriti tuženik, kao i činjenica da je u razdoblju 2008. godine - 2016. godine kada su sklapani pisani ugovori, tuženik u više navrata (npr. u 2016. godini i 2012. godini) podmirivao svoje obveze prije nego što je ugovor za konkretnu godinu bio sklopljen.

Bez prethodnog dogovora s tužiteljem, tuženik je za 2017. godinu Programom održavanja javnoprometnih površina i javnih objekata, javne rasvjete te izvanrednog održavanja nerazvrstanih cesta na području Grada Zagreba za 2017. godinu (u nastavku: Program održavanja javnoprometnih površina za 2017.g.) kako je vidljivo iz točke 3.1.4. istog, osigurao sredstva od 1.500.000,00 kn za upravljanje i održavanje prolaza kroz „Importanne Centar” - dakle u iznosu koji je dovoljan za podmirenje samo cca 50% obveze tuženika.

Slijedom navedenog, tuženik je tužitelja obavijestio da je u tom trenutku u mogućnosti sklopiti ugovor samo na iznos od 1.500.000,00 kn, a da će razliku do punog potrebnog iznosa regulirati nakon rebalansa proračuna. Stoga je Ugovor o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova prolaza „Importanne Centra” za 2017. godinu od dana 26. travnja 2017. godine (u nastavku: Ugovor o upravljanju i održavanju za 2017.g.) sklopljen na iznos od 1.200.000,00 kuna (1.500.000,00 kn s PDV-om) tj. na iznos koji predstavlja samo cca 50% iznosa troškova koje je tuženik podmirivao u prethodnim godinama, sve do 2016. godine. Međutim, kako je navedeno u članku 2. Ugovora o upravljanju i održavanju za 2017. godinu koji su potpisale obje ugovorne strane, odnosno tužitelj i tuženik, sastavni dio predmetnog ugovora je Revidirani plan i program zajedničkih troškova za 2017. godinu (u nastavku: Revidirani plan za 2017.g.) u kojem je izričito navedeno da revidirani iznosi bitno odstupaju od planiranih iznosa koje je tužitelj dostavio tuženiku u inicijalnom programu, a koji su bili bazirani na stvarnim troškovima. Nadalje, u spomenutom Revidiranom planu i programu zajedničkih troškova za 2017. godinu izričito je navedeno da će u narednom šestomjesečnom razdoblju tužitelj učiniti ustupak tuženiku na način da će mu fakturirati samo akontacijski iznos svih troškova, no da će po isteku prvog polugodišta tuženiku ispostaviti račun za razliku između akontacijskog iznosa i stvarno nastalih troškova (a što je tužitelj i učinio računom broj 1997-1C-2 od 27. kolovoza 2018. godine). Kao i svih prethodnih godina, tužitelj je kontinuirano nastavio izvršavati te i danas izvršava sve usluge upravljanja i održavanja „Importanne Centra", pa tako i IMC Prolaza, osim tehničkog održavanja pokretnih stepenica na ulazu s Trga Antuna Starčevića, čiji posjed mu je tuženik protiv njegove volje oduzeo primjenom sile tj. angažmanom 20 zaštitara dana 29. listopada 2018. godine.

Tako tužitelj i nadalje izvršava i organizira sve potrebne aktivnosti upravljanja i održavanja u pogledu IMC Prolaza, kao sastavnog dijela „Importanne Centra" (zaštitarske usluge, usluge čišćenja, tehničkog i redovitog te investicijskog održavanja objekta i svih njegovih zajedničkih sustava npr. sprinklera, vatrodojave, odvodnje) te podmiruje sve troškove koji s tim u svezi nastaju.

S obzirom na to da je tuženik nakon plaćanja ukupno 1.500.000,00 kn za 2017. godinu (što čini samo cca 50% obveze tuženika), u potpunosti prestao izvršavati svoju obvezu sudjelovanja u troškovima „Importanne Centra", tužitelj je dana 11. rujna 2018. godine pokrenuo postupak radi naplate dospjelih nepodmirenih dugovanja za 2017. godinu i za razdoblje od siječnja do studenog 2018. godine, a koji se vodi kod Naslovnog suda pod poslovnim brojem: Povrv-3260/2018.

Pored kondemnatornog zahtjeva za plaćanje ukupno 4.951.380,72 kn, tužitelj je u navedenom postupku postavio i deklaratoran tužbeni zahtjev kako bi se odlukom suda utvrdila pravna priroda obveznopravnog odnosa (ugovornog odnosa, odnosno podredno poslovodstva bez naloga) koji između tužitelja i tuženika postoji od dovršetka izgradnje „Importanne Centra" 1994. godine, traje i danas te će trajati dok god se IMC Prolaz koristi u funkciji javnoprometne površine — kako bi se donošenjem odluke Naslovnog suda o deklaratornom zahtjevu otklonila pravna nesigurnost koju uzrokuje spor o postojanju te sadržaju i opsegu pravnog odnosa između tužitelja i tuženika. Osim navedenog postupka, tužitelj je protiv tuženika pokrenuo pred Trgovačkim sudom u Zagrebu i parnični postupak pod poslovnim brojem: P-2151/2021 radi naplate dospjelih nepodmirenih dugovanja za razdoblje od mjeseca prosinca 2018. godine do listopada 2021. godine na ime troškova održavanja „Importanne Centra“. Slijedom svega navedenog, tužitelj je podnio tužbu radi isplate iznosa koji su dospjeli u međuvremenu tj. koji nisu obuhvaćeni već pokrenutim postupcima (a odnose se na troškove održavanja nastale u razdoblju od mjeseca studenoga 2021. godine do kolovoza 2024. godine).

