Republika Hrvatska
Općinski sud u Vinkovcima
Trg bana Josipa Šokčevića 17
32100 Vinkovci
OIB: 77561654785
Poslovni broj: P-244/2025-23
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Vinkovcima, po sucu Ivani Božić Pišćak kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja UE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku TE, odvjetniku iz [adresa] protiv tuženika Srpska pravoslavna crkva u Hrvatskoj, Eparhija osječkopoljska i baranjska, Crkvena općina Vinkovci, po jereju Srđanu Lukić, zastupan po punomoćniku Borisu Hlatki, odvjetniku u Vukovaru, radi sklapanja ugovora, nakon održane i zaključene glavne, javne i usmene rasprave održane dana 9.lipnja 2026 g. u prisutnosti tužitelja osobno uz punomoć. tužitelja TE, odvj.iz [adresa] i odvjetničke vježbenice BE, u uredu punomoćnika tuženika Borisa Hlatki, odvj.iz Vukovara , potom donijete i objavljene presude na ročištu za objavu održanom 21.srpnja 2026. godine, dana 21.srpnja 2026. godine
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženiku Srpska pravoslavna crkva u Hrvatskoj, Eparhija osječkopoljska i baranjska, Crkvena općina Vinkovci, po jereju Srđanu Lukić, Istarska 1, Vinkovci, OIB: 93318382336, da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem UE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] slijedeći:
UGOVOR O KUPORODAJI NEKRETNINA
Zaključen između tuženika s jedne strane kao prodavatelja (u daljnjem tekstu prodavatelj) i tužitelja s druge strane kao kupca (u daljnjem tekstu kupca) kako slijedi:
I.
Prodavatelj prodaje a kupac kupuje nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] i to: kč. br. [katastarska čestica] Skladišni prostor i dvorište u [adresa] sa 583 m2 za međusobno ugovorenu cijenu od 12.075,00 eura (slovima: dvanaesttisućasedamdesetipeteura) koju je kupac isplatio prodavatelju u cijelosti a što prodavatelj potvrđuje potpisom ovoga ugovora.
II.
Prodavatelj dozvoljava kupcu da isti može bez ikakvog daljnjeg pitanja i privole na temelju ovoga ugovora, ishoditi uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama kao i svim drugim javnim očevidnicima na nekretninama iz toč. I ovoga ugovora s imena prodavatelja na svoje ime.
III.
Prodavatelj jamči kupcu da su predmetne nekretnine isključivo vlasništvo prodavatelja i da na njima ne postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje iliograničava kupčevo pravo vlasništva i da nisu opterećene nikakvim upisanim ili neupisanim teretima.
IV.
Kupac se nalazi u posjedu predmetnih nekretnina od 14. 02. 2007.
V.
Stranke utanačuju da prodavatelj snosi sve troškove koje proizlaze iz sastava ovoga ugovora.
VI. Ugovorne strane primaju prava i obveze iz ovoga ugovora, te su ga u znak prihvata i izraza svoje volje vlastoručno potpisale, nakon što su ga pročitale.
U protivnom će ovaj ugovor zamijeniti ova presuda.
II. Nalaže se tuženiku Srpska pravoslavna crkva u Hrvatskoj, Eparhija osječkopoljska i baranjska, Crkvena općina Vinkovci, po jereju Srđanu Lukić, da tužitelju UE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] naknadi na ime troškova parničnog postupka iznos od 1.332,04 eura (slovima: tisućutristotridesetdva eura i četiri centa) zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 21.srpnja 2026. do isplate prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku 15 dana.
