Zakon.hr

Republika Hrvatska

Općinski sud u Bjelovaru

Josipa Jelačića 3

Bjelovar

Poslovni broj: P-636/2023-72

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

R J EŠ E N J E

Općinski sud u Bjelovaru, po sutkinji toga suda Gordani Malvić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćnici Gordani Grubeša, odvjetnici iz Zagreba, Iblerov trg 10/V i umješača na strani tužitelja GA iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Data d.o.o. Bjelovar, Šetalište dr. Ivše Lebovića 6, OIB: 75324499496, zastupan po punomoćnicima Zajedničkog odvjetničkog ureda Zlatko Gregurić, Tatjana Figač-Gregurić i Hrvoje Mladinić, odvjetnicima iz Bjelovara, Mihanovićeva 15b, radi isplate, nakon održane i zaključene, glavne i javne rasprave, dana 14. svibnja 2026., u nazočnosti tužitelja, punomoćnika tužitelja, punomoćnika tuženika i umješača na strani tužitelja , temeljem odredbe čl. 335. st. 4 Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 96,08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25, dalje ZPP-a), 13. srpnja 2026.,

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženiku Data d.o.o., Bjelovar, Trg hrvatskih branitelja 25/1, OIB: 75324499496, da isplati tužiteljici NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel Bjelovar, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, Bjelovar, 105. brigade 2 površine 649 m[2] , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN *08* - koji se nalazi u prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste *S-8*, podne površine P=10,05 m , iznos od 7.487,20 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi za dan 1. srpnja te godine do isplate, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku Data d.o.o., Bjelovar, Trg hrvatskih branitelja 25/1, OIB: 75324499496, da isplati tužiteljici NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel Bjelovar, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] ,[2] garaža površine 164 m , stambena zgrada, Bjelovar, 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN *14* - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P= 12,50 m[2] , spremi5te *S-14*, podne površine P=12,11 m[2] , iznos od 11.599,90 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi za dan 1. srpnja te godine do isplate, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženiku Data d.o.o., Bjelovar, Trg hrvatskih branitelja 25/1, OIB: 75324499496, da isplati tužiteljici NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime izgubljene najamnine na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel Bjelovar, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] ,[2] garaža površine 164 m , stambena zgrada, Bjelovar, 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN *08* - koji se nalazi u prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m2, parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste *S-8*, podne površine P=10,05 m , iznos od 700,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanja prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu uvećano za 3 % poena do 31. prosinca 2022., a od 1. siječnja 2023. uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena tekućom:

- na iznos od 350,00 eura od 1.09.2022. do isplate

- na iznos od 350,00 eura od 1.10.2022. do isplate

- na iznos od 350,00 eura od 1.11.2022. do isplate, u roku od 15 dana.

IV. Nalaže se tuženiku Data d.o.o., Bjelovar, Trg hrvatskih branitelja 25/1, OIB: 75324499496, da isplati tužiteljici NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime izgubljene najamnine na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel Bjelovar, k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, Bjelovar, 105. brigade 2 površine 649 m[2] , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN *14* - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P= 12,50 m[2] , spremište *S-14*, podne površine P=12,11 m , iznos od 900,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanja prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu uvećano za 3 % poena do 31. prosinca 2022., a od 1. siječnja 2023. uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena tekućom:

- na iznos od 450,00 eura od 1.09.2022. do isplate

- na iznos od 450,00 eura od 1.10.2022. do isplate

- na iznos od 450,00 eura od 1.11.2022. do isplate, u roku od 15 dana.

V. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja iznad razlike osuđenog iznosa točke I. od 7.487,20 eura pa do zatraženog iznosa od 8.087,20 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do isplate te u dijelu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 7.487,20 eura za razdoblje od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do 13. srpnja 2026., kao dana donošenja presude.

VI. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja iznad razlike osuđenog iznosa točke II. od 11.599,90 eura pa do zatraženog iznosa od 12.089,90 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do isplate te u dijelu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 11.599,90 eura za razdoblje od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do 13. srpnja 2026., kao dana donošenja presude.

VII. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja iznad razlike dosuđenog iznosa točke III. izreke presude od 700,00 eura, sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 350,00 eura od 1. rujna 2022., na iznos od 350,00 eura od 1. listopada 2022., pa do zatraženog iznosa od 1.193,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 371,00 eura od 1. rujna 2022., iznos od 384,00 eura od 1. listopada 2022. i na iznos od 384,00 eura od 1. studenoga 2022., pa do isplate.

VIII. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja iznad razlike dosuđenog iznosa točke III. izreke presude od 900,00 eura, sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 450,00 eura od 1. rujna 2022., na iznos od 450,00 eura od 1. listopada 2022., pa do zatraženog iznosa od 1.671,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 545,00 eura od 1. rujna 2022., iznos od 563,00 eura od 1. listopada 2022. i na iznos od 563,00 eura od 1. studenoga 2022., pa do isplate.

IX. Nalaže se tuženiku Data d.o.o. Bjelovar, Šetalište dr. Ivše Lebovića 6, OIB: 75324499496, da tužitelju NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 8.034,47 eura, sa zateznom kamatom tekućom od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

r i j e š i o j e

I. Tužba tužitelja u odnosu na točku I. tužbenog zahtjeva povučena je za iznos od 1.018,70 eura.

II. Dopušta se preinaka tužbe tužitelja u odnosu na točke II. tužbenog zahtjeva na iznos od 12.089,90 eura, prema podnesku od 8. travnja 2026.

III. Dopušta se preinaka tužbe tužitelja u odnosu na točku III. tužbenog zahtjeva na iznos od 1.139,00 eura, sa pripadajućom zateznom kamatom te u odnosu na točku IV. tužbenog zahtjeva na iznos od 1.671,00 eura, sa pripadajućom zateznom kamatom od 8. travnja 2026.

Obrazloženje

1. Tužitelj NA dana 23. lipnja 2025. podnio je tužbu protiv tuženika Data d.o.o., radi isplate iznosa za sniženu kupoprodajnu cijenu zbog materijalnih nedostataka na oba stana u vlasništvu tužitelja i to za stan "8" u iznosu od 9.105,70 eura, a za stan "14" iznos od 9.484,55 eura, sa kamatom tekućom od 1. lipnja 2023. pa do isplate, na ime izgubljene najamnine i to za stan "8" u iznosu od 1.050,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznose od 350,00 eura od 1. rujna 2022., od listopada 2022. i 1. studenoga 2022., a za stan "14" iznos od 1.350,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 450,00 eura od 1. rujna 2022., od 1. listopada 2022., 1. studenoga 2022. te eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim zahtijeva od tuženika izvođenje građevinskih radova po stručnoj osobi na nekretninama u stanu broj "8" i "14" uz naknadu te izgubljene najamnine za oba stana (a kako je i zahtijevano glavnim tužbenim zahtjevom). Tužba je podnesena 26. lipnja 2023., a zaprimljena kod suda 28. srpnja 2023.

2. U tužbi tužitelj navodi da su stranke i to tužitelj kao kupac, a tuženik kao investitor i prodavatelj sklopili dva Kupoprodajna ugovora i to Ugovor o kupoprodaji od 12. prosinca 2022. ovjeren kod javnog bilježnika Marije Čulo Poljak pod brojem ovjere OV- 783/2023 od 1. veljače 2023., predmetom kojeg Ugovora je bila nekretnina upisana u zemljišnim knjigama kod ovog suda, zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čkbr. [katastarska čestica], stambena zgrada, [adresa] od 649 m[2] , garaža 164 m i dvorište 1550 m[2] , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 8), u naravi STAN "08" - koji se nalazi prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste "S-8", podne površine P=10,05 m[2] , a koja je uknjižba vlasništva na ime tužitelja provedena u zemljišnim knjigama kod ovog suda pod brojem Z-1929/2023.

3. Tužitelj ističe da su prije predmetnog Ugovora, stranke sklopile Predugovor o kupoprodaji stana dana 19. travnja 2021., a kojim je u čl. 1. toč. 4. utvrđeno da će se konačne mjere i površine stana definirati prema elaboratu o etažiranju i one su osnov za konačni obračun prilikom isplate stana. Istim Predugovorom odredbom čl. 5. stranke su utvrdile da će tužitelj stupiti u posjed u posjed nekretnine prilikom konačne isplate, a odredbom čl. 1. točkom 1. 6. tuženik se kao prodavatelj obvezao izvršiti etažiranje zgrade najkasnije do 30. kolovoza 2022. kada je tužitelj trebao stupiti u posjed. U posjed je stupio 1. prosinca 2022. pa smatra da je pretrpljena šteta za izgubljenu najamninu za razdoblje od rujna pa do zaključno studenoga 2022. u ukupnom iznosu od 1.050,00 eura, odnosno za svaki mjesec navedenog razdoblja 350,00 eura mjesečno.

4. Također, ističe da su stranke dana 28. veljače 2022., također sklopile Ugovor o kupoprodaji stana koji je također ovjeren kod istog javnog bilježnika dana 28. veljače 2022., pod brojem OV-1189/2022, kao i Aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnine dana 12. prosinca 2022. ovjeren kod javnog bilježnika 1. veljače 2023. pod brojem OV- 781/2023 i to za nekretninu koja je upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čkbr. [katastarska čestica], stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 od 649 m[2] , garaža 164 m i dvorište 1550 m[2] , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN "14" - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P= 12,50 m[2] , spremi5te "S-14", podne površine P=12,11 m , koja je uknjižba prava vlasništva na ime tužitelja provedena pod brojem Z-1928/2023.

5. Nadalje ističe da su stranke predmetnim Ugovorom ugovorile da će se konačne mjere i površine stana definirati prema elaboratu o etažiranju i one su osnov za konačni obračun prilikom isplate stana (čl. 1. točka 4 Ugovora o kupoprodaji), ugovoreno je da se u posjed stupa prilikom konačne isplate čl. 5. Ugovora, a odredbom čl. 1 točkom 6. tuženik se kao prodavatelj obvezao izvršiti etažiranje zgrade najkasnije do 30. kolovoza 2022., kada je tužitelj trebao stupiti u posjed predmetnog stana, no u posjed je stupio tek 1. prosinca 2022. Stoga, smatra da je i za predmetni stan pretrpio štetu za izgubljenu najamninu i to za razdoblje od rujna do zaključno studenoga 2022., u ukupnom iznosu od 1.350,00 eura, mjesečno iznos od 450,00 eura.

6. Ističe da su ona i suprug GA utvrdili su postojanje više materijalnih nedostataka na predmetnim stanovima, zbog čega su se u više navrata odmah po saznanju o materijalnim nedostacima, obratili prodavatelju sa zahtjevom za uklanjanje materijalnih nedostataka, a konačno Zahtjev.

Ističe da je tuženik potpisao Izjavu kojom se obvezao sanirati sve materijalne nedostatke na predmetnim stanovima na koje je ukazivao tužitelj, o svom trošku i to najkasnije do 31. svibnja 2023., a kojom je Izjavom priznao postojanje materijalnih nedostataka na koje je ukazivao tužitelj, tuženik se istom izjavom ispričao tužitelju, navodeći "Ispričavamo se zbog nastalih neugodnosti uzrokovanih dijelom loše izvedenih radova koje želimo što prije trajno sanirati i osigurati Vam ugodan boravak u stanu.“

7. Tužitelj ističe da tuženik, premda se Izjavom obvezao, i to do 31. svibnja 2023., no nikada nije otklonio materijalne nedostatke na predmetnim stanovima , a z.z. tuženika TA, uputio je e-mail tužitelju dana 3. veljače 2023. u kojem je između ostalog navedeno da: "Suština izjave je da potvrđujemo da ćemo sve nedostatke otkloniti najkasnije do 31. svibnja 2023., a ako vremenske prilike dopuste i puno ranije.“, a na dnu je potvrda o stanju brojila za stan S-8 i S-14 od 3. veljače2023., gdje je navedeno: " „Prijavljujemo sve vidljive nedostatke o kojima je investitor obaviješten u nekoliko navrata, a sve prema mail-u od 1.2.2023. te iste nedostatke pregledao u prisustvu g. FA TA.“

8. Tužitelj je uz e-mail od 1. veljače 2023., koji je dostavljen z.z. tuženika pobrojao radnje radi uklanjanja materijalnih nedostataka do 28. veljače 2023.

