REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

Poslovni broj: P-963/2025-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Srđanu Sessi, na temelju prijedloga sudske savjetnice Stelle Vujković, u pravnoj stvari tužitelja SPERANZA d.o.o., Zagreb, Trakošćanska ulica 30, OIB: 56831241098, kojeg zastupa punomoćnik Mario Janković, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Hanžeković & Partneri d.o.o., Zagreb, Radnička cesta 22, protiv tuženika KONGRAD - INV d.o.o., Zagreb, Prozorska ulica 13, OIB: 45155299492, kojeg zastupa punomoćnik Damir Katić, odvjetnik u Zagrebu, Drniška 22, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 29. lipnja 2026., u prisutnosti punomoćnika tužitelja, s danom objave 23. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženiku da isplati tužitelju iznos od 3.318,07 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana podnošenja tužbe pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine."

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 750,00 eura, u roku od petnaest dana.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 1.159,26 eura s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 30. ožujka 2025. podnio tužbu u kojoj je naveo da je on kao zakupnik 1. prosinca 2017. s tuženikom kao zakupodavcem sklopio ugovor o zakupu poslovnog prostora na vrijeme od deset godina, pri čemu je ugovoreno da će mu plaćati mjesečnu zakupninu u iznosu od 3.000,00 eura, uvećanu za PDV, sve obračunato u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan izdavanja računa. Prema članku 19. ugovora o zakupu tužitelj se obvezao uplatiti polog u visini od 25.000,00 kuna (3.318,07 eura) na račun tuženika, što je tužitelj učinio 14. ožujka 2018. Nadalje, člankom 24. ugovora o zakupu stranke su se usuglasile da je tužitelj ovlašten, tijekom trajanja ugovora, ali prije isteka roka od tri godine od dana zaključenja ugovora, nekretninu koja je predmet ugovora kupiti od tuženika, pri čemu su se dogovorile da u slučaju kupoprodaje navedene nekretnine, kupoprodajna cijena bude uvećana za iznos iz članka 2. ugovora, a da se pritom kupoprodajna cijena umanji za 50% uplaćenih iznosa za zakupninu (bez PDV-a) te za iznos uplaćenog, a neutrošenog pologa. S time u vezi, tužitelj je naveo da tuženik, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, nije ispunio obvezu iz članka 24. ugovora, odnosno, prilikom određivanja kupoprodajne cijene istu nije umanjio za ugovoreni iznos uplaćenog pologa, odnosno za iznos od 25.000,00 kuna (3.318,07 eura). Naveo je da je on predmetnu nekretninu stekao na temelju kupoprodajnog ugovora, no da iz kupoprodajnog ugovora jasno proizlazi da tuženik nije umanjio kupoprodajnu cijenu kako je bilo ugovoreno ugovorom o zakupu. S obzirom da tuženik nije ispunio svoju obvezu povrata pologa, tužitelj je predložio da mu sud naloži isplatiti iznos od 3.318,07 eura uz naknadu troškova parničnog postupka, sve s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

2. U odgovoru na tužbu od 30. travnja 2025. tuženik je naveo da su stranke bile u ugovornom odnosu na temelju ugovora o zakupu od 8. prosinca 2017., kao i da nije sporna činjenica da je tužitelj kao zakupnik tuženiku uplatio polog u visini od 25.000,00 kuna (3.318,07 eura). Pojasnio je da je polog uplaćen na ime osiguranja plaćanja svih dospjelih tražbina. Naveo je da je tužitelj kao zakupnik zakupninu plaćao sa znatnim zakašnjenjem, kao i da je tužitelj za razdoblje od ožujka 2020. do lipnja 2021. tuženiku plaćao 50,00 % ugovorene zakupnine. Uputio je kako je člankom 24. ugovora o zakupu ugovoreno da tužitelj može za vrijeme trajanja ugovora, ali prije isteka roka od tri godine od dana sklapanja ugovora, nekretninu koja je predmet ugovora kupiti od zakupodavca, i to pod uvjetima kako je ugovoreno ugovorom o zakupu, odnosno za iznos od 422.200,80 eura, uvećano za maksimalni iznos od 80.000,00 kuna, uvećano za PDV, a umanjeno za 50% uplaćenih iznosa za zakupninu bez PDV-a te umanjeno za iznos uplaćenog, a neutrošenog pologa iz članka 19. ugovora. S obzirom da je ugovor o zakupu sklopljen 8. prosinca 2017., proizlazi da je tužitelj svoje pravo iz članka 24. ugovora imao pravo iskoristiti po unaprijed ugovorenim uvjetima najkasnije do 7. prosinca 2020., dok je u konkretnom slučaju ugovor o kupoprodaji sklopljen 14. srpnja 2021., dakle nakon proteka roka od tri godine. Pojasnio je da su kupoprodajnu cijenu iz ugovora o kupoprodaji zakonski zastupnik tužitelja i tuženika zajednički utvrdili te da su se sklapanjem ugovora složili o bitnim sastojcima ugovora te da nije bilo mana volja niti na jednoj strani, pri čemu je tu cijenu tužitelj platio, kao i da je ona utvrđena u iznosu od 387.023,96 eura, s time da su stranke pri formiranju kupoprodajne cijene izričito dogovorile da tužitelj od tuženika neće potraživati povrat uplaćenog pologa. Pritom je uputio da bi kupoprodajna cijena, da se utvrđivala prema ugovoru o zakupu, iznosila cca 2.000,00 eura više, odnosno 389.941,83 eura. Osim toga, naveo je da su se zakonski zastupnici stranaka krajem veljače 2020. usmeno dogovorili da će tužitelj od ožujka 2020. tuženiku plaćati 50% ugovorene zakupnine te da iz tog razloga tužitelj nema potraživanja s naslova uplaćenog pologa. Istaknuo je i prigovor zastare potraživanja. Stoga, predložio je odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troškova parničnog postupka.

3. Očitujući se na navode iz odgovora na tužbu, podneskom od 4. veljače 2026. tužitelj je ponovio navode iz tužbe, pri čemu je izvršio korekciju datuma sklapanja ugovora o zakupu na način da je umjesto 1. prosinca 2017. naveo dan 8. prosinca 2017.

4. Tijekom dokaznog postupka sud je pročitao knjigovodstvene kartice (list 18.- 33. spisa), ovjerenu izjavu zakonskog zastupnika tuženika od 25. travnja 2025. (list 34.-35. spisa), predugovor ugovoru o kupoprodaji poslovnog prostora od 24. rujna 2019. (list 39.-43. spisa), potvrdu o uplati pologa (list 44. spisa), ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora od 14. srpnja 2021. (list 45. -48. spisa), predugovor ugovoru o kupoprodaji poslovnog prostora od 11. veljače 2020. (list 49. -52. spisa), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 8. prosinca 2017. (list 53. -62. spisa), izvatke iz zemljišne knjige (list 63.-64. i list 71.-72. spisa) i izvatke iz sudskog registra za tužitelja i tuženika (list 65.-70. spisa) te je izveo dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika tuženika OP (list 80.-81. spisa).

5. Nadalje, sukladno odredbi članka 265. stavka 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., 146/25.; dalje: ZPP), sud nije izveo dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika tužitelja NP budući da se isti, premda uredno pozvan, nije pojavio na ročištu za glavnu raspravu od 1. travnja 2026., ne opravdavši pritom svoj izostanak.

6. Sud nije izveo dokazni prijedlog tuženika saslušanjem svjedoka JP iz razloga što izvođenje tog dokaza nije bilo potrebno za donošenje odluke o pravno-relevantnim činjenicama u ovom sporu.

7. Ocjenom svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno u skladu s odredbom članka 8. ZPP-a te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

8. Predmet spora predstavlja zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 3.318,07 eura po osnovi povrata uplaćenog pologa na temelju ugovora o zakupu sklopljenim s tuženikom.

9. U ovoj postupku nije sporno da su tužitelj kao zakupnik i tuženik kao zakupodavac sklopili ugovor o zakupu poslovnog prostora od 8. prosinca 2017. na adresi u [adresa]. Nije niti sporno da je tužitelj 14. ožujka 2018. uplatio tuženiku iznos od 3.318,07 eura na ime pologa sukladno predmetnom ugovoru o zakupu.

10. Međutim, sporno je ima li tužitelj pravo na povrat uplaćenog pologa te je li njegov zahtjev po osnovi tog povrata u zastari.

11. Člankom 3. ugovora o zakupu (list 53.-62. spisa), ugovoreno je da tuženik daje u zakup, a tužitelj prima na korištenje poslovni prostor sveukupne podne površine 325,35 m[2] koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kao 19. suvlasnički dio - etažno vlasništvo (E-19), na adresi u [adresa].

12. Odredbom članka 11. stavak 1. i 2. tog ugovora stranke su ugovorile visinu zakupnine u mjesečnom iznosu od 3.000,00 eura, koji iznos se uvećava za pripadajući iznos PDV-a, sve obračunato u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB - a na dan izdavanja računa, s time da je visina zakupnine fiksna i nepromjenjiva tijekom trajanja tog ugovora.

13. Prema odredbi članka 12. stavak 1. ugovora tužitelj se obvezao plaćati mjesečnu zakupninu do petog dana u mjesecu za tekući mjesec na račun tuženika, pri čemu se tužitelj obvezao plaćati komunalne usluge, naknadu za uređenje voda, spomeničku rentu, pričuvu, telekomunikacijske usluge te sve ostale tražbine temeljem ugovora izravno na račun komunalnih i drugih društava ili upravnih tijela (članak 13. ugovora).

14. Nije, nadalje, niti sporno da su se stranke predmetnim ugovorom (članak 19.) sporazumjele da će tužitelj, radi osiguranja plaćanja svih dospjelih tražbina nastalih za vrijeme trajanja ugovora, prilikom zaključenja ugovora uplatiti polog u visini od 25.000,00 kuna (koji preračunat u eure prema fiksnom tečaju konverzije iznosi 3.318,07 eura), i to na transakcijski račun tuženika.

15. Pritom, iz članka 21. ugovora proizlazi da su stranke ugovorile da je, po prestanku ugovora o zakupu i pod uvjetom da tužitelj plati sve tražbine nastale temeljem ugovora, te tuženiku preda u posjed nekretninu sukladno ovom ugovoru, tuženik dužan odmah po prvom pozivu tužitelja vratiti mu sve zadužnice koje mu je tužitelj predao, a koje nisu iskorištene, te mu vratiti polog u cijelosti, odnosno u dijelu koji nije iskorišten za podmirenje dospjelih obveza.

16. Nadalje, člankom 24. stavcima 1., 3., 4. i 5. predmetnog ugovora stranke su ugovorile da je tužitelj ovlašten, tijekom trajanja ugovora o zakupu, ali prije isteka roka od tri godine od sklapanja ugovora, nekretninu koja je predmet ugovora kupiti od tuženika, pri čemu je u tom slučaju ugovorena kupoprodajna cijena od 422.200,80 eura, plativo u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja. U slučaju nastupanja okolnosti iz predmetnog članka ugovora, stranke su se usuglasile da se kupoprodajna cijena uvećava za iznos iz članka 2. ugovora (troškovi za izvršenje radova za privođenje poslovnog prostora namjeni za obavljanje djelatnosti turističke agencije), a da se kupoprodajna cijena umanji za 50% uplaćenih iznosa za zakupninu (bez PDV-a) te za iznos uplaćenog, a neutrošenog pologa iz članka 19. ugovora.

17. Nije sporno da su stranke 14. srpnja 2021. sklopile ugovor o kupoprodaji predmetnog poslovnog prostora (list 45.-48. spisa) pri čemu je sud utvrdio da je predmetna nekretnina, uslijed utrnuća prvotnog uloška u koji je bio upisan, prenesena na kč. br. [katastarska čestica], u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] - 19. suvlasnički dio - etažno vlasništvo (E-19) (članak 1. ugovora). Osim toga, iz članka 2. tog ugovora proizlazi da su stranke utvrdile kupoprodajnu cijenu u visini od 2.916.032,06 kuna (tj. u iznosu od 387.023,96 eura), bez PDV-a, pri čemu se tužitelj kao kupac obvezao tuženiku kao prodavatelju plaćati mjesečnu zakupninu za svaki mjesec do uplate cjelokupne kupoprodajne cijene, uključujući i mjesec u kojem je uplata izvršena, dok se tuženik obvezao da će tužitelju odmah po primitku kupoprodajne cijene izdati tabularnu ispravu podobnu za prijenos vlasništva predmetne nekretnine na ime i u vlasništvo tužitelja.

18. Po izvršenom uvidu u javno dostupne zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, za predmetnu nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to kao 19. suvlasnički dio - etažno vlasništvo (E-19), proizlazi da se tužitelj uknjižio kao vlasnik predmetnog poslovnog prostora 3. rujna 2021., i to na temelju gore citiranog ugovora o kupoprodaji od 14. srpnja 2021. te tabularne izjave od 1. rujna 2021.

19. Iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika OP s ročišta od 1. travnja 2026. (list 80.-81. spisa) proizlazi da je isti izjavio kako je s tužiteljem sklopio ugovor o zakupu poslovnog prostora od 8. prosinca 2017., kao i da je navedenim ugovorom bilo dogovoreno da ako tužitelj u roku od tri godine od sklapanja tog ugovora kupi poslovni prostor od tuženika, tada se u kupoprodajnu cijenu uračunava iznos od 50% plaćene zakupnine, a prethodno uplaćeni polog vraća se tužitelju. Za vrijeme covid-19 razdoblja, otprilike pola godine prije isteka tri godine od sklapanja ugovora o zakupu, zakonski zastupnik tuženika naveo je da se usmeno sa zakonskim zastupnikom tužitelja dogovorio da mu zbog otežanog poslovanja uslijed pandemije covid-19 podmiruje 50% ugovorene zakupnine iz predmetnog ugovora, kao i da sve preostale ugovorne odredbe ostaju na snazi. Istaknuo je da mu je tužitelj uglavnom plaćao zakupninu u roku te da mu na istu nije obračunavao zatezne kamate. Naveo je da je u rujnu i listopadu 2020. u više navrata održao sastanke sa zakonskim zastupnikom tužitelja na kojima je s istim pregovarao o kupoprodajnoj cijeni za predmetnu nekretninu, no da u konačnici tužitelj zbog problema s financiranjem nije bio u mogućnosti kupiti nekretninu unutar roka od tri godine. Po isteku roka od tri godine, tužitelj je uspio riješiti svoju financijsku situaciju te su stranke pristupile pregovorima vezano za kupoprodajnu cijenu predmetne nekretnine na način da je zakonski zastupnik tuženika pristao da se 50% plaćene zakupnine ipak uračuna u kupoprodajnu cijenu, premda na isto nije bio dužan pristati budući da je ugovorom predviđeno da se navedena zakupnina uračuna u cijenu samo u slučaju da kupoprodaja uslijedi u roku od tri godine od sklapanja ugovora o zakupu. Zakonski zastupnik tuženika naveo je da je u konačnici kupoprodajni ugovor sklopljen 14. srpnja 2021. kada se s tužiteljem dogovorio da jedan prema drugome nemaju bilo kakvih obveza te mu je po urednoj isplati kupovnine izdao tabularnu izjavu. Pojasnio je da prilikom dogovora s tužiteljem o kupoprodajnoj cijeni isti nije potraživao povrat pologa, odnosno, da mu je prilikom dogovaranja kupoprodajne cijene zakonski zastupnik tužitelja decidirano izjavio da odustaje od potraživanja po osnovi plaćenog pologa i bilo kakvih drugih potraživanja. Zaključno, naveo je da je protekom dvije godine od sklapanja kupoprodajnog ugovora od punomoćnika tužitelja zaprimio dopis kojim je pozvan izvršiti povrat pologa, nakon čega je s istim održao sastanak te je smatrao da je problem riješen.

20. Sud je prihvatio kao vjerodostojan iskaz zakonskog zastupnika tuženika u dijelu u kojem je iskazao da je s tužiteljem sklopio ugovor o zakupu, da se za vrijeme covid-19 pandemije s tužiteljem dogovorio da mu isti podmiruje 50% ugovorene zakupnine, kao i da je tužitelj zakupninu uglavnom plaćao u roku budući da je njegov iskaz u tom dijelu objektivan i logičan. Također, njegov iskaz sud je prihvatio kao vjerodostojan i u dijelu u kojem je naveo da je u više navrata sa zakonskim zastupnikom tužitelja održavao pregovore kojim su se dogovarali o načinu obračuna kupoprodajne cijene predmetne nekretnine, kao i da su u konačnici sklopili ugovor o kupoprodaji 14. srpnja 2021. pri čemu mu je, po isplati kupovnine u cijelosti, izdao tabularnu izjavu. Osim toga, sud je prihvatio iskaz zakonskog zastupnika tuženika kojim je naveo da mu je zakonski zastupnik tužitelj decidirano izjavio da odustaje od potraživanja po osnovi plaćenog pologa budući da je i u tom dijelu iskazivao kategorički i iskreno.

21. S time u vezi, napominje se da je sud, sukladno odredbi članka 269. stavak 2. ZPP-a, cijenio činjenicu što zakonski zastupnik tužitelja, premda uredno pozvan, nije pristupio na ročište za glavnu raspravu (niti je valjano opravdao svoj izostanak) i dao svoj iskaz, odnosno, sud smatra da je razlog nedolaska zakonskog zastupnika tužitelja upravo taj da isti svojim iskazom ne bi mogao ponuditi tvrdnje, suprotne tuženikovim, koje bi sud mogao prihvatiti.

22. Sukladno odredbi članka 215. stavak 1. i članka 216. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15.; dalje: ZOO - na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu), zastara počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom za pojedine slučajeve nije što drugo propisano, dok zastara nastupa kad istekne posljednji dan zakonom određenog vremena. Zastarom prestaje pravo zahtijevati ispunjenje obveze (članak 214. stavak 1. ZOO-a).

23. Prema odredbi članka 228. stavak 1. ZOO-a, međusobne tražbine iz trgovačkih ugovora o prometu robe i usluga, odnosno ugovora koje sklope trgovac i osoba javnog prava o prometu robe i usluga te tražbine naknade za izdatke učinjene u vezi s tim ugovorima zastarijevaju za tri godine.

24. U konkretnom slučaju, polog nije samostalni pravni odnos niti zasebna izvanugovorna obveza po osnovi stjecanja bez osnove, već je riječ o ugovornoj obvezi koja proizlazi iz ugovora o zakupu poslovnog prostora. Obveza zakupnika na uplatu pologa te odgovarajuća obveza zakupodavca na njegov povrat, u slučaju ispunjenja ugovornih uvjeta, čine sastavni dio međusobnih prava i obveza iz ugovora o zakupu. I obveza povrata pologa predstavlja jednu od ugovornih novčanih obveza koja proizlazi iz izvršenja trgovačkog ugovora i nastaje kao posljedica urednog ispunjenja svih ugovornih obveza. Osim toga, obje ugovorne strane ugovora o zakupu imaju status trgovca, a ugovor je sklopljen u okviru obavljanja njihove registrirane gospodarske djelatnosti, pri čemu je nesporno da je poslovni prostor bio zakupljen radi obavljanja djelatnosti turističke agencije, dakle radi neposrednog obavljanja gospodarske djelatnosti zakupnika, dok je davanje poslovnog prostora u zakup također predstavljalo gospodarsku djelatnost zakupodavca odnosno pravni posao sklopljen u vezi s njegovim poslovanjem. Stoga, ispunjene su pretpostavke da se u konkretnom slučaju radi o trgovačkom ugovoru, pa sva prava i obveze koja iz njega proizlaze imaju trgovačkopravni karakter. Osim toga, i pravna sudbina pologa u cijelosti je vezana uz izvršenje trgovačkog ugovora te dijeli njegovu pravnu narav, a obveza njegova povrata i nastaje iz razloga što osigurana tražbina prestaje, odnosno nije nastupio ugovoreni razlog za zadržavanje pologa (članak 19. i 21. ugovora o zakupu).

25. Slijedom navedenog, po stavu ovog suda, u ovoj pravnoj stvari primjenjuje se trogodišnji zastarni rok iz članka 228. stavak 1. ZOO-a, pa je potrebno utvrditi je li u konkretnom slučaju nastupila zastara na ispunjenje obveze povrata pologa.

26. Prema odredbi članka 19. ugovora o zakupu, tužitelj se radi osiguranja plaćanja svih dospjelih tražbina nastalih za vrijeme trajanja ugovora obvezao uplatiti polog na račun tuženika, koji polog je nesporno i plaćen 14. ožujka 2018. u iznosu od 3.318,07 eura.

27. Iz odredbe članka 21. ugovora vidljivo je da su stranke ugovorile da je tuženik, po prestanku ugovora o zakupu i pod uvjetom su mu podmirene sve tražbine nastale temeljem tog ugovora, te mu je vraćena nekretnina u posjed, dužan odmah po prvom pozivu tužitelja vratiti mu sve neiskorištene zadužnice, kao i vratiti polog u cijelosti (odnosno, u dijelu koji nije iskorišten za podmirenje dospjelih obveza).

28. Dakle, proizlazi da su stranke ugovorile obvezu povrata pologa ne samo za slučaj iz članka 24. ugovora, na koji članak se iste pozivaju u ovom parničnom postupku (dakle, u situaciji da dođe do sklapanja kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu unutar roka od tri godine od sklapanja ugovora o zakupu - u kojem slučaju se polog uračunava u kupoprodajnu cijenu), već i u slučaju da dođe do prestanka ugovora o zakupu, a tužitelj kao zakupnik je u cijelosti podmirio sve tražbine nastale po osnovi ugovora o zakupu.

29. Stoga, po stavu ovog suda, tužitelj je imao pravo zahtijevati vraćanje pologa čim su se ostvarili ugovoreni uvjeti iz članka 21. ugovora, dakle, kada je prestao ugovor o zakupu, a tražbine po osnovi tog ugovora su mu bile u cijelosti podmirene, slijedom čega od tog trenutka počinje teći zastara, a ta tražbina dospijeva danom podnošenja poziva tužitelja za povrat pologa, od kojeg dana tuženik dolazi u zakašnjenje s ispunjenjem.

30. Vezano za uvjet vraćanja nekretnine u posjed tuženiku iz gore spomenute ugovorne odredbe (članak 21.), po stavu ovog suda, smisao tog uvjeta ne sastoji se nužno u fizičkoj predaji ključeva nekretnine, već da tuženik po prestanku ugovora o zakupu ponovno može raspolagati nekretninom bez otvorenih obveza zakupnika , ovdje tužitelja. S obzirom da su za vrijeme trajanja ugovora o zakupu stranke sklopile kupoprodajni ugovor za predmet zakupa, te je tužitelj po uknjižbi postao vlasnik te nekretnine, svrha tog uvjeta više ne postoji budući da bi bilo pretjerano formalistički tumačiti navedenu odredbu na način da bi tužitelj mogao trajno zadržati polog samo zato što nije došlo do predaje koja je postala pravno nemoguća zbog sklapanja kupoprodajnog ugovora između istih stranaka.

31. Slijedom svega iznesenog, s obzirom da je iz provedenog dokaznog postupka zaključeno da je tužitelj bio u zakupu predmetnog poslovnog prostora sve do uplate cjelokupne kupoprodajne cijene tuženiku na temelju ugovora o kupoprodaji od 14. srpnja 2021. (članak 2. ugovora o kupoprodaji - list 46. spisa), pri čemu se tužitelj uknjižio kao vlasnik navedene nekretnine 3. rujna 2021., proizlazi da je najkasnije s navedenim danom prestao ugovor o zakupu. Pritom, na temelju iskaza zakonskog zastupnika tuženika sud je zaključio da mu je tužitelj u pravilu uredno podmirivao obveze po osnovi ugovora o zakupu te da tužitelj prema njemu nema bilo kakvih obveza.

32. S obzirom na izneseno, tužitelj je imao pravo od tuženika zahtijevati povrat pologa s danom 3. rujna 2021., kada je najkasnije prestao ugovor o zakupu te su mu sve tražbine bile uredno podmirene po osnovi tog ugovora, slijedom čega je od tog trenutka počela teći zastara po osnovi povrata pologa, a nastupila je istekom 3. rujna 2024. S obzirom da je tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena 30. ožujka 2025., proizlazi da je od dana nastanka tražbine pa do dana podnošenja tužbe protekao trogodišnji zakonski zastarni rok iz odredbe članka 228. stavak 1. ZOO-a te je stoga istaknuti prigovor zastare ocijenjen osnovanim.

33. Međutim, neovisno o istaknutom prigovoru zastare, potrebno je uputiti da je tužbeni zahtjev neosnovan i iz sljedećeg razloga.

34. Naime, iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika sud je utvrdio da mu je zakonski zastupnik tužitelja, prilikom dogovora u vezi kupoprodajne cijene za predmetnu nekretnine, decidirano izjavio da odustaje od potraživanja po osnovi plaćenog pologa.

35. Kao što je već ranije navedeno, sud je prihvatio iskaz zakonskog zastupnika tuženika kao vjerodostojan i uvjerljiv. Naime, on je određeno i kategorički iskazao da je tijekom pregovora stranaka o kupoprodaji predmetne nekretnine zakonski zastupnik tužitelja izjavio da odustaje od potraživanja povrata ranije uplaćenog pologa iz ugovora o zakupu, pri čemu će se navedeno potraživanje neće uzimati u obzir pril ikom formiranja kupoprodajne cijene. Takav iskaz sud ocjenjuje životnim, logičnim i dosljednim te on nije doveden u sumnju drugim izvedenim dokazima.

36. Tužitelj je već u tužbi, radi dokazivanja spornih okolnosti, predložio saslušanje svog zakonskog zastupnika, koji se, unatoč urednom pozivu, nije odazvao ročištu za glavnu raspravu niti je izostanak adekvatno opravdao. Primjenom članka 269. stavka 2. ZPP-a, sud je tu okolnost osobito cijenio prilikom ocjene izvedenih dokaza, pri čemu tužitelj nije pružio nijedan dokaz kojim bi osporio navode zakonskog zastupnika tuženika o sadržaju njihovih pregovora. Sam nedolazak ne predstavlja priznanje činjenica koje navodi protivna strana, međutim, imajući u vidu da tužitelj nije predložio niti jedan drugi dokaz kojim bi osporio navode tuženika o kasnijem otpustu predmetne tražbine, niti je iskaz zakonskog zastupnika tuženika na bilo koji način doveden u pitanje, sud zaključuje da je tuženik dokazao svoju tvrdnju da je tužitelj otpustio predmetnu tražbinu. Pritom, sporazum o otpustu duga je u smislu odredbe članka 203. stavak 1. ZOO-a ugovor, a ne jednostrana izjava, pri čemu je sud izjavu zakonskog zastupnika tužitelja cijenio kao ponudu za otpust duga koju je tuženik prihvatio time što je pristao na tako formiranu kupoprodajnu cijenu, pa je zaključeno kako je između stranaka postignut sporazum o prestanku te tražbine. Stoga, budući da je sud utvrdio da je nakon sklapanja ugovora o zakupu i plaćanja pologa došlo do otpusta duga po osnovi plaćenog pologa, tražbina tužitelja po osnovi povrata pologa prestala je, slijedom čega je tužbeni zahtjev i iz navedenog razloga ocijenjen kao neosnovan te je odlučeno kao pod točkom I. izreke presude.

37. S obzirom da je tuženik uspio u parnici u cijelosti, odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbama članka 154. stavka 1., članka 155. i članka 164. stavka 2. ZPP-a prema kojima je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka. Visina naknade troškova za rad odvjetnika odmjerena je na temelju Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23., 107/25.; dalje: Tarifa).

38. Tuženiku su kao potrebni priznati troškovi zastupanja za sastav odgovora na tužbu od 30. travnja 2025. u iznosu od 200,00 eura (Tbr. 8.1. Tarife) te za zastupanje na ročištima od 12. veljače 2026. i 1. travnja 2026., za svako ročište u iznosu od 200,00 eura (Tbr. 9.1. Tarife), što ukupno iznosi 600,00 eura, odnosno uvećano za PDV po stopi od 25% (Tbr. 46. Tarife) sveukupno 750,00 eura.

39. Tužitelj je u cijelosti izgubio spor pa mu stoga ne pripada pravo na naknadu zatraženih troškova parničnog postupka, već ih je u obvezi naknaditi tuženiku.

40. Slijedom navedenog, o troškovima parničnog postupka odlučeno je kao pod točkama II. i III. izreke presude.

U Zagrebu 23. srpnja 2026.

Sudac:

Srđan Sessa

Nacrt odluke izradila:

Stella Vujković, sudska savjetnica

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od petnaest dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena, odnosno od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno u roku od petnaest dana od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje). Žalba se predaje ovom sudu u elektroničkom obliku putem informacijskog sustava . Presuda ili rješenje kojim se završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. ZPP -a, osim zbog povrede iz članka 354. stavka 2. točke 3. ZPP-a (članak 467. stavak 1. ZPP-a). Nepravovremenu, nepotpunu ili nedopuštenu žalbu odbacit će rješenjem sudac pojedinac, odnosno predsjednik vijeća prvostupanjskog suda bez održavanja ročišta (članak 358. stavak 1. ZPP-a).