O b r a z l o ž e n j e
1.Tužitelj je podnio tužbu protiv tuženika radi sklapanja ugovora. U tužbi navodi da su njegov prednik, odnosno otac, OE iz [adresa] s jedne strane i tuženik po protojereju LE iz [adresa] Hr. žrtava 2, sklopili dana 14. veljače 2007. godine u [adresa] ''SPORAZUM O UREĐENJU MEĐUSOBNIH ODNOSA GLEDE ZEMLJIŠTA – kč. br. [katastarska čestica] Skladišni prostor i dvorište u [adresa] upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]''. Navedeni sporazum je naslovljen kao ''sui generis'' ''SPORAZUM O UREĐENJU MEĐUSOBNIH ODNOSA GLEDE ZEMLJIŠTA'' iako se de facto i de iure radilo o PREDUGOVORU o kupoprodaji nekretnine sa pridržajem, odnosno odgodnim učinkom do ispunjenja uvjeta za zaključenje glavnog ugovora, do pravomoćnog okončanja upravnog postupka kao uvjeta za izdavanja tabularne isprave podobne za uknjižbu prava vlasništva za korist tužiteljeva prednika, danas tužitelja. Odgodni učinak je naveden u samome sporazumu odmah pod toč. I a to je pravomoćno okončanje upravnog postupka koju je tuženik pokrenuo i vodio kod tadašnjeg Ureda državne uprave u Vukovarsko srijemskoj županiji, danas Upravnog odjela za gospodarstvo i održivi razvoj u Vukovarsko- srijemskoj županiji, a temeljem Zahtjeva za naknadu za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Predmet se vodio pod poslovnim brojem :
Klasa: UP/I- 943-01/97-01/1231. Navedeni postupak je trebao biti okončan na način da se predmetna nekretnina ima vratiti u naravi tuženiku kao imovina koja je bila oduzeta SPCuH-u za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Stranke su navedeni trenutak definirale u toč. II na način da će tuženik prodati predniku tužitelja navedenu nekretninu ''kada se za to steknu uvjeti odnosno kad se na mjestu Grada Vinkovci kao vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Vinkovcima upiše tuženik''.
1.1. U '' sporazumu'' su stranke ugovornice utanačile da kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu iznosi 12.075,00 eura i da je navedenu cijenu kupac u cijelosti isplatio prodavatelju u trenutku zaključenja navedenoga sporazuma (toč. III sporazuma) a što ugovaratelji potvrđuju potpisom Sporazuma. U toč. IV stranke su utanačile da prednik tužitelja odmah ''stupa u posjed'' predmetne nekretnine, koji je u naravi dvorište stambeno poslovnog objekta do [adresa] u [adresa], a koji je stambeno poslovni objekt u vlasništvu tužitelja te je tužitelj u poštenom, istinitom, samostalnom, posljednjem, mirnom i nesmetanom posjedu predmetne nekretnine od zaključenja predmetnog sporazuma do danas. Dakle 18 godina je u kvalificiranom posjedu predmetne nekretnine. U toč IV tuženik se decidirano obvezao da će bez odlaganja nakon stjecanja vlasništva navedenu nekretninu ugovorom o kupoprodaji prenijeti u vlasništvo kupcu iz Sporazuma'', no ono što je još najbitnije stranke su utanačile u nastavku toč. IV cit: '' da je kao prodavatelj te nekretnine primitkom kupoprodajne cijene iz toč. III ovoga Sporazuma srpska pravoslavna crkva u cijelosti isplaćena , te nema nikakvih daljnjih potraživanja prema kupcu''. Stranke su u znak prihvata svega navedenog u sporazumu potpisali Sporazum i svoj potpis ovjerili kod javnog bilježnika. Stranke su potpis ovjerile kod javnog bilježnika Mirodara Kovača i to pod posl. br: OV-2963/2007.
1.2. U međuvremenu prednik tužitelja je prenio sva svoja prava i obveze na ovdje tužitelja i time mu de facto darovao predmetnu nekretninu. O navedenome prijenosu tužitelj je uredno izvijestio pismenim putem tuženika, poštom, preporučeno s povratnicom. Međutim, nakon što je ispunjen uvjet izdavanja tabularne isprave tuženik je decidirano odbio ispunjenje svoje obveze te kao dodatni uvjet za izdavanje tabularne izjave zatražio dodatni iznos kupoprodajne cijene. Parnične stranke su u Sporazumu iz toč. I tužbe međusobno ugovorile sve bitne sastojke predugovora o kuporodaji odnosno sporazumjele su se u pogledu predmeta kupoprodajnog ugovora, kupoprodajne cijene te se sukladno odredbi čl. 26 ZOO-a ima smatrati da su stranke zaključile predugovor o kupoprodaji nekretnine s ''učinkom pridržaja'', iako je isti naslovljen kao ''Sporazum''. Navedeno iz razloga što je ugovor u cijelosti ispunjen tj. tuženiku je isplaćena kupoprodajna cijena, tuženik je predao posjed nekretnine tužitelju. Ovako zaključeni ugovor ''Sporazum'' sukladno odredbama čl. 148. st 1 ZOO- a stvara prava i obveze za ugovorne stranke.