– zamjena sobnih vrata na navedenim stanovima (sredinom studenog bila dogovorena zamjena do 01. veljače 2023., ali je drugi dan stopirana od strane Investitora),

-zamjena ulaznih vrata zbog oštećenja (ne popravljanje i bojanje),

- vodilice komarnika na kliznoj stijeni u stanu S-8.

Do 31. svibnja 2023. uklanjanje slijedećih materijalnih nedostataka:

-skidanje postojećih pločica, hidroizolacije i glazure (ako ispod glazure nije postavljena hidroizolacija V4) na balkonima u stanovima S-8 i S-14 izrada izolacija na betonu (ako nije postavljena),

- vlaga na zidovima na balkonima kod kliznih stijena u S-8 i S-14, nekvalitetna izrada hidroizolacije, tj. hidroizolacija se trebala postaviti prije završnog sloja fasade i kvalitetno zalijepiti na pvc stolariju, pločice i cokl se trebalo postaviti prije završnog sloja fasade kako bi završni sloj završio na gornjem rubu cokla,

-izrada glazura, hidroizolacije i postava pločica i cokla i druge radnje koje su neophodne,

-montaža nadstrešnice sa žljebom i odvodnjom na nenatkrivenom dijelu balkona u stanu S-8,

-završiti podove u ostavama - postava glazure i pločica,

-u garantnom roku Investitor se obvezuje otkloniti sve vidljive i nevidljive nedostatke kao i buduće nedostatke u roku 30 dana od prijave reklamacije - nedostataka od strane vlasnika .

9. Tužitelj ističe da je angažirao trgovačko društvo Ing ekspert d.o.o., stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina koje je obavilo građevinsko vještačenje

– procjenu materijalnih nedostataka na predmetnim stanovima, a u kojem je nalazu od 21. veljače 2023. i 30. ožujka 2023., između ostalog, za stan S8 navedeni slijedeći materijalni nedostaci:

- mehanička oštećenja ulaznih vrata te dovratnika

- ugrađena stolarija nije prilagođena debljini zidova

- odvajanje ukrasnih letvica na unutarnjoj stolariji

- na vanjskom sjevernom zidu spavaće sobe vidljivi su tragovi vlage, ljuštenja te plijesan

- na vanjskom sjevernom zidu dnevnog boravka vidljiva je vlaga i ljuštenje nalič ja

- na terasi je vidljivo odvajanje pločica cokla od zida, spoj balkonskih vrata i poda terase je nedovršen. Prema navodu Naručitelja upitno je jesu li svi potrebni slojevi hidroizolacije i toplinske izolacije ispod cementnog estriha izvedeni

- stanu S-8 pripada i spremište u podrumu oznake S-8. Prilikom uviđaja vidljiva su oštećenja dovratnika te rupa između spoja dva zida. Prema Glavnom projektu, unutar spremišta predviđeni su podovi od keramike/kamena. Prilikom uviđaja vidljivo je da na podovima nisu postavljene keramičke pločice, ni kamen pa tužitelj procjenu vrijednosti navedenih materijalnih nedostataka utvrđuje u iznosu od 9.105,70 eura.

10. Također, utvrđeni su prema predmetnom nalazu i materijalni nedostaci za stan S14 i to:

- mehaničkih oštećenja ulaznih vrata te dovratnika,

ugrađena stolarija nije prilagođena debljini zidova od opeke , nakon ugradnje između dovratnika i pokrovne letve ostao razmak širine cca 2 cm (zbog razlike u debljini projektiranog i izvedenog zida),

- odvajanje ukrasnih letvica na unutarnjoj stolariji, mjestimično dolazi do odvajanja letvica dovratnika od zida,

- uz vanjski sjeverni zid spavaće sobe vidljivi su tragovi vlage, ljuštenja te plijesan ,

- na terasi je vidljivo odvajanje pločica cokla od zida, spoj balkonskih vrata i poda terase je nedovršen, prema navodu Naručitelja upitno je jesu li svi potrebni slojevi hidroizolacije i toplinske izolacije ispod cementnog estriha izvedeni – stanu S-14 pripada spremište S-14, time da su prema Glavnom projektu, unutar spremišta predviđeni su podovi od keramike/kamena. Prilikom uviđaja vidljivo je da na podovima nisu postavljene keramičke pločice, kao ni kamen, a ukupna procijenjena materijalnih nedostataka utvrđena je u iznosu od 9.484,55 eura.

11. Tužitelj se poziva na odredbu čl. 400. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, dalje u tekstu; ZOO), kojom je propisano je da prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato. Odredbom članka 400. stavka 2. ZOO-a propisano je da prodavatelj odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga. U stavku 9. istog članka navodi se da se predmnijeva da je svaki nedostatak stvari koji se pokazao u roku od jedne godine od trenutka prijelaza rizika postojao i u trenutku prijelaza rizika, osim ako prodavatelj dokaže suprotno ili suprotno proizlazi iz naravi stvari ili naravi nedostatka.

11.1. Nadalje, odredbom članka 401. stavka 1. točke 1. ZOO-a propisano je da nedostatak postoji ako stvar ne odgovara opisu, vrsti, količini i kvaliteti odnosno nema funkcionalnost, kompatibilnost, interoperabilnost i druge značajke kako je utvrđeno ugovorom o kupoprodaji.

Odredbom članka 410. stavka 1. točke 1. ZOO-a propisano je da je kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku ovlašten zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostatka.

11.2. Odredbom čl. 410. stavku 5. ZOO-a navodi se da kupac ima pravo na sniženje cijene tek ako prodavatelj nije uklonio nedostatak, a razvidno je u ovom slučaju da se prodavatelj-tuženik Izjavom o obvezi sanacije nedostataka u stanovima vlasnika obvezao ukloniti nedostatke najkasnije do 31. svibnja 2023., a što nije učinio.

12. Kako je tužitelj prije podnošenja tužbe od tuženika zahtijevao uklanjanje materijalnih nedostataka, međutim, kako nedostaci nisu uklonjeni, drži da u ovom postupku ima pravo zahtijevati sniženje cijene. Zbog čega zahtijeva sniženje kupoprodajne cijene predmetnih stanova, odnosno isplatu iznosa koji odgovara razlici vrijednosti predmetnih nekretnina bez nedostataka i vrijednosti sa nedostacima, sve sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka Ing ekspert d.o.o. od 21. veljače 2023. i 30. ožujka 2023.

13. Tužitelj sukladno odredbi čl. 1085. stavka 3. ZOO-a zahtijeva od tuženika izgubljenu najamninu za mjesec rujan, listopad i studeni 2022., kao naknadu štete, jer je tužitelj trebao stupiti u posjed oba stana 30. kolovoza 2022. i trebao je iste iznajmljivati počev od 1. rujna 2022.

14. Nakon provedenog građevinskog vještačenja tužitelj je podneskom od 8. travnja 2026., konačno postavio tužbeni zahtjev kojim od tužitelja zahtijeva na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka i to za stan 8 iznos od 8.087,20 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023. do isplate, za stan broj 14 iznos od 12.089,90 eura sa zateznom kamatom od 26. lipnja 2023., na ime izgubljene najamnine za stan S-8 iznos od 1.139,00 eura sa zateznom kamatom tekućom od 1. rujna 2022.,u iznosu od 317,00 eura, od 1. listopada 2022. iznos od 384,00 eura i od 1. studenoga 2022. iznos od 384,00 eura. Po istom osnovu za stan S-14 zahtijeva ukupno iznos od 1.671,00 eura sa zateznom kamatom od 1. rujna 2022., iznos od 545,00 eura, od 1. listopada 2022. iznos od 563,00 eura i od 1. studenoga 2022. iznos od 563,00 eura.

14.1. Ukoliko sud smatra da glavni zahtjev nije osnovan, tužitelj je postavio eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojima zahtijeva izvođenje građevinski radova po stručnoj osobi na oba stana, stanu 8 i stanu 14 (točka 1 i točka 2 eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva pobliže opisano u podnesku od 8., travnja 2026. (list 927 -929) te obvezno pravni zahtjev za isplatu na ime izgubljene najamnine, kako je sadržano u glavnom zahtjevu, uz naknade u troškova postupka sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude pa do isplate.

15. U odgovoru na tužbu tuženik nije sporio činjenicu zaključenja Ugovora između stranaka za oba stana navodeći da su Ugovori sklopljeni po provedbi prethodno sklopljenih Predugovora o kupoprodaji stana.

16. Tuženik ne spori činjenicu da je kasnio sa izvođenjem radova, no ističe da su razlogom kašnjenja objektivne okolnosti na koje tuženik nije mogao utjecati, no i bez obzira i na tu činjenicu, ističe da je tijekom izvođenja radova došlo do enormnog porasta troškova građenja, tuženik nije tražio povećanje predugovorom definirane cijene.

Osporava navod tužbe da bi tužitelj stupio u posjed oba stana tek 1. prosinca 2022., već je u posjed tužitelj stupio 1. studenoga 2022. i to na način da je nakon postave ulaznih vrata stana u isti samovoljno i jednostrano ušao, zadržao ključeve stana i onemogućila tuženika da u cijelosti dovrši otklanjanje eventualnih nedostataka koji su objektivno postojali, kako na stanovima tužitelja, tako i drugih kupaca.

17. Tuženik ne spori činjenicu da su postojali određeni nedostaci u izvođenju, međutim, ne u opsegu kako to navodi tužitelj. Tuženik ne osporava činjenicu da se je obvezao svim kupcima stanova pa tako i tužitelju otkloniti nedostatke koji su utvrđeni prilikom primopredaje, kako u odnosu na posebni dio nekretnine svakog kupca tako i u odnosu na eventualne nedostatke na zajedničkim dijelovima zgrade.

Ističe da to tuženik čini i da su do podnošenja odgovora na tužbu svi osnovani nedostaci uklonjeni i da će nadalje otklanjati eventualne nedostatke koji će se pojaviti u garantnom roku.

18. Nadalje, osporava zahtjev tužitelja da bi izgubio bilo koji novčani iznos s naslova izgubljene najamnine, da je iz Ugovora o najmu koji su priloženi uz tužbu, razvidno da su sklopljeni 1. prosinca 2022., a nije dostavljen dokaz da bi tužitelj zaključio Ugovore za razdoblje prije 1. prosinca 2022., a stanovi su iznajmljeni 1. prosinca 2022. Priloženi Ugovori dokazuju tvrdnju tuženika, da je tužitelj samovoljno i jednostrano ušao u stan 1. prosinca 2022., da je do 30. studenoga 2022. opremio namještajem i sa 1. prosincem 2022. iznajmio.

19. Tuženik ukazuje i na određene nelogičnosti u sadržaju priloženih Ugovora o najmu koji dovode u pitanje njihovu vjerodostojnost.

Konkretno, u uvodu ugovora se navodi da su sklopljeni 1. prosinca 2022., dok se u čl. 2 navodi da se najmodavac obvezuje pripremiti stan za preuzimanje u najam najmoprimcu do 31. studenoga 2022. te će stranke kod primopredaje potpisati zapisnik o stanju stana i popisu opreme i pokućstva, a koji je sastavni dio ovog Ugovora. Iz tih navoda oba Ugovora o najmu stana je očito da su do 30. studenoga 2022. oba stana bila namještena, a to čini notornim da je tužitelj ušao u posjed oba stana 1. prosinca 2022.

20. Tuženi tvrdi da su sva oštećenja na stanu, ali i nemogućnost dovršetka stana (a što uključuje i otklanjanja nedostataka koje tuženi kao investitor ima pravo tražiti od izvođača radova) posljedica postupanja tužitelja i njenog supruga koji je postupao po nalogu i odobrenju tužitelja, suprug tužitelja je tijekom cijelog procesa građenja bio prisutan na objektu.

Nakon što je trgovačko društvo Javor d.o.o. Patkovac postavilo ulazna vrata, na ulaznim vratima svih stanova bili su ostavljeni ključevi. Suprug tužitelja je potpuno samovoljno preuzeo posjed stana na način da je ušao u stan, zaključao ga i onemogućio ulazak tuženika ali i njegovih izvođača završnih radova da uđu u stan . Odmah po ulasku u stan suprug tužitelja očito uz njegovo znanje i odobrenje počeo stan opremati. Kako je uzeo i zadržao sve ključeve ulaznih vrata stana, tuženik nije bio niti u mogućnost izvršiti pregled stana, kao što je to činio u odnosu na ostale stanove i na ostale kupce stanova.

21. Tuženik nadalje navodi da su u razdoblju od 1. studenoga 2022. pa nadalje stanovi koje je kupio tužitelj bili su isključivo u njegovu posjedu i samo je tužitelj posjedovao ključeve od njihovog ulaza, čime je onemogućio tuženika da izvrši pregled i eventualno otklanjanje nedostataka prije formalne primopredaje. U odnosu na dostavljeni nalaz i mišljenje vještaka, koji je dostavljen uz tužbu i koji je dao nalaz koji je izrađen u postupku „osiguranja dokaza“, a koji je proveden bez sudjelovanja suda ili barem javnog bilježnika i bez da je tuženik o tome bio obaviješten pa drži da su zaključci potpuno jednostrani i temelje se na navodima tužitelja, a što se primarno odnosi na navodna oštećenja ulaznih vrata i navodnu potrebu za izmjenom vrata . Isporučitelj vrata je vrata postavio i predao tuženiku u ispravnom stanju, a tužitelj je potpuno neovlašteno stupio u stan, bez primopredaje, prije formalnog dovršetka stana, počela je isti opremati prilikom unošenja opreme i na taj je način došlo do oštećenja ulaznih vrata.

22. Nadalje, tuženik ističe da tužitelj nema pravo tužbom postaviti zahtjev za umanjenje vrijednosti, a istovremeno tražiti otklanjanje nedostatka koji su uostalom u međuvremenu i otklonjeni, barem onih nedostataka koji su osnovani, stoga se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, predlaže da se isti odbije kao neosnovan uz naknadu troškova postupka sa zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude pa do isplate.

23. Podneskom zaprimljenim kod suda **.**.2024. GA predložio je da stupi kao umješač na strani tužitelja s kojim prijedlogom je tužitelj bio suglasan, a sud je raspravnim rješenjem broj P-636/2023-23 od 30. listopada 2024. dopustio sudjelovanje GA kao umješača na strani tužitelja (list 367).

24. Podneskom od 19. studenoga 2025. tuženik je predložio da se na strani tuženika kao umješač pridruži trgovačko društvo Begeom inženjering d.o.o. [adresa], zastupan po DA kao glavnom izvođaču izgradnje zgrade gdje se nalaze sporni stanovi te trgovačko društvo Arting d.o.o. iz [adresa], zastupanog po EA, koje je trgovačko društvo bilo vršitelj nadzora nad izgradnjom stambene zgrade gdje se nalaze stanovi tužitelja odnosno da se isti u smislu čl. 211 ZPP-a obavijeste kao treće osobe obavijeste o parnici između stranaka, a koja je obavijest istima dostavljena uz dopis od 24. studenoga 2025. uz koji su dostavljene tužbe, odgovori na tužbu, nalaz i mišljenje građevinskog vještaka i raspravni zapisnici.

Navedeni dopis (list 882 i 883), primili su 26. studenoga 2025., no na isto se nisu očitovali (a što je i konstatirano na raspravnom zapisniku od 19. siječnja 2026., list 885).

25. Radi razjašnjenja spornih činjenica sud je izveo dokaz uvidom e-mail (list 12-16, 18-20, 22-25), izjavu tuženika o obvezi sanacije nedostataka u stanovima vlasnika (list 17), Potvrdu o stanu broj S-14 (list 26), zk. izvadak (list 27-28, 31-37), Potvrdu o stanu broj S-8 (list 38), Ugovor o kupoprodaji nekretnine između tužitelja i tuženika od 12. prosinca 2022. (list 39-42), Predugovor o kupoprodaji stana od 19. travnja 2021. (list 43-46), Aneks ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022. (list 51-54), Ugovor o kupoprodaji stana od 28. veljače 2022. (list 55-59), nalaz vještaka od Ing expert d.o.o. od 30. ožujka 2023. (list 60-71), Ugovori o najmu stana između tužitelja sa UA i SA od 1. prosinca 2022. (list 72 -77), Zahtjev za uklanjanje materijalnih nedostataka s prilogom (list 78-120), Odluku o proglašenju prestanka epidemije bolesti Covid-19 (list 151), Odluku o proglašenju epidemije Covid- 19 bolesti (list 152), Zaključak Upravnog odjela za komunalne djelatnosti i uređenje prostora Grada Bjelovara (list 152-156), Zapisnik o obavljenom tehničkog pregledu od 16. studenoga 2022. (list 157-168), Očitovanje Upravnog odjela za komunalne djelatnosti i uređenje prostora Grada Bjelovara od 24. studenoga 2022. (list 168), Očitovanje sanitarne inspekcije od 28. studenoga 2022. (list 169), Pri jedlog B projekt d.o.o. (list 170), e-mail punomoćnika tužitelja od 5. travnja 2024. upućen tuženiku sa fotografijama (list 179-354), uvid u fotografije dostavljene po tužitelju (list 402-404), u dokumentaciju dostavljenu po tuženiku za potrebe nalaza i mišljenja (list 435-657), zk. izvadak (list 890-915).

26. Izveden je dokaz saslušanjem svjedoka FA (list 407-408), PA (list 408-410), ŠA (list 410-411) i ĆA (list 412- 413).

27. Izveden je dokaz saslušanjem tužitelja NA (list 378-381), umješača GA (list 382-385), z.z. tuženika ŽA (list 385-389).

28. Izveden je dokaz uviđajem na nekretnini tužitelja dana 8. srpnja 2025., a građevinski vještak HA, dipl.ing.građ., dostavio je pisani nalaz i mišljenje 11. kolovoza 2025. (list 658-752) te očitovanje od 23. siječnja 2026. (list 916-918), a izveden je i dokaz njegovim saslušanjem (list 887-889).

29. Izvedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a.

30. Tužbeni zahtjev djelomično je osnovan.

31. Predmet glavnog tužbenog zahtjeva je:

- isplata na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12 -1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m[2] , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN *08* - koji se nalazi u prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P=9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste *S-8*, podne površine P=10,05 m , iznos od 8.087,20 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023. do isplate,

- isplata na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m[2] , ukupne površine 2363 m 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN *14* - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P=12,50 m[2] , spremi5te *S-14*, podne površine P=12,11 m , iznos od 12.089,90 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 26. lipnja 2023. pa do isplate,

- naknada na ime izgubljene najamnine na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m2, 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN *08* - koji se nalazi u prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste *S-8*, podne površine P=10,05 m[2] , iznos od 1.139,00 eura, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na iznos od 371,00 eura od 1. rujna 2022. do isplate na iznos od 384,00 eura od 1. listopada 2022. do isplate, na iznos od 384,00 eura od 1. studenoga 2022. do isplate,

- naknada na ime izgubljene najamnine na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], čkbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 14), u naravi STAN *14* - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P=12,50 m , spremi5te *S- 14*, podne površine P=12,11 m[2] , iznos od 1.671,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na iznos od 545,00 eura od 1.09.2022. do isplate, na iznos od 563,00 eura od 1. listopada 2022. do isplate, na iznos od 563,00 eura od 1. studenoga 2022. do isplate.

31.1. Predmet eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva je zahtjev tužitelja da se naloži tuženiku:

-da izvede građevinske radove po stručnoj osobi na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], čkbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] , garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN *08* - koji se nalazi u prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m2, parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste *S-8*, podne površine P=10,05 m[2] , a sve sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu vrijednosti nekretnina HA, dipl.inž.građ., od 08.07.2025. (Elaboratu) u ovosudnom predmetu i to kako slijedi:

- Pripremni radovi na demontaži i iznošenju namještaja i opreme te povratak istih nakon izvršenih radova (uključen trošak transporta i deponiranja)

- Pripremni radovi na zaštiti podnih obloga prozora, vanjske stolarije i kupaonske opreme

- Pregled svih dijelova stana u kojima je vidljivo oštećenje od vlage, skidanje oštećenih dijelova žbuke do nosive konstrukcije zida, čišćenje i otprašivanje otvorenih dijelova zida odvoz šute s utovarom na deponiju

- Pregled svih dijelova zidnih površina te struganje oštećene boje i glet mase do zdrave žbuke, otprašivanje površina, pranje i priprema za ponovnu obradu

- Najam i uporaba električnih isušivača vlage; uporaba dva uređaja (dnevni boravak i spavaća soba), minimalno 7 dana s mjerenjem stupnja vlage prije i nakon završetka

- Grubo i fino žbukanje zidova s kojih je skinuta žbuka nakon isušivanja

- Otprašivanje svih zidnih i stropnih površina u sobi i dnevnom boravku pranje i impregnacija svih površina

- Gletanje i bojanje zidova poludisperzionom bojom u dva sloja na mjestima prethodno skinutih slojeva žbuke i gletmase s bojom

- Bojanje svih površina zidova i stropova poludisperzionom bojom

- Demontaža podne obloge (laminat, parket) radi provjere stanja potkonstrukcije te zamjena dijela potkonstrukcije prije ponovne postave obloge. Sve izvršiti prije početka isušivanja. Potom demontaža i ponovna postava kutne letvice i ponovna postava podne obloge

- Zamjena sobnih vrata koja nisu prilagođena debljini zida (komplet dovratnik, krilo i pokrovne letvice)

- Dobava i postava sobnih vrata na spoju hodnika i d.b. prema projektu

- Zamjena oštećenih ulaznih protuprovalnih vrata

- Grubo i fino čišćenje cijelog stana nakon dovršetka radova uz odvoz otpada na deponiju sa svim naknadama

- Popravak boje fasade na unutarnjoj plohi zidova terase koji su ostali prljavi i nejednake boje nakon sanacije terase

- Bušenje novih otvora i povećanje postojećih u zidu terase radi povećanja kapaciteta odvodnje s ugradnjom odvodnih lulica otvori ispod razine najnižeg dijela keramičkih pločica minimalne veličine 4 x 4 cm sa zaštitnom mrežicom od rabic mreže. Popravak zidne površine nakon izrade ukupno 8 otvora (2 stara i 2 nova)

- Pregled postojeće podne keramike i postavljenog sokla te dodatno fugiranje spojeva (sokl i spoj sa stolarijom - silikoniziranje)

- Dobava i postava keramičkih pločica I klase u spremištu koje pripada stanu sa izradom sokla visine 15 cm od istovrsnih keramičkih pločica uz prethodnu pripremu radova u vidu skidanja postojeće boje, nanošenje impregnacije i veze " staro - novo"

- da izvede u roku od 30 dana građevinske radove po stručnoj osobi na nekretnini upisanoj u zemljišne knjige Općinskog suda u Bjelovaru, zemljišnoknjižni odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], čkbr. [katastarska čestica], Broj D.L. 12-1, 105. brigade, dvorište površine 1550 m[2] ,[2] garaža površine 164 m , stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 površine 649 m , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN *14* - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62, 04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P= 12,50 m2, spremi5te *S-14*, podne površine P=12,11 m[2] , a sve sukladno nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu vrijednosti nekretnina HA, dipl.inž.građ., od 8. srpnja 2025. (Elaboratu) u ovosudnom predmetu i to kako slijedi:

- Pripremni radovi na demontaži i iznošenju namještaja i opreme te povratak istih nakon izvršenih radova (uključen trošak transporta i deponiranja)

- Pripremni radovi na zaštiti podnih obloga prozora, vanjske stolarije i rasvjetnih i grijaćih tijela

- Pregled svih dijelova zidnih površina te struganje oštećene boje i glet mase do zdrave žbuke, otprašivanje površina , pranje i priprema za ponovnu obradu

- Najam i uporaba električnih isušivača vlage; uporaba tri uređaja (dnevni boravak i dvije sobe) , minimalno 7 dana s mjerenjem stupnja vlage prije i nakon završetka

- Demontaža i ponovna montaža drvene zidne obloge u dnevnoj sobi

- Grubo i fino žbukanje zidova s kojih je skinuta žbuka nakon isušivanja

- Otprašivanje svih zidnih i stropnih površina u sobama, hodniku i dnevnom boravku pranje i impregnacija svih površina

- Gletanje i bojanje zidova poludisperzionom bojom u dva sloja na mjestima prethodno skinutih slojeva žbuke i gletmase s bojom

- Bojanje svih površina zidova i stropova poludisperzionom bojom

- Demontaža dijela podne obloge (laminat, parket) radi provjere stanja potkonstrukcije te zamjena dijela podloge prije ponovne postave obloge. Sve izvršiti prije početka isušivanja uz mjerenje vlažnosti cem.glazure.

