Poslovni broj: P-2940/2023-26

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Marijanu Glavašu, u pravnoj stvari tužitelja DE (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kojega zastupaju punomoćnici-odvjetnici iz Zajedničkog odvjetničkog ureda dr. sc. Sandra Marković, Sidonija Grbavac i dr. sc. Dino Gliha, Zagreb, protiv tuženika Svijet nekretnina – SN d.o.o. (OIB: 53029087475), Zagreb, Ulica Dobriše Cesarića 71, kojega zastupa punomoćnica Mihaela Vlašić Lajh, odvjetnica u Sesvetama, radi utvrđenja i uknjižbe prava vlasništva, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 2. lipnja 2026. u prisutnosti punomoćnice tužitelja ŽE i punomoćnice tuženika, **.**.2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"I. Utvrđuje se da je tužitelj DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] temeljem zakona – dosjelošću stekao ½ dijela nekretnine: - 18. suvlasnički dio: 14/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-18) u naravi poslovni prostor u prizemlju zgrade desno PP2, ukupne površine 16,80 čm, označeno žutom bojom u nacrtu etažnog vlasništva, a koji se nalazi u STAMBENO POSLOVNOJ ZGRADI BR. 167 I DVORIŠTE, ULICA DUBRAVA, površine 482 m2 i koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] i upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu, te je tuženik SVIJET NEKRETNINA – SN d.o.o., OIB: 53029087475, MBS [matični broj subjekta], ulica Dobriše Cesarića 71, 10000 Zagreb dužan trpjeti brisanje uknjižbe prava vlasništva na predmetnoj nekretnini upisano u korist tuženika uz istovremenu uknjižbu prava vlasništva na ime tužitelja DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] jer će u protivnom isto zamijeniti ova presuda, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, Zemljišnoknjižnom odjelu Zagreb, provedba upisa brisanja prava vlasništva upisanog u korist tuženika SVIJET NEKRETNINA – SN d.o.o., OIB: 53029087475, MBS [matični broj subjekta], ulica Dobriše Cesarića 71, 10000 Zagreb i istovremenu provedbu upisa uknjižbe prava vlasništva u ime i za korist tužitelja DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], D [adresa] u ½ dijela nekretnine: - 18. suvlasnički dio: 14/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-18) u naravi poslovni prostor u prizemlju zgrade desno PP2, ukupne površine 16,80 čm, označeno žutom bojom u nacrtu etažnog vlasništva, a koji se nalazi u STAMBENO POSLOVNOJ ZGRADI BR. 167 I DVORIŠTE, ULICA DUBRAVA, površine 482 m2 i koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] i upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

III. Nalaže se tuženiku SVIJET NEKRETNINA – SN d.o.o., OIB: 53029087475, MBS [matični broj subjekta], ulica Dobriše Cesarića 71, 10000 Zagreb da naknadi parnični trošak tužitelju DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], D [adresa] zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućima od dana donošenja prvostupanjske odluke pa do isplate.“

