REPUBLIKA HRVATSKA
Općinski sud u Rijeci
Žrtava fašizma 7
51000 Rijeka
Poslovni broj: P-644/2026-11
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Rijeci po sutkinji Ivi Ivanišević Mostovac u pravnoj stvari tužitelja KK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Nikoli Sabljaru, odvjetniku u Rijeci protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Rijeci, radi isplate, nakon održane javne i glavne rasprave, zaključene u prisutnosti punomoćnika stranaka, 27. srpnja 2026.,
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici tužitelju isplatiti iznos od 37.321,66 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje po stopi propisanoj čl. 29. Zakona o obveznim odnosima teku:
- na iznos od 452,92 EUR od 15.11.2015.,
- na iznos od 452,92 EUR od 15.12.2015.,
- na iznos od 459,44 EUR od 15.1.2016.,
- na iznos od 459,44 EUR od 15.2.2016.,
- na iznos od 459,44 EUR od 15.3.2016.,
- na iznos od 451,99 EUR od 15.4.2016.,
- na iznos od 451,99 EUR od 15.5.2016.,
- na iznos od 451,99 EUR od 15.6.2016.,
- na iznos od 459,60 EUR od 15.7.2016.,
- na iznos od 459,60 EUR od 15.8.2016.,
- na iznos od 459,60 EUR od 15.9.2016.,
- na iznos od 457,48 EUR od 15.10.2016.,
- na iznos od 457,48 EUR od 15.11.2016.,
- na iznos od 457,48 EUR od 15.12.2016.
- na iznos od 461,92 EUR od 15.1.2017.,
- na iznos od 461,92 EUR od 15.2.2017.,
- na iznos od 461,92 EUR od 15.3.2017.,
- na iznos od 484,35 EUR od 15.4.2017.,
- na iznos od 484,35 EUR od 15.5.2017.,
- na iznos od 484,35 EUR od 15.6.2017.,
- na iznos od 478,55 EUR od 15.7.2017.,
- na iznos od 478,55 EUR od 15.8.2017.,
- na iznos od 478,55 EUR od 15.9.2017.,
- na iznos od 495,17 EUR od 15.10.2017.,
- na iznos od 495,17 EUR od 15.11.2017.,
- na iznos od 495,17 EUR od 15.12.2017.
- na iznos od 504,84 EUR od 15.1.2018.,
- na iznos od 504,84 EUR od 15.2.2018.,
- na iznos od 498,59 EUR od 15.3.2018.,
- na iznos od 498,59 EUR od 15.4.2018.,
- na iznos od 498,59 EUR od 15.5.2018.,
- na iznos od 513,44 EUR od 15.6.2018.,
- na iznos od 513,44 EUR od 15.7.2018.,
- na iznos od 513,44 EUR od 15.8.2018.,
- na iznos od 420,94 EUR od 15.9.2018.,
- na iznos od 439,23 EUR od 15.10.2018.,
- na iznos od 439,23 EUR od 15.11.2018.,
- na iznos od 439,23 EUR od 15.12.2018.,
- na iznos od 465,99 EUR od 15.1.2019.,
- na iznos od 465,99 EUR od 15.2.2019.,
- na iznos od 468,93 EUR od 15.3.2019.,
- na iznos od 468,93 EUR od 15.4.2019.,
- na iznos od 468,93 EUR od 15.5.2019.,
- na iznos od 462,78 EUR od 15.6.2019.,
- na iznos od 462,78 EUR od 15.7.2019.,
- na iznos od 462,78 EUR od 15.8.2019.,
- na iznos od 381,82 EUR od 15.9.2019.,
- na iznos od 393,73 EUR od 15.10.2019.,
- na iznos od 393,73 EUR od 15.11.2019.,
- na iznos od 393,73 EUR od 15.12.2019.,
- na iznos od 419,83 EUR od 15.1.2020.,
- na iznos od 419,83 EUR od 15.2.2020.,
- na iznos od 424,53 EUR od 15.3.2020.,
- na iznos od 424,53 EUR od 15.4.2020.,
- na iznos od 424,53 EUR od 15.5.2020.,
- na iznos od 427,70 EUR od 15.6.2020.,
- na iznos od 427,70 EUR od 15.7.2020.,
- na iznos od 427,70 EUR od 15.8.2020.,
- na iznos od 346,74 EUR od 15.9.2020.,
- na iznos od 593,23 EUR od 15.10.2020.,
- na iznos od 593,23 EUR od 15.11.2020.,
- na iznos od 593,23 EUR od 15.12.2020.,
- na iznos od 631,15 EUR od 15.1.2021.,
- na iznos od 631,15 EUR od 15.2.2021.,
- na iznos od 639,27 EUR od 15.3.2021.,
- na iznos od 639,27 EUR od 15.4.2021.,
- na iznos od 639,27 EUR od 15.5.2021.,
- na iznos od 659,50 EUR od 15.6.2021.,
- na iznos od 659,50 EUR od 15.7.2021.,
- na iznos od 659,50 EUR od 15.8.2021.,
- na iznos od 659,50 EUR od 15.9.2021.,
- na iznos od 682,31 EUR od 15.10.2021.,
- na iznos od 682,31 EUR od 15.11.2021.,
- na iznos od 682,31 EUR od 15.12.2021.,
- na iznos od 708,00 EUR od 15.1.2022., sve pa do isplate u roku od 15 dana.
II. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja za isplatom iznosa od 3.836,04 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:
- na iznos od 48,42 EUR od 15.11.2015.
- na iznos od 48,42 EUR od 15.12.2015.
- na iznos od 49,12 EUR od 15.1.2016.
- na iznos od 49,12 EUR od 15.2.2016.
- na iznos od 49,12 EUR od 15.3.2016.
- na iznos od 48,32 EUR od 15.4.2016.
- na iznos od 48,32 EUR od 15.5.2016.
- na iznos od 48,32 EUR od 15.6.2016.
- na iznos od 49,13 EUR od 15.7.2016.
- na iznos od 49,13 EUR od 15.8.2016.
- na iznos od 49,13 EUR od 15.9.2016.
- na iznos od 48,90 EUR od 15.10.2016.
- na iznos od 48,90 EUR od 15.11.2016.
- na iznos od 48,90 EUR od 15.12.2016.
- na iznos od 49,39 EUR od 15.1.2017.
- na iznos od 49,39 EUR od 15.2.2017.
- na iznos od 49,39 EUR od 15.3.2017.
- na iznos od 51,78 EUR od 15.4.2017.
- na iznos od 51,78 EUR od 15.5.2017.
- na iznos od 51,78 EUR od 15.6.2017.
- na iznos od 51,16 EUR od 15.7.2017.
- na iznos od 51,16 EUR od 15.8.2017.
- na iznos od 51,16 EUR od 15.9.2017.
- na iznos od 52,94 EUR od 15.10.2017.
- na iznos od 52,94 EUR od 15.11.2017.
- na iznos od 52,94 EUR od 15.12.2017.
- na iznos od 53,98 EUR od 15.1.2018.
- na iznos od 53,98 EUR od 15.2.2018.
- na iznos od 53,30 EUR od 15.3.2018.
- na iznos od 53,30 EUR od 15.4.2018.
- na iznos od 53,30 EUR od 15.5.2018.
- na iznos od 54,90 EUR od 15.6.2018.
- na iznos od 54,90 EUR od 15.7.2018.
- na iznos od 54,90 EUR od 15.8.2018.
- na iznos od 57,79 EUR od 15.9.2018.
- na iznos od 46,95 EUR od 15.10.2018.
- na iznos od 46,95 EUR od 15.11.2018.
- na iznos od 46,95 EUR od 15.12.2018.
- na iznos od 49,81 EUR od 15.1.2019.
- na iznos od 49,81 EUR od 15.2.2019.
- na iznos od 50,14 EUR od 15.3.2019.
- na iznos od 50,14 EUR od 15.4.2019.
- na iznos od 50,14 EUR od 15.5.2019.
- na iznos od 49,47 EUR od 15.6.2019.
- na iznos od 49,47 EUR od 15.7.2019.
- na iznos od 49,47 EUR od 15.8.2019.
- na iznos od 40,82 EUR od 15.9.2019.
- na iznos od 42,09 EUR od 15.10.2019.
- na iznos od 42,09 EUR od 15.11.2019.
- na iznos od 42,09 EUR od 15.12.2019.
- na iznos od 44,88 EUR od 15.1.2020.
- na iznos od 44,88 EUR od 15.2.2020.
- na iznos od 45,39 EUR od 15.3.2020.
- na iznos od 45,39 EUR od 15.4.2020.
- na iznos od 45,39 EUR od 15.5.2020.
- na iznos od 45,72 EUR od 15.6.2020.
- na iznos od 45,72 EUR od 15.7.2020.
- na iznos od 45,72 EUR od 15.8.2020.
- na iznos od 37,07 EUR od 15.9.2020.
- na iznos od 63,42 EUR od 15.10.2020.
- na iznos od 63,42 EUR od 15.11.2020.
- na iznos od 63,42 EUR od 15.12.2020.
- na iznos od 55,24 EUR od 15.1.2021.
- na iznos od 55,24 EUR od 15.2.2021.
- na iznos od 55,95 EUR od 15.3.2021.
- na iznos od 55,95 EUR od 15.4.2021.
- na iznos od 55,95 EUR od 15.5.2021.
- na iznos od 57,73 EUR od 15.6.2021.
- na iznos od 57,73 EUR od 15.7.2021.
- na iznos od 57,73 EUR od 15.8.2021.
- na iznos od 57,73 EUR od 15.9.2021.
- na iznos od 59,73 EUR od 15.10.2021.
- na iznos od 59,73 EUR od 15.11.2021.
- na iznos od 59,73 EUR od 15.12.2021.
- na iznos od 61,38 EUR od 15.1.2022., sve pa do isplate.
