P-1586/2019

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Nelli Stipaničev, u pravnoj stvari tužitelja, HRVATSKO NOVINARSKO DRUŠTVO, [adresa], OIB: 68250100951, zastupano po predsjedniku: GŽ, a svi po punomoćniku, odvjetniku Luki Kipa, Zagreb, Hvarska 9a , protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, Zagreb, Trg Sv. Marka 6, OIB: OIB: 52634238587, zastupana po ŽDO Zagreb , radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 9. lipnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 14. srpnja 2026. godine:

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, Zagreb, Trg Sv. Marka 6, OIB: 52634238587, da u roku 15 dana, isplati tužitelju, Hrvatskom Novinarskom društvu, [adresa], OIB: 68250100951, iznos od ukupno 35.240,28 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku:

na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. svibnja 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. lipnja 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. srpnja 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. kolovoza 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. rujna 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. listopada 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. studenog 2016. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. prosinca 2016. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. siječnja 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. veljače 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. ožujka 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. travnja 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. svibnja 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. lipnja 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. srpnja 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. kolovoza 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. rujna 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. listopada 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. studenog 2017. do isplate, na iznos od 953,96 EUR počevši od 16. prosinca 2017. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. siječnja 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. veljače 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. ožujka 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. travnja 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. svibnja 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. lipnja 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. srpnja 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. kolovoza 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. rujna 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. listopada 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. studenog 2018. do isplate, na iznos od 1.010,07 EUR počevši od 16. prosinca 2018. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. siječnja 2019. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. veljače 2019. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. ožujka 2019. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. travnja 2019. do isplate, na iznos od 897,84 EUR počevši od 16. svibnja 2019. do isplate,

po stopi koja se za razdoblje do 31. prosinca 2022. određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope Hrvatske narodne banke na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 8 dana.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 12.325,26 eura sa zateznim kamatama tekućim od 14. srpnja 2026. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 5.674,74 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 14. srpnja 2026. do isplate, kao neosnovan.

Obrazloženje

1.

Tužitelj u tužbi navodi da je on vlasnik nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk. ul. [broj ZK uloška] [broj poduloška] k. o. [katastarska općina], kao trosobni stan na III (trećem) katu poslovne zgrade Novinarski dom u [adresa], Ulica Ljudevita Farkaša Vukotinovića 4, odnosno Rooseveltov trg 4 i dvorište, ukupne površine 112,23 m2. Ističe da je vlasništvo stekao u 1938. te da je navedena nekretnina služila za ostvarenje njegovih ciljeva. Nekoliko godina nakon što je uspio sanirati dugove vezano za zgradu Novinarskog doma, da je došlo do promjene društveno – političkog sustava u državi te su u sve stanove u toj zgradi smještene osobe koje će kasnije steći status zaštićenog najmoprimca, koja ograničenja prava vlasništva da je nastavila provoditi i Republika Hrvatska. Naime, tužitelj da je bio primoran, temeljem odredbe čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 91/1996., dalje u tekstu: Zakon o najmu), kao najmodavac sklopiti ugovor o najmu stana s zaštićenom najamninom s najmoprimcem LŽ i sada pokojnim HŽ iz [adresa], a najamnina da je određena sukladno odredbi čl. 7. Zakona o najmu kao zaštićena najamnina u iznosu od 215,19 kn mjesečno do 15. kolovoza 2018., a od 15. rujna 2018. pa nadalje iznos od 473,00 kn, te obroci dospijevaju svakog 15 tog u mjesecu.

2.

Nadalje, tužitelj tvrdi da mu je tuženica donošenjem Zakona o najmu nametnula ograničenja u pogledu izbora najmoprimca, visine najamnine te mogućnosti otkaza takvog ugovora s zaštićenom najamninom, pri čemu se kod određivanja visine najamnine nije dovoljno vodilo računa o stvarnim platežnim mogućnostima zaštićenog najmoprimca, niti o egzistencijalnim potrebama tužitelja kao najmodavca, s obzirom da su iznosi mjesečne najamnine bili jedva dostatni da pokriju troškove doprinosa za zajedničku pričuvu pa da je teret socijalnog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca bio prebačen isključivo na tužitelja. Time da je tužitelju nametnut nerazmjeran teret, a njegovo p ravo vlasništva da je ograničeno na način koji je nespojiv sa smislom i svrhom instituta vlasništva, čija se nepovredivost jamči kako Ustavom Republike Hrvatske (dalje u tekstu: Ustav), tako i Europskom konvencijom o zaštiti ljudskih prava i temeljenih sloboda (dalje u tekstu: Konvencija), odnosno čl. 1. Protokola 1. uz tu Konvenciju. Uslijed opisanog protupravnog postupanja tužitelju da je nastala šteta, kako u vidu umanjenje vrijednosti njegovih nekretnina koje su dane na korištenje zaštićenim najmoprimcima, tako i u vidu izgubljene dobiti koju bi tužitelj ostvario da je predmetnu nekretninu mogao dati u najam pod tržišnim uvjetima. Tužitelj tvrdi da je krajem 1990.-ih utrošio značajna financijska sredstva na nužno održavanje zgrade Novinarskog doma u Zagrebu (više od 2,5 milijuna kuna – 120.000,00 kn za manje popravke, 1.000.000,00 kn za renovaciju hodnika, instalacija, podova, stropova, zidova i dr., 730.000,00 kn za zajedničko stepenište, glavi ulaz iz [adresa] i modernizaciju kotlovnice), koji troškovi da bio bili manji da je tužitelj bio u posjedu predmetne nekretnine te da je istu kontinuirano održavao. Osim toga, da je tužitelj navedena novčana sredstva morao pribaviti kreditom kod banke, a da se od tih kreditnih opterećenja nije nikada oporavio te da je zbog istih u 2018. određena ovrha na svim njegovim nekretninama. Tužitelj ukazuje na odredbu čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju prema kojoj svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojeg vlasništva te se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Prema stajalištu Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, izraženom u presudi donesenoj u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, broj 12027/10 od 10. srpnja 2014., u hrvatskom pravnom sustavu je vlasnicima nekretnina u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjeran individualni teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju te je tužitelju dosudio naknadu materijalne i nematerijalne štete. Napominje tužitelj da to nije prva takva presuda Europskog suda za ljudska prava, da je navedeni sud već donosio takve presude u istovrsnim predmetima, samo u odnosu na Slovačku i Maltu te da je u predmetu G protiv Slovačke, broj 30255/09, Sud postavio kriterije prema kojima se odluka treba temeljiti na razlici između najamnine pod slobodnim tržišnim uvjetima i najamnine na koju su podnositelji zahtjeva (vlasnici nekretnina) imali pravo prema domaćem zakonodavstvu. Isti ti kriteriji da su potvrđeni i kroz praksu domaćih sudova pa tako i kroz praksu Vrhovnog suda Republike Hrvatske, prema kojemu da domaći sudovi nisu ovlašteni odmjeravati naknadu štete po slobodnoj ocjeni, nego isključivo kao razliku između tržišne i zaštićene najamnine, utvrđenu vještačenjem. Navodi da je angažirao vještaka za područje građevinarstva, GŽĆ, dipl. ing. građ., koja da je utvrdila da je u utuženom razdoblju, od podnošenja tužbe pa unatrag tri godine, tržišna najamnina za predmetnu nekretninu iznosila 8,87 EUR/m2 (65,82 kn/m2), a s obzirom da predmetni stan ima površinu od 112,23 m2, to da bi tržišna mjesečna najamnina za isti iznosila 995,48 EUR (7.386 kn), a kada se od te najamnine oduzme zaštićena najamnina, da se dobije iznos štete na čiju naknadu ima pravo od tužiteljice. Podneskom od 28. siječnja 2026. tužitelj je specificirao tužbeni zahtjev pobliže opisan u izrijeci. Predlaže usvojiti tužbeni zahtjev pobliže opisan u izrijeci presude u cijelosti.

3.

Tuženica u odgovoru na tužbu navodi da nisu ispunjene sve pretpostavke za izvanugovornu odgovornost za naknadu štete, prije svega postojanje protupravnosti u postupanju tuženice, budući da samo donošenje Zakona o najmu ne može biti protupravno, a niti da je ocijenjeno od strane Ustavnog suda Republike Hrvatske da bi navedeni zakon bio protuustavan. Ističe da nije jasno po kojoj osnovi je najmoprimac stekao pravo na sklapanje ugovora o najmu s zaštićenom najamninom. Osim toga, navodi da tužitelj nije dokazao da je njegovo pravo vlasništva ograničeno upravo kao posljedica primjene Zakona o najmu, budući da pravo na zaštićenu najamninu nije imao svatko, a osobito ne najmoprimac koji je u svom vlasništvu imao useljivu kuću ili stan, pri čemu se moraju uzeti u obzir i platne mogućnosti članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca, o čemu da tužitelj uz tužbu ne dostavlja nikakve dokaze. Dakle, tuženica tvrdi da je tužitelj bio dužan ispitati imovinsko stanje zaštićenog najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva te utvrditi bi li temeljem istog najamnina trebala biti veća ili bi čak trebalo doći do gubitka statusa zaštićenog najmoprimca, što bi tužitelju davalo pravo na jednostrani raskid ugovora o najmu s zaštićenom najamninom. Ako tužitelj nije tako postupio, a imao bi, da jest, eventualno pravo na povišenje zaštićene najamnine ili na raskid ugovora, tada je sam pridonio nastanku vlastite štete. U pogledu visine potraživane štete, tuženica tvrdi da iz presude ESLJP-a, Statileo protiv Hrvatske, ne proizlazi da bi vlasnicima stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci pripadala naknada štete u visini razlike između plaćene zaštićene najamnine i tržišne najamnine, budući da i sam ESLJP tvrdi da država ima pravo ograničiti pravo vlasništva na način da kontrolira visinu najamnine, ako je to u javnom interesu, ali da to mora učiniti u razumnoj mjeri kojom se postiže ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca. Stoga tuženica smatra da bi njena eventualna odgovornost za naknadu štete mogla postojati u visini razlike između prekomjernog ograničenja prava vlasništva koje je nametnuto primjenom Zakona o najmu i smislenog ograničenja prava vlasništva. Tuženica smatra da bi se, u tom smislu, naknada štete mogla eventualno dosuditi u visini razlike između plaćene zaštićene najamnine i slobodno ugovorene najamnine, koja je odredbom čl. II. Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (narodne novine, broj: 120/2000.) određena u visini od 15,00 kn/m2, od kojeg iznosa bi trebalo odbiti poraz na dohodak kojeg bi tužitelj bio dužan platiti. Naposljetku, napominje da je u svrhu izvršenja obveza koje proizlaze iz presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske donijela Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 68/2018., dalje u tekstu: ZIDZNS-a/18) prema kojemu će se zaštićena najamnina postupno povećavati u razdoblju od 1. rujna 2018. do 31 . kolovoza 2023., a nakon toga će vlasnici stanova moći slobodno raspolagati sa stanovima u njihovom vlasništvu. Stoga da tužitelj u svakom slučaju nema pravo zahtijevati naknadu štete za razdoblje nakon 1. rujna 2018. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti.

4.

U očitovanju na odgovor na tužbu tužitelj navodi da je pogrešno shvaćanje tuženice da u njenom postupanju nema protupravnosti, kao što to proizlazi i iz sudske prakse Vrhovnog suda Republike Hrvatske, budući da je uvođenjem instituta zaštićenog najma, posredstvom Zakona o najmu stanova, tuženica povrijedila Ustavom i Konvencijom zajamčeno pravo vlasništva pa je dužna vlasnicima tih stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu (tako i VSRH, u odluci Rev 2364/2016 od 19. prosinca 2018.).

5.

Nadalje, tužitelj ističe da je zaštićenom najmoprimcu LŽ dana 4. lipnja 1990.g. priznato stanarsko pravo koja ga je kao član porodičnog domaćinstva od 1962. stekla od svog oca ĐŽ, a CŽ ga je uz nju stekao kao njen suprug. Na isti način taj status je stekla njihova kći DŽ, a s obzirom da je kao član obiteljskog domaćinstva bila unesena u ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 26. ožujka 1998.g. te je na istoj adresi prijavljena od 21. siječnja 1972.

6.

Tužitelj navodi da su prema Zakonu o najmu stanova mogućnosti za otkaz odnosno raskid ugovora s zaštićenom najamninom do te mjere ograničene da je najmodavcu praktički nemoguće okončati nametnut mu ugovorni odnos. Osim toga, da tužitelj nema na raspolaganju djelotvorne instrumente pomoću kojih bi na brz i pouzdan način mogao utvrditi je li na strani zaštićenih najmoprimaca došlo do promjena u imovinskom statusu, da nema pravo na pristup podacima koji se odnose na platne mogućnosti najmoprimaca, a niti da je iz iznosa zaštićene najamnine koju prima mogao financirati troškove privatnih istraga vrijednosti imovine zaštićenih najmoprimaca. S druge strane, da tuženica o svim tim podacima vodi službene evidencije i raspolaže svim alatima da na brz i pouzdan način iste utvrdi bez posebnih troškova. Napominje da je ovakve navode tuženice ESLJP već uzeo u obzir u predmetu Statileo protiv Hrvatske te da je tamo utvrđeno da su postupci za iseljenje zaštićenih najmoprimaca i predaju u posjed nekretnine skupi i dugotrajni (postupci prosječno traju između 10 i 15 godina), tako da tužitelj sve i da je raskinuo predmetni Ugovor o najmu stana s zaštićenom najamninom, mada za sada ne postoje dokazi da je za to imao osnove te da je pokrenuo postupak radi iseljenja zaštićenih najmoprimaca, da vjerojatno do pokretanja predmetnog postupka ne bi iste uspio iseliti. Upravo zbog toga da je ESLJP zaključio da ne postoje djelotvorna procesna jamstva koja bi vlasnicima stanova omogućavala da vrate posjed svojih stanova kada postoje razlozi za okončanje zaštićenog najma, iako u predmetnom slučaju da ne postoje takvi razlozi.

7.

Tuženica je ostala kod iznijetog osporavanja tužbenog zahtjeva. Istaknula je da je i sam ESLJP u presudi donesenoj u predmetu Mirošević - Anzulović protiv Hrvatske, broj 25815/14 od 4. listopada 2016., podnositelju zahtjeva (vlasniku nekretnine s zaštićenim najmoprimcem) dosudio naknadu koja da odgovara procjeni slobodno ugovorene najamnine, sukladno odredbi čl. 6. Zakona o najmu stanova i Odluci Vlade o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine. Podredno, dostavlja potvrdu Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Službe za vrednovanje nekretnina, od 3. prosinca 2019., o prosječnim najamninama za predmetnu lokaciju u 2016., 2017. i 2018., na koje godine se odnosi tužbeni zahtjev. Napominje da su zemljišne knjige javne te da svatko tko tko za to ima pravni interes može zatražiti podatke o vlasništvu nekretnina za bilo koju osobu. Osim toga, upućuje na odredbu čl. 9. i 11. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine, broj: 40/1997., 117/2005., dalje u tekstu: Uredba) prema kojima da se visina zaštićene mjesečne najamnine izračunava od strane najmodavca jednom godišnje, u koju svrhu da on može zatražiti izračun od Grada Zagreba, a u svrhu određivanja visine najamnine da je potrebno utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca koji da se određuju kao odnos neto prosječnog mjesečnog primanja po članu obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca prema prosječnoj mjesečnoj neto plaći u protekloj godini u Republici Hrvatskoj, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, a izražava se kao koeficijent primanja

– Kp. Nadalje, prema tim odredbama ako je prosječni mjesečni prihod po članu obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca niži od polovice iznosa neto prosječne mjesečne plaće u protekloj godini u RH, da se visina zaštićene najamnine mijenja, odnosno umanjuje na način da se množi s koeficijentom prihoda. U tu svrhu da najmodavac može zatražiti od najmoprimca potvrdu o imovnom stanju koju izdaje ispostava Porezne uprave radi provjere podataka o prihodima članova obiteljskog domaćinstva. Iz toga da proizlazi da tužitelj nije bio nemoćan po pitanju utvrđivanja platnih mogućnosti zaštićenog najmoprimca niti po pitanju utvrđivanja visine mjesečne najamnine. Naposljetku, ističe da je ugovorom o najmu stana od 26. ožujka 1998.g. kao zaštićeni najmoprimci upisani LŽ i CŽ, a kao članovi njihovog obiteljskog domaćinstva upisani su njihova kći LŽĆ, njihov zet VŽ i njihova unuka ŽŽ.

8.

Nadalje tužena navodi da dostavljenom dokumentacijom ujedno se potvrđuju navodi kako zaštićeni najmoprimci HŽ i EŽ u utuženom razdoblju više nisu faktično stanovali u predmetnom stanu (jer su preminuli), te kako ŽŽ koja je rođena nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 - dalje: ZNS) nije imala status člana obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a stoga niti pravo biti upisana u Ugovor o najmu iz 1998. sukladno odredbama članka 37. ZNS, zbog čega je tužitelj kao najmodavac trebao izraditi novi izračun zaštićene najamnine sukladno odredbama Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“, broj 40/97 i 117/05 – dalje: Uredba), i to ne samo zbog promjene broja osoba koje faktično koriste predmetni stan u utuženom razdoblju i koje su imale pravo biti upisane u Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, nego i zbog promjene podatka o etalonskoj cijeni građenja, budući su broj osoba i etalonska cijena građenja jedni od parametara prema kojima se utvrđuje visina zaštićene najamnine. O broju osoba ovisi visina zaštićene najamnine, jer što je veći broj osoba u stanu, zaštićena najamnina je niža (zbog manjeg komfora), i obratno, što je manji broj osoba u stanu to je zaštićena najamnina viša (zbog većeg komfora).

9.

Tijekom dokaznog postupka pročitani su izvadak iz registra udruga za tužitelja (list 11. – 13. spisa), Ugovor o najmu stana s zaštićenom najamninom (list 14. – 17. spisa, dalje u tekstu: Ugovor o najmu s zaštićenom najamninom), procjena tržišne vrijednosti nekretnine izrađena od strane Value-Ist d.o.o. 14. studenog 2018. (list 18. – 39. spisa), Rješenje od 4.6.1990. (list 136-138 spisa), izvod iz matične knjige vjenčanih (list 138, 145, 147 spisa), uvjerenje o prebivalištu (list 139-142, 146, 148 spisa), rodni list (list 143. spisa), potvrda (list 144 spisa), izvadak iz matice vjenčanih (list 145, 147 spisa), izvadak iz matice umrlih (list 149-150. spisa), izjava ( list 151-152, 158 spisa), izjava iz matice rođenih ( list 153 spisa), visina zaštićene najamnine s zapisnikom ( list 155-156 spisa), korisna površina stana ( list 157 spisa), popis članova domaćinstva ( list 159- spisa), analiza tržišne vrijednosti ( list 160-168 spisa), izvadci iz zemljišnih knjiga (list 247- 254, 396-409 spisa), nalaz i mišljenje vještaka ( list 271- 303 spisa), dodatni očitovanje vještaka ( list 372-379 spisa), podatak ( list 411 spisa), dodatno saslušanje vještaka ( list 428 -spisa), te sva sudska praksa u spisu.

10.

Sud nije zatražio podatak Porezne uprave koliko bi tužitelj morao plaćati porez za najam predmetnog stana uzevši u obzir tržišnu vrijednost nekretnine obzirom da je na navedenu okolnost proveo građevinsko vještačenje.

11.

Ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., dalje u tekstu: ZPP), zaključeno je da je tužbeni zahtjev osnovan.

12.

Predmet spora jest naknada štete po osnovi izgubljene dobiti, u visini razlike između iznosa zaštićene najamnine koju je tužitelj naplatio od zaštićenog najmoprimca LŽ i CŽ za stan na adresi [adresa] (zgrada Novinarskog doma) u razdoblju od svibnja 2016. do svibnja 2019. i iznosa tržišne najamnine koju bi naplatio da je predmetnu nekretninu smio i mogao dati u najam pod tržišnim uvjetima.

13.

Među strankama je nesporno da je tužitelj vlasnik predmetnog stana (trosobnog stana na drugom katu poslovne zgrade Novinarski dom u [adresa], površine 112,23 m2, upisane u zk ul. [broj ZK uloška] [broj poduloška] k. o. [katastarska općina]), da su u utuženom razdoblju predmetni stan koristili zaštićeni najmoprimci iza LŽ i CŽ, njihova kćer LŽĆ, zet VŽ i unuka ŽŽ, temeljem Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 26. ožujka 1998. te da je tužitelj za taj stan naplatio zaštićenu najamninu u iznosu navedenom u tužbi.

14.

Sporno je da li je tuženica donošenjem i primjenom Zakona o najmu stanova kojim je obvezala vlasnike stanova u kojima su do stupanja na snagu tog zakona živjele osobe sa stanarskim pravom, da nakon stupanja na snagu tog zakona s tim osobama, ako su ispunjene u tom zakonu propisane pretpostavke, sklope ugovore o najmu stana s zaštićenom najamninom, koja je bila višestruko manja od slobodno ugovorene, tržišne najamnine, povrijedila tužiteljevo pravo vlasništva zajamčeno Ustavom i Konvencijom, dakle, da li je postupila protupravno te da li je takvim protupravnim postupanjem tužitelju nastala šteta koju potražuje u ovom postupku.

15.

Također, sporno je da li je tužitelj pridonio nastanku i povećanju vlastite štete time što nije periodički, na godišnjoj razini, provjeravao platne i imovinske mogućnosti zaštićene najmoprimke i članova njezinog obiteljskog kućanstva, koje bi potencijalno dovele do utvrđenja da više nisu ispunjeni Zakonom o najmu stanova propisani uvjeti za plaćanje zaštićene najamnine ili su se ispunili uvjeti za njeno povećanje te, ako jest, koliko bi u tom slučaju iznosila zaštićena najamnina, a time i eventualna izgubljena dobit tužitelja.

16.

Naposljetku, sporno je i da li tužitelj, uz ispunjenje svih pretpostavki za izvanugovornu odgovornost za naknadu štete, ima pravo potraživati izgubljenu dobit (izmaklu korist) u visini razlike do iznosa tržišne najamnine ili do nekog nižeg iznosa najamnine u kojem je tuženica, u javnom interesu, mogla ograničiti vlasnička prava i odrediti plaćanje zaštićene najamnine. Također sporna je i visina.

17.

Prije svega, izvanugovorna odgovornost za naknadu štete postoji ako su ispunjene sljedeće pretpostavke: postojanje štetne radnje, štete, uzročno – posljedične veze, protupravnosti u objektivnom smislu i, u ovom slučaju, krivnje, s time da se krivnja (obična nepažnja) predmnijeva, dok je ostale pretpostavke potrebno dokazati, pri čemu je teret dokaza na tužitelju (čl. 1045. st. 1. i 2. ZOO- a).

18.

Odredbom čl. 30. st. 1. i 2. Zakona o najmu stanova određeno je da stupanjem na snagu tog zakona, 5. studenog 1996., prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana njegova stupanja na snagu, a te osobe s tim danom stječu prava i obveze najmoprimca.

19.

Prema odredbi čl. 31. st. 1. i 2. Zakona o najmu stanova vlasnik takvog stana i osoba koja ispunjava uvjete najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac ima pravo za cijelo to vrijeme ugovoriti plaćanje zaštićene najamnine ako u tom stanu ne obavlja poslovnu djelatnost, dakle, ako mu služi isključivo za stanovanje te ako u vlasništvu nema useljivu kuću ili stan.

20.

Dakle, uvjeti za stjecanje statusa zaštićenog najmoprimca su da je taj najmoprimac koristio taj stan po prijašnjim propisima (radi se mahom o nacionaliziranim stanovima, dakle, stanovima koje je nekadašnja SFRJ oduzela njihovim vlasnicima i dala na korištenje određenim osobama), da taj stan koristi isključivo za stanovanje te da nema u vlasništvu drugu useljivu kuću ili stan.

21.

Ako zaštićeni najmoprimac nije ni na koji način kršio ugovor o najmu (neplaćanjem zaštićene najamnine, oštećivanjem stana i sl.), jedini razlozi zbog kojih je vlasnik takvog stana mogao otkazati ugovor o najmu s zaštićenom najamninom na neodređeno vrijeme bili su namjera najmodavca da se sam useli u taj stan ili da u isti useli svoje roditelje ili potomke, ali samo pod uvjetom da je u tom slučaju najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme ili ako nije imao riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a na temelju posebnog propisa je imao pravo na stalnu socijalnu pomoć ili je imao više od 60 godina (čl. 40. st. 1. u vezi čl. 21. st. 1. Zakona o najmu stana), a koji razlozi po prirodi stvari kod najmodavca koji su pravne osobe, kao što je tužitelj, nisu niti mogli doći do primjene.

22.

Iz navedenih odredaba jasno se vidi koliki je bio opseg ograničenja prava vlasništva takvih najmodavaca.

23.

Prema odredbama čl. 7. Zakona o najmu stanova zaštićena najamnina određivala se je na temelju uvjeta i mjerila koja je utvrđivala Vlada Republike Hrvatske, a koji su ovisili o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, pri čemu zaštićena najamnina nije mogla biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

24.

Ti uvjeti i mjerila Vlade propisani su Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine, broj: 40/1997., 117/2005., dalje u tekstu: Uredba).

25.

Prema odredbi čl. 3 Uredbe visina zaštićene najamnine (Nz) za pojedini stan izračunava se prema izrazu: Nz=P•Ce•B/116•0,54%/12•L•Ki, pri čemu je P korisna površina stana, Ce etalonska cijena građenja, B broj bodova u zapisniku o bodovanju stana, L koeficijent lokacije i Ki koeficijent iskoristivosti stana. 26.

U svakom slučaju, visina zaštićene najamnine nije mogla biti niža od iznosa mjesečne najamnine izračunate prema formuli Nz=P•Ce•0,54%/12 (čl. 10. Uredbe).

27.

Dakle, iz odredaba čl. 4. – 8. i 10. Uredbe te iz Priloga I. Uredbe proizlazi da niti jedan od navedenih elemenata za obračun visine zaštićene najamnine ne ovisi o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, dakle, platne mogućnosti najmoprimca i članova njegove obitelji nisu jedan od elemenata prema kojima se boduje stan, niti se prema njima obračunava bilo koji drugi element koji se uvrštava u navedenu formulu za obračun zaštićene najamnine, slijedom čega, sukladno pozitivnim zakonskim i podzakonskim propisima najmodavac nije niti smio navedene platne mogućnosti uzeti u obzir prilikom jednogodišnjeg obračunavanja visine mjesečnog iznosa zaštićene najamnine za pojedini stan, u smislu odredbe čl. 11. Uredbe.

28.

Isključivo se je zaštićeni najmoprimac smio pozvati na platne mogućnosti njegova obiteljskog domaćinstva ako bi htio da zaštićena najamnina iznosi manje nego li je to obračunao najmodavac.

29.

Naime, prema odredbama čl. 9. Uredbe jedino je najmoprimac bio ovlašten pozivati se na svoje platne mogućnosti na način da ako je prosječni mjesečni prihod u protekloj godini po članu njegova obiteljskog domaćinstva bio niži od polovice iznosa neto prosječne mjesečne plaće u protekloj godini u Republici Hrvatskoj (prema podacima Državnog zavoda za statistiku), tada bi se visina zaštićene najamnine izračunate prema formuli iz čl. 3. Uredbe umanjivala na način da se pomnoži s koeficijentom prihoda (Kp=2Pč/Pp), pri čemu je najmoprimac takav zahtjev za sniženje cijene zajedno s podacima o neto prihodima članova svoga obiteljskog domaćinstva bio dužan dostaviti najmodavcu do kraja veljače tekuće godine, a najmodavac je u tom slučaju jedino, radi provjere navoda najmoprimca, mogao zahtijevati od najmoprimca da mu dostavi potvrdu o imovnom stanju od strane Porezne uprave.

30.

Iz citiranih odredaba Zakona o najmu stanova i Uredbe proizlazi zaključak, a kao što je to pojasnio i Vrhovni sud Republike Hrvatske, u rješenju Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018., pozivajući se na odluku Europskog suda za ljudska prava, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014., da u postupanju tuženice u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu, ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva (čl. 48. Ustava Republike Hrvatske /Narodne novine, broj: 56/1990., 135/1997., 113/2000., 28/2001., 76/2010., 5/2014./ i čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda). Naime, sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu stanova, kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.). 31.

Stoga, prema zauzetom pravnom shvaćanju kako ovog, tako i Vrhovnog suda Republike Hrvatske, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.

32.

Pri tome, vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokaže nemoguće, s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

33.

Dakle, u opisanom postupanju tuženice ima protupravnosti i isto je dovelo do štete u vidu izgubljene dobiti tužitelja, u visini razlike između zaštićene najamnine koju je tužitelj naplaćivao i tržišne najamnine koju bi inače mogao ostvarivati da ga citirane odredbe Zakona o najmu stanova nisu obvezivale na sklapanje ugovora o najmu s zaštićenom najamninom s LŽ i CŽ, čime su ispunjene sve pretpostavke izvanugovorne odgovornosti za štetu.

34.

U odnosu na prigovor tuženice da je tužitelj pridonio vlastitoj šteti time što nije periodički, na godišnjoj razini, provjeravao imovinske i platne mogućnosti zaštićenih najmoprimaca LŽ i CŽ, i članova njihovog obiteljskog domaćinstva, valja navesti da iz važećih zakonskih i podzakonskih propisa uopće nije proizlazilo da je tužitelj smio povećati iznos zaštićene najamnine uslijed eventualnih povećanja platnih mogućnosti LŽ i CŽ, upravo suprotno, proizlazilo je da su se samo zaštićeni najmoprimci smjeli pozvati na smanjene platne mogućnosti i po toj osnovi zahtijevati sniženje zaštićene najamnine.

35.

Zaštićeni najmoprimci HŽ i EŽ obavijestili su tužitelja neposredno prije sklapanja Ugovora o najmu stana s zaštićenom najamninom, dostavom pisanih izjava, da u predmetnom stanu ne obavljaju nikakvu poslovnu djelatnost te da nemaju u vlasništvu ili suvlasništvu, uknjiženom ili izvanknjižnom, nikakvu useljivu kuću, vikendicu, stan ili drugi objekt za stanovanje, a iz dokaza izvedenih u ovom postupku ne proizlazi da se je njihovo imovinsko stanje po tom pitanju promijenilo tijekom cijelog razdoblja trajanja najma.

36.

Naime, tuženica je dostavila sudu zemljišnoknjižne izvatke iz kojih proizlazi da je zet VŽ vlasnik/suvlasnik određenih nekretnina ( suvlasnik stambeno poslovne zgrade u 1/8 dijela).

37.

Dakle, zet VŽ je vlasnik/suvlasnik određenih nekretnina ( suvlasnik stambeno poslovne zgrade u 1/8 dijela), ali nije riječ o useljivoj kući ili stanu obzirom da je isti suvlasnik u 1/8 dijela predmetne nekretnine, slijedom čega se, primjenom čl. 31. st. 1. i 2. Zakona o najmu stanova i Uredbe, nije mogao donijeti zaključak da isti nemaju pravo na zaštićenu najamninu.

38.

Valja napomenuti da je tek nakon donošenja odluke Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014., Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018. posredno izrazio stajalište da je u slučaju kada zaštićeni najmoprimac ima u vlasništvu nekretninu koja nije podobna za stanovanje potrebno utvrditi tržišnu vrijednost te nekretnine i njen utjecaj na platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a sve u svrhu procjene je li najmoprimac u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu najmodavcu.

39.

Stoga je zaključak ovog suda da tužitelj time što nije periodički provjeravao platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva zaštićenih najmoprimaca, isti nije pridonio niti nastanku niti visini svoje štete, slijedom čega nema osnove za njeno umanjenje (čl. 1092. st. 1. ZOO-a).

40.

Sud je na okolnost visine proveo građevinsko vještačenje, vještak se je i pisanim putem dodatno očitovao ( list 372-379 spisa), te je sud još i dodatno saslušao vještaka ( list 428-spisa) obzirom da je tužena imala prigovore na nalaz i mišljenje vještaka, a koji prigovori su u cijelosti otklonjeni. Iz navedenog proizlazi da je ukupna vrijednost najma za razdoblje od svibnja 2016 do svibnja 2019. iznos od 35.240,22 eura, s kamatama tekućim na pojedine iznose pa do isplate.

41.

Stoga je tuženica dužna tužitelju naknaditi štetu u visini razlike između nesporno naplaćene zaštićene najamnine u razdoblju od svibnja 2016. do svibnja 2019. i tržišne najamnine koju bi mogla ostvariti u tom razdoblju da nije bilo opisanog protupravnog postupanja tuženice, po osnovi izgubljene dobiti, u smislu odredbe čl. 1089. st. 3. ZOOa.

42.

Izgubljena dobit (korist) je dobit prije oporezivanja. Dakle, nema osnove da sud u ovom postupku izgubljenu dobit tužitelja umanjuje za iznos poreza kojeg će on eventualno biti dužan platiti Ministarstvu financija Poreznoj upravi, već će o toj eventualnoj poreznoj obvezi tužitelja odlučiti Porezna uprava uzimajući u obzir prihod kojeg će tužitelj ostvariti naplatom novčanog iznosa po predmetnoj presudi.

43.

Kako tužitelju šteta u visini izgubljene dobiti nastaje i dospijeva na dan dospijeća svakog pojedinog iznosa mjesečne najamnine (čl. 1086. ZOO-a), a to je bio 15. u mjesecu, to tužitelju zatezne kamate pripadaju od prvog sljedećeg dana, dakle, od 16. svakog mjeseca pa do isplate (čl. 29. st. 1. ZOO-a).

44.

Dakle, tužbeni zahtjev je valjalo prihvatiti u pogledu glavne stvari za isplatu iznosa od 35.240,28 EUR s zateznim kamatama na pojedine iznose i odlučiti kao u toč. I. izrijeke.

45.

Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a te Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, ("Narodne novine" broj 142/12, 103/14 ,118/14, 107/15, 37/22, 126/22 i 138/23 - dalje: Tarifa). Naime, tužitelj je u odnosu na konačno postavljen tužbeni zahtjev uspio. Slijedom navedenog tužitelju je priznat trošak za sastav mirnog rješenja spora, sastava tužbe svaki u iznosu od 1.000,00 eura (Tbr. 7/1 Tarife), za sastav podneska od 13.02.2020., 12.4.2021., 1.6.2023., 28.01.2026. svaki u iznosu od 1.000,00 eura (Tbr. 8/1 Tarife), za trošak zastupanja na ročištu dana 16.02.2021., 30.11.2021., 1.6.2023., 20.10.2025., 9.6.2026. svaki u iznosu od po 1.000,00 eura (Tbr. 9/1 Tarife). Tužitelj je priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 395,50 eura( koliko je tužitelj i platio), presudu 469,08 eura sukladno Zakonu o sudskim pristojbama ("Narodne novine", broj: 118/18), Uredbi o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj: 53/19) te čl. 2. ZPP-a, te trošak vještačenja u iznosu od 398,17 eura ( koliko je tužitelj platio), i trošak dolaska vještaka na ročište u iznosu od 62,51 eura, stoga je tužitelju priznat ukupni parnični trošak u iznosu od 12.325,26 eura, sa zakonskim zateznima kamatama u smislu odredbe čl. 151. st. 3. ZPP-a , kako je i odlučeno pod točkom II. izreke ove presude.

46.

Tužitelju nije priznat trošak sastava podneska od 22.5.2024., te trošak pristupa na ročište dana 22.5.2024., 11.9.2024., 12.5.2025. svaka radnja u iznosu od 1.000,00 eura, obzirom da su ista ročišta odgođena na prijedlog tužitelja, a predmetni podnesak nije niti predan od strane tužitelja stoga je odlučeno kao pod točkom III. izreke.

Zagreb, 14. srpnja 2026.

Sudac:

Nelli Stipaničev

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i u jednom primjerku za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. HRVATSKO NOVINARSKO DRUŠTVO, [adresa], OIB: 68250100951, zastupano po predsjedniku: GŽ, a svi po punomoćniku, odvjetniku Luki Kipa, Zagreb, Hvarska 9a ,

2. REPUBLIKA HRVATSKA, Zagreb, Trg Sv. Marka 6, OIB: OIB: 52634238587,

zastupana po ŽDO Zagreb