REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1932/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Davora Pustijanca, predsjednika vijeća, Željka Šimića, suca izvjestitelja i Radovana Raduke, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koju zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Rijeci, protiv tuženika BABILON d.o.o., OIB: 59203600066, Opatija, Maršala Tita 77, kojeg zastupa punomoćnica Lorena Sandalj Kojundžić, odvjetnica u Matuljima, radi predaje stvari u suposjed i isplate iznosa od 58.421,40 EUR, odlučujući o tužiteljevoj i tuženikovoj žalbi protiv dijela presude Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025., u sjednici vijeća održanoj 22. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tuženikova žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025. u točki I. izreke.

II. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025. u dijelu točke III. izreke u kojemu je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev za plaćanje iznosa od 1.028,94 EUR s pripadajućim zateznim kamatama i sudi:

Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana platiti tužitelju iznos od 1.028,94 EUR sa zateznim kamatama na iznos od 514,47 EUR od 11. srpnja 2020. i na iznos od 514,47 EUR od 11. kolovoza 2020. do dana plaćanja koje se obračunavaju prema stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima na temelju odredbe članka 29. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima.

III. Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025. u dijelu točke III. izreke u kojemu je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev za plaćanje zatezne kamate na iznos od 514,47 EUR za dan 10. srpnja 2020. i na iznos od 514,47 EUR za dan 10. kolovoza 2020.

r i j e š i o  j e

I. Uvažava se tužiteljeva žalba i ukida presuda Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025. u dijelu točke III. izreke u kojemu je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev za plaćanje iznosa od 56.877,99 EUR s pripadajućim zateznim kamatama na više pojedinačno određenih iznosa od dana dospijeća svakog iznosa do dana plaćanja i točka IV. izreke i predmet u tom dijelu vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. O troškovima tužiteljevog zahtjeva za naknadu troškova žalbenog postupka odlučit će sud u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda Rijeci poslovni broj P-461/2023-42 od 21. ožujka 2025. naloženo je tuženiku u roku od 15 dana predati tužiteljici u suposjed 5/6 dijelova poslovnog prostora površine 45,39 m2, koji predstavlja poseban dio nekretnine – etažno vlasništvo (E-4) povezan s 1/9 suvlasničkog dijela nekretnine u Opatiji, Maršala Tita 77 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (točka I. izreke). Tuženiku je naloženo platiti tužiteljici u roku od 15 dana iznos od 514,47 EUR s pripadajućim zateznim kamatama koje se obračunavaju od 18. prosinca 2021. prema stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima (točka II. izreke). Tužbeni zahtjev radi isplate odbijen je kao neosnovan u iznosu od 57.906,93 EUR s pripadajućim zateznim kamatama koje se obračunavaju na više pojedinačno određenih iznosa od dana dospijeća svakog iznosa do dana plaćanja prema stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima (točka III. izreke). Tužiteljici je naloženo da u roku od 15 dana naknadi tuženiku trošak postupka u iznosu od 9.762,50 EUR s pripadajućim zateznim kamatama koje se obračunavaju od 21. ožujka 2025. Do dana plaćanja prema stopi koja se primjenjuje u ostalim odnosima (točka IV. izreke).

