REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-186/2023-91

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari tužiteljice DK, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupane po punomoćnici Orjani Makovac Zubalj, odvjetnici u Bujama- Buie, Istarska 22, protiv 1. tuženice AK, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupane po punomoćniku Mislavu Srbu, odvjetniku u Osijeku, Park kralja Krešimira IV 1/II i 2. tuženika SK, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Martini Pušić Buljat, odvjetnici u Odvjetničkom društvu Buljat & partneri j.t.d. sa sjedištem u [adresa], radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 15. lipnja 2026., u prisutnosti tužiteljice osobno s punomoćnicom, 2. tuženika osobno s punomoćnicom te u odsutnosti uredno pozvane 1. tuženice, 27. srpnja 2026. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Odbija se glavni tužbeni zahtjev tužiteljice DK koji glasi:

„1. Utvrđuje se da je ništetan ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je zaključen između DK iz [adresa] ( ranije na adresi [adresa] ) OIB: [osobni identifikacijski broj], putovnica br.B2587189, MUP SBK/KSB, Kiseljak, Bosna i Hercegovina, kao prodavatelja i AK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca, ovjeren kod javnog bilježnika Željke Maroslavac, pod posl.brojem OV-448/2023, dana 10.siječnja 2023.godine, a koji se odnosi na kupoprodaju nekretnina kat.ozn. k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], sve u K. O. [katastarska općina].

2. Utvrđuje se da je ništetan ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je zaključen između AK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelja i ĐK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca ovjeren kod javnog bilježnika Željke Maroslavac, pod posl.brojem OV-1542/2023, dana 23.siječnja 2023.godine, a koji se odnosi na kupoprodaju nekretnina kat.ozn. k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], sve u K. O. [katastarska općina].

3. Nalaže se uspostava zemljišnoknjižnog stanja kako je glasilo prije provedbe ugovora o kupoprodaji od dana 23. siječnja 2023., koji je proveden pod Z-1363/2023 i prije provedbe ugovora o kupoprodaji od dana 10. siječnja 2023., koji je proveden pod Z-375/2023, na način da se pravo vlasništva nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] zgr, k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina], upisuje na ime DK, [adresa], sve u roku od 15 dana“.

II Utvrđuje se da je bez učinka ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je zaključen između DK iz [adresa] ( ranije na adresi [adresa] ) OIB: [osobni identifikacijski broj], putovnica br.B2587189, MUP SBK/KSB, Kiseljak, Bosna i Hercegovina, kao prodavatelja i AK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca, ovjeren kod javnog bilježnika Željke Maroslavac, pod posl.brojem OV-448/2023, dana 10.siječnja 2023.godine, a koji se odnosi na kupoprodaju nekretnina kat.ozn. k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], sve u K. O. [katastarska općina].

III Utvrđuje se da je bez učinka ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je zaključen između AK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelja i ĐK, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca ovjeren kod javnog bilježnika Željke Maroslavac, pod posl.brojem OV-1542/2023, dana 23. siječnja 2023.godine, a koji se odnosi na kupoprodaju nekretnina kat.ozn. k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], sve u K. O. [katastarska općina].

IV Nalaže se uspostava zemljišnoknjižnog stanja kako je glasilo prije provedbe ugovora o kupoprodaji od dana 23. siječnja 2023., koji je proveden pod Z-1363/2023 i prije provedbe ugovora o kupoprodaji od dana 10. siječnja 2023., koji je proveden pod Z-375/2023, na način da se pravo vlasništva nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] zgr, k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina], upisuje na ime DK, [adresa], sve u roku od 15 dana.

i

r i j e š i o je

I Odbija se prijedlog 1. tuženice za prekid ovog postupka.

II Odbija se prijedlog 2. tuženika za pozivanjem Republike Hrvatske kao umješača.

III Nalaže se 1. tuženici AK i 2. tuženiku SK naknaditi parnični trošak tužiteljici DK u visini od 76.572,67 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 27. srpnja 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev za naknadu parničnog troška odbija kao neosnovan.

IV Odbacuje se zahtjev za naknadu parničnog troška 1. tuženice AK kao nepravovremen.

V Odbija se kao neosnovan zahtjev 2. tuženika SK za naknadu parničnog troška u visini od 91.567,36 EUR.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je ovom sudu 3. ožujka 2023. podnijela tužbu protiv tuženika radi utvrđenja ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina i uspostave prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, a podredno radi utvrđenja da ti ugovori ne proizvode pravne učinke. Tvrdi da je bila stvarna i zemljišnoknjižna vlasnica nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], odnosno da je prije provedbe upisa pod brojevima Z-375/2023 i Z-1363/2023 pravo vlasništva navedenih nekretnina u zemljišnim knjigama bilo upisano na njezino ime. Tvrdi da je 1. tuženica 10. siječnja 2023. zaključila ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina s osobom koja je u ugovoru označena kao DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], s adresom [adresa], broj putovnice [broj putovnice], MUP SBK/KSB [adresa], Bosna i Hercegovina. Navodi da navedena osoba nije ona, budući da je ona

- DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], s adresom [adresa]. Osoba označena kao prodavateljica u navedenom ugovoru bila je zastupana po punomoćniku PK na temelju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022. Međutim, tvrdi da tu specijalnu punomoć nije potpisala niti je bilo koga ovlastila za raspolaganje predmetnim nekretninama, da nije sudjelovala u sklapanju ugovora o kupoprodaji od 10. siječnja 2023., da nije potpisala taj ugovor, niti je dala suglasnost za prijenos prava vlasništva predmetnih nekretnina na 1. tuženicu. Tvrdi da je do prijenosa prava vlasništva došlo bez njezina znanja i sudjelovanja, na temelju isprava koje ona nije potpisala. Na temelju navedenog ugovora o kupoprodaji i specijalne punomoći provedena je uknjižba prava vlasništva predmetnih nekretnina na ime 1. tuženice pod brojem Z-375/2023. Smatra da su PK, kao punomoćnik osobe koja se u ispravama pojavljuje pod imenom DK, i 1. tuženica zaključili ugovor o kupoprodaji iako su znali da predmetne nekretnine pripadaju osobi koja je bila upisana u zemljišnoj knjizi, a koja nije bila sudionik tog pravnog posla. Zbog toga smatra da je ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. protivan prisilnim propisima i moralu društva, da sadrži nedopuštenu činidbu, odnosno da je sklopljen uz nedopuštenu pobudu, pa da je ništetan u smislu odredbi Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.; dalje u tekstu: ZOO). U odnosu na 2. tuženika, navodi da je 1. tuženica, nakon što je na temelju prvog ugovora bila upisana kao vlasnica predmetnih nekretnina, s 2. tuženikom zaključila ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina, koji je ovjeren pod brojem OV-1542/2023 i proveden u zemljišnoj knjizi pod brojem Z-1363/2023. Tužiteljica tvrdi da 1. tuženica nije mogla valjano prenijeti pravo vlasništva na 2. tuženika jer ni sama nije valjano stekla pravo vlasništva na predmetnim nekretninama. Osim toga, navodi da 2. tuženik nije mogao biti u dobroj vjeri, budući da je sudjelovao kao punomoćnik 1. tuženice u zemljišnoknjižnom postupku u kojem je provedena uknjižba prava vlasništva na 1. tuženicu pod brojem Z-375/2023. Slijedom navedenog, predlaže da sud utvrdi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV-448/2023, sklopljen između osobe označene kao DK i 1. tuženice, kao i ugovor o kupoprodaji nekretnina ovjeren pod brojem OV-1542/2023, sklopljen između 1. tuženice i 2. tuženika. Ujedno predlaže da se naloži uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je postojalo prije provedbe navedenih ugovora pod brojevima Z-375/2023 i Z-1363/2023, tako da se pravo vlasništva na nekretninama označenima kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], ponovno upiše na ime tužiteljice za cijelo. Također je postavila i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za slučaj da sud ne prihvati osnovni tužbeni zahtjev radi utvrđenja ništetnosti navedenih ugovora, kojim traži da se utvrdi da ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV -448/2023, kao i ugovor o kupoprodaji nekretnina ovjeren pod brojem OV-1542/2023, ne proizvode pravne učinke, pozivajući se pritom na nedopuštenu pobudu za nj ihovo sklapanje. Ujedno i u okviru eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva traži uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno upis prava vlasništva predmetnih nekretnina na svoje ime.

2. U odgovoru na tužbu od 30. ožujka 2023. 1. tuženica se usprotivila tužbi i postavljenim tužbenim zahtjevima te predložila odbijanje istih kao neosnovanih. Tvrdi da je s tužiteljicom zaključila ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023., pri čemu je tužiteljicu zastupao PK na temelju specijalne punomoći , broj: OV- 12180/2022. Osporava navode tužiteljice da osoba DK ne postoji, navodeći da je PK u više navrata razgovarao s njom, koja mu je rekla da je vlasnica nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], u naravi nedovršene kuće i okućnice, te da navedene nekretnine želi prodati jer od 2015. nije uspjela dovršiti gradnju i više nema namjeru u njih ulagati. Nadalje navodi da je DK, nakon što je iskazala namjeru prodaje predmetnih nekretnina, izdala PK specijalnu punomoć kako bi umjesto nje pronašao kupca i potpisao sve potrebne isprave. Prema navodima 1. tuženice, DK je PK opunomoćila i zato što se on bavi građevinom te je mogao procijeniti stanje nekretnina i njihovu vrijednost. Ističe da je PK potom provjerio zemljišnoknjižno stanje, obišao nekretnine, pregledao ih i fotografirao, pri čemu je utvrdio da su nekretnine zapuštene, da je započeta gradnja nedovršena te da je sve obraslo visokim raslinjem. Također navodi da nije imala dovoljno vlastitih sredstava za kupnju predmetnih nekretnina pa je iznos od 400.000,00 EUR pozajmila od BK. Dalje ističe da je CK zahtijevao da njegov odvjetnik, ovdje 2. tuženik, provjeri je li s nekretninama sve u redu radi upisa zaloga. Nakon što je 2. tuženik provjerio isprave radi upisa hipoteke u korist BK, 1. tuženica je s tužiteljicom sklopila ugovor o kupoprodaji, a potom s BK sklopila ugovor o zajmu i sporazum o osiguranju tražbine. Navodi da je zemljišnoknjižni sud pod brojem Z-375/2023 proveo upis prava vlasništva u korist 1. tuženice, a pod brojem Z-1363/2023 upis založnog prava u korist BK. Nadalje navodi da nakon provedenog upisa prava vlasništva i upisa hipoteke nije imala nikakav razlog posumnjati da prodavateljica DK nije vlasnica predmetnih nekretnina, osobito jer su sve isprave bile ovjerene od strane javnog bilježnika, a upisi su provedeni u zemljišnim knjigama bez ikakvih prigovora. Ističe da joj se nakon upisa prava vlasništva nije ostvario očekivani financijski prihod, zbog čega je zaključila da BK neće moći vratiti pozajmljeni novac, pa je odlučila prodati nekretnine. Budući da je za kupnju bio zainteresiran 2. tuženik, 1. tuženica navodi da je s njime 23. siječnja 2023. sklopila ugovor o kupoprodaji. Posebno ističe da ni nakon prodaje nekretnina 2. tuženiku nije imala razlog posumnjati da prodavateljica DK nije vlasnica predmetnih nekretnina, jer je i taj postupak protekao bez smetnji. Smatra da je postupala u dobroj vjeri i s povjerenjem u zemljišne knjige, odnosno da nije mogla znati da predmetne nekretnine navodno nisu bile vlasništvo prodavateljice DK. Slijedom navedenog predlaže da sud tužbeni zahtjev odbije u cijelosti te da tužiteljici naloži naknadu parničnog troška.

3. U odgovoru na tužbu od 30. ožujka 2023. 2. tuženik se također usprotivio tužbi i postavljenim tužbenim zahtjevima te predložio odbijanje istih kao neosnovanih. Predložio je da se, na temelju članka 206. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 96/08 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje u tekstu: ZPP), o predmetnom postupku obavijesti nadležno državno odvjetništvo te da se Republika Hrvatska pozove da sudjeluje u postupku kao umješač na njegovoj strani, pozivajući se pritom na odgovornost Republike Hrvatske za štetu prouzročenu pogreškama u vođenju zemljišnih knjiga. U odnosu na osnovanost tužbe, osporava tvrdnju tužiteljice da je do sklapanja ugovora o kupoprodaji od 23. siječnja 2023., sklopljenog između 1. tuženice i 2. tuženika, ista bila stvarna vlasnica nekretnina označenih kao kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Navodi da je prije sklapanja navedenog ugovora izvršio uvid u zemljišne knjige i utvrdio da je na dan sklapanja ugovora kao jedina vlasnica predmetnih nekretnina bila upisana 1. tuženica, a ne tužiteljica. Ističe da je tek nakon takvog uvida u zemljišnoknjižno stanje sklopio ugovor o kupoprodaji s 1. tuženicom, te da je 24. siječnja 2023. podnio prijedlog za upis prava vlasništva, koji je zemljišnoknjižni odjel suda istog dana prihvatio rješenjem pod brojem Z-1363/2023. Smatra da je postupao u dobroj vjeri i s povjerenjem u zemljišne knjige, jer je prije sklapanja ugovora utvrdio da je 1. tuženica u zemljišnim knjigama upisana kao jedina vlasnica predmetnih nekretnina. Stoga osporava navod tužiteljice da bi ona na dan sklapanja ugovora između 1. tuženice i 2. tuženika bila vlasnica predmetnih nekretnina, kao i navod da bi 2. tuženik znao ili morao znati za bilo kakve nepravilnosti u prethodnom stjecanju prava vlasništva 1. tuženice. Posebno osporava tvrdnju tužiteljice da je sudjelovao u postupku upisa prava vlasništva 1. tuženice u predmetu broj Z-375/2023 kao njezin punomoćnik. U tom pogledu navodi da su 1. tuženica i CK **.**.2023. sklopili ugovor o zajmu na iznos od 400.000,00 EUR te sporazum o osiguranju tražbine upisom založnog prava na predmetnim nekretninama. Tvrdi da je u tom pravnom poslu postupao isključivo kao odvjetnik založnog vjerovnika BK, a ne kao punomoćnik 1. tuženice. Nadalje navodi da prijedlog za upis prava vlasništva 1. tuženice pod brojem Z-375/2023 od 10. siječnja 2023. nije podnio on, nego javni bilježnik Željka Maroslavac iz Zagreba. Tvrdi da se u tom prijedlogu navodi kao punomoćnik 1. tuženice jedino radi toga da bi, kao odvjetnik BK, osigurao nesmetan upis hipoteke, a ne zato što bi stvarno zastupao 1. tuženicu u stjecanju prava vlasništva. Ističe da je njegova uloga bila vezana uz zaštitu interesa založnog vjerovnika BK i upis založnog prava, što prema njegovu stajalištu proizlazi i iz prijedloga za uknjižbu založnog prava broj Z-429/2023. Nadalje navodi da je, kao odvjetnik, postupao s povećanom pažnjom. Ističe da je prije upisa hipoteke proučio aktivni i povijesni zemljišnoknjižni izvadak za predmetne nekretnine, katastarsko stanje, zatražio izvornik ovjerene specijalne punomoći za PK, zatražio presliku putovnice osobe označene kao DK te u sustavu Porezne uprave provjerio OIB te osobe. Prema njegovim navodima, iz svih dostupnih isprava nije mogao uočiti nikakvu nepravilnost ili odstupanje od uobičajenog načina postupanja, već je iz isprava proizlazilo da se radi o uobičajenom prijenosu prava vlasništva i upisu hipoteke na nekretninama. Poziva se i na činjenicu da ni Zemljišnoknjižni odjel Pazin u postupku broj Z-429/2023, koji se odnosio na upis hipoteke u korist vjerovnika BK i koji je prethodio sklapanju ugovora o kupoprodaji između 1. tuženice i 2. tuženika, nije utvrdio nikakve nepravilnosti ili nedostatke, iako je raspolagao istim ispravama kao i on. Slijedom toga smatra da nije imao nikakve osnove utvrditi, pa ni posumnjati, da zemljišnoknjižno stanje ne bi odgovaralo stvarnom stanju. Zaključno navodi da je kao odvjetnik i kasniji stjecatelj postupao na temelju javno ovjerovljenih isprava, uvida u zemljišne knjige i katastar, uvida u OIB evidenciju Porezne uprave te odluka zemljišnoknjižnog odjela suda, zbog čega smatra da je postupao u dobroj vjeri u smislu članka 8. stavka 3. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 63/19., 128/22., 155/23.; dalje u tekstu: ZZK) i da je valjano stekao pravo vlasništva predmetnih nekretnina. Predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva uz obvezu tužiteljice na naknadu parničnog troška.

4. Podneskom od 26. rujna 2023. tužiteljica je preinačila, odnosno proširila tužbeni zahtjev, navodeći da je takva preinaka svrsishodna radi konačnog rješenja odnosa među strankama. U tako preinačenom zahtjevu tužiteljica je ustrajala kod osnovnog tužbenog zahtjeva kojim traži da se utvrdi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., ovjeren kod javnog bilježnika Željke Maroslavac pod brojem OV- 448/2023, sklopljen između osobe označene kao DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavate ljice, i 1. tuženice kao kupca, a koji se odnos i na nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]. Istim zahtjevom traži i da se utvrdi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina od 23. siječnja 2023., ovjeren kod istog javnog bilježnika pod brojem OV -1542/2023, sklopljen između 1. tuženice kao prodavateljice i 2. tuženika kao kupca, a koji se također odnosi na iste nekretnine. Tužiteljica je u okviru osnovnog tužbenog zahtjeva zatražila i uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je postojalo prije provedbe ugovora o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. pod brojem Z-375/2023 i prije provedbe ugovora o kupoprodaji od 23. siječnja 2023. pod brojem Z-1363/2023, tako da se pravo vlasništva nekretnina označenih kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], upiše na njezino ime. Za slučaj da sud ne prihvati osnovni tužbeni zahtjev radi utvrđenja ništetnosti navedenih ugovora, postavila je prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim traži da se utvrdi da isti ugovori ne proizvode pravne učinke, pozivajući se pritom na nedopuštenu pobudu za njihovo sklapanje, te da se i u tom slučaju naloži uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja upisom prava vlasništva predmetnih nekretnina na njezino ime. Opreza radi, za slučaj da sud bude stava da se u konkretnom slučaju radi o pobojnom, a ne ništetnom ugovoru, postavila je i drugi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim traži poništaj ugovora o kupoprodaji od 10. siječnja 2023., sklopljenog između osobe označene kao DK i 1. tuženice, zatim utvrđenje da je bez učinka ugovor o kupoprodaji od 23. siječnja 2023., sklopljen između 1. tuženice i 2. tuženika, te uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja upisom prava vlasništva predmetnih nekretnina na ime tužiteljice.

5. Podneskom od 15. studenog 2023. 1. tuženica se očitovala na preinačeni tužbeni zahtjev te se usprotivila preinaci u cijelosti, navodeći da se odnosi samo na pravnu osnovu, odnosno na dodavanje eventualno kumuliranih zahtjeva.

6. U podnesku od 15. veljače 2024. 2. tuženik se također usprotivio preinaci tužbe, odnosno proširenju tužbenog zahtjeva, navodeći da isto nije potkrijepljeno činjenicama i razlozima koji bi ga opravdavali, te je u bitnome ponovio da je u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji od 23. siječnja 2023. kao vlasnica predmetnih nekretnina u zemljišnim knjigama bila upisana 1. tuženica. Istaknuo je da je postupao u dobroj vjeri i s povjerenjem u zemljišne knjige, da je u postupku sklapanja ugovora o zajmu i upisa založnog prava zastupao BK, a ne 1. tuženicu, te da je prije toga provjerio aktivni i povijesni zemljišnoknjižni izvadak, katastarsko stanje, specijalnu punomoć PK, osobne isprave prodavateljice i kupca te podatke o OIB [osobni identifikacijski broj] u. Nadalje je naveo da je, radi dodatnog osiguranja upisa založnog prava, zatražio i izjavu od 23. siječnja 2023., ovjerenu pod brojem OV-711/2023, kojom je osoba označena kao DK potvrdila ovlaštenje PK, suglasnost s ugovorom o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. i suglasnost s upisom založnog prava u korist BK. Smatra da nije mogao znati niti pretpostaviti da javnobilježnički ovjerene isprave ne odgovaraju stvarnom stanju, osobito jer su identitet osobe koja se predstavila kao DK utvrđivala dva različita javna bilježnika na dvjema različitim ispravama, a zemljišnoknjižni odjel je na temelju istih isprava proveo zatražene upise.

7. Podneskom od 22. veljače 2024. 1. tuženica je predložila prekid ovog postupka do dovršetka kaznenog postupka koji se vodi protiv PK na temelju članka 213. stavka 2. alineje 1. ZPP.

8. Podneskom od 22. travnja 2024. tužiteljica je navela da se protiv tuženika vodi kazneni postupak zbog nezakonitog stjecanja predmetnih nekretnina, te da je Općinsko državno odvjetništvo u Pazinu protiv njih podiglo optužnicu, broj : KO-DO- 384/2023 od 28. prosinca 2023., dok se kazneni postupak pred Općinskim sudom u Pazinu vodi pod brojem Kov-368/2023. Osporava navode 1. tuženice prema kojima bi PK u više navrata razgovarao s tužiteljicom, odnosno osobom označenom kao DK, te da bi mu ona izdala specijalnu punomoć radi prodaje predmetnih nekretnina. U tom pogledu poziva se na iskaz PK dan u kaznenom postupku 28. studenoga 2023., tvrdeći da je isti tada iskazao da je spornu specijalnu punomoć pribavio od KK iz [adresa], i to radi prodaje predmetne nekretnine. Nadalje navodi da je PK preko VK došao do potencijalnih kupaca predmetnih nekretnina, odnosno do 2. tuženika i BK, te da je 2. tuženik, prema iskazu PK, rekao da nekretnina ima problem, da za nju nudi 200.000,00 EUR i da će ući u posao ako PK „stavi nekog svog“, nakon čega je PK predložio svoju kćer, 1. tuženicu AK. Nadalje osporava tvrdnje 1. tuženice da je nakon stjecanja vlasništva odlučila prodati nekretnine 2. tuženiku zato što joj se nije ostvario planirani financijski prihod i zato što BK neće moći vratiti pozajmljeni novac, a budući da su takvi navodi u suprotnosti s podacima iz kaznenog postupka. Navodi da je 10. siječnja 2023., prilikom potpisivanja ugovora o kupoprodaji između 1. tuženice i osobe označene kao DK, u javnobilježničkom uredu Željke Maroslavac bio prisutan i 2. tuženik, kao i VK. Prema tvrdnjama tužiteljice, 2. tuženik je tom prilikom donio kuvertu s novcem, a novac je zatim podijeljen između 1. tuženice i PK. Pritom se poziva na iskaz PK prema kojem iznos koji je 2. tuženik dao za predmetnu nekretninu nije 400.000,00 EUR, kako je prikazano u ugovoru o kupoprodaji i ugovoru o zajmu, nego 163.000,00 EUR. Smatra da navedene okolnosti dovode u pitanje vjerodostojnost činjeničnih navoda 1. tuženice. Ističe da je 1. tuženica, iako je znala koji je iznos stvarno predan, istoga dana s BK sklopila ugovor o zajmu i sporazum o osiguranju tražbine na iznos od 400.000,00 EUR, a zatim je već 23. siječnja 2023. predmetne nekretnine prodala upravo 2. tuženiku. Prema stajalištu tužiteljice, iz toga proizlazi da 1. tuženica nije imala stvarnu namjeru biti vlasnica predmetnih nekretnina, nego da je postupala prema dogovoru s PK, 2. tuženikom, JK i drugim sudionicima. U odnosu na navode 2. tuženika, osporava njegove navode da je postupao u dobroj vjeri, s povjerenjem u zemljišne knjige i s povećanom pažnjom odvjetnika, odnosno da je u cijelom poslu sudjelovao isključivo kao odvjetnik BK. Poziva se na podatke iz kaznenog postupka i analizu mobilnog uređaja BK, navodeći da je utvrđen audiozapis od 23. prosinca 2022. u kojem VK javlja BK da ide na brifing kod SK u vezi s nekom punomoći, zatim da je **.**.2022. VK slao BK podatke o predmetnim nekretninama te o uvjetima građenja, a 3. siječnja 2023. i zadnju stranicu sporne specijalne punomoći DK od 28. prosinca 2022. Nadalje navodi da je iz mobilnog uređaja 2. tuženika utvrđena njegova komunikacija s HK, i to tako da mu je VK **.**.2022. poslao kopiju katastarskog plana za predmetne nekretnine te da su komunicirali o mogućnosti gradnje, da mu je 2. siječnja 2023. proslijedio poruku u vezi cijene nekretnine u Vižinadi i fotografije nekretnine, a 4. siječnja 2023. i fotografiju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022. Osim toga navodi da je 2. tuženik 27. prosinca 2022. telefonski komunicirao s PK, odnosno dan prije sastavljanja sporne specijalne punomoći. Tvrdi da 2. tuženik nije bio samo odvjetnik založnog vjerovnika BK, nego da je od početka bio uključen u lanac prijenosa vlasništva predmetnih nekretnina. Smatra da navedena komunikacija, njegova prisutnost kod javnog bilježnika 10. siječnja 2023., predaja novca i kasnije stjecanje nekretnina na temelju ugovora od 23. siječnja 2023. isključuju njegovu dobru vjeru i demantiraju tvrdnju da je postupao s povećanom pažnjom. Posebno navodi da je 2. tuženik, nakon zaprimanja tužbe i kaznene prijave, u WhatsApp grupi „Vižinada“ dostavio predmetnu tužbu i obavijest o kaznenoj prijavi uz komentar „Počeo je seks“, što tumači kao okolnost koja upućuje na njegovu svijest o mogućem razvoju događaja i prijevarnoj naravi pravnog posla.

9. Na pripremnom ročištu održanom 23. veljače 2024. dopuštena je preinaka tužbe iz podneska tužiteljice od 22. rujna 2023. imajući u vidu članak 190. stavak 3. ZPP jer je ocjena ovog suda da je takva preinaka svrsishodna za konačno rješenje odnosa među strankama.

10. U podnesku od 31. svibnja 2024. 2. tuženik je osporio navode tužiteljice koji se temelje na sadržaju optužnice Općinskog državnog odvjetništva u Pazinu, broj: KO - DO-384/2023 od 28. prosinca 2023. Istaknuo je da su navodi optužnice neosnovani i u suprotnosti s dokazima provedenima u kaznenom postupku, osobito osporavajući vjerodostojnost drugog iskaza PK. Ponovio je da je u vezi s ugovorom o zajmu i sporazumom o osiguranju tražbine od 10. siječnja 2023. postupao kao odvjetnik BK, s povjerenjem u javno ovjerene isprave i zemljišnoknjižno stanje, te da je prethodno izvršio uvid u zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, zatražio presliku putovnice osobe označene kao DK, specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022., podatke o OIB [osobni identifikacijski broj]u prodavateljice i kupca, kao i dodatnu izjavu od 23. siječnja 2023. kojom je osoba označena kao DK potvrdila ovlaštenje PK, suglasnost s ugovorom o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. i suglasnost s upisom založnog prava. Posebno je istaknuo da su potpisi na specijalnoj punomoći i izjavi ovjereni kod dvaju različitih javnih bilježnika, zbog čega nije imao razloga sumnjati u vjerodostojnost tih isprava. Osporava tvrdnju da je sudjelovao u pribavljanju sporne punomoći ili da je poznavao KK, te navodi da mu je PK prezentirao da je punomoć dobio neposredno od DK. Nadalje osporava navod tužiteljice da su 1. tuženica i 2. tuženik 10. siječnja 2023. oko 17 sati ponovno pristupili javnobilježničkom uredu, navodeći da iz snimke videonadzora proizlazi da su toga dana u javnobilježnički ured pristupili samo jednom u jutarnjim satima. Priznaje da se sastajao i komunicirao s PK i HK, da je pribavljao podatke o nekretnini, katastarski plan, urbanističke uvjete i izvornik punomoći, ali tvrdi da je sve navedeno učinio radi procjene vrijednosti nekretnina i osiguranja zajma BK u iznosu od 400.000,00 EUR, a ne radi sudjelovanja u prijevarnom prijenosu vlasništva. U odnosu na poruku u WhatsApp grupi „Vižinada“ u kojoj je napisao „Počeo je seks“, navodi da se radilo o sarkastičnoj i neozbiljnoj reakciji na primitak tužbe, a ne o dokazu bilo kakve njegove svijesti o nezakonitosti pravnog posla.

11. Na pripremnom ročištu održanom 30. kolovoza 2024. tužiteljica je ispravila točku III tužbenog zahtjeva tako da se nalaže uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je postojalo prije provedbe ugovora o kupoprodaji od 23. siječnja 2023., provedenog pod brojem Z-1363/2023, i prije provedbe ugovora o kupoprodaji od 10. siječnja 2023., provedenog pod brojem Z-375/2023, upisom prava vlasništva na nekretninama kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], na ime tužiteljice DK, [adresa], pri čemu je navela da se navedeni ispravak odnosi i na osnovni i na eventualno kumulirane tužbene zahtjeve.

12. Radi razjašnjenja, a za ovaj postupak odlučnih okolnosti te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja sud je tijekom postupka pročitao cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu predmeta i to: prijedlog za uknjižbu prava vlasništva od 10. siječnja 2023. (list spisa 7), specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022. (list spisa 8-9), ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. (list spisa 10-13), punomoć od 10. siječnja 2023. (list spisa 14), kaznenu prijavu (list spisa 16-18), prijedlog za uknjižbu prava vlasništva od 24. siječnja 2023. (list spisa 19-20), ugovor o kupoprodaji nekretnina od 23. siječnja 2023. (list spisa 21-23), povijesni izvadak iz zemljišne knjige, broj: 2545 k. o. [katastarska općina] (list spisa 36-37), rješenje Zemljišnoknjižnog odjela Poreč- Parenzo, poslovni broj: Z-1363/2023 od 24. siječnja 2023. (list spisa 38-39), ugovor o zajmu od 10. siječnja 2023. (list spisa 40), sporazum o osiguranju tražbine od 10. siječnja 2023. (list spisa 41-44), prijedlog za uknjižbu založnog prava od 10. siječnja 2023. (list spisa 45-46), uvid u podatke o osobnom identifikacijskom broju (list spisa 48), fotografiju putovnice (list spisa 51), prijepis posjedovnog lista Državne geodetske uprave, Područnog ureda za katastar nekretnina Pula-Pola, Odjela za katastar nekretnina od 29. ožujka 2023. (list spisa 52), rješenje Zemljišnoknjižnog odjela Poreč- Parenzo, poslovni broj: Z-429/2023 od 11. siječnja 2023. (list spisa 53-54), kaznenu prijavu (list spisa 59-61), dopis Ministarstva unutarnjih poslova, Policijske uprave Istarske, Policijske postaje Pazin s ispostavom Buzet, KLASA: UP/I-216-02/23- 09/214090, URBROJ: 511-08-26-23-2 od 16. studenog 2023. (list spisa 73), dopis Ministarstva unutarnjih poslova, Policijske uprave Istarske, Policijske postaje Pazin s ispostavom Buzet, KLASA: UP/I-216-02/23-09/214102, URBROJ: 511-08-26-23-2 od 16. studenog 2023. (list spisa 74), dopis Ministarstva unutarnjih poslova, Policijske uprave Istarske, Policijske postaje Pazin s ispostavom Buzet, KLASA: UP/I-216-02/23- 09/214105, URBROJ: 511-08-26-23-2 od 16. studenog 2023. (list spisa 75), izjavu od 23. siječnja 2023. (list spisa 83-84), optužnicu Općinskog državnog odvjetništva u Pazinu, poslovni broj: KO-DO-384/2023 od 28. prosinca 2023. (list spisa 90-122), izvadak iz sudskog registra (list spisa 134-158), nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za rukopis, grafologiju, dokumente i vrijednosne papire ČK (list spisa 201-212), saslušao svjedoke GK, ŠK, EK, DKA, PK, LK, OK, BK i VK te tužiteljicu i 2. tuženika u svojstvu parničnih stranaka.

13. Glavni tužbeni zahtjev nije osnovan, dok je prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev osnovan.

14. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužiteljice da se utvrdi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV - 448/2023, kojim je osoba označena kao DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po PK na temelju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022., prodala 1. tuženici nekretnine kč. br. [katastarska čestica] ZGR, kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], te da se utvrdi ništetnim ugovor o kupoprodaji nekretnina od 23. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV-1542/2023, kojim je 1. tuženica iste nekretnine prodala 2. tuženiku. Tužiteljica ujedno traži uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je postojalo prije provedbe navedenih ugovora pod brojevima Z-375/2023 i Z-1363/2023, tako da se pravo vlasništva predmetnih nekretnina ponovno upiše na njezino ime. Za slučaj da sud ne prihvati osnovni tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti predmetnih ugovora, tužiteljica je postavila prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim traži da se utvrdi da ne proizvode pravne učinke ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV-448/2023, sklopljen između osobe označene kao DK i 1. tuženice, te ugovor o kupoprodaji nekretnina od 23. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV-1542/2023, sklopljen između 1. tuženice i 2. tuženika, uz zahtjev za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja. Nadalje, za slučaj da sud bude stava da se u odnosu na ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. radi o pobojnom, a ne ništetnom ugovoru, tužiteljica je postavila drugi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim traži poništaj tog ugovora, ovjerenog pod brojem OV -448/2023, te utvrđenje da ne proizvodi pravne učinke ugovor o kupoprodaji od 23. siječnja 2023., ovjeren pod brojem OV-1542/2023, također uz zahtjev za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

15. Uvidom u specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022. utvrđeno je da je u istoj kao opunomoćiteljica označena DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], s prebivalištem u [adresa], a kao punomoćenik PK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]. Navedenom specijalnom punomoći PK ovlašten je da u ime i za račun osobe označene kao DK, bez njezine prisutnosti i bez njezina prethodnog ili naknadnog odobrenja, poduzima pravne radnje u vezi s nekretninama upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], među ostalim da sklapa i potpisuje ugovore o kupoprodaji, utvrđuje kupoprodajnu cijenu, prima kupoprodajnu cijenu, izdaje tabularnu ispravu i poduzima sve radnje potrebne radi prijenosa prava vlasništva. Iz ovjere potpisa proizlazi da je potpis osobe označene kao DK ovjeren kod javne bilježnice Renate Kutija Kušpilić u Zagrebu pod brojem OV-12180/2022 28. prosinca 2022.

15.1. Uvidom u ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023. utvrđeno je da je kao prodavateljica označena DK iz [adresa], ranije na adresi [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], broj putovnice [broj putovnice], MUP SBK/KSB Kiseljak, zastupana po PK na temelju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022., dok je kao kupac označena 1. tuženica AK, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa]. Predmet ugovora su nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to kč. br. ZGR. [katastarska čestica], u naravi kuća i štala, površine 359 m2, kč. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište, površine 2565 m2, i kč. br. [katastarska čestica], u naravi pašnjak, površine 2123 m2, ukupne površine 5047 m2. Ugovorom je određena kupoprodajna cijena u iznosu od 400.000,00 EUR, uz to da se kupoprodajna cijena isplaćuje prodavateljici na dan sklapanja ugovora. Iz istog ugovora proizlazi da prodavateljica potpisom ugovora potvrđuje primitak cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene i da kupcu dopušta da se na temelju tog ugovora, bez njezina daljnjeg odobrenja ili suglasnosti, u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima upiše kao vlasnik predmetnih nekretnina. Ugovor sadrži i odredbu prema kojoj prodavateljica jamči da je isključiva vlasnica nekretnina i da nekretnine nisu opterećene upisanim ili neupisanim teretima ili pravima trećih osoba. Iz ovjere potpisa proizlazi da je ugovor ovjeren kod javne bilježnice Željke Maroslavac u Zagrebu pod brojem OV-448/2023 10. siječnja 2023.

15.2. Uvidom u odvjetničku punomoć od 10. siječnja 2023. utvrđeno je da je 1. tuženica AK ovlastila Odvjetničko društvo Buljat & Partneri j.t.d., odnosno odvjetnike SK i Martinu Pušić Buljat, za zastupanje u postupku koji se odnosi na upis prava vlasništva na predmetnim nekretninama.

15.3. Uvidom u prijedlog za uknjižbu prava vlasništva pod brojem Z-375/2023 utvrđeno je da je u prijedlogu kao predlagatelj označen odvjetnik SK, kao punomoćnik AK, dok je kao protustranka označena DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]. Prijedlogom je zatražena uknjižba prava vlasništva na nekretninama kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u korist 1. tuženice AK, na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnina od 10. siječnja 2023., specijalne punomoći od 28. prosinca 2022. i odvjetničke punomoći od 10. siječnja 2023.

15.4. Uvidom u povijesni zemljišnoknjižni izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sa stanjem na dan 29. ožujka 2023., utvrđeno je da su u tom zemljišnoknjižnom ulošku upisane nekretnine kč. br. ZGR. [katastarska čestica], u naravi kuća i štala, površine 359 m2, kč. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište, površine 2565 m2, i kč. br. [katastarska čestica], u naravi pašnjak, površine 2123 m2, ukupne površine 5047 m2. Iz vlastovnice navedenog zemljišnoknjižnog uloška proizlazi da je prije spornih uknjižbi kao vlasnica predmetnih nekretnina bila upisana DK, [adresa], za cijelo, i to na temelju ugovora o kupnji nekretnina od 28. rujna 2005., provedenog pod brojem Z-4708/2005. Nadalje je utvrđeno da je pod brojem Z-375/2023, zaprimljenim 10. siječnja 2023., provedena uknjižba prava vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnina ovjerenog kod javnog bilježnika u Zagrebu pod brojem OV-448/2023 od 10. siječnja 2023. i specijalne punomoći ovjerene u Zagrebu pod brojem OV-12180/2022 od 28. prosinca 2022., s imena DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], na ime 1. tuženice. Iz istog povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka proizlazi da je zatim pod brojem Z-1363/2023, zaprimljenim 24. siječnja 2023., provedena uknjižba prava vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine ovjerenog kod javne bilježnice Željke Maroslavac pod brojem OV-1542/2023 od 23. siječnja 2023., na ime 2. tuženika. U teretovnici je utvrđeno da je pod brojem Z - 429/2023, zaprimljenim 10. siječnja 2023., na predmetnim nekretninama bilo uknjiženo založno pravo radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 400.000,00 EUR u korist BK, na temelju sporazuma o osiguranju tražbine ovjerenog pod brojem OV-450/2023 od 10. siječnja 2023. Nadalje je utvrđeno da je to založno pravo brisano pod brojem Z-1367/2023, zaprimljenim 24. siječnja 2023., na temelju brisovnog očitovanja od 23. siječnja 2023.

15.5. Uvidom u presliku putovnice broj [broj putovnice] utvrđeno je da se ista odnosi na osobu imena DK, državljanku Bosne i Hercegovine, rođenu **.**.1965. u [adresa], s datumom izdavanja 19. veljače 2020. i datumom isteka 19. veljače 2025., pri čemu je upravo taj broj putovnice naveden u specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. i ugovoru o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. kao identifikaci jski podatak osobe označene kao prodavateljica.

15.6. Uvidom u prijepis posjedovnog lista 1846 k. o. [katastarska općina], sa stanjem na dan 29. ožujka 2023., utvrđeno je da je za kč. br. [katastarska čestica], površine 2123 m2, način uporabe pašnjak, kao upisana osoba navedena DK, [adresa], u udjelu 1/1.

15.7. Uvidom u ugovor o zajmu od 10. siječnja 2023. utvrđeno je da su ga sklopili CK, kao zajmodavac, i 1. tuženica, kao zajmoprimac. Ugovorom je navedeno da zajmodavac zajmoprimcu predaje iznos od 400.000,00 EUR, a zajmoprimac potvrđuje primitak tog iznosa i obvezuje se vratiti ga u roku od tri mjeseca, najkasnije do 10. travnja 2023. U istom ugovoru navedeno je da se zajmoprimac obvezuje zajmodavcu predati izvadak iz zemljišne knjige s vidljivim upisom založnog prava za cjelokupni iznos zajma na nekretninama kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], koje će u cijelosti postati vlasništvo zajmoprimca.

15.8. Uvidom u sporazum o osiguranju tražbine od 10. siječnja 2023., sklopljen između BK kao vjerovnika i 1. tuženice kao založnog dužnika, utvrđeno je da ugovorne strane u članku 1. navode da su istoga dana sklopile ugovor o zajmu te da je svrha zajma kupnja predmetnih nekretnina i stjecanje prava vlasništva 1. tuženice na njima. U članku 2. sporazuma 1. tuženica daje BK u zalog nekretnine kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 400.000,00 EUR, zajedno sa sporednim tražbinama, te izričito dopušta uknjižbu založnog prava u korist BK. Iz ovjere potpisa proizlazi da je potpis 1. tuženice na navedenom sporazumu ovjeren kod javne bilježnice Željke Maroslavac pod brojem OV-450/2023 10. siječnja 2023.

15.9. Uvidom u prijedlog za uknjižbu založnog prava od 10. siječnja 2023. utvrđeno je da je kao predlagatelj označen CK, zastupan po odvjetniku SK iz Odvjetničkog društva Buljat & Partneri, dok je kao protustranka označena 1. tuženica AK. Prijedlogom je, na temelju sporazuma o osiguranju tražbine ovjerenog pod brojem OV-450/2023, zatražena uknjižba založnog prava na nekretninama kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], radi osiguranja tražbine BK u iznosu od 400.000,00 EUR.

15.10. Uvidom u rješenje Zemljišnoknjižnog odjela Poreč-Parenzo poslovni broj: Z- 429/2023 od 11. siječnja 2023. utvrđeno je da je dopuštena uknjižba založnog prava na nekretninama upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 400.000,00 EUR u korist BK, na temelju sporazuma o osiguranju tražbine ovjerenog pod brojem OV-450/2023.

15.11. Uvidom u rješenje Zemljišnoknjižnog odjela Poreč-Parenzo, poslovni broj: Z- 1363/2023 od 24. siječnja 2023. utvrđeno je da je u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja SK protiv protustranke AK dopuštena uknjižba prava vlasništva na nekretninama kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], u korist 2. tuženika, na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 23. siječnja 2023., ovjerenog kod javne bilježnice Željke Maroslavac pod brojem OV - 1542/2023.

15.12. Uvidom u izjavu od 23. siječnja 2023. utvrđeno je da je u istoj kao davateljica izjave označena DK iz [adresa], ranije na adresi [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], putovnica broj [broj putovnice] MUP SBK/KSB Kiseljak. U izjavi se navodi da potvrđuje da je PK, na temelju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022., ovjerene pod brojem OV -12180/2022, ovlastila da proda nekretnine kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nadalje se navodi da joj je PK predao jedan primjerak ugovora o kupoprodaji od 10 . siječnja 2023., sklopljenog s 1. tuženicom, da je suglasna sa sadržajem tog ugovora, da prema PK kao opunomoćeniku i 1. tuženici kao kupcu nema daljnjih potraživanja, te da je primila, pročitala i razumjela rješenje ovog suda, Zemljišnoknjižnog odjela Poreč -Parenzo, poslovni broj: Z-375/2023 od 11. siječnja 2023., i da se odriče prava na žalbu protiv tog rješenja. Iz ovjere potpisa proizlazi da je potpis osobe označene kao DK na navedenoj izjavi ovjeren kod javne bilježnice LK u [adresa] pod brojem OV-711/2023 dana 23. siječnja 2023., pri čemu je istovjetnost podnositeljice pismena utvrđena na temelju bosanskohercegovačke putovnice , broj: B2587189.

15.13. Uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za rukopis, grafologiju, dokumente i vrijednosne papire ČK od 30. lipnja 2025. proizlazi da je vještak kao sporni materijal analizirao potpise na specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. i na izjavi od 23. siječnja 2023., a kao nesporni materijal potpise tužiteljice iz vozačke dozvole Ujedinjenog Kraljevstva, putovnice Bosne i Hercegovine, putovnice Kraljevine Danske, potpise koje je tužiteljica ispisala na ročištu 30. kolovoza 2024. te potpis sadržan u zapisniku istog ročišta. Vještak je u nalazu naveo da je detaljnom mikroskopskom analizom spornih potpisa utvrđeno da su sporni potpisi međusobno pisani rukom istog skriptora, ali da potpis ispisan na putovnici Bosne i Hercegovine, koju je izdalo tijelo u [adresa], nije autentičan potpis tužiteljice, zbog čega je taj potpis izuzet iz daljnje usporedbe. Vještak je također ukazao da je prilikom pregleda dokumentacije uočio nepodudarnost OIB [osobni identifikacijski broj]a DK navedenog u spornoj dokumentaciji u odnosu na OIB tužiteljice naveden u ostaloj dokumentaciji u spisu. Nakon usporedbe spornih potpisa s nespornim potpisima tužiteljice, vještak je zaključio da potpis ispisan pod stavkom „ DK“ na specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. nije pisan rukom tužiteljice DK. Nadalje je zaključio da ni potpis ispisan pod stavkom „ DK“ na izjavi od 23. siječnja 2023. nije pisan rukom tužiteljice DK.

16. Nije sporno da je tužiteljica prije spornih zemljišnoknjižnih upisa bila upisana kao vlasnica nekretnina kč. br. ZGR. [katastarska čestica], kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nije sporno ni da je 10. siječnja 2023. sastavljen i ovjeren ugovor o kupoprodaji nekretnina u kojem je kao prodavateljica označena osoba imena DK, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po PK na temelju specijalne punomoći od 28. prosinca 2022., a kao kupac 1. tuženica. Na temelju tog ugovora i specijalne punomoći pod brojem Z-375/2023 provedena je uknjižba prava vlasništva predmetnih nekretnina na ime 1. tuženice. Istoga dana sastavljeni su ugovor o zajmu i sporazum o osiguranju tražbine između BK i 1. tuženice, te je na temelju tog sporazuma pod brojem Z-429/2023 uknjiženo založno pravo u korist BK radi osiguranja tražbine od 400.000,00 EUR. Nadalje, 23. siječnja 2023. sastavljen je i ovjeren ugovor o kupoprodaji nekretnina između 1. tuženice kao prodavateljice i 2. tuženika kao kupca, na temelju kojega je pod brojem Z -1363/2023 provedena uknjižba prava vlasništva na ime 2. tuženika. Nije sporno ni da je založno pravo BK brisano na temelju brisovnog očitovanja od 23. siječnja 2023.

17. Sporno je li tužiteljica potpisala specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022., je li PK imao njezino ovlaštenje da u njezino ime proda predmetne nekretnine, je li tužiteljica potpisala izjavu od 23. siječnja 2023., je li primila kupoprodajnu cijenu i je li naknadno odobrila ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. Sporna je i stvarna uloga 1. tuženice u prvom pravnom poslu, kao i pitanje može li se 2. tuženik, s obzirom na okolnosti koje su mu bile poznate, pozivati na savjesnost i povjerenje u zemljišne knjige.

18. Pri odlučivanju o tužbenim zahtjevima sud je imao u vidu pravila o teretu dokazivanja iz članka 221.a ZPP. Tužiteljica je bila dužna dokazati činjenice na kojima temelji zahtjeve, odnosno da nije dala punomoć, da nije izjavila volju za prodaju, da nije primila kupoprodajnu cijenu i da sporni ugovori prema njoj ne mogu proizvoditi pravne učinke. U odnosu na 2. tuženika, koji se poziva na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige, sud je ocjenjivao jesu li izvedeni dokazi potvrdili postojanje konkretnih okolnosti koje isključuju njegovu dobru vjeru, odnosno okolnosti iz kojih proizlazi da je znao ili je, s obzirom na sve okolnosti, imao dovoljno razloga posumnjati da prethodni upis prava vlasništva 1. tuženice ne odgovara stvarnom pravnom stanju .

19. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog izvedenog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, stav je ovog suda da tužiteljica nije potpisala specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022., da nije ovlastila PK za prodaju predmetnih nekretnina, da nije potpisala izjavu od 23. siječnja 2023., da nije primila kupoprodajnu cijenu i da nije naknadno odobrila ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. Također, 2. tuženik, s obzirom na okolnosti koje su mu bile poznate, ne može se smatrati savjesnim stjecateljem predmetnih nekretnina u Vižinadi.

20. Odlučno značenje za utvrđenje autentičnosti spornih potpisa dano je u nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za rukopis, grafologiju, dokumente i vrijednosne papire ČK od 30. lipnja 2025. Vještak je usporedio potpise na specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. i izjavi od 23. siječnja 2023. s nespornim potpisima tužiteljice iz njezinih osobnih isprava, potpisima ispisanim pred sudom i potpisom sadržanim u sudskom zapisniku. Nakon provedene usporedbe zaključio je da potpis ispisan pod stavkom „ DK“ na specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. nije pisan rukom tužiteljice DK, kao i da potpis ispisan pod stavkom „ DK“ na izjavi od 23. siječnja 2023. također nije pisan njezinom rukom.

20.1. Ovaj sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka. Nalaz je jasan, potpun i izrađen na temelju dostatnog usporednog materijala. Zaključci vještaka nisu dani kao mogućnost ili pretpostavka, nego kao određeni zaključci o tome da sporni potpisi nisu potpisi tužiteljice. Na nalaz nisu stavljeni prigovori, nije predložena dopuna vještačenja niti novo grafološko vještačenje. Sama činjenica da zaključak vještaka ne odgovara procesnoj poziciji tuženika ne dovodi u pitanje njegovu dokaznu vrijednost. Prihvaćanje grafološkog nalaza ima osobito značenje jer se u ovom predmetu ne odlučuje samo o tome postoje li isprave s javnobilježničkom ovjerom potpisa. Odlučno je potječe li očitovanje volje od stvarne vlasnice nekretnina. Javnobilježnička ovjera potpisa potvrđuje formalnu činjenicu ovjere potpisa osobe koja je pristupila ovjeri, ali ne isključuje mogućnost dokazivanja da potpis ne potječe od osobe čije je ime navedeno u ispravi. Upravo to je bilo predmet grafološkog vještačenja.

21. Iskazi javnih bilježnica Renate Kutija Kušpilić i LK ne dovode u pitanje takav zaključak. Svjedok AKA potvrdila je da je specijalna punomoć od 28. prosinca 2022. ovjerena u njezinu javnobilježničkom uredu, ali se nije sjećala okolnosti ovjere, osoba koje su došle u ured, osobe koja je sastavila tekst punomoći, ni osobe koja je pristupila ovjeri. Svjedok LK također se nije sjećala okolnosti ovjere izjave od 23. siječnja 2023. i pojasnila je da kod ovjere potpisa javni bilježnik ne ispituje sadržaj isprave ni pravni odnos stranaka. Njihovi iskazi potvrđuju da su potpisi formalno ovjereni, ali ne dokazuju da su to potpisi tužiteljice niti da je sadržaj isprava istinit.

22. Iskaz tužiteljice sud je ocijenio vjerodostojnim, logičnim i u skladu s materijalnom dokumentacijom koja prileži spisu. Tužiteljica je jasno iskazala da predmetne nekretnine nije namjeravala prodati, da nije izdala punomoć PK niti bilo kojoj drugoj osobi, da ne poznaje PK, AK ni SK, da nije potpisala specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022., da nije potpisala izjavu od 23. siječnja 2023. i da nije primila novac od prodaje. Iskazala je i da za prijenos vlasništva nije znala dok je EK i ŠK nisu obavijestili da se nekretnina čisti.

23. Sud je iskaz tužiteljice cijenio u vezi s ostalim izvedenim dokazima i rezultatima cjelokupnog postupka. Njezin iskaz u bitnim dijelovima potvrđen je nalazom grafološkog vještaka, iskazom GK, iskazima EK i ŠK, kao i iskazom PK u dijelu u kojem je naveo da tužiteljicu nije poznavao, da je nikada nije vidio te da s njom nije imao osobni, telefonski ni pisani kontakt. Vjerodostojnost iskaza tužiteljice dodatno potvrđuje i sadržaj spornih isprava, u kojima se kao OIB osobe označene imenom DK navodi OIB koji nije OIB tužiteljice. Sud nije našao da bi tužiteljica o odlučnim činjenicama iskazivala proturječno, neuvjerljivo ili na način prilagođen tijeku postupka. Naprotiv, njezin iskaz je u bitnom dosljedan njezinim navodima tijekom postupka: da nije dala punomoć, da nije prodala predmetne nekretnine, da nije potpisala izjavu od 23. siječnja 2023. i da nije primila kupoprodajnu cijenu.

24. Iskaz GK sud je prihvatio u bitnim dijelovima jer je u skladu s ostalim izvedenim dokazima. On je potvrdio da su predmetne nekretnine kupljene radi budućeg korištenja i preseljenja, da su ih on i tužiteljica postupno obnavljali, da ih nisu nudili na prodaju, da nakon 2005. nitko njih nije kontaktirao radi prodaje predmetnih nekretnina i da tužiteljica nikome nije dala punomoć za prodaju. Iako je GK suprug tužiteljice, njegov iskaz nije ostao izdvojen, nego je potvrđen ostalim izvedenim dokazima, pa ga je sud u navedenom dijelu prihvatio kao vjerodostojan.

25. Iskazi EK i ŠK međusobno su suglasni, životni i odnose se na činjenice koje su oni neposredno opažali ili o kojima su neposredno komunicirali s tužiteljicom. ŠK iskazao je da mu tužiteljica nikada nije govorila da bi nekretninu u Vižinadi prodala trećim osobama, nego da je govorila o uređenju kuće i mogućem preseljenju. Iskazao je i da je njegov sin D uočio da je nekretnina očišćena, nakon čega je njegova supruga EK o tome obavijestila tužiteljicu. EK iskazala je da je tužiteljicu pitala jesu li nekretninu očistili ili prodali, na što joj je tužiteljica odgovorila da nekretninu nisu prodali, da je nisu očistili i da nisu u Republici Hrvatskoj.