1.3. Tužitelj je u cijelosti ispunio svoje obveze, u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu, u kvalificiranom je posjedu predmetne nekretnine, dok druga strana pak nije ispunila svoju obvezu i nije s tužiteljem zaključila glavni ugovor odnosno izdala tabularnu ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva. Tužitelj je u potpunosti ispunio svoje obveze, u potpunosti isplatio kupoprodajnu cijenu, i koristi predmetnu nekretninu, dok s druge strane tuženik nije ispunio svoju preuzetu obvezu i nije s tužiteljem zaključio Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, a za zaključenje kojega ugovora tužitelj nesporno ima pravni interes, kako bi zaštitio svoja buduća vlasnička ovlaštenja, jer isti u ovome trenutku nema pismeni ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine odnosno tabularnu ispravu podobnu za uknjižbu prva vlasništva za njegovu korist u zemljišnim knjigama. Svojim ponašanjem tuženik je izbjegao obvezu zaključenja ugovora te na taj način postupio suprotno načelu savjesnosti i poštenja, pa stoga tužitelju pripada pravo zahtijevati ispunjenje obveze odnosno zahtijevati da s tuženikom zaključi ugovor o kupoprodaji, a sve kako bi postao knjižni vlasnik. Slijedom navedenog, u skladu s odredbama ZVDSP-a predlaže da sud akceptira kao osnovane činjenice iznesene u tužbi u prilog osnovanosti zahtjeva za sklapanjem glavnog ugovora koji će zamijeniti presuda kojom će sud naložiti tuženiku da s tužiteljem sklopi Ugovor o kuporodaji nekretnina upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] i to: kč. br. [katastarska čestica] Skladišni prostor i dvorište u [adresa] sa 583 m2 za međusobno ugovorenu cijenu od 12.075,00 eura koju je kupac isplatio prodavatelju u cijelosti a što prodavatelj potvrđuje potpisom ovoga ugovora, u protivnom će ovaj ugovor zamijeniti ova presuda, kao i da mu nakandi troškove ovog postupka.
2. U odgovoru na tužbu tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu tužitelja. Tuženik ističe nedostatak aktivne legitimacije na strani tužitelja, obzirom da tužitelj nije bio stranka predmetnoga Sporazuma te isti nema pravni interes u ovom parničnom postupku. Tuženik osporava zaključeni „Ugovor o prijenosu svih prava i obveza„ do 16. siječnja 2025. godine te ističe kako se navedni Sporazum ne može proizvoditi bilo kakve pravne učinke u odnosu na tuženika. Nekretnina koja je predmet postupka u trenutku zaključena Sporazuma nije bila u vlasništvu tuženika, ( vlasnik Grad Vinkovci) te obzirom na navedeno nije mogla predmetom kupoprodaje. Tužitelj nije dostavio dokaz iz kojeg proizašlo da je OE platio tuženiku svoju sporazumom utvrđenu obvezu. Naime, predmetni „Sporazum o uređenju međusobnih odnosa glede zemljišta – kč. br. [katastarska čestica].,“ nema sve potrebne i bitne elemente predugovora o kupoprodaji nekretnina te se isti de facto ne može smatrati Predugovorom o kupoprodaji nekretnine. Tuženik nadalje ističe kako protojerej AE nije imao ovlaštenje za prodaju predmetne nekretnine niti je isti bio ovlašten potpisati predmetni Sporazum. Naime, obzirom na činjenicu da protojerej AE nije imao ovlaštenje Crkvenoopštinskog upravnog odbora za sklapanje određenih pravnih poslova, niti mu je takva suglasnost naknadno dana sklopljeni Sporazum je ništetan i može se smatrati da nikada nije niti sklopljen. S obzirom na navedeno, predlaže sudu da tužbu i tužbeni zahtjev odbije u cijelosti, a da tužitelja obveže na plaćanje prouzročenog parničnog troška.