2. U obrazloženju presude sud je u bitnome izložio da je nakon provedenog postupka ocjenom izvedenih dokaza (čitanjem isprava i nalaza vještaka) utvrdio da je tužiteljica suvlasnica poslovnog prostora površine 45,39 m2 s d ijelom 5/6 prava vlasništva koji se nalazi u Opatiji, Maršala Tita 77, upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tuženik je prostor koristio na temelju Ugovora o zakupu koji je sklopio s Gradom Opatija 14. listopada 2008. i više Dodataka ugovoru. Pravomoćnim rješenjem Ministarstva pravosuđa od 6. srpnja 2010. tužiteljica je utvrđena suvlasnikom predmetne nekretnine s dijelom 5/6 prava vlasništva. Rješenje je postalo pravomoćno 17. listopada 2010. Tuženik je 20. listopada 2010. sklopio III. Dodatak ugovoru o zakupu s Gradom Opatijom u odnosu na 1/6 prava vlasništva koje pripada Gradu Opatija, ali je nastavio koristiti cijeli poslovni prostor. Od dana sklapanja III. Dodatka ugovoru o zakupu tuženik je postao nepošteni posjednik dijela nekretnine u suvlasništvu tužiteljice jer je znao da za taj dio nekretnine nema valjanu osnovu za korištenje. Tužiteljica je podnijela tuženiku zahtjev za mirno rješenje spora, ali je mirno rješenje spora izostalo. Zahtjev za predajom u suposjed predmetne nekretnine sud je utvrdio osnovanim u skladu s odredbom članka 161. stavka 1. i članka 162. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; u nastavku: ZV). Sud je utvrdio da stranke nisu u zakupnom odnosu na temelju odredbe članka 249. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; u nastavku: ZOO) jer nikada nisu sklopile ugovor o zakupu. Nadalje, prema odredbi članka 4. stavka 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15, 112/18 i 123/24; u nastavku: ZZKPP) ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti u pisanom obliku, a ako je u vlasništvu Republike Hrvatske mora biti i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. Ugovor u pisanom obliku stranke nisu sklopile. Tuženikov prigovor da nekretninu nije dužan predati tužiteljici u suposjed dok mu vlasnik (suvlasnik) ne nadoknadi sredstva uložena u nekretninu sud nije prihvatio osnovanim uz obrazloženje da se tuženik odredbom članka 11. stavka 1. Ugovora o zakupu s Gradom Opatijom obvezao urediti poslovni prostor za potrebe svoje djelatnosti, bez prava povrata uloženih sredstava. Tužbeni zahtjev za isplatu naknade za korištenje tužiteljičinog suvlasničkog dijela nekretnine sud je prihvatio osnovanim samo za prosinac 2021. u iznosu od 514,47 EUR sa zateznim kamatama. Potraživanje u iznosu od 1.028,94 EUR (za travanj i svibanj 2020.) sud nije prihvatio osnovanim zbog zastarjelosti potraživanja na koje se pozvao tuženik. Potraživanje naknade zastarijeva u roku od tri godine (članak 229. ZOO-a), a budući da je tužba podnesena 5. rujna 2023. tuženikov prigovor zastare sud je utvrdio osnovan im. Potraživanje u iznosu od 56.877,99 EUR za razdoblje od kolovoza 2015. do prosinca 2022. sud je odbio kao neosnovano jer je tuženik platio tužiteljici naknadu za to razdoblje u pretežitom d ijelu, a što je utvrdio i vještak financijske struke. Sud je također zaključio da tužiteljica nema osnove za primjenu odredbe članka 172. ZOO-a, odnosno da tužiteljica ne može tuženikovim uplatama namirivati prvo zatezne kamate po toj obvezi, a ostatkom iznosa dio glavnog potraživanja. Izloženo shvaćanje sud temelji na odredbi članka 171. stavka 1. ZOO-a, koja propisuje da u slučaju više istorodnih obveza, a ono što dužnik ispuni nije dovoljno da bi se iste mogle namiriti sve, onda će se, ako o tome nema sporazuma vjerovnika i dužnika, uračunavanje obaviti onim redom koji odredi dužnik najkasnije prilikom ispunjenja. Budući da je dužnik (tuženik) kod mjesečnih uplata odredio da plaća naknadu za određeni mjesec tužiteljica nema pravo na uračunavanje primjenom odredbe članka 172. ZOO -a. Odluku o zateznim kamatama sud je donio primjenom odredbe članka 29. stavka 2. ZOO -a, a odluku o troškovima postupka razmjerno uspjehu u sporu na temelju odredbe članka 154. stavka 2. i članka 164. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; u nastavku: ZPP), a visina naknade troškova za rad tuženikovog punomoćnika utvrđena je na temelju Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 126/22 i 138/23; u nastavku: Tarifa).

