REPUBLIKA HRVATSKA

Poslovni broj 163 P-1586/2023

OPĆINSKI SUD U ZADRU

Zadar, Ulica plemića Borelli 9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sutkinji Jadranki Nižić-Peroš, u pravnoj stvari tužitelja PA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćnici Ines Lončar, odvjetnici u Zadru, protiv tuženika 1. ŠA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], osobno i kao nasljednik pok. MA, zastupanog po punomoćnici Dajani Bjedov, odvjetnici u [adresa], 2. HA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 3. EA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 4. ŽA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 5. ĆA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 6. KA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], tuženici 2. -6. osobno i kao nasljednici pok. MA i zastupani po punomoćnici Maji Boško, odvjetnici u [adresa], radi utvrđenja, nakon održane glavne rasprave dana 8. lipnja 2026., te objave dana 27. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I.Utvrđuje se da je tužitelj stekao pravnu osnovu za stjecanje prava vlasništva dijela čest. 444 k. o. [katastarska općina], površine 671 m2, na skici sudskog očevida dipl. ing. geod. GA od dana 02. listopada 2025. godine označen likom i slovima A -B-C- D-A, što su tuženici dužni priznati.

II. Nalaže se tuženicima od 3. do 6. naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 3.100,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana presuđenja do isplate, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj dana 14. lipnja 2023. navodi kako su tuženik pod

1., kao punomoćnik prodavateljice, svoje sada pok. majke MA i tužitelj, kao kupac sklopili dana 15. srpnja 2022. ugovor o kupoprodaji predmet kojeg ugovora je- dio čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 868 m2 ( položen uz parcelu kuće prodavatelja koji je dio dvorišta). MA, kao naznačena prodavateljica iz spomenutog ugovora ovlastila je svoga sina ŠA iz [adresa] da u njeno ime i za njen račun proda gore opisanu nekretninu, u punomoći koja je ovjerena kod javnog bilježnika Mile Fajdića iz Gospića broj OV-3783/22. U navedenom kupoprodajnom ugovoru ugovorena je i obveza prodavateljice da u roku od 6 mjeseci izvrši o svom trošku cijepanje predmeta kupoprodaje. Prethodno je majka tuženika, pok. MA kao kupac sklopila ugovor broj 15/20 o kupoprodaji građevinskog zemljišta dana 22. svibnja 2020. godine, Klasa: 944-01/18-02/24, Urbroj: 2198/06-02-20-4 sa Općinim Poličnik kao prodavateljem, sve temeljem odluke o prodaji građevinskog zemljišta Općine Poličnik Klasa: 944-01/18-02/24, Urbroj: 2198/06-02-18-3 od dana 27. studenog 2018. godine. Predmet tog ugovora je građevinsko zemljište dio č.z. 1335/8 površine 868 m2, upsane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji odgovara dijelu č.z. 444 n.i. upisane u popisni list 455 k. o. [katastarska općina], u postupku katastarske izmjere i obnove zemljišnih knjiga k. o. [katastarska općina]. Po sklapanju kupoprodajnog ugovora tužitelj je stupio u posjed predmeta kupoprodaje i taj dio očistio za svoje potrebe. Prodavateljica MA umrla je dana 31. srpnja 2022. godine. Nakon smrti prodavateljice nije bilo moguće izvršiti cijepanje čestice radi formiranja posebne čestice predmeta kupoprodaje sukladno ugovornoj obvezi, niti je bilo moguće postupanje tuženika pod 1. kao punomoćnika. Predmetna čestica je utvrđena kao ostavinska imovina ostaviteljice iako je nasljednicima bilo poznato i nije moglo biti nepoznato da je dio čestice prodan tužitelju. U ostavinskom postupku Općinskog suda u Zadru posl. br. O-1852/2022 tuženik pod 1. tužbe nije zaštitio interes tužitelja odnosno nije ishodio odvajanje predmeta prodaje od ostale ostavinske imovine ostaviteljice. Tužitelj je kao kupac u potpunosti postupio po svojoj ugovornoj obvezi i u posjedu je predmeta prodaje površine 868 m2, s tim što obveza prodavatelja vezano za cijepanje predmeta prodaje nije izvršena. U zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] čest. 444 površine 1368 m2 upisana je kao vlasništvo MA. Tužitelj je konačno dana 19. veljače 2026. na glavnoj raspravi uredio tužbeni zahtjev.

2. Tuženik pod 1. ŠA je priznao tužbeni zahtjev tužitelja te je na ročištu od 30. listopada 2023. naveo da je uveo kupca, ovdje tužitelja u posjed nekretnine, da je kupac nakon što je uveden u posjed nekretnine očistio nekretninu budući je bila zasađena niskim i visokim raslinjem te da je MA bila samo formalni kupac nekretnine odnosno da je on preko majke od Općine Poličnik kupio nekretninu jer je kupac mogla biti samo osoba uz čiju se nekretninu nalazi nekretnina koja je prodavana, a to je bila MA. Na glavnoj raspravi od 19. veljače 2026. je naveo da pristaje na smanjenje tužbenog zahtjeva.