2.1. U svom očitovanju na odgovor na tužbu od 13. listopada 2025.g. tužitelj navodi kako se postupci za naknadu oduzete imovine za sve ovlaštenike naknade pa tako i za vjerske zajednice vode prema Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Narodne novine, broj 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 118/01, 80/02 i 81/02 u daljnjem tekstu: Zakon o naknadi), sa primarnim principom naturalne restitucije. Uvijek kada je to moguće prema odredbama navedenog zakona oduzeta imovina se vraća u naturalnom obliku i stoga se ne procjenjuje njezina vrijednost. U slučajevima u kojima nije moguć naturalni povrat u postupku naknade za oduzetu imovinu prema zahtjevu vjerske zajednice, utvrđuje se pravo na naknadu za oduzetu imovinu te se određuje tko je ovlaštenik naknade i obveznik naknade. Potom slijedi odlučivanje o obliku naknade (zamjenska nekretnina ili novčana naknada), a ukoliko odredbe Zakona o naknadi onemogućavaju naturalni povrat, ovlaštenicima naknade pa tako i vjerskim zajednicama, pripada pravo na naknadu u vrijednosnim papirima (osim za stanove gdje se iznos od 25 % utvrđene naknade isplaćuje u novcu). U navedenome zahtjevu tuženik je podnio zahtjev za povrat kompletne imovine koja je u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine oduzeta Srpskoj pravoslavnoj crkvi u hrvatskoj nakon Drugog svjetskog rata, aktima bivše komunističke vlasti u Jugoslaviji odnosno tadašnjoj SR Hrvatskoj, pa tako i u odnosnu na predmetnu nekretninu. Iz Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine kao i samog zahtjeva za naknadu podnesenom davnog 30. 06. 1997. godine jasno je razvidno dakle kako u skladu sa zakonskim normama tako i statusu same nekretnine u naravi već u trenutku podnošenja zahtjeva za naknadu 1997. godine nije bilo nikakve zapreke da se predmetna nekretnina vrati podnositelju, ovlašteniku naknade, ovdje tuženiku, u naravi. Dakle postupak povrata oduzete imovine, iako dugotrajan zbog postupovnopravnih razloga, manjka kadra i dr. nikada nije doveo u pitanje činjenicu da će predmetna nekretnina biti u naravi vraćena tuženiku. Navedeno je bilo jako dobro poznato tuženiku još davne 1997. godine kao i ovdje tužitelju koji je već tada i bio u posjedu predmetne nekretnine a tuženik ga je samo detaljnije upoznao s okolnostima samog postupka, pa tako i sudbine same nekretnine.
2.2. Uslijed činjenice da je sudbina nekretnine izvjesna, ali da se ona samo nominalno u trenutku zaključenja pravnog posla između stranaka u zemljišnim knjigama vodi kao vlasništvo jedinice lokalne samouprave, stranke su zaključile pravni posao naveden u tužbi, koji i po stvarnoj volji strana i po svim bitnim sastojcima udovoljava upravo navedenome kako predugovoru tako i ugovoru koji je u cijelosti podoban za prijenos prava vlasništva na predmetnoj nekretnini sa tuženika na tužitelja. Iz sadržaja ugovora kao i upotrijebljenih termina jasno je razvidno da su stranke, a osobito tuženik jako dobro znale za 'pozitivan' ishod upravnog postupka za naknadu za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine pa za zaključenje pravnog posla nije bilo nikakve zapreke. Da li je tadašnji zakonski zastupnik gospodin AE bio ovlašten po vjerskoj instituciji za raspolaganje predmetnom nekretninom je u ovom slučaju je potpuno irelevantno. Naime kupoprodajna cijena koju je tužitelj isplatio tuženiku uplaćena je na žiro račun institucije, dakle ne račun gospodina AE nego Pravoslavne crkve. Srpska pravoslavna crkva nikada nije prigovorila činjenici primitaka novca kao niti eventualnom povratu kupoprodajne cijene. Upravo suprotno, tuženik je na svojevrstan način iskorištavao činjenicu dugotrajnosti postupka naknade za oduzetu imovinu i pozitivnog ishoda, te je s vremena na vrijeme tražio od tuženika, dodatna novčana sredstva na temelju zaključenog pravnog posla. Tako je tužitelj ubrzo po zaključenju pravnog posla sa tuženikom 'donirao' novčana sredstva na račun tuženika u svrhu izgradnje oltara u crkvi u [adresa] u [adresa], a potom još i nekoliko ''manjih donacija''. Tuženik je uplaćivao novčana sredstva kao sa računa trgovačkog društva Vinkoprom kao ''obiteljskog'' trgovačkog društva jer je vlasnička struktura u cijelosti obitelji OE.
2.3. Među oduzetim nekretninama nalazila se i predmetna nekretnina, dakle kč. br. [katastarska čestica] skladišni prostor i dvorište sa 483 m2. Tijekom postupka Grad Vinkovci, kao isključivo tabularni vlasnik (neposjednik) očitovao se da nikada nije raspolagao predmetnom nekretninom, mijenjao joj namjenu niti istu do u zakup ili drugi način korištenja. Tijekom postupka sudski vještak građevinske struke IE dipl. ing. građ. neprijepornim je konstatirao da ne postoji nikakva tehnička zapreka za naturalni povrat predmetne nekretnine. Stoga kako je odredbom čl. 40. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine propisano da se prijašnjem vlasniku daje u vlasništvo poslovne zgrade i prostor oduzeti na temelju nekih od propisa iz čl. 2 Zakona o naknadi i načina propisanih čl. 3 Zakona o naknadi, to se ova odredba jasno primjenjuje i na predmetnu nekretninu te je vraćena u vlasništvo (i posjed) tuženiku. Za napomenuti je da je predmetna nekretnina u naravi zapravo dvorište nekretnine tužitelja do kojega se sa javne površine pristupa isključivo sa nekretnine tužitelja i takva je oduvijek. Upravo iz navedenoga razloga tuženik nije tijekom postupka tražio određivanje privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja predmetne nekretnine protiv tabularnog vlasnika Grada Vinkovaca, iako je ta mjera određivana u gotovo svakom postupku naknade za oduzetu imovinu a sukladno odredbama čl. 74. Zakona o naknadi, jer je tuženik već zaključio pravni posao iz ove parnice i da isključivo tužitelj ima pristup predmetnoj nekretnini, te da tabularni vlasnik niti ne može raspolagati predmetnom nekretninom jer se do nje može pristupiti sa javne površine od [adresa] isključivo preko nekretnine tužitelja. Naime čl. 74. Zakona o naknadi je propisano ''na prijedlog prijašnjeg vlasnika sud može odrediti privremenu mjeru zabrane raspolaganja imovinom koja je predmet naknade za oduzetu imovinu prema odredbama ovog Zakona, ukoliko prijašnji vlasnik učini vjerojatnim da postoji opasnost otuđenja imovine ili iz drugih opravdanih razloga, sukladno odredbama ovoga zakona''.
2.4. U podnesku od 14. siječnja 2026.g. tuženik ponovo ističe kako tužitelj sa tuženikom nikada nije zaključio valjani pravni posao u smislu kupoprodaje nekretnine koja je predmet postupka. Tužitelj tuženiku nikada nije izvršio uplatu kupoprodajne cijene, a istu nije niti mogao uplatiti obzirom da nikada nije zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnina. Iz potvrde o uplatama koje tužitelj dostavlja ne proizlazi da je tužitelj ili netko treći izvršio uplatu kupoprodajne cijene za nekretninu koja je predmet postupka. Tuženik osporava da bi takva uplata bila izvršena u korist tuženika, a pogotovo da bi se ta uplata odnosila na kupoprodajnu cijenu. Iz uplatnica je jasno vidljivo da je predmetne donacije vršilo trgovačko društvo Vinkoprom d.o.o., a ne tužitelj i pravni prednik tužitelja, a iz čega očito proizlazi kako tužitelj niti njegov pravni prednik nisu vršili nikakve uplate prema tuženiku. Ponovo ističe prigovore aktivne i pasivne legitimacije.
3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u sporazum i potvrde (list 5-9 spisa),
Zk izvadak, posjedovni list i Geo portal (list 10-14 spisa), Ugovor (list 15-19 spisa), dopis i dostavnice (list 20-24 spisa), dokumentaciju (list 41-49 spisa), dopis (list 70 spisa), te je pročitan iskaz tužitelja i iskaz svjedoka sa ročišta održanog kod ovog suda dana 09. lipnja 2026.g. (list 78-83 spisa).
4. Analizirajući iskaze svjedoka, tužitelja, te materijalnu dokumentaciju priloženu spisu, svaki dokaz posebno, sve dokaze zajedno, kao i rezultat cjelokupnog postupka, sud smatra da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.
5. Među strankama je sporna aktivna i pasivna legitimacija.
5.1. Svjedok OE, otac tužitelja, u svom iskazu ističe da je on sklopio sa tuženom sporazum, misli 2007. godine. Naime radi se o nekretnini, odnosno zgradi koja je u njegovom vlasništvu, a u dvorištu te zgrade bilo je nekakvo derutno skladište, spojeno sa zgradom, koje su koristili kao skladište za odlaganje robe iz njihove trgovine. Ovu zgradu on je kupio 1995. godine od U, vlasnika Zvijezde, a skladište koje je predmet ovog postupka su koristili isto od 1995. godine, jer se do ovog skladišta naime može doći samo preko njegove nekretnine. Budući je sve ovo zapravo činilo jednu cjelinu on se raspitao u čijem je vlasništvu sporna nekretnina, i otkrio da je u vlasništvu Općine, gdje su mu rekli da je taj dio zemljišta u postupku povrata imovine oduzete za vrijeme jugovladavine te da se tu zapravo radi o vlasništvu tužene. On se obratio tada, proti u [adresa], AE, koji je obećao njemu prodati ovaj dio zemljišta, koji su oni zapravo već i koristili. Naime on je njima ovo bio i dozvolio. Sporazum je sklopio sa LE, koji je u to doba bio ovlašten, i odmah isplatio njemu na ruke iznos od oko 90.000,00 kuna, a on je njemu obećao kako i stoji u sporazumu vlasništvo prenijeti u cijelosti nakon okončanja postupka povrata. Nakon toga on je, ne sjeća se točno koje godine, prenio svoja prava iz sporazuma svom sinu, ovdje tužitelju, iz razloga što smo su se tako dogovorili, zato da bude sve jedna cjelina sa zgradom. Naime kako je i naveo taj sporni dio nekretnine koriste od 1995. godine, on i njegova obitelj, i nitko ih nikada nije uznemiravao ili o ovome prigovarao. Sa LE našao se par puta prije sklapanja sporazuma, kako bi se dogovorili, a novac na ime kupoprodajne cijene mu je isplatio prije nego što su išli sklopiti sporazum kod javnog bilježnika, dakle sve je bilo u jednom danu. Javni bilježnik Kovač sastavio je i ovjerio sporazum o uređenju međusobnih odnosa glede zemljišta. Kroz godine, je znao upitati LE što je sa postupkom povrata, i kada bi mogao biti okončan, jer je naime isti trajao dvadeset godina, a LE mu je uvijek rekao da će on to probati malo pogurati. Nije zaključio baš ugovor o kupoprodaji, jer je smatrao da je ovo dovoljno i ispravno, a osobito stoga što je Javni bilježnik sastavljao ovaj sporazum, te na istom postoji pečat tužene, pa smatra da je ovakav ugovor u redu. Ja sam u to doba znao da tužena n ije vlasnik predmetne nekretnine, međutim LE je imao sva potrebna ovlaštenja za sklapanje sporazuma, budući mu je isti tako rekao. On je provjeravao čija je sporna nekretnina te je na kompjuteru vidio da je u društvenom vlasništvu. On je u to doba bio suvlasnik TD Vinkoprom d.o.o. [adresa], a sada više nije, i to unazad dvije godine. AE je, poslije sklapanja sporazuma, iz njihove trgovine uzimao robu, koju nije plaćao, većinom građevinski materijal, te koju nije zapravo nikad niti platio, a u njihovom knjigovodstvu to je bilo otpisano, odnosno revizorka je predložila da AE od njih zatraži "donaciju", kako bi se to moglo isknjižiti pa su oni to tako i napravili, odnosno "donirali tu robu Azapu".
5.2. Svjedokinja SE, supruga tužitelja, u svom iskazu ističe da je sa tužiteljem u braku od 2002. godine. Što se tiče ovog spora poznato joj je, jer je bila prisutna u "Željezaru", trgovina koja je bila u centru grada [adresa], da je svekar OE platio, odnosno dao na ruke, LE iznos od oko 200.000,00 kuna, ne zna detalje, misli da je novac bio vezano za spornu nekretninu koja je predmet ovog postupka. Kada kaže "Željezar", misli na trgovinu koja je prije bila u [adresa], trgovina je bila vani do ulice, a sporni dio nekretnine nalazi se u dvorištu Željezara, i zapravo predstavlja "straćare", to je ovaj dio zemljišta za koji je prethodno navela da se koristio kao skladište za robu. Oni sada stanuju u nekretnini odmah do "Željezara". O samom sklapanju sporazuma nije joj ništa poznato. Poznato joj je da obitelj njenog supruga koristi spornu nekretninu od 90-ih godina, ne sjeća se točne godine, i to kao skladište za robu. Poznato joj je da od 90-ih godina pa do danas nitko nije njenom suprugu, niti svekru, prigovarao zbog korištenja niti ih uznemiravao. O drugom sporazumu kojim je svekar prenio njenom suprugu prava vezano za spornu nekretninu nije joj ništa poznato. Ona nije nikad potpisivala nikakve ugovore vezano za predmetnu nekretninu, niti isplaćivala nekakvu kupoprodajnu cijenu.
5.3. Iz iskaza tužitelja proizlazi da je njegov otac od 1994. godine je koristio prostor "Željezara" za njihovu trgovinu a tu zgradu kupio je od U 2000. godine. Sporni dio nekretnine nalazi se u dvorištu "Željezara" i predstavlja skladište. Naime oni od 1994. godine koriste zapravo cijelu ovu nekretninu, pa i sporni dio nekretnine, a prestali su koristiti ovu nekretninu prije 10 godina iz razloga što je trgovina zatvorena i više nije imao potrebu za skladištem. Za sve ovo razdoblje korištenja i pos jedovanja ove nekretnine nitko ih nije uznemiravao niti prigovarao. Oni su znali u čijem je to vlasništvu, i njima je zapravo dozvoljeno da ovo koriste, a poznato mu je da je to dozvolio Azap. Naime ova nekretnina, zgrada Željezara i sporno skladište , sve predstavlja zapravo jednu nekretninu. Naime poznato mu je da se otac dogovarao sa Azapom da se nekako riješi ovaj sporni dio nekretnine a budući su ga oni koristili kao skladište, te budući sa zgradom Željezara predstavlja jednu cjelinu. On je bio prisutan kada je otac isplatio Azapu 90.000,00 kuna na ime kupoprodajne cijene za sporni dio nekretnine, i to u novčanicama od po 200,00 kuna. Njegova supruga je ranije navela krivi iznos kada je rekla da je otac isplatio Azapu 200.000 kuna. Ovaj sporazum sklopljen je 14.veljače 2007. godine. Njemu je otac prenio prava iz ovog sporazuma, jer su se tako dogovorili, a i budući on stanuje sa obitelji kraj sporne nekretnine. Otac i on bili su u dobrim odnosima sa LE, on se uvijek predstavljao kao ovlaštena osoba tužene, za potpisivanje i druge poslove. Naime negdje 2000-ih godine Azap je renovirao Crkvu koja je ratu bila srušena, te uzimao od njih materijal i ostajao dužan, jer ga nije plaćao. Donacija koju je njegov otac u svojem iskazu spominjao bila je donacija pravoslavnoj crkvi za oltar. U [adresa] je bila opće poznata stvar da je AE bio zastupnik tužene, a isti je stanovao u župnom dvoru blizu njih. Kada je dobio informaciju da je okončan postupak povrata imovine te da je sporna nekretnina prešla u vlasništvo tužene on se obratio Pravoslavnoj crkvi u Dalju vezano za realizaciju sporazuma, gdje mu je rečeno da se obrati odvjetniku Hlatkom budući jedino i samo on zastupa tuženu, nakon čega se njemu i obratio i poslao dokumentaciju što se sve nalazi u spisu. On se čuo sa LE koji mu je rekao da se obrati odvjetniku Hlatkom. On se sa odvjetnikom našao za nekih 20 dana, a on mu je rekao da je ovo što su platili premala cijena i tražio ga da nadoplati razliku do 60.000,00 eura, budući sporna nekretnina sada, po njegovim riječima toliko vrijedi. On nije znao da AE ne bi bio ovlašten za zastupanje tužene, isti je imao pečat tužene i po njegovom saznanju bio ovlašten za potpisivanje ugovora.
6. Vezano za prigovor nedostatka aktivne legitimacije, na strani tužitelja, sud isti smatra neosnovanim. Naime, aktivna legitimacija tužitelja proizlazi iz Sporazuma od 16. siječnja 2025. g. (list 15-17 spisa) kojim OE prenosi na tužitelja sva svoja prava i obveze iz Sporazuma od 14. veljače 2007., što je sud utvrdio uvidom u navedeni Ugovor o prijenosu svih prava i obveza, kao i iskazima svjedoka DE i tužitelja. Jednako tako, ne stoji niti prigovor nedostatka pasivne legitimacije, budući je iz samog sporazuma jasno razvidno da se AE legitimira kao zastupnik protojerej i kao takav koristi službeni pečat tuženika. Uvidom u potvrde na listu 8-9 spisa, proizlazi da je AE osoba ovlaštena za zastupanje Crkvene Opštine Vinkovci, kao parohijski sveštenik, što proizlazi i iz samog Sporazuma o uređenju međusobnih odnosa, ovjeren od strane javnog bilježnika Mirodara Kovač iz [adresa] pod br. OV-2963/2007 od 14.02.2007.g., odnosno čelnik ovlašten za sklapanje predmetnog Sporazuma.
7. Sud je utvrdio da su stranke sklopile sporazum o uređenju međusobnih odnosa kojim je izrijekom ugovoreno da će tuženik, po ispunjenju odgodnog uvjeta, sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine. Nesporno je da je odgodni uvjet ispunjen, što je utvrđeno uvidom u djelomično rješenje Upravnog odjela za gospodarstvo i održivi razvoj Vukovarsko srijemske županije Klasa:UP/I-943-01/97-01/1231, Ur.br.: 2196-06- 03/2-25-158 od 17. siječnja 2025.g. (list 43-47 spisa) kao i da je kupoprodajna cijena u cijelosti plaćena, pa je time nastala tuženikova obveza da pristupi sklapanju glavnog ugovora. Budući da se obveza na sklapanje ugovora može ostvariti sudskom zaštitom kada je ugovorom ili zakonom preuzeta dužnost sklapanja ugovora, a tuženik je odbijanjem sklapanja ugovora postupio protivno preuzetoj obvezi, tužbeni zahtjev je osnovan (čl. 248. st. 1. ZOO).
7.1. Za ugovor o prijenosu vlasništva nekretnine potreban je pisani oblik, a iz provedenih dokaza proizlazi da su stranke upravo takav valjan i obvezujući sporazum ranije sklopile, pri čemu su bitni elementi budućeg kupoprodajnog ugovora bili određeni, osobito predmet i cijena. Predugovor, odnosno sporazum kojim se jedna strana obvezuje kasnije sklopiti glavni ugovor, proizvodi obveznopravni učinak i obvezuje stranu koja je preuzela takvu dužnost na sklapanje glavnog ugovora kad nastupe ugovoreni uvjeti (čl. 268. st. 1., 3. i 4. ZOO). Kada su ti uvjeti ispunjeni, a cijena plaćena, odbijanje tuženika da sklopi ugovor predstavlja povredu preuzete obveze. Da je tužitelj isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu potvrdio je prodavatelj u trenutku zaključenja ''Sporazuma o uređenju međusobnih odnosa glede zemljišta – kč. br. [katastarska čestica] Skladišni prostor i dvorište u [adresa] upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]'' i to svojim vlastoručnim potpisom, službenim pečatom tuženika i ovjerom kod javnog bilježnika Mirodara Kovača u [adresa].
7.2. Takav pristup odgovara i stajalištu sudske prakse da se presuda kojom se nalaže sklapanje ugovora donosi kada postoji zakonska ili ugovorna obveza na sklapanje ugovora, a ne kada ugovor već postoji ili kada nisu ispunjene pretpostavke za njegov nastanak. Ujedno, sudska praksa potvrđuje da predugovor ostaje osnova za obvezu sklapanja glavnog ugovora ako glavni ugovor nije sklopljen, ali su ispunjene ugovorene pretpostavke za to, osobito kada je jasno utvrđen sadržaj budućeg ugovora i kada je jedna strana već ispunila svoju novčanu obvezu (Gž-2366/2024-3, Županijski sud u Splitu, 29. 10. 2025.; Gž-146/2025-3, Županijski sud u Slavonskom Brodu, 21. 1. 2026.).
7.3. Prema tome, sud je prihvatio tužbeni zahtjev i naložio tuženiku da sklopi ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, jer su za to ispunjene sve pretpostavke: postojanje valjane ugovorne obveze, ispunjenje odgodnog uvjeta, plaćanje kupoprodajne cijene i neosnovano odbijanje tuženika da ispuni preuzetu obvezu.
8. Imajući u vidu sve naprijed izloženo ovaj sud je donio odluku kao u izreci ove presude.
9. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1 i članku 155. Zakona o parničnom postupku te je sukladno označenoj VPS i važećoj Odvjetničkoj tarifi tužitelju za poduzete radnje zastupanja po punomoćniku odvjetniku priznat trošak u ukupnom iznosu od 1.332,04 eura. Odobreni trošak odnosi se na radnje zastupanja po punomoćniku odvjetniku i to za: sastav tužbe = 100 bodova (Tbr. 7 toč. 1 OT), zastupanje na 3 ročišta kod suda svako ročište po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1 OT), sastav 2 obrazložena svaki po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1 OT koje radnje ukupno nose 600 bodova što pomnoženo sa vrijednošću boda od 2,00 eura, iznosi 1.200,00 eura što uz trošak sudske pristojbe u iznosu od 132,04 eura, čini sveukupno dosuđeni parnični trošak u iznosu od 1.332,04 eura.
9.1. Na dosuđeni iznos parničnog troška, sud je tužitelju priznao zateznu kamatu od dana donošenja ove presude po osnovi odredbe članka 30. stavak 2 Ovršnog zakona.
Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u dispozitivu presude
U Vinkovcima, 21.srpnja 2026. godine.
Sudac
Ivana Božić Pišćak
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana. Žalba se podnosi u pisanom obliku putem ovoga suda u četiri primjerka, a o žalbi odlučuje Županijski sud.
Stranci koja je pristupila ročištu radi uručenja presude rok za žalbu teče od dana kada je ročište održano. Stranci koja nije pristupila ročištu radi uručenja presude, a uredno je obaviještena o ročištu, rok za žalbu teče od dana kada je ročište održano. Stranci koja nije pristupila ročištu radi uručenja presude, a nije uredno obaviještena o ročištu, rok za žalbu teče od dana dostave prijepisa presude.
Dostaviti:
1. Tužitelj po punomoćniku TE, odvjetniku u [adresa]
2. Tuženik po punomoćniku Borisu Hlatki, odvjetniku u Vukovaru