3. Protiv dijela presude u točkama III. i IV. izreke, žalbu je pravovremeno podnijela tužiteljica zbog svih žalbenih razloga određenih u članku 353. stavku 1. ZPP-a. U bitnome je navela da je sud dio zahtjeva radi plaćanja naknade odbio kao neosnovan zbog zastarjelosti potraživanja, a drugi dio zbog činjenice da je tuženik platio tužiteljici naknadu u iznosu od 57.906,93 EUR. Zadaća vještaka financijske struke bio je utvrditi postoji li dug tuženika prema tužiteljici i u kojoj visini. Vještak je utvrdio da postoji tuženikov dug u iznosu od 32.086,34 EUR (1. Varijanta). Prema shvaćanju tužiteljice vještak je izašao izvan zadatka vještačenja jer je izradio i drugu varijantu duga u iznosu od 2.572,30 EUR. Pored toga, vještak je iznio pravno mišljenje o zatvaranju dugovanja s osnove zateznih kamata budući da je tuženik prilikom plaćanja naveo što plaća. Žaliteljica smatra da je sud pogrešno tumačio odredbu članka 172. ZOO-a. Niti sud, a ni vještak nisu utvrdili je li tuženik svoje obveze podmirivao u roku dospijeća, i ako nije trebalo je primijeniti odredbu članka 172. ZOO-a. Prvostupanjski sud, poklanjajući vjeru vještaku, nije prihvatio tužiteljičino uračunavanje plaćanja uz obrazloženje da nije sačinjen obračun kamata. Neovisno o činjenici što je tuženik naveo prilikom plaćanja, postoji zakonska osnova na temelju koje je tužiteljica prvo zatvarala dugovanje s osnove zateznih kamata (i ranijim glavnicama) u skladu s odredbom članka 172. ZOO-a. U postupku je pogrešno utvrđeno da je tuženik podmirio dugovanje prema tužiteljici u iznosu od 56.877,99 EUR. Žaliteljica smatra da je sud nepotpuno i pogrešno utvrdio činjenično stanje, a presuda ima nedostatke zbog kojih se ne može ispitati (izreka presude je nerazumljiva, presuda nema razloga u odlučnim činjenicama) čime je sud počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a. Prvostupanjski sud prihvatio je da se na konkretni pravni odnos primjenjuju odredbe članaka 164. i 165. ZV-a te je pravilno zaključio da je tuženik nepošteni posjednik od 20. listopada 2010. Međutim, tužiteljica osporava pravno stajališta suda da je tužiteljica nepozivanjem tuženika na predaju nekretnine u suposjed, onemogućila početak tijeka zastarijevanja potraživanja. Prvostupanjski sud smatra da obzirom da je tužiteljica izdavala račune tuženiku mjesečno za zakup, da treba primijeniti odredbu članka 229. ZOO-a kojom je propisan rok zastarijevanja najamnine u roku od tri godine. Odredbom članka 165. stavka 1. ZV -a propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Stavkom 2. članka 165. ZV-a propisano je da vlasnikovo potraživanje naknade zastarijeva u roku od tri godine od dana kada mu je stvar predana. Primjena navedene zakonske odredbe nije ograničena vjerovnikovim ponašanjem, odnosno je li vjerovnik trpio određena dužnikova ponašanja, niti je li od dužnika zahtijevao predaju stvari. Tužiteljici predmetna nekretnina nije predana u suposjed, zastara zahtjeva za naknadu koristi koju je tuženik imao od korištenja stvari, a koja se ogleda (između ostaloga) u tome što je bez plaćanja naknade koristio prostor u vlasništvu tužiteljice, nije niti počela teći. Pravno stajalište prvostupanjskog suda protivno je sudskoj praksi (odlukama Visoki trgovački sud Republike Hrvatske poslovni broj Pž-2485/2023 od 20. veljače 2024., Pž-2771/2022-2 od 7. kolovoza 2023. te Vrhovni sud Republike Hrvatske poslovni broj Rev-2388/2017 od 13. listopada 2021.). Sud je pogrešno primijenio materijalno pravo pozivajući se na odredbu članka 229. ZOO-a koja se odnosi na zastaru tražbina zakupnine i najamnine. Tužiteljica pobija i odluku o troškovima postupka polazeći od činjenice da je tužbeni zahtjev trebalo prihvatiti u cijelosti, a time i obvezati tuženika da tužiteljici naknadi trošak postupka. Predložila je da drugostupanjski sud preinači presudu u pobijanom d ijelu i prihvati tužbeni zahtjev u cijelosti uz naknadu troška za sastav žalbe u iznosu od 1.287,50 EUR.

4. Protiv dijela presude u točki I. izreke žalbu je pravovremeno podnio tuženik zbog svih žalbenih razloga određenih odredbom članka 353. stavka 1. ZPP -a. Tuženik je u bitnome naveo da je tužbeni zahtjev za predaju poslovnog prostora u suposjed nepotpun, pogrešan i kao takav neprovediv. Tuženik koristi poslovni prostor za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u objektu „Tik-tak“. Prostor se sastoji od dijela koji je u vlasništvu tužiteljice i Grada Opatije, a drugi dio u vlasništvu je VJ, kao etaža E-1. Ta dva dijela su funkcionalno spojena u jedan prostor. Takav upis posljedica je postupka obnove zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] kada je došlo do spajanja ranije k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (u naravi ulazni hodnik u caffe bar „Tik -Tak“ vidljivo na slikama) u vlasništvu VJ s tadašnjom grč. 10. k. o. [katastarska općina], na kojoj se nalazi sama zgrada, unutar koje se nalazi predmetni poslovni prostor odnosno koji se koristi kao sala za sjedenje gostiju (E-4). Obzirom da je došlo do spajanja dvije zk.č. stare izmjere u jednu (nova zk.č. 345 k. o. [katastarska općina]), spojeni dio u vlasništvu VJ prikazan je u novom vlasničkom listu kao E -1, a konačan i pravilan upis trebao bi uslijediti kad se izradi novi etažni elaborat za zgradu. Vjeruje da je tužiteljica drugačije trebala odrediti tužbeni zahtjev glede suposjeda jer faktički do suposjeda etažnog dijela E-4 može pristupiti jedino kroz etažni dio E-1 u vlasništvu VJ, obzirom da se iz tog prostora stupa u predmetni prostor, koji je otvoreni prostor bez vrata. G-đa VJ nije obuhvaćena tužbom niti njezin dio poslovnog prostora (etaža E-1). Tuženik nema ništa protiv da tužiteljica stupi u suposjed posebnog dijela E-4, ali tuženik to ne može omogućiti nikakvim načinom jer se radi o otvorenom prostoru. Predložio je da drugostupanjski sud preinači presudu u točki I. izreke i odbije tužbeni zahtjev ili da presudu ukine i predmet vrati na ponovno suđenje.

5. Stranke nisu podnijele žalbu protiv presude u točki II. izreke pa je presuda u tom dijelu pravomoćna.

6. Stranke nisu podnijele odgovor na žalbu protivne strane.

7. Tužiteljičina žalba u pretežitom dijelu je osnovana.

8. Tuženikova žalba nije osnovana.

9. Drugostupanjski sud ispitao je presudu u pobijanom dijelu na temelju odredbe članka 365. stavaka 1. i 2. ZPP-a u granicama dopuštenih žalbenih razloga pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka (članak 365. ZPP-a), kao i na žalbene razloge koje su iznijele stranke te je zaključio da je prvostupanjski sud na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje donio zakonitu i pravilnu odluku u pogledu zahtjeva za predaju nekretnine u suposjed, ali je odluka o zahtjevu za isplatu nezakonita i nepravilna.

10. Iz podataka u spisu može se utvrditi da među strankama nisu sporne sljedeće činjenice:

- Grad Opatija upravljao je i raspolagao predmetnom nekretninom od 1947. godine

- tuženik predmetni poslovni prostor koristi dulji niz godina, a najmanje od listopada 2008. na temelju ugovora o zakupu koji je sklopio sa zakupodavcem Gradom Opatija 14. listopada 2008. iako je prostor koristio i prije sklapanja tog ugovora, što proizlazi iz odredbe članka 3. Ugovora (list 19. spisa)

- zakupodavac Grad Opatija i tuženik sklopili su i četiri Dodatka ugovoru, a u Dodatku III. ugovora od 20. listopada 2010. stranke su se sporazumjele da se ugovor sklapa za 1/6 poslovnog prostora polazeći od činjenice da su ŠJ i [adresa] sklopili ugovor o zamjeni nekretnina tako da je Grad Opatija postao suvlasnik s dijelom 1/6 prava vlasništva predmetnog poslovnog prostora površine 45,39 m2

- tužiteljica je stekla pravo vlasništva u 5/6 dijelova poslovnog prostora na temelju rješenja Ministarstva pravosuđa od 6. srpnja 2010. koje je pravomoćno 17. listopada 2010. (list 27. spisa), koje je ispravljeno zaključkom Ministarstva pravosuđa od 21. ožujka 2011. (list 30. spisa), te je Republika Hrvatska uknjižena kao suvlasnik na zasebnom dijelu nekretnine (E-4) u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o. Opatija

- tuženik je znao za tužiteljičino pravo suvlasništva poslovnog prostora imajući u vidu sadržaj III. Dodatka ugovoru o zakupu te imajući u vidu činjenicu da je 15. veljače 2011. tuženik podnio tužitelju zahtjev za sklapanje ugovora o zakupu (list 437. spisa)

- tužiteljica nije odgovorila na tuženikov zahtjev

- stranke nikada nisu sklopile ugovor o zakupu

- tužiteljica je u kolovozu 2015. godine počela izdavati račune kojima je teretila tuženika za plaćanje s osnove ugovora o zakupu

- tužiteljica je izdala sedam računa za razdoblje od listopada 2010. do srpnja 2015., ali je tuženik račune vratio tužiteljici dopisom od 7. kolovoza 2015. (list 62. spisa) i nije ih platio

- od kolovoza 2015. tužiteljica je redovito izdavala mjesečne račune za zakup prostora koje je tuženik uredno plaćao, osim računa za travanj i svibanj 2020. te prosinac 2021.

- tužiteljica je na izdane račune obračunavala zatezne kamate ako su plaćeni sa zakašnjenjem

- prilikom plaćanja računa tuženik je u opisu plaćanja, u pravilu, navodio svrhu plaćanja ili se pozivao na pozivni broj računa koji je plaćao

- tužiteljica je uplatama zatvarala druge račune ako u nalogu za plaćanje nije naznačeno koja se obveza podmiruje, ali i zatezne kamate za obvezu koja se podmiruje ako je plaćena sa zakašnjenjem u skladu s odredbom članka 172. ZOO -a

- tužiteljica je 8. veljače 2023. podnijela zahtjev za mirno rješenje spora u skladu s odredbom članka 186.a ZPP-a (list 7. spisa), ali je mirno rješenje spora izostalo.

11. Tužiteljica je 5. rujna 2023. podnijela tužbu radi predaje poslovnog prostora u suposjed na temelju odredbe članka 161 . stavka 1. u vezi s člankom 46. ZV-a i radi isplate iznosa od 58.421.40 EUR na temelju odredbe članka 165. stavka 1. ZV-a.

U odnosu na zahtjev za predaju poslovnog prostora u suposjed.

12. Polazeći od činjenice da su Grad Opatija i Republika Hrvatska suvlasnici poslovnog prostora u Opatiji, M. Tita 77, površine 45,93 m2, a da je tuženik u posjedu prostora ovaj sud je zaključio da je tužiteljica aktivno legitimirana zahtijevati predaju nekretnine u suposjed, a da je tuženik kao korisnik nekretnine pasivno legitimiran u ovom sporu.

13. Prema odredbi članka 46. ZV-a svaki suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati protiv svakog onoga one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama (stavak 2.). Grad Opatija (drugi suvlasnik) je samostalan i posredan posjednik, a tužiteljica je tražila predaju u suposjed nekretnine, a ne točno određenog fizičkog dijela nekretnine, na što kao suvlasnik ima pravo.

14. Tuženik tvrdi da je predmetni poslovni prostor površinski veći od dijela koji je u suvlasništvu tužiteljice i Grada Opatije, i da je predmetni poslovni prostor spojen s dijelom prostora koji je u vlasništvu VJ pa slijedom toga tuženik ne može omogućiti tužiteljici suposjed predmetne nekretnine. Očigledno je da tuženik koristi „cijeli poslovni prostor“ kao jednu cjelinu uz suglasnost [adresa] i VJ, ali bez suglasnosti tužiteljice. VJ je i jedan od dva člana društva tuženika pa na određeni način ima interes da tuženik koristi i njezinu nekretninu uz predmetni poslovni prostor. Međutim, ne može tuženik uskratiti tužiteljici suposjed nekretnine zato što je predmetni prostor spojen s drugim prostorom. Nakon što tužiteljica stupi u suposjed svi suvlasnici bi trebali urediti svoje odnose s tuženikom.

15. Navodima žalbe tuženik nije osnovano doveo u sumnju pravilnost razloga sadržanih u obrazloženju presude kojom je naloženo tuženiku da preda tužitelju u suposjed nekretninu, kao ni zakonitost i pravilnost odluke u točki I. izreke zbog čega je valjalo na temelju odredbe članka 368. stavka 1. ZPP-a odbiti tuženikovu žalbu kao neosnovanu i potvrditi presudu kao u izreci drugostupanjske presude.

U odnosu na zahtjev radi isplate iznosa od 57.906,93 EUR.

16. Kao što je navedeno tuženik koristi poslovni prostor površine 45,93 m2 koji je u suvlasništvu Republike Hrvatske i Grada Opatije, ali bez ugovora o zakupu s Republikom Hrvatskom. Tužiteljica je izdavala tuženiku račune za zakupninu od kolovoza 2015. koje je tuženik plaćao pa bi se moglo zaključiti da su stranke sklopile ugovor o zakupu konkludentnim radnjama (članak 249. ZOO-a). Međutim, prema odredbi članka 4. stavka 3. ZZKPP-a ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti u pisanom obliku, a ako je u vlasništvu Republike Hrvatske mora biti i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. Račun za zakupninu je službena isprava koju zakupodavac ispostavlja zakupniku za korištenje određenog prostora na temelju ugovora. U konkretnom slučaju stranke nisu sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora u pisanom obliku, a ugovor koji je sklopljen protivno odredbi članka 4. stavka 3. ZZKPP-a (npr. usmeno, konkludentnim radnjama) ništetan je (članak 4. stavak 4. ZZKPP-a). Slijedom toga, tužiteljica nije imala zakonsku osnovu izdavati račune tuženiku radi plaćanja zakupnine jer stranke nisu u poslovnom odnosu na temelju ugovora o zakupu.

17. Važno je istaknuti da je ovaj sud upoznat s odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske (poslovni broj Rev-x-674/2014 i Rev-447/2024) u kojima je Vrhovni sud Republike Hrvatske izložio pravno shvaćanje da su ugovori o zakupu polovnog prostora valjani iako nisu sklopljeni u pisanom obliku u skladu s odredbom članka 294. ZOO-a. Prema shvaćanju ovoga suda odredba članka 294. ZOO -a propisuje da ugovori koji nisu sklopljeni u propisanom obliku smatraju se valjanim ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz posebnog zakona ne proizlazi što drugo. Upravo iz Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora proizlazi da su takvi ugovori ništetni. Pored toga, u konkretnom slučaju, jedna od ugovornih strana je Republika Hrvatska pa u odnosu na ugovore o zakupu poslovnog prostora koje sklapa Republika Hrvatska nije dovoljan samo pisani oblik već ugovor mora biti i solemniziran (članak 4. stavak 3. ZZKPP-a). Kada zakonodavac u Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisuje da je ugovor bez solemnizacije ništetan ako ga sklapa država, on štiti javni interes i državnu imovinu. U privatnopravnim odnosima (privatni vlasnik i zakupnik), zakon štiti prvenstveno njihove pojedinačne interese, pa sud kroz načelo savjesnosti i poštenja može „oprostiti“ nedostatak forme kako bi spriječio nepravdu. Kod državne imovine, prekršeno je pravilo javnog prava. Država ne može raspolagati imovinom „usmeno“ ili „prešutno“ jer se njezino poslovanje mora temeljiti isključivo na zakonitosti, javnim natječajima i strogo propisanim procedurama. Nadalje, država zakonski ne smije dati poslovni prostor u zakup bez prethodno provedenog javnog natječaja. Ako bi se dopustila konvalidacija usmenog ugovora s državom (samo zato što je netko koristio prostor i plaćao državi), time bi se otvorila golema vrata za korupciju i zaobilaženje institucije javnog natječaja. Solemnizacija je, s druge strane, kvalificirana javno-bilježnička forma. Sudska praksa u Hrvatskoj stoji na čvrstom stajalištu da se ugovori za koje se traži ovakva posebna, kvalificirana forma (poput ugovora o doživotnom uzdržavanju ili ugovora s državom koji zahtijevaju solemnizaciju radi izvršnosti) ne mogu konvalidirati običnim ispunjenjem, jer javni bilježnik u tom procesu obavlja funkciju kontrole zakonitosti koju same stranke ne mogu nadomjestiti svojim ponašanjem. Ako zakupnik uđe u državni prostor na temelju ugovora koji iz nekog razloga nije solemniziran (ili je ugovor sklopljen usmeno) država korisnika prostora ne tretira kao zakupnika, već kao bespravnog posjednika (korisnika bez pravne osnove). Čak i ako korisnik uredno plaća naknadu za korištenje, država taj novac ne knjiži kao zakupninu, već kao naknadu za neovlašteno korištenje (tzv. stjecanje bez osnove u visini tržišne zakupnine). To što država prima taj novac ne znači da priznaje ugovor, već samo naplaćuje štetu jer je njezina imovina blokirana od osobe koja za to nema ovlaštenje. Država može u bilo kojem trenutku pokrenuti postupak za predaju u posjed (iseljenje) jer ne postoji valjani ugovorni odnos koji bi korisnika štitio. Ukratko, dok među privatnim osobama ugovor može „oživjeti“ kroz pošteno ispunjenje obveza, u odnosima s državom forma solemnizacije je apsolutni uvjet opstanka ugovora i bez nje nema valjanog zakupa.

18. Tuženik koristi cijeli poslovni prostor od 45,93 m2 uz suglasnost samo jednog suvlasnika i to manjinskog. Međutim, davanje stvari u zakup je posao izvanredne uprave, pa je potrebna suglasnost svih suvlasnika (članak 41. stavak 1. ZV-a). Kad jedan suvlasnik poduzme posao glede suvlasničke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga (članak 39. stavak 2. ZV-a). Davati tuženiku cijeli prostor na korištenje, iako je sklopljen ugovor o zakupu samo za 1/6, Grad Opatija nije bio ovlašten. Grad Opatija nije bio ovlašten niti sklapati III. Dodatak ugovoru kojim je tuženiku omogućeno korištenje cijelog prostora budući da nije riječ o poslu koji nije trpio odgađanje niti je predstojala šteta ili propuštanje očite koristi (odredba članka 1121. ZOO-a). Grad Opatija trebao se obratiti tužiteljici da skupa kao suvlasnici odluče što dalje s predmetnom nekretninom.

19. Odredbe članaka 164. i 165. ZV-a obvezuju osobu koja koristi tuđu stvar, a nema pravo posjedovati je, da stvar preda vlasniku.

20. Gospodarstvenici su dužni u obavljanju djelatnosti postupati s pažnjom dobrog gospodarstvenika. Kad je tuženik saznao da je i tužiteljica suvlasnik prostora sklopio je Dodatak III. ugovoru o zakupu s Gradom Opatijom za suvlasnički dio grada Opatije. Tuženik se obratio i tužiteljici sa zahtjevom za sklapanje ugovora o zakupu za njegov suvlasnički dio (list 437. spisa). Tužiteljica nije reagirala četiri godine i šest mjeseci (sve do kolovoza 2015.), a ugovor nije sklopio niti do dana donošenja pobijane presude, što upućuje i na nebrigu tužiteljice o svojoj imovini. Za odluku o zahtjevu radi isplate odlučna je činjenica je li tuženik nepošteni posjednik?

21. U konkretnom slučaju tuženik suvlasnički dio Grada Opatije koristi na temelju ugovora s Gradom Opatijom, neovisno o njegovoj pravnoj valjanosti. Kao što je navedeno upitan je i pravni učinak III. Dodatka ugovoru o zakupu koji su sklopili Grad Opatija i tuženik. Međutim, jasno je da tuženik nema pravnu osnovu za korištenje tužiteljičinog suvlasničkog dijela nekretnine. Zbog toga je tuženik i zahtijevao sklapanje ugovora s tužiteljicom dopisom od 15. veljače 2011. Tuženik je bio svjestan da nema pravo koristiti tužiteljičin suvlasnički dio bez ugovora, ali je nastavio koristiti cijeli prostor te je plaćao tužiteljičine račune. Prema shvaćanju ovoga suda tuženik se ne može smatrati poštenim posjednikom u smislu odredbe članka 164. stavka 1. ZV-a budući da zna ili mu ne može biti nepoznato da tužiteljičin suvlasnički dio koristi bez valjane osnove. Takvo pravno shvaćanje izložio je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci poslovni broj Rev-611/2026-2 od 11. svibnja 2026.

22. Polazeći od činjenice da je tuženik nepošteni posjednik u odnosu na tužiteljičin suvlasnički dio, dužan je nekretninu predati u suposjed tužiteljici kad ona to zatraži i naknaditi joj sve koristi koje je imao za vrijeme posjedovanja predmetne nekretnine (članak 165. stavak 1. ZV-a).

23. Tužiteljičino pravo na zahtijevanje koristi koje je imao tuženik korištenjem nekretnine zastarijeva u roku od tri godine od dana kad je stvar predana vlasniku (suvlasniku) (članak 165. stavak 2. ZV-a). Na taj način se štiti vlasnik stvari te je određen krajnji rok u kojemu vlasnik (suvlasnik) može zahtijevati naknadu štete i koristi od nepoštenog posjednika nakon predaje stvari. Protekom roka od tri godine od predaje stvari vlasnik gubi samo pravo da potražuje štetu i koristi od nepoštenog posjednika. Međutim, odredbom članka 165. stavka 2. ZV-a nije uređeno koliko godina unazad vlasnik može zahtijevati koristi od nepoštenog posjednika. Prema shvaćanju ovoga suda, tužiteljica može u općem roku zastarijevanja od pet godina unazad od dana podnošenja tužbe (članak 225. ZOO-a) tražiti od tuženika naknadu koristi koju je ostvario tuženik posjedovanjem tužiteljičinog suvlasničkog dijela. Tako vlasnik stvari koji je podnio tužbu u roku od tri godine od predaje stvari, može potraživati štetu i koristi unazad pet godina od dana podnošenja tužbe.

24. Prvostupanjski sud je pogrešno primijenio odredbu članka 229. ZOO -a polazeći od činjenice da je tuženik plaćao zakupninu. Tuženik nije plaćao zakupninu jer stranke nisu u poslovnom odnosu na temelju ugovora o zakupu. Tuženik je dužan platiti koristi od korištenja nekretnine koja se određuje u visini zakupnine koja se redovno postiže na tržištu. Među strankama visina koju je tuženik dužan plaćati mjesečno tužiteljici nije sporna budući da su stranke prihvatile iznos koji je tuženik plaćao Gradu Opatiji po m2.

25. U odnosu na tužiteljičin zahtjev za plaćanje koristi koju je tuženik imao od korištenja nekretnine za mjesece travanj i svibanj 2020. sud je zahtjev odbio kao neosnovan u iznosu od 1.028,94 EUR (2 x 514,47 EUR) zbog zastare u skladu s odredbom članka 229. ZOO-a (točka 22. obrazloženja). Budući da predmetno potraživanje nije zastarjelo zbog razloga navedenih u točki 22. obrazloženja ove odluke valjalo je u tom dijelu presudu preinačiti i prihvatiti tužbeni zahtjev kao u točki II. izreke ove presude na temelju odredbe članka 373. točaka 2. i 3. ZPP-a. U odnosu na zatezne kamate tuženik je obvezan na plaćanje zateznih kamata koje se obračunavaju prema stopi u ostalim odnosima u skladu s odredbom članka 29. stavka 2. ZOO-a i to na iznos od 514,47 EUR od 11. srpnja 2020. te na iznos od 514,47 EUR od 11. kolovoza 2020. do dana plaćanja. Međutim, odluku u dijelu zateznih kamata kojom je zahtjev odbijen za plaćanje zatezne kamate za dan 10. srpnja 2020. i 10. kolovoza 2020. valjalo je potvrditi kao u točki III. izreke ove presude na temelju odredbe članka 368. stavka 1. ZPP-a jer je u računima određen dan dospijeća 10. srpnja 2020. i 10. kolovoza 2020. Zatezne kamate se obračunavaju počev od prvog dana nakon dana dospijeća, a u konkretnom slučaju to je od 11. srpnja odnosno od 11. kolovoza 2020.

26. U odnosu na preostalo novčano potraživanje u iznosu od 56.877,99 EUR valja istaknuti da je sud zahtjev odbio uz obrazloženje da je tuženik izvršio plaćanje ostalih računa od kolovoza 2015. do prosinca 2022. Prilikom plaćanja računa tuženik je u skladu s odredbom članka 171. stavka 1. ZOO-a odredio što plaća pa je sud zaključio da tužiteljica nema pravo obaviti uračunavanje primjenom odredbe članka 172. ZOO-a. Prema shvaćanju ovoga suda takvo stajalište samo je djelomično zakonito i pravno utemeljeno. Ako tuženik duguje više istorodnih obveza, pa ono što ispuni nije dovoljno da se namire sve obveze, uračunavanje se obavlja prema sporazumu stranaka, a ako sporazuma nema onim redom koji je odredio dužnik najkasnije prilikom plaćanja. Budući da je tuženik odredio koje obveze (za koji mjesec) podmiruje uplatama, tužiteljica nije mogla tim uplatama zatvarati neke druge obveze (za neke druge mjesece). Međutim, ako je tuženik (dužnik) za određeni mjesec podmirio glavnu obvezu, ali sa zakašnjenjem, dužan je platiti i zatezne kamate na temelju odredbe članka 29. stavka 1. ZOO-a. Ako iznos koji je tuženik platio za određeni mjesec nije dovoljan da se namiri glavno potraživanje i zatezne kamate za taj mjesec tužiteljica je ovlaštena obaviti uračunavanje primjenom odredbe članka 172. ZOO-a čak i kad je dužnik označio da namiruje glavno potraživanje. Međutim, tužiteljica ne bi bila ovlaštena namirivati tražbine s osnove potraživanja za druge mjesece. Zbog navedenog razloga, sud je u konkretnom slučaju pogrešno tumačio i primijenio odredbu članka 172. u vezi s odredbom članka 171. stavka 1. ZOO-a.

27. Tužiteljica je priložila izvadak iz otvorenih stavaka za tuženikovo dugovanje do prosinca 2022. (list 340. spisa) u kojemu su iskazane i zatezne kamate koje je tužiteljica obračunavala i namirivala tuženikovim uplatama. Nadalje, tužiteljica je priložila i iznose zateznih kamata koje je obračunao (list 37. do 42. spisa).

28. Sud je proveo vještačenje po vještaku financijske struke. Rješenjem od 10. srpnja 2024. određen je zadatak vještačenja - „da vještak utvrdi postoji li dug tuženika i u kojoj visini za korištenje poslovnog prostora“. Prije svega, ovakav način određivanja zadatka vještaku nije u potpunosti određen. Sud je trebao naložiti vještaku da na temelju isprava u spisu utvrdi visinu tuženikovih obveza prema tužiteljici za cijelo razdoblje, zatim da utvrdi koje je obveze tuženik podmirio, te da utvrdi je li tužiteljica pravilno obračunavala zatezne kamate i je li matematički pravilno obavila uračunavanje. Vještak je izradio dvije varijante nalaza. Prema 1. varijanti tuženikov dug od listopada 2010. do prosinca 2022. iznosi 32.086,34 EUR, a prema drugoj varijanti dug za razdoblje od kolovoza 2015. do prosinca 2022. iznosi 2.572,30 EUR. Vještak je također naveo: „Tužitelj nije imao nikakve zakonske osnove da tuženikovim uplatama zatvara obveze s osnove zateznih kamata, a osobito za dugovanje koje je tuženik osporavao zbog zastare ili iz drugih razloga neosnovanosti.“ Međutim, zadatak vještačenja je utvrditi određene činjenice, a ne tumačiti zakonske odredbe. Vještak je trebao dati varijantu za tuženikov dug s uračunavanjem zateznih kamata i bez uračunavanja zateznih kamata, a na sudu je odluka koju će varijantu prihvatiti primjenom zakonskih odredaba. Vještak nema ovlaštenje tumačiti i objašnjavati može li vjerovnik dužnikovim uplatama vršiti uračunavanje u skladu s odredbom članka 172. ZOO-a.

29. Budući da je sud prihvatio nalaz i mišljenje vještaka u pogledu primjene članka 172. ZOO-a, a što je pogrešno iz razloga navedenim u točki 25. ovog obrazloženja, sud je prihvatio varijantu 2. vještačkog nalaza, uz obrazloženje da je tužiteljičino potraživanje do kolovoza 2015. zastarjelo primjenom odredbe članka 229. ZOO-a. U obrazloženju ove odluke već je navedeno da tužiteljičino potraživanje u određenom dijelu nije zastarjelo (za travanj i svibanj 2020. godine) u skladu s odredbom članka 165. stavka 2. ZV-a i odredbom članka 225. ZOO-a. Nadalje, sud je pogrešno i nepotpuno utvrdio činjenično stanje u pogledu načina uračunavanja namirenja tužiteljičinog potraživanja te je počinio i bitnu povredu odredaba postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a i pogrešno primijenio odredbe materijalnog prava, odnosno odredbu članka 172. u vezi s odredbom članka 171. stavka 1. ZOO-a.

30. Zbog navedenih razloga valjalo je uvažiti tužiteljičinu žalbu i ukinuti presudu u dijelu točke III. izreke u kojemu je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev za plaćanje iznosa od 56.877,99 EUR s pripadajućim zateznim kamatama u skladu s odredbom članka 369. stavka 1. ZPP-a.

31. Budući da je sud ukinuo odluku u odnosu na pretežiti dio novčanog potraživanja iz točke III. izreke pobijane presude valjalo je ukinuti i odluku o troškovima postupka (točka IV. izreke) primjenom odredbe članka 166. stavaka 3. i 4. ZPP-a.

32. U ponovnom suđenju sud će najprije poći od činjenice da tužiteljica nije imala osnovu za izdavanje računa tuženiku jer stranke nisu bile u poslovnom odnosu. Nadalje, u podnesku od 22. studenoga 2023. tužiteljica je jasno odredila na koji način je obavila uračunavanje u skladu s odredbom članka 171. stavka 1. u vezi s člankom 172. ZOO-a. Ako je među strankama sporan iznos kamata koje je tužiteljica namirivala tuženikovim uplatama pozvat će vještaka da izvrši provjeru ispravnosti obračuna kamata i načina uračunavanja, a nakon toga, kad utvrdi sve odlučne činjenice, sud će pravilnom primjenom materijalnog prava odlučiti o osnovanosti tužbenog zahtjeva radi isplate iznosa od 56.877,99 EUR i troškovima cjelokupnog postupka.

Zagreb, 22. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća

Davor Pustijanac