REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

STALNA SLUŽBA U LABINU

G. Martinuzzi 2, 52220 Labin

Poslovni broj: Ps-5/2024-21

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Labinu, po sutkinji Zdenki Raguž Zupičić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice KH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], koju zastupa punomoćnik Marino Folo, odvjetnik u Puli, protiv tuženika Neomytka Toni, OIB [osobni identifikacijski broj], 52220 [adresa] sada na adresi [adresa]., kojeg zastupaju punomoćnice iz ZOU Irene Zustović i Ingrid Zustović Batelić, odvjetnice u Labinu, radi iseljenja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 1. lipnja 2026. u nazočnosti tužiteljice osobno, zamjenika punomoćnika tužitelja Maksimilijana Fola, odvjetnika u Puli, tuženice osobno te punomoćnice tužene PH , odvjetnice u [adresa], **.**.2026., objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Prihvaća se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"Nalaže se tuženiku ZH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] sada u [adresa]. da iseli iz nekretnine u 52220 [adresa]. koji u naravi čini stan od 40 m2 u montažnoj kući te da isti slobodan od osoba i stvari preda tužitelju KH, [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], kao i da tužiteljici naknadi troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 1.303,10 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od presuđenja do isplate po stopi od 7,25% godišnje, a u slučaju promjene po kamatnoj stopi koja je određena čl. 29 st. 2 ZOO (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana."

II. Odbija se zahtjev tužene za naknadom troškova postupka.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je sudu dostavila tužbu protiv tuženika radi iseljenja. U tužbi navodi da su tužiteljica kao najmodavac i tuženica kao najmoprimac sklopili su Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme dana 20.9.2023., te je tužiteljica nakon sklapanja toga ugovora tuženika uvela u posjed stana koji se nalazi na adresi [adresa]., a radi se o stanu u montažnoj kući površine 40 m2. Ugovorom o najmu stana stranke su u čl. 8 ugovorile mjesečnu najamninu za stan u iznosu od 100,00 € s tim da su ugovorile da se i ulaganja priznaju kao da je plaćena najamnina, s tim da je najmoprimac obvezan obavijestiti najmodavca o ulaganjima. U čl. 9 Ugovora stranke su ugovorile da će Najmoprimac uz najamninu plaćati i troškove električne energije. Od sklapanja navedenog Ugovora o najmu (20.rujna 2023.) tuženik ne plaća najamninu niti je obavijestio tužiteljicu da je izvršio bilo kakve radove koji bi se mogli uračunati (sukladno čl. 6 i 8 Ugovora) kao najamnina. Osim toga, tuženik niti ne plaća struju, te je ista isključena. Obzirom na naprijed navedeno, tužiteljica je više puta usmeno pozvala tuženika da poštuje ugovor, ali isti to nije učinio , te je nakon toga angažirala odvjetnika koji je tuženiku uputio otkaz ugovora o najmu sa pozivom da isprazni predmet najma, montažnu kuću, u kojoj je predmetni stan koji je dan u najam. Tuženik je primio predmetni dopis, te se putem punomoćnika očitovao da je isti primio te pozvao tužiteljicu da mu predoči dokaz vlasništva predmetne nekretnine. Obzirom je ugovor o najmu obveznopravni ugovor, a da se nakon toga tuženik nije očitovao glede poziva na iseljenje, niti je plaćao struju i zakupninu to tužitelj predlaže, da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će prihvatiti tužbeni zahtjev u cijelosti.

2. U odgovoru na tužbu tuženica se protivila tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Nadalje, tužena ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice. Da bi tužiteljica mogla podnijeti tužbu, a radi se o pravoj vlasničkoj tužbi, mora dokazati da je vlasnica nekretnine. Tužiteljica uz tužbu nije dostavila dokaz o vlasništvu pa se predlaže da se tužiteljica prije svega pozove na dostavu vlasničkog lista, a kako bi se utvrdila njena aktivna legitimacija. Točno je da je tužena primila dopis tužiteljice putem punomoćnika, da dostavi dokaze o plaćenim troškovima na što je tužena zatražila dostavu dokaza o vlasništvu, no nikada nikakav dokaz nije primila. Slijedom navedenog, s obzirom da tužiteljica nije dostavila dokaz o vlasništvu, smatra da ista neovisno o zaključenom ugovoru nije legitimirana na podnošenje tužbe kojom traži da joj se preda u posjed predmetna nekretnine. Kada bi tužiteljica dostavila dokaz o vlasništvu i time otklonila prigovor nedostatka aktivne legitimacije, tužena navodi da ona plaća sve režijske troškove, a za što dostavlja dokaze o uplati te je nekretninu svojim sredstvima i osposobila za stanovanje obzirom da kuća nije imala sanitarni čvor niti struju razvedenu u kući, a što je sve svojim sredstvima izvršila tužena. Tužiteljica ima saznanja da su troškovi plaćeni. Predlaže da sud odbaci tužbu, podredno odbije tužbu, a tužiteljicu presudi na snašanje troškova postupka.