II Nalaže se tužitelju DE naknaditi tuženiku Svijet nekretnina – SN d.o.o. troškove parničnog postupka u iznosu od 1.000,00 EUR u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da se nalazi u zakonitom, istinitom i poštenom posjedu nekretnine - 18. suvlasnički dio: 14/1000 Etažno vlasništvo (E-18) u naravi poslovni prostor u prizemlju zgrade desno PP2, ukupne površine 16,80 čm, označeno žutom bojom u nacrtu etažnog vlasništva, a koji se nalazi u Stambeno poslovnoj zgradi br. 167 i Dvorište, Ulica Dubrava, površine 482 m2 i koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] i upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Posjed iste nekretnine tužitelj je stekao na temelju „Konačnog kupoprodajnog ugovora poslovnog prostora u prizemlju zgrade oznake PP2“ od 26.7.2004. sklopljenog između društva Dubrava gradnja d.o.o., Zagreb, kao prodavatelja te OE i tužitelja kao kupaca svakog u ½ dijela nekretnine te se od tada zajedno sa spomenutom neprekidno nalazi u posjedu nekretnine koju iskorištava prema njezinoj namjeni budući da isti tamo imaju knjigovodstveni servis. Nad prodavateljem nekretnine Dubrava gradnja d.o.o. otvoren je stečajni postupak 2016., a isto tako protiv istoga društva vodio se ovršni postupak pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu pod br. Ovr-737/15 gdje je na ročištu održanom **.**.2020. OE (koja je već ranije uknjižila svoje vlasništvo u ½ dijela gornje nekretnine) predala kupoprodajni ugovor od 26.7.2004. i navela da je ovdje tužitelj vlasnik u preostalih ½ dijela sporne nekretnine iako to nije upisao u zemljišne knjige. Usprkos tome, u ovršnom postupku taj suvlasnički dio nekretnine dosuđen je ovdje tuženiku koji se i uknjižio u zemljišne knjige kao vlasnik istoga, ali bez stupanja u posjed. No, tuženik je samostalnim i kvalificiranim posjedom nekretnine još tijekom 2014. stekao pravo vlasništva iste u ½ dijela dosjelošću, dok je postupanjem stečajnog upravitelja i suda u ovršnom postupku došlo do povrede takvog prava tužitelja. Slijedom toga, tužitelj predlaže donijeti presudu kojom će se utvrditi takvo stjecanje prava vlasništva na spornoj nekretnini, uz istovremeno brisanje prava vlasništva tuženika i uknjižbe prava vlasništva tužitelja, sve uz naknadu parničnog troška.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Tužitelj nije mogao steći pravo vlasništva na temelju kupoprodajnog ugovora koji je samo temelj za stjecanja istoga, a niti je odlučno što je OE prethodno upisala svoje pravo vlasništva na temelju istog ugovora. Osporava da bi se tužitelj nalazio u zakonitom, istinitom i poštenom posjedu nekretnine te da bi stoga tijekom 2014. dosjelošću stekao pravo vlasništva, a budući da tužitelj ne dokazuje da bi isplatio kupoprodajnu cijenu, odnosno još od 2009. pa nadalje na spornoj nekretnini u zemljišnoj knjizi zabilježene su ovrhe što je tužitelju već tada moralo biti poznato na što ukazuje i okolnost da mu je upravo iz tih razloga 2016. odbijen prijedlog za uknjižbu prava vlasništva. Tuženik je bio savjestan i pošten kupac nekretnine u ovršnom postupku te je u cijelosti postupao u dobroj vjeri i s povjerenjem u zemljišne knjige, za razliku od tužitelja koji dugi niz godina nije poduzimao nikakve radnje potrebne za uknjižbu prava vlasništva, ali i za zaštitu istoga prava u stečajnom i ovršnom postupku (isto ne predstavlja pojavljivanje OE na ročištu u ovršnom postupku). Sukladno svemu tome, tužitelj sve i da je stekao pravo vlasništva dosjelošću, to pravo ne bi mogao suprotstaviti stečenom pravu vlasništva tuženika. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troškova postupka.

3. U provedenom postupku sud je izvršio uvid u Konačni kupoprodajni ugovor poslovnog prostora u prizemlju zgrade oznake PP2 od 26.7.2004. s prilogom i računom, izvadak i povijesni izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], prijepis posjedovnog lista 12738 k. o. [katastarska općina], prijedlog za uknjižbu OE od 27.7.2004. s rješenjem ovoga suda od 17.6.2008. br. Z-26008/04, zapisnik s ročišta od 24.1.2020. iz postupka pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu br. Ovr-737/15, nacrt ugovora o kupoprodaji nekretnine od 26.1.2023., rješenje ovoga suda od 15.6.2022. br. Z-34447/22, dopis punomoćnice tuženika od 15.12.2023., zaključak Općinskog suda u Novom Zagrebu od 17.6.2022. br. Ovr-1393/21, dopis punomoćnika tužitelja od 11.1.2024., spis Trgovačkog suda u Zagrebu br. Ovr-144/22, saslušani su svjedoci OE, ZE, BE i JE te stranke.

4. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11. i 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. i 146/25. - dalje: ZPP).