2.1. Tuženici pod 2.-6. su u svom odgovoru na tužbu istaknuli prigovor nenadležnosti suda i nedostatka pravnog interesa tužitelja za podnošenje predmetne tužbe budući je u tijeku postupak preoblikovanje Zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] u nadležnosti Komisije za preoblikovanje Zemljišnih knjiga. Također, tuženici pod 2.-6. ističu prigovor promašene pasivne legitimacije budući su tužitelji predmetnu nekretninu darovali nećaku VA i to Ugovorom o darovanju od 16.08.2023. ovjerenim kod Javnog bilježnika Vere Marčina iz [adresa] pod brojem OV-9329/23 dana 16.08.2023. te kod Javnog bilježnika Filipa Markovića iz [adresa] pod brojem OV-4293/23 dana 21.08.2023. Nadalje, osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja u cjelosti. Tuženici pod 2.-6. predmetnu nekretninu su stekli nasljeđivanjem svoje majke pok. MA i to Rješenjem o nasljeđivanju Javnog bilježnika Vere Marčina iz [adresa] posl.broj O - 1852/22 od 9. studenog 2022. u kojem ostavinskom postupku je predmetna nekretnina utvrđena kao ostavinska imovina. U navedenom ostavinskom postupku sudjelovao je nasljednik ŠA, ovdje tuženik pod 1., kojem je pok. MA navodno dala punomoć za prodaju predmetne nekretnine, što se apsolutno osporava. U ostavinskom postupku iza pok. MA tuženik pod 1. je potvrdio sastav ostavine i dao nasljedničku izjavu te nije osporavao sastav ostavine koji mu je u trenutku davanja izjave u ostavinskom postupku bio poznat. Nakon donošenja rješenja o nasljeđivanju, tuženik pod 1. je protiv istog rješenja podnio prigovor u kojem je naveo da k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije u cijelosti ostavinska imovina pokojne MA, jer da je površinu od 868 m2 on (tuženik pod 1.) kupio izravno od Općine Poličnik i da ta površina ne spada u ostavinu i nije mogla preći na njene nasljednike. Navedeni prigovor je Rješenjem Općinskog suda u Zadru – Stalna služba u Benkovcu posl.broj O-1852/22 od 17. siječnja 2023. odbijen kao neosnovan iz razloga što je tuženik ad.1. kao nasljednik sudjelovao u postupku, potvrdio sastav ostavine i dao nasljedničku izjavu, nije osporavao sastav ostavine koji mu je u trenutku davanja izjave u ostavinskom postupku bio poznat, a prigovor na sastav ostavine se može dati do zaključenja ostavinskog postupka i ne može kao nova činjenica isticati u prigovoru na ostavinsko rješenje. Dakle, iz navedenog je posve jasno da u ostavinskom postupku iza pok. MA nije bilo govora o tome da bi dio predmetne nekretnine bio prodan tužitelju. Štoviše, postavlja se pitanje dobre vjere, savjesnosti i poštenja odnosno zakonitosti i moralnosti u postupanju tuženika pod 1. koji je navodno zastupao pok. MA prilikom sporne prodaje tužitelju, a zatim, u ostavinskom postupku potvrđuje sastav ostavine i daje nasljedničku izjavu, te kasnije u svom prigovoru tvrdi da je predmetni dio nekretnine on kupio izravno od Općine Poličnik. S druge strane, tuženici pod 2.-6. cijelo vrijeme postupaju u dobroj vjeri, savjesno i pošteno, u skladu s prisilnim propisima i moralu društva. Tako su tuženici pod 2.-6., nakon što su pravomoćnim rješenjem o nasljeđivanjum stekli suvlasništvo predmetne nekretnine, sklopili Ugovor o darovanju s nećakom VA, koji je, nakon pribave izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu (na kojem nije bilo nikakve aktivne plombe/zabilježbe spora/prijave, prigovora, prijedloga tužitelja/tereta) Komisiji za obnovu Zemljišnih knjiga Poličnik predao prijedlog za uknjižbu prava suvlasništva na svoje ime. Osim toga, posebno se ističe da niti na terenu nije bilo n ikakvih naznaka da bi predmetna nekretnina bila prodana tužitelju. Naime, tuženici pod 2.-6. žive u neposrednoj blizini predmetne nekretnine te na istu svakodnevno dolaze, a nikad nisu vidjeli tužitelja na predmetnoj nekretnini. Predmetna nekretnina u ukupnoj površini od 1368 m2 čini jednu cjelinu koja je do sklapanja Ugovora o darovanju od 16.08.2023. bila u posjedu tuženika, u koji posjed je nakon sklapanja Ugovora o darovanju od 16.08.2023. stupio VA. Nadalje se ističe da su navodi tužitelja u njegovoj tužbi, da bi pok. MA prodala tužitelju dio predmetne nekretnine neistiniti, neosnovani i nedokazani . Tuženici pod 2.-6. posebno ističu da im njihova majka pok. MA nikad nije govorila da bi prodala dio predmetne nekretnine tužitelju, a posebno ne da bi ista opunomoćila tuženika pod 1. za sklapanje ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine i primitak novaca, budući je za života imala negativna iskustva s tuženikom pod 1. Tuženici pod 2.-6. ističu da je njihova majka pok. Mara Alić 2020. godine od Općine Poličnik kupila dio predmetne nekretnine (ugovor priložen uz tužbu) koji zajedno s kućom predstavlja jednu cjelinu te se stoga prilikom preoblikovanja Zemljišnih knjiga za k. o. [katastarska općina] ista upisala na ukupnoj površini od 1368 m2, za cijelo. Da je pok. MA imala namjeru prodavati dio predmetne nekretnine, ista bi već prilikom preoblikovanja Zemljišnih knjiga zahtjevala da se upiše kao vlasnica dvije odvojene čestice, a ne jedne čestice ukupne površine od 1368 m2. Štoviše, svega 15 dana prije smrti pok. MA sigurno nije imala namjeru prodavanja dijela predmetne nekretnine, a ista je zbog pogoršanja zdravstvenog stanja cca mjesec dana prije smrti bila smještena u starački dom u Gospiću. Dakle, potpuno je sporna punomoć koju je pok. MA navodno dala tuženiku pod 1. svega 15 dana pred njezinu smrt, otiskom kažiprsta desne ruke pa tuženici pod 2.-6. osnovano sumnjaju u prijevarno postupanje prema pok. MA. Slijedom navedenog, u konkretnom slučaju tužitelj nije nikako mogao steći valjanu pravnu osnovu za uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine budući je predmetni Ugovor o kupoprodaji od 15. srpnja 2022. ništetan . Štoviše, obzirom da je sporni Ugovor o kupoprodaji sklopljen 15 dana prije smrti pok. MA te obzirom na izrazito nisku kupoprodajnu cijenu koja je navedena u spornom Ugovoru tuženici pod 2.-6. smatraju da je isti ugovor zelenaški ugovor. Osim toga, isti ugovor nije niti ovjeren kod Javnog bilježnika, pa tuženici pod 2.- 6. osnovano sumnjaju da po navedenom ugovoru nije niti prijavljen/plaćen porez na promet nekretnina. U podnesku od 16. studenog 2025. navode da se protive preinaci tužbe od 20. listopada 2025. kojom je utužena površina sa 868 m2 preinačena na 671 m2 (umanjena za 197 m2), a koja utužena površina da obuhvaća i dio kokošinjca, te da površina navedena u Ugovoru o kupoprodaji ne odgovara površini pokazanoj na terenu. U podnesku od 22. veljače 2026. navode da se protive preinaci tužbe od 19. veljače 2026. jer da se ne radi o smanjenju tužbenog zahtjeva već o preinaci tužbe.

