REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Avenija Dubrovnik 6, Zagreb

Poslovni broj: UsI-436/2025-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Jeleni Maltar Benjak, uz sudjelovanje Anite Ćavar, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja CA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po opunomoćenici Katarini Kranjčević Zanki, odvjetnici iz Zadra, Kovačka ulica 5, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi utvrđivanja poreza na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava, 23. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev za poništenje rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II- 410-14/23-01/117, URBROJ: 513-04-24-2 od 13. prosinca 2024. i rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Dubrava, KLASA: UP/I-410- 23/2023-013/00013, URBROJ: 513-007-01-03-2023-0002 od 20. travnja 2023.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadom troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Osporenim rješenjem tuženika od 13. prosinca 2024. odbijena je žalba tužitelja protiv rješenja prvostupanjskog javnopravnog tijela od 20. travnja 2023. kojim se tužitelju utvrđuje porezna osnovica i porez na dohodak i prirez porezu na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava za 2022. godinu u ukupnom iznosu od 16.230,83 eura. Tužitelju se nalaže platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana primitka rješenja kao jednokratnu obvezu na račun naznačen u osporavanom rješenju te se na nepravodobno uplaćen porez na promet nekretnina obračunavaju i plaćaju zatezne kamate.

2. Tužitelj tužbom osporava zakonitost predmetnih rješenja zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, bitne povrede upravnog postupka i pogrešne primjene materijalnog prava. Ističe da su prvostupanjsko javnopravno tijelo i tuženik prilikom procjene dohotka od imovine neosnovano i protivno zakonu tržišnu vrijednost nekretnine utvrdili na temelju slobodne ocjene, koja nije prihvatljiva u ovom postupku. Tako se u poreznom rješenju navodi da je tijelo vrijednost nekretnine utvrdilo prihvaćanjem navedene vrijednosti iz Ugovora o zamjeni, a što nije točno dok je u Zapisniku o činjenicama utvrđenima u postupku navedeno da vrijednost nije bila utvrđena na temelju ugovora o zamjeni. U Ugovoru o zamjeni vrijednost nekretnine je naznačena u iznosu od 100.000,00 kuna, a porezno tijelo utvrđuje u Zapisniku da je vrijednost nekretnine utvrđena u iznosu od 99.853,38 eura, na temelju usporedne metode cijena na području gdje se stan nalazi. Tužitelj ne čini spornim da je otuđenjem predmetne nekretnine unutar dvije godine od stjecanja iste nastao oporezivi događaj u smislu odredbi zakona, no smatra da porezna osnovica nije pravilno utvrđena. Citirajući članke 7., 13. i 14. Općeg poreznog zakona ističe da je porezno tijelo prije donošenja poreznog akta bilo dužno u postupku mu omogućiti da se očituje o činjenicama i okolnostima koje su bitne za donošenje poreznog akta. Također nije obrazloženo zašto iznos naveden u Ispravi ne odgovara tržišnoj vrijednosti niti su provedeni dokazi na te okolnosti, saslušanje stranke, izlazak na teren. Dalje navodi da porezno tijelo nema dovoljno stručnog znanja za samostalno utvrđivanje činjenice vrijednosti stanovite nekretnine pa je bilo potrebno angažirati vještaka građevinske struke za procjenu iste. Smatra da se ovako provedeni postupak ne može smatrati pravičnim. Predlaže usvojiti tužbeni zahtjev i poništiti osporena rješenja. Traži i naknadu troška upravnog spora.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.

4. Tužitelj se u podnesku od 8. srpnja 2026. očitovao na odgovor na tužbu. Ističe da iz sadržaja prvostupanjskog poreznog rješenja proizlazi da je tržišna vrijednost nekretnine utvrđena usporednom metodom cijena, odnosno usporedbom s prometom usporedivih nekretnina na predmetnom području, kao i da je vrijednost prihvaćena iz Ugovora o zamjeni odnosno da proizlazi iz ugovorne dokumentacije. Smatra da su takvi navodi iz obrazloženja kontradiktorni te čine upravni akt protivnim temeljnim pravilima upravnog postupka jer nije moguće utvrditi koja je odlučna činjenica uopće utvrđena, kojim dokazima je utvrđena te iz kojih razloga je upravno tijelo pojedine dokaze prihvatilo, a druge odbilo. Dalje navodi da porezna tijela tijekom cijelog upravnog postupka nisu provela niti jedan dokaz kojim bi na zakonit i objektivan način utvrdila da vrijednost nekretnine navedena u Ugovoru o zamjeni ne odgovara njezinoj stvarnoj tržišnoj vrijednosti. Ističe da tijekom postupka nije saslušana niti jedna ugovorna strana, premda su upravo one jedine osobe koje su mogle dati neposredno očitovanje o okolnostima sklapanja Ugovora o zamjeni, nije provedeno vještačenje niti je proveden očevid predmetne nekretnine. Iako se porezno tijelo poziva na usporednu metodu procjene niti u prvostupanjskom niti u drugostupanjskom rješenju nisu navedene konkretne usporedive nekretnine koje bi bile korištene pri utvrđivanju tržišne vrijednosti pa nije moguće provjeriti ni pravilnost primijenjene metode ni točnost izvedenog zaključka. Ističe da mu nije omogućeno očitovanje o dokazima na kojima upravno tijelo temelji svoju odluku, da predloži izvođenje dodatnih dokaza niti da ospori kriterije na temelju kojih je utvrđena porezna osnovica.

5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, 36/24., 39/26.; dalje: ZUS) te je sud održao usmenu i javnu raspravu 15. srpnja 2026. Na temelju ovlaštenja iz članka 91. stavka 3. ZUS-a rasprava je provedena u odsutnosti tuženika, koji iako uredno pozvan, raspravi nije pristupio, niti je svoj izostanak opravdao.

6. Na navedenoj raspravi, zamjenik opunomoćenika tužitelja navodi kao u tužbi i u podnesku od 8. srpnja 2026. te predlaže usvojiti tužbeni zahtjev.

7. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika. Sud je utvrdio da je činjenično stanje u dostatnoj mjeri utvrđeno tijekom upravnog postupka i ovog upravnog spora te da se na temelju provedenih dokaza može donijeti meritorna odluka.

8. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

9. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj, Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 8. rujna 2021., ovjerenom po javnom bilježniku Zoranu Jelaviću iz Zagreba, pod brojem: OV-12513/21 od 8. rujna 2021., kupio od prodavatelja Danni Statovca 15. suvlasnički dio s neodređenim omjerom povezano s vlasništvom stan broj 1 u suterenu desno, koji se sastoji od jedne sobe i ostalih prostorija u površini od 36,14 m2 Vebera Tkalčićeva br. 9, koji je dio neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi nekretnine označene kao z. k. č. br. [katastarska čestica], u naravi stambena zgrada [adresa], 11, 13, površine 629 m2, ukupno 629 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (dalje: nekretnina), za iznos kupoprodajne cijene od 30.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja . Tužitelj je predmetnu nekretninu otuđio putem ugovora o zamjeni nekretnine, ovjerenom po javnom bilježniku Ivanu Tadiću iz Zagreba, poslovni broj: OV-5829/2022 dana 13. listopada 2022. na način da je sa UA predmetnu nekretninu zamijenio za pet nekretnina, sve u k. o. [katastarska općina], a koje su opisane u članku II a Ugovora o zamjeni. Stranke ugovora o zamjeni nekretnina su utvrdile da su nekretnine, koje su predmetom ugovora, vrijednosti 100.000,00 kuna u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Hrvatske narodne banke na dan potpisa tog ugovora.

10. Iz obrazloženja osporenog prvostupanjskog rješenja proizlazi da je tužitelju pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnine primitak utvrđen na temelju rješenja Ministarstva Financija, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Dubrava, KLASA: UP/I-410-20/2022-01/1468 od 14. listopada 2022., koje je doneseno u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina i kojim je utvrđena tržišna vrijednost predmetne nekretnine kao osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 100.000,00 eura/752.345,00 kuna. Dakle, primitak je utvrđen u iznosu od 100.000,00 eura/752.345,00 kuna.

11. Nadalje, izdatak je utvrđen u ukupnom iznosu od 31.078,68 eura te isti čine iznos od 29.802,14 eura/224.544,21 kuna koji predstavlja utvrđenu osnovicu za obračun poreza na promet nekretnine prema nabavnoj cijeni u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina te iznos uplaćenog poreza na promet nekretnina u iznosu 1.276,54 eura.

12. Na temelju iznosa primitaka i izdataka osporenim rješenjem utvrđen je dohodak od otuđenja nekretnina, odnosno imovinskih prava u iznosu od 68.774,70 eura te je na tako utvrđeni dohodak - osnovicu obračunat porez na dohodak od otuđenja nekretnine primjenom stope od 20,00%, a prirez je obračunat na temelju gradske, odnosno općinske odluke po stopi od 18,00 %.

13. Među strankama nije sporno da je tužitelj stekao u vlasništvo predmetnu nekretninu te da je istu otuđio unutar roka od dvije godine od dana stjecanja što se prema Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine“, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20. i 151/22.; dalje: ZPD) smatra oporezivim dohotkom od imovine i imovinskih prava.

14. Međutim, sporno je je li tužitelj u konkretnom slučaju dužna platiti porez na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava kako je to određeno osporenim rješenjem.

15. Prema članku 56. ZPD-a dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima..

16. Prema članku 58. stavku 1. ZPD-a dohotkom iz članka 56. toga Zakona smatra se i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci.

17. Prema članku 60. stavku 1. ZPD-a, ako pri utvrđivanju dohotka iz članka 56. ovoga Zakona zakupnina, najamnina, primitak od imovinskih prava te primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi, mjestu u kojemu se imovinsko pravo daje na korištenje, odnosno u mjestu u kojemu se imovinsko pravo otuđuje.

18. Imajući u vidu gore citirane odredbe Zakona, kao i činjenično stanje utvrđeno u upravnom postupku, Sud smatra da su osporena rješenja donesena u zakonito provedenom postupku, na temelju pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog stanja i uz pravilnu primjenu materijalnog prava te provedeni postupak i osporena rješenja ocjenjuje zakonitima.

19. Ovo iz razloga što iz vjerodostojnih isprava, ugovora o kupoprodaji nekretnine od 8. rujna 2021. i ugovora o zamjeni nekretnine od 13. listopada 2022., koje su pribavljene u upravom postupku, proizlazi da je tužitelj predmetnu nekretninu koju je stekao 8. rujna 2021., otuđio ugovorom o zamjeni nekretnina od 13. listopada 2022., dakle unutar roka od dvije godine od dana stjecanja, čime je ispunjen uvjet koji propisuje članak 58. ZPD-a.

20. Tužbeni navodi kojima se osporava postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti predmetne nekretnine su neosnovani.

21. Imajući u vidu citirani članak 60. stavak 1. ZPD-a, prema kojem se primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava utvrđuje u tržišnom iznosu, upravna tijela nisu bila obvezna prihvatiti kao tržišnu vrijednost nekretnine iznos koji je naveden u ugovoru od 13. listopada 2022. kojim je tužitelj predmetnu nekretninu otuđio, već su bila ovlaštena na drugi način utvrditi tržišnu vrijednost iste.

22. S obzirom na to da je u postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina doneseno rješenje Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Dubrava, KLASA: UP/1-410-20/2022-01/1468 od 14. listopada 2022. u kojem je kao osnovica za obračun poreza na promet predmetne nekretnine utvrđena tržišna vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 100.000,00 eura, pravilno su upravna tijela primitak od otuđenja nekretnina utvrdila u tom iznosu.

23. Budući da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine utvrđena u pravomoćno okončanom postupku utvrđivanja poreza na promet nekretnina navodi tužitelja koji se odnose na propust poreznih tijela da u postupku utvrđivanja poreza na dohodak koji je prethodio ovom upravnom sporu izvedu dokaze kojim bi na zakonit i objektivan način utvrdila da vrijednost nekretnine nisu osnovani. Istima se osporava pravičnost utvrđenog činjeničnog stanja u pravomoćno okončanom postupku. To što se u obrazloženju rješenja prvostupanjskog tijela od 20. ožujka 2023. pogrešno navodi da je rješenjem od 14. listopada 2022. porez na promet nekretnina utvrđen prema vrijednosti navedenoj u ugovoru o zamjeni ne utječu na rješavanje ove upravne stvari. Spomenuti procesni nedostatak ne čini osporavano rješenje nužno nezakonitim, već je u svakome konkretnom slučaju potrebno utvrditi utjecaj odnosne postupovne povrede na rješavanje upravne stvari te je sud ocijenio da isti nije utjecao na rješavanje predmeta postupka. Nadalje, iz spisa tuženika proizlazi da je tužitelju dana mogućnost da u predmetnom postupku sudjeluje prilikom određivanja porezne osnovice, dakle prilikom određivanja primitka i izdatka. Iz spisa tuženika proizlazi da je prvostupanjsko upravno tijelo 17. ožujka 2023. dostavilo tužitelju zapisnik o utvrđivanju osnovice poreza na dohodak od imovine na koji je on dopisnom od 14. ožujka 2023. dostavio primjedbe U obrazloženju prvostupanjskog tijela dani su razlozi zašto izjavljeni prigovori nisu osnovani. Iz navedenog proizlazi da je tužitelju dana mogućnost da sudjeluje u postupku i utječe na utvrđivanje visine iznosa primitaka.

24. Slijedom navedenog, ispravno su tuženik i prvostupanjsko tijelo utvrdili osporenim rješenjima iznos primitaka i izdataka na temelju predmetnih ugovora koje je zaključio tužitelj te su mu ispravno utvrđeni dohodak od otuđenja nekretnina, odnosno imovinskih prava.

25. S obzirom na to da tužiteljevi prigovori nisu osnovani te isti nisu od utjecaja na drugačije rješavanje ove upravne stvari, a niti je tužitelj svojim prigovorima doveo u sumnju zakonitost postupanja tuženika, valjalo je na temelju članka 116. stavak 1. ZUS-a, odlučiti kao u točki I izreke.

26. Budući da je tužbeni zahtjev u cijelosti odbijen, odluka o troškovima donesena je na temelju članka 147. stavka 1. ZUS-a (točka II izreke).

U Zagrebu 23. srpnja 2026.

Sutkinja:

Jelena Maltar Benjak

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dna:

1. Tužitelju po opunomoćenici Katarini Kranjčević Zanki, [adresa] Zadar, Kovačka ulica 5,

2. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Katančićeva 5, [adresa] Zagreb

3. U spis