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Između stranaka nije sporno da je ovdje tuženik uknjižen kao vlasnik u ½ dijela predmetne nekretnine - 18. suvlasnički dio: 14/1000 Etažno vlasništvo (E-18) u naravi poslovni prostor u prizemlju zgrade desno PP2, ukupne površine 16,80 čm, označeno žutom bojom u nacrtu etažnog vlasništva, a koji se nalazi u Stambeno poslovnoj zgradi br. 167 i Dvorište, Ulica Dubrava, površine 482 m2 i koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] i upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nesporno je da je istu nekretninu tuženik prethodno kupio na usmenoj javnoj dražbi u ovršnom postupku koji se vodio pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu između ovrhovoditelja KE, ME, SE, ĆE, NE, B2 Kapital d.o.o., Raiffeisenlandesbank Kärnten – Rechenzentrum und Revisionsverband, APS RE Service d.d. protiv ovršenika Dubrava gradnje d.o.o. u stečaju (stečaj otvoren rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu od 6.6.2016. br. St-7491/15) te mu je nekretnina dosuđena rješenjem spomenutog suda od 18.5.2022. br. Ovr-1393/2021-112 koje je postalo pravomoćno 2.6.2022., a zaključkom od 17.6.2022. br. Ovr-1393/2021-173 i predana, nakon čega je i upisao svoje pravo vlasništva na toj nekretnini (rješenje ovoga suda od 15.12.2022. br. Z-34447/2022-2). Nije sporno i da je kao preostali vlasnik nekretnine u ½ dijela uknjižena OE (rješenje ovoga suda od 17.6.2008. br. Z-26008/04) i to na temelju Konačnog kupoprodajnog ugovora poslovnog prostora u prizemlju zgrade oznake PP2 kojeg su 26.7.2004. sklopili Dubrava gradnja d.o.o. u svojstvu prodavatelja i OE te ovdje tužitelj u svojstvu kupaca. Iz istoga ugovora proizlazi da je kupoprodajna cijena bila utvrđena u iznosu od 14.112,00 EUR i istu su kupci trebali isplatiti na žiro račun prodavatelja u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju Narodne banke Hrvatske (čl. 2.), u posjed kupljene nekretnine kupci su trebali stupiti danom konačne isplate cijene kada se prodavatelj obvezao predati im poslovni prostor slobodan od osoba i stvari (čl. 9. u svezi čl. 5.), dok je prodavatelj ujedno ovlastio kupce da na temelju tog ugovora mogu u zemljišnim i drugim javnim knjigama u kojima se upisuje vlasništvo ili posjedovno stanja na nekretninama, izvršiti uknjižbu prava vlasništva na kupljenoj nekretnini na svoje ime i svoju korist te je prodavatelj suglasan da se uknjižba izvrši bez ikakvih daljnjih pitanja na ime i vlasništvo kupaca (čl. 7.). Nadalje, nesporno je da je tužitelj na temelju kupoprodajnog ugovora od 26.7.2004. tek 15.3.2016. podnio prijedlog za uknjižbu prava vlasništva te je isti prijedlog odbijen rješenjem ovoga suda od 23.5.2016. br. Z-12603/16 (iz obrazloženja istoga proizlazi da su razlog odbijanja bile prethodno upisane zabilježbe ovrhe pod br. Z-26517/09, Z-48615/11 i Z-13737/12, a nakon čijih upisa nije moguće dopustiti upise promjene prava vlasništva utemeljene na raspoložbi ovršenika – tamo Dubrava gradnja d.o.o.).

7. Iz iskaza svjedoka OE, ZE, BE (potonje su zaposlenica knjigovodstvenog servisa u vlasništvu svjedokinje OE i tužitelja) i JE (suprug svjedokinje JE) te tužitelja, a koje iskaze je kao suglasne, životne i uvjerljive te potvrđene priloženom dokumentacijom (npr. kupoprodajni ugovor od 26.7.2004.) sud prihvatio u tom dijelu, proizlazi da su sporni poslovni prostor od Dubrava gradnje d.o.o. kupili svjedokinja JE i tužitelj za obavljanje djelatnosti njihovog knjigovodstvenog servisa koji od tada neprekidno posluje na toj adresi. Iako tužitelj tijekom ovog postupka nije dostavio isprave o isplati kupoprodajne cijene iz ugovora od 26.7.2004., navedena činjenica može se utvrditi iz gornjih iskaza, okolnosti da su OE i tužitelj preuzeli posjed poslovnog prostora u kojem ih očito nitko nije ometao, zatim da je OE neposredno nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora ishodila uknjižbu prava vlasništva na svoje ime u ½ dijela, odnosno i da je prodavatelj Dubrava gradnja d.o.o. u samom ugovoru ovlastio kupce na uknjižbu prava vlasništva bez ikakvog daljnjeg pitanja te predaju u posjed uvjetovao konačnom isplatom cijene, što zasigurno ne bi učinio da kupoprodajna cijena nije bila plaćena. Iz svega navedenoga proizlazi da se tužitelj od kraja srpnja 2004. nalazio u samostalnom (posjedovao je nekretninu kao da je vlasnik), zakonitom (imao je valjani pravni temelj za posjedovanje u vidu kupoprodajnog ugovora), istinitom (nije pribavio posjed ni silom ni potajno ili prijevarom ni zlouporabom povjerenja) i poštenom (nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed) posjedu sporne nekretnine, što pak ukazuje da su u konkretnom slučaju bile ispunjene pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću u smislu odredaba čl. 159. st. 1. i 2. i čl. 160. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. – dalje ZV) koje je i uslijedilo protekom propisanog desetogodišnjeg roka za ovakvo dosjedanje, dakle tužitelj je na taj način u smislu odredbe čl. 129. st. 1. ZV-a stekao pravo vlasništva krajem srpnja 2014. Neosnovani su navodi tuženika da bi samom činjenicom zabilježbi ovrha posjed tužitelja postao nepošten, a cijeneći općenito da sama za sebe okolnost da je posjedovana nekretnina upisana u zemljišnim knjigama na drugu osobu ne čini posjed nepoštenim, a do nepoštenja posjeda ne dovodi ni propust posjednika da provjerava stanje u zemljišnim knjigama. Osim toga, posjed se smatra poštenim, osim ako se dokaže suprotno (čl. 18. st. 5. ZV-a), a što tuženik ovdje ne čini.

8. Tuženik je, kako je prethodno obrazloženo, vlasništvo sporne nekretnine stekao kupnjom na usmenoj javnoj dražbi u ovršnom postupku te dosudom i predajom iste, a u konačnici uknjižbom prava vlasništva u zemljišne knjige. Sud ne nalazi, a niti tužitelj bilo čime dokazuje da tuženik prilikom takvog stjecanja vlasništva eventualno ne bi postupao u dobroj vjeri, odnosno da bi znao ili imao dovoljno razloga za posumnjati da kupljena nekretnina ne pripada tamo ovršeniku (isti je u zemljišnoj knjizi bio uknjižen kao vlasnik, a sve navedeno u svom iskrenom i uvjerljivom te stoga prihvaćenom iskazu potvrdio je i zakonski zastupnik tuženika FE). Osim toga, tuženik se tako mogao pouzdati u istinitost zemljišne knjige, opravdano očekujući pravnu sigurnost u javno provedenoj dražbi, odnosno zakonito provedenom ovršnom postupku, zbog čega uživa zaštitu kako s osnova odredbe čl. 122. st. 1. ZV-a, tako i odredbe čl. 102. tamo primjenjivog Ovršnog zakona ("Narodne novine", br. br. 57/96., 29/99., 173/03., 194/03., 151/04., 88/05., 67/08.).

