REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

STALNA SLUŽBA U LABINU

G. Martinuzzi 2, 52220 Labin

Poslovni broj: R1-115/2025-51

U  I M E  R E P U B L I K E  H R A V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Labinu, po sutkinji Zdenki Raguž Zupičić, kao sucu pojedincu, u vanparničnom predmetu predlagatelja 1. FH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćnicama iz ZOU Irene Zustović i Ingrid Zustović Batelić, odvjetnicama iz Labina, 2. FHĐ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], 3. SH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], 4. IH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], F [adresa], protiv protustranaka 1. Republika Hrvatska, OIB 52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Pazinu, 2. ĐH, OIB [osobni identifikacijski broj], 229 S ave Willowdele, Ontario, M2N-2B5, Kanada, upisan i sa podacima SCHIRA NICOLO, 229 S [adresa], M2N-2B5, Kanada, radi razvrgnuća suvlasništva na nekretnini, 21. srpnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica]/ZGR mlin, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] , tako da predlagateljima pripadnu u suvlasništvo, suvlasnički udjeli protustranke Republike Hrvatske, OIB 52634238587, i to na način da:

FH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], stječe suvlasništvo u 150175872/212889600 dijela ,

Stemberger Harry, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], stječe suvlasništvo u 29893248/212889600 dijela ,

Šuran Goran, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], 52220 Labin, steče suvlasništvo u 16410240/212889600 dijela,

FHĐ, FHĐ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], stječe suvlasništvo od 16410240/212889600 dijela,

II. FH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je dužna isplatiti protustranci Republici Hrvatskoj, na ime vrijednosti suvlasničkog dijela nekretnine označene u točki I. ovog rješenja iznos od 1.293,54 eura, a protustranci ĐH iznos od 20,22 eura, u roku od 15 dana,

III. IH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je dužan isplatiti protustranci Republici Hrvatskoj, na ime vrijednosti suvlasničkog dijela nekretnine označene u točki I. ovog rješenja iznos od 1.293,54 eura, u roku od 15 dana.

IV. SH, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je dužan isplatiti protustranci Republici Hrvatskoj, na ime vrijednosti suvlasničkog dijela nekretnine označene u točki I. ovog rješenja iznos od 1.293,54 eura, u roku od 15 dana.

V. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja, i nakon što predlagatelj i dostave dokaz da su izvršili isplatu iz toč. II.-IV. ovog rješenja protustranci, predlagatelji mogu u zemljišnim knjigama ovog suda tražiti provedbu ovog rješenja i uknjižbu na nekretnini označenoj kao k. č. [katastarska čestica]/ZGR mlin, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] , sa imena i suvlasnosti protustranke, na svoje ime i suvlasnost.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je sudu dostavila prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica]/ZGR mlin, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. U prijedlogu navodi da su predlagateljica i protustranke upisane kao suvlasnici na nekretnini k. č. [katastarska čestica]/zgr upisane u k. o. [katastarska općina] i to predlagateljica u 147022687/212889600 dijela, 1. protustranka u 12418560/212889600 dijela, 2. protustranka u 42560/212889600 dijela te 5985/212889600 dijela, 3. protustranka u 13305600/212889600 dijela, 4. protustranka u 13305600/212889600 dijela te 5. protustranka u 14015232/212889600 dijela, 2000000/212889600 dijela te u 10773376/212889600 dijela. Predmetna nekretnina je u lošem stanju odnosno urušio se krov, te su potrebni hitni radovi sanacije nekretnine. Međutim , za izvođenje radova potrebno je ishoditi građevinsku dozvolu odnosno akt za gradnju i to iz razloga što se radi o oštećenju krovišta i narušenoj stabilnosti zgrade. Za ishođenje dozvole za sanaciju zgrade odnosno krovišta, potrebna je suglasnost svih upisanih suvlasnika. Predlagateljica se već ranije obratila Republici Hrvatskoj, međutim nikada nije dobila nikakav odgovor na njen zahtjev. Predlagateljica je već ranije zaključila ugovor o kupoprodaji sa ĐH koji joj je prodao suvlasničke udjele na predmetnoj nekretnini temeljem ugovora o kupoprodaji od dana 06.09.2018. godine. Iako je u to vrijeme već bio suvlasnik i predmetnog suvlasničkog dijela, kao suvlasnik se upisao dana 15.12.2021. i dana 15.05.2023. godine, pa iz tog razloga ovaj suvlasnički dio nije bio obuhvaćen ranije zaključenim ugovorom o kupoprodaji. ĐH prodao je i predmetne suvlasničke dijelove predlagateljici ugovorom od dana 06.09.2018. godine, no obzirom da je još uvijek upisan u zemljišne knjige kao suvlasnik predlagateljica podnosi prijedlog za diobu i protiv ĐH. Predlagateljica i protustranke IH, te SH i FHĐ su u naravi podijeljeni, pa se predlaže da se provede postupak diobe.

