Republika Hrvatska

Županijski sud u Velikoj Gorici

Ulica Hrvatske bratske zajednice 1

Poslovni broj Gž-360/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Velikoj Gorici, sud drugoga stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Gorana Škugora, predsjednika vijeća, Vesne Gašparuš -Horvat, člana vijeća i suca izvjestitelja i Adele Turkalj, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Bijeli mačak d.o.o. za turizam i usluge, OIB: 57894194104, Cavtat i BB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanih po punomoćnici Maji Krstović, odvjetnici u Odvjetničkom društvu Orlić i partneri d.o.o. Dubrovnik, Vukovarska ulica 26, protiv tuženika ČB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i CB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanih po punomoćniku Branimiru Roziću, odvjetniku u Dubrovniku, Vukovarska ulica 22, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj P-690/2025 od 2. veljače 2026., na sjednici vijeća održanoj 22. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja Bijeli mačak d.o.o. Cavtat i BB kao djelomično neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj P - 690/2025 od 2. veljače 2026. u točki I. izreke, u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev prema kojem je 1. tužena ČB dužna sklopiti kupoprodajni ugovor s 1. tužiteljem Bijeli Mačak d.o.o. Cavtat, kojim mu prodaje cjeline posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 62,19 metara kvadratnih na prvom katu zgrade, a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaone, kuhinje s blagovaonom i dnevne sobe, logje, spreme, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, kojem stanu propada parkirno mjesto u dvorištu, 48/184 dijela čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], sve to za ukupnu kupoprodajnu svotu u iznosu od 59.600,00 EUR.

II. Preinačuje se navedena presuda u točki I. izreke, u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev kojim tužitelji zahtijevaju izdavanje tabularne isprave za uknjižbu prava vlasništva 1. tužitelja Bijeli Mačak d.o.o. Cavtat na navedenoj nekretnini, kao i zahtjev za naknadom troškova postupka i za navedeno sudi:

1. Dužna je 1. tužena ČB izdati 1. tužitelju Bijeli Mačak d.o.o. za turizam i usluge, Cavtat, Antuna Mihanovića 7, OIB: 57894194104, tabularnu ispravu na temelju koje će 1. tužitelj uknjižiti na svoje ime i vlasništvo nekretninu upisanu kao 3. suvlasnički dio: 67/184 dijela nekretnine čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], šuma površine 184 m2, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koja u naravi predstavlja cjelinu posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi stan neto korisne površine 50,60 m2, na prvom katu zgrade, koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaonice, garderobe, dnevnog boravka s kuhinjom, spavaće sobe i loggje, kojem stanu pripada parkirno mjesto u dvorištu, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude, koju ispravu će u suprotnom zamijeniti ova presuda.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja Bijeli mačak d.o.o. Cavtat i BB kao djelomično neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj P - 690/2025 od 2. veljače 2026. u točki I. izreke, u dijelu kojim nije dopuštena preinaka tužbe podneskom od 2. rujna 2025. isticanjem tužbenog zahtjeva radi sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

II. Uvažava se žalba tužitelja Bijeli mačak d.o.o. Cavtat i BB kao osnovana i ukida navedeno rješenje u točki I. izreke, u dijelu kojim nije dopuštena preinaka tužbe podneskom od 2. rujna 2025. isticanjem tužbenog zahtjeva radi izdavanja tabularne isprave.

III. Uvažava se žalba tužitelja Bijeli mačak d.o.o. Cavtat i BB kao osnovana, preinačuje navedeno rješenje u točki II. izreke i rješava:

Određuje se da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

IV. Odbija se zahtjev tužitelja Bijeli mačak d.o.o. Cavtat i BB za naknadom troškova postupka u povodu pravnog lijeka u iznosu od 2.045,61 EUR.

V. Odbija se zahtjev tuženika ČB i CB za naknadom troškova postupka u povodu pravnog lijeka u iznosu od 1.250,00 EUR.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom odbijen je tužbeni zahtjev koji glasi :

"Dužna je tužena ad. 1. sklopiti kupoprodajni ugovor sa tužiteljem ad. 1. trgovačko društvo Bijeli Mačak d.o.o. [adresa], OIB: 57894194104, kojim mu prodaje cjeline posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 62,19 metara kvadratnih na prvom katu zgrade, koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaone, kuhinje s blagovaonom i dnevne sobe, loggie i spreme, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine , kojem stanu propada parkirno mjesto u dvorištu

[katastarska općina]

- sve to za ukupnu kupoprodajnu svotu u iznosu od 59 600 E.

Dužna je tužena ad. 1. ČB izdati tužitelju ad. 1. trg. društvu Bijeli Mačak d.o.o. [adresa], OIB: 57894194104, tabularnu ispravu temeljem koje će tužitelj uknjižiti na svoje ime i vlasništvo cjeline posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 62,19 metara kvadratnih na prvom katu zgrade , a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaone, kuhinje s blagovaonom i dnevne sobe, loggie i spreme, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, kojem stanu propada parkirno mjesto u dvorištu.

Dužni su tuženici naknaditi tužiteljima parnični trošak u iznosu sa zateznim kamatama od donošenja presude pa do isplate i to kamatama po prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe."

1.1. Pobijanim rješenjem nije dopuštena preinaka tužbenog zahtjeva (pravilno: tužbe) istaknuta u podnesku tužitelja od 2. rujna 2025. (točka I. izreke) te je naloženo tužiteljima da tuženicima naknade parnični trošak u iznosu 24.813,58 EUR sa zakonskom zateznom kamatom od donošenja presude do isplate, prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana (točka II. izreke).

2. Protiv navedene presude i rješenja tužitelji su izjavili žalbu, navodeći da te odluke pobijaju iz svih žalbenih razloga. Zahtijevaju naknadu troškova postupka u povodu pravnog lijeka u iznosu od 2.045,61 EUR.

3. Tuženici u odgovorima na žalbu osporavaju žalbene navode tužitelja. Zahtijevaju naknadu troškova postupka u povodu pravnog lijeka u iznosu od 1.250,00 EUR.

4. Žalba tužitelja je djelomično osnovana.

5. Donošenjem pobijane presude nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 – dalje: ZPP), koju u žalbi ističu tužitelji. Tužitelji u žalbi navode da je pobijana presuda pravno i činjenično konfuzna i proturječna, da su razlozi presude proturječni sami sebi i stanju spisa te da presuda ne sadrži jasne i logički povezane razloge o odlučnim činjenicama i da se ne može ispitati. Međutim, prema ocjeni ovoga suda, presuda sadrži dovoljno jasne i neproturječne razloge o svim činjenicama koje su od odlučujućeg značaja za ishod spornog odnosa među strankama i može se ispitati.

5.1. Osnovano tužitelji ističu da je sud pogrešno primijenio i odredbu čl. 354. st. 1., u vezi s čl. 221. ZPP kada je ocijenio nedokazanom činjenicu pozivanja tuženice ČB na potpisivanje ugovora, koju protivna strana nije osporila, a koji je dostavljen uz tužbu (list 13 spisa) je i potvrdila primitak tog dopisa, ali kako tu činjenicu nije ni bilo potrebno dokazivati, ta povreda nije bila od utjecaja na donošenje pravilne i zakonite odluke.

5.2. Neosnovano tužitelji ističu i bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 6. ZPP, zbog toga što sud nije izveo niti je odlučio o izvođenju dokaza saslušanjem svjedoka na okolnost pozivanja tuženika na sklapanje glavnog ugovora prije useljenja u stan, a niti je naveo razloge zašto ga nije izveo jer je izvođenje tog dokaza predloženo uvjetno, ''ako će biti potrebno''.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za sklapanjem kupoprodajnog ugovora i izdavanjem tabularne isprave za stan koji se nalazi na prvom katu zgrade sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

7. Među strankama je nesporno:

- da su 25. travnja 2012. 1. tužiteljica BB, kao kupac i tuženi ČB i CB, kao prodavatelji, sklopili predugovor (list 14-17 spisa) kojim uređuju svoje odnose u pogledu sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora za stan izgrađen u srednjoj lameli zgrade na prvom katu 62,19 m2, cijene 59.600,00 EUR,

- da je tim predugovorom ugovoreno da će predmet kupoprodaje biti stan izgrađen u srednjoj lameli zgrade na prvom katu 62,19 m2, cijene 59.600,00 EUR, da se uz stan prodaje i parking mjesto te da je kupac i svaka druga osoba koju B naznači kao kupca, da je prodavatelj u obvezi provesti parcelaciju čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i novoformiranu parcelu prenijeti na svoje ime i vlasništvo, ishoditi svu potrebitu dokumentaciju i dozvole za početak i završetak predviđene gradnje, izgraditi objekt do kraja, provesti etažiranje, uknjižiti etaže i ishoditi uporabnu dozvolu za objekt, osigurati i staviti u funkciju priključke vode, kanalizacije, struje, predati kupcu odgovarajuće dokumente kojim dokazuje ispunjenje svojih obveza, primiti novac u svrhu ispunjenja ove kupoprodaje od bilo koje treće osobe koju naznači kupac, kupac se obvezao platiti kupoprodajnu svotu na način i tempom: a) iznos od 5.000,00 EUR odmah pri potpisu ovog predugovora,

b) iznos od 7.000,00 EUR nakon završetka izgradnje prizemlja i suterena, c) iznos od 12.000,00 EUR nakon provedbe parcelacije i uknjižbe zemljišta na ime prodavatelja, s time da ova isplata ne može dospjeti prije završetka izgradnje prizemlja i suterena,

d) iznos od 12.000,00 EUR odmah nakon useljenja u stan, u kojem pri tom trebaju biti spojeni i u funkciji svi priključci,

e) iznos od 23.600,00 EUR odmah nakon provedbe etažiranja, ishođenja upotrebne dozvole i izdavanja valjane tabularne isprave za uknjižbu stana kao etaže na ime kupca te su rokovi za ispunjenje obveza prodavatelja iz prethodnog članka za obvezu iz st. d) ugovoreni do 1.10.2012., za obvezu iz st. e) do 1.10.2013.,

- da je rješenjem o uvjetima gradnje (list 18) investitoru LB dozvoljena izgradnja lamele B stambene ugrađene trojne građevine, suteren, prizemlje, kat i potkrovlje i to stambene zgrade od tri stana, površine 97,46 m2, 51,32 m2 i 50,90 m2,

- da je 1. tužiteljica BB isplatila tuženicima na ime kupoprodajne cijene za navedeni stan iznos od 42.700,00 EUR te

- da je 1. tužiteljica BB **.**.2014. uselila u stan koji je bio predmet predugovora, za firmu Bijeli mačak d.o.o.,

- da su kao suvlasnici na predmetnoj nekretnini upisani tužiteljica ČB (u 123/184 dijela) i TB (u 61/184 dijela – list 7 spisa),

- da se u zgradi sagrađenoj na čestici 832/30 stare izmjere, a čest. 720/21 nove izmjere, k. o. [katastarska općina], nalazi stan na prvom katu, koji se sastoji od predsoblja, kupaonice, sobe, kuhinje s blagovaonicom i dnevnom sobom te spreme i lođe, da ima priključenu vodu i struju i jedno parkirno mjesto ispred zgrade.

7.1. Na temelju navedenih činjeničnih utvrđenja prvostupanjski je sud zaključio da se u ovom slučaju radi o predugovoru, koji sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora jer su jasno određeni cijena i predmet predugovora, s time da je (predmet ugovora) vještak naknadno u postupku jasno odredio i identificirao, a stan je predan u posjed tužiteljima pa da se stoga smatra da je sklopljen i izvršen glavni ugovor. Međutim, budući da tužitelji u roku od šest mjeseci od useljenja 1. tužiteljice u stan, nisu zahtijevali sklapanje glavnog ugovora, odbio je tužbeni zahtjev.

7.2. Navedenu presudu prvostupanjski je sud donio pozivom na odredbe čl. 268. st. 1., 3. i 5. i čl. 9. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11).

8. Odluka prvostupanjskoga suda o osnovanosti tužbenog zahtjeva kojim tužitelji traže sklapanje glavnog ugovora je pravilna, ali ne iz razloga koje navodi prvostupanjski sud. Naime, pravilno je prvostupanjski sud zaključio da predmetni predugovor sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 376. st. 1., u vezi s čl. 380. st. 3. i čl. 268. st. 3. ZOO), međutim, pogrešno je pritom primijenio odredbu čl. 268. st. 5. ZOO, kada je unatoč tome zaključio da su tužitelji u roku od šest mjeseci od useljenja 1. tužiteljice u stan bili obvezni zahtijevati sklapanje glavnog ugovora, na što osnovano u žalbi ukazuju tužitelji.

8.1. U odnosu na žalbene navode kojima tužitelji ističu da je sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je kvalificirao predugovor kao glavni ugovor jer da su tim ugovorom stranke samo preuzele obvezu sklapanja glavnog ugovora o kupnji stana koji tek treba biti izgrađen i pritom utvrdile bitne sastojke glavnog ugovora, kako bi njegov sadržaj bio odrediv, treba reći da ovaj sud prihvaća pravno shvaćanje prvostupanjskoga suda. Ovo stoga što su se stranke tim ugovorom sporazumjele o predmetu kupoprodaje (stan na prvom katu, izgrađen na srednjoj lameli zgrade, neto površine 62,19 m2 i parkirno mjesto označeno žutom bojom na idejnom projektu), kupoprodajnoj cijeni (59.600,00 EUR), rokovima isplate kupoprodajne cijene, rokovima za useljenje kupca u stan, za provedbu etažiranja, ishođenje uporabne dozvole i izdavanje tabularne isprave na ime kupca.

8.2. Osim toga, u ovom slučaju prvostupanjski je sud također pravilno utvrdio da su obje ugovorne strane u pretežnom dijelu izvršile obveze iz ugovora jer je kupljena nekretnina predana u posjed kupcu, a kupac je platio cijenu koju se obvezao platiti do useljenja u stan (čl. 376. st. 1. ZOO) te pravilno zaključio da su obje ugovorne strane ispunile obveze iz navedenog ugovora u pretežitom dijelu.

8.3. Naime, tužitelji su se do useljenja u stan obvezali platiti:

- iznos od 5.000,00 EUR odmah pri potpisu ovog predugovora,

- 7.000,00 EUR nakon završetka izgradnje prizemlja i suterena,

- 12.000,00 EUR nakon provedbe parcelacije i uknjižbe zemljišta na ime prodavatelja, s time da ova isplata ne može dospjeti prije završetka izgradnje prizemlja i suterena, a iznos od

- 12.000,00 EUR odmah nakon useljenja u stan ili ukupno 36.000,00 EUR.

8.4. Budući da iz sadržaja ugovora proizlazi da je tempo plaćanja kupoprodajne cijene definiran ovisno o ispunjenju ugovornih obveza prodavatelja te s obzirom na utvrđenu činjenicu da su do podnošenja predmetne tužbe tužitelji platili ukupan iznos od 42.700,00 EUR i da je do ugovorene kupoprodajne cijene preostao za platiti iznos od 16.900,00 EUR, kao i daljnje činjenice:

- da prodavatelji nisu proveli etažiranje niti ishodili uporabnu dozvolu,

- da su na temelju nalaza i mišljenja vještaka za graditeljstvo utvrđena odstupanja u odnosu na rješenje o uvjetima gradnje od 12. siječnja 2012. između tlocrtne dispozicije i vanjskih gabarita predmetnog stana u naravi te tlocrta predmetnog stana prikazanog u idejnom rješenju,

- da radi provođenja vještačenja tuženici nisu dostavili glavni projekt, a da je tuženik CB u iskazu naveo kako smatra da glavni projekt nije ni bio dužan ishoditi pa ga evidentno niti nema, ukazuje se pravilnim i zaključak prvostupanjskoga suda da su plaćanjem iznosa od 42.700,00 eura tužitelji platili dospjele iznose kupoprodajne cijene te da je glavni ugovor (i) s njihove strane sklopljen i izvršen, kako to tužitelji u tužbi i tvrde.

8.5. Prema tome, sve i da navedeni predugovor ne sadrži sve sastojke glavnog ugovora i da je doista riječ o predugovoru, kako to tužitelji i dalje tvrde, te iako među strankama nakon sklapanja predugovora naknadno nije sastavljen pisani kupoprodaji ugovor za predmetnu nekretninu, plaćanjem pretežitog dijela kupoprodajne cijene i predajom kupljene nekretnine u posjed kupcu, kupoprodaja je faktično realizirana pa bi i time bila otklonjena sankcija zbog nedostatka propisanog oblika tog ugovora, primjenom odredbe čl. 294. ZOO, slijedom čega i u takvoj činjeničnoj i pravnoj situaciji ugovorni odnos stranaka dobiva pravno značenje ugovora o prodaji pa tužitelji ne mogu osnovano zahtijevati (ponovno) sklapanje glavnog ugovora.

8.6. Zbog navedenoga, pravilan je zaključak prvostupanjskoga suda da su stranke sklopile valjani kupoprodajni ugovor, kojega su u pretežitom dijelu ispunile i koji ih obvezuje (čl. 9. ZOO, u vezi s čl. 115. st. 1., čl. 119. st. 1. I čl. 120. st. 1. I 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 90/10, 143/12 i 152/14 – dalje: ZVDSP) te da je neosnovan tužbeni zahtjev upravljen na sklapanje kupoprodajnog ugovora. Stoga je i pravilnom primjenom materijalnog prava o tužbenom zahtjevu u tom dijelu trebalo jednako odlučiti.

9. Međutim, osnovano tužitelji u žalbi navode da je, s obzirom na sve utvrđene činjenice koje se tiču sklapanja i ispunjenja predmetnog ugovora, pogrešno prvostupanjski sud primijenio materijalno pravo kada je odbio i zahtjev tužitelja upravljen na izdavanje tabularne isprave. Naime, budući da se, u skladu s čl. 119. st. 1. ZVDSP, vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije, s obzirom na utvrđenu činjenicu, da je ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen i u pretežitom dijelu ispunjen, osnovan je tužbeni zahtjev kojim tužitelji zahtijevaju izdavanje tabularne isprave, potrebne za upis stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi.

10. Pritom treba reći da je odredbom čl. 9. st. 1. ZVDSP propisano da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, čl. 66. st. 1. ZVDSP, da vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, a čl. 69. st. 1. ZVDSP da je vlasništvo posebnoga dijela nekretnine nedjeljivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, pa ga se može samo zajedno s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi.

11. Točno je da je u ovom slučaju kao predmet buduće kupoprodaje u predugovoru od 15. travnja 2012. naveden samo stan koji će biti izgrađen na dijelu tadašnje 832/9 k. o. [katastarska općina], u srednjoj lameli zgrade, na prvom katu, neto površine 62,19 m2, a ne i odgovarajući suvlasnički dio nekretnine na kojoj se taj stan nalazi. Međutim, u odnosu na tvrdnju tuženika da predmet kupoprodaje iz predugovora nije suvlasnički dio nekretnine, već samo točno opisani posebni dio nekretnine – stan u zgradi, treba reći da povezanost vlasništva stana, kao posebnog dijela, s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine (zemljišta i zgrade), u skladu s navedenim odredbama, postoji već na temelju zakona, dakle, unatoč tome što u predugovoru nije naznačeno da je (budući) posebni dio koji je predmet kupoprodaje neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, jer se povezanost posebnog dijela s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, odredbama tog ili kasnije sklopljenog (glavnog) ugovora nije ni mogla isključiti (u tom smislu i Rev - 181/2021-2 od 7. veljače 2024).

11.1. Iz rješenja o uvjetima građenja od 12. siječnja 2012. proizlazi da je investitoru CB dozvoljena gradnja lamele B-stambene ugrađene trojne građevine, katnosti suteren, prizemlje, kat i stambeno potkrovlje, na dijelu čest. zem. [katastarska čestica] (kč. br. [katastarska čestica]) k. o. [katastarska općina], buduće građevne parcele površine cca 184,25 m2, koja se sastoji od tri stana od kojih je jedan organiziran od suterena i prizemlja i površine je 97,46 m2, drugi na katu veličine 51,32 m2 i treći u stambenom potkrovlju veličine 50,90 m2.

11.2. Pozicija predmetnog stana unutar objekta u pogledu katnosti i njegova površina utvrđena je očevidom te na temelju nalaza i mišljenja građevinskog vještaka, prema kojem se predmetni stan nalazi na 1. katu objekta sagrađenog na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a sastoji se od predsoblja, sobe, kupaonice, garderobe, dnevnog boravka i kuhinje te spavaće sobe i loggie, ukupne neto korisne površine 50,60 m2.

11.3. Iz stanja zemljišne knjige (neslužbenog zemljišnoknjižnog izvatka od 24. rujna 2021. za kč. br. [katastarska čestica] šuma površine 184 m2, upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], priloženog uz rješenje o uvjetima građenja i uz to rješenje priležeću dokumentaciju ), proizlazi da je tužena ČB upisana kao suvlasnica predmetne nekretnine u 67/184 dijela (3. suvlasnički dio), a da su kao suvlasnici ostala dva suvlasnička dijela upisane treće osobe, TB i UB, koje kao kupce stanova u zgradi sagrađenoj na toj zemljišnoj čestici, u svojim iskazima navode sve parnične stranke.

12. S obzirom na navedeno, kako u zemljišnim knjigama nije izvršen upis zagrade, niti je provedeno njezino etažiranje, u ovom slučaju nije odlučno što su tužena ČB, kao i treće osobe odnosno TB, koji koristi dvoetažni stan u suterenu i prizemlju te UB, koji koristi stan u stambenom potkrovlju, upisani kao suvlasnici zemljišne čestice u idealnim dijelovima jer su kupnjom stana na prvom katu stambene zgrade tužitelji kupili i odgovarajući suvlasnički dio zemljišta i zgrade pa je prodavateljica, tužena ČB, koja je upisana kao suvlasnica kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dužna tužitelju Bijeli mačak d.o.o. [adresa] izdati tabularnu ispravu podobnu za uknjižbu njegova prava suvlasništva na predmetnoj nekretnini, dok je ishođenje uporabne dozvole, upis zgrade i provedba etažiranja, stvar posebnog postupka kojega je investitor dužan provesti, kao i upis vlasništva određenoga posebnoga dijela nekretnine, koje se uspostavlja upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine i to na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže (čl. 72. st. 1. i 2. ZVDSP). Ovo stoga što tužitelji, kao kupci predmetne nekretnine, u ovakvoj činjeničnoj i pravnoj situaciji, osim upisa prava suvlasništva na nekretnini na kojoj je zgrada izgrađena, nemaju drugi put pravne zaštite prava stečenih na temelju realizirane kupoprodaje stana u neupisanoj i neetažiranoj zgradi.

13. Iz navedenih razloga, na temelju čl. 368. st. 2. ZPP, trebalo je odbiti žalbu tužitelja kao djelomično neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu u dijelu pod točkom I. izreke, kojom je odbijen tužbeni zahtjev upravljen na sklapanje kupoprodajnog ugovora (točka I. izreke ove presude), a na temelju čl. 373. t. 3. ZPP, istu preinačiti u dijelu kojim je odbijen zahtjev tužitelja upravljen na izdavanje tabularne isprave za uknjižbu prava suvlasništva na predmetnoj nekretnini na ime tužitelja Bijeli Mačak d.o.o. [adresa].

U odnosu na prvostupanjsko rješenje:

14. Podneskom od 2. rujna 2025. tužitelji su naveli da predmetna nekretnina zapravo predstavlja nekretninu koja je u zemljišnim knjigama upisana kao 3. suvlasnički dio 67/184 dijela te predložili provesti dopunu vještačenja kako bi se utvrdilo predstavlja li predmetna nekretnina upravo taj suvlasnički dio. Tim su podneskom također predložili da sud dopusti preinaku tužbe u smislu čl. 190. st. 3. ZPP i to:

- isticanjem tužbenog zahtjeva na sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine te

- da tužena ČB, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], tužitelju Bijeli Mačak d.o.o. za turizam i usluge, iz [adresa], OIB: 57894194104, izda tabularnu ispravu na temelju koje će tužitelj uknjižiti na svoje ime i vlasništvo za nekretninu upisanu kao 3. suvlasnički dio: 67/184 dijela nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oznaka zemljišta šuma površine 184 m2, ukupne površine 184 m2 upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koja u naravi predstavlja cjelinu posebnog dijela zgrade izgrađene na čest. 832/30 k. o. [katastarska općina], u naravi stan neto korisne površine 50,60 m2, na prvom katu zgrade, a koji se sastoji od predsoblja, sobe, kupaonice, garderobe, dnevnog boravka s kuhinjom, spavaće sobe i loggie, kojem stanu pripada parkirno mjesto u dvorištu, sve to neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude i pod prijetnjom ovrhe, koju ispravu će u suprotnom zamijeniti ova presuda.

14.1. Pravilno je prvostupanjski sud zaključio da, s obzirom na utvrđenu činjenicu, koju tužitelji ističu i u tužbi, da je kupoprodajni ugovor sklopljen i izvršen, preinaka tužbe isticanjem tužbenog zahtjeva radi sklapanja ugovora o kupoprodaji ne bi bila svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama pa je u tom dijelu rješenje suda prvoga stupnja pravilno (čl. 190. st. 3. ZPP).

15. Međutim, pogrešno je postupio prvostupanjski sud kada nije dopustio dopunu tužbenog zahtjeva radi izdavanja tabularne isprave, pogrešno pritom smatrajući da je riječ o promjeni identiteta kupoprodaje jer identitet predmeta kupoprodaje među strankama tijekom postupka ni u jednom trenutku nije bio sporan, budući da je i u predugovoru i u prvobitno postavljenom tužbenom zahtjevu navedeno da je riječ o stanu na prvom katu zgrade, sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji je u konačnici i predan u posjed kupcu i u kojem boravi tužiteljica BB. Što se tiče promjene broja i površine zemljišne čestice te osobe kupca, prodavatelji su se već predugovorom od 25. travnja 2012. obvezali provesti parcelaciju, s time da je oblik i veličina građevne čestice ukupne površine cca 184,25 m2 određena već rješenjem o uvjetima građenja od 12. siječnja 2012., a ugovornici su se sporazumjeli i o prijenosu ugovora (čl. 127. st. 1. ZOO). Stoga u ovom slučaju nije riječ o preinaci tužbe u smislu čl. 191. st. 1. ZPP jer, u skladu s čl. 191. st. 3. ZPP, tužba nije preinačena ako je tužitelj promijenio, dopunio ili ispravio pojedine navode, tako da zbog toga tužbeni zahtjev nije promijenjen, kao što je to ovdje slučaj jer je tužitelj podneskom od 2. rujna 2025. u točki II. tužbenog zahtjeva, samo pobliže označio predmetnu nekretninu, podacima koji su naknadno utvrđeni na temelju nalaza i mišljenja građevinskog vještaka odnosno izmijenjeni u zemljišnoj knjizi.

16. Iz navedenih razloga, na temelju čl. 380. st. 2. ZPP trebalo je žalbu tužitelja odbiti kao djelomično neosnovanu i potvrditi prvostupanjsko rješenje u dijelu pod točkom I. izreke, kojim nije dopuštena preinaka isticanjem tužbenog zahtjeva radi sklapanja kupoprodajnog ugovora (točka I. izreke ovog drugostupanjskog rješenja), a na temelju čl. 380. t. 3. ZPP, isto ukinuti u dijelu kojim nije dopuštena preinaka tužbe dopunom i ispravljanjem tužbenog zahtjeva radi izdavanja tabularne isprave, bez vraćanja predmeta u tom dijelu na ponovni postupak jer u tom dijelu tužba nije preinačena (točka II. izreke ovoga rješenja).

17. Budući da je preinačena odluka o glavnoj stvari, trebalo je preinačiti i odluku o parničnom trošku. Stranke su u konačnici jednako uspjele u sporu pa je, na temelju čl. 154. st. 4. ZPP, trebalo odlučiti da svaka stranka snosi svoje troškove . Iako su tuženici uspjeli u sporu u odnosu na tužbeni zahtjev radi utvrđenja prava vlasništva i trpljenja upisa te radi sklapanja kupoprodajnog ugovora, a tužitelji u odnosu na tužbeni zahtjev radi izdavanja tabularne isprave, njihov uspjeh ovaj sud ocjenjuje podjednakim jer se svi zahtjevi sadržajno temelje na istoj činjeničnoj osnovi – da je kupoprodajni ugovor sklopljen i da su ga u pretežitom dijelu ispunile obje ugovorne strane te da su tuženici, kao prodavatelji, dužni kupcu omogućiti upis u zemljišnu knjigu, a s tim zahtjevom tužitelji su u sporu uspjeli. Osim toga, iako su tuženici već u odgovoru na tužbu naveli da ne spore da su s tužiteljicom BB sklopili navedeni predugovor, da je platila dospjeli dio cijene te da joj je predmetna nekretnina predana u posjed, kao i da se ne protive izvršenju obveza preuzetih tim ugovorom, ni potpisivanju ugovora o kupoprodaji, unatoč tome tijekom cijelog postupka, koji se vodi od 2016. godine, osporavali su pravo tužitelja da svoje pravo, stečeno na temelju tog ugovora, upišu u zemljišnu knjigu. Obje parnične strane u ovom su postupku zastupane po odvjetniku, a iako je trošak građevinskog vještačenja i očevida naloženo snositi na jednake dijelove, isti su u cijelosti podmirili tužitelji pa sve navedeno, prema ocjeni ovoga suda, opravdava odluku da su obje stranke dužne snositi svoje troškove ovog postupka. Stoga je, na temelju čl. 380. t. 3. ZPP, odlučeno kao u točki III. izreke ovoga rješenja.

18. Razlozi zbog kojih je ovaj sud odredio da svaka stranka snosi svoje troškove postupka odnose se i na troškove postupka u povodu pravnog lijeka pa je odlučeno kao u točki IV. i V. izreke ovoga rješenja.

U Velikoj Gorici 22. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća

Goran Škugor