9. Iz svega navedenoga razvidno je da se ovdje radi o sukobu dvaju suprostavljenih privatnih prava i interesa, dakle tužiteljevog prethodno dosjelošću stečenog i neuknjiženog prava vlasništva i tuženikovog uknjiženog prava vlasništva stečenog na temelju odluke suda u ovršnom postupku. Prema nalazu ovoga suda, a cijeneći sve okolnosti konkretnog slučaja, sud nalazi da u tom sukobu preteže pravo tuženika nad tužiteljem, tj. tužitelj ne može s uspjehom suprotstaviti na temelju zakona stečeno i neupisano pravo pravu tuženika stečenom na temelju odluke sude i u dobroj vjeri. Naime, suprotno takvom postupanju tuženika cjelokupno ponašanje tužitelja vezano za kupljenu nekretninu ne može se cijeniti kao ponašanje dobrog domaćina ili dobrog gospodarstvenika. Tako je npr. tužitelj prijedlog za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini podnio tek 2016., dok je kupoprodajni ugovor sklopljen 2004. (neživotni su i neuvjerljivi navodi tužitelja i svjedokinje OE da je to za kupce trebao obaviti prodavatelj Dubrava gradnja d.o.o., a budući da je nejasno zašto bi onda uknjižba bila predlagana samo za OE, dok je iz samog prijedloga za uknjižbu razvidno da ju je podnijela tj. potpisala sama svjedokinja), zatim tužitelj je najkasnije tijekom 2016. (kada mu je odbijen prijedlog za uknjižbu prava vlasništva) saznao za vođenje postupka ovrhe na spornoj nekretnini, a što mu je kasnije priopćila i potvrdila svjedokinja OE (iskazi tužitelja i te svjedokinje), no usprkos tome tužitelj nije poduzeo niti jednu pravnu radnju kojom bi pokušao spriječiti prodaju nekretnine u tom postupku, odnosno zaštititi i publicirati svoje pravo vlasništva (sudjelovanje svjedokinje OE u njezino ime na ročištu 24.1.2020. u ovršnom postupku zasigurno nema značaj takve radnje), čime je prešutno pristao na sve posljedice koje mogu nastati iz takvog nečinjenja. Tvrdnje tužitelja o navodnom nepravilnom i nezakonitom radu ovršnog suda i stečajnog upravitelja tamo ovršenika paušalne su i ničim dokazane, a uostalom i neodlučne u ovom sporu (odluke suda iz tog postupka bilo je moguće pobijati samo u tom postupku, ali tužitelj svojom voljom nije sudjelovao u istom).

10. Slijedom svega toga, a s obzirom da u konkretnom procesnom odnosu nisu ispunjene pretpostavke za prihvaćanje postavljenog tužbenog zahtjeva kojeg tužitelj temelji na odredbama čl. 159. st. 1. i 2., čl. 124. st. 1. i čl. 130. st. 1. ZV-a, valjalo je isti u cijelosti odbiti kao neosnovan.

11. Preostale navode stranaka i provedene dokaze sud nije posebice cijenio, a s budući da su činjenice utvrđivane istima između stranaka nesporne, odnosno kraj gornjih utvrđenja više nisu od utjecaja na odluku u ovoj pravnoj stvari.

12. Odluka o trošku odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćnici odvjetnici prema vrijednosti predmeta spora u iznosu od 10.000,00 EUR i to: za sastav odgovora na tužbu – 100 bodova (Tbr. 8 t. 1 u svezi s Tbr. 7. t. 1.Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika /"Narodne novine", br. 138/23. - dalje Tarifa/), za sastav podneska od 22.4.2024. (koji iako je podnesen bez prethodnog odobrenja sud smatra svrsishodnim u ovom postupku) – 100 bodova (Tbr. 8. t. 1. u svezi s Tbr. 7. t. 1. Tarife) te za zastupanje na ročištima 11.9.2024. , 8.4.2025. i 2.6.2026. – 3 x 100 bodova = 300 bodova (Tbr. 9. t. 1. u svezi s Tbr. 7. t. 1. Tarife), što ukupno čini 500 bodova koji primjenom Tbr. 54. Tarife daju iznos od 1.000,00 EUR.

13. Kako je tuženik u cijelosti uspio u sporu, sud je primjenom odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a odlučio da mu tužitelj gornje troškove postupka naknadi u cijelosti, odnosno zbog potpunog neuspjeha u parnici odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu troškova.

U Zagrebu 17. srpnja 2026.

S U D A C:

MARIJAN GLAVAŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na županijski sud u roku od 15 dana od dana dostave presude.

DNA:

1. tužitelju po pun.

2. tuženiku po pun.