2. Obzirom na suvlasnički udio Republike Hrvatske predlaže se da se istu isplati.

3. Protustranka Republika Hrvatska se očitovala na prijedlog , te ističe da se ne protivi provođenju postupka razvrgnuća suvlasničke zajednice, ali će se o samom načinu razvrgnuća moći očitovati nakon zaprimljenog uvjerenja o statusu nekretnine i provedenog vještačenja. Nadalje, predlaže se naslovnom sudu pozvati predlagateljicu na dostavu dokumentacije u svezi dokazivanja pasivne procesne legitimacije (podaci MUP-a, državnog arhiva, matičnog ureda i dr.) budući ukoliko je netko od protustranaka preminuo, valja odbaciti prijedlog predlagateljice (ŽS Vukovar, rješenje posl. br. Gž 394/2021-2 od 30.07.2021.).

4. Protustranke IH, FHĐ i SH su suglasni da sa predlagateljicom isplate vrijednost suvlasničkog udjela protustranke Republike Hrvatske.

5. Predlagateljica se podneskom od 27. svibnja 2025. očitovala kako je suglasna sa navodima IH, FHĐ i SH da zajedno isplate vrijednost suvlasničkog dijela protustranke Republike Hrvatske.

6. Proveden je dokazni postupak u kojem je izvršen uvid u zk izvadak str. 3-5 spisa, podnesak Općine Raša str. 7-10 spisa, fotografije str. 11-16 spisa, nalaz i mišljenje vještaka mjerničke struke str. 56-59 spisa, nalaz i mišljenje vještaka graditeljske struke str. 64-102 spisa, dopunu nalaza i mišljenje vještaka str. 126-169 spisa, te je proveden uviđaj na licu mjesta.Na uviđaju održanom 4. rujna 2025. mjernički vještak je identificirao nekretninu te naveo kako se k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nalazi u naselju Sv. Marina i to u južnom dijelu naselja. Sa istočne strane uz fasadu objekta prolazi makadamski put a na udaljenosti od cca 10 m nalazi se more. Na parceli je vidljiva ruševina a sa zapadne i južne strane postoji malo dvorište. Sjeverna i istočna granica objekta čine granicu parcele.

7. Nesporno je da su predlagatelji i protustranke u zemljišnim knjigama upisani kao suvlasnici na nekretnini k. č. [katastarska čestica]/ZGR mlin, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

8. Iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke ČH na stranici 64- 102 spisa proizlazi da je vrijednost predmetne nekretnine 77.500,00 Eura.

9. Na navedeni nalaz protustranka Republika Hrvatska je dostavila prigovor u kojem navodi da je imenovani vještak graditeljske struke, tržišne vrijednosti usporednih nekretnina zemljišta procjenitelj preuzeo sa aplikacije eNekretnine (4 usporedne nekretnine-građevinska zemljišta od kojih 4 zemljišta I. kategorije u k. o. [katastarska općina] i jedno II. kategorije u k. o. [katastarska općina]) što je u suprotnosti s odredbama članka 13. stavka 3. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (ovlašteni korisnici iz članka 12. stavka 1 . točke c navedenog Pravilnika imaju ovlasti za predaju zahtjeva za izdavanje izvatka iz zbirke i plana elektroničkim putem te za pregled ograničenog seta atributa iz zbirke i plana odnosno izradu izvatka s evauliranim podatcima koji će se koristiti u postupku procjene mogu izraditi samo ovlašteni korisnici kojima su dodijeljene ovlasti). Pri procjeni vrijednosti nekretnina primjenom usporedne metode najveću pažnju (samo po sebi razumljivo je da to iziskuje najviše vremena) procjenitelja je analiza svih (zakonski dopustivih) dostupnih transakcija sličnih nekretnina, dostatna argumentacija (koja podliježe načelu naknadne provjerljivosti) izostavljanja pojedinih transakcija. Da bi se otklonila subjektivnost pri usvajanju usporednih nekretnina potrebno je zatražiti izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena – kupoprodaja zemljišta od nadležnog tijela, kritički analizirati sve dostavljene kupoprodaje, obrazložiti izostavljanje pojedinih transakcija iz daljnje obrade te izlučiti optimalni broj usporednih nekretnina koje pokazuju najveću podudarnost obilježja (materijalno bitnih za procjenu) sa nekretninom koja je predmet procjene, te temeljem takvih usporednih nekretnina načiniti procjenu vrijednosti nekretnina. U zahtjevu za izdavanje Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena nekretnina navesti sve relevantne podatke o nekretnini (poglavito o specifičnostima koji znatno utječu na tržišnu vrijednost predmetne nekretnine, vrsta, status, namjena, kategorija, mjera korištenja i mikrolokacija). Potrebno je nadalje obrazložiti izračun usvojenu jediničnu cijenu novu građevinsku vrijednost za gospodarsku građevinu od 976,78 Eura/m2 (iz kojeg stupca tablice pokazatelja troškova građenja – 2024. godina Hrvatske komore arhitekata) da li se navedena cijena odnosi na neto ili bruto, da li je uključen PDV, da li je to i međuvremenski izjednačena cijena. Zaključno, potrebno je načiniti dopunu procjembenog elaborata sukladno ZPVN i pripadajućim pravilnicima prema navedenim primjedbama. Naime, svaka zakonski prihvatljiva procjena započinje Zahtjevom za izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena-kupoprodaja zemljišta koji procjenitelj upućuje nadležnoj službi u kojoj definira kakvoću nekretnine koja je predmet procjene. Zahtjev za izdavanje izvatka iz zbirke kao i Izvadak iz zbirke prilaže se procjembenom elaboratu kao i sva eventualna komunikacija između procjenitelja i Službe nadležne za izdavanje izvatka iz zbirke.