3. Sud je proveo dokazni postupak u kojem je izvršen uvid u mail komunikaciju (str. 5-7 spisa), ugovor o najmu stana (str. 5-10 spisa), upravni postupak zahtjeva za izdavanje rješenja podnositelja MH u privitku ove tužbe, te je proveden dokaz saslušanjem stranaka.

4. Nakon provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

5. Iz Ugovora o najmu na stranici 8-10 spisa proizlazi da su ovopredmetne stranke zaključile ugovor o najmu 20. rujna 2023., i da su ugovorile najma montažne kuće od 40 m2. Ugovoreno je da ulaganja priznaju kao najamnina, a koja je određena u iznosu od 100 eur, mjesečno, uz obvezu najmoprimca da o tome obavijesti najmodavca. Osim toga, ugovoreno je da će najmoprimac plaćati i troškove električne energije.

6. Tužiteljica u svom iskazu navodi da je s tuženicom zaključila ugovor o najmu montažne kućice površine 40 m² koja se nalazi u [adresa]. Kućicu su ona i pokojni suprug kupili polovnu, uredili i osposobili za stanovanje, pri čemu su izvršili određena ulaganja (uređenje kamina, postavljanje PVC prozora i stolarije). Na istoj nekretnini nalaze se i drugi objekti koje su ona i pokojni suprug postavili. Nekretnina na kojoj se kućica nalazi u vlasništvu je Republike Hrvatske, s kojom je tužiteljica zajedno sa suprugom 1996. godine zaključila ugovor o zakupu zemljišta. U odnosu na navedeno zemljište vodi se sudski postupak radi utvrđenja vlasništva, a tužiteljica i dalje plaća zakupninu Republici Hrvatskoj. Naglašava da je tuženicu prilikom sklapanja ugovora upoznala da zemljište nije njezino vlasništvo, već da je predmet spora, dok je sama montažna kućica njezino vlasništvo. Tuženica je u predmetnu kućicu uvedena u posjed temeljem ugovora o najmu. Ugovorom je bilo dogovoreno da tuženica izvrši određene radove, odnosno osigura septičku jamu i dovod pitke vode, zbog čega najamnina nije odmah naplaćivana. Međutim, tuženica nikada nije dostavila obračun ulaganja, niti je tražila priznanje troškova. Tužiteljica navodi da je najamnina stvarno bila dogovorena u iznosu od 300,00 EUR mjesečno, ali je u ugovor uneseno 100,00 EUR zbog poreznih razloga, na koji iznos tužiteljica uredno plaća porez. Od sklapanja ugovora tuženica nije plaćala najamninu, niti je podmirivala troškove električne energije. Tužiteljica je određeno vrijeme sama plaćala troškove struje, o čemu posjeduje uplatnice, ali to više nije mogla nastaviti. Nakon što je tuženicu pozivala da poštuje ugovor, angažirala je odvjetnika koji joj je uputio otkaz ugovora i poziv na iseljenje, no tuženica se nije iselila. Tužiteljica navodi da joj tuženica onemogućava pristup nekretnini, promijenila je brave na pomoćnim objektima te bez njezina odobrenja izvodila radove na kućici. Navodi da je mijenjan krov, prozori i drugi dijelovi objekta, a da za takve radove nije dala suglasnost. Također navodi da na nekretnini postoje i drugi objekti koje koristi tuženica, zbog čega ona nema pristup svojim stvarima i alatima. Tužiteljica ističe da joj je jedini zahtjev da tuženica iseli iz predmetne kućice i preda joj posjed, jer zbog odnosa s tuženicom više nema mirno korištenje svoje imovine.

