REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Posl. br.: R1-213/2020-12
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Maji Gojak Jug, u pravnoj stvari predlagatelja LEX MARIS d.o.o., Karlovac, Bogoslava Šuleka 11, OIB: 96530813118, zastupanog po punomoćniku Ivani Radeljak, odvjetnici u Zagrebu, protiv protustranke GOSPODAR d.o.o., Zagreb, Ilica 7, OIB: 53670369697, zastupanog po punomoćniku Vesni Rogulj, odvjetnici u Zagrebu, radi smjenjivanja zajedničkog upravitelja zgrade i postavljanja novog upravitelja zgrade , dana 17. srpnja 2026. godine
r i j e š i o je
I. GOSPODAR d.o.o., Zagreb, Ilica 7, OIB: 53670369697, razrješava se dužnosti upravitelja stambene zgrade na adresi [adresa] sagrađene na čest.br. 3250 po novoj izmjeri čest.br. 2253 k. o. [katastarska općina].
II. Smjena zajedničkog upravitelja zajedničke zgrade navedenog pod točkom I. izreke ovog rješenja ima pravni učinak od dana pravomoćnosti ovog rješenja
III. Novim zajedničkim upraviteljem stambeno-poslovne zgrade na adresi [adresa], imenuje se Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o., Zagreb, Savska cesta 1, koji stupa na dužnost prvog slijedećeg dana nakon smjene dosadašnjeg upravitelja GOSPODAR d.o.o., Zagreb, Ilica 7, OIB: 53670369697
IV. Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.
Obrazloženje
1. Predlagatelj LEX MARIS d.o.o. podnio je prijedlog radi razrješenja zajedničkog upravitelja stambeno-poslovne zgrade u [adresa], protustranke GOSPODAR d.o.o., te radi imenovanja novog zajedničkog upravitelja. Predlagatelj navodi da je suvlasnik posebnih dijelova predmetne nekretnine, odnosno stanova u navedenoj zgradi, zbog čega smatra da ima aktivnu legitimaciju za podnošenje prijedloga. U bitnome tvrdi da protustranka kao upravitelj dulje razdoblje ne izvršava svoje zakonske i ugovorne obveze, osobito u pogledu održavanja zajedničkih dijelova zgrade u građevinskom i funkcionalnom stanju nužnom za redovitu uporabu.
2. Protustranka se protivi prijedlogu. U bitnome osporava aktivnu legitimaciju predlagatelja, navodeći da prijedlog za razrješenje upravitelja ne može podnijeti jedan suvlasnik samostalno. Nadalje tvrdi da nije grubo zanemarila svoje dužnosti, da je poduzimala radnje radi utvrđenja uzroka prokišnjavanja i pribavljanja ponuda, da je dio problema uzrokovan stanjem terase koja pripada posebnom dijelu nekretnine, kao i da je predlagatelj svojim postupanjem otežavao ili onemogućavao pristup dijelovima zgrade nužnima za utvrđenje uzroka prokišnjavanja.
3. U ponovljenom postupku sud je postupio po uputama drugostupanjskog suda, dostavio protustranci podnesak predlagatelja od 25. rujna 2018., omogućio strankama očitovanje o svim odlučnim činjenicama te ponovno ocijenio izvedene dokaze pojedinačno i u njihovoj međusobnoj vezi.
4. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u dokaze predlagatelja: neslužbenu kopiju zk izvadaka za predmetnu nekretninu za dijelove nekretnine u vlasništvu predlagatelja (list 5 - 7 spisa), dopis od 22. veljače 2016. upućen protustranci te dostavnice za isti (list 8 - 9 spisa), dopis od 6. lipnja 2016. upućen protustranci sa fotografijama oštećenja stana te dostavnicama (list 10 - 13 spisa), dopis predlagatelja upućen protustranci od 13. lipnja 2016. (list 14 - 15 spisa), dopis predlagatelja upućen protustranci od 18. siječnja 2017. ( list 16 - 18 spisa), financijski izvještaj protustanke za 2016. godinu ( list 18 spisa), ispis dokaza o plaćanju pričuve za 2016. godinu za predlagatelja ( list 19 spisa), ponudu za izradu i montiranje kliznih kovanih vrata na ulazu u kućni pred prostor sa dostavnicama ( list 20 - 22 spisa), dopis predlagatelja protustranci od 2. svibnja 2017. (list 23 - 24 spisa), potvrde o posvjedočenju činjenica od 5.3.2018. (list 25 - 28 spisa), preslik fotografije od procurjevanja (list 30 - 32 spisa), preslika vještačkog nalaza radi utvrđivanja uzroka procurjevanja od 20. ožujka 2018. (list 34 - 50 spisa), dopis predlagatelja protustranci od 22. ožujka 2016. sa dostavnicama (list 51 - 55 spisa), preslika opomene pred tužbu (list 56-62 spisa), dopis GOSPODAR d.o.o. od 18.5.2017. (list 63 spisa), ponuda troškovnik za popravak krovišta te dopis od 18. svibnja 2018. (list 64 - 74 spisa), ponuda troškovnik za popravak krovišta te dopis od 22. svibnja 2018. i dostavnice (list 75-76 spisa), dopis - obavijest o poduzetim aktivnostima od 29. svibnja 2018. (list 77 - 78 spisa), termografska inspekcija pri potkrovnoj etaži od 26.5.2018. sa fotografijama i dostavnicama (list 79-83 spisa), dopis predlagatelja od 18. studenoga 2016.g. sa dostavnicama( list 84-85 spisa), izvadak izs sudskog registra za protustranku te dokaze protustranke: potvrdu prijave MUPu od 13. i 15.5.2017. ( list 96 i 98 spisa), preslika računa br. 18 od 30.4.2017., zaključak o provođenju vještačanja od 11.7.2018 posl.br Ovr- 1110/18 te ponuda br. 0303/2016 za sanaciju krovišta predmetne zgrade od 3.3.2016, kao i ugovor o upravljanju od 1. siječnja 2003.g. (list 154-157 spisa).
5. Među strankama nije sporno da je predlagatelj suvlasnik posebnih dijelova u predmetnoj zgradi. Također nije sporno da je protustranka u relevantnom razdoblju bila zajednički upravitelj zgrade u [adresa]. Nije sporno ni da je u zgradi postojao problem prokišnjavanja i prodora oborinskih voda. Prema članku 379. stavku 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ("Narodne novine" br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 - u daljnjem tekstu ZVDSP) upravitelj je dužan osobito brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u građevinskom i funkcionalnom stanju nužnom za normalno korištenje.
6. Prigovor nedostatka aktivne legitimacije nije osnovan. Predlagatelj je suvlasnik predmetne nekretnine, pa kao suvlasnik ima pravni interes zahtijevati sudsku zaštitu u slučaju kada tvrdi da upravitelj grubo zanemaruje zakonske dužnosti upravljanja. Iz izvedenih dokaza proizlazi da je problem prokišnjavanja postojao kroz dulje vremensko razdoblje, da se odnosio na dijelove zgrade koji po svojoj naravi predstavljaju zajedničke dijelove, osobito ravni krov, odvodnju oborinskih voda, dimnjak i rubne dijelove krovne konstrukcije, te da je protustranka o tim okolnostima bila višekratno obavještavana.
6. Sud je posebno cijenio vještački nalaz stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Damira Kurfürsta od 20. ožujka 2018. Iz tog nalaza proizlazi da su u stanu na 7. katu i u stanu na 6. katu utvrđena oštećenja od vlage, da je uzrok dijela oštećenja prodiranje oborinske vode s ravnog krova, odnosno zbog dotrajale ili loše izvedene hidroizolacije ravnog krova. Takav nalaz ne isključuje odgovornost upravitelja, nego potvrđuje da se problem barem dijelom odnosi na zajedničke dijelove zgrade. Činjenica da dio uzroka može biti povezan i s terasom posebnog dijela nekretnine nije odlučna za oslobođenje upravitelja od zakonske obveze da poduzima primjerene radnje radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade i organiziranja hitnih popravaka.
7. Sud je u ponovljenom postupku posebno ocijenio navode protustranke da je predlagatelj onemogućavao pristup krovištu, odnosno dijelu zgrade kroz svoj stan. Ti navodi nisu prihvaćeni kao odlučni za odbijanje prijedloga. Naime, iz spisa proizlazi da je protustranka bila upoznata s problemom prokišnjavanja znatno prije pojedinih spornih pokušaja pregleda, i to već iz ranijih pisanih dopisa i obavijesti. Protustranka je, kao profesionalni upravitelj, bila dužna pravodobno i organizirano poduzeti potrebne radnje radi utvrđenja uzroka i sanacije.
8. Sud nalazi da samo pribavljanje ponuda bez poduzimanja konkretnih i učinkovitih radnji radi otklanjanja uzroka prokišnjavanja ne predstavlja uredno izvršavanje zakonskih dužnosti upravitelja. Neosnovan je i prigovor protustranke da je za sve radove bila potrebna suglasnost svih suvlasnika ili posebna većina te da zbog izostanka takve suglasnosti nije mogla postupati. Sud je ocijenio da je protustranka u relevantnom razdoblju propustila poduzeti pravodobne, dostatne i učinkovite mjere radi sanacije problema prokišnjavanja ravnog krova i povezanih zajedničkih dijelova zgrade, iako je za problem znala i iako je problem bio takve naravi da je zahtijevao hitno i organizirano postupanje. Zaključno, time je protustranka grubo zanemarila svoje dužnosti upravitelja iz članka 379. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Slijedom navedenog, sud nalazi da su ispunjene pretpostavke za razrješenje protustranke dužnosti zajedničkog upravitelja.
9. U odnosu na zahtjev za naknadu troška postupka valja istaknuti da se u izvanparničnom postupku primjenjuje pravno pravilo iz paragrafa 20. Zakona o sudskom vanparničnom postupku sukladno kojem je osnovno načelo da svaki učesnik snosi sve svoje troškove, odnosno da trošak zastupanja pada na zastupanoga, a ako je bilo zajedničkih troškova o njima odlučuje sud na način da iste određuje razmjerno, koje pravilo predstavlja bitnu razliku u odnosu na parnični postupak. Nužne troškove u izvanparničnom postupku predstavljaju samo troškovi pristojbi, troškovi očevida i vještačenja, dok trošak zastupanja po punomoćniku ne predstavlja nužan trošak i isti pada na zastupanog. Prema stavku 4. pravnog pravila iz paragrafa 20. Zakona o izvanparničnom postupku sud može po prijedlogu jedne stranke naložiti drugoj da naknadi troškove, podrazumijevajući i troškove pravnog zastupnika, ukoliko su isti prouzrokovani neosnovanim prijedlozima ili grubom krivnjom, što konkretno nije slučaj.
9. Slijedom navedenoga, riješeno je kao u izreci ovog rješenja.
Zagreb, 17. srpnja 2026. godine
Sutkinja:
Maja Gojak Jug
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu pismeno u 4 (četiri) istovjetna primjerka u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisanog otpravka rješenja, a o njoj odlučuje nadležni Županijski sud.
DNA:
1. Predlagatelju po pun.
2. Protustranci po pun.