10. Povodom prigovora na nalaz i mišljenje protustranke Republike Hrvatske, vještak građevinske struke je saslušan na ročištu 10. prosinca 2025., godine. Iz njegova iskaza proizlazi da isti može zatražiti izvadak, ali iz svog iskustva, navodi da bi u više slučajeva dobio u izvatku nekretnine koje ne bi bile uporabljive, a u izvatku bi davali nekretnine prve i druge kategorije. Da se zatražio izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena (ZKC), vještak bi analizirao svaku nekretninu i objašnjavao zašto ju je isključio iz daljnjeg odlučivanja, dok je u nalazu i mišljenju, odmah isključio nekretnine koje nemaju poredbena obilježja i zadovoljio zakonsku formu od minimalno 3 poredbene nekretnine. Od odabranih nekretnina u Nalazu i mišljenju četvrta poredbena je zemljište druge kategorije kako je i napisano na str. 20. nalaza ali je njena vrijednosti povećana za 20% kako bi se uskladila sa zemljištem prve kategorije.

11. Po nalogu suda, vještak je dostavio dopunu svog nalaza (stranica 126- 169 spisa), s nalogom da prilikom izrade dopune, izvrši uvid u ZKC. Slijedom čega je procijenio vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 88.668,32 Eur.

12. Predlagatelji su prihvatili dopunu nalaza i mišljenja vještaka graditeljske struke, dok se protustranka Republika Hrvatska nije očitovala na Dopunu, odnosno nije isticala primjedbe na navedenu Dopunu, a niti je predlagala eventualno novo vještačenje.

13. Radi navedenog, sud je prihvatio Dopunu nalaza i mišljenja vještaka graditeljske struke kao objektivnim i stručnim, jer je vještak svojim iskazom, kao i dopunom nalaza otklonio nejasnoće, kao i prigovore u svom nalazu, slijedom čega je sud prihvatio nalaz i mišljenje vještaka kojim je utvrđeno da je vrijednost predmetne nekretnine 88.668,32 eur.

14. Sud je prihvatio prijedlog predlagatelja da se dioba provede, na način da se isplati Republika Hrvatska, s obzirom da je navedeni prijedlog ocijenio najsvrsishodnijim. Naime, polazeći od toga, da su se i same stranke suglasile isplatom, kao i zbog toga što protustranka Republika Hrvatska ima suvlasnički udio u predmetnoj nekretnini od 12418560/212889600, odnosno udio manji od 1/10, to je sud sukladno odredbi čl. to je sud sukladno odredbi čl. 49 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje ZV), to je sud obvezao predlagatelje, da protustranci isplate ukupan iznos od 5.174,17 eura, odnosno da svaki predlagatelj isplati protustranci Republici Hrvatskoj iznos od 1.293,54 eur, te da svaka od predlagatelja stekne slijedeće suvlasničke udjele u predmetnoj nekretnini i to na način da Carla Zahtila bude suvlasnica u 150175872/212889600, IH 29893248/212889600, SH 16410240/212889600 i FHĐ 16410240/212889600.

15. Predlagatelji nisu potraživali troškove od protustranaka, to sud nije ni odlučivao o troškovima ovog postupka.

16. Radi navedenog, riješeno je kao u izreci ovog rješenja.

Labin, 21. srpnja 2026.

Sutkinja

Zdenka Raguž Zupičić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ovog rješenja stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa istog. Žalba se podnosi ovome sudu a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

- 1. predlagateljici putem punomoćnica

- 2., 3. i 4. predlagatelju

- 1. protustranci putem ODO Pazin, na broj Ip-DO-307/2025

- 2. protustranci putem EH