Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj Gž Zk-163/2026-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sucu toga suda Gabrieli Topić Kordej, kao sucu pojedincu, u zemljišnoknjižnoj stvari u kojoj sudjeluju predlagatelj ĆZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao vlasnik „[obrt]“, obrta za ugostiteljstvo, [adresa], kojeg zastupa punomoćnica Ana Pavičić, odvjetnica u Rijeci, (kao preuzimateljica ureda Lorene Smoković, odvjetnice u Labinu), i protustranka VZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], radi uknjižbe prava zakupa, odlučujući o žalbi predlagatelja, izjavljenoj protiv rješenja Općinskog suda u Pazinu, poslovni broj Z-13540/2024 (Z-3804/2023) od 24. studenog 2025., dana 13. srpnja 2026.
r i j e š i o j e
Odbija se žalba predlagatelja kao neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog suda u Pazinu, poslovni broj Z-13540/2024 (Z-3804/2023) od 24. studenog 2025.
Nalaže se brisanje zabilježbe žalbe u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisane pod brojem Z-23633/2025.
Obrazloženje
1. Pobijanim prvostupanjskim rješenjem je odbijen kao neosnovan prigovor predlagatelja , te je potvrđeno rješenje prvostupanjskog suda, Zemljišnoknjižnog odjela Poreč-Parenzo, posl. br. Z-3804/2023 od 25. lipnja 2024. te naložen upis zabilježbe odbijenog prigovora.
2. Protiv tog rješenja žali se predlagatelj zbog svih žalbenih razloga iz odredbe čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku iz čl. 354. st. 2. ("Narodne novine", br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08 , 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP). Predlaže usvojiti žalbu i pobijano rješenje preinačiti, podredno ukinuti.
3. Žalba je neosnovana.
4. Donošenjem pobijanog rješenja nisu počinjene bitne povrede odredaba na koje sud drugoga stupnja pazi po službenoj dužnosti, sukladno s odredbom čl. 365. st. 2. ZPP, u vezi s čl. 99. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 63/2019, 128/2022, 155/2023 - dalje: ZZK).
5. Rješenjem prvostupanjskog suda, Zemljišnoknjižnog odjela Poreč- Parenzo, posl. br. Z-3804/2023 od 25. lipnja 2024. je odbijen prijedlog predlagatelja za uknjižbu prava zakupa na nekretnini temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora.
6. Protiv navedenog rješenja predlagatelj je podnio prigovor koji je pobijanim rješenjem odbijen te je potvrđeno naprijed navedeno rješenje. Iz obrazloženja pobijanog rješenja proizlazi utvrđenim da je prijedlog za uknjižbu prava zakupa podnesen temeljem ovjerenih Ugovora o zakupu poslovnog prostora, Aneksu ugovora o zakupu poslovnog prostora i specijalne punomoći.
7.Nadalje je utvrđeno:
– da je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od k. č. [katastarska čestica] kuća i dvorište s 615 m2, kao suvlasnici dolaze uknjiženi FZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 5/6 dijela te NZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 1/6 dijela ,
– da je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od k. č. [katastarska čestica] oranica s 2026 m2, kao suvlasnici dolaze uknjiženi ĐZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 4/6 dijela, FZ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 1/6 dijela te NZ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 1/6 dijela ,
– da su Ugovor o zakupu poslovnog prostora ovjeren kod javnog bilježnika u Poreču pod brojem OV-371/2022, od 21. siječnja 2022., i Aneks ugovora o zakupu poslovnog prostora ovjeren kod javnog bilježnika u [adresa] pod broj OV-993/2023, od 24. veljače 2023., sklopili su VZ kao zakupodavatelj i vlasnik obrta „[obrt]“ ĆZ, kao zakupnik, a predmet ugovora je zakup poslovnog prostora s terasom – ugostiteljski objekt „DA MENEGIN“ u Poreču, Šetalište Antona Restovića, koji se nalazi na predmetnim k. č.,
– da je predmetni Ugovor i Aneks ugovora kao punomoćnik VZ, prema „specijalnoj punomoći“ ovjerenoj pod brojem OV-6340/2018 23. studenog 2018., potpisao ĆZ.
8. Slijedom navedenih utvrđenja prvostupanjski sud zaključuje nije bilo uvjeta da se dozvoli upis uknjižbe prava zakupa predlagatelja na predmetnim nekretninama jer je punomoć (iako naziva „specijalna“) zapravo opća punomoć (prema svom sadržaju, jer nije izdana za točno određeni posao, već za određenu vrstu poslova), te da je izdana 23. studenog 2018., a predmetni ugovor o zakupu sklopljen je 21. siječnja 2022., dakle u trenutku sklapanja ugovora punomoć je bila starija od jedne godine, što znači da isprava na temelju koje se predlaže uknjižba ne sadrži sve što se zahtijeva za uknjižbu na temelju privatnih isprava.
9. Odluka prvostupanjskog suda je pravilna i zakonita.
10. Prema odredbi čl. 117. st. 1. ZZK-a sud će, nakon što je pregledao prijedlog za upis i priloge, dopustiti upis ako: iz zemljišne knjige nije vidljivo da bi glede predmeta upisa postojala zapreka tom upisu, nema osnove za sumnju u to jesu li osobe protiv kojih se zahtjeva upis sposobne raspolagati predmetom na koji se upis odnosi, niti u to je li osoba koja je prijedlog podnijela za to ovlaštena, te da utemeljenost prijedloga proizlazi iz sadržaja podnesenih isprava i isprave imaju potreban oblik.
11. Uknjižba je upis u kojem se knjižna prava stječu, prenose, ograničavaju, ili prestaju bez posebnog naknadnog opravdanja (čl. 34. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama „Narodne novine“ br. 63/2019., 128/2022.; dalje ZZK). Da bi se provela uknjižba moraju biti ispunjene sve pretpostavke koje se moraju ispuniti za provedbu svakog zemljišnoknjižnog upisa (materijalne pretpostavke glede knjižnog prednika čl. 45. -48. ZZK-a). Isprave temeljem koje se upis provodi moraju ispunjavati sve opće pretpostavke valjanosti tabularne isprave za upis (čl. 48. i 49. ZZK-a), kao i postupovne pretpostavke (čl. 112.-114. ZZK-a). Uz navedeno, za upis uknjižbe moraju se glede tabularne isprave ispuniti i određene posebne pretpostavke koje se razlikuju ovisno o tome provodi li se uknjižba na temelju privatne ili na temelju javne isprave (čl. 57. -60. ZZK-a).
12. U čl. 57. st. 1. ZZK-a propisano je da će se uknjižba dopustiti samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava ispisanih mehaničkim sredstvom pisanja na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom. Prema odredbi čl. 58. ZZK-a, ako se uknjižba predlaže na temelju privatnih isprava potpisanih po opunomoćeniku, istinitost potpisa opunomoćenika mora biti ovjerena sukladno čl. 57. ZZK-a (st. 1.). Uknjižba će se dopustiti samo na temelju privatnih isprava iz citiranog st. 1., kada se prijedlogu priloži punomoć koja je opunomoćeniku izdana upravo za taj posao (posebna punomoć) ili opća punomoć ili punomoć izdana za tu vrstu poslova koja u trenutku sastavljanja isprave nije starija od jedne godine (st. 2.). Uknjižba će se dopustiti samo na temelju punomoći iz citiranog st. 2., ako je istinitost potpisa opunomoćitelja na punomoći ovjerovljena sukladno čl. 57. ZZK-a (st. 3.).
13. U tim okolnostima je prvostupanjski sud pravilno zaključio o dopuštenosti uknjižbe jer su za to nisu ispunjeni zakonski uvjeti iz odredbe čl. 117. st. 1. ZZK, a žalbeni navodi kojima se tvrdi suprotno ne mogu se prihvatiti.
14. Dakle, kako se nisu ispunile pretpostavke iz čl. 117. st. 1. ZZK, valjalo je potvrditi odluku prvostupanjskog suda temeljem odredbe čl. 380. st. 2. ZPP i naložiti brisanje zabilježbe žalbe temeljem čl. 149. st. 3. ZZK.
U Zagrebu 13. srpnja 2026.
S u d a c:
Gabriela Topić Kordej