Potom demontaža i ponovna postava kutne letvice i ponovna postava podne obloge na 2 m[2] po mjestu

- Zamjena sobnih vrata koja nisu prilagođena debljini zida (komplet dovratnik, krilo i pokrovne letvice)

- Zamjena oštećenih ulaznih protuprovalnih vrata

- Grubo i fino čišćenje cijelog stana nakon dovršetka radova, uključen odvoz otpada na deponiju sa svim naknadama

- Popravak boje fasade na unutarnjoj plohi zidova balkona nakon sanacije poda balkona

- Bušenje novih otvora i povećanje postojećih u zidu balkona radi povećanja kapaciteta odvodnje s ugradnjom odvodnih lulica otvori ispod razine najnižeg dijela keramičkih pločica minimalne veličine 4 x 4 cm sa zaštitnom mrežicom od rabic mreže. U stavku uključen i zidarski popravak zidne površine nakon izrade (ukupno 4 stara i 4 nova otvora)

-Sanacija poda balkona, skidanje postojećih slojeva terase, izravnavanje betonske podloge, izrada hidroizolacije varenom ljepenkom, izrada cementne glazure u padu, dobava i postava keramičkih pločica s padom prema otvorima za odvodnju

- Saniranje prodora vode ispod prozorske klupčice. Stavka uključuje demontažu i ponovnu montažu nove vanjske i unutarnje prozorske klupčice, izradu podloge klupčice u padu, propisno brtvljenje na kontaktu sa prozorom te dodatno brtvljenje nakon postave prozorske klupčice te obvezno pravni zahtjev radi naknade izgubljene najamnine kako se zahtijeva i glavnim tužbenim zahtjevom.

32. Nesporna je činjenica između stranaka da su stranke 19. travnja 2021. zaključile Predugovor o kupoprodaji stana 105. brigade 102, za stan S-7 koji će biti izgrađen u stambenoj zgradi u ulici 105. brigade u [adresa], koji će se izgraditi na čkbr. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 43-46).

33. Isto tako, nema spora između stranaka da su tužitelj kao kupac, a tuženik kao investitor i prodavatelj sklopili dva Kupoprodajna ugovora i to Ugovor o kupoprodaji od 12. prosinca 2022. ovjeren kod javnog bilježnika Marije Čulo Poljak pod brojem ovjere OV-783/2023 od 1. veljače 2023., predmetom kojeg Ugovora je bila nekretnina upisana u zemljišnim knjigama kod ovog suda, zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čkbr. [katastarska čestica], stambena zgrada, [adresa] od 649 m[2] , garaža 164 m i dvorište 1550 m[2] , ukupne površine 2363 m , 9. Suvlasnički dio: 36/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), u naravi STAN "08" - koji se nalazi prizemlju višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kuhinje, kupaonice, sobe, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P= 40,67 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkrivena terasa, podne površine P= 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa, podne površine P=3,15 m2, parkirno mjesto na otvorenoj površini PM5, podne površine P=12,50 m[2] , spremiste "S-8", podne površine P=10,05 m , a drugi Ugovor o kupoprodaji stana zaključen je 28. veljače 2022., koji je je također ovjeren kod istog javnog bilježnika dana 28. veljače 2022., pod brojem OV-1189/2022, kao i Aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnine dana 12. prosinca 2022. ovjeren kod javnog bilježnika 1. veljače 2023. pod brojem OV-781/2023 i to za nekretninu koja je upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čkbr. [katastarska čestica], stambena zgrada, [adresa], 105. brigade 2 od 649 m[2] , garaža 164 m[2] i dvorište 1550 m , ukupne površine 2363 m , 15. Suvlasnički dio: 52/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), u naravi STAN "14" - koji se nalazi na prvom (l) katu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, kupaonice, dvije sobe, kuhinje, blagovaonice + dnevnog boravka, ukupne korisne površine P=62,04 m[2] , kojem pripadaju sporedni dijelovi - natkriveni balkon, podne površine P=13,35 m[2] , nenatkriveni balkon, podne površine P=1,65 m , parkirno mjesto na otvorenoj površini PM4, podne površine P= 12,50 m[2] , spremište "S-14", podne površine P=12,11 m . Temeljem navedenih Ugovora, tužitelj je upisan kao vlasnik pod brojem Z-1929/2023 i Z-1928/2023, a koje činjenice proizlaze iz priloženih Ugovora (list 39-42, 55-59), Aneksa ugovora (list 51-54) te priloženih zemljišno knjižnih izvadaka (list 27-37).

34. Nesporna je činjenica između stranaka da su nekretnine u naravi dva odvojena stana koja se nalaze u istoj zgradi i to pod oznakom Stan broj 8 i Stan broj 14.

35. Iz sadržaja Predugovora o kupoprodaji stana od 19. travnja 2021., proizlazi da kupac kupuje stan koji se nalazi u prizemlju zgrade sa balkonom i jednim parkirnim mjestom te spremištem u podrumu (čl. 1.1., čl. 1.2.), citiranim Predugovorom i to odredbom čl. 1.4., utvrđeno je da će se konačne mjere i površine stana definirati prema elaboratu o etažiranju i one su osnov za konačni obračun prilikom isplate stana. Istim Predugovorom, odredbom čl. 1.5. ugovoreno je da će se stan kupcu predati po sistemu ključ u ruke, a čl. 5. Predugovora stranke su suglasno utvrdile da će tužitelj kao kupac stupiti u posjed nekretnine prilikom konačne isplate (čl. 5.1.) te da će se prilikom primopredaje stana sastaviti Zapisnik o primopredaji (čl. 5.3.).

35.1. Nadalje, istim Predugovorom i to odredbom čl. 6. ugovoreno je da je isplatom cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene kupac stekao pravo na posjed i uknjižbu prava vlasništva na predmetnom stanu o čemu će tuženik kao prodavatelj izdati pravovaljanu tabularnu ispravu radi uknjižbe tužitelja kao vlasnika.

35.2. Isto tako, predmetnim Predugovorom i to odredbom čl. 1.6. tuženik se kao prodavatelj obvezao završiti zgradu i stanove, ishoditi Uporabnu dozvolu, ucrtati zgradu u katastru, izvršiti etažiranje zgrade i upisati stanove u zemljišne knjige uz dostavu zemljišno knjižnog izvatka sa novim stanjem najkasnije do 30. kolovoza 2022.

36. Iz sadržaja Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 28. veljače 2022. i to za stan S - 13, stranke su suglasno utvrdile da je predmetom Ugovora stan koji se nalazi na prvom katu, uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 95.200,00 eura, a s plaćanjem unaprijed ugovoren je popust, tako da je ugovorena kupoprodajna cijena za stan S-13 od 88.400,00 eura, a za spremište broj 9 iznos od 7.735,00 eura, tako da sveukupna cijena stana i spremišta iznosi 96.135,00 eura, pri čemu je ugovoren način plaćanja na način da je u kupoprodajnu cijenu uračunata kapara u iznosu od 9.613,50 eura, što je uplaćeno kod potpisa Predugovora, dok će preostali iznos od 86.521,50 eura tužitelj kao kupac uplatiti iz kredita kod banke.

37. Iz sadržaja Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022. i to za stan S-8, odredbom čl. 2 stranke su suglasno utvrdile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 67.210,00 eura, a čl. 4.1. ugovoreno je da je kupac tijekom mjeseca studenoga 2022. stupio u individualni, neposredni i samostalni posjed cijelog posebnog dijela nekretnine iz čl. 1.2. tog Ugovora te da je tužitelj kao kupac potvrdio da mu je tuženik kao prodavatelj predao nekretninu slobodnu od svih osoba i stvari u individualni, neposredni i samostalni posjed.

38. Iz Aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnine zaključenog 12. prosinca 2022. (list 51-53), utvrđeno je da su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji stana, koji je upisan kao stan broj 13, koji se nalazi na prvom katu, ukupne površine od 68 m[2] kojem pripada ,

parkirno mjesto oznake PMG4 i spremište u podrumu oznake broj 9, a kako je tužitelj kao kupac kupio posebni dio nekretnine koji je po provedenom etažiranju u zemljišnim knjigama opisan kao suvlasnički dio 52/2000 etažno vlasništvo (E14), stan S -14 u stambenoj zgradi, spremište oznake S14 i parkirno mjesto oznake PM4, tim Aneksom stranke su potvrdile da je predmetom prodaje bio stan broj 14 sa podacima identičnim u predmetu prodaje koji je opisan u Ugovoru o kupoprodaji stana od 28. veljače 2022. sa kupoprodajnom cijenom od 96.135,00 eura, a potpisom Ugovora potvrđeno je da je u cijelosti isplaćena kupoprodajna cijena stana.

39. Također, iz sadržaja Predugovora i to za oba stana, tužitelj je trebao stupiti u posjed 30. kolovoza 2022., do kada se tuženik kao prodavatelj obvezao izvršiti etažiranje zgrade (čl. 1.6. Predugovora), no Ugovorom o kupoprodaji nekretnine za stan S-8 i to čl. 4 utvrđeno je da je tužitelj stupio u posjed tijekom mjeseca studenoga 2022., dok je tužitelj u tužbi tvrdio da je u posjed stupio 1. prosinca 2022., a što je u direktnoj suprotnosti sa odredbom čl. 4. Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022. i čl. 4. Aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022.

40. Iako je čl. 5. Predugovora o kupoprodaji stana od 19. travnja 2021. , ugovoreno da će se prilikom primopredaje sastaviti Zapisnik o primopredaji, isti je sačinjen tek 2. veljače 2023., kako to proizlazi iz Potvrde o stanju brojila S-8 (list 26,38) te iskaza tužitelja, umješača GA, što upućuje na zaključak da je tužitelj stupio u posjed prije no što je izvršen tehnički pregled, a koji je izvršen dana 16. studenoga 2022. (Zaključak list 153),a što nedvojbeno potvrđuje i sadržaj Zapisnika o izvršenom tehničkom pregledu (list 157-168).

Tvrdnje tuženika u odnosu na stupanje u posjed stana, a što je suprotno tvrdnjama tužitelja, su osnovane, budući da, kako je već navedeno, tužitelj je Ugovorom o kupoprodaji stana (za stan S-8) ugovoreno da je stupio u posjed tijekom mjeseca studenoga 2022., a ne kako to tvrdi tužitelj 1. prosinca 2022., kojim danom je tužitelj iznajmio oba stana, a kao dokaz tomu dostavio i Ugovore o najmu stana (list 72-77), budući je tužitelj dobio ključeve od tuženika.

41. Kako je između stranaka prijeporno vrijeme stupanja u posjed predmetnih stanova po tužitelju, valja istaći da je tužitelj tijekom postupka, kako svojim navodima, tako i suglasnim iskazima tužitelja i umješača GA, tvrdio da je u posjed stupio 1. prosinca 2022. (danom iznajmljivanja predmetnih stanova najmoprimcima), koja činjenica je osporena po tuženiku na način da je tuženik u odgovoru na tužbu tvrdio da je tužitelj stupio u posjed 1. studenoga 2022., dok iz iskaza z.z. tuženika ŽA (list 385-389), proizlazi da je tužitelj zajedno sa svojom suprugom, tj. umješačem u ovom postupku GA stupio u posjed u listopadu 2022., obzirom da je tužitelj nosio namještaj, da je primio e-mail sredinom listopada 2022. da se omogući unošenje bijele tehnike i dijelova kuhinje, da je prije toga izvršena izmjera, a da je u navedenom e-mailu bilo navedeno da je montaža kuhinje 17. listopada 2022., a ne polovicom studenoga 2022., na taj e-mail nije odgovorio, prešutno se je suglasio, nije želio stvarati nikakove probleme, sve u svrhu omogućavanja tužitelju da se što prije useli. Također, isti je u svom iskazu naveo da su protuprovalna ulazna vrata za svaki stan bila postavljena u rujnu 2022., svi ključevi su bili u cilindru vrata, no od listopada 2022. nije se moglo ući u stanove, jer su ključevi bili kod tužitelja. Stoga, smatra da je tužitelj samovlasno ušao u posjed stana, međutim, u svezi toga, niti prema tužitelju, a niti prema umješaču na strani tužitelja nije reagirao niti pisano, niti usmeno.

42. Međutim, tijekom ovog postupka, tuženik nije dokazao osnovanost svojih navoda iz odgovora na tužbu te iskaz z.z. ŽA da je tužitelj samovoljno i jednostrano ušao u stan, da nije dao ključeve tuženiku, budući je ključeve od oba stana (stan S-8 i S-14) dobio od tuženika i to na način da je svojim iskazom z.z. TA potvrdio da su ključevi od stanova bili u ulaznim vratima (za sve stanove u zgradi, a ne samo za stanove tužitelja), da je znao da tužitelji imaju ključeve jer su unosili namještaj, uzimali mjere, a potom sastavljali kuhinje u oba stana pa se nikako ne može prihvatiti osnovanim navod tuženika o jednostranom i samovoljnom stupanju u posjed. To tim više, a što je također potvrđeno iskazom z.z. tuženika ŽA, da niti tužitelju, a niti umješaču na strani tužitelja, nije upućivao nikakove pisane, niti usmene zahtjeve u vezi ulaska u stanove (radi nošenja namještaja, uzimanje mjera i montaže kuhinje), a također tijekom postupka nije utvrđeno da bi tuženik eventualno podnosio tužbu radi smetanja pos jeda.

S obzirom na takovo postupanje tuženika, nikako ne može prihvatiti osnovanim njegova tvrdnja da je tužitelj samovoljno bez odobrenja tuženika ušao u oba stana kako bi iste opremio te potom iste i iznajmljivao.

43. U tom kontekstu, tijekom postupka je bilo sporno da li je tuženik mogao ući u stan ili ne, obzirom na tvrdnju tužitelja da je umješač dolazio u zgradu u vrijeme izgradnje (prema iskazu umješača jedanput u dva tjedna), da je uz suglasnost z.z. tuženika unesena bijela tehnika i kuhinja u dijelovima, da su stanovi bili nakon toga zaključani, no ključevi su bili ostavljeni iza vatrogasnog aparata i da je o tome obavijestio majstore u zgradi, svaki od majstora koji su radili imali su njegov broj, da je saznanja o tome imao i keramičar RA, međutim, RA nije potvrdio osnovanost navoda umješača navodeći da nije imao saznanja da bi ključevi od dva stana bili ostavljeni kod vatrogasnog aparata. Također, z.z. tuženika TA, uz saznanje da tužitelj i umješač imaju ključeve od stana, imao je telefonski broj od tužitelja.

Kraj činjenice da su tužitelj i umješač u stanove uz dopuštenje z.z tuženika ŽA unijeli namještaj i kuhinju, notorno je i logično da se stanovi i zaključavaju zbog stvari. Međutim, u svakom trenutku z.z. tuženih TA mogao je kontaktirati tužitelja ili umješača, interesirati se gdje su ključevi, a u svrhu eventualnog ulaska majstora u stanove, jer iz suglasnih iskaza i tužitelja i umješača na strani tužitelja, a što je potvrđeno i iskazom z.z. tuženika ŽA, te svjedoka ŠA, proizlazi da su se tijekom listopada i studenoga izvodili radovi u zgradi gdje se nalaze predmetni stanovi tužitelja.

S obzirom na takve okolnosti, tuženik je u svakom trenutku mogao kontaktirati ili tužitelja ili umješača na strani tužitelja zahtijevajući ključeve radi ulaska majstora u stan, obzirom da je prešutno dao dopuštenje tužitelju unošenje namještaja i kuhinje prije tehničkog pregleda.

44. U tom kontekstu, neprihvatljivi su navodi z.z. tuženika ŽA i tvrdnje tužitelja tijekom postupka, da tehnički pregled koji je nedvojbeno izvršen 16. studenoga 2022., nije izvršen za stanove tužitelja, budući su isti bili zaključani, kraj činjenice da je z.z. tuženika TA imao broj GA, supruga tužitelja, jer je svojim iskazom potvrdio da su njegov broj svi znali (uključivo i majstore) pa je u konkretnoj situaciji za potrebe tehničkog pregleda mogao i morao kontaktirati ili tužitelja, odnosno umješača GA, kako bi se izvršio tehnički pregled, a što isti nije učinio, niti ih je zvao, a što potvrđuje svojim iskazom (list 385-389), uz obrazloženje da je taj dan imao "sto problema oko dokumentacije i obveza tehničkog pregleda". Sve to, upućuje na zaključak suda da na strani tužitelja i umješača nisu postojali subjektivni razlozi koji bi se mogli pripisati njihovoj krivnji da bi odbili osobama koje su navedene u Zapisniku, koje su vršile tehnički pregled, kao i samom z.z. tuženika.

Isto tako, nije od značaja tvrdnja z.z. tuženika ŽA da se tehnički pregled za stanove tužitelja nije mogao izvršiti, budući je stan bio namješten, da je stan trebao biti slobodan od svih osoba i stvari, to iz razloga jer takav navod je suprotan njegovu iskazu, budući je sam dao prešutno dopuštenje tužitelju i umješaču unošenjem namještaja i kuhinje u stanove. Ukoliko bi to bila zapreka za izvršenje tehničkog pregleda za stanove tužitelja, tada je isti nedvojbeno mogao na tu činjenicu ukazati i upozoriti tužitelja i ne tužitelju prešutno dati suglasnost za unošenje navedenih stvari u stanove, a u kontekstu navedenog, ne može se prihvatiti osnovanim tvrdnja tuženika da bi tužitelj bio odgovoran što nije izvršen tehnički pregled za stanove tužitelja, jer to ničim nije dokazao.

45. Također, tuženik tijekom postupka nije dokazao da od listopada 2022. nije mogao ući u stan, jer su ključevi za oba stana bili kod tužitelja, odnosno umješača, to iz razloga što je, kako je prethodno navedeno, u svakom trenutku mogao kontaktirati tužite lja ili umješača čiji je broj imao, ne samo on, nego i svi majstori, koju činjenicu čini nespornom u svom iskazu, zahtijevati ključeve radi ulaska u stan bilo radi majstora, bilo radi tehničkog pregleda, a kako je na strani tuženika takovo postupanje izostalo, to se isti s uspjehom ne može pozivati da od listopada 2022. nije mogao ući u stan imajući u vidu činjenicu da na tu okolnost niti tužitelja, a niti umješača, nije pisano, niti usmeno upozorio, niti pokretao sudski postupak radi smetanja posjeda.

46. Rezimirajući navedeno, u odnosu na vrijeme stupanja tužitelja u posjed oba stana, može se opravdano zaključiti da je stupanje posjeda tužitelja u oba stana bilo u mjesecu studenom 2022., kako to nedvojbeno proizlazi iz odredbe čl. 4 Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022. i čl. 4 Aneksa Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. prosinca 2022., a kako je to obrazloženo pod točkom 37. i 38. obrazloženja ove presude. Stoga se ne mogu prihvatiti osnovanim tvrdnje tužitelja da je stupio u posjed 1. prosinca 2022. s danom iznajmljivanja predmetnih stanova najmoprimcima, u koju svrhu je i dostavio Ugovore o najmu (list 72-77), a isto tako ne mogu se prihvatiti osnovanim navodi z.z. tuženika ŽA da je stupanje u posjed tužitelja izvršen tijekom listopada 2022. s obzirom na upućeni e -mail kojim ga se obavještava o unošenju namještaja, uzimanju mjera za kuhinju i montažu iste, jer e-mail takovog sadržaja kojim bi potkrijepio osnovanost takovih svojih navoda, isti nije dostavio.

47. Stoga, s obzirom na prethodno izneseno, opravdano je za zaključiti da je tužitelj u posjed oba stana stupio u mjesecu studenom 2022., jer su nedvojbeno suglasnim iskazima tužitelja, umješača GA i z.z. tuženika ŽA potvrdili da su tužitelj i umješač bili u posjedu ključeva za oba stana, da su u stan unosili namještaj, vršili montažu kuhinje, što znači da su takovim svojim postupanjem faktično stupili u posjed predmetnih stanova, a ne da bi posjed bio tek od 1. prosinca 2022., iznajmljivanjem istih.

48. U tom kontekstu, nije od značaja tvrdnja tuženika da tužitelj nije mogao iznajmiti stan 1. prosinca 2022., jer nije bio vlasnik istih, budući su stranke prethodno zaključile Predugovore o kupnji navedenih stanova, kako je prethodno obrazloženo, koja činjenica nije sporna između stranaka, a potom zaključile Ugovor o kupoprodaji stana i to 28. veljače 2022. (za stan na 1. katu, S-13, odnosno S-14), za koje stanove je dana i kapara, a kupoprodajna cijena isplaćena bez obzira na datum upisa tužitelja u zemljišne knjige, pri čemu se imala u vidu činjenica da se tuženik Predugovorima obvezao izvršiti etažiranje, upisati stanove u zemljišne knjige do 30. kolovoza 2022., a što je tijekom postupka nedvojbeno utvrđeno i koja činjenica nije sporna između stranaka, jer je došlo do kašnjenja u izvođenju radova, a što se nikako ne može pripisati niti odgovornosti niti krivnji tužitelja, već tuženika, a što će biti obrazloženo u nastavku presude.

49. Naime, nije sporno između stranaka, koju činjenicu tuženik niti ne spori, da je došlo do kašnjenja sa izvođenjem radova, a koju činjenicu tuženik opravdava da su razlogom kašnjenja objektivne okolnosti na koje tuženik nije mogao utjecati, da je došlo do enormnog porasta troškova građenja, da nije tražio povećanje predugovorne cijene, a razlog kašnjenja u izvođenju radova je razdoblje obuhvaćeno Covid-19, na što tuženik nije mogao utjecati, a kako to proizlazi iz iskaza z.z. tuženika N (list 385). Naime, isti ističe da su radnici bili u izolaciji i bolesni (korona), što je bio osnovni razlog kašnjenja u izvođenju radova, zbog čega je konačno tehnički pregled zgrade izvršen 16. studenoga 2022., dok je primopredajni Zapisnik između stranaka sačinjen tek 3. veljače 2023. (list 26, 38).

50. Nesporno je između stranaka, što proizlazi iz rezultata provedenih dokaza tijekom postupka, tj. priloženih isprava te samih iskaza stranaka, da pored notorne činjenice da je došlo u kašnjenju radova, zbog čega tužitelj nije niti stupio u posjed 30. kolovoza 2022., kako je ugovoreno i prethodno navedeno, stranke, a kako to potvrđuje i svojim iskazom z.z. tuženika TA, nisu sklopile Aneks ugovora kojim bi eventualno bio prolongiran rok stupanja u posjed tužitelja, a isti to obrazlaže činjenicom da niti sa jednim vlasnikom drugih stanova u istoj zgradi nije učinjeno, no da su za tu činjenicu znali i tužitelj i njegov suprug tj. umješač GA, a koja činjenica im je bila poznata iz razgovora kako s njim, tako i sa majstorom. Međutim, osnovanost takovih navoda z.z. tuženika ŽA nije prihvatljiv, obzirom da su stranke Predugovorima ugovorile konačan datum završetka i stupanja u posjed tužitelja u iste, tj. sa danom 30. kolovoza 2022., a kako je očito došlo do kašnjenja u izvođenju istih, to je ocjenom provedenih dokaza utvrđeno da tuženik nije dokazao, niti priložio dokaze iz kojih bi proizlazila osnovanost takovih navoda.

50.1. Naime, tuženik tijekom postupka nije priložio podatke o vremenu, niti broj, niti koji radnici su bili u izolaciji zbog korone, a koji su razlozi prema tvrdnjama tuženika bili zbog kašnjenja u izvođenju radova, niti je dostavio Ugovore koje je imao zaključene kao investitor sa izvođačima radova, dnevnike rada i sl., iz kojih bi proizlazilo da su postojale objektivne okolnosti koje ističe kao razlog kašnjenja istih. Međutim, sve i da se uzmu u obzir te okolnosti, uz opće poznatu činjenicu da je u vrijeme izvođenja građevinskih radova na zgradi gdje se nalaze predmetni stanovi tužitelja, razdoblje epidemije Covid-19, upravo je zbog te činjenice tuženik trebao inzistirati zaključenju Aneksa predmetnih Ugovora sa tužiteljem kojim bi se regulirao rok završetka radova i stupanja u posjed, uz navođenje razloga kašnjenja istih i novi datum dovršetka radova i stupanja tužitelja u posjed. Međutim, nedvojbeno takav Ugovor između stranaka nije zaključen, niti je to tuženik zahtijevao od tužitelja pa se ta okolnost nikako ne može imputirati u odgovornost i krivnju tužitelja, na koje tužitelj objektivno nije mogao utjecati, dok je u konkretnoj opisanoj situaciji koju prezentira sam tuženik u ovom postupku, svakako mogao utjecati upravo zaključenjem Aneksa ugovora kojim bi se prolongirao rok iz čl. 1 toč. 1.6 Predugovora, kojim je ugovoren rok završetka radova, a što nedvojbeno nije učinio.

Ukoliko je tuženik imao određenih problema sa izvođačima građevinskih radova bilo da su subjektivne ili objektivne prirode, jer iz iskaza svjedoka PA, kao glavnog nadzornog inženjera, proizlazi da su razlozi kašnjenja , osim Covida-19, bili i nedostatak izvođača te vremenski uvjeti, no to nije predmetom obveznog odnosa između stranaka, već investitora sa izvođačima radova.

S obzirom na ugovorni odnos stranaka kojim je zasnovan obveznopravni odnos sa međusobnim prvima i obvezama, a koje je obveze prema zaključenim Predugovorima, Ugovorima o kupnji stana i Aneksom ugovora, tužitelj kao ugovorna strana u cijelosti prema tuženiku ispunio, tako je i tuženik u smislu odredbe čl. 9 ZOO-a kao sudionik u tom obvezno pravnom odnosu dužan ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje uz ponašanje u ispunjenju obveze kako je i propisano čl. 10 st. 1 i 2 ZOO - a, a što je u konkretnom obvezno pravnom odnosu s tuženikove strane nedvojbeno izostalo.

51. Sporno je između stranaka da li postoje nedostaci, opseg i vrsta istih, vrijednost uklanjanja istih te da li je tuženik u obvezi platiti naknadu štete za izgubljenu najamninu, sporna je visina iste, dok je vrijeme stupanja tužitelja u posjed oba stana koja je činjenica bila također sporna između stranaka prethodno obrazloženo.

52. Okolnost da je tužitelju omogućen ulazak u posjed oba stana prije tehničkog pregleda od 16. studenoga 2022. i prije sastavljanja Zapisnika o primopredaji, koji je nedvojbeno bio 3. veljače 2023., a što su svojim iskazima potvrdile i stranke postupka, a kako to proizlazi iz Potvrde o stanju brojila (list 26, 38, iako iz iskaza z.z. tuženika ŽA proizlazi da je bilo krajem siječnja 2023.), ne predstavlja dokaz potpunog i cjelovitog izvršenja Ugovorom preuzete obveze. Posjed tužitelja prije tehničkog pregleda i Zapisnika o primopredaji nikako ne može imati značaj odricanja od prava koja pripadaju tužitelju zbog materijalnih nedostataka izvedenih radova, niti oslobađa tuženika odgovornosti za radove koji nisu izvedeni u skladu sa Projektom i pravilima struke.

Stoga je neosnovan i ničim dokazan prigovor tuženika da zbog tužiteljevog posjeda ključeva, tuženik nije mogao ući u predmetne stanove radi otklanjanja nedostataka, a čime bi impliciralo da bi tužitelj prihvatio izvedene radove bez primjedbi, jer posjed ključeva sama po sebi ne predstavlja urednu primopredaju građevine, niti ima značenje odricanja od prava zbog nedostataka. Kod ugovora o građenju obveza izvođača ne prestaje samom predajom građevine, već njegova odgovornost za nedostatke traje i nakon primopredaje, sukladno odredbama ZOO-a.

Osim toga, tuženik kao sudionik obvezno pravnog odnosa sa tužiteljem koji je zasnovan temeljem zaključenog Ugovora, bio je u obvezi sam sačiniti Zapisnik o predaji stanova u posjed tužitelju, odnosno sa strane tužitelja preuzimanje nekretnine koje je kupio i za koju je nedvojbeno isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu, čime je u potpunosti ispunio svoje Ugovorom preuzete obveze, jer radi garancije i sigurnosti tuženika Zapisnik o primopredaji predstavlja materijalni dokaz da je tuženik tužitelju ispunio svoju ugovornu obvezu da je tužitelju predao u posjed nekretninu kako se je to obvezao Ugovorima o kupoprodaji, a i ranije Predugovorima. Međutim, i ta činjenica ne oslobađa u potpunosti odgovornosti tuženika za materijalne nedostatke koji se utvrde da nisu izvedeni u skladu s zaključenim Ugovorom, Projektom i pravilima struke, a koji su nedostaci nedvojbeno postojali u oba stana tužitelja.

52.1. Kako rok za dovršetak radova nedvojbeno nije bio produljen eventualno zaključenjem Aneksa ugovora ili sporazumom stranaka, to je tuženik istekom ugovorenog roka, koji je nedvojbeno bio 30. kolovoza 2022., pao u zakašnjenje. U kontekstu navedenog, valja dodati da, iako je tuženik isticao da je do kašnjenja radova došlo iz objektivnih razloga zbog Covid-19 virusa koja je dovela do izolacije radnika tj. izvođača građevinskih radova na predmetnoj zgradi, to je uslijed takovih okolnosti tuženik svakako mogao predložiti tužitelju zaključenje Aneksa kojim bi se produljio rok radi dovršetka građevinskih radova, a čime svakako tuženik ne bi pao u zakašnjenje s obzirom na Ugovorom preuzete obveze, kojim je definiran krajnji rok završetka radova i stupanja tužitelja u posjed predmetnih stanova s danom 30. kolovoza 2022.

53. Iz iskaza stranaka tj. tužitelja, z.z. tuženika ŽA, umješača na strani tužitelja GA, saslušanih svjedoka tijekom postupka i to prije svega PA kao glavnog nadzornog inženjera, kao i priložene dokumentacije spisu predme ta u vidu pisane komunikacije između tužitelja i z.z. tuženika u vidu e-mailova, koji su priloženi uz tužbu, nedvojbeno proizlazi da su na nekretninama tužitelja i to oba stana utvrđeni materijalni nedostaci, da su stranke prije podnošenja ove tužbe pokušale međusobno razriješiti tu spornu situaciju i to na način da je tužitelj, odnosno umješač na strani tužitelja, suprug GA, kontaktirao e-mailom z.z. tuženika, pozivao ga na uklanjanje nedostataka, održavanje sastanaka, upozoravao na iste, slao i požurnice, a što nedvojbeno proizlazi iz sadržaja priloženih e-mailova (list 12-25), da su se stranke, umješač, kao i glavni nadzorni inženjer PA (koji je e-mailom slao pisana izvješća sa fotografijama u nekoliko navrata sa sadržajem o postojanju materijalnih nedostataka i obvezu otklanjanja istih, što upućuje na zaključak da je i na taj način z.z. tuženika TA bio upoznat sa istima), sastajali, utvrdili da postoje nedostaci, da su razgovarali o opsegu i vrsti, o vremenu i načinu uklanjanja istih, što su nedvojbeno svojim iskazom suglasno potvrdili i tužitelj, umješač na strani tužitelja i z.z. tuženika, a na posljetku i sam glavni nadzorni inženjer PA, a što je i potvrđeno iskazom majstora koji su nedvojbeno radili na uklanjanju nedostataka, kako to proizlazi iz iskaza svjedoka FA, koji kod tuženika radi na održavanju nekretnina, ŠA keramičara i svjedoka ČA koji je kao radnik bio angažiran od strane Bgom inženjering d.o.o. kao podizvođača radova na zgradi u [adresa], 105. brigade.

53.1. U konačnici, navedena pisana komunikacija e-mailom, kao i usmena komunikacija koja je bila nedvojbeno između istih, što proizlazi iz suglasnih iskaza stranaka i umješača, povodom upućenog e-maila od 1. veljače 2023. z.z. tuženiku ŽA, u kojem su od strane tužitelja, odnosno konkretno umješača GA, supruga tužitelja, nakon pribavljene dokumentacije koja je tražena od strane umješača (sadržaj e-maila od 2. siječnja 2023., list 13 po požurnici), naveden opseg i vrsta nedostataka i način uklanjanja istih, slijedom čega je z.z. tuženika TA potpisao Izjavu kojom se obvezao sanirati nedostatke u stanovima tužitelja (list 17), koji sadržaj Izjave između stranaka nije bio sporan, prema kojoj Izjavi se je tuženik obvezao iste otkloniti najkasnije do 31. svibnja 2023., uz uvažavanje vremenskih uvjeta, dok se je ostale materijalne nedostatke na koje je ukazao tužitelj kao primjedbe, koji nisu vezani za vremenske uvjete, da će isti biti otklonjeni u najkraćem roku. Također, istom Izjavom TA tužitelju se je ispričao zbog nastalih neugodnosti uzrokovanih dijelom loše izvedenih radova koje želi što prije trajno sanirati i tužitelju omogućiti boravak u stanovima. Dakle, predmetnom Izjavom tuženik je priznao da su nedostaci na koje je upirao tužitelj, a koji su nedvojbeno bili i vidljivi, uzrokovani dijelom loše izvedenim radovima.

54. Nesporna je činjenica između stranaka, a što nedvojbeno proizlazi iz suglasnih iskaza tužitelja i umješača i z.z. tuženika ŽA, kao i svjedoka koji su radili na uklanjanju nedostatka i to ŠA, keramičara i ČA (radnika Begeom inženjering d.o.o.), budući su u stanovima tužitelja i u prizemlju i na prvom katu zamijećena vlaženja unutar stanova, vršene radnje na otklanjanju istih i to na način da su u dva navrata (i to na balkonima) uklanjane prvotno postavljene pločice, a sanacija prema iskazu svjedoka ŠA izvršena na način da su skinute postojeće pločice i glazura do betona, da je postavljena prva izolacija, glazura i druga izolacija, a potom keramičke pločice, pri čemu su navedeni radovi izvršeni prema iskazu navedenog svjedoka, ne samo na stanovima tužitelja, već i na drugim stanovima. Svjedok je sanaciju izvršio u prizemlju u stanu tužitelja u koji nije ulazio, već je za pristup na terasu koristio letve. Svjedok je kontaktirao sa GA oko sanacije, pri čemu je svjedok naveo da iako je imao broj umješača (supruga tužitelja GA), od istog nije zahtijevao ključeve stana u kojem su bili podstanari, da nije bilo potrebe za ulazak u stan, jer je mogao pristupiti iz prizemlja, dok sanaciju na prvom katu nije radio na balkonu, niti je izvodio bilo kakove radove. Iako je svjedok naveo da je radove keramike izvodio u kolovozu odnosno rujnu 2020., očito je da je svjedok pogrešno naveo godinu izvođenja radova, već se radilo očito o 2022. kada su i uočeni navedeni nedostaci.