III. Nalaže se tuženici tužitelju naknaditi troškove parničnog postupka u iznosu od 16.382,19 EUR, u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik stana u [adresa], na adresi [adresa] na II. katu, koji se sastoji od četiri sobe, kuhinje, izbe, predsoblja, hodnika, kupaonice, WC -a i balkona, ukupne površine 107 m2, a koji odgovara rbr. 5. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-5), upisan u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Rijeka, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Sušak. Stanom da ne može slobodno raspolagati jer u njemu stanuje zaštićeni najmoprimac AK temeljem ugovora o najmu sklop ljenom 22. listopada 2001. sa pravnim prednicama tužitelja te ugovora o najmu između tužitelja i zaštićenog najmoprimca od 27. kolovoza 2020. koji sukladno postojećem zakonskom rješenju ima obvezu plaćanja samo najamninu u visini zajedničke pričuve koju je kao vlasnik u obvezi plaćati tužitelj. U rujnu 2020. da je platio iznos najamnine od 2.588,18 kn, od rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. mjesečna najamnina da je iznosila 1.913,00 kn, a u periodu od rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. mjesečno 1.237,82 kn. Kasnije je ta najamnina trebala biti viša sve dok se ne bi izjednačila sa tržišnom, no odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske posl. br. br. U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020., da je ukinuta takva mogućnost ugovaranja najamnine, te je ona ostala u visini zajedničke pričuve. Na taj način tužitelju da je povrijeđeno njegovo pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 50. Ustava Republike Hrvatske, te čl. 1. Protokol broj 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Poziva se na utvrđenja Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske (zahtjev br. 12027/10) od 10. srpnja 2014., te ostale istovjetne predmete protiv [adresa] (K, A, P, PK, SK i S). Pravo vlasništva tužitelja na predmetnom stanu da je ograničeno tako što je postojećim zakonskim rješenjem Zakona o najmu stanova u obvezi imati u stanu zaštićenog najmoprimca koji nije dužan plaćati tzv. slobodno ugovorenu najamninu ili tržišnu najamninu, već tzv. zaštićenu najamninu koja u konkretnom slučaju iznosi 562,65 kn, koliko iznosi obveza tužitelja da plaća pričuvu za isti stan, iako bi tržišna najamnina za predmetni stan iznosa barem 3.500,00 kn (464,53 EUR) mjesečno. Zbog toga što mu je država ograničila pravo vlasništva mora mu naknaditi tržišnu vrijednost najamnine, u skladu sa čl. 50. Ustavom Republike Hrvatske i čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju. Od listopada 2020. godine najamnina koju je u obvezi plaćati AK da je jednaka mjesečnoj obvezi tužitelja da plaća pričuvu. Uz to je tužitelj dužan plaćati i porez na dohodak od najma, pa ne samo da od vlasništva predmetnog stana tužitelj ne ostvaruje nikakav prihod, nego od istog ima samo obveze i isti mu predstavlja teret. Ukupni odštetni zahtjev tužitelja po osnovi ograničenja prava vlasništva na predmetnom stanu zaključno sa ožujkom 2021. iznosi 187.101,98 kn što odgovara tržišnoj naknadi za korištenje istog stana koju bi tužitelj uprihodio da njegovo pravo vlasništva na istom stanu nije ograničeno odnosno, koji odgovara naknadi koristi koju je RH imala od uporabe u smislu čl. 1119. i čl. 1120. ZOO, jer bi toliki iznos RH, koja ima obvezu stambenog zbrinjavanja AK kao bivšeg nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu morala platit i za smještaj zaštićenog najmoprimca u jednakom takvom stanu kao što je predmetni, zajedno sa pripadajućim zateznim kamatama tekućim na svaki pojedini iznos od dospijeća svakog mjeseca pa do isplate.
2. Tužena u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporava tužbu i tužbeni zahtjev. Ističe prigovor zastare dijela potraživanja, te osporava aktivnu legitimaciju tužitelja na nekretnini tijekom utuženog razdoblja te navodi da je tužitelj nekretninu u cijelosti stekao tek 2020. Navodi kako iz tužbe nije razvidno je li u konkretnom slučaju presudom nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom ili su tužitelj i njegovi prednici dobrovoljno zaključili takav ugovor. Presude Europskog suda za ljudska prava na koje se tužitelj poziva da ne predstavljaju formalan izvor prava koji bi obvezivao Republiku Hrvatsku. Temeljni problem, sukladno tim presudama, da je taj što država nije uspostavila ravnotežu između interesa vlasnika i interesa zaštićenih najmoprimaca, pa da se stoga temeljni problem u ovim postupcima tiče „samog zakonodavstva“ i nadilazi pojedinačne interese samih podnositelja. Osporava i visinu najamnine te ističe kako visina najamnine ovisi i o stanju nekretnine za koje se u konkretnom slučaju ne zna kakvo je. Također, najamnina od prihoda da predstavlja dohodak od imovine pa bi eventualno dosuđeni iznos najamnine valjalo umanjiti za visinu poreza na dohodak. Osporava da bi tužitelj imao pravo tražiti razliku između tržišne i zaštićene najamnine, već je potrebno utvrditi odgovarajuću odnosno pravičnu najamninu.