Tužitelj predlaže prekid ovog postupka do pravomoćnog okončanja postupka koji se vodi pred ovim sudom pod poslovnim bojem Povrv-3260/2018 jer odluka u ovoj pravnoj stvari o tužbenom zahtjevu tužitelja za isplatu iznosa od 995.712,82 eura koji se odnosi na kasnije razdoblje, također ovisi o prethodnom rješenju pitanja postoji li između tužitelja kao upravitelja nekretnine i tuženika odnos poslovodstva bez naloga.

2. Uvidom u spis poslovni broj Povrv-3260/2018 utvrđeno je kako se isti vodi između istih stranaka u istim procesnim ulogama te je uz zahtjev za isplatu troškova upravljanja i održavanja iste nekretnine za razdoblje koje prethodi utuženom razdoblju iz ove parnice, tužitelj u tom predmetu istaknuo i zahtjev za utvrđenje postojanja ugovornog odnosa između stranaka prema kojemu tužitelj kao upravitelj objekta "Importanne centar" izvršava upravljanje i održavanje navedenom nekretninom, a tuženik podmiruje zajedničke troškove u dijelu od 30% ukupnih zajedničkih troškova. Ujedno uvidom u spis je utvrđeno kako je tužitelj podneskom od 16. svibnja 2019. postavio i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za utvrđenje da je tužitelj u svezi održavanja javnoprometne površine-prolaza prema pothodniku, kako je označeno žuto u etažnom elaboratu "Importanne centar - plan posebnih dijelova trgovačko-garažno podzemnog kompleksa u Zagrebu, Starčevićev trg 7, na zk. čbr. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina], prikaz stvarnog stanja posebnih dijelova" iz svibnja 1997.g., s tuženikom u pravnom odnosu poslovodstva bez naloga. Podneskom od 10. travnja 2026. tužitelj je specificirao tužbeni zahtjev obzirom na promjenu upravitelja odnosno na činjenicu da od 2. siječnja 2025. društvo Importanne Centar d.o.o. više nije upravitelj objekta „Importanne Centra“, to je tužitelj sukladno toj naknadno nastaloj činjenici uredio deklaratorni tužbeni zahtjev na način da traži utvrđenje postojanja ugovornog odnosa između tužitelja kao upravitelja objekta i tuženika, odnosno podredno pravnog odnosa poslovodstva bez naloga, i to za razdoblje do 1. siječnja 2025. godine, odnosno do trenutka kada je tužitelj bio upravitelj predmetnog objekta i do kada je obavljao sve usluge upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova prolaza „Importanne centar“.

3. Dakle odluka suda u ovoj pravnoj stvari u pogledu tužiteljevog zahtjeva za isplatu iznosa od 995.712,82 eura za razdoblje od studenog 2021. do kolovoza 2024. na ime troškova održavanja „Importannne Centra“ ovisi o prethodnom rješenju pitanja postoji li između tužitelja kao upravitelja nekretnine i tuženika odnos poslovodstva bez naloga u odnosu na održavanje javnoprometne površine-prolaza prema pothodniku, kako je označeno žuto u etažnom elaboratu "Importanne centar - plan posebnih dijelova trgovačko garažno podzemnog kompleksa u Zagrebu, Starčevićev trg 7, na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], prikaz stvarnog stanja posebnih dijelova" iz svibnja 1997. godine. Naime upravo navedeno pitanje pravnog odnosa između tužitelj i tuženika je predmet odlučivanja u parnici koja se vodi pred ovim sudom pod poslovnim brojem Povrv-3260/2018, stoga je sud odlučio da u ovoj parnici sam ne rješava o tom prethodnom pitanju, već da se to pitanje riješi u parnici br. Povrv - 3260/2018, budući isto predstavlja kako prethodno pitanje za odluku o kondemnatornom tužbenom zahtjevu za isplatu u toj parnici, tako i prethodno pitanje za odluku o kondemnatornom tužbenom zahtjevu za isplatu u ovoj parnici (tako i u odluci Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Pž-4250/23).

4. Slijedom navedenog a na osnovi odredbe čl. 213. st. 1. toč. 1) ZPP-a sud je odlučio kao u izreci, a postupak će se u skladu s odredbom čl. 215. st. 4. ZPP -a nastaviti kada se pravomoćno okonča postupak ovoga suda pod poslovnim brojem Povrv-3260/2018 ili kada sud ustanovi da više ne postoje razlozi čekanja na njegov završetak.

Zagreb, 28. srpnja 2026.

Sudac:

Jelena Antonić Šego

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja može se izjaviti žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana primitka rješenja. Žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka.