Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-1506/2024-20

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Ivanki Brletić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ŽN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Davoru Palatinušu, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice ŽNG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnicima HN, Mariju Rođaku, VN i EN, odvjetnicima u [adresa], radi utvrđenja prava vlasništva, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 10. lipnja 2026. u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Tina Stipeča, odvjetnika, te punomoćnika tuženice Marija Rođaka, odvjetnika, dana 23. srpnja 2026.

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja ŽN u cijelosti koji glasi:

"I. Utvrđuje se da je tužitelj ŽN stekao pravo vlasništva na zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2 dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu te mu je tuženica ŽNG CN dužna to pravo priznati i trpjeti uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb na njegovo ime za cijelo uz istovremeno brisanje toga prava s imena tuženice za njen ukupni dio.

II. Tuženica je dužna tužitelju nadoknaditi parnični trošak sa zateznom kamatom od presuđenja do isplate, sve u roku od 15 dana."

II. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja ŽN u cijelosti koji glasi:

"I. Utvrđuje se da predmet Ugovora o kupoprodaji nekretnine broj OV-2174/2021 zaključenog dana 24. kolovoza 2021. između tužitelja i tuženice, nije dio ranije parcele zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], a koji dio je parcelacijom izdvojen i označen kao zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2, dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu, te ugovor nije niti nastao odnosno u tom dijelu je nepostojeći.

II. Tuženica je dužna trpjeti da se tužitelj upiše kao vlasnik nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu kao zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2 dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, na ime tužitelja, za cijelo, uz istovremeno brisanje toga prava s imena tuženice za njen ukupni dio.

III. Tuženica je dužna tužitelju nadoknaditi parnični trošak sa zateznom kamatom od presuđenja do isplate, sve u roku od 15 dana."

III. Nalaže se tužitelju ŽN da tuženici ŽNG nadoknadi parnični trošak u iznosu od 437,50 eur u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je u zemljišnim knjigama ovoga suda u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisana zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2 dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, a koja odgovara k.č.br.

75/2 k. o. [katastarska općina] površine 152 m2 pa kako je tuženica u zemljišnim knjigama upisana kao vlasnica iste, to je pasivno legitimirana u ovome postupku. Nadalje, tužitelj ističe da je u neprekinutom zakonitom, istinitom i poštenom posjedu ove nekretnine i da mu u tom vremenu nije nitko nikada osporavao niti posjed niti pravo vlasništva iste tvrdeći da ju je stekao darovanjem od oca NN koji ju je pak sedamdesetih naslijedio od svojih roditelja te je na njoj prije 30 godina sagrađena kuća. Tvrdi da prilikom zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24.8.2021. zemljišnoknjižno stanje nije odgovaralo stvarnom stanju jer parcelacija zk.č.br. 3132 i upis objekta nije bila provedena s obzirom na to da su na tada zk.č.br. 3132 izgrađene dvije građevine koje nisu cjelina, a što je iziskivalo ishođenje rješenja o utvrđivanju građevne čestice kao preduvjeta provedbe parcelacije u katastru. Naime, tužitelj tvrdi da je upravo zbog neusklađenosti zemljišnoknjižnog i stvarnog stanja ova nekretnina i nakon sklapanja toga ugovora ostala u posjedu tužitelja kakvo je stanje i danas pa tužitelj tvrdi da cijelo vrijeme plaća sve režijske troškove uz napomenu da je tuženica dana 29.12.2021. pred javnim bilježnikom priznala svoj potpis na Izjavi/Suglasnosti od 10.11.2021., a kojom je suglasna s izradom geodetskog elaborata u svrhu provedbe rješenja o utvrđivanju građevne čestice te kojom potvrđuje da je upoznata s podnošenjem zahtjeva za izdavanje rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Tužitelj tvrdi da je dana 18.10.2021. podnio zahtjev za ishođenje rješenja o utvrđivanju građevne čestice nadležnom Gradskom uredu za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet za postojeću stambenu zgradu u [adresa] izgrađenu na k. č. br [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te je ishodio rješenje o utvrđivanju građevinske čestice broj 2/2022 od 5.1.2022. Naime, u tom postupku je utvrđeno da je na tom zemljištu zatečena stambena zgrada visine prizemlje i kat, izgrađena kao ugrađena na sjeverozapadnu i jugoistočnu među (za razliku od druge stambene zgrade na sjevernom dijelu) te da je stanje te zgrade u skladu sa stanjem ozakonjenim rješenjem o izvedenom stanju od 29.3.2019., a koje je doneseno po zahtjevu tužitelja od 18.6.2013. Nadalje, tvrdi da je po donošenju ovoga rješenja o utvrđivanju građevne čestice izrađen geodetski elaborat za potrebe provođenja promjena u katastru pri čemu je sastavni dio ovog parcelacijskog elaborata skica izmjere iz koje je razvidan posjed i vlasništvo tužitelja na nekretnini zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina] odnosno k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te posjed i vlasništvo tuženice na nekretnini zk.č.br. 3132/2 k. o. [katastarska općina] odnosno k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Konačno, tužitelj ističe da je Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba dana 25.7.2023. donio rješenje kojim je i provedena promjena na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Slijedom navedenoga, tužitelj predlaže donijeti presudu kojom će se utvrditi da je on dosjelošću stekao pravo vlasništva na zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2 dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu te da mu je tuženica dužna to pravo priznati i trpjeti uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb na njegovo ime za cijelo uz istovremeno brisanje toga prava s imena tuženice za njen ukupni dio s time da je u podnesku od 27.2.2025. (stranica 63-67) pored takvog tužbenog zahtjeva, ako sud nađe da isti nije osnovan, istakao drugi tužbeni zahtjev tražeći da se utvrdi da predmet Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24.8.2021. nije dio ranije parcele zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina], a koji je parcelacijom izdvojen i označen kao zk.č.br. 3132/1 [adresa] površine 152 m2 od čega dvorište 60 m2 dvorište 17 m2 i kuća [adresa] površine 75 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu, te da ugovor nije niti nastao odnosno da je u tom dijelu nepostojeći u kojem slučaju predlaže utvrditi da je tuženica dužna trpjeti da se on upiše kao vlasnik tako opisane nekretnine. U svakom slučaju tužitelj potražuje naknadu parničnog troška zajedno sa zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. Napominje se da je sud ovakvu preinaku tužbe iz podneska tužitelja od 27.2.2025. (stranica 63-67) dopustio rješenjem od 14.5.2025. (stranica 76) temeljem odredbe čl. 190. st. 1. i 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25, u daljnjem tekstu: ZPP) i to temeljem odredbi čl. 190. st. 1. i 3. ZPP-a jer tužitelj može preinačiti tužbu do zaključenja prethodnog postupka, a ovaj sud smatra da je ista svrsishodna za konačno rješenje odnosa među strankama.

3. Tuženica se u odgovoru na tužbu protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti pri čemu ne spori da je tužitelj bio u posjedu sporne nekretnine te dopušta mogućnost da su tužitelj i njegovi pravni prednici bili u posjedu iste dugi niz godina, ali smatra da je pitanje posjedovanja ove nekretnine potpuno irelevantno za ovaj spor kraj činjenice da je tužitelj bio i zemljišnoknjižni vlasnik ove nekretnine te da je istu temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24.8.2021. prodao tuženici. Pri tome tuženica ne osporava da je za navedenu nekretninu, nakon što je ona postala vlasnica iste, izvršena parcelacija temeljem koje je u zemljišnoj knjizi izvršena promjena tako da su umjesto dotadašnje zk.č.br. 3132 upisane zk.č.br. 3132/1 i zk.č.br. 3132/2 te je ona upisana kao vlasnica istih s time da ističe kako su neistiniti navodi tužitelja da nekretnina upisana kao zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina] ne bi bila predmetom ove kupoprodaje jer iz samog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24.8.2021., kojeg je tužitelj potpisao te za koji ne tvrdi da ga je bio prisiljen potpisati niti da je bio doveden u zabludu, proizlazi da je čitava nekretnina zk.č.br. 3132 bila predmetom ove kupoprodaje radi čega je nebitno sve što se događalo nakon što se je ona upisala kao vlasnica zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina]. Slijedom svega navedenoga, tuženica predlaže tužbeni zahtjev odbiti te potražuje naknadu parničnog troška.

4. U tijeku postupka izvršen je uvid u dokumentaciju priloženu uz tužbu (stranica 6- 33), u dokumentaciju priloženu uz odgovor na tužbu (stranica 53-59) te u dokumentaciju priloženu uz podnesak tužitelja od 27.2.2025. (stranica 68-72), saslušani su svjedoci NN (stranica 82-84), PN (stranica 84) i ŠN (stranica 89-91), a proveden je i dokaz saslušanjem tužitelja (stranica 78 i 79) i tuženice (stranica 79-81), kao stranaka, dok dokaz saslušanjem svjedokinje ČN nije proveden jer je tužitelj od toga dokaza odustao na ročištu 8.10.2025. (stranica 81).

5. Oba tužbena zahtjeva tužitelja su neosnovana u cijelosti.

6. U ovoj pravnoj stvari nije sporno da su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 24.8.2021. (stranica 53-57, u daljnjem tekstu: Ugovor o kupoprodaji) te da je u istome navedeno da tužitelj prodaje tuženici sav njegov vlasnički dio nekretnine upisane pri ovome sudu k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], upisane u posjedovnici pod rednim brojem 1. k. č. br. [katastarska čestica], oznake zemljišta KUĆA I DVORIŠTE U [adresa], površine 426 čhv, ukupno površine 426 čhv, a na kojoj je nekretnini tužitelj upisan u vlastovnicu pod rednim brojem 1. vlasnik 1/1. Također je nesporno da je u čl. V. toga Ugovora o kupoprodaji navedeno da tužitelj, kao prodavatelj, ovlašćuje tuženicu, kao kupca, da temeljem istoga ishodi upis prava vlasništva na svoje ime i za svoju korist na opisanoj nekretnini i to odmah bez ikakvih daljnjih odobrenja, pristanka i privole od strane tužitelj s obzirom da je on primio ugovoreni iznos kupoprodajne cijene u cijelosti. Nadalje, nije sporno da je u čl. VI. toga Ugovora o kupoprodaji navedeno da tuženica, kao kupac, stupa odmah u vlasništvo i posjed ovako opisane nekretnine odnosno časom potpisa toga Ugovora o kupoprodaji.

7. Sporno je, je li predmetom navedenog Ugovora o kupoprodaji doista bila cijela zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] ili samo dio iste odnosno je li između stranaka pri potpisivanju ovoga Ugovora o kupoprodaji postojao usmeni dogovor da će nakon sklapanja istoga biti izvršena parcelacija opisane zemljišnoknjižne čestice na način da se osnuju dvije nove katastarske i zemljišno knjižne čestice tj. k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina] te k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zk.č.br. 3132/2 k. o. [katastarska općina] pa da bi se na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisao tužitelj kao posjednik koji bi se upisao i kao vlasnik zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina].

8. Tužitelj u svom iskazu (stranica stranica 78 i 79) navodi da je bio zemljišnoknjižni vlasnik zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojoj su dvije kuće te da je imao namjeru napraviti parcelaciju ove nekretnine tako da proda samo jednu kuću koja je tada bila upisana u zemljišnu knjigu, a da ostane vlasnik manje, donje kuće, ali kako s mu bila potrebna financijska sredstva prije ove parcelacije, to je oglasio prodaju ove zk. čestice pa kada mu se je javio potencijalni kupac ŠN, objasnio mu je da prodaje samo tu veću, gornju kuću pri čemu mu je pokazao o čemu se točno radi, a čemu je bio prisutan i njegov otac, nakon čega su dogovorili kupoprodajnu cijenu i potpisali predmetni Ugovor o kupoprodaji s time da ne zna tko je točno ovaj ugovor sastavio, zna da on nije, te ne zna zašto je u istome navedeno da prodaje cijelu ovu zk. česticu. Tvrdi da nije nikada vidio niti razgovarao s tuženicom te da se ne sjeća je li mu ŠN predočio punomoć za zastupanje tuženice, kao kupca. Stoga tvrdi da je upravo ŠN predao u posjed kupljenu nekretninu tj. samo ovu gornju kuću, a da je istome bilo poznato da predmet kupoprodaje nije donja kuća i da je na isto pristao. Kako je o parcelaciji vodio računa njegov otac, to ne zna tko je sastavio Izjavu (stranica 12) ističući da je on predmetni Ugovor o kupoprodaji potpisao samo zato što je bio zemljišnoknjižni vlasnik ove nekretnine tako da ga nije niti detaljno pročitao prije potpisivanja, a ne sjeća se je li mu javni bilježnik taj ugovor prije potpisivanja pročitao ili objašnjavao, ali zna što je predmet istoga s time da je pri potpisivanju predmetnog Ugovora o kupoprodaji kod javnog bilježnika bio prisutan i njegov otac koji je inače i održavao tu donju kuću i plaćao režije i nakon ove kupoprodaje, a na pitanje svog punomoćnika na koji je način saznao da netko polaže vlasnička prava na ovu donju kuću, navodi da ih je susjed PN telefonski obavijestio da je na internetu vidio da se ista prodaje.

9. Tuženica u svom iskazu (stranica 79-81) navodi da su ona i njen izvanbračni suprug ŠN na internetu vidjeli da se prodaje predmetna nekretnina pa su ju išli pogledati s time da su telefonski kontaktirali s ocem tužitelja jer je njegov kontakt bio naveden u tom oglasu, ali kako im je naznačena cijena od 120.000,00 eur bila previsoka, to su odustali od te kupnje. Međutim, tvrdi da je otac tužitelja nakon 6 mjeseci nazvao njenog supruga pitajući ga za koju bi cijenu kupili ovu nekretninu nakon čega je otac tužitelja pristao na cijenu koju su mu i nudili tj. na iznos od 55.000,00 eur koji iznos je doista i isplaćen pred javnim bilježnikom, iako je u predmetnom Ugovoru o kupoprodaji zbog poreza na promet nekretnina naznačena niža cijena. Potvrđuje da tužitelja nije nikada vidjela jer je za ovu kupoprodaju ovlastila svoga supruga, ali vrlo dobro zna da je predmet ove kupoprodaje bila cijela zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] te da nije bilo govora da se neki dio te čestice ne bi prodavao s time da je znala prije ove kupoprodaje da je tužitelj bio zemljišnoknjižni vlasnik ove nekretnine pa je isti u tom Ugovoru o kupoprodaji, kojeg je inače sastavio njen odvjetnik prema onome što je dogovoreno, i naznačen kao prodavatelj. Navodi da je pristala na ovu kupoprodaju unatoč tome što joj je njen arhitektica rekla da ovi objekti nemaju građevinsku niti uporabnu dozvolu te da ova manja kuća nije upisana u zemljišnu knjigu odnosno jer nije bila izvršena parcelacija. Inače, zna da je kod javnog bilježnika bio prisutan i tužiteljev otac, a kako je tek naknadno saznala da nešto nije u redu s papirima u smislu točne adrese, a njena arhitektica joj je rekla da bi trebala napraviti parcelaciju radi sređivanja papira, to je njen suprug o tome obavijestio tužiteljevog oca koji je to pristao napraviti o svom trošku kao znak dobre volje, a zna da je za tu svrhu bila potrebna njena suglasnost radi čega je i potpisala Izjavu/Suglasnost (stranica 12) koju je tužiteljev otac dao njenom suprugu radi njenog potpisivanja. Konačno, tuženica potvrđuje da je nakon ove parcelacije upisana kao zemljišnoknjižni vlasnik ove dvije nove čestice s time da za ovu donju kuću ne postoje nikakve režije jer u istoj nitko ne živi, a nije joj poznato da je za istu izdano rješenje o izvedenom stanju jer ju o tome nije nitko obavijestio, a na posebno pitanje punomoćnika tužitelja navodi da se inače ne bavi prodajom nekretnina. Nadalje, navodi da su se oni godinu dana nakon ove kupoprodaje uselili u ovu gornju kuću, dok donju kuću nisu uopće uređivali jer za to nisu imali novaca s time da im prodavatelj nije dao ključeve niti od jedne kuće jer su iste bile u roh-bau stanju, a inače nije bilo potrebe održavati okućnicu ispred donje kuće jer je tamo samo prilazna cesta, dok je iza te kuće padina koju su oni održavali uz napomenu da nakon ove kupoprodaje nije vidjela niti tužitelja niti njegovog oca da tamo dolaze. Nadalje, tvrdi da nije vidjela geodetski elaborat pa ne zna da je u istome navedeno da je ona vlasnica samo gornje kuće, a da joj nije poznato da je tužitelj vlasnik nekretnine koja je neposredno uz donju kuću, a koju je kupio od SN i čiji je vlasnik ostao i nakon predmetne kupoprodaje. Tuženica tvrdi da je o provedenoj parcelaciji obaviještena samo od katastra primitkom rješenja (stranica 30 i 31) te da ju tužitelj i njegov otac prije primitka ove tužbe nisu pozivali da prenese vlasništvo ove donje kuće tj. zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina]. Također tvrdi da nakon kupoprodaje nije mijenjala bravu na vratima ove donje kuće.

10. Svjedok NN, otac tužitelja, u svom iskazu (stranica 82-84) potvrđuje da su na zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] izgrađene dvije kuće, gornja i donja, s time da je samo za gornju kuću postojala građevna dozvola, dok je donja kuća legalizirana tek 2023. Tvrdi da su odlučili prodati samo gornju kuću koja je u vrijeme predmetne kupoprodaje bila djelomično dovršena tako da se je moglo stanovati u donjem dijelu na kojem su bila vrata koja su se zaključavala, dok je donja kuća bila u fazi visokog roh bau uređenja te se je isto zaključavala. Navodi da tuženicu uopće nije upoznao jer su cijelo vrijeme pregovarali s ŠN kao njenim punomoćnikom s time da je on bio upoznat da se prodaje samo ova gornja kuća pa kada su postigli dogovor o kupoprodajnoj cijeni u iznosu od 50.000,00 eur, isti je rekao da će njegov odvjetnik sastaviti kupoprodajni ugovor koji je on samo letimično pročitao kod javnog bilježnika, a koji im isti nije pročitao prije potpisivanja, a na pitanje zašto je u predmetnom Ugovoru o kupoprodaji naznačeno da se prodaje cijela zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina], navodi da su oni na to pristali zato što je ŠN rekao da ne može isplatiti kupoprodajnu cijenu čekajući parcelaciju jer da će to trajati godinama. Stoga su u tom smislu imali povjerenja u ŠN s time da su oni i nakon ove kupoprodaje cijelo vrijeme koristili ovu donju kuću tako što je on tamo često dolazio i obavljao neke radove (farbanje ograde, željeznih balkonskih vrata te angažiranje susjeda PN da napravi potporni zid za što mu je platio 4.000,00 kn). Osim toga, tužitelj cijelo vrijeme plaća režije za tu donju kuću (struja i voda) jer uplatnice dolaze na njegovo ime s time da isti plaća i potrošak vode za gornju kuću jer tuženica, suprotno njihovom usmenom dogovoru, još nije napravila poseban priključak za istu. U svakom slučaju tvrdi da su ŠN uručili ključeve samo gornje kuće pri primopredaji kupljene nekretnine pa su se začudili kada ih je susjed PN obavijestio da je negdje vidio da ŠN želi prodati donju kuću radi čega je i podnesena ova tužba. Inače je tuženica bila obaviještena o parcelaciji vezano uz što je potpisala izjavu (stranica 12). Pored toga, ovaj svjedok tvrdi da je pri ovoj parcelaciji ovom dijelu zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojem je ova donja kuća pripojena i parcela koju je on kupio od pokojne majke susjeda PN čija je površina oko 18 m2 pa da sve to skupa predstavlja novoformiranu zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina], a koja nije bila spominjana kod predmetne kupoprodaje s time da je ova donja kuća jednim dijelom upravo na toj čestici koja je kupljena od susjede PN.

11. Svjedok PN u svom iskazu (stranica 84) navodi da mu je poznato da je vlasnik zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] bio otac tužitelja koji je istu kasnije darovao tužitelju, a zna da je tužitelj ovu česticu kasnije prodao tuženici s time da nije bio prisutan njihovim dogovorima prije kupoprodaje kao niti kod isplate kupoprodajne cijene, već je nakon kupoprodaje vidio da tuženica i njen suprug istu obilaze razmišljajući o tome koju će kuću urediti za stanovanje s obzirom na to da su tamo dvije kuće nakon čega su mu rekli da su odlučili urediti gornju kuću zbog boljeg pogleda na grad neovisno o tome što je prilaz u donju kuću bolji, a na pitanje je li vidio da tužitelj ili njegov otac dolaze na ovu nekretninu nakon ove kupoprodaje, navodi da oni tamo više nisu dolazili te da zna da je otac tužitelja nakon kupoprodaje uklonio i svoje ime sa poštanskog sandučića, a inače zna da je otac tužitelja farbao ogradu i obavljao neke radove na donjoj kući, ali je to bilo prije ove kupoprodaje. Nadalje, navodi da mu je otac tužitelja podmirio dio troškova za potporni zid koji je inače on radio na njihovoj međi, ali misli da je to bilo prije ove kupoprodaje. Konačno navodi da mu nije poznato da bi njegova baka SN s tužiteljem sklopila ugovor o kupoprodaji zk.č.br. 3131.

12. Svjedok ŠN, izvanbračni suprug tuženice, u svom iskazu (stranica 89- 91), navodi da su tuženica i on saznali za prodaju predmetne nekretnine preko Njuškala te se je on na toj lokaciji našao s ocem tužitelja, tužiteljem i njegovim bratom i vidio da se tamo nalaze dvije kuće (gornja i donja) koje su bile izgrađene u roh bau sistemu s time da se je u gornju kuću moglo ući bez ključa, dok je donja bila zaključana. Nakon nekoliko dana se je našao s ocem tužitelja u njegovom stanu te je on tek tada rekao da je kupoprodajna cijena 120.000,00 eur, ali mu je on ponudio samo 50.000,00 eur, a kada su se nakon 10 dana ponovno našli na toj lokaciji, opet nisu postigli dogovor o cijeni, ali ga je detaljno ispitao jesu li svi papiri čisti i jesu li ovi objekti legalizirani na što je on rekao da je sve čisto i da su objekti legalizirani jer da inače ne bi imali priključke za struju, vodu i plin. Tvrdi da su postigli dogovor tek mjesec dana nakon toga kada je otac tužitelja prihvatio njegovu ponudu od 50.000,00 eur pa su potpisali kupoprodajni ugovor koji ih je čekao kod javnog bilježnika s time da se ne sjeća tko ga je sastavio, ali misli da je to učinila odvjetnica koja je prijateljica njegove supruge s time da je tužitelj isti pročitao te da pored onoga što je u tom ugovoru navedeno nije ništa drugo usmeno dogovoreno prije samog potpisivanja niti su tužitelj ili njegov otac ikada tijekom pregovora izjavili da bi prodali samo gornju kuću. Tvrdi da su kod javnog bilježnika bili tužitelj, njegov brat i otac te da mu je otac tužitelja dao ključ od ove donje kuće, iako su u istoj ostale neke njihove stvari za koje im je rekao da tamo mogu i ostati vezano uz što nisu definirali rok pa se njihove stvari i dalje tamo nalaze, ali tvrdi da tužitelj i njegov otac nakon ove kupoprodaje nisu dolazili u tu kuću što zna jer je cijelo vrijeme obilazio majstore koji su im uređivali gornju kuću u koju su se uselili 10-12 mjeseci nakon kupoprodaje. Pri tome napominje da se u početku nisu mogli odlučiti koju će kuću početi uređivati pa su se odlučili za gornju kuću jer je tamo bolji pogled i mirnije. Kako je supruga nakon nekog vremena saznala da ove kuće nisu legalizirane, to je nazvao oca tužitelja koji je obećao pokrenuti postupak legalizacije, a on mu je rekao da neka onda napravi i parcelaciju te je otac tužitelja navedeno pristao napraviti o svom trošku i to zato što nije ispao prema njima korektan kada je prije kupoprodaje izjavio da je sve čisto i da su ove kuće legalizirane. Zna da je tuženica vezano uz ovu parcelaciju potpisala izjavu odnosno suglasnost te da im se otac tužitelja potom više nije javljao s time da uplatnice za vodu za cijelu nekretninu i dalje dolaze na ime tužitelja pa ih isti i plaća.

13. Sud je prihvatio kao istinit iskaz tužitelja samo u dijelu u kojem isti tvrdi da je bio zemljišnoknjižni vlasnik zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojoj su dvije kuće te da je potpisao predmetni Ugovor o kupoprodaji za koji ne zna tko ga je sastavio, ali da ga nije on sastavljao kao i da nije nikada vidio tuženicu niti s njome razgovarao jer je cijelo vrijeme pregovarao s njenim suprugom ŠN. Naime, među strankama nije sporno da je upravo tužitelj bio zemljišnoknjižni vlasnik predmetne nekretnine te da su na istoj dvije kuće pri čemu tuženica niti ne tvrdi da je predmetni Ugovor o kupoprodaji sastavio tužitelj ili netko s njegove strane te ne osporava tvrdnju tužitelja da ona osobno nije sudjelovala u predmetnoj kupoprodaji, već dapače tvrdi da tužitelja nije nikada niti vidjela jer je za predmetnu kupoprodaju ovlastila supruga ŠN.

14. Dakle, u preostalom dijelu u kojem tužitelj tvrdi:

- da je imao namjeru prodati samo jednu kuću koja je tada bila upisana u zemljišnu knjigu pa da nakon parcelacije ostane vlasnik druge tj. donje kuće, a da je u ovu kupoprodaju krenuo prije napravljene parcelacije jer su mu bila potrebna financijska sredstva;

- da je potencijalnom kupcu tj. punomoćniku kupca ŠN objasnio da prodaje samo gornju kuću i pokazao mu o čemu se točno radi;

- da ne zna zašto je u predmetnom Ugovoru o kupoprodaji navedeno da prodaje cijelu ovu zk. česticu te

- da je tuženici predao u posjed samo ovu gornju kuću,

iskaz tužitelja nije prihvaćen kao istinit jer nije logično niti životno uvjerljivo da bi itko bez ikakve prisile potpisao pred javnim bilježnikom ugovor o prodaji svoje nekretnine u kojem je ista jasno i potpuno opisana prema stanju u zemljišnoj knjizi te da bi pritom ovlastio kupca da ishodi upis svoga prava vlasništva na svoje ime i u svoju korist na tako opisanoj nekretnini odmah bez ikakvih daljnjih odobrenja, pristanka i privole s njegove strane, a da bi zapravo imao namjeru prodati samo dio ove nekretnine s time da se navedeno baš niti jednom riječju u tom ugovoru ne istakne, već da se dapače u ugovoru navede da kupac stupa odmah u posjed ovako opisane nekretnine.

15. Iz istih razloga nije prihvaćen kao istinit niti iskaz svjedoka NN, oca tužitelja, koji tvrdi, a što nije sporno među strankama, da je cijelo vrijeme bio aktivno uključen u pregovore oko ove kupoprodaje te da su cijelo to vrijeme pregovarali s ŠN kao punomoćnikom tuženice pa da istu uopće nije upoznao. Naime, i njegov iskaz se ukazuje kao potpuno nelogičan i neuvjerljiv u dijelu u kojem isti tvrdi da je ŠN bio upoznat s time da se prodaje samo ova gornja kuća, a da je on predmetni Ugovor o kupoprodaji pročitao kod javnog bilježnika samo letimično s time da je znao da je u istome navedeno da se prodaje cijela zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina], ali da su oni na to pristali zato što je ŠN rekao da ne može isplatiti kupoprodajnu cijenu čekajući parcelaciju jer da će to trajati godinama pri čemu da su u tom smislu imali u njega povjerenja.

16. S druge strane, tužitelj ni sa čime nije dokazao svoju tvrdnju da su oni i nakon ove kupoprodaje održavali ovu donju kuću, osim tvrdnje da cijelo vrijeme plaćaju potrošak vode za obje kuće jer navedeno potvrđuje svjedok ŠN u svom iskazu navodeći da uplatnice za vodu za cijelu nekretninu i dalje dolaze na ime tužitelja pa da ih on i plaća, a što pak nije dokaz niti posjedovanja niti prava vlasništva ove nekretnine. Naime, tužitelj je na okolnost da donja kuća nije bila predmet ove kupoprodaje, osim saslušanja svjedoka NN i sebe kao stranke, predložio saslušati samo svjedoka PN. Međutim, ovaj svjedok u svom iskazu tvrdi upravo suprotno odnosno tvrdi da mu je poznato da je tužitelj ovu česticu prodao tuženici te da nije bio prisutan njihovim dogovorima prije kupoprodaje kao niti kod isplate kupoprodajne cijene, ali da je nakon kupoprodaje vidio da tuženica i njen suprug istu obilaze razmišljajući o tome koju će kuću urediti za stanovanje s obzirom na to da su tamo dvije kuće nakon čega tvrdi da su mu rekli da su odlučili urediti gornju kuću zbog boljeg pogleda na grad neovisno o tome što je prilaz u donju kuću bolji pri čemu istovremeno tvrdi i to da nakon ove kupoprodaje tužitelj i njegov otac tamo više nisu dolazili, već da je otac tužitelja nakon kupoprodaje uklonio i svoje ime s poštanskog sandučića.

17. Nadalje, sud nije prihvatio kao točnu niti tvrdnju svjedoka NN da bi pri ovoj parcelaciji ovom dijelu zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojem je ova donja kuća bila pripojena i parcela koju je on kupio od SN te čija je površina 18 m2 pa da sve to skupa predstavlja novoformiranu zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina]. Naime, takvo što ne tvrdi niti tužitelj, već isti u podnesku od 27.2.2025. (stranica 63-67) samo navodi da je još 1996. od SN on kupio dio susjedne zk.č.br. 3131 k. o. [katastarska općina] površine 18 m2 jer da je isti nužan za samostalno korištenje manje kuće s okućnicom koja odgovara sadašnjoj zk.č.br. 3121/1 k. o. [katastarska općina] pa da bi i ta čestica bila obuhvaćena predmetnim Ugovorom o kupoprodaji da je zaista htio tuženici podati dio zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojoj je ova donja kuća. Naime, iz rješenja Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove od 25.7.2023. (stranica 30-33), kojeg je sam tužitelj dostavio uz tužbu, jasno proizlazi da se stanje nakon ove parcelacije nije promijenilo u smislu površine jer je dotadašnja k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] imala površinu 1533 m2 što je upravo ukupna površina sadašnje k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (152+1381=1533).

18. Napominje se da je sud odbio kao neosnovan prvopostavljeni tužbeni zahtjev tužitelja na utvrđenje da je on dosjelošću stekao pravo vlasništva na zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina], površine 152 m2 te da mu je tuženica dužna to pravo priznati i trpjeti uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine na njegovo ime uz istovremeno brisanje toga prava s imena tuženice, i to iz razloga što u konkretnom slučaju nisu ispunjene pretpostavke iz čl. 159. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, u daljnjem tekstu: ZVDSP) imajući u vidu da je tužitelj predmetnim Ugovorom o kupoprodaji prodao tuženici cijelu zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina], a da je predmetna nekretnina tj. zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina] nastala tek parcelacijom izvršenom nakon uknjižbe prava vlasništva tuženice na kupljenoj nekretnini zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina]. Stoga je odlučeno kao pod točkom I. izreke.

19. Osim što je slijedom navedenoga utvrđeno da tužitelj nije dokazao svoju tvrdnju da je temeljem usmenog dogovora tuženici prodao samo dio zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojoj je gornja kuća odnosno da joj nije prodao dio zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina] na kojoj je donja kuća, napominje se da je odredbom čl. 377. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22,156/22, 155/23 i 69/26, u daljnjem tekstu: ZOO) propisano da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku pa temeljem odredbe čl. 291. st. 1. ZOO-a u tom slučaju vrijedi samo ono što je u tom obliku izraženo, dok bi temeljem odredbe čl. 291. st. 2. ZOO-a bile valjane istodobne usmene pogodbe samo o sporednim točkama o kojima u ugovoru propisanog oblika nije ništa rečeno ako nisu u opreci s njegovim sadržajem ili ako nisu protivne cilju zbog kojega je oblik propisan. Međutim, u konkretnom slučaju se ne radi ni o kakvim sporednim točkama, već o dijelu nekretnine kao predmetu kupoprodajnog ugovora pa takva eventualna usmena pogodba ne bi bila niti pravovaljana. Stoga je odlučeno kao pod točkom II. izreke jer nije utvrđeno da predmet navedenog Ugovora o kupoprodaji nije dio ranije zk.č.br. 3132 k. o. [katastarska općina], a koji je parcelacijom izdvojen i označen kao zk.č.br. 3132/1 k. o. [katastarska općina] pa da taj Ugovor o kupoprodaji nije niti nastao odnosno da je u tom dijelu nepostojeći te da bi tuženica bila dužna trpjeti da se tužitelj upiše kao vlasnik tako opisane nekretnine. Stoga je odlučeno kao pod točkom II. izreke.

1 0

14. Odluka o trošku postupka donijeta je temeljem odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a, a isti se odnosi na zastupanje tuženice po punomoćniku odvjetniku koji je određen temeljem Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br.138/23) i to temeljem Tbr. 8. toč. 1. za sastav podnesaka od 11.4.2024. i 17.5.2024. u iznosima od po 50,00 eur (25 bodova x 2,00 eur) te temeljem Tbr. 9. toč. 1. za zastupanje na ročištima 10.3.2025., 14.5.2025., 8.10.2025., 12.2.2026. i 10.6.2026. u iznosima od po 50,00 eur (25 bodova x 2,00 eur) što daje iznos od 350,00 eur čemu je pribrojen PDV u visini od 25%, a u iznosu od 87,50 eur pa to sveukupno daje iznos od 437,50 eur koliko je tužitelju pod točkom III. izreke i naloženo da joj nadoknadi.

U Zagrebu, 23. srpnja 2026.

Sutkinja:

Ivanka Brletić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dozvoljena je žalba. Žalba se podnosi putem ovoga suda županijskom sudu pisano u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

- punomoćniku tužitelja

- punomoćnicima tuženice

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte