Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Bujama – Buie

Buje, Istarska 1

Repubblica di Croazia

Tribunale comunale di Pisino

Sezione distaccata di Buje – Buie

Via dell'Istria 1, 52460 Buie

Posl. br. R1-162/2023-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama – Buie, po sutkinji Pavici Gulišiji Brečević, u izvanparničnoj stvari predlagatelja OB iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Čohilj i partneri d.o.o., odvjetnici u Puli, protiv protustranaka ŽB iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i II. ŠB iz [adresa], Ronchi Dei Legionari, Via Monte Sei Busi 36, OIB [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Jovica Krtinić, odvjetnik u Umagu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 16. srpnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasništvo nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], civilnom diobom na način da će se nekretnina prodati na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a iznos stečen tom prodajom podijeliti između stranaka razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima (civilno razvrgnuće).

II. Civilno razvrgnuće suvlasništva će se provesti prema pravilima ovršnog postupka.

III. Nalaže se I. protustranci da predlagatelju naknadi razmjeran dio troškova postupka isplatom iznosa od 149,28 eura (stočetrdesetdevet eura i dvadesetosam centi) u roku 15 dana.

IV. Nalaže se II. protustranci da predlagatelju naknadi razmjeran dio troškova postupka isplatom iznosa od 149,28 eura (stočetrdesetdevet eura i dvadesetosam centi) u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Predlagatelj OB podnio je prijedlog radi razvrgnuća suvlasništva na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (ranije zk. ul. [broj ZK uloška]) k. o. [katastarska općina], u suvlasništvu predlagatelja (ukupno u 12/16 dijela), I. protustranke ŽB (u 2/16 dijela) i II. protustranke ŠB (u 2/16 dijela) jer mu ne odgovara suvlasnička zajednica nekretnine.

1. 1. U prijedlogu se ističe kako je sukladno čl. 83. t. 4. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano da se poljoprivredno zemljište izvan građevinskog područja ne može geodetskim elaboratima dijeliti na katastarsku česticu površine manje od 1 ha, a s obzirom na to da predmetna čestica u cjelini ima 6902 m[2] , razvrgnuće nije moguće provesti geometrijskom diobom. Nadalje, predlagatelj je u posjedu predmetne nekretninu te je na istoj zasadio nasade vinove loze, jer se bavi vinarstvom te stoga što je većinski vlasnik iste. Također, nekretnine koje graniče s nekretninom koja je predmet ovog postupka u vlasništvu su oca predlagatelja te samog predlagatelja koji na jednoj od susjednih nekretnina (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) ima i poslovnu zgradu u kojoj proizvodi vino, kušaonicu vina i dr. Sve navedene nekretnine, uključivo i nekretninu koja je predmet ovog postupka, činile bi jednu gospodarsku cjelinu. S obzirom na navedeno predlagatelj smatra kako ima opravdan razlog za provođenje razvrgnuća isplatom sukladno čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Stoga predlagatelj na temelju odredbi čl. 47., čl. 50. i čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predlaže da sud provede razvrgnuće suvlasničke zajednice na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], isplatom na način da predlagatelj postane samovlasnik predmetne nekretnine te ostalim suvlasnicima, nakon provedenog postupka, isplati vrijednost njihovih suvlasničkih udjela u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

2. U odgovoru na prijedlog za razvrgnuće protustranke su osporile označenu vrijednost predmeta diobe kao prenisku. Protustranke su suglasne da se izvrši dioba isplatom, pa na ime svog suvlasničkog dijela od po 2/16 dijela traže da im predlagatelj isplati svakome po 20,00 eura/m[2] , odnosno svakome iznos od 17.255,00 eura za 862,75 m[2] ili sveukupno 34.510,00 eura. Istakli su da se zatraženi iznos odnosi i na dio zemljišta susjedne, građevinske nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dimenzija cca 5 m x 7 m (vaga za grožđe), u južnom dijelu te parcele koju je predlagatelj neovlašteno proširio, ogradio, uzurpirao na štetu predmetne k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Zbog svega navedenog, ne želeći ulaziti u sporove s predlagateljem koji se bavi vinarstvom, koji je bez suglasnosti i odobrenja protustranaka zasadio nasade vinove loze na cijeloj nekretnini, a prethodno ogradom zašao u sjeverni dio predmetne k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], protustranke drže da su zatraženi iznosi primjereni današnjim cijenama nekretnina.