3. U ovoj pravnoj stvari sud je izveo sljedeće dokaze, izvršio uvid i pročitao zk izvadak (l.s. 5), ugovor o kupoprodaji (l.s. 6-7), zapisnik Z-21606/2016/5746 (l.s. 8-10, 64, 119), ugovor broj 15/20 (l.s. 11-12), rješenje o nasljeđivanju (l.s. 14-16, 38-40), punomoć MA (l.s. 17), odluku o prodaji građeivnskog zemljišta (l.s. 18-19), ugovor o darovanju (l.s. 30-34), izvadak iz EOP- zemljišne knjige (l.s. 35, 63), prijedlog za uknjižbu prava vlasništva (l.s. 36-37), rješenje O-1852/2022 (l.s. 41-44), slike (l.s. 45-48), porezno rješenje (l.s. 60-62), potvrda Općine Polićnik (l.s. 65-66), podaci FINA- e (l.s. 96A, 107-108), knjiga ovjere (l.s. 98-99), podnesak Porezne uprave (l.s. 99A- 99B), te su saslušani svjedoci DA, SA (l.s. 114 -118), izvadak iz ZK (l.s. 120), saslušan je svjedok UA (l.s. 138-139), saslušani su svjedoci ĐA i OA (l.s. 150-153), nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka (l.s. 155-158), te su saslušane stranke, a pročitan je i spis ovoga suda broj O- 1852/2022.

4. Predmet spora jest zahtjev tužitelja za utvrđenje da je temeljem kupoprodajnog ugovora od 15. srpnja 2022. godine stekao valjanu pravnu osnovu za stjecanje prava vlasništva dijela nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji je predmet kupoprodaje zaključenog između tužitelja kao kupca i pok. MA OA kao prodavateljice zastupane po punomoćniku ŠA, ovdje tuženiku pod 1. te zahtjev da tuženici kao nasljednici pok. MA priznaju tužitelju navedeno pravo.

5. Među strankama nije sporno da je dana 15. srpnja 2022. sastavljen pisani kupoprodajni ugovor kojim je tužitelju prodan dio predmetne nekretnine za kupoprodajnu cijenu od 24.000,00 EUR, niti da je ugovor u ime prodavateljice potpisao tuženik ŠA pozivajući se na specijalnu punomoć izdanu od strane pok. MA.

6. Međutim, među strankama je sporno je li navedena punomoć valjana, je li pok. MA u trenutku njezina davanja bila sposobna za rasuđivanje i slobodno formiranje volje, je li kupoprodajni ugovor proizveo pravne učinke te jesu li tuženici kao nasljednici pok. MA dužni trpjeti posljedice tako zaključenog pravnog posla. Sporno je nadalje je li predmet kupoprodaje dovoljno odrediv, je li tužitelj dokazao postojanje pravne osnove za stjecanje prava vlasništva te mogu li se tuženici uspješno pozivati na ništetnost ugovora, nedostatak pravnog interesa tužitelja i promašenu pasivnu legitimaciju.

7. Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

8. Tijekom postupka je temeljem izvedenih dokaza utvrđeno slijedeće činjenično stanje:

- da su tuženik pod 1. ŠA, kao punomoćnik prodavateljice, pok. majke MA i tužitelj, kao kupac sklopili dana 15. srpnja 2022. ugovor o kupoprodaji predmet kojeg ugovora je dio čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 868 m2 (položen uz parcelu kuće prodavatelja koji je dio dvorišta) , za kupoprodajnu cijenu od 24.000,00 EUR te da je kupoprodajna cijena isplaćena prodavatelju po punomoćniku potpisom ugovora, a navedeno je u čl. 5. i da kupac stupa u posjed predmeta kupoprodaje odmah po isplati kupoprodajne cijene (l.s.6-7), kao i da je u kupoprodajnom ugovoru ugovorena i obveza prodavateljice da u roku od 6 mjeseci izvrši o svom trošku cijepanje predmeta kupoprodaje,

- da se MA kao vlasnica predmetne nekretnine upisala u postupku obnove zemljišnih knjiga za k. o. [katastarska općina], kako proizlazi iz zapisnika broj Z- 21606/2016/5746 od 4. lipnja 2020. i to temeljem nasljeđivanja za dio od 500 m2 i temeljem kupoprodaje od Općine Poličnik za dio od 868 m2 od 22. svibnja 2020. za cijenu od 14.600,00 kuna, koju je u cijelosti platila (l.s.8-10,11-12),

- da je MA, prodavateljica, ovlastila svoga sina ŠA da u njeno ime i za njen račun proda gore opisanu nekretninu, u punomoći koja je ovjerena kod javnog bilježnika Mile Fajdića iz Gospića broj OV-3783/22 (l.s.17), koja punomoć joj je pročitana i koju je potpisala kažiprstom desne ruke izvan ureda, u nazočnosti javnog bilježnike, kako proizlazi iz sadržaja ovjere punomoći i knjige ovjere (l.s.98-99),

- da je pok. MA kao kupac sklopila ugovor broj 15/20 o kupoprodaji građevinskog zemljišta dana 22. svibnja 2020. godine, Klasa: 944-01/18-02/24, Urbroj: 2198/06-02-20-4 sa Općinom Poličnik kao prodavateljem, sve temeljem odluke o prodaji građevinskog zemljišta Općine Poličnik Klasa: 944 -01/18- 02/24, Urbroj: 2198/06-02-18-3 od dana 27. studenog 2018. godine (l.s.11-12).

- da je predmet tog ugovora građevinsko zemljište, dio č.z. 1335/8 površine 868 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji odgovara dijelu č.z. 444 n.i. upisane u popisni list 455 k. o. [katastarska općina], u postupku katastarske izmjere i obnove zemljišnih knjiga k. o. [katastarska općina],

- da je ostavinskom postupku Općinskog suda u Zadru – Stalna služba u Benkovcu posl. br. O-1852/2022 doneseno rješenjem o nasljeđivanju Javnog bilježnika Vere Marčina iz [adresa] posl.broj O-1852/22 od 9. studenog 2022. u kojem ostavinskom postupku je predmetna nekretnina utvrđena kao ostavinska imovina te je u navedenom ostavinskom postupku sudjelovao i nasljednik ŠA, ovdje tuženik pod 1., koji je sudu potvrdio sastav ostavine i dao nasljedničku izjavu te nije osporavao sastav ostavine,

- da su nasljednicima pok. MA proglašeni tuženici, u različitim suvlasničkim udjelima,

- da je tuženik pod 1. nakon donošenja rješenja o nasljeđivanju protiv istog podnio prigovor u kojem je naveo da k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije u cijelosti ostavinska imovina pokojne MA, jer da je površinu od 868 m2 on kupio izravno od Općine Poličnik i da ta površina ne spada u ostavinu i nije mogla preći na njene nasljednike,

- da je navedeni prigovor rješenjem Općinskog suda u Zadru – Stalna služba u Benkovcu posl.broj O-1852/22 od 17. siječnja 2023. odbijen kao neosnovan iz razloga što je tuženik pod 1. kao nasljednik sudjelovao u postupku, potvrdio sastav ostavine i dao nasljedničku izjavu i nije osporavao sastav ostavine,

- da je u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] čest. 444 površine 1368 m2 upisana kao vlasništvo MA, te da se temeljem Ugovora od darovanju te zapisnika od 29. ožujka 2023. (l.s.19) kao suvlasnik upisao VA,

- da su dana 16. kolovoza 2023., nakon podnošenje tužbe u ovom parničnom postupku, tuženici pod 2.-6. kao darovatelji darovali VA, kao daroprimcu, svaki po 1/7 dijela čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina],

- da je geodetskim vještačenjem i nalazom dipl. ing. geod. GA od 2. listopada 2025. godine identificiran opseg nekretnine u naravi koja je bila predmet kupoprodaje, prema kazivanju tužitelja – dio položen uz parcelu kuće prodavatelja koji je dio dvorišta, površine 671 m², označen likom i slovima A-B- C-D-A, a koji nalaz ovaj sud prihvaća kao u cijelosti stručno i precizno izrađen,

- da je ŠA rješenjem od 19. travnja 2023. broj Z-21606/2016/5746 odbijen sa prijedlogom za uknjižbom prava vlasništva na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

9. Tijekom dokaznog postupka ovaj sud je dalje saslušao svjedoke i stranke. Sud je posebnu pažnju posvetio iskazu svjedokinje DA, koju ocjenjuje uvjerljivom i vjerodostojnom u dijelu u kojem iskazuje o okolnostima davanja punomoći pok. MA te o njezinom zdravstvenom i psihičkom stanju neposredno prije smrti. Svjedokinja je navela da dobro poznaje tuženika ŠA te da je više puta odlazila kod njegove majke MA i osobno se uvjerila u način njezina života i skrbi koja joj je pružana. Detaljno je opisala kako je upravo ŠA odlazio majci, nosio joj hranu, svakodnevno se o njoj brinuo te naposljetku organizirao njezin smještaj u dom za starije osobe u Gospiću. Iskazala je kako je bila nazočna kada je javni bilježnik došao u dom radi ovjere punomoći te je navela da je tom prilikom pok. MA bila potpuno prisebna, svjesna i sposobna razumjeti značenje pravne radnje koju poduzima. Posebno je navela kako je javni bilježnik komentirao da nikada nije vidio tako staru osobu koja je ostala toliko mentalno očuvana, dok je sama MA rekla da će zemljište dati upravo ŠA jer se jedino on o njoj brine. Osim navedenog, svjedokinja je iskazivala i o okolnostima prodaje predmetnog zemljišta, navodeći da joj je ŠA govorio o kupcu zemljišta te da je primijetila da se na zemljištu nakon toga počelo čistiti raslinje. Iz cjelovitosti njezinog iskaza proizlazi neposredno saznanje o davanju punomoći i stanju pok. MA u relevantnom razdoblju, zbog čega sud njezin iskaz prihvaća kao vjerodostojan u dijelu koji se odnosi na sposobnost ostaviteljice za rasuđivanje i slobodno izražavanje volje. Okolnost da je svjedokinja u bliskim odnosima s tuženikom pod 1. prema navodima svjedoka VA sama po sebi ne dovodi u pitanje vjerodostojnost njezina iskaza, osobito imajući u vidu da je upravo ona bila neposredno nazočna ovjeri punomoći, a njezin iskaz potvrđen je sadržajem javnobilježničke isprave i drugim izvedenim dokazima.

9.1. Nadalje, svjedok SA iskazao je da je više od dvadeset godina poznavao pok. MA kao susjedu. Naveo je da su upravo MA i ŠA zajedno dolazili kod njega tražiti savjet kako riješiti pitanje otkupa zemljišta od Općine Poličnik koje je bilo predmet kasnijeg ugovora. Iskazao je da mu je iz osobnog iskustva poznato kako je MA bila vrlo inteligentna, razumna i sposobna osoba koja je samostalno donosila odluke vezane uz svoju imovinu. Iako nije bio prisutan prilikom davanja punomoći niti sklapanja kupoprodajnog ugovora, njegovo svjedočenje potvrđuje da je u vrijeme pok. MA bila osoba koja je razumjela svoje postupke i bila sposobna donositi odluke u pogledu raspolaganja nekretninama. Njegov iskaz u tom dijelu podudara se s iskazom svjedokinje DA te dodatno potvrđuje zaključak o mentalnoj očuvanosti pok. MA, a radi se o svjedoku, susjedu SA koji nije osobno zainteresiran za ishodom ovoga postupka.

9.2. Svjedok VA, sin tuženika pod 1. i nećak tuženika pod 2. do 6. je naveo da nije imao nikakvih saznanja o prodaji zemljišta tužitelju te da nikada nije vidio tužitelja na nekretnini. Međutim, tijekom iskaza je više puta naglasio kako je njegova baka MA bila bistra, prisebna, normalna i vrhunskog mentalnog stanja sve do svoje smrti. Istodobno je naveo da je ŠA izvršio utjecaj na MA, svoju majku i prisilio ju na davanje punomoći, no pritom je sam i sam naveo da nije bio nazočan davanju punomoći, da s bakom nije bio u kontaktu tijekom njezina boravka u domu te da ne raspolaže neposrednim saznanjima o tom događaju. Sud stoga prihvaća njegov iskaz u dijelu koji se odnosi na opis mentalnog stanja pok. MA, dok navode o navodnoj prisili ocjenjuje subjektivnim zaključcima i osobnim pretpostavkama koje nisu potkrijepljene neposrednim opažanjem niti drugim dokazima.

9.3. Svjedok OA iskazivao je pretežno o povijesti posjeda nekretnine, navodeći da je predmetna nekretnina desetljećima bila u posjedu pok. AA te potom MA. Detaljno je opisao način korištenja zemljišta, navodeći da su na istome postojali vinogradi, povrtnjak i drugi gospodarski sadržaji. Međutim, nije imao neposrednih saznanja o kupoprodaji između tužitelja i MA niti o davanju punomoći. Veći dio njegovih tvrdnji o odnosima među članovima obitelji ŠA proizlazi iz onoga što je čuo od drugih osoba.

9.4. Saslušana je i svjedokinja ĐA koja je navela da je pok. MA poznavala dugi niz godina te da je od nje čula kako namjerava ostaviti nekretninu svojim unucima. Iskazala je i da joj je poznato kako je MA kupila dio spornog zemljišta vlastitim sredstvima. Istodobno je navela da nema nikakvih neposrednih saznanja o spornoj kupoprodaji s tužiteljem, kao ni o davanju predmetne punomoći.

10. Tužitelj PA iskazao je da mu je ŠA tijekom ljeta 2022. godine ponudio na prodaju dio zemljišta za koji je imao punomoć pok. MA. Naveo je da mu je prije sklapanja ugovora pokazana predmetna nekretnina te da je ugovor potpisan kod odvjetnika, dok je kupoprodajna cijena od 24.000,00 EUR isplaćena ŠA u gotovini. Iskazao je da je prije sklapanja ugovora vidio i samu MA, koja mu je rekla da mora otići u dom, ali da s njom nije razgovarao o uvjetima prodaje.

10.1. Ovaj sud je uočio određena odstupanja u njegovom iskazu glede pitanja posjeda nekretnine i točne površine kupljenog zemljišta, budući da je tijekom postupka navodio različite podatke o tome, međutim ta odstupanja ne dovode u pitanje vjerodostojnost njegovog iskaza u dijelu koji se odnosi na činjenicu sklapanja ugovora i isplate kupoprodajne cijene. Njegov iskaz u tom dijelu potvrđen je sadržajem samog ugovora i iskazom tuženika pod 1. ŠA.

11. Tuženik pod 1. ŠA detaljno je opisao okolnosti stjecanja nekretnine od Općine Poličnik, navodeći da je kupoprodajnu cijenu faktično platio vlastitim novcem, ali da je nekretnina formalno glasila na ime njegove majke. Nadalje je naveo da se upravo on brinuo o majci, da je plaćao troškove njezina života te da je nakon smještaja u dom dobio njezinu punomoć radi prodaje zemljišta kako bi se osigurala sredstva za podmirenje troškova doma. Potvrdio je da je predmetnu nekretninu prodao tužitelju, primio kupoprodajnu cijenu od 24.000,00 EUR te kupcu pokazao dio zemljišta koji se prodaje.

11.1. Sud nalazi da je njegov iskaz u bitnim okolnostima podudaran s iskazom tužitelja, sadržajem kupoprodajnog ugovora i iskazom svjedokinje DA. Premda je tijekom iskaza bilo određenih nedosljednosti glede pojedinih obiteljskih odnosa i ostavinskog postupka, te okolnosti nisu odlučne za rješavanje ovog spora.

12. Tuženik ĆA osporavao je navode ŠA te je tvrdio da je upravo on brinuo o majci i da je ona vlastitim novcem kupila predmetno zemljište od Općine Poličnik. Navodio je da nije znao za postojanje sporne punomoći i da mu majka nikada nije rekla da je dala ovlaštenje ŠA za prodaju zemljišta. Istodobno je izjavio da je njegova majka do odlaska u dom bila dobrog zdravlja te da je sve razumjela.

13. Tuženici HA, EA, KA i ŽA u bitnome su potvrdili navode ĆA te su iskazivali prvenstveno o dugogodišnjim obiteljskim nesuglasicama s ŠA. Nitko od njih nije imao neposrednih saznanja o davanju punomoći niti o sklapanju kupoprodajnog ugovora. Njihova saznanja proizlaze iz obiteljskih razgovora, pretpostavki i osobnih uvjerenja. Sud njihove iskaze stoga ne može prihvatiti kao dokaz o nevaljanosti punomoći niti kao dokaz da pok. MA nije bila sposobna rasuđivati. Posebno je značajno što niti jedan od navedenih tuženika nije ponudio objektivan dokaz kojim bi potkrijepio tvrdnje o navodnoj nesposobnosti ostaviteljice za razumijevanje značenja svojih postupaka.

14. Dovodeći sve iskaze u međusobnu vezu sud nalazi da se u bitnim činjenicama podudaraju iskazi DA, SA, PA i ŠA, a djelomično i VA te ĆA u dijelu u kojem potvrđuju da je pok. MA bila prisebna, svjesna i sposobna razumjeti svoje postupke. Nasuprot tome, tvrdnje tuženika od 2. do 6. o nesposobnosti ostaviteljice ostale su bez ikakve objektivne potvrde. Svi izvedeni dokazi upućuju na zaključak da je pok. MA svjesno i slobodno dala predmetnu punomoć, da je razumjela njezin sadržaj i posljedice te da je na temelju takve punomoći valjano zaključen kupoprodajni ugovor s tužiteljem, neovisno o tome čijim novcem je plaćen dio nekretnine kupljen od Općine Poličnik.

15. Slijedom svih provedenih dokaza i utvrđenog činjeničnog stanja sud nalazi da su neosnovani svi prigovori koje su tuženici od 2. do 6. istaknuli tijekom postupka u odgovoru na tužbu i tijekom raspravljanja ove pravne stvari.

16. Prije svega, neosnovan je prigovor nenadležnosti suda i nedostatka pravnog interesa tužitelja. Predmet ovoga postupka nije odlučivanje o zemljišnoknjižnom upisu u postupku preoblikovanja zemljišnih knjiga za k. o. [katastarska općina], niti odlučivanje o sastavu zemljišnoknjižnog uloška, već utvrđenje postojanja pravne osnove za stjecanje prava vlasništva temeljem kupoprodajnog ugovora sklopljenog za života pok. MA. Sama činjenica da se vodi postupak preoblikovanja zemljišnih knjiga ne isključuje pravo stranke da pred redovnim sudom zahtijeva sudsku zaštitu svog građanskog subjektivnog prava. Tužitelj svoj pravni interes temelji na tvrdnji da je valjanim pravnim poslom stekao pravo zahtijevati prijenos prava vlasništva na dijelu nekretnine, dok mu tuženici to pravo osporavaju, zbog čega pravni interes za vođenje ove parnice nedvojbeno postoji.

17. Nadalje, sud nalazi neosnovanim prigovor promašene pasivne legitimacije. Nesporno je da su tuženici od 2. do 6. nasljednici pok. MA proglašeni rješenjem o nasljeđivanju te da su njezinom smrću stupili u njezina prava i obveze kao univerzalni pravni sljednici sukladno čl. 4., čl. 5., čl. 128. i čl. 129. Zakona o nasljeđivanju (Narodne novine br. 48/03, 163/03, 35/05, 127/13, 33/15 i 14/19). Okolnost da su nakon pokretanja ovog postupka svoje suvlasničke udjele darovali VA nema utjecaja na njihov položaj u ovoj parnici budući da eventualno raspolaganje predmetom spora nakon nastanka spornog pravnog odnosa ne može osloboditi pravne sljednike obveza koje proizlaze iz pravnih poslova ostaviteljice. U trenutku smrti pok. MA već je postojao kupoprodajni ugovor od 15. srpnja 2022., pa su tuženici kao nasljednici stupili i u njezin ugovorni položaj. Pasivna legitimacija procjenjuje se prema stanju u vrijeme podnošenja tužbe, pa naknadno raspolaganje predmetom spora ne može dovesti do prestanka procesne legitimacije tuženika

18. U odnosu na prigovor nevaljanosti punomoći, sud nalazi da isti nije dokazan. Iz same punomoći OV-3783/22, sadržaja knjige ovjere javnog bilježnika, iskaza svjedokinje DA koja je osobno nazočila ovjeri te iskaza svjedoka SA, a djelomično i VA i ĆA koji potvrđuju da je pok. MA do odlaska u dom bila mentalno očuvana i sposobna razumjeti značenje svojih postupaka, proizlazi da je pok. MA bila sposobna za rasuđivanje i slobodno izražavanje volje. Tuženici tijekom postupka nisu dostavili niti jedan objektivan dokaz iz kojeg bi proizlazilo da je ostaviteljica bolovala od demencije, duševne bolesti ili drugog stanja koje bi isključivalo sposobnost razumijevanja značenja davanja punomoći.

18.1. Prigovor tuženika da kupoprodajni ugovor nije ovjeren u uredu kod javnog bilježnika također nije osnovan jer za valjanost predmetnog kupoprodajnog ugovora zakon ne propisuje ovjeru potpisa kao pretpostavku njegova nastanka i pravne valjanosti, već eventualno radi zemljišnoknjižne provedbe.

18.2. Sud nalazi da okolnost što tuženik pod 1. u ostavinskom postupku nije osporio sastav ostavine ne utječe na valjanost kupoprodajnog ugovora sklopljenog prije smrti ostaviteljice. Predmet ovoga postupka nije ocjena zakonitosti ostavinskog rješenja, već ocjena postojanja i pravnih učinaka kupoprodajnog ugovora od 15. srpnja 2022. godine. Stoga eventualna nedosljednost u postupanju tuženika pod 1. u ostavinskom postupku ne može sama po sebi dovesti do ništetnosti ili nevaljanosti predmetnog pravnog posla.

19. Jednako tako nisu osnovani niti prigovori ništetnosti kupoprodajnog ugovora. Tijekom postupka nije dokazano postojanje niti jednog razloga ništetnosti iz čl. 322. Zakona o obveznim odnosima. Nije dokazano da bi ugovor bio protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva, niti je dokazano postojanje mane volje na strani prodavateljice. Naprotiv, provedeni dokazi potvrđuju da je kupoprodajni ugovor zaključen na temelju valjane specijalne punomoći, uz postojanje suglasnosti volja o predmetu i cijeni te uz isplatu ugovorene kupoprodajne cijene.

20. Sud nije prihvatio niti tvrdnje tuženika pod 2. do 6. da bi se radilo o zelenaškom ugovoru. Za postojanje zelenaškog ugovora potrebno je postojanje očitog nerazmjera uzajamnih činidbi uz istodobno iskorištavanje nužde, teških prilika, neiskustva, lakomislenosti ili ovisnosti druge ugovorne strane. Tuženici nisu dokazali postojanje bilo koje okolnosti iskorištavanja položaja pok. MA. Sama činjenica da je ostaviteljica preminula petnaestak dana nakon sklapanja ugovora ne utječe na njegovu pravnu valjanost. Nadalje, nije dokazan niti očiti nerazmjer međusobnih činidbi jer tijekom postupka nije proveden dokaz kojim bi bila utvrđena tržišna vrijednost predmetne nekretnine u vrijeme sklapanja ugovora osim što je zatražen podatak od Porezne uprave o prosječnoj vrijednosti zemljišta u k. o. [katastarska općina] prema kojima je cijena za zemljište izvan zone gradnje do 5.000 m2 – 7,39 kuna /m2, a unutar zone gradnje do 1.000 m2 – 170,84 kune/22,67 EUR (l.s.99). Iz navedenih podataka također proizlazi da kupoprodajna cijena nije ugovorena u iznosu manjem nego li je prosječna tržišna vrijednost bila u k. o. [katastarska općina] u 2022. godini.

21. Sud nadalje nije prihvatio ni navode tuženika pod 2. do 6. da predmet kupoprodaje nije određen ili odrediv. U samom ugovoru predmet kupoprodaje određen je kao dio čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 868 m² položen uz parcelu kuće prodavateljice. Tijekom postupka provedeno je geodetsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku Frani Vlatkoviću koji je izvršio identifikaciju dijela nekretnine koji odgovara stvarnoj volji ugovornih strana i dijelu nekretnine koji je pokazan kupcu prilikom sklapanja ugovora. Nalaz i mišljenje vještaka sud prihvaća kao stručan, uvjerljiv, životno logičan i izrađen prema pravilima struke te na isti nije bilo stručnih primjedbi koje bi dovele u pitanje njegovu pravilnost.

22. U odnosu na prigovor tuženika od 2. do 6. kojim se protive preinaci tužbenog zahtjeva izvršenoj nakon provedenog geodetskog vještačenja, sud nalazi da se ne radi o preinaci tužbe u smislu čl. 191. ZPP-a, već o dopuštenom smanjenju i preciziranju prvotno postavljenog zahtjeva. Naime, tužitelj je tužbom zahtijevao utvrđenje prava na dijelu nekretnine koji je u kupoprodajnom ugovoru označen površinom od 868 m². Tek nakon provedenog očevida i geodetskog vještačenja je utvrđeno koji je stvarni dio nekretnine bio pokazivan na terenu i koji odgovara stvarnoj volji ugovornih strana. Utvrđeno je da taj dio u naravi obuhvaća površinu od 671 m² označenu likom A -B-C- D-A na skici sudskog očevida.

23. Sud nalazi neosnovanim protivljenje tuženika od 2. do 6. podneseno povodom podneska tužitelja od 20. listopada 2025. godine i konačnog uređenja tužbenog zahtjeva na raspravi održanoj 19. veljače 2026. godine. Na temelju rezultata provedenog vještačenja tužitelj nije mijenjao činjeničnu niti pravnu osnovu tužbe, nije isticao novi zahtjev niti zahtijevao nešto drugo od onoga što je bilo predmet ovog postupka od njegova pokretanja, već je zahtjev uskladio s rezultatima dokaznog postupka te ga smanjio sa prvotno utuženih 868 m² na stvarno utvrđenih 671 m² označenih na skici sudskog očevida likom A-B-C-D-A. Budući da je tužitelj zahtijevao manje od prvotno zatraženog, a identitet predmeta spora ostao nepromijenjen, sud nalazi da se radi o dopuštenom uređenju tužbenog zahtjeva u smislu čl. 191. st. 3. ZPP-a, za koje nije potreban pristanak protivne strane, slijedom čega je protivljenje tuženika od 2. do 6. neosnovano.

24. Nije osnovan ni prigovor tuženika da dio površine utvrđen vještačenjem obuhvaća kokošinjac ili dijelove nekretnine koji nisu bili predmet kupoprodaje. Iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka proizlazi da je upravo identificirani dio površine od 671 m² odgovarao dijelu zemljišta koji je na terenu pokazan kao predmet kupoprodaje, a sud nije našao razloga dovoditi u pitanje stručna utvrđenja sudskog vještaka niti je tuženik pod 1. kao punomoćnik svoje majke naveo da bi bio prodan neki drugi dio nekretnine . Prigovore tuženika pod 2. do 6. u odnosu na skicu lica mjesta ovaj sud nije našao osnovanima te ih je našao usmjerenima na odugovlačenje ovoga postupka obzirom da je vjetak geodet na očevidu na licu mjesta označio točno predmet kupoprodaje prema kazivanju tužitelja.

25. Sud je nadalje cijenio činjenicu da su određeni dijelovi iskaza tužitelja i tuženika pod 1. ŠA sadržavali manja odstupanja glede pitanja posjeda i točne površine zemljišta. Međutim, navedene okolnosti nisu od značaja za ocjenu valjanosti pravnog posla jer predmet ove parnice nije zaštita posjeda nego utvrđenje postojanja pravne osnove za stjecanje prava vlasništva, a koje odlučne činjenice – postojanje punomoći, sklapanje ugovora, isplata cijene i postojanje volje stranaka su tijekom postupka su dokazane.

26. Slijedom svega navedenog sud zaključuje da je pok. MA slobodno i svjesno dala punomoć ŠA, da je na temelju te punomoći valjano zaključen kupoprodajni ugovor od 15. srpnja 2022., da je kupoprodajna cijena plaćena te da je geodetskim vještačenjem precizno identificiran dio nekretnine koji je bio predmet kupoprodaje i koji odgovara površini od 671 m² označenoj likom A -B-C-D-A na skici sudskog očevida.

27. Stoga sud nalazi dokazanim da je tužitelj stekao valjani pravni temelj (titulus) za stjecanje prava vlasništva predmetnog dijela nekretnine, dok tuženici 2. do 6. nisu dokazali niti jedan od prigovora koje su isticali tijekom postupka. Zbog toga je tužbeni zahtjev valjalo usvojiti u cijelosti te odlučiti kao u točki I. izreke presude.

28. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP -a, pa je tužitelju valjalo priznati trošak zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika obračunat prema Tarifi o nagradama i naknadi za rad odvjetnika (NN 138/23), i to za sastav tužbe u iznosu od 100 bodova, što iznosi 200,00 EUR (Tbr. 7.), za zastupanje na ročištima održanim 30. listopada 2023., 29. studenoga 2023., 12. ožujka 2024., 13. ožujka 2024., 11. lipnja 2024., 2. listopada 2024., 16. prosinca 2025., 19. veljače 2026. i 8. lipnja 2026. u iznosu od ukupno 900 bodova, što iznosi 1.800,00 EUR (Tbr. 9.), te za sastav podnesaka od 27. listopada 2023., 28. studenoga 2023. i 21. listopada 2025., u iznosu od ukupno 300 bodova, što iznosi 600,00 EUR (Tbr. 8.t.1.). Nadalje, valjalo je priznati trošak vještačenja u iznosu od 500,00 EUR, što sveukupno iznosi 3.100,00 EUR.

U Zadru, 27. srpnja 2026.

Sutkinja

Jadranka Nižić – Peroš, univ. spec. iur.

PRAVNA POUKA:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana. Žalba se podnosi županijskom sudu putem ovoga suda u 3 primjerka, u roku 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

1. Tužitelju po punomoćniku,

2. Tuženiku pod 1. po punomoćniku,

3. Tuženicima pod 2.-6. po punomoćniku.