25.1. Iskazi tih svjedoka prihvaćeni su kao vjerodostojni jer su međusobno suglasni s iskazom tužiteljice o načinu na koji je saznala za problem s nekretninama. Ti svjedoci nemaju neposredna saznanja o sklapanju spornih ugovora, ali njihovi iskazi imaju dokazno značenje za ocjenu ponašanja tužiteljice nakon što je saznala da se na nekretnini nešto događa. Naime, ista se nije ponašala kao osoba koja je prethodno prodala nekretninu i očekivala da kupac stupi u posjed, nego kao osoba koja je tek nakon dojave susjeda i prijatelja saznala da je nekretnina očišćena i da postoji problem sa zemljišnoknjižnim stanjem. Ti iskazi dodatno potvrđuju i pravodobnost postupanja tužiteljice. Iz njih proizlazi da je tužiteljica za problem saznala krajem siječnja odnosno početkom veljače 2023., nakon što je uočeno čišćenje nekretnine, te je zatim provjerila zemljišnoknjižno stanje i već 3. ožujka 2023. podnijela tužbu. Zato ovaj sud prihvaća da tužiteljica prije toga nije znala za prijenos prava vlasništva i da nije odgađala zaštitu svoga knjižnog prava.

26. Iskaz svjedoka PK cijenjen je u svezi njegovom vlastitom ulogom u predmetnom događaju i u vezi s ostalim izvedenim dokazima. Njegov iskaz nije prihvaćen u cijelosti, jer pojedini dijelovi iskaza nisu suglasni s iskazima drugih svjedoka, osobito u dijelu u kojem navodi da je specijalnu punomoć pribavio preko KK. Međutim, njegov iskaz je prihvaćen u dijelu u kojem je iskazao da tužiteljicu prije predmetnog događaja nije poznavao, da je nikada nije vidio, da s njom nije imao osobni, telefonski ni pisani kontakt i da specijalnu punomoć nije dobio od nje. Taj dio iskaza ima posebno dokazno značenje jer je upravo suprotan tvrdnjama 1. tuženice iz odgovora na tužbu, prema kojima je PK u više navrata razgovarao s prodavateljicom DK, da mu je ona rekla da želi prodati predmetne nekretnine i da mu je izdala specijalnu punomoć. Budući da je PK iskazao da tužiteljicu nije poznavao i da s njom nije imao nikakav neposredan kontakt, ovaj sud zaključuje da od tužiteljice nije mogao dobiti stvarno ovlaštenje za prodaju njezinih nekretnina. U tom dijelu njegov iskaz ujedno je suglasan s nalazom grafološkog vještaka, prema kojem potpis na specijalnoj punomoći od 28. prosinca 2022. nije potpis tužiteljice.

27. Za ovu parnicu nije odlučno tko je fizički sastavio, pribavio ili donio spornu specijalnu punomoć. To može biti odlučno za kazneni postupak. U ovom postupku odlučno je li tužiteljica ovlastila PK za radnje sadržane u specijalnoj punomoći iz prosinca 2022 (list spisa 8-9). Na to pitanje dokazi daju jasan odgovor, da tužiteljica takva ovlaštenja nije dala. Zbog toga nije presudno prihvaća li se tvrdnja svjedoka PK da je punomoć dobio preko KK ili njegovo negiranje te okolnosti. U oba slučaja ostaje dokazano da punomoć ne potječe od tužiteljice.

28. Iskaz svjedoka KK cijenjen je upravo u tom kontekstu. Taj svjedok je negirao da zna za predmetne nekretnine, tužiteljicu, spornu punomoć, SK i predaju novca. Njegov iskaz proturječi iskazu PK u dijelu u kojem ga PK označava kao osobu preko koje je došao do punomoći. Međutim, ta proturječnost nije odlučna za ishod ove parnice. Sud ne odlučuje o tome tko je kaznenopravno odgovoran za nastanak sporne isprave, nego o tome je li tužiteljica dala punomoć i je li ugovor prema njoj proizveo pravne učinke. Budući da je grafološkim vještačenjem utvrđeno da potpis nije tužiteljičin, a PK potvrđuje da s tužiteljicom nije imao kontakt, nije odlučno je li u pribavljanju isprave sudjelovao KK ili neka druga osoba.

29. U odnosu na 1. tuženicu, izvedeni dokazi ne daju pouzdanu osnovu za zaključak da je ona u predmetnom pravnom slijedu nastupala kao stvarni i samostalni kupac nekretnina. Iz spisa predmeta proizlazi da je 1. tuženica 10. siječnja 2023. označena kao kupac predmetnih nekretnina, istoga dana kao zajmoprimac iz ugovora o zajmu s BK na iznos od 400.000,00 EUR i kao založni dužnik iz sporazuma o osiguranju te tražbine, dok je već 23. siječnja 2023. označena kao prodavateljica istih nekretnina 2. tuženiku. Takav slijed pravnih radnji zahtijevao je razjašnjenje stvarne uloge 1. tuženice, osobito u pogledu razloga zbog kojih je upravo ona nastupila kao kupac, izvora i stvarnog tijeka kupoprodajne cijene, okolnosti primitka i korištenja zajma, razloga preuzimanja obveze povrata iznosa od 400.000,00 EUR, okolnosti brisanja založnog prava te razloga zbog kojih je iste nekretnine nakon 13 dana prenijela na 2. tuženika, kao i činjenica koje su iznijete u odgovoru na tužbe, a koje su u protivnosti s iskazom njezina oca PK.

29.1. Navedene okolnosti odnose se upravo na radnje i saznanja 1. tuženice. One se ne mogu razjasniti samo sadržajem isprava, jer isprave pokazuju u kojim je svojstvima 1. tuženica formalno označena, ali same po sebi ne dokazuju da je ona doista imala stvarnu gospodarsku i pravnu ulogu kupca, zajmoprimca i potom prodavateljice. Upravo zato njezin iskaz imao je dokaznu važnost. Međutim, 1. tuženica se, iako uredno pozvana, nije odazvala saslušanju. Taj izostanak ne predstavlja priznanje tužbenih navoda, ali se, sukladno članku 269. ZPP, ocjenjuje zajedno s ostalim izvedenim dokazima, osobito s obzirom na to da 1. tuženica nije dala neposredno objašnjenje okolnosti koje se odnose na njezino vlastito postupanje.

29.2. Budući da 1. tuženica nije pristupila saslušanju i nije objasnila okolnosti vlastite kupnje, primitka zajma, raspolaganja novcem i kasnije prodaje 2. tuženiku, njezini navodi ostali su bez dokazne potvrde. Stoga se samo na temelju tih navoda i formalnog sadržaja isprava ne može zaključiti da je bila stvarni i samostalni kupac predmetnih nekretnina. Tvrdnja da je kupila nekretnine za 400.000,00 EUR, radi toga primila zajam u istom iznosu, založila nekretnine radi osiguranja toga zajma, a zatim ih nakon vrlo kratkog vremena prodala 2. tuženiku, zahtijevala je konkretno i uvjerljivo objašnjenje upravo od osobe koja je u tim ispravama označena kao nositelj navedenih prava i obveza. Budući da takvo objašnjenje nije dano, stvarna uloga 1. tuženice nije dokazana samom činjenicom da je u ispravama navedena kao kupac, zajmoprimac, založni dužnik i prodavatelj. U vezi s ostalim dokazima, osobito s činjenicom da 1. tuženica nije imala neposredan odnos s tužiteljicom, da se prvi prijenos temeljio na punomoći pribavljenoj preko PK, da je novac formalno osigurao CK, da je založno pravo brisano iako 1. tuženica nije vratila zajam iz vlastitih sredstava te da su nekretnine nakon 13 dana prenesene na 2. tuženika, izostanak iskaza 1. tuženice dobiva dodatno dokazno značenje. Na temelju toga ne može se prihvatiti da je 1. tuženica bila neovisni kupac koja je samostalno stupila u pravni odnos s navodnom DK, nego da je preko nje formalno proveden prijenos prava vlasništva.

30. Nasuprot tome, iskazi PK, BK, VK i 2. tuženika, upućuju na to da 1. tuženica nije bila stvarni kupac. Iz tih iskaza proizlazi da je PK bio stvarni inicijator posla, da zbog svojih ovrha i financijskog stanja nije mogao nastupiti kao formalni kupac, te da je zbog toga kao kupac postavljena njegova kći AK. Takav zaključak ne proizlazi samo iz jednog iskaza, nego iz međusobnog podudaranja više iskaza i okolnosti: 1. tuženica nije poznavala prodavateljicu, nije imala vlastitu financijsku konstrukciju, novac je osiguran preko odnosa A – SK, a nekretnine su nakon vrlo kratkog vremena prenesene na 2. tuženika. Iskazi 2. tuženika, BK, VK i PK ne čine jednu potpuno usklađenu verziju događaja. Razlikuju se osobito u pogledu tijeka novca, početnog interesa za kupnju, uloge 1. tuženice i razloga zbog kojih je 2. tuženik već 23. siječnja 2023. stekao predmetne nekretnine. Stoga ih sud nije prihvatio u cijelosti. Prihvatio ih je samo u onim dijelovima u kojima su međusobno suglasni, potvrđeni ispravama u spisu ili u skladu s ostalim dokazima.

31. Iskaz 2. tuženika cijenjen je s osobitom pažnjom jer se njegova uloga ne može svesti na položaj kasnijeg kupca koji je prvi put ušao u pravni odnos tek nakon što je 1. tuženica već bila upisana kao vlasnica. Sam 2. tuženik iskazao je da je za predmetne nekretnine znao prije sklapanja ugovora od 10. siječnja 2023., da je u vezi s njima komunicirao s PK i HK, da je provjeravao zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, da je bio na nekretninama krajem 2022., da je znao da PK traži novac radi kupnje, da je znao da PK zbog ovrha neće nastupiti kao formalni kupac, nego da će kao kupac nastupiti njegova kći AK, da je sastavljao isprave povezane s kupoprodajom i osiguranjem tražbine, da je bio prisutan kod javnog bilježnika 10. siječnja 2023., da nije imao nikakav neposredan kontakt s tužiteljicom, da je sastavio izjavu od 23. siječnja 2023. i da je zatim istoga dana sam stekao predmetne nekretnine. Te okolnosti ne odgovaraju položaju kasnijeg stjecatelja koji se mogao osloniti samo na zemljišnoknjižni upis 1. tuženice.

32. Sud nije prihvatio tvrdnju 2. tuženika da je u predmetnom slijedu nastupao isključivo kao odvjetnik BK radi upisa založnog prava. Čak i ako je početni razlog njegova uključivanja bio zaštita tražbine BK, njegova uloga se nije iscrpljivala u sastavljanju isprave podobne za upis hipoteke. Iz njegova iskaza proizlazi da su prije ugovora od 10. siječnja 2023. u njegovu odvjetničkom uredu bili VK i PK u vezi predmetne kupoprodaje odnosno zajma, da je sastavljao isprave, da je znao za formalnu ulogu AK i da je kasnije sam preuzeo obvezu vraćanja iznosa od 400.000,00 EUR BK. Posebnu dokaznu važnost ima okolnost da 2. tuženik nije nastupio kao kupac u ugovoru od 10. siječnja 2023., nego je predmetne nekretnine stekao od 1. tuženice ugovorom od 23. siječnja 2023., dakle samo 13 dana nakon prvog ugovora. Ako je 2. tuženik već prije sklapanja prvog ugovora znao za predmetne nekretnine, bio na njima, provjeravao njihovo zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, komunicirao s osobama uključenima u posao, sastavljao isprave i znao da prodavateljica osobno ne pristupa sklapanju ugovora, tada ostaje neuvjerljivo zbog čega, ako je pravni posao bio uredan i nesporan, nije odmah nastupio kao kupac, nego se kao prvi kupac pojavljuje 1. tuženica. To pitanje je osobito važno jer iz izvedenih dokaza ne proizlazi da je 1. tuženica samostalno pronašla nekretnine, samostalno pregovarala s prodavateljicom, osigurala vlastita sredstva i zatim neovisno odlučila prodati nekretnine 2. tuženiku.

33. Naprotiv, iz iskaza saslušanih svjedoka proizlazi da se AK pojavljuje kao kupac zbog financijskog položaja svojega oca PK, odnosno zbog činjenice da PK nije mogao nastupiti kao formalni kupac. Time se u pravni slijed uvodi međustupanj: 2. tuženik 23. siječnja 2023. više ne kupuje izravno od osobe označene kao DK, zastupane po PK na temelju specijalne punomoći, nego od 1. tuženice koja je u međuvremenu bila upisana kao vlasnica.

34. Pritom nije bilo potrebno utvrditi da je uključivanje 1. tuženice kao međustjecateljice bilo unaprijed dogovoreno radi ostvarenja protupravne svrhe. Za ocjenu dobre vjere 2. tuženika odlučno je to što je znao okolnosti pod kojima je 1. tuženica upisana kao vlasnica, znao je da je taj upis proveden na temelju punomoći i bez osobnog sudjelovanja tužiteljice, a zatim je već nakon kratkog vremenskog razmaka iste nekretnine stekao upravo od 1. tuženice. U takvim okolnostima uloga 1. tuženice je zahtijevala uvjerljivo objašnjenje zbog čega 2. tuženik, ako je stvarno bio zainteresiran za nekretnine, nije odmah nastupio kao kupac, već su nekretnine najprije prenesene na 1. tuženicu, a potom na njega. Takvo uvjerljivo objašnjenje nije dano. U tom smislu značajno je i da VK, koji je prema vlastitom iskazu sudjelovao u povezivanju osoba uključenih u posao, nije znao objasniti zbog čega 2. tuženik nije odmah kupio nekretnine. To dodatno potvrđuje da prijenos preko 1. tuženice nije moguće promatrati odvojeno od cijelog pravnog i ekonomskog slijeda koji je započeo ugovorom od 10. siječnja 2023.

35. Neuvjerljivo je objašnjenje 2. tuženika da je nekretnine kupio od 1. tuženice radi smirivanja situacije između PK i BK. Ugovorom o zajmu od 10. siječnja 2023. bio je ugovoren rok vraćanja zajma od tri mjeseca, najkasnije do 10. travnja 2023. Stoga u trenutku sklapanja ugovora između 1. tuženice i 2. tuženika 23. siječnja 2023. formalna obveza povrata zajma još nije ni dospjela. Ako je odnos između 1. tuženice i BK bio stvaran, uredan i osiguran založnim pravom, nije životno logično da se već nakon 13 dana založno pravo briše, 1. tuženica prenosi vlasništvo na 2. tuženika, a financijski odnos se potom rješava između BK i 2. tuženika.

36. Specijalna punomoć od 28. prosinca 2022. bila je isprava na kojoj je počivalo cjelokupno raspolaganje predmetnim nekretninama. Njezinim sadržajem PK bio je ovlašten: „bez prisutnosti osobe označene kao DK i bez njezina prethodnog ili naknadnog odobrenja, sklapati i potpisivati ugovore o kupoprodaji, utvrditi kupoprodajnu cijenu, primiti kupoprodajnu cijenu, izdati tabularnu ispravu i poduzeti sve radnje potrebne radi prijenosa prava vlasništva“. Takav opseg ovlaštenja značio je da se na temelju jedne isprave moglo provesti cjelokupno raspolaganje nekretninama znatne vrijednosti, bez osobnog sudjelovanja zemljišnoknjižne vlasnice, bez njezine neposredne izjave volje i bez ikakve naknadne potvrde s njezine strane. Punomoć je, prema svojem sadržaju, PK davala ovlaštenje da umjesto osobe označene kao prodavateljica samostalno sklopi ugovor, odredi i primi kupoprodajnu cijenu, izda tabularnu ispravu i poduzme sve radnje potrebne za prijenos prava vlasništva. Time je osoba označena kao prodavateljica bila potpuno isključena iz neposrednog raspolaganja vlastitim nekretninama, dok je stvarna provedba posla bila prepuštena isključivo osobi koja se predstavljala kao njezin punomoćnik. Upravo zbog takvog sadržaja punomoći, okolnosti njezina nastanka i pribavljanja nisu se mogle svesti na formalno pitanje postojanja javnobilježničke ovjere potpisa. Što je opseg ovlaštenja bio širi, to je bila veća potreba provjeriti potječe li takvo ovlaštenje doista od zemljišnoknjižne vlasnice i odgovara li njezinoj stvarnoj volji. U situaciji u kojoj vlasnica nije osobno sudjelovala u poslu, a punomoć je pribavljena preko PK, koji je istodobno bio osoba zainteresirana za provedbu posla, 2. tuženik se nije mogao zadovoljiti samo formalnom ovjerom potpisa.

37. Takav zaključak dodatno potvrđuje izjava od 23. siječnja 2023., koju je sastavio upravo 2. tuženik. Prema njegovu vlastitom iskazu, izjava je sastavljena radi njegove zaštite, odnosno zato da ga ranija vlasnica ne bi mogla prozivati u vezi s plaćanjem kupoprodajne cijene, a naveo je i da se bez takve izjave ne bi upustio u kupoprodaju. Time sama izjava pokazuje da 2. tuženik nije smatrao da su postojeća punomoć, javnobilježnička ovjera potpisa i upis 1. tuženice u zemljišnu knjigu dostatni za otklanjanje svih dvojbi u vezi s prethodnim raspolaganjem. Da je smatrao da je pravni položaj 1. tuženice nesporan i da nema potrebe provjeravati prethodno raspolaganje, takvu izjavu ne bi sastavljao niti bi je uvjetovao za vlastitu kupnju. Sadržaj izjave osobito je značajan jer se njome navodno potvrđuje upravo ono što je za valjanost prethodnog raspolaganja bilo odlučno: ovlaštenje PK, suglasnost osobe označene kao DK s ugovorom od 10. siječnja 2023., primitak kupoprodajne cijene i odricanje od daljnjih zahtjeva. Dakle, izjava nije bila usmjerena na neku sporednu okolnost, nego na potvrdu volje i znanja osobe čijim se nekretninama raspolagalo. Ako je 2. tuženik smatrao da mu je radi vlastite zaštite potrebna takva potvrda, morao ju je pribaviti neposredno od tužiteljice, nakon osobnog kontakta i provjere da je DK suglasna dati i ovjeriti izjavu toga sadržaja, a ne ponovno preko PK. To je posebno važno jer je grafološkim vještačenjem utvrđeno da ni potpis na izjavi od 23. siječnja 2023. nije potpis tužiteljice. Prema tome, isprava koja je trebala naknadno potvrditi ranije ovlaštenje, primitak cijene i suglasnost s raspolaganjem također ne potječe od tužiteljice. Takva okolnost ne može ići u prilog tvrdnji 2. tuženika o savjesnom postupanju. Naprotiv, ona potvrđuje da se 2. tuženik, i onda kada je prepoznao potrebu dodatne zaštite, nije obratio osobi čije se pravo vlasništva prenosilo, nego je prihvatio još jednu ispravu koja je formalno prikazivala očitovanje tužiteljice, ali za koju je utvrđeno da tužiteljice nije potpisala. Razlog zbog čega ni tada nije osobno kontaktirao vlasnicu nekretnine, 2. tuženik nije pojasnio.

38. Nadalje, iz iskaza 2. tuženika proizlazi da mu je od početka bilo poznato da se raspolaganje predmetnim nekretninama ne obavlja neposredno s osobom koja je u zemljišnoj knjizi bila upisana kao vlasnica, nego preko PK i na temelju specijalne punomoći. Nije riječ o okolnosti koja se pojavila naknadno ili koja bi za 2. tuženika bila nevažna. Upravo suprotno, sam 2. tuženik iskazao je da je PK predložio da osoba označena kao DK dođe u Zagreb radi dogovora. Time je i sam prepoznao da bi neposredno sudjelovanje vlasnice bilo pravno relevantno za sigurnost posla. Do toga, međutim, nije došlo. Unatoč izostanku neposrednog kontakta s osobom čijim se nekretninama raspolagalo, 2. tuženik nije odustao od posla, niti je na drugi način provjerio stvarnu volju zemljišnoknjižne vlasnice. Prihvatio je specijalnu punomoć koju mu je dostavio PK, najprije kao neovjerenu ispravu, zatim kao fotografiju ovjerene punomoći putem komunikacijske aplikacije, dok je izvornik, prema vlastitom iskazu, vidio tek kod javne bilježnice. Takav način pribavljanja ključne isprave nije bio samo tehničko pitanje forme. Specijalna punomoć bila je jedina isprava na temelju koje se tvrdilo da PK ima pravo u ime tužiteljice prodati nekretnine, odrediti i primiti kupoprodajnu cijenu, izdati tabularnu ispravu i omogućiti prijenos prava vlasništva. Upravo zato okolnosti pribavljanja te punomoći imaju neposredno značenje za ocjenu dobre vjere 2. tuženika. Kada se nekretninama znatne vrijednosti raspolaže bez osobnog sudjelovanja zemljišnoknjižne vlasnice, preko osobe koja sama sudjeluje u organizaciji i provedbi posla, a ključna isprava najprije dolazi kao neovjerena isprava, zatim kao fotografija ovjerene punomoći, bez valjanog obrazloženja zašto osobni kontakt s vlasnicom nije moguć, unatoč tome pravni posao se nastavlja, pa stjecatelj koji je uključen u pripremu i provedbu tog posla ne može se zadovoljiti samo formalnom činjenicom da postoji javnobilježnička ovjera potpisa. U takvim okolnostima bilo je potrebno neposredno provjeriti potječe li punomoć doista od tužiteljice i odgovara li ona njezinoj stvarnoj volji. Međutim, ta provjera nije provedena.

39. Sud pritom ne polazi od toga da je 2. tuženik morao znati da potpisi na specijalnoj punomoći i kasnijoj izjavi nisu potpisi tužiteljice. Za ocjenu njegove dobre vjere to nije odlučno. Odlučno je da mu je bio poznat način pribavljanja isprave na kojoj se temeljilo raspolaganje, da nije imao neposredan kontakt s tužiteljicom, da je znao da se cijeli prijenos temelji na punomoći pribavljenoj preko PK, te da je znao da osoba označena kao prodavateljica osobno ne sudjeluje u pravnom poslu. Te okolnosti nisu nalagale samo formalnu provjeru postoji li ovjera potpisa, nego razumnu provjeru stvarne volje zemljišnoknjižne vlasnice.

40. Izjava od 23. siječnja 2023. dodatno potvrđuje da ni sam upis 1. tuženice u zemljišnu knjigu za 2. tuženika nije otklanjao potrebu dodatne provjere prethodnog raspolaganja. Tu izjavu sastavio je upravo 2. tuženik, prema vlastitom iskazu, radi vlastite zaštite. U njoj se navodno potvrđuje ovlaštenje PK, suglasnost osobe označene kao DK s ugovorom od 10. siječnja 2023., primitak kupoprodajne cijene i odricanje od daljnjih zahtjeva. Da je 2. tuženik smatrao da je za njegovo stjecanje dovoljno to što je 1. tuženica u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnica, takva mu izjava ne bi bila potrebna. Sama činjenica da ju je sastavio pokazuje da je bio svjestan potrebe dodatne potvrde ranijeg raspolaganja. Međutim, tu potvrdu nije pribavio neposredno od tužiteljice, nego se ponovno oslonio na PK. Time nije otklonjen rizik koji je proizlazio iz izostanka tužiteljičina osobnog sudjelovanja u prodaji, nego se taj rizik pokušao naknadno pokriti još jednom ispravom koja također nije pribavljena neposredno od tužiteljice. Ni provjera OIB [osobni identifikacijski broj]a osobe označene kao DK ne može se smatrati provjerom stvarne volje zemljišnoknjižne vlasnice. Takva provjera mogla je potvrditi samo podatke o osobi čiji je OIB naveden u spornoj dokumentaciji, ali nije potvrđivala da je upravo ta osoba stvarna vlasnica predmetnih nekretnina niti da je ona dala suglasnost za raspolaganje. U spornoj punomoći, ugovoru i izjavi naveden je OIB [osobni identifikacijski broj], dok je tužiteljica DK u ovom postupku identificirana s OIB- om [osobni identifikacijski broj]. Ta nepodudarnost ne ide u prilog tvrdnji o urednoj provjeri identiteta, nego dodatno pokazuje da se 2. tuženik nije mogao zadovoljiti samo formalnom ovjerom potpisa i podacima iz isprava koje su mu dostavljene preko PK. U okolnostima u kojima prodavateljica osobno ne sudjeluje u poslu, a raspolaganje se temelji isključivo na punomoći pribavljenoj preko treće osobe, takva provjera nije bila dovoljna za zaključak o savjesnom postupanju.

41. Iskaz BK sud je cijenio s oprezom, osobito u dijelu u kojem se nastoji prikazati da je uloga 2. tuženika bila isključivo usmjerena na zaštitu založnog vjerovnika. Međutim, upravo pojedini dijelovi njegova iskaza ne idu u prilog formalnoj konstrukciji tuženika. Taj svjedok je iskazao da 1. tuženicu nije poznavao prije potpisivanja ugovora, da se ne bavi posuđivanjem novca, da prije toga nikada nikome nije posuđivao novac u takvom iznosu, da novac nije bio vezan uz samostalnu financijsku sposobnost 1. tuženice, nego uz PK i njegovu investiciju u Vižinadi, te da mu 1. tuženica nikada nije vratila iznos od 400.000,00 EUR. Takav iskaz samog formalnog zajmodavca ne potvrđuje da je 1. tuženica bila stvarn i zajmoprimac i stvarni kupac, nego upućuje na zaključak da je ona nastupala radi pravnog provođenja posla koji se stvarno odnosio na PK.

42. Posebno je značajno da je založno pravo BK brisano iako isti nije dobio povrat novca od 1. tuženice. Da je ugovor o zajmu prema 1. tuženici bio stvarni i samostalni odnos, bilo bi razumno očekivati da založni vjerovnik ne dopusti brisanje založnog prava prije namirenja svoje tražbine. Međutim, iz iskaza svjedoka BK i 2. tuženika proizlazi da se dug koji je formalno prikazan kao dug 1. tuženice u konačnici rješavao tako da je 2. tuženik preuzeo obvezu prema BK, a kasnije taj odnos rješavao kroz nekretninu u Zadru i stanove u [adresa]. Takav razvoj događaja dodatno potvrđuje da ugovor od 23. siječnja 2023. nije bio samostalna i neovisna kupnja od strane treće osobe, nego nastavak istog pravnog i ekonomskog slijeda koji je započeo ugovorom od 10. siječnja 2023.

43. Dokazna vrijednost iskaza VK proizlazi iz dijelova u kojima se njegov iskaz podudara s ostalim izvedenim dokazima i u kojima opisuje način povezivanja osoba uključenih u predmetni pravni posao. Taj svjedok naveo je da je PK tražio investitore za nekretninu u Vižinadi, da je on sam poticao realizaciju tog posla, da su kod javne bilježnice bili on, SK, AK i PK, da je novac predan u gotovini AK i PK, da su AK i PK nakon toga novac predali nekom muškarcu ispred javnobilježničkog ureda, da ne zna zbog čega SK nije odmah kupio nekretninu, te da se odnos između PK i BK poslije rješavao i preko 2. tuženika. Navedeni dijelovi iskaza VK ne potvrđuju da je tužiteljica primila kupoprodajnu cijenu, niti potvrđuju da je 1. tuženica nastupala kao stvarni i samostalni kupac predmetnih nekretnina. Naprotiv, oni se uklapaju u zaključak da se gotovinska isplata odvijala izvan neposrednog sudjelovanja tužiteljice, da se 1. tuženica pojavila u formalnom dijelu pravnog posla, a da se stvarni financijski odnos rješavao između osoba iz kruga PK, VK, BK i 2. tuženika. Takav iskaz stoga ne ide u prilog tvrdnji tuženika da je riječ o redovitoj kupoprodaji u kojoj je 1. tuženica samostalno kupila nekretnine od tužiteljice i zatim ih neovisno prodala 2. tuženiku.

44. Za pravnu ocjenu osobito je važno da nijedna osoba iz kruga sudionika na koje se pozivaju tuženici nije imala neposredan kontakt s tužiteljicom. PK je iskazao da tužiteljicu nije poznavao i da s njom nije imao nikakav osobni, telefonski ni pisani kontakt. 2. tuženik također nije imao neposredan kontakt s tužiteljicom. CK nije poznavao tužiteljicu, a VK o vlasnici govori samo posredno, prema onome što mu je rekao PK. Nasuprot tome, tužiteljica je dosljedno iskazivala da predmetne nekretnine nije prodavala, da punomoć nije potpisala i da novac nije primila, a taj iskaz potvrđen je grafološkim nalazom. U takvoj dokaznoj situaciji formalne isprave, same za sebe, ne mogu nadomjestiti izostanak stvarne volje tužiteljice.

45. Ocjenom iskaza PK, BK i VK, u dijelovima u kojima su prihvaćeni, te njihovim povezivanjem s ispravama u spisu, ne može se prihvatiti tvrdnja 2. tuženika da je njegov položaj bio takav da je u pravni odnos stupio tek nakon upisa 1. tuženice u zemljišnu knjigu i koji se mogao ograničiti na tadašnje zemljišnoknjižno stanje. Iz izvedenih dokaza proizlazi da je 2. tuženik bio upoznat s okolnostima koje su prethodile upisu 1. tuženice, da je znao da tužiteljica osobno ne sudjeluje u sklapanju ugovora, da se raspolaganje temelji na specijalnoj punomoći pribavljenoj preko PK, da se kao kupac pojavljuje 1. tuženica, iako stvarni tijek posla nije bio razjašnjen njezinim iskazom, te da je već 23. siječnja 2023. iste nekretnine stekao upravo od nje. Takav položaj 2. tuženika isključuje zaključak da se mogao osloniti samo na činjenicu da je 1. tuženica u trenutku sklapanja drugog ugovora bila upisana u zemljišnoj knjizi kao vlasnica. Poznate okolnosti prethodnog raspolaganja nalagale su neposrednu provjeru stvarne volje zemljišnoknjižne vlasnice, a takva provjera nije provedena.

46. Na temelju tako ocijenjenih dokaza stav je ovog suda da tužiteljica nije potpisala specijalnu punomoć od 28. prosinca 2022., da nije ovlastila PK za prodaju predmetnih nekretnina, da nije potpisala izjavu od 23. siječnja 2023., da nije primila kupoprodajnu cijenu i da nije naknadno odobrila ugovor o kupoprodaji od **.**.2023. PK je, prema tome, ugovor od 10. siječnja 2023. sklopio kao osoba koja se predstavljala kao punomoćnik tužiteljice, ali bez njezina ovlaštenja. Prema članku 312. ZOO, ugovor što ga neka osoba sklopi kao opunomoćenik u ime drugoga bez njegova ovlaštenja obvezuje neovlašteno zastupanoga samo ako ga on naknadno odobri. U ovom slučaju tužiteljica takvo odobrenje nije dala. Nije potpisala punomoć, nije sudjelovala u sklapanju ugovora, nije primila kupoprodajnu cijenu i nije potpisala izjavu od 23. siječnja 2023. kojom bi se naknadno potvrdilo ranije raspolaganje. Zato ugovor od 10. siječnja 2023. ne proizvodi pravne učinke prema tužiteljici.

47. Pri tome treba imati u vidu i članak 322. stavak 1. ZOO, prema kojem je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. U konkretnom slučaju odlučno nije to da je tužiteljica kao ugovorna strana sklopila ugovor čiji bi sadržaj ili cilj bio protivan prisilnim propisima ili moralu društva, nego to da tužiteljica uopće nije dala izjavu volje za sklapanje ugovora, nije izdala punomoć PK i nije naknadno odobrila ugovor od 10. siječnja 2023. Za takvu situaciju ZOO propisuje posebnu pravnu posljedicu u pravilima o neovlaštenom zastupanju, odnosno da ugovor ne obvezuje neovlašteno zastupanoga ako ga on ne odobri. Nadalje, prema članku 382. ZOO, kupoprodaja tuđe stvari obvezuje ugovaratelje, s time da kupac koji nije znao niti morao znati da je stvar tuđa može, ako se zbog toga ne može ostvariti svrha ugovora, raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete. Iz navedene odredbe proizlazi da sama okolnost da je ugovorom raspolagano tuđom stvari ne dovodi, sama za sebe, do ništetnosti ugovora. Ugovor o kupoprodaji tuđe stvari može proizvoditi obveznopravne učinke između osoba koje su ga sklopile, ali ne može proizvesti stvarnopravni učinak prema pravom vlasniku ako nisu ispunjene pretpostavke za stjecanje prava vlasništva od nevlasnika.

48. Stoga ugovor od 10. siječnja 2023. nije ništetan samo zato što je njime raspolagano nekretninama koje nisu pripadale osobi označenoj kao prodavateljica. Taj ugovor prema tužiteljici ne proizvodi pravne učinke zato što ga je u njezino ime sklopila osoba bez njezina ovlaštenja, a tužiteljica ga nije naknadno odobrila. Posljedica toga nije pobojnost ugovora, nego izostanak njegova pravnog učinka prema tužiteljici, sukladno članku 312. ZOO.

49. U odnosu na ugovor od 23. siječnja 2023., pravna posljedica ne proizlazi iz pravila ZOO o pobojnosti, nego iz činjenice da 1. tuženica nije stekla pravo vlasništva koje bi mogla prenijeti na 2. tuženika, te iz ocjene da se 2. tuženik ne može zaštititi pravilima o povjerenju u zemljišne knjige kao savjesni stjecatelj. Zato taj ugovor ne proizvodi učinak prema tužiteljici u dijelu u kojem bi na štetu njezina knjižnog prava trebao proizvesti prijenos prava vlasništva.

50. Prema članku 122. ZV i članku 8. stavku 3. ZZK, zaštitu povjerenja u zemljišne knjige uživa samo onaj stjecatelj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, odnosno koji nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili da je različito od stvarnog pravnog stanja. Dobra vjera se ne ocjenjuje apstraktno niti mehanički samo prema zemljišnoknjižnom izvatku, nego prema svim konkretnim okolnostima koje su stjecatelju bile poznate u trenutku sklapanja pravnog posla i podnošenja prijedloga za upis. Pritom za isključenje zaštite povjerenja u zemljišne knjige nije potrebno utvrditi da je 2. tuženik znao da potpisi na specijalnoj punomoći i izjavi nisu potpisi tužiteljice. Dovoljno je da su mu bile poznate konkretne okolnosti zbog kojih je imao dovoljno razloga posumnjati u prethodni upis i provjeriti stvarnu volju zemljišnoknjižne vlasnice.

51. Prema tome, 2. tuženik nije bio u dobroj vjeri, odnosno on nije bio treća osoba koja je prvi put ušla u pravni odnos tek 23. siječnja 2023. i samo se oslonila na tadašnji upis 1. tuženice. Naprotiv, 2. tuženik je znao kako je prethodni upis nastao, bio je uključen u pripremu i provedbu pravnog posla od 10. siječnja 2023., znao je da tužiteljica osobno ne sudjeluje, znao je da se sve temelji na specijalnoj punomoći pribavljenoj preko PK, znao je da je 1. tuženica postavljena kao kupac zbog ovrha njezina oca, znao je za gotovinsku isplatu i sam je sastavio izjavu od 23. siječnja 2023. radi dodatnog osiguranja prije vlastite kupnje. U takvim okolnostima 2. tuženik ne može uspješno isticati da ga štiti načelo povjerenja u zemljišne knjige. Zaštita povjerenja ne štiti osobu koja je znala ili je s obzirom na okolnosti imala dovoljno razloga posumnjati u neistinitost prethodnog zemljišnoknjižnog stanja. Ovdje 2. tuženik nije imao samo opću mogućnost sumnje, nego konkretan niz okolnosti koje su nalagale oprez i neposrednu provjeru volje tužiteljice. On tu provjeru nije učinio.

52. Ovaj sud nije prihvatio ni tvrdnju da provedba upisa od strane zemljišnoknjižnog odjela dokazuje savjesnost 2. tuženika ili materijalnopravnu valjanost stjecanja. Zemljišnoknjižni sud u zemljišnoknjižnom postupku provodi formalnu kontrolu isprava. On ne provodi dokazni postupak o autentičnosti potpisa, stvarnoj volji vlasnika, stvarnoj isplati kupoprodajne cijene i savjesnosti kasnijeg stjecatelja. Ta se pitanja utvrđuju u parnici. Stoga činjenica da su upisi provedeni ne sprječava tužiteljicu da dokaže da njezina volja nije postojala i da je njezino knjižno pravo povrijeđeno. Slijedom navedenog, ugovor od 23. siječnja 2023. ne može proizvoditi učinak prema tužiteljici u pogledu prijenosa prava vlasništva. 1. tuženica nije valjano stekla pravo vlasništva od tužiteljice, pa ga nije mogla valjano prenijeti na 2. tuženika, a 2. tuženik nije savjesni stjecatelj koji bi mogao biti zaštićen načelom povjerenja u zemljišne knjige.

53. Prema članku 150. ZZK, nositelj knjižnog prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe ovlašten je zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja ga vrijeđa i uspostavu prijašnjega zemljišnoknjižnog stanja, sve dok ne nastupe činjenice na temelju kojih bi mu povrijeđeno knjižno pravo i tako trebalo prestati, ako zakonom nije drukčije određeno. Tužiteljica je prije spornih upisa bila upisana kao vlasnica predmetnih nekretnina. Njezino knjižno pravo povrijeđeno je najprije uknjižbom 1. tuženice na temelju ugovora koji prema tužiteljici ne proizvodi pravne učinke, a zatim uknjižbom 2. tuženika koji se ne može zaštititi kao savjesni stjecatelj. Tužiteljica je postupala pravodobno i bez odgađanja. Iz iskaza tužiteljice i svjedoka ŠK proizlazi da je za problem saznala u veljači 2023. kada je uočeno čišćenje nekretnine, a tužbu je podnijela već 3. ožujka 2023. Time je odmah po saznanju zatražila zaštitu svoga knjižnog prava. Sud stoga ne nalazi nikakvu zapreku za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

54. Prema tome, odbijen je glavni tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti ugovora, a usvojen prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev. Ugovor o kupoprodaji od 10. siječnja 2023. ne proizvodi pravne učinke prema tužiteljici jer ga je u njezino ime sklopila osoba bez njezina ovlaštenja, a tužiteljica ga nije naknadno odobrila. Ugovor o kupoprodaji od 23. siječnja 2023. također ne proizvodi učinke prema tužiteljici u pogledu prijenosa prava vlasništva jer 1. tuženica nije valjano stekla pravo vlasništva koje bi mogla prenijeti, a 2. tuženik se ne može zaštititi pozivanjem na povjerenje u zemljišne knjige.

55. Posljedično je osnovan i zahtjev za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je postojalo prije provedbe ugovora od 10. siječnja 2023. pod brojem Z -375/2023 i ugovora od 23. siječnja 2023. pod brojem Z-1363/2023, tako da se pravo vlasništva na predmetnim nekretninama ponovno upiše na ime tužiteljice DK.

56. Budući da je prihvaćen prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, nije bilo potrebe odlučivati o drugom eventualno kumuliranom tužbenom zahtjevu. Eventualno kumulirani zahtjevi postavljeni su za slučaj da sud ne prihvati prethodno postavljeni zahtjev, pa prihvaćanjem prvog eventualno kumuliranog zahtjeva prestaje potreba odlučivanja o daljnjem eventualnom zahtjevu.

57. Slijedom navedenog odlučeno je kao u točkama I-IV izreke presude.

58. Nije proveden dokaz saslušanjem Željke Maroslavac, IK i NK jer je stav ovog suda da njihovo saslušanje nije potrebno za utvrđenje odlučnih činjenica. Okolnost da su ugovori ovjereni i provedeni u zemljišnim knjigama nije sporna. Također nije odlučno bi li javni bilježnik ili zemljišnoknjižni referent, u okviru formalne provjere isprava, mogli uočiti nepravilnosti. Odlučno je je li tužiteljica dala punomoć, je li imala volju prodati predmetne nekretnine, je li primila kupoprodajnu cijenu i je li 2. tuženik s obzirom na konkretne okolnosti mogao biti savjestan stjecatelj. Te odlučne činjenice utvrđene su na temelju izvedenih dokaza, osobito grafološkog vještačenja te iskaza stranaka i svjedoka koji su neposredno sudjelovali u pravnom poslu i/ili imali neposredna saznanja o okolnostima njegova sklapanja.

59. Nije prihvaćen ni dokazni prijedlog tužiteljice koji je specificiran na ročištu 15. lipnja 2026. za pribavu cjelokupnog spisa ovog suda Kov-368/23, odnosno za uvid u pojedine dijelove tog kaznenog spisa, uključujući zapisnik od 6. listopada 2023., analitički pregled komunikacije između BK, SK i VK, brisovno očitovanje, potvrdu i medijske uređaje koji se nalaze u tom spisu. Sud je ocijenio da izvođenje tog dokaza nije potrebno za odlučivanje u ovoj parnici.

59.1. Predmet ove parnice nije utvrđivanje kaznene odgovornosti osoba protiv kojih se vodi kazneni postupak, nego građanskopravna ocjena učinka spornih ugovora prema tužiteljici i osnovanost zahtjeva za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja. Odlučne činjenice u ovoj parnici jesu je li tužiteljica potpisala specijalnu punomoć i izjavu od 23. siječnja 2023., je li ovlastila PK za prodaju, je li primila kupoprodajnu cijenu, je li naknadno odobrila ugovor od 10. siječnja 2023. i može li se 2. tuženik, s obzirom na konkretne okolnosti, pozivati na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige. Te činjenice sud je mogao utvrditi na temelju dokaza izvedenih u ovom postupku.

59.2. Pritom je odlučno značenje imao nalaz i mišljenje grafološkog vještaka kojim je utvrđeno da potpisi na specijalnoj punomoći i izjavi od 23. siječnja 2023. nisu potpisi tužiteljice, zatim iskaz tužiteljice, iskazi svjedoka koji su neposredno saslušani u ovom postupku, iskaz 2. tuženika te isprave koje se odnose na sklapanje i provedbu spornih ugovora. Na temelju tih dokaza bilo je moguće ocijeniti i stvarnu ulogu 1. tuženice, i okolnosti pod kojima je 2. tuženik stekao nekretnine, i njegovu dobru vjeru. Pribava cjelokupnog kaznenog spisa i medijskih uređaja iz tog spisa ne bi bila usmjerena na utvrđivanje neke odlučne činjenice koju sud nije mogao utvrditi na temelju već izvedenih dokaza, nego bi značila proširenje dokaznog postupka na sadržaj kaznenog predmeta. Činjenica da se vodi kazneni postupak može imati značenje u kontekstu njihovih interesa i vjerodostojnosti, ali pravomoćna kaznena odluka nije pretpostavka za donošenje odluke u ovoj parnici, niti je za odluku bilo potrebno čekati ili preuzimati dokazni materijal iz kaznenog spisa, slijedom čega su odbijeni ti dokazni prijedlozi tužiteljice.

60. U odnosu na prijedlog 1. tuženice za prekidom ovog postupka do pravomoćnog okončanja kaznenog postupka, sud je odlučio kao u točki I izreke rješenja.

60.1. Prema članku 12. ZPP, kad odluka suda ovisi o prethodnom rješenju pitanja postoji li neko pravo ili pravni odnos, a o tom pitanju još nije donio odluku sud ili drugo nadležno tijelo, sud može sam riješiti to pitanje, ako posebnim propisima nije drukčije određeno. Prema članku 213. stavku 1. točki 1. ZPP, sud će odrediti prekid postupka ako je odlučio da sam ne rješava prethodno pitanje.

60.2. Iz navedenih odredbi proizlazi da samo postojanje kaznenog postupka ne dovodi automatski do prekida parničnog postupka. Prekid parničnog postupka dolazi u obzir tek ako parnični sud ocijeni da odluka u parnici ovisi o prethodnom pitanju koje sam neće rješavati. U ovom predmetu sud je ocijenio da nema razloga čekati pravomoćno okončanje kaznenog postupka jer odlučne činjenice za ovu parnicu može utvrditi sam na temelju dokaza izvedenih u ovom postupku.

60.3. Predmet ove parnice nije utvrđivanje kaznene odgovornosti PK, AK, SK, BK ili bilo koje druge osobe. Predmet ove parnice je građanskopravno pitanje je li tužiteljica dala punomoć za prodaju predmetnih nekretnina, je li PK imao ovlaštenje da u njezino ime sklopi ugovor od 10. siječnja 2023., je li tužiteljica taj ugovor naknadno odobrila, je li 1. tuženica valjano stekla pravo vlasništva i može li se 2. tuženik zaštititi kao savjestan stjecatelj.

60.4. Ta pitanja se mogu riješiti na temelju izvedenih dokaza: isprava u spisu, grafološkog vještačenja, iskaza tužiteljice, 2. tuženika i iskaza saslušanih svjedoka. Za odluku u ovoj parnici nije bilo potrebno prethodno utvrditi kaznenu odgovornost bilo kojeg sudionika, niti je pravomoćna kaznena presuda bila pretpostavka za odlučivanje o tužbenim zahtjevima.

60.5. Sud je imao u vidu da bi eventualna pravomoćna osuđujuća kaznena presuda mogla imati značenje u granicama propisanim člankom 12. ZPP, ali u trenutku odlučivanja takva presuda nije još donesena. Čekanje pravomoćnog okončanja kaznenog postupka dovelo bi do neopravdanog odugovlačenja ovog postupka, jer je parnični sud raspolagao dovoljnim dokaznim materijalom za odluku o građanskopravnim učincima spornih ugovora i zemljišnoknjižnih upisa.

60.6. Slijedom navedenog, sud je odbio prijedlog 1. tuženice za prekidom postupka kao neosnovan.

61. Nije bilo osnove prihvatiti prijedlog 2. tuženika da se Republika Hrvatska pozove da sudjeluje u postupku kao umješač na njegovoj strani. Prema članku 206. ZPP, osoba koja ima pravni interes da u parnici koja teče među drugim osobama jedna od stranaka uspije može se pridružiti toj stranci. Iz navedene odredbe proizlazi da umješač u parnicu stupa vlastitom izjavom, a ne tako da ga sud, na prijedlog jedne od stranaka, poziva da sudjeluje u postupku. Sud odlučuje o dopuštenosti sudjelovanja umješača tek ako treća osoba izjavi da stupa u parnicu, odnosno ako se njezino sudjelovanje ospori ili ako sud utvrdi da ne postoji pravni interes za miješanje.

61.1. Prijedlog 2. tuženika ne može se drukčije ocijeniti ni s obzirom na članak 211. ZPP. Tom je odredbom propisano da stranka može treću osobu obavijestiti o parnici preko parničnog suda ako time želi zasnovati određeni građanskopravni učinak. Međutim, obavijest treće osobe o parnici nije poziv na sudjelovanje u postupku u svojstvu umješača, niti sama po sebi trećoj osobi daje položaj umješača. Ona samo omogućuje da treća osoba bude upoznata s postojanjem parnice, nakon čega može sama odlučiti hoće li, ako smatra da ima pravni interes, podnijeti izjavu o stupanju u parnicu.

61.2. Predmet ove parnice nije zahtjev 2. tuženika prema Republici Hrvatskoj niti se u ovoj parnici odlučuje o odgovornosti Republike Hrvatske za rad zemljišnoknjižnog odjela. Predmet spora je učinak spornih ugovora prema tužiteljici, postojanje odnosno izostanak njezine volje za raspolaganje predmetnim nekretninama te pitanje može li se 2. tuženik, s obzirom na konkretne okolnosti, pozivati na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige. Eventualna tvrdnja 2. tuženika da bi mu Republika Hrvatska mogla odgovarati za štetu može biti predmet posebnog odnosa između njega i Republike Hrvatske, ali ne obvezuje sud da Republiku Hrvatsku pozove kao umješača u ovom postupku.

62. Odluka o troškovima temelji se na članku 154. stavku 1. ZPP u svezi odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23.; dalje u tekstu: OT).

62.1. Budući da je tužiteljica u cijelosti uspjela u sporu, pripada joj pravo na naknadu parničnog troška koji joj je bio potreban za vođenje parnice u smislu članka 155. stavka 1. ZPP.

62.2. Vrijednost predmeta spora je 400.000,00 EUR.

62.3. Tužiteljici koja je zastupana po punomoćnici iz reda odvjetnika, priznat je trošak i to za sastav tužbe od 3. ožujka 2023. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 7/1. OT), sastava podneska od 22. rujna 2023. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 8/1. OT), pristupa na ročište od 23. veljače 2024. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), pristupa na ročište od 30. kolovoza 2024. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 11. studenog 2025. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 16. siječnja 2026. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 16. veljače 2026. u visini od 3 .008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 31. ožujka 2026. u visini od 3 .008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 1. travnja 2026. u visini od 3 .008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT) te trošak pristupa na ročište od 15. lipnja 2026. u visini od 3.008,56 bodova (Tbr. 9/1. OT), odnosno 30.085,60 bodova, a što pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54. OT) iznosi 60.171,20 EUR. Istoj pripada i PDV od 25 % (Tbr. 46. OT) što iznosi 15.042,80 EUR. Nadalje, tužiteljici je priznat trošak vještačenja u visini od 640,05 EUR, putni trošak svjedoka PK u visini od 55,00 EUR.

62.4. Tužiteljici je nadalje priznat trošak na ime sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 331,81 EUR na temelju Tbr. 1/1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.; dalje u tekstu: Uredba) u svezi članka 7. stavka 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18., 51/23.; dalje u tekstu: ZSP) te sudske pristojbe na presudu u visini od 331,81 EUR na temelju Tbr. 2/1. Uredbe te članka 7. stavka 2. ZSP budući da navedeni iznos odgovara polovici propisane pristojbe koju ima mogućnost platiti ako je uplati u roku od tri dana od dana elektroničke dostave presude.

62.5. Tužiteljici nije priznat trošak sastava podneska od 28. prosinca 2023. jer joj taj podnesak nije bio potreban za vođenje parnice te trošak sastava podneska od 22. veljače 2024. jer je navode iz tog podneska mogla iznijeti na pripremnom ročištu od 23. veljače 2024. Osim toga, istoj nije priznat trošak svjedoka GK. Taj svjedok je nakon saslušanja zatražio naknadu troškova dolaska na sud, i to troška avionske karte na relaciji London – Venecija – London, smještaja, parkiranja u Londonu, najma vozila i dnevnica, u ukupnom iznosu od 1.000,00 EUR, te je naveo da će u roku od 15 dana dostaviti račune kojima će dokazati navedene izdatke. Iako je svjedok naknadno dostavio pregled troškova, njime nije priložio račune, putne karte, potvrde rezervacija, potvrde o plaćanju ni druge isprave iz kojih bi se moglo utvrditi da su navedeni troškovi stvarno nastali i da su plaćeni upravo radi njegova pristupa na ročište u ovom postupku. Dostavljena tablica predstavlja samo jednostrano sastavljen pregled troškova za veći broj različitih datuma i postupaka, među kojima su navedeni i troškovi kaznenog postupka te drugi izdaci koji se ne odnose na njegovo saslušanje u ovom predmetu. Za ročište od 15. lipnja 2026. u tablici je iskazan ukupan iznos od 295,50 EUR, ali bez odgovarajućih dokaza o nastanku i plaćanju pojedinih izdataka. Stoga sud nije mogao provjeriti osnovanost i visinu zahtijevane naknade, slijedom čega tužiteljici taj trošak nije priznat.

62.6. Također joj nije priznat trošak sastava prijedloga za zabilježbu spora jer navedeni trošak nije bio potreban za vođenje parnice u smislu članka 155. stavka 1. ZPP-a. Naime, zahtjev za zabilježbu spora tužiteljica je mogla istaknuti već u tužbi, s obzirom na to da zabilježbu spora, osim zemljišnoknjižnog suda, može rješenjem dopustiti i sud pred kojim se vodi postupak čija se zabilježba zahtijeva. Stoga okolnost da je tužiteljica naknadno podnijela zaseban zemljišnoknjižni prijedlog ne opravdava priznavanje posebne odvjetničke nagrade za njegov sastav, jer je riječ o trošku koji se mogao izbjeći odgovarajućim formuliranjem već podnesene tužbe.

62.7. Nadalje, tužiteljici nije priznata ni zatražena nagrada od ukupno 200 bodova, koju je u troškovniku označila kao nagradu prema Tbr. 38. OT za vrijeme trajanja ročišta održanih 11. studenoga 2025., 16. veljače 2026., 15. svibnja 2026. i 15. lipnja 2026. Tbr. 38. OT ne propisuje samostalno pravo na nagradu za svaki sat trajanja ročišta, već određuje vrijednost utrošenog sata samo kada je pojedinom tarifnom odredbom predviđeno obračunavanje nagrade po utrošenom satu. Nagrada za zastupanje na ročištu u parničnom postupku uređena je Tbr. 9. OT i ne ovisi o trajanju ročišta. Naknada od 25 bodova za svaki započeti sat prema Tbr. 39. OT pripada za čekanje na raspravu, vrijeme vijećanja suda, izbivanje iz pisarnice za vrijeme putovanja i slične okolnosti, a ne za vrijeme samog zastupanja na ročištu. Budući da iz troškovnika ni iz stanja spisa ne proizlazi da se zatraženi sati odnose na čekanje, putovanje ili drugu okolnost iz Tbr. 39. OT, taj trošak nije priznat.

62.8. Prema tome, naloženo je tuženicima da tužiteljici naknade parnični trošak u visini od 76.572,67 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 27. srpnja 2026. pa do isplate po stopi iz članka 29. stavka 2. ZOO uvećanoj za tri postotna poena, dok je u preostalom dijelu njezin zahtjev za naknadu parničnog troška odbijen.

62.9. Budući da tuženici nisu uspjeli u ovoj parnici, valjalo je odbiti zahtjev za naknadu parničnog troška 2. tuženika, a odbaciti zahtjev za naknadu troškova postupka 1. tuženice jer je dostavljen protivno članku 164. stavku 3. ZPP.

63. Slijedom navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci ove presude i rješenja.

U Pazinu, 27. srpnja 2026.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude i rješenja dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa od dana održavanja ročišta na kojem se presuda i rješenje objavljuju, ako je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu bez obzira na to što nije na isto pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude i rješenja, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda i rješenje objavljuju.

Žalba se podnosi pisano u 3 (tri) istovjetna primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DNA:

1. Tužiteljici po pun. – uz sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženicima po pun.