Republika Hrvatska
Županijski sud u Karlovcu
Karlovac
Gž-298/2026-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Karlovcu, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Ivane Mašić, predsjednice vijeća, Vesne Stokrp, suca izvjestitelja i članice vijeća, te Josipa Štrucelja, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KKJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnicima odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Ljubičić & Vrdoljak d.o.o. iz Splita, protiv tuženika TERMIN d.o.o. za trgovinu, ugostiteljstvo i gradnju, OIB 54229813516, sa sjedištem u [adresa], radi iseljenja – predaje u posjed, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj Ps-55/2025-10 od 5. veljače 2026., u sjednici vijeća održanoj 22. srpnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja te se presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj Ps-55/2025-10 od 5. veljače 2026. potvrđuje.
II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka.
Obrazloženje
1. Pobijanom presudom Općinskog suda u Splitu, poslovni broj Ps-55/2025-10 od 5. veljače 2026. odlučeno je:
"I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
" Nalaže se tuženiku TERMIN d.o.o. da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe iseli iz poslovnog prostora – nekretnine na adresi [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. zem. [katastarska čestica], koja se sastoji od kuće površine 274 m², tri zgrade ukupne površine 254 m² te dvorišta površine 350 m², te da navedenu nekretninu preda u posjed tužitelju KKJ i ostalim upisanim suvlasnicima, slobodnu od osoba i stvari."
II. Nalaže se tužitelju da, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, naknadi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 750,00 Eura, zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od presuđenja pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište, primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a što se odnosi na kamatnu stopu koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke.".
2. Pravovremeno podnesenom žalbom tu presudu pobija tužitelj. Žalbu ulaže zbog svih žalbenih razloga normiranih odredbom iz članka 353. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/1991., 91/1992., 58/1993., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 02/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. – dalje: ZPP). U žalbi ističe da je pobijana odluka donesena uz počinjenje bitne povrede odredaba postupka iz članka 354. stavak 1. točka 11. ZPP-a, da je prvostupanjski sud trebao postupiti u skladu s odredbom iz članka 109. u vezi s odredbom iz članka 186. tog propisa te ga pozvati na ispravak tužbe. Nalazi da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio i odredbu iz članka 46. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 129/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 143/2012., 152/2014., 81/2015., 94/2017. – dalje: ZOVIDSP), te je neosnovan i zaključak prvostupanjskog suda prema kojem tuženik ima zaključene jednogodišnje ugovore o zakupu s ostalim suvlasnicima obzirom je i za zaključenje ovih ugovora trebala suglasnost tužitelja. Upućuje na stanje izvatka iz zemljišne knjige , pa navodi da je stanje zemljišne knjige u odnosu na ranijeg zakupodavca (KK) ostalo nepromijenjeno. Predlaže žalbu usvojiti te pobijanu odluku preinačiti, podredno ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak i odlučivanje.
3. Odgovor na žalbu nije podnesen.
4. Žalba tužitelja nije osnovana.
5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za iseljenje i predaju u posjed poslovnog prostora – nekretnine u [adresa], koja dolazi upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], a sastoji od kuće površine 274 m², tri zgrade ukupne površine 254 m² te dvorišta površine 350 m².
6. U predmetu nema spora da je tužitelj kao jedan od zakupodavaca s tuženikom dana 14. studenog 2018. zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora - ½ dijela cjeline poslovnog prostora nalazećeg u Splitu (detaljno opisanog pod točkom I. izreke pobijane presude). Neprijeporno je da su uz tužitelja kao zakupodavci navedeni KK i TK, s time da se potonji odrekao prava na traženje zakupnine, te je istu u cijelosti ustupio 1. i 2. zakupodavcima. Neprijeporno je da je Ugovor o zakupu zaključen na određeno vrijeme.
7. Tijekom prvostupanjskog postupka i sada u žalbenoj fazi prijeporno je je li tuženik u obvezi isprazniti i predati u posjed tužitelju predmet zakupa.
8. Ispitujući zakonitost pobijane odluke povodom žalbe tužitelja, u okviru njegovih žalbenih navoda, a i po službenoj dužnosti na temelju odredbe iz članka 365. stavak 2. ZPP-a, ovaj drugostupanjski sud je utvrdio da pobijana odluka nije donesena uz počinjenje niti jedne od bitnih povreda odredaba postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a.
9. Suprotno žalbenim navodima tužitelja pobijana odluka je jasna i razumljiva, sadrži valjano i neproturječno obrazložene razloge o odlučnim činjenicama, može se ispitati, pa nije ostvaren ni žalbeni razlog iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, kojeg tužitelj ističe u žalbi.
10. Nije ostvarena ni povreda postupka iz članka 354. stavak 1. u vezi s odredbom iz članka 109. ZPP-a.
11. Naime, tužbeni zahtjev nema formalne nedostatke u smislu odredbe iz članka 186. ZPP-a već ima materijalnopravne nedostatke, pa nije postojala dužnost prvostupanjskog suda da tužbu vrati na ispravak uz uputu (tim više što su tužitelji zastupani po kvalificiranim pravnim punomoćnicima).
12. U postupku pred prvostupanjskim sudom je osim ranije navedene nesporne činjenice postojanja zakupnog odnosa između stranaka još utvrđeno, te iz stanja spisa proizlazi:
- da je između tužitelja i KK, kao zakupodavaca i tuženika kao zakupoprimca **.**.2024. zaključen Dodatak ugovora zakupa o poslovnom prostoru (dalje: Dodatak),
- da je člankom 1. Dodatka konstatirano da su stranke **.**.2016. zaključile Ugovor o zakupu poslovnog prostora – ½ cjeline poslovnog prostora detaljno opisanog pod točkom I. izreke pobijane odluke,
- da su člankom 2. Dodatka stranke izmijenile članak 4. Ugovora o zakupu utvrdivši najamninu u mjesečnom iznosu od 1.800,00 EUR, dok je člankom 3. utvrđeno da se ugovor zaključuje za vrijeme do 31. prosinca 2024., a člankom 4. su stranke konstatirale kako ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. siječnja 2016. u preostalom dijelu ostaje neizmijenjen i proizvodi pravne učinke,
- da Ugovor o zakupu od **.**.2018. ima ugovoreno trajanje do **.**.2026.,
- da je u ovršnom postupku vođenom pri Općinskom sudu u Splitu u predmetu poslovne oznake Ovr-4/2022 ovrhovoditelju DK, kao kupcu, dosuđeno 71/88 dijela nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica], u naravi kuća, tri zgrade, dvor, ukupne površine 878 m2, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],
- da je ovrha u prdmetu Ovr-4/2022 vođena protiv KK kao ovršenice, te da je ovrhovoditelju rješenjem Ovr-4/2022 dosuđen upravo njezin suvlasni dio (očitom omaškom prvostupanjski sud je u dosuđeni dio zbrojio i raniji postojeći dio ovrhovoditelja DK),
- da je rješenje o dosudi nekretnine broj Ovr-4/2022-18 pravomoćno 13. lipnja 2023., ali nije provedeno u zemljišnim knjigama pa je u zemljišnim knjigama još uvijek upisana kao suvlasnica poslovnog prostora KK (suvlasnički dio 27/88),
- da je tužitelj izjavom datiranom s **.**.2024. raskinuo Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je ovjeren po javnom bilježniku Petru Ujeviću iz Imotskog, poslovni broj ovjere OV-4480/2018 (dakle, ugovor zaključen **.**.2018.), iz razloga što zakupoprimac unatoč njegovom traženju nije platio tri uzastopne mjesečne najamnine,
- da je tuženik nakon zaprimanja izjave o raskidu ugovora izvijestio tužitelja kako je **.**.2024. došlo do promjene suvlasničkog odnosa na poslovnom prostoru jer je suvlasni dio majke tužitelja prodan na javnoj dražbi, slijedom čega mu obzirom na njegov suvlasni dio podmiruje upravo razmjerni dio zakupnine,
- da je tužitelj **.**.2025. s CK, kao zakupodavcem, zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora u odnosu na 6/88 dijela cjeline poslovnog prostora koji je predmet spora, a člankom 7. Ugovora je određeno kako ugovor proizvodi pravne učinke počam od **.**.2025., a "završava" **.**.2026.,
- da je tuženik s DK zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora čiji je predmet 71/88 dijela cjeline poslovnog prostora koji je predmet spora, a Ugovor o zakupu, kako je to normirano člankom 7., proizvodi pravne učinke počam od **.**.2024., "završava" **.**.2025.,
- da je tužitelj s CK kao zakupodavcem zaključio još i Ugovor o zakupu za 6/88 dijela cjeline poslovnog prostora koji je predmet spora, koji ugovor proizvodi pravne učinke počam od **.**.2024., a "završava" **.**.2025.,
- da je s DK zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji proizvodi pravne učinke počam od **.**.2025. do **.**.2026.,
- da je tuženik tužitelju izvršio uplatu iznosa od 1.800,00 EUR **.**.2024., a potom je vršio uplate novčanog iznosa od 450,00 EUR.
Sva ova činjenična utvrđenja prvostupanjskog suda nisu dovedena u sumnju uopćenim žalbenim navodima tužitelja te ih u cijelosti prihvaća i ovaj drugostupanjski sud.
13. Prvostupanjski sud je odbijanjem tužbenog zahtjeva pravilno primijeno materijalno pravo.
14. Mjerodavno pravo za rješavanje odnosa između stranaka sadržano je u odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine broj 123/2024. – dalje: ZZKPP), te u odredbama ZOVIDSP.
15. Prema odredbi iz članka 22. ZZKPP ugovor o zakupu koji je zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je zaključen, dok je odredbom iz članka 26. istog propisa normirano da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne i zakonske odredbe o trajanju zakupa ako, uz ostalo, zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane odredbe zakupodavca.
16. Odredbom iz članka 28. ZZKPP je normirano da se ugovor o zakupu poslovnog prostora neovisno o tome je li sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme može otkazati po svakoj ugovornoj strani u svako doba, ukoliko druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze koje su utvrđene ugovorom ili tim zakonom.
17. U situaciji kada je došlo do promjene vlasništva, odnosno suvlasništva predmeta zakupa, neovisno o činjenici što se novi vlasnik (pretpostavljeni vlasnik) suvlasnog dijela zakupodavke KK nije intabulirao u zemljišnu knjigu, po stajalištu ovog drugostupanjskog suda, tužitelj nije mogao valjano otkazati ugovor o zakupu uz tvrdnju da zakupodavac ne plaća mjesečne zakupnine (tri uzastopne mjesečne zakupnine).
18. Tuženik je, kako to nesporno proizlazi iz stanja spisa, zakupninu razmjernu suvlasnom omjeru tužitelja podmirio prije izjave o otkazu ugovora o zakupu.
19. Osim toga, odredbom iz članka 30. ZZKPP normirano je da zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora (stavak 1.), te da u tom slučaju treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavaca (stavak 2.) pa je tuženik svoju obvezu plaćanja preostalog dijela zakupnine podmirivao novom (iako izvanknjižnom) vlasniku suvlasnog dijela ranijeg zakupodavca, što se napominje samo nuzgred.
20. Osim toga, tuženik je sa zakupodavcem DK i zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora za vrijeme od **.**.2024. pa do **.**.2025. i potom drugi ugovor s rokom trajanja do **.**.2026., jednako kao i sa zakupodavcem CK i RK (u odnosu na suvlasni dio navedenih zakupodavaca na poslovnom prostoru koji je predmet spora).
21. Slijedom navedenog pravilan je i zaključak prvostupanjskog suda kako tuženik ima valjanu pravnu osnovu za posjedovanje poslovnog prostora.
22. Pritom neosnovano tužitelj upire da je za zaključenje ugovora o zakupu (sa zakupodavcima DK i RK) trebala i suglasnost ostalih suvlasnika.
23. Naime, u smislu odredbe iz članka 86. ZOVIDSP poslovima redovne uprave cijelom nekretninom smatra se uz ostalo i iznajmljivanje i davanje u zakup prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela. Iz stanja spisa proizlazi da nekretnina u kojoj se nalazi predmet zakupa nije etažirana, pa suglasnost za zaključenje ugovora o zakupu sa zakupodavcima RK i DK nije bila ni potrebna. Još valja navesti da se tužitelj neosnovano poziva na sudsku praksu – odluku Županijskog suda u Varaždinu broj Gž-1494/2025 obzirom se ne radi o činjenično istoj situaciji (u navedenom predmetu radilo se o poslovima uprave dijela nekretnine na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo).
24. Osim toga, neosnovano tužitelj osporava i pravilnost stava prvostupanjskog suda prema kojem ne može zahtijevati predaju u posjed nekretnine uz njega i ostalim upisanim suvlasnicima. Radi se o nedjeljivoj obvezi pa u smislu odredbe iz članka 64. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 155/2023. – dalje: ZOO) jedan od vjerovnika može zahtijevati od dužnika ispunjene obveze samo ako je ovlašten od ostalih vjerovnika da primi ispunjenje ili može zahtijevati od dužnika da obveze ispuni svim vjerovnicima zajedno.
25. U konkretnoj pravnoj situaciji tužitelj zahtijeva da se obveza ispuni njemu i ostalim suvlasnicima, ne navodeći o kojim se konkretno suvlasnicima radi, što se napominje samo nuzgred obzirom je u postupku utvrđeno kako ugovor o zakupu iz 2018. nije valjano otkazan.
26. Pritom ovaj sud još smatra potrebnim napomenuti da je ugovor o zakupu zaključen **.**.2018., te da se radi o ugovoru koji je zaključen na određeno vrijeme (prema odredbi iz članka 7. "završava" 30. prosinca 2026.), pa je neosnovan i navod tužitelja prema kojem je dodatkom tom ugovoru promijenjeno vrijeme trajanja zakupa (člankom 3. Dodatka trajanje ugovora o zakupu je određeno do **.**.2024.), obzirom iz Dodatka ugovoru o zakupu poslovnog prostora izrijekom proizlazi da se on odnosi na ugovor zaključen **.**.2016.
27. Slijedom navedenog žalba tužitelja nije osnovana.
28. Tužitelj nije uspio u sporu pa je u skladu s odredbom iz članka 154. stavak 1. ZPP-a pravilno obvezan nadoknaditi tuženiku prouzročeni parnični trošak.
29. Obzirom na sve iznešeno valjalo je žalbu odbiti kao neosnovanu i potvrditi pobijanu prvostupanjsku presudu na temelju odredbe iz članka 368. stavak 1. ZPP -a.
30. Tužitelj nije uspio sa žalbom pa mu ne pripada pravo na naknadu troškova žalbenog postupka.
U Karlovcu 22. srpnja 2026.
Predsjednica vijeća
Ivana Mašić