3. Na ročištu na mjestu događaja od 16. studenog 2023. mjernični vještak je identificirao predmetnu nekretninu. Vještačenjem je utvrđeno da je k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana u posjedovni list 1695 kao oranica površine 4402 m[2] i vinograd 2500 m[2] . U naravi je parcela neobradiva površina s redom maslinika, te se na istoj nalazi dio asfaltiranog puta. Cijela nekretnina je poljoprivredne namjene prema prostornom planu Općine Brtonigla.

4. U skladu s prijedlogom stranaka mjernični vještak je izvršio potrebna mjerenja te sačinio skicu lica mjesta na kojoj je posebno naznačio površinu građevine izgrađene na predmetnoj nekretnini.

5. Stalni sudski vještak gospodarske struke i procjenitelj poljoprivrednog zemljišta Ranko Anđelini je u procjembenom elaboratu od 25. travnja 2024. procijenio da tržišna vrijednost predmetne nekretnine prema površini iz katastarskog operata iznosi 49.145,64 eura. Izvršio je i izračun vrijednosti suvlasničkih udjela stranaka.

6. Predlagatelj nije imao primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka Ranka Anđelinija te ga je prihvatio u cijelosti.

6. 1. Protustranke su imale primjedbe na procjenu vještaka Ranka Anđelinija te su predložile njegovo saslušanje.

7. Protustranke su u podnesku od 28. travnja 2025. povukle suglasnost koju su dale u podnesku od 21. kolovoza 2023., da se razvrgnuće suvlasničke zajednice izvrši isplatom te su predložile da se razvrgnuće provede civilnom diobom.

8. Na ročištu održanom 6. svibnja 2025. predlagatelj je ustrajao kod prijedloga za razvrgnuće. Naveo je kako smatra da je geometrijska dioba moguća, a sve sukladno čl. 83. st. 4. Zakona o poljoprivrednom zemljištu koji navodi da je takva dioba u slučaju zemljišta manjeg od 10 hektara moguća ako se radi o slučaju nasljeđivanja što je u konkretnom predmetu i slučaj. Nadalje, neovisno o povlačenju suglasnosti protustranaka da se razvrgnuće provede isplatom, predlagatelj smatra kako isti ima opravdan razlog za traženje razvrgnuća na predmetni način s obzirom na to da se predmetna nekretnina nalazi odmah do nekretnina u vlasništvu predlagatelja, da je ista pogodna za razvoj poljoprivredne kulture vinove loze, a čime se predlagatelj i bavi, da jedna od protustranaka ima prebivalište u [adresa] te da protustranke nikada nisu ni iskazale interes za obradu predmetne nekretnine.

8. 1. Protustranke su ustrajale kod prijedloga iz svojeg podneska od 28. travnja 2025. u smislu civilne diobe nekretnine. Ustrajali su i kod primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka gospodarske struke.

9. Na istom ročištu je saslušan vještak gospodarske struke Ranko Anđelini radi pojašnjenja nalaza i mišljenja. Vještak je ostao u cijelosti kod svog pisanog nalaza i mišljenja, odnosno procjembenog elaborata od 25. travnja 2024. U odnosu na prigovore protustranaka pojasnio je da je za izradu predmetnog elaborata koristio ulazne podatke o tržnim vrijednostima nekretnina koje objavljuje Ministarstvo financija

– Porezna uprava na mrežnim stranicama e-Nekretnine. Predmetne poredbene nekretnine nalaze se relativno u blizini predmetne nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i sve su u k. o. [katastarska općina]. Eventualna dopuna predmetnog elaborata može samo biti u dijelu revalorizacije tržišne vrijednosti zbog proteka vremena od dana vrednovanja i to u skladu razlici u indeksima cijena koje objavljuje Državni zavod za statistiku. Uzimajući u obzir različite iznose indeksa između dana vrednovanja i dana davanja iskaza proizlazi tržišna vrijednost na dan davanja iskaza od 7,45 eura/m[2] . Što iznosi ukupno 51.419,90 eura. Također, sukladno promjeni tržišne vrijednosti maslina na isti dan predmetna stabla maslina vrijedila bi 2.241,00 eura, što ukupno s tržišnom vrijednošću zemljišta iznosi 53.660,90 eura. Za izradu elaborata ni je uzeo u obzir činjenicu da se predmetna nekretnina nalazi uz nekretnine vinskog podruma predlagatelja s obzirom na to da u konačnici i ne zna kako će se dioba izvršiti te smatra da taj podatak nije relevantan za utvrđivanje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine.

10. Nakon saslušanja gospodarskog vještaka, predlagatelj je ustrajao da se razvrgnuće provede isplatom jer smatra da postoji opravdani razlog koji zakon propisuje. Ako sud ocjeni da nije moguće provesti razvrgnuće isplatom, predlagatelj predlaže da se razvrgnuće provede geometrijskom diobom jer smatra da je to moguće. Predlaže da sud pozove mjerničnog vještaka da se izričito očituje je li moguća geometrijska dioba predmetne nekretnine. Ako se utvrdi da geometrijska dioba nije moguća, predlagatelj je spreman suglasiti se s razvrgnućem civilnom diobom. Protivi se provođenju građevinskog vještačenja jer na predmetnoj nekretnini ne postoji nikakva građevina u smislu vage za grožđe koja se nalazi na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], već samo građevinski elementi – dio potpornog zida i asfalta s dijelom rubnjaka.

10. 1. Protustranke su i nadalje ostale kod stava da ne postoje uvjeti za razvrgnuće geometrijskom diobom, a pogotovo ne za razvrgnuće isplatom. Ustrajali su kod prijedloga za provođenjem građevinskog vještačenja građevinskih elemenata koji se nalaze na predmetnoj nekretnini. Predložili su da se razvrgnuće provede civilnom diobom.

11. Raspravnim rješenjem od 6. svibnja 2025. sud je odbio prijedlog protustranaka za provođenje građevinskog vještačenja građevinskih elemenata na predmetnoj nekretnini, jer je ocijenio nepotrebnim s obzirom na izvedeni zaključak o mogućem načinu razvrgnuća.

12. Iz nalaza i mišljenja mjerničnog vještaka od 25. lipnja 2025. proizlazi da se ne može izvršiti geometrijska dioba predmetne parcele k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Naime, vještak navodi da se nekretnina nalazi izvan granica građevinskog područja, a da se prema čl. 83. Zakona o poljoprivrednom zemljištu (NN 57/22.), poljoprivredno zemljište izvan građevinskog područja ne može geodetskim elaboratom dijeliti na katastarsku česticu površine manje od jednog hektara, osim u slučaju izdvajanja poljoprivrednog zemljišta radi izgradnje infrastrukturnih i drugih građevina određenih propisom kojim se uređuje prostorno uređenje i osim u slučaju nasljeđivanja. Uvidom u povijesni pregled predmetne nekretnine, vještak je utvrdio da je uknjižba prava vlasništva izvršena na temelju rješenja o nasljeđivanju i ugovora o kupoprodaji.

13. Iako predlagatelj nije prihvatio mišljenje mjerničnog vještaka o nemogućnosti geometrijske diobe te je predložio saslušanje vještaka, u podnesku od 10. srpnja 2025. naveo je da nema potrebe za saslušanjem mjerničnog vještaka jer je odustao od prijedloga za razvrgnuće geometrijskom diobom. Predlagatelj je ustrajao kod razvrgnuća isplatom.

14. Na ročištu održanom 16. rujna 2025. predlagatelj je i nadalje ustrajao kod razvrgnuća isplatom. Međutim, ako sud smatra da ne postoje uvjeti za razvrgnuće isplatom, predlaže da se suvlasnička zajednica razvrgne civilnom diobom.

14. 1. Protustranke su se usprotivile razvrgnuću isplatom jer smatraju da za to nema zakonskih uvjeta. Suglasni su da se izvrši civilna dioba.

15. U skladu s odredbom čl. 47. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 153/09., 90/10., 143/12., 152/14., u nastavku: ZV) suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. Člankom 48. ZV je dalje propisano da svaki suvlasnik može svoje pravo na razvrgnuće ostvarivati zahtijevajući ga potpuno ili samo djelomično. Način sudskog razvrgnuća uređen je u čl. 50. ZV-a koji propisuje da je sud vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji i ako je moguć i dopušten, a i pravo na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona. Nadalje je propisano da će se nekretnine podijeliti geometrijski, a ako dioba na taj način nije moguća bez da se znatno ne umanji vrijednost, da će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi i da se dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima.

16. Na temelju uviđaja i mjerničnog vještačenja utvrđeno je da nije moguća geometrijska dioba predmetne nekretnine, jer nisu ispunjeni uvjeti iz odredbe čl. 83. st. 4. Zakona o poljoprivrednom zemljištu za geometrijsku diobu poljoprivrednog zemljišta, a kako je to mjernični vještak obrazložio u svom nalazu i mišljenju. Konačno, i sam predlagatelj je odustao od prijedloga za razvrgnuće geometrijskom diobom.

17. Nisu ispunjeni niti uvjeti za razvrgnuće suvlasništva isplatom.

17. 1. Odredbom čl. 51. ZV-a regulirano je pravo na razvrgnuće isplatom. Tako je u stavku 1. propisano kako suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. U stavku 3. je propisano da suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem 9/10, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1. ovog članka.

17. 2. Suvlasnički udio predlagatelja ne odgovara ekvivalentu od 9/10 pa nije ispunjen osnovni uvjet za razvrgnuće isplatom. Osim toga, činjenica da se predmetna nekretnina nalazi odmah do nekretnina u vlasništvu predlagatelja, da je ista pogodna za razvoj poljoprivredne kulture vinove loze, a čime se predlagatelj i bavi, da jedna od protustranaka ima prebivalište u [adresa] te da protustranke nikada nisu ni iskazale interes za obradu predmetne nekretnine, ne može se smatrati osobito ozbiljnim razlogom u smislu citirane odredbe (na što se poziva predlagatelj), zbog kojeg bi sud odredio razvrgnuće isplatom.

18. S obzirom na to da predlagatelj i protustranke nisu postigle sporazum glede razvrgnuća suvlasništva, a da je sud ocijenio da nisu ispunjeni zakonski uvjeti za razvrgnuće geometrijskom diobom, a niti isplatom, to je osnovan prijedlog predlagatelja i protustranaka da se razvrgnuće suvlasništva predmetne nekretnine provede civilnom diobom prodajom nekretnine na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim udjelima (civilnom diobom), slijedom čega je na temelju čl. 50. st. 4. ZV-a odlučeno kao u t. I. i II. izreke rješenja.

19. Prema čl. 54. ZV-a troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuje drukčije.

20. Predlagatelj je zatražio razmjerni dio troškova koje je snosio i to glede troška sudske pristojbe na prijedlog u iznosu 6,64 eura, sudske pristojbe na odluku u iznosu 13,27 eura, te troškova mjerničnog i gospodarskog vještačenja u ukupnom iznosu 1.174,33 eura.

20. 1. Navedeni trošak vještačenja predlagatelj je snosio, kao i trošak sudske pristojbe na prijedlog dok će trošak sudske pristojbe na odluku tek snositi.

20. 2. Prema tome predlagateljev ukupan trošak vještačenja (i uviđaja) koji je snosio i zatražio (obvezan je snositi i razliku predujma za mjerničnog vještaka u iznosu 211,98 eura, koji trošak nije zatražio) iznosi 1.174,33 eura. Snosio je i trošak plaćene sudske pristojbe na prijedlog 6,64 eura, a snositi će i trošak sudske pristojbe na odluku i to u iznosu većem od 13,27 eura (jer je primjenjuje nova Tarifa o sudskim pristojbama). Stoga predlagatelj osnovano zahtijeva naknadu razmjernog troška od ukupnog iznosa od 1.194,24 eura.

21. S obzirom na suvlasnički udio svake protustranke od 2/16 dijela to proizlazi da je svaka protustranka dužna predlagatelju isplatiti iznos od 149,28 eura.

22. Slijedom navedenog naloženo je protustrankama da predlagatelju naknade razmjeran trošak postupka, i to svaka protustranka isplatom 149,28 eura, te je odlučeno kao u t. III. i IV. izreke.

U Bujama 16. srpnja 2026.

Sutkinja

Pavica Gulišija Brečević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba o kojoj odlučuje nadležni županijski sud. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana od dostave rješenja.

DNA:

1. predlagatelju p.p., uz rješenje o sudskoj pristojbi na rješenje o diobi

2. protustrankama p.p.