7. Tuženica u svom iskazu navodi da je s tužiteljicom zaključila ugovor o najmu jer je smatrala da je tužiteljica vlasnica nekretnine, te da joj može dati na korištenje kuću i više parcela. Ključ kuće joj je predala tužiteljica. Naknadno, nakon otprilike godinu i pol do dvije, saznala je da tužiteljica nije upisana kao vlasnica, zbog čega se obratila Republici Hrvatskoj i Općini Raša, radi reguliranja svog statusa. Navodi da je ugovorom bilo dogovoreno da ona plaća troškove električne energije, dok se najamnina ne plaća jer se ulaganja u objekt smatraju naknadom za korištenje. Smatra da je kroz ulaganja izvršila ugovorenu obvezu, te da je u objekt uložila znatna sredstva, osobito u sanitarni čvor, septičku jamu i dovod vode. Navodi da je vrijednost ulaganja oko 14.000,00 EUR, uz vlastiti rad, te da je račune za ulaganja dostavljala tužiteljici prije pokretanja postupka. Tuženica ističe da je struju od početka sama plaćala HEP-u. Navodi da je u početku dobivala račune od tužiteljice, a kasnije je sama plaćala troškove prema dostupnim podacima. Tvrdi da joj HEP nije isključio struju , te da je dogovor bio da tužiteljica snosi dio troškova, a ona preostali dio. Navodi da nije počinila nikakva oštećenja na objektu, već da je samo željela urediti kuću i zamijeniti prozore. Tužiteljica je prema njezinim navodima samo jednom pregledala unutrašnjost kuće. Nakon promjene brave nije joj predala novi ključ, ali smatra da tužiteljica ima pravo doći ako se prethodno najavi. Tuženica navodi da je u vezi predmetnih nekretnina kontaktirala i MH, za kojeg je saznala da je podnio zahtjev za legalizaciju određenih objekata. Prema njezinim saznanjima, on je naveo da smatra da su objekti njegovi, ali da se pitanje korištenja treba riješiti nakon okončanja postupka legalizacije. Tuženica smatra da nema razloga za iseljenje jer je kuću dobila u najam od tužiteljice, uložila sredstva u njezino uređenje, te smatra da su njezine obveze prema tužiteljici ispunjene.

8. Sud nije prihvatio prigovor tuženice da tužiteljica nije ovlaštena zahtijevati iseljenje, samo zato što nije upisana kao vlasnica zemljišta. Naime, predmet ovog postupka nije utvrđenje prava vlasništva na zemljištu, niti zaštita prava vlasništva, već zahtjev najmodavca prema najmoprimcu, radi prestanka korištenja stvari nakon otkaza ugovora o najmu. Između stranaka nije sporno da je sklopljen ugovor o najmu , niti da je tuženica temeljem tog ugovora uvedena u posjed predmetnog objekta. Dakle, to što je Republika Hrvatska upisana kao vlasnik nekretnine na kojoj je postavljena predmetna montažna kuća, i što je MH podnio zahtjev za legalizaciju, nije od značaja za ovaj spor, već je za odluku u ovom postupku odlučno je li ugovor prestao , te postoji li i dalje pravna osnova za korištenje objekta od strane tuženice.

9. Odredbom čl. 550 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 28/18, 126/23, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26, dalje ZOO) je propisano je da se Ugovorom o najmu obvezuje najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati određenu najamninu (odredbe čl. 550 do 578 ZOO-a).

10. Prema odredbi čl. 576. st. 3. ZOO-a otkaz ugovora o najmu nekretnine daje se u pisanom obliku. Prema odredbi čl. 551. ZOO-a odredbe ZOO-a kojima se regulira ugovor o najmu podredno se primjenjuju na najam uređen posebnim zakonom. Posebni zakon je Zakon o najmu stanova ("Narodne novine", br: 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/20, dalje: ZNS).

11. Člankom 19. stavak 1. točka 1. ZNS propisano je da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge troškove u vezi sa stanovanjem, dok je odredbom članka 19. stavak 2. ZNS propisana obveza najmodavca opomenom pozvati najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz prvostupanjski.

12. Nije sporno da su stranke ugovorile plaćanje najamnine , s tim da je ugovoreno da će tuženica izvršiti određene radove na iznajmljenom objektu , i da će se navedena ulaganja prebiti sa najamninom. Tuženica je od strane tužiteljice pozvana da dostavi obračun ulaganja, na što se tužena oglušila.

13. Tuženica nije dokazala da je između stranaka postignut dogovor prema kojem bi sva ulaganja u objekt automatski predstavljala potpuno ispunjenje obveze plaćanja najamnine, niti je dokazala visinu i opseg ulaganja koja bi se mogla uračunati u najamninu. Okolnost da je tuženica izvršila određena ulaganja u objekt sama po sebi ne daje joj trajno pravo korištenja predmetne nekretnine, osobito nakon prestanka ugovornog odnosa, osim ako bi za to postojala druga pravna osnova.

14. S obzirom na navedeno, sud zaključuje da tužena nije ispoštovala odredbu čl. 6 Ugovora o najmu. Naime, tužena je po pozivu tužiteljice, bila dužna dostaviti obračun ulaganja, kako bi se utvrdilo da li je tužena, nakon prebijanja, i nakon odobravanja ulaganja, dužna plaćati najamninu. Slijedom navedenog, sud zaključuje da je tužiteljica ispravno postupila, kada je tuženu pozvala pismenim putem, da joj preda predmetni objekt u posjed. ( stranica 7 spisa), sukladno članku 576 st.3 ZOO- a, kao i čl. 22. ZNS, slijedom čega su ostvarene sve zakonske pretpostavke na temelju kojih je nastupio otkaz ugovora o najmu, jer je tužena postupila protivno ugovoru, zbog nedostavljanja obračuna ulaganja.

15. Provedenim dokaznim postupkom, utvrđeno je da tuženica podmiruje troškove električne nergije, jer ista sama plaća troškove neposredno HEP-u, a što je u svom iskazu potvrdila tužiteljica, s tim da je tužiteljica navela da tužena plaća neki paušalni mjesečni iznos, te da po obračunu, postoji razlika u iznosu od 1.000,00 eur, a koji iznos podmiruju stranke na način da tužiteljica podmiruje 30% od navedenog iznosa. Osim toga, nesporno je da su odnosi između ovopredmetnih stranaka, ozbiljno narušeni, a što suglasno proizlazi iz njihovih iskaza, a koje su iskazale o nekoliko intervencija policije, o tome da tužiteljica nema pristup objektu, da je tužena promijenila brave.

16. Protekom otkaznog roka (počeo teći 11. rujna 2024. – stranica 5-7 spisa), u kojem tužena nije dostavila obračun ulaganja, radi utvrđivanja obveze plaćanja najamnine, to sud zaključuje da tužena nema više pravni temelj za držanje u posjed predmetnog stana.

17. Slijedom navedenog, a temeljem odredbe čl. 562 ZOO-a, i čl. 17 ZNS, to je sud prihvatio tužbeni zahtjev.

18. Dokazi koji su provedeni, a nisu posebno obrazloženi, nisu od utjecaja na donošenje odluke u ovom postupku.

19. Tužiteljica potražuje troškove postupka i to za sastav tužbe u iznosu od 200,00 eura, sastava obrazloženog podneska od 17. prosinca 2024. u iznosu od 200,00 eura, trošak pristupa ročištima 14. ožujka 2025., 27. studenog 2025. i 1. lipnja 2026., za svaku radnju po 200,00 eura, sve uvećano za iznos PDV -a. Također, tužiteljica potražuje troškove sudskih pristojbi na tužbu u iznosu od 26,55 eura i presudu u iznosu od 26,55 eura. Tužiteljica potražuje sveukupne troškove u iznosu od 1.303,10 eura.

20. Tužena potražuje troškove postupka i to sastava odgovora na tužbu iznos od 200,00 eura, pristupa raspravama 27. studenog 2025., 14. ožujka 2025. i 1. lipnja 2026., sve uvećano za PDV. Odnosno tužena potražuje sveukupne troškove u iznosu od 1.000,00 eura.

21. Osnovanost zatraženih troškova postupka sud je utvrđivao temeljem čl. 155. ZPP-a, dok je visinu utvrđivao primjenom pravila Tarife o nagradama i naknadi troškova, te utvrđenoj vrijednosti predmeta spora u iznosu od 1.350,00 EUR, slijedom čega se strankama za svaku poduzetu radnju kada im pripada 100% Tbr. 7.1. priznaje 200 EUR.

22. Sud smatra osnovanim trošak tužbe u iznosu od 200,00 eura,(Tbr.7.t.1), za sastav obrazloženog podneska od 17. prosinca 2024. u iznosu od 200,00 eura, (Tbr.8.t.1), trošak pristupa ročištima 14. ožujka 2025., 27. studenog 2025. i 1. lipnja 2026., za svaku radnju po 200,00 eura (Tbr.9.t.1), odnosno u iznosu od 1.200,00 eura, a sve uvećano za iznos PDV-a, u iznosu od 250,00 eura, a što sveukupno iznosi 1.250,00 eura. Nadalje, osnovani su troškovi sudskih pristojbi na tužbu u iznosu od 26,55 eura i presudu u iznosu od 26,55 eura, odnosno sveukupno iznos od 1.303,10 eura, a koji iznos je tužena dužna isplatiti tužiteljici na ime troškova ovog postupka, sukladno odredbi čl. 154 st.1. ZPP-a, kao i čl. 29 ZOO-a.

23. S obzirom da je tužena izgubila ovaj spor, to sud nije ni odlučivao o osnovanosti njegovih troškova.

24. Radi navedenog, presuđeno je kao u izreci ove presude.

Labin, 28. srpnja 2026.

Sutkinja

Zdenka Raguž Zupičić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu, u roku od petnaest (15) dana od dana ročišta za objavu odluke za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa odluke za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

- Tužiteljici putem punomoćnika

- Tuženoj putem punomoćnica