Također, kako iz iskaza svjedoka ŠA, ĐA i PA, proizlazi da nedostaci nisu bili samo na stanovima tužitelja, već i na drugim stanovima, budući su po nalogu tuženika svjedoci izvršili sanaciju i uočene nedostatke zbog nekvalitetno izvedenih radova, a čijim iskazima je potvrđena osnovanost iskaza umješača GA koji je i potvrđen iskazom glavnog nadzornog inženjera svjedoka PA.

U pogledu nedostataka, iz iskaza svjedoka ČA koji nije ušao u stanove tužitelja, iako je trebao po nalogu (CA) ući u oba stana, jer je trebao izvršiti popravak oko balkonskih vrata gdje je bila postavljena plastična stolarija, jer je bilo zamijećeno vlaženje u unutrašnjosti stanova, trebao je popraviti boju i glet, ( koje stanove nije ušao stanovi su bili zaključani, a što je bilo prije tehničkog pregleda, no svjedok je imao broj umješača GA), a prema njegovu iskazu proizlazi da je umješač GA rekao da se unutarnja sanacija (gletovanje i bojanje) neće izvršiti dok se ne izvrši sanacija terase s koje je vlažilo, a prema njegovu iskazu proizlazi da je razlog vlaženja voda koja se je zadržavala na terasama o čemu ga je obavijestio CA, jer su zidovi povukli vlagu s terase tj. s vanjskih dijelova stanova. Prema mišljenju navedenog svjedoka, a čime je i potvrđena također osnovanost navoda umješača GA, razlogom vlaženja u unutrašnjost stanova bio izvana zbog nekvalitetno izvedenih radova na terasama, nije kvalitetno bila napravljena glazura, a prema iskazu svjedoka PA proizlazi da nije bio dobro napravljen pad, tako da je sanacija vršena u dva navrata.

55. Iz suglasnih iskaza tužitelja, umješača GA, z.z. tuženika ŽA i svjedoka PA, proizlazi da je došlo do izmjene u Projektu i to na način da su stranke usmeno dogovorile (iako umješač GA tvrdi da je to pisano zahtijevano od tuženika, međutim, taj dokaz po tužitelju nije dostavljen, no međutim, nedvojbeno je utvrđeno da je tuženik postupio sukladno zahtjevu tužitelja u odnosu na izmjenu Projekta glede pregradnih zidova) da se unutarnji zidovi izvedu umjesto knauf u opeku, no da su, međutim, mjere za izradu unutarnjih dovratnika (štokova i vrata) uzete prema podacima iz Projekta, a ne prema izmijenjenom stanju sukladno usmenom dogovoru između stranaka, a što je svojim iskazom potvrdio i svjedok PA, a koje mjere i radove je izvodio Oklando.

55.1. Iako iz iskaza umješača GA proizlazi da je, pored izmjene pregradnih zidova, zahtijevano da i unutarnja vrata budu bijela, a ne (kako ih GA naziva "bosanska" koja se mogu kupiti kod Peveca), tijekom postupka tu činjenicu tužitelj nije dokazao, jer ugradnju bijelih vrata i štokova, nitko od saslušanih svjedoka pa ni sam z.z. tuženika TA nije potvrdio, niti je tužitelj u prilog takove tvrdnje dostavio bilo kakav materijalni dokaz kojim bi potvrdio osnovanost svojih navoda. Isto tako, nedvojbeno iz njihovih suglasnih iskaza proizlazi da su uočeni nedostaci , s obzirom da ugrađena vrata i štokovi nisu odgovarali izmjeni pregradnih zidova (iz knauf u opeku), da je bio pozvan majstor iz Oklanda koji je došao u oba stana tužitelja kako bi se otklonili nedostaci oko štokova, koji je prema iskazu umješača GA iskazao da će to popraviti i zamaskirati postavljanjem lajsni, čime bi problem bio riješen, dok su z.z. tuženika TA, kao i svjedok PA naveli da je izražena spremnost od izvođača Oklando da ukloni vidljive nedostatke, time da prema iskazu z.z. tuženika ŽA proizlazi da se je predmetna sanacija trebala izvršiti na način da se izvade stari štokovi, ugrade novi i stave postojeća krilna vrata, a ako ne odgovaraju da se stave nova, međutim, da tužitelj i umješač GA na to nisu pristali.

Takovu činjenicu, niti tužitelj, a niti umješač ne spore, s obrazloženjem da kako raniji radovi (postavljeni štokovi i vrata) nisu napravljeni prema pravilima struke, bili su očito vidljivi nedostaci, nisu pristali da Oklando izvrši otklanjanje nedostataka u odnosu na unutarnja vrata i štokove u oba stana, a osim toga i ponuda koju su dostavili za zamjenu je bila duplo skuplja nego od ponuđača MB Stolarija.

55.2. Nesporna je činjenica između stranaka da se z.z. tuženika TA suglasio da nedostaci u odnosu na unutarnja vrata i štokove budu sanirani po trgovačkom društvu MB Stolarija, međutim, tu suglasnost TA je povukao na način što je stornirao plaćanje, čime se odustalo od uklanjanja nedostataka po MB Stolariji. Takovu činjenicu z.z. tuženika TA ne poriče , navodeći da je razlog odustanka od sanacije, odnosno uklanjanja nedostataka po MB Stolariji bilo jer je nakon toga umješač počeo slati e-mailove da će mu sjesti na nekretnine, da je počeo zvati njegove roditelje i užu rodbinu, nakon čega je angažirao odvjetnika i po savjetu odvjetnika nije se više ništa poduzimalo u odnosu na uklanjanje tih nedostataka, iako je takovim postupcima umješača bio uznemiren, nije kod suda tražio pravnu zaštitu, jer to nije želio.

56. Imajući u vidu prethodno izneseno, nedvojbeno je da su postojali nedostaci u unutarnjoj stolariji u oba stana, oko štokova i vrata, obzirom da su isti postavljeni prema mjerama koje su uzete prema Projektu, a od kojeg se nedvojbeno odstupilo prema suglasnosti stranaka, kraj činjenice da se tužitelj nije suglasio s predloženim načinom sanacije od izvođača Oklanda, na koji način je to bilo predloženo (iako je prethodno navedeno da se iskaz umješača GA i z.z. tuženika ŽA razlikuje u načinu sanacije predloženog od izvođača Oklando), a kako nedvojbeno ti radovi nisu bili izvedeni prema pravilima struke, što je kod tužitelja i umješača GA stvorilo dojam nepovjerenja da i sanacija neće biti prema pravilima struke i kraj činjenice da je tuženik pristao da se sanacija izvede po trgovačkom društvu MB Stolarija, međutim, naknadno je to stornirano od strane tuženika, činjenica što sanacija nespornih nedostataka u pogledu unutarnje stolarije nije izvršena po tuženiku u konkretnoj situaciji, ne može se pripisati krivnji niti odgovornosti tužitelja . Naime, tuženik kao investitor suglasio se sa izmjenom Projekta da se zidovi knauf zamijene sa opekom pa je sukladno tome trebao upozoriti i izvođača (Oklando) da je došlo do izmjene Projekta, da uzete mjere ne odgovaraju obzirom na izmjenu zidova.

56.1. Također, a što prihvaća i ovaj sud, osnovano je tužitelj izrazio sumnju i protivljenje da se nedostaci uklone po izvođaču Oklando, jer raniji radovi, a što je nedvojbeno između stranaka, nisu izvedeni prema pravilima struke, nedostaci nisu bili ne samo funkcionalni, već i estetski, a kako se nakon protivljenja tužitelja tuženik suglasio da se navedeni nedostaci otklone po izvođaču MB Stolarija, a što nije učinjeno, jer je stornirano plaćanje računa po z.z. tuženika ŽA pa uslijed takovih okolnosti opravdano je za zaključiti da tuženik iako je bio svjestan postojećih nedostataka nije pristupio otklanjanju istih, a koji su nedostaci bili i vidljivi u vrijeme održavanja uviđaja 8. srpnja 2025., koji su nedostaci i razvidni iz fotografija koje su sastavni dio nalaza i mišljenja građevinskog vještaka HA, dipl.ing.građ.

57. Isto tako, valja ukazati na kontradiktornost navoda iskaza z.z. tuženika ŽA da se ti nedostaci nisu mogli ukloniti, jer tužitelj nije omogućio ulazak u stan, budući je zadržao ključeve, imajući pri tom u vidu činjenicu da je tužitelj, odnosno umješač za tužitelja GA, z.z. tuženiku ŽA s kojim je bio u redovnoj komunikaciji e-mailom slao pozive za otklanjanje svih nedostataka u stanu pa je nelogično da bi s obzirom na takove okolnosti onemogućavao tuženika za ulazak u stanove, tim više što je omogućio i majstoru iz Oklanda ulazak u stan kako bi se uvjerio u vidljive nedostatke kod postavljanja unutrašnjih štokova i vrata , pri tom pozivajući tuženika, šaljući e-mailove kao požurnice da se što žurnije pristupi otklanjanju svih uočenih nedostataka.

Da ne postoji odgovornost na strani tužitelja, upućuje i sadržaj već prethodno spomenute Izjave z.z. tuženika kojom se ispričava za nedostatke i koje se obvezao otkloniti do 31. svibnja 2023.

Tužitelj, a s kojom činjenicom su upoznati z.z. tuženika TA te glavni nadzorni inženjer PA, ukazivali su na oštećenje na ulaznim protuprovalnim vratima, potom na nekvalitetno izvedene radove, radove koji nisu izvedeni prema Projektu, kako je prethodno i opisano.

Stoga je u konkretnoj situaciji na sve nedostatke koji su nedvojbeno između stranaka i konstatirani prije podnošenja ove tužbe, s kojim nedostacima je tuženik bio dobro upoznat, obzirom da se je umješač pisano u ime tužitelja obraćao e-mailom z.z. tuženika, a što proizlazi iz priloženih uz tužbu e-mailova, a osim toga i glavni nadzorni inženjer PA upozoravao je pisano, također e-mailom uz slanje fotografija z.z. tuženiku na nedostatke, jer to proizlazi iz njegova iskaza, tuženik nije postupio s pažnjom dobrog gospodarstvenika i s dužnom pažnjom u ispunjavanju svoje profesionalne djelatnosti prema pravilima struke (čl. 10 st. 1 i st. 2. ZOO-a), kako bi se otklonili nedostaci, niti prihvatiti osnovanim tvrdnja da su za te nedostatke odgovorni izvođači radova koji su izvodili radove (postavljanje pločica na balkonu, postavljanje štokova i unutarnjih vrata i dr.), već se to tiče međusobnog odnosa tuženika kao investitora i izvođača radova, budući izvođači radova nisu ni u kakvom obveznopravnom odnosu s tužiteljem, već tuženikom.

Naime, tuženik je kao investitor i sudionik obveznog odnosa s tužiteljem trebao izvesti sve radove prema pravilima struke kao dobar i brižljiv gospodarstvenik postupajući sukladno čl. 9 ZOO-a.

58. Iako je tužitelj prije podnošenja ove tužbe, bez da je prethodno obavijestio tuženika da bude nazočan, angažirao građevinskog vještaka radi utvrđivanja opsega i vrste te procjene materijalnih nedostataka na stanu S-14 na prvom katu i stanu S-8 u prizemlju stambene zgrade 105. brigade br. 2 (list 60-70, 83-109), a ne u postupku osiguranja dokaza, koju činjenicu tužitelj obrazlaže da bi taj postupak duže trajao, a koji je nalaz i mišljenje prema tvrdnjama tužitelja, potom dostavljen tuženiku i glavnom nadzornom inženjeru PA, uz činjenicu da je isti osporen po tuženiku, jer nije napravljen po zahtjevu suda u sudskom postupku, to isti nije niti korišten za potrebe ovog postupka te je isti tretiran kao privatna isprava.

