Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Bujama-Buie,

Istarska 1

Repubblica di Croazia

Tribunale Comunale di Pisino

Sezione distaccata di Buje-Buie

Via dell’ Istria 1

Poslovni broj P-201/2025-15

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, po sutkinji Margareti Vivoda u pravnoj stvari tužitelja: TS, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku Darijan Hört, odvjetnik iz [adresa], protiv tuženika [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku NS, odvjetnik iz [adresa], radi Stvarno - pravo vlasništva nekretnine, nakon održane i zaključene glavne rasprave dana 17. srpnja 2026. u nazočnosti tužitelja, punomoćnika tužitelja, i punomoćnika tuženika dana 27. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je tužitelj vlasnik nekretnina označenih kao k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine, k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Općinskog suda u Pazinu, zemljišnoknjižni odjel Buzet pa je tužitelj ovlašten po pravomoćnosti ove presude, temeljem nje izvršiti uknjižbu prava vlasništva s imena uknjiženog vlasnika, uz istovremeno brisanje istih na svoje ime i vlasništvo.

II. Nalaže se tuženiku nadoknaditi tužitelju troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 1.102,58 eura s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče počam od dana donošenja ove presude, 27. srpnja 2026. pa do isplate koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u podnesenoj tužbi od dana 13. ožujka 2025. godine navodi da su nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], oznake k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine, k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine pri Općinskom sudu u Pazinu, zemljišnoknjižni odjel Buzet upisane kao vlasništvo tuženika. Tužitelj i njegovi prednici, pok. otac TSC te pok. djed MS, u kvalificiranom su posjedu utuženih nekretnina: k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine, k. č. br. [katastarska čestica] VRT bez naznačene površine, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], više od 70 godina. Predmetne čestice nalaze se u neposrednoj blizini zgrade sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, STAJA upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koju posjeduje ovdje tužitelj, a prije njega njegov sada pok. otac i djed, te su isti utužene nekretnine, već više od 70 godina, održavali i obrađivali prema njihovoj gospodarskoj namjeni. Tužitelju i njegovim prednicima nitko nikada nije osporavao njihovo pravo posjeda ili pravo vlasništva. 1982. godine tužitelj je staju/kuću preuredio u prostor za stanovanje, te u istoj od tada živi. Tužitelj za preuređeni stambeni prostor/staju uredno podmiruje troškove električne energije, komunalne naknade te naknadu troškova za potrošnju vode. Obzirom na iznijeto tužitelj predlaže sudu da donese presudu sadržaja kao u izreci.

2. Tuženica u cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan. Ističe kako u ovoj pravnoj stvari nisu ispunjene osnovne zakonom propisane pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću iz čl. 159. i čl. 160. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96 – 94/17, dalje u tekstu: ZV), obzirom da tužitelj nije savjestan, zakonit niti istinit posjednik predmetnih nekretnina. Tuženica ističe kako su u cijelosti neistiniti i paušalni navodi tužitelja iz historijata tužbe da posjeduje samostalno i putem svojim pravnih prednika predmetne nekretnine u cijelosti, neprekinuto i u kontinuitetu više od 70 godina, te da ih održava i obrađuje sukladno njihovoj gospodarskoj namjeni, budući da tužitelj ničim nije dokazao niti potkrijepio navedene tvrdnje. Povrh toga, tuženica ističe kako je tvrdnja da tužitelju niti njegovim prednicima nitko nikada nije sporio pravo posjeda ili vlasništva predmetnih nekretnina u potpunosti neistinita. Isto tako, tuženica posebno ističe kako tužitelj nema valjan pravni temelj za posjedovanje, niti isti navodi i dokazuje, pa se smatra nepoštenim posjednikom budući da mu nije moglo ostati nepoznato da predmetna nekretnina nije u njegovom vlasništvu, a nepošten posjednik bez obzira na vrijeme posjedovanja ne može steći pravo vlasništva dosjelošću. S tim u vezi, tuženica pojašnjava da joj se tužitelj obratio dopisom od dana 20. srpnja 2023. kojim je istu zamolio da mu ustupi ili omogući kupnju predmetnih nekretnina direktnom pogodbom, u koju svrhu je i izrađen procjembeni elaborat procijene tržišnih vrijednosti predmetnih nekretnina dana 15. studenog 2024., izrađen pod br. 50 -2024, od strane stalnog sudskog vještaka za područja građevinarstva i procijene vrijednosti nekretnina LS, ovl. ing. građ., a na koji je Istarska županija, Upravni odjel za prostorno uređenje i gradnju, Odsjek za analizu tržišta nekretnina, dana 14. travnja 2025. dala pozitivno mišljenje, odnosno ocijenila isti kao prihvatljiv. Pored toga, isticanje činjenice da tužitelj za neku u potpunosti drugu nekretninu, koja uopće nije predmetom ovog postupka, niti ima ikakve veze sa predmetnim nekretninama (obzirom da nije riječ o susjednim nekretninama koje bi imale zajedničku među), podmiruje troškove električne energije, vode i komunalne naknade, nema nikakve veze, niti utjecaja na ovaj postupak, niti se time na bilo kakav način dokazuje kvalifikacija posjeda predmetnih nekretnina. Uz to, dostavljene fotografije građevinskih radova na nekretnini koja uopće nije predmetom ovog postupka, u potpunosti su irelevantne, te nije jasan razlog njihove dostave u sudski spis. Stoga, tuženica ističe da tužitelj nije pošten, zakoniti niti istinit posjednik predmetnih nekretnina, niti je dokazao da je imao samostalan i pošten posjed istih kroz zakonom propisano vrijeme, budući da je tužitelj znao da mu ne pripada pravo na posjed predmetnih nekretnina, odnosno znao je da nije njihov vlasnik. Tužena predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva.

3. U dokaznom postupku, radi utvrđenja pravno relevantnih činjenica u odnosu na spornu okolnost stjecanja prava vlasništva kroz institut dosjelosti izvedeni su dokazi uvidom u izvadak iz zemljišne knjige, pročitana je energetska suglasnost, od 19. 10. 1989., potvrda o uplati, proveden je uviđaj na licu mjesta, na nekretninama iz tužbe, uz mjernično vještačenje, saslušani su AS, ĆS, FS, te tužitelj, pregledan je ortofoto snimak i skica premjeravanja, fotografije.

4. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige utvrđeno je da nekretnine koje su predmetom tužbe dolaze upisane kao vlasništvo tuženika.

5. Iz elektroenergetske suglasnosti utvrđeno je da je ona tužitelju izdana 19. 10 1989. godine. Ta isprava u suglasnosti je sa iskazom tužitelja da je on počeo sa obnovom nekretnine iza svojih prednika.

6. Sud je sa strankama i mjerničnim vještakom obišao nekretnine iz tužbe u Brgucu , te je i neposrednim opažanjem utvrđeno da su predmetne nekretnine u neposrednoj blizini kuće tužitelja, k. č. [katastarska čestica], održavana, na kojoj se nalazi i mala nadstrešnica i jedan pčelinjak, a k. č. [katastarska čestica] u naravi oranica, u vrijeme uviđaja nepokošena livada.

7. Mjernični vještak Nebojša Guzijan, nakon obilaska nekretnina koje su predmetom tužbe, a koje se nalaze u neposrednoj blizini kuće tužitelja je uspoređujući stanje u naravi sa katastarskim planovima i ortofoto snimcima za k. o. [katastarska općina] identificirao predmetne čestice koje je pokazao tužitelj kao 969/38 upisana u posjedovni list broj 21 k. o. [katastarska općina], u naravi upisana kao pašnjak sa 140 m2 u [adresa], sa istočne i zapadne strane vidljiva je granica kao stari kameni suhozid, k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana u posjedovni list 58, u naravi oranica, sada trenutno neograđena sa 54 m2. Nekretnine su prikazane i na fotografijama u spisu.

8. ĆS, rođena 1950. je već 25 godina u mirovini i od tada puno češće dolazi u [adresa] mada je dolazila i ranije dok su bili roditelji živi. Roditelji su rodom iz [adresa] i ovdje ima starinu. Dobro poznaje tužitelja i često kad je ovdje u [adresa] dođe kod njega. Tužitelja najmanje 25 godina uvijek viđa na ovim nekretninama. Kuća je odmah uz jednu od nekretnina, a kuću je radio tužitelj. Nikoga drugoga ni je vidjela na ovim nekretninama koje su pokazane. Ova druga nekretnina koja nije uz kuću udaljena je 50 metara od kuće i naziva se Dolina, a u blizini je i njezina kuća i dva terena. Nikada nije čula da bi bilo nekakvih problema oko ovih nekretnina. Da ju netko pita čije su ove nekretnine koliko ona zna to jedino TS koristi. Nitko iz Općine Lanišće nije tu dolazio niti je održavao.

9. AS poznaje tužitelja sigurno 60 godina i to još od 3. Maja kad su zajedno radili od 1959. a poznaje ga i iz [adresa], jer njegova žena ĆS ovdje ima kuću. Često su dolazili u [adresa] i kod ženinih roditelja, a i kod TS. 27 godina je već u mirovini. On ne zna točno gdje je nekretnina od TS tamo gdje je Dolina, a njegova žena ima tamo nekretnine na gornjoj strani. Ovu ovdje nekretninu uz kuću je koristio uvijek TS . Nikada nikog drugog nije vidio. Često dolazi u [adresa], dolazi i do TS. Za svog života nikada nije čuo da bi bilo nekih problema oko predmetne nekretnine. Ovu nekretninu uz kuću TS koristi za pčele, za paradajiz, za salatu.

10. FS, rođena 1958. je iskazala da je njezin suprug je iz [adresa] rodom. Njegovi roditelji su također iz [adresa]. Svi su i roditelji i suprug živjeli u [adresa], ali su često dolazili u [adresa], kao i ona. Baka i djed supruga su ovdje živjeli cijeli život. Kuća supruga je udaljena 200 m od predmetnih nekretnina. Tužitelja dobro poznaje, dolaze kod njega u posjetu. Ova nekretnina uz kuću je uvijek bila obrađivana. Na nekretnini preko ceste bio je nekada krumpir, a danas je nekošena. Nije čula da bi bilo kakvih problema oko nekretnina. Ne zna zašto to tužitelj koristi, valjda iz ljubavi prema svom kraju. Nikada nisu razgovarali o tome tko mu je dozvolio da te nekretnine koristi. Ona nije čula da bi se Općina bunila što tužitelj nekretnine koristi.

11. Tužitelj je rođen u [adresa] i u [adresa] je živio do 6. godine kad je se sa roditeljima preselio u [adresa]. Kao dijete je uvijek dolazio kod none, a mama je ovdje i obrađivala nekretnine. Dolazio je u kuću koja se nadovezuje uz njegovu kuću, a svoju kuću kućni broj 14 izgradio je na temeljima nekadašnje štale. Od svoje 30. godine jako često dolazi ovdje u [adresa]. Otprilike od 1995. stalno živi ovdje u [adresa] gdje ima i prijavljeno prebivalište. Ove nekretnine koje je pokazao sudu koristili su još njegovi pranonići. On stvarno uopće ne zna kako je tuženik upisan kao vlasnik. Prije dvije-tri godine sasvim slučajno je doznao, vidio, da je na ovim nekretninama upisana Općina. Na ovoj nekretnini ispod kuće uvijek je imao povrće i pčele. Medinjak ima od 1996. Na ovoj nekretnini preko puta ceste sadio krumpir. Krumpir je prestao saditi zadnje dvije godine. Nikada nije imao nikakvih problema oko ovih nekretnina. Ne vjeruje niti da su njegovi stari imali ikada imali nekih problema. To su oni uživali cijelog života.

12. Dodatno saslušan tužitelj je iskazao da je dopis sa str. 39 Općini Lanišće uputio zato da dođe do vlasništva predmetnih nekretnina. Ove nekretnine formalno nisu upisane na njega, ali on i njegova obitelj to oduvijek koriste, zato jer je to pred vratima njihove kuće. Doznao je da formalno nije upisan kao vlasnik ovih nekretnina prije otprilike dvije godine kada je počeo pisati oporuku. I njegovi stari su koristili tu zemlju. Iz Općine Lanišće nikada mu nitko nije došao i rekao da je to njihovo jer inače bi znao. Nikada nikoga nije trebao pitati da to koristi, koga bi uopće pitao. On je otišao u Općinu Lanišće ustvari podnio zahtjev jer je htio da dođe u vlasništvo nekretnina ili da mu oni to ustupe ili da kupi. Nije bilo odgovora. Onda je vidio da su te nekretnine u natječaju, a u to vrijeme je već bio podnio tužbu. Otišao je u Općinu i upozorio da je na ovim nekretninama zabilježba spora. Natječaj je ispravljen i iz natječaja su ispuštene ove nekretnine. Bio je i član poglavarstva Općine Lanišće oko 2000. godine i tada se prodavalo općinsko zemljište u k. o. [katastarska općina] kao i ostale k. o. [katastarska općina] da ovih nekretnina tada uopće nije bilo u natječaju. I on i njegovi preci uvijek su se ponašali kao vlasnici ovih nekretnina. Nikada nije bilo nikakve tužbe, nikakvog osporavanja a kamoli tužbe. Ne zna na koju vrijednost su bile procijenjene nekretnine jer ga Općina nije nikada kontaktirala.

13. Sud je izvedene dokaze cijenio svakog pojedinačno i u svojoj ukupnosti, te materijalni dokazi u spisu i fotografije su u skladu sa iskazima svjedoka i tužitelja. Svim izvedenim dokazima nesporno je utvrđeno da su nekretnine koje su predmetom tužbe u samostalnom i poštenom posjedu tužitelja i ispunjene su pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću. Tužitelj nesmetano, kao pošten posjednik posjeduje predmetne nekretnine koje su sastavni dio njegove kuće i čine jednu neodvojivu cjelinu, posebno k. č. [katastarska čestica] vrt ispod kuće, a k. č. [katastarska čestica] oranica, pedesetak metara od kuće tužitelja, te iako su nekretnine dostupne i vidljive mještanima u Brgucu, nitko nikada, a ni sada ne osporava posjed tužitelju, već ga, kako to navode i svjedoci smatraju vlasnikom predmetnih nekretnine. Tuženik nikada nije osporavao vlasništvo i posjed tuženiku Tužitelj je u samostalnom posjedu nekretnina od rođenja, zajedno sa svojim roditeljima. Na predmetnim nekretninama izvršavali su sva vlasnička prava. Iz iskaza tužitelja je utvrđeno da su posjed utuženih nekretnina imali i njegovi roditelji i njegovi djed/baka. Kako je tužitelj rođen 1938. godine, , uračunavajući posjed prednika tužitelja, uvjeti za dosjelost ispunili su se još i za vrijeme važenja OGZ-a. Obzirom na položaj nekretnina, njihovu malu površinu i vidljive znakove posjeda sud nije imao razloga posumnjati u iskaz tužitelja.

14. Odredba čl. 159. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96, 68/98, 137/99 – Odluka Ustavnog suda, 22/00 – Odluka Ustavnog suda, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 152/08 (dalje ZV) propisuje da se dosjelošću stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom stvari. Samostalni posjednik kojemu je posjed barem pošten stječe u vlasništvo nekretninu protekom 20 godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja. Odredba čl. 160. ZV-a propisuje da (1) Vrijeme potrebno za dosjelost počinje teći onoga dana kad je posjednik stupio u samostalni posjed stvari, a završava se istekom posljednjega dana vremena potrebnoga za dosjelost. (2) U vrijeme potrebno za dosjelost uračunava se i vrijeme za koje su prednici sadašnjega posjednika neprekidno posjedovali kao zakoniti, pošteni i istiniti samostalni posjednici, odnosno kao pošteni samostalni posjednici. (4) Kad se poštenom posjedniku čiji posjed nije zakonit i istinit uračunava vrijeme kroz koje je njegov prednik stvar posjedovao zakonito, pošteno i istinito, pravo vlasništva steći će istekom još onoliko vremena koliko je potrebno da pošteni posjednik stekne stvar dosjelošću.(5) Kad se zakonitom, poštenom i istinitom posjedniku uračunava vrijeme kroz koje je njegov prednik stvar posjedovao pošteno, ali ne zakonito ili istinito, vlasništvo će steći dosjelošću istekom još onoliko vremena koliko je potrebno da pošteni posjednik stekne stvar dosjelošću, osim ako stvar već nije stekao time što je njegov zakoniti, pošteni i istiniti posjed trajao onoliko vremena koliko je potrebno da je zakoniti, pošteni i istiniti posjednik stekne dosjelošću.

15. Pravni učinci dosjelosti nastupaju po samom zakonu čim se ispune sve potrebne pretpostavke predviđene zakonom, a te pretpostavke bile su ispunjene već i u vrijeme važenja ranijeg Zakona o vlasničkopravnim odnosima, koji je također na sličan način propisivao uvjete za dosjelost kao i aktualni ZV, te za vrijeme važenja OGZ-a, (kojim zakonikom je također uređen institut dosjedanja i vrijeme potrebno za dosjelost, 30 godina), budući su u posjedu nekretnina bili i baka i djed i roditelji tužitelja, a tom iskazu tužitelja sud je vjerovao, jer je bio logičan, iskren i tužitelj je bez zadrške odgovarao na sva postavljena pitanja, i na osnovi čl. 388. st.2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dolazi do njegove primjene. Dosjedatelj mora biti u samostalnom posjedu te posjed mora biti istinit i pošten. Samostalnost posjeda označava okolnost da on ne priznaje višu vlast neke druge osobe, odnosno da stvar drži kao svoju, kao da je njezin vlasnik. Posjed je istinit ako nije stečen silom, potajno, prijevarom ili zlouporabom povjerenja a pošten ako posjednik ne zna niti ima razloga za posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, s tim što se smatra da je posjednik istinit i pošten sve dok se ne dokaže drukčije. U smislu odredbe čl.18. st. 5. ZV-a posjed se smatra poštenim osim ako se dokaže suprotno. Poštenje posjeda ničime nije dovedeno u pitanje. Okolnost što se tužitelj obratio Općini Lanišće radi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja, pa i što ej bio voljan otkupiti nekretnine ne može samo po sebi dovesti tužitelja u nepovoljnu situaciju, jer je tužitelj objasnio zašto je tomu bilo tako. On je iskazao da je želio da mu i tuženik prepust i njegove nekretnine. Nadalje, u postupku tužitelj nije istakao od kada je Općina Lanišće upisana kao vlasnica nekretnina, to nije istakao niti tuženik, a tužitelj je za činjenicu njezina upisa saznao tek nedavno, prilikom pisanja oporuke. Stoga je sud , budući o trenutku upisa tuženika na nekretninama nije bilo ništa rečeno u postupku, cijenio okolnost, koja je najduža za dosjelost, ukoliko bi se radilo o nekretninama u društvenom vlasništvu, da su se uvjeti za dosjelosti ispunili i prije 6. travnja 1941. godine, jer je sud cijenio i posjed prednika tužitelja, roditelja i bake i djedova, jer je utvrđeno da se radi o obiteljskom nasljeđu. Kroz razdoblje od preko 100 godina, budući i tužitelj ima gotovo 90 godina nitko nikada tužitelju niti njegovim prednicima nije osporavao vlasništvo i posjed nekretnina koje su uz rodnu kuću tužitelja. Sud se poziva i na odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-291/14 od 17. travnja 2018. u kojoj je navedeno: „Kod stjecanja prava vlasništva dosjelošću na stvarima koje su prije 8. listopada 1991. bile u društvenom vlasništvu treba u vrijeme dosjelosti računati i vrijeme prije 8. listopada 1991., ako se time ne vrijeđaju vlasnička prava osoba koja ta prava nisu stekla na temelju odredbe čl. 388. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i 38/09 - dalje: ZVDSP), nego na temelju drugih odredaba tog Zakona." To u slučaju kad se uvjeti za dosjelost ne bi ispunili prije navedenog datuma. U konkretnom slučaju ne postoji drugi suprotstavljeni privatni interes trećih osoba.

16. Odredba Članka 130. ZV-a propisuje da (1) Tko stekne pravo vlasništva nekretnine na temelju zakona, ovlašten je ishoditi upis stečenoga prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.

Tužitelj slijedom iznijetog osnovano podnosi tužbu.

17. Slijedom iznijetog i obrazloženog, na temelju navedenih odredbi zakona, kako su ispunjeni uvjeti za stjecanje prava vlasništva dosjelošću, u smislu odr. čl. 325. Zakona o parničnom postupku, odlučeno je kao u izreci.

17. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na čl.154.st.1. ZPP -a, a isti je trošak odmjeren u skladu sa vrijednosti predmeta spora te Tbr.7 i 42 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i važećoj vrijednosti jednog boda od 2 eura i to za sastav tužbe 200,00 eura, PDV u iznosu od 50 eura, pristup na tri ročišta uz PDV ukupno 750,00 eura, sudsku pristojbu na tužbu od 26,55, te pristojbu na presudu od 26,55 eura, trošak izlaska suda 49,48 eura sveukupno, 1.102,58 eura na koji trošak postupka teče i zatezna kamata od donošenja presude do isplate, u skladu sa čl. 29.st.2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne Novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23).

Buje-Buie, 27. srpnja  2026.

Sutkinja

Margareta Vivoda

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostave ove presude.

Dna:

1. Pun. tužitelja, uz Rješenje o pristojbi za presudu,

2. Punomoćnik tuženika

3. Po pravomoćnosti: Porezna uprava-Buzet