3. Dalje tijekom postupka tužitelj navodi kako se pogrešno tuženik poziva na subjektivni trogodišnji rok od saznanja za štetu, jer u konkretnom slučaju tužitelj ima pravo od tuženika potraživati naknadu po osnovi stjecanja bez osnove, i to na ime naknade koristi koju je RH imala od uporabe u smislu čl. 1119. i čl. 1120. ZOO. Tužitelj da je ¼ predmetnog stana naslijedio iza pok. UK preminulog **.**.2020. kao njegov jedini univerzalni sukcesor. Pravne prednice tužitelja EK i OK da su dobrovoljno sklopile ugovor o najmu 28. rujna 2001. jer su imale takvu zakonom propisanu obvezu, a nakon što je AK pravomoćnim rješenjem nadležnog upravnog tijela 25. veljače 2001. priznato stanarsko pravo na predmetnom stanu i pravo na sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom. Tuženik da je imao obvezu stambenog zbrinjavanja bivših nositelja stanarskog prava te nema osnove po kojoj bi taj teret morao snositi tužitelj i njegovi pravni prednici. Konačno ističe kako je zaštićeni najmoprimac preminuo **.**.2021., te su njegovi nasljednici predali stan u posjed 2. veljače 2022.
4. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u zahtjev za mirnim rješenjem spora (list 8-11 spisa), izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Sušak (list 12-13 spisa), izvadak iz matice umrlih iz pok. UK (list 14 spisa), rješenje o nasljeđivanju iza pok. UK, posl. br. O-311/2020 od 26.2.2020. (list 14-15 spisa), Ugovor o najmu stana od 28. rujna 2001. (list 16-17 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 27.8.2020. (list 18-20 spisa), dopisi punomoćnika tužitelja od 3. siječnja 2019. (list 21-22 spisa), korespondencija elektroničkom poštom između punomoćnika tužitelja i RK od 17. ožujka 2020. (list 24-25 spisa), elektornička pošta RK upućena punomoćniku tužitelja od 30. rujna 2020. (list 26 spisa), izvadak iz zemljišne knjige zk. ul [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]-Nova (list 39-40), osmrtnica za AK (list 43 spisa), elektronička pošta od 22. siječnja 2022. (list 44 spisa), dopis odvjetnika Željka Radoslovića od 2. svibnja 2001. (list 48 spisa), rješenje Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove,
graditeljstvo i zaštitu okoliša od 19. veljače 2001. (list 49-53 spisa), Dopis Odjela gradske uprave za gospodarenje imovinom od 16. ožujka 2023. (list 98 spisa), dopis porezne uprave, područni ured Rijeka od 30. ožujka 2023. (list 99 spisa), proveden je uviđaj na licu mjesta te vještačenje po stalnom sudskom vještaku građevinske struke BK (list 130-165 spisa i list 182 spisa), proveden je dokaz saslušanjem svjedoka RK (list 228-229 spisa) i tužitelja (list 229 spisa), izvršen je uvid u dopis Porezne uprave, PU Rijeka od 21. veljače 2025. (list 265 spisa), uvid u povijesni zk izvadak za predmetnu nekretninu (list 272-288 spisa) te je izvršen uvid u izračun poreza i prireza koji je dostavila Porezna uprava, PU Rijeka dopisom od 3. lipnja 2026. (list 368-370 spisa).
5. Nakon ocjene dokaza u smislu odredbe članka 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan.
6. Predmet spora je odštetni zahtjev tužitelja po osnovi ograničenja prava vlasništva na stanu u njegovom vlasništvu i ranije u vlasništvu njegovih pravnih prednika u periodu od studenog 2015. do siječnja 2022. budući da svojim vlasništvom nije mogao slobodno raspolagati jer se u njemu nalazio bivši nositelj stanarskog prava odnosno zaštićeni najmoprimac.
6.1. Rješenjem Županijskog suda u Puli – Pola, posl. br. Gž-485/2025 od 30. ožujka 2026. ukinuta je presuda ovog suda posl. br. P-568/2021-52 od 24. veljače 2025. u pobijanim točkama I. i III. te je predmet vraćen na ponovni postupak. U obrazloženju drugostupanjskog suda navodi se da prema pravnom shvaćanju zauzetom na sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 15. prosinca 2008., koje predstavlja i ustaljenu sudsku praksu tog suda (Rev 934/2004 od 17. prosinca 2008. i dr.), u izgubljenu zaradu se ne uračunava dio zarade koji bi bio ostvaren neplaćanjem poreza (i doprinosa) pa stoga obračunatu naknadu treba umanjiti za iznos poreza na dohodak koji opterećuje najamninu i prireza, a kako se radi o primjeni materijalnog prava na tužitelju je u ovomu postupku teret dokazivanja visine njegove tražbine za naknadu štete u vidu izgubljene zarade.
7. Među strankama nije sporno:
- da se tužitelj obratio tuženici sa zahtjevom za mirnim rješenjem spora 13. studenog 2020.;
-da je zaštićeni najmoprimac plaćao:
- do kolovoza 2018. iznos od 74,68EUR/562,65 kn,
- od rujna 2018. do kolovoza 2019. iznos od 164,29EUR/1.237,82 kn,
- od rujna 2019. do kolovoza 2020. iznos od 253,90EUR/1.913,00 kn,
- za rujan 2020. iznos od 343,51EUR/2.588,18 kn,
- te od listopada 2020. pa do siječnja 2022. iznos od 74,68EUR/562,65 kn.
8. Među strankama je sporno:
- je li tužitelj aktivno legitimiran tijekom cijelog utuženog razdoblja;
- je li dio utuženog potraživanja u zastari;
- koliko iznosi odgovarajuća odnosno pravična naknada odnosno sporna je visina tužbenog zahtjeva;
- treba li od dosuđenog iznosa odgovarajuće naknade oduzeti porezna i ostala davanja.
9. U odnosu na istaknuti prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja valja istaći da je sud uvidom u Povijesni zemljišnoknjižni izvadak zk. ul [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] – Sušak (list 272-288 spisa) utvrdio da je tužitelj temeljem pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju posl. br. O-344/12 stekao ¼ dijela vlasništva predmetnog stana iza pok. Marije Ivandić 2012. godine. Nadalje, utvrđeno je da je tužitelj 2013. godine također temeljem rješenja o nasljeđivanju posl. br. O-7834/12 stekao daljnjih ½ dijela suvlasništva nad predmetnim stanom iza pok. OK.
9.1. Uvidom u Rješenje o nasljeđivanju posl. br. O-311/2020 (list 41-42 spisa), koje je postalo pravomoćno 3. ožujka 2020., utvrđeno je da je tužitelj postao vlasnikom i daljnjih ¼ dijela predmetne nekretnine i to nasljeđivanjem iza pok. UK.
9.2. Slijedom svega navedenog, neosnovan je prigovor nedostatka aktivne legitimacije budući da je utvrđeno kako je tužitelj još od 2012. suvlasnik predmetnog stana čije je suvlasništvo, a kasnije i vlasništvo stekao nasljeđivanjem i to redom iza pok. EK (2012.), pok. OK (2013.) i pok. UK (2020.) , dok je kao sveopći pravni slijednik iza pok. UK ovlašten potraživati i dio naknade štete koji se odnosi na naslijeđenih ¼ suvlasništva stana prije smrti pok. UK, sukladno čl. 5. st.1. Zakona o nasljeđivanju („Narodne novine broj 48/03., 163/03., 35/05., 127/13., 33/15. i 14/19.).
10. Nadalje, u odnosu na istaknuti prigovor zastare dijela potraživanja valja istaći kako je odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske U-III-3482/2021 od 3. listopada 2023. zauzeto pravno shvaćanje kako do donošenja presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj, vlasnici stanova u kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci nisu imali na raspolaganju efikasno pravno sredstvo kojim bi na teret države ostvarili pravo na naknadu štete uzrokovane zakonom propisanim ograničenjem visine mjesečne (zaštićene) najamnine koja pripada vlasnicima, jer su uz prevladavajuću sudsku praksu mogli predvidjeti negativan ishod sudskog postupka pokrenutog protiv države radi naknade za zakonom propisano ograničenje prava vlasništva. Međutim, nakon što je Vrhovni sud Republike Hrvatske u rješenju posl. br. Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. prihvatio stajališta ESLJP-a iznesena u predmetu Statileo protiv Hrvatske i izrazio pravno shvaćanje da „zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu“, odnosno da „vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu“, vlasnici su mogli pokrenuti parnične postupke radi naknade štete protiv Republike Hrvatske, ovaj put s predvidivim ishodom postupka.
10.1. Slijedom navedenog, u pogledu računanja početka tijeka zastarnog roka i nastupa zastare, ne može se vlasnicima stanova staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženog u rješenju posl. broj Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva.
10.2. Nadalje, prema stajalištu Ustavnog suda u citiranoj odluci potrebno je šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se moglo smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse. Slijedom navedenog proizlazi da se tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ bro j 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., dalje: ZOO).
10.3. Slijedom navedenog, budući da je trogodišnji zastarni rok počeo teći tek 19. lipnja 2019., a tužba je u ovom predmetu podnesena 8. travnja 2021., razvidno je da nije protekao trogodišnji zastarni rok niti za jedno od utuženih povremenih potraživanja.
11. U odnosu na navode tuženice da je tijekom postupka potrebno utvrditi je li u konkretnoj situaciji presudom nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom ili su tužitelj i njegovi prednici dobrovoljno zaključili takav ugovor ističe se da navedena okolnosti nije odlučna za odluku u ovom sporu. Naime, nesporno je da je AK još 2001. priznato stanarsko pravo na predmetnim stanom u [adresa]. kat, a što je sud utvrdio i uvidom u rješenje Republike Hrvatske, Primorsko – goranske županije, Ureda za prostorno uređenje, stambeno - komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša od 19. veljače 2001. (list 49 -53 spisa). S obzirom da je istim rješenjem odbijen zahtjev prednica tužitelja EK i OK za donošenjem rješenja o ispražnjenju od osoba i stvari predmetnog stana, to su one 28. rujna 2001. zaključile ugovor o najmu stana sa AK, temeljem čl. 5. Zakona o najmu stanova (list 16-17 spisa), dok je kasnije i sam tužitelj 27. kolovoza 2020. zaključio Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sa zaštićenim najmoprimcem, a temeljem Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 68/2018). Slijedom navedenog, nije odlučno jesu li tužitelj i njegovi pravni prednici zaključili svojevoljno ugovore o najmu stana ili su oni presudom nadomješteni, kada je nesporno da je u predmetnom stanu bila osoba kojoj je pravomoćnim rješenjem nadležnih tijela priznato stanarsko pravo i koji je kasnije nesporno bio zaštićeni najmoprimac koji je stanovao u stanu tužitelja do svoje smrti.
12. Nadalje, Europski sud za ljudska prava je u ranije citiranoj presudi Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva 12027/10) od 10. srpnja 2014. utvrdio da u situacijama kao što je predmetna nesporno dolazi do miješanja u pravo vlasništva, budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce /vlasnike u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine. Najmodavci ne mogu ostvariti svoje pravo vlasništva u smislu fizičkog posjedovanja, budući da stanari ostaju u stanu na neodređeno vrijeme, te su njihova prava u pogledu iznajmljivanja stana, uključujući pravo na dobivanje tržišne najamnine i pravo na otkaz najma, u značajnoj mjeri pogođena nizom zakonskih ograničenja (§117.). Nadalje, ESLJP je utvrdio da je na vlasnike stanova stavljen nerazmjeran i pretjerani pojedinačni teret, budući da su morali snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca (§143.) uslijed čega je došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.
12.1. Slijedom navedenog, ovaj sud je mišljenja kako je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan te da tužitelj ima pravo na naknadu materijalne štete uslijed nemogućnosti raspolaganja svojom imovinom, koji prekomjerni teret mu je nametnula država.
13. U pogledu visine tužbenog zahtjeva, tuženica tijekom postupka ističe da tužitelj nema pravo na razliku između tržišne i zaštićene najamnine, već pravo na odgovarajuću/pravičnu najamninu. Međutim, tuženica ne ističe koja bi to odgovarajuća odnosno pravična najamnine bila niti predlaže načine izračuna takve najamnine. Stoga je sud, prihvaćajući prijedlog tužitelja, odredio provođenje dokaza građevinskim vještačenjem na okolnosti visine tržišne najamnine.
13.1. Stalni sudski vještak građevinske struke BK je u svojem nalazu i mišljenju naveo da procijenjena visina najma za predmetni stan veličine 112,54 m2, prosječnog općeg stanja iznosi 9,26 EUR/m2 odnosno 1.040,00 EUR/mjesečno. Pri tom je istaknuo kako je nalaz i mišljenje napravljen temeljem podataka iz energetskog certifikata koji mu je bio dostupan, budući da tijekom uviđaja nije bilo moguće ući u stan jer je predmetni stan u međuvremenu prodan. Odgovarajući na primjedbe tuženice zašto kao usporednu nekretninu nije isključio nekretninu broj 8. čija cijena najma iznosi 10,52 EUR/m2 , vještak je naveo da se radi o tzv. grubom čišćenju podataka iz izvatka koji je metodološki prvi korak analize podataka i pri kojem se odbacuju svi podaci koji odstupaju plus-minus 30% u odnosu na prosjek podataka. Iz navedenog razloga nije bilo potrebe odbacivati najam br. 8. Dostavljeni izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena ne sadrži nikakve tehničke podatke za najmove stanova koji su obuhvaćeni izvatkom, pa prema tome nije moguće posebno analizirati tehničke karakteristike jer se isto nema sa čime usporediti. Pod pojmom stanje stana podrazumijeva tehničke karakteristike stana (stanje zidova, podova, postojanje instalacija, održavanje, amortizacija, komfor i sl. karakteristike) i one sve utječu na visinu najamnine. Podaci iz certifikata da ne daju u potpunosti odgovor na sva pitanja o stanju nekretnine, ali oni da su jedini bili dostupni u trenutku uviđaja. Stoga da nije bilo moguće konkretno izvršiti interkvalitativno izjednačenje (nemogućnost ulaza u nekretninu te nedostatak takvih podataka poredbenih nekretnina iz dostavljenog izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena). U takvim okolnostima uobičajena je praksa da se posebno ne vrši interkvalitativno izjednačenje obzirom na nedostatak takvih podataka pa se izrađuje samo međuvremensko izjednačenje uz pretpostavku da dostavljeni stanovi iz izvatka prikazuju prosječno stanje istih te da je predmet očevida sa poredbenim nekretninama iz izvatka prosječne kvalitete. U izvješću o energetskom certifikatu da se nalazi svega par fotografija unutrašnjosti točnije fotografija vanjskog pročelja, klima-uređaja- unutarnja jedinica te fotografija jednog prozora sa unutrašnje strane, te bi svakako bi bilo korisno za izradu nalaza i mišljenja omogućiti pristup nekretnini ili barem dostaviti fotografije stanja nekretnine u traženom periodu jer bi na taj način vještak mogao sačiniti precizniji nalaz. Vještak je također naveo kako je uzeo u obzir zatečeno loše stanje fasade predmetnog stana te je isto umanjeno kroz izračun za 8% koliko prosječno iznosi prosječan udio radova na ovojnici zgrade u odnosu na etalon (prosječnu cijenu građenja), a što je navedeno na str. 28. nalaza te je tako izvorno dobivena prosječna visina najma u iznosu od 9,96 EUR/m2 umanjena za 8% te je konačna visina najma određena na iznos 9,26 EUR/m2. Svaki procjembeni elaborat da je u skladu sa zakonom izrađen bez obračuna PDV-a ili bilo kakvih drugih davanja. Konačno, na stranicama 30-31 nalaza i mišljenja vještak je izvršio procjenu najma stana u periodu od 1.11.2015. do 31.1.2022.
13.2. Sud je u cijelosti poklonio vjeru nalazu i mišljenju vještaka budući da je objektivno, stručno i detaljno izrađen, vještak je odgovorio na sva pitanja i primjedbe stranaka, a i sama tuženica je u podnesku od 6. prosinca 2024. navela kako nema daljnjih primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka.
13.3. Radi utvrđenja odlučnih činjenica u pogledu stanja nekretnine proveden je dokaz saslušanjem tužitelja i svjedoka RK.
13.4. Tužitelj je svojem iskazu naveo da je predmetni stan bio useljiv te se u njemu živjelo. Zaštićeni najmoprimac da je pazio stan kao da je njegov, hrastov parket da je bio pokriven tepisima i očuvan, pločice u kupaonici da su bile u redu. Misli da je kupaonica adaptirana negdje 2005. ili 2006. godine jer tužitelj tada adaptirao i stan ispod predmetnog te je tom prilikom oštetio instalacije vode u predmetnom stanu. Misli da je stan imao i klima jedinicu, a energetski certifikat da je rađen prema zatečenom stanju u vrijeme prodaje. U kuhinji na podu da bio dobro očuvan terrazzo. Stan je imao i balkon, ali nije imao parkirno mjesto. Cijelo stubište da je bilo renovirano 2006. kada je adaptirao i glavne vodove u cijelom stubištu kako bi povećao vrijednost objekta.
Lokacija stana da je blizu centra.
13.5. Svjedok RK je u svojem iskazu naveo da je on sin zaštićenog najmoprimca koji je u predmetnom stanu živio od 1958. pa do 2021. kada je preminuo. Ta zgrada da je stara zgrada, izgrađena u vrijeme Austro-Ugarske, stan da je bio uredan, a njegov otac da ga je održavao koliko je mogao. Do njegove smrti svjedok je naveo da je posjećivao oca, a kako je bio 70%-ni invalid da je znao i prespavati kod njega. Njegova teta da je isto znala prespavati kod oca. Grijao se na struju i to pomoću kalorifera, a prozori da su bili drveni i on ih je održavao koliko je mogao. Održavao je i zidove te ih je ličio. Zadnjih 20-ak godina prije smrti u stan da se nije ulagalo. Stan da je imao kupaonicu, tri spavaće sobe, dnevni boravak, kuhinju sa trpezarijom i smočnicom. Jednu sobu da je koristio kao spremište, a u druge dvije sobe da su on i teta znali prespavati. Kupaonica da je imala sanitarije, keramičke pločice, bojler, sve što je potrebno. Stan je imao i balkon koji je koristio i gledao je na sjever. Pored zgrade u dvorištu da je imao i drvarnicu, ali parking nije imao.
13.6. Sud je u cijelosti poklonio vjeru iskazu tužitelja i saslušanog svjedoka budući da su uvjerljivo, detaljno i životno logično iskazivali te njihovi iskazi nisu u međusobnoj kontradikciji, niti su u suprotnosti sa materijalnim dokazima koji se nalaze u spisu.
13.7. Slijedom navedenog, iz iskaza tužitelja i svjedoka ovaj sud zaključuje kako je predmetni stan bio prosječnog općeg stanja i prikladan za stanovanje, čime je potvrđen i zaključak sudskog vještaka u pogledu kakvoće stana.
13.8. Ovdje valja istaći kako je tužitelj tijekom postupka, a nakon provedenog vještačenja, isticao kako je vještak procijenio tržišnu visinu najma u iznosu čak i manjem od onoga kojeg država priznaje vlasnicima stanova temeljem Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“ broj 36/2024) gdje je čl. 18. st.3. citiranog Zakona propisano da početna visina prosječne najamnine iznosi najmanje 7,50EUR/m2 površine stana, dok se taj iznos, temeljem st.5. istog članka množi sa koeficijentom geografske lokacije (Kg) 1,25 za stanove koji se nalaze u jedinicama lokalne samouprave područja kojih graniče sa obalom Jadranskog mora. Iako se ovaj Zakon ne primjenjuje izravno na predmetni postupak, citirana odredba upućuje na zaključak što država, tuženica u ovom predmetu, smatra odgovarajućom odnosno pravičnom naknadom, a to je iznos od najmanje 9,375 EUR/m2. Stoga je ovaj sud mišljenja kako iznos od 9,26 EUR/m2 koji je vještak utvrdio kao prosječnu tržišnu najamninu za prosječan stan svakako nije previsok, te se može smatrati odgovarajućom naknadom.
14. Nadalje, tuženica je tijekom postupka prigovarala da bi se tržišna najamnina trebala umanjiti za porezna davanja na dohodak od imovine – najamnina. Uvažavajući stajalište drugostupanjskog suda (vidi par. 6.1. presude), sud je u ponovljenom postupku, na prijedlog tužitelja ponovno zatražio podatke od nadležne porezne uprave o iznosu poreza i prireza od imovine i imovinskih prava od najma stana te je nadležna porezna uprava dopisom od 3. lipnja 2026. dostavila tražene podatke. Budući da stranke nisu osporile dostavljene izračune poreza i prireza, sud je odbio provođenje financijskog vještačenja na okolnost visine poreza i prireza smatrajući ga nepotrebnim, a uvažavajući i načelo ekonomičnosti postupka.
15. Slijedom navedenog, uvažavajući stajalište drugostupanjskog suda da je od utvrđenog iznosa tržišne najamnine potrebno oduzeti iznos pripadajućeg poreza i prireza koji tereti najamninu u utuženom razdoblju, valjalo je ukupan iznos od 41.157,70 EUR koji iznos predstavlja zbroj svakog pojedinog iznosa utvrđene visine tržišne najamnine tijekom utuženog razdoblja umanjenog za iznos zaštićene najamnine (vidi par. 7. presude) umanjiti za iznos poreza i prireza u ukupnom iznosu od 3.836,04 EUR, odnosno mjesečno u iznosima kako ih je obračunala nadležna porezna uprava, i kako je to odlučeno u točki II. izreke presude . Tužitelju pripada i pravo na zatezne kamate koje na svaki pojedinačni iznos teku od svakog 15.-og u mjesecu do isplate, sve u skladu sa čl. 29. ZOO-a.
15.1. Stoga je odlučeno kao u točkama I. i II. izreke presude.
16. Odluka o troškovima postupka temelji se na članku 154. i 155. ZPP-a te primjenom Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Tužitelju je priznat trošak zastupanja po odvjetniku i to za sastav prijedloga za mirno rješenje spora, tužbe te podnesaka od 16.5.2022., 22.10.2024., 8.11.2024., 31.3.2026. (1.000,00 EUR, svaki podnesak – Tbr. 7/1 u vezi s Tbr. 8/1), trošak zastupanja na ročištima održanim 3.3.2023., 28.8.2024., 7.11.2024., 4.12.2024. (1.000,00 EUR, svako ročište – Tbr. 9/1), zastupanje na ročištima održanim 17.12.2024., 12.2.2025., 21.2.2025., 5.5.2026. i 9.7.2026. (500,00 EUR - Tbr.9/2), te za sastav podneska od 15.3.2023. (50,00 EUR - Tbr. 8/4), što ukupno iznosi 12.550,00 EUR uvećano za 25% PDV-a (3.137,50 EUR). Sud je tužitelju priznao i trošak sudske pristojbe na tužbu (147,39 EUR) i trošak sudske pristojbe na presudu (147,30 EUR), kao i trošak vještačenja (400,00 EUR). Slijedom navedenog, sud je tužitelju priznao ukupan trošak parničnog postupka u iznosu od 16.382,19 EUR.
17.1. Sud tužitelju nije priznao trošak sastava podnesaka od 22.11.2022., 14.7.2023., 27.9.2023., 30.1.2024., 27.2.2024., 18.3.2024., 20.12.2024. i 12.2.2025. budući da su navedeni podnesci bili nepotrebni za vođenje postupka jer se radi o požurnicama ili podnescima u kojima se ponavljaju već ranije izneseni navodi i dostavlja sudska praksa. Sud tužitelju nije priznao niti trošak pristupa na ročište za objavu presude jer ga ne smatra potrebnim za vođenje postupka.
17.2. Stoga je odlučeno kao u točki III. izreke presude.
U Rijeci, 27. srpnja 2026.
Sutkinja
Iva Ivanišević Mostovac
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana primitka presude, putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.
DNA:
-pun. tužiteljica putem eKomunikacije
-ODO Rijeka putem eKomunikacije