Stoga, je u ovom postupku po prijedlogu tužitelja, čemu se tuženik nije protivio, izveden dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku HA, dipl.ing.građ., koji vještak je određen na suglasni prijedlog stranaka, jer je sporan opseg i vrsta nedostataka, procjena vrijednosti uklanjanja i način uklanjanja istih.

59. Dana 8. srpnja 2025., uviđajem na nekretninama tužitelja, izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po navedenom vještaku, kojem je dano u zadatak, da li postoje materijalni nedostaci na stanovima tužitelja koji se nalaze u prizemlju i na prvom katu u [adresa] u [adresa], a ukoliko postoje, navesti koje, po opsegu, vrsti i količini,

-način uklanjanja materijalnih nedostataka, uz opis radova koje je potrebno obaviti radi uklanjanja istih te uz koju količinu i vrstu materijala,

-izvršiti procjenu materijalnih nedostataka za svaki stan posebno

-visinu najamnine za oba stana u razdoblju od 1. rujna do 31. studenoga 2022. , na kojem je uviđaju vještak izvršio potrebna mjerenja,. fotografiranje i prikupio potrebne podatke za pisani nalaz i mišljenje, a na zahtjev tuženika je dostavio Izmjenu i dopunu Glavnog projekta za predmetnu stambenu zgradu gdje se nalaze stanovi tužite lja (list 435-657).

60. Vještak je 11. kolovoza 2025. dostavio pisani nalaz i mišljenje, kojim nalazom je utvrđeno da je u stanovima i to za stan S-8 u prizemlju utvrđeno da stan sadrži natkriveni i nenatkriveni balkon, koji se zbog svoje širine nalazi izvan gabarita balkona koji se nalazi iznad njega, da je odvodnja s balkona riješena na način da se voda sa podova balkona odvodi izvan balkona "lulicama" koje prolaze kroz obodni zid balkona, koje su spojene na otvore u zidovima balkona neposredno iznad ili dijelovima ispod gornjeg ruba podnih keramičkih pločica koje imaju za zadatak prikupiti i odvoditi vodu s balkona.

60.1. Vještak je mišljenja da je osnovni problem odvodnje terase što "lulice" nisu dovoljne dužne (oko 20 cm) i u slučaju vjetra voda koja teče kroz njih pada na balkone ispod, tako da dodatno povećava količinu vode na balkonima, a otvori na dnu balkona kroz koje odlazi voda u "lulice" veličine su 3x3 cm (dva komada terase za stan S -8 i četiri komada za stan S-14), što je po mišljenju vještaka nedovoljno za odvodnju vode s balkona u slučaju jake kiše, a nepovoljno je što otvori nisu zaštićeni mrežicom pa se mogu začepiti uslijed prljavštine otpadaka ili životinja, što dolazi do podizanja razine vode na balkonu koja nema kamo isteći pa ulazi u stanove.

60.2. U odnosu na stan S-8 u prizemlju, vještak navodi da taj problem pogoršava činjenica, jer je balkon izbačen izvan okvira gornjeg balkona pa voda koja teče iz "lulica" pada direktno na balkonu stana u prizemlju S-8, bez obzira na vjetar te dodatno povećava količinu vode na balkonu, takav način odvodnje balkona u zgradama je neprihvatljiv i pogreška u izvođenju, a iz raspoložive projekte dokumentacije vještak je naveo da nije mogao pronaći detalj odvodnje balkona.

Također, istakao je da problem zaštite balkona u prizemlju S-8, ne može se riješiti nadstrešnicom (vještak je napravio usporedbu sa privatnim nalazom tužitelja), jer nije moguće na zgradi koja ima Uporabnu dozvolu mijenjati okvire etaža i oblik i izgled pročelja pa je mišljenja da je za trajno i kvalitetno rješenje odvodnje balkona potrebno riješiti na drugi način (time da bi konačnu riječ o tome trebali dati projektanti zgrade, dok će nalazom i mišljenjem prikazati privremeno i djelomično rješenje koje bi trebalo ublažiti posljedice postojećeg stanja).

61. Nadalje, vještak je mišljenja da je ulazak vode u stan rezultiralo vlaženjem zida u spavaćoj sobi ispod prozora u desnom uglu i da se je u trenutku očevida radilo o vidljivom odvajanju boje, glet mase i žbuke, a u području oko 0,5 m[2] , dok se iz fotografija u spisu predmeta, koje su priložene po tužitelju, vidjelo da se prvobitno radilo o znatno većem i izraženijem području, jer je tužitelj u međuvremenu sanirao to područje, ali se vlaga i dalje pojavljuje. Ta pojava ukazuje da je voda s balkona prodrla ispod zidova u stan koji su povukli vlagu, u kojoj mjeri je nemoguće utvrditi, no vještak je naveo da je nalazom i mišljenjem iznio prijedlog utvrđivanja stanja.

Također, naveo je da je vlaga prodrla ispod podnih obloga (parket/laminat) te da su daljnji tragovi vlaženja vidljiv na cijelom zidu blagovaonice, zid odmah lijevo do balkonskih vrata i cijeli lijevi zid blagovaone gdje je vidljiva razlika u boji zida u visini oko 15 cm, koje je oštećenje sanirano po tužitelju, ali očito nedovoljno, jer se vidi razlika u boji.

61.1. Vještak je, a kao što je to i utvrđeno temeljem iskaza stranaka i umješača, u dva navrata vršena sanacija poda balkona stana u prizemlju, posljednja u rujnu 2023. pa po mišljenju vještaka trenutno stanje je zadovoljavajuće što se tiče pada/nagiba pločica prema odvodnim otvorima, voda ne stoji na terasi, iako je padala jača kiša, međutim, sokl na svim zidovima je nepotpuno isfugiran, otvori su promjera oko 3 cm i svi su dijelom začepljeni, a na stolariji se ne vidi da ima spoj sa hidroizolacijom. Na poludužnom obodnom zidu balkona vidljivi su zaprljani dijelovi na završnoj obradi zidića nastalih prilikom sanacije balkona.

Vještak je naveo da je količina dolazne vode na balkonu smanjena, da su ugrađeni produžetci odvodnih "lulica" s balkona iznad, čime je voda s gornjeg balkona preusmjerena izvan gabarita balkona stana u prizemlju S-8, međutim, što nije rješenje, jer na taj način voda pada na prolaznike ispod gdje se nalazi rampa za invalide. Kako je tužitelj upozorio na pojavu da na svjetiljku na terasi curi voda, što ukazuje da je na balkonskoj ploči iznad došlo do proboja hidroizolacije, što ukazuje na opasnost od strujnog udara.

62. Kako su tužitelj i umješač GA, svojim iskazima ukazali na postojanje nedostatka u ulaznim protuprovalnim vratima, kao i oštećenja istih, a o kojim činjenicama je imao saznanja i z.z. tuženika TA te svjedok PA koji je to potvrdio svojim iskazom, vještak je pregledom, otvaranjem te zatvaranjem istih, uočio da se teško zatvaraju, a posljedica toga su tragovi izglodanosti na metalnim dijelovima vratiju, što je kod protuprovalnih vrata nedopustivo.

63. U odnosu na unutarnja vrata koja se nalaze u stanu i štokove, utvrđeno je da su ista predviđena za zidove debljine od 10 cm, koji su povećani na 12 cm (prethodno opisano po sudu da je uz suglasnost stranaka došlo do izmjene unutarnjih zidova u stanovima, od knaufa u opeku) pa je izvođač, odnosno dobavljač istih ugradio vrata sa preuskim dovratnikom, što je rezultiralo reškom od 2 cm, koja je bila vidljiva i koju je bilo potrebno zatvoriti, time da je utvrđeno da je na nekim mjestima zatvorena, a na nekima, iako smanjena i dalje je vidljiva. Zbog toga je nastala razlika između širine dovratnika i zida, a što je nedvojbeno vidljivo i na fotografijama sastavni dio nalaza i mišljenja (list 690-697 spisa, list 33-40 nalaza vještaka), a što predstavlja nedostatak u izvedenom.

Također, na vratima je uočeno da završne letvice nisu pravilno spojene, da imaju zazore i da su na mjestima prekratke, dok je uočeno da vrata koja vode u sobu se teško zatvaraju, što znači da se vratno krilo "objesilo".

Uvidom u Projekt, a na primjedbu tužitelja, vještak je utvrdio da su predviđena vrata između hodnika i blagovaone koja nisu ugrađena.

S obzirom na fotografije koje su dostavljene po tužitelju i uspoređujući stanje zatečeno na uviđaju dana 8. srpnja 2025., vještak je naveo da je u trenutku uviđaja u odnosu na navedene nedostatke situacija ublažena, a da fotografije pokazuju stupanj ulaska vlage u prostor koji je bio značajan te da je nužno provesti isušivanje prostora, kao i utvrđivanje stanja ispod parketa.

64. U odnosu na stan u prizemlju S-8, vještak je naveo troškovnik uklanjanja nedostataka, navodeći da su cijene radova uvećane , jer se radi o radovima unutar postojećeg propisa koji se koristi zbog čega se zahtijeva posebna zaštita i pažnja od prljanja i oštećenja, da se radi o radovima smanjenih ili manjih količina koji se obavljaju u smanjenom prostoru, da na tržištu rada vlada nedostatak kvalitetne radne snage, što posljedično podiže cijenu radova i da je transport materijala i građevinskog otpada otežan, budući se radi o stamenoj zgradi koja se koristi.

Vještak je također naglasio da se za dio radova i troškovnika , pretpostavka je da se trebaju izvesti, a da će se točno stanje moći utvrditi nakon završetka sušenja zidova i mjerenja vlage u istima, a što se odnosi i na podnu oblogu.

Također, vještak je naglasio u odnosu nedostatke vezane za uporabu predmetnog stana, da je korištenje dijela stana ograničeno zbog nedopustivog propusta kod projektiranja odvodnje balkona (pada vode s gornje etaže na balkon stana u prizemlju i pada na glave stanara, što se ne mora bezuvjetno događati kod oborina, već i kod pranja gornje terase, pa je na taj način onemogućeno korištenje balkona najmanje 60 dana u godini, što je vještak utvrdio prema podacima DHMZ o količini jačih oborina 2024.), a što proporcionalno umanjuje vrijednost tog dijela stana.

Također, vještak je i naglasio da se ne može zanemariti i trošak iseljenja osobe koje stanuju u stanu za vrijeme sanacije za koju je potrebno oko mjesec dana, odnosno osiguravanje zamjenskog smještaja.

Kvalitetnije rješenje odvodnje terase i sprječavanje pada oborinskih voda s gornje terase, po mišljenju vještaka moguće je putem izgradnje podnih sifona i njihovih spajanja na temelju kanalizacije, no radi se o zahvatu koji bi se trebao izvršiti na razini cijele zgrade za sve balkone.

65. Prema troškovniku otklanjanja nedostataka za stan u prizemlju S -8, vještak je procijenio da troškovi sanacije ukupno iznose 7.702,10 eura, koji se sastoje od pripremnih radova na demontaži i iznošenju namještaja i otpreme te popravak istih nakon izvršenih radova u koje je uključen trošak transporta i deponiranja u iznosu od 600,00 eura, pripremni radovi na zaštiti podnih obloga, prozora, vanjske stolarije i kupaonske opreme u iznosu od 200,00 eura, pregled svih dijelova stana u kojima je vidljivo oštećenje od vlage, skidanje oštećenih dijelova žbuke, do nosive konstrukcije zida, čišćenje i otprašivanje otvorenih dijelova zida odvoz šute s utovarom na deponiju u iznosu od 100,00 eura, pregled svih dijelova zidnih površina te struganje oštećene boje i glet mase do zdrave žbuke, otprašivanje površina , pranje i priprema za ponovnu obradu u iznosu od 125,00 eura, najam uporaba električnih isušivača vlage, predviđa se uporaba dva uređaja (dnevni boravak i spavaća soba), minimalno 7 dana s mjerenjem stupnja vlage prije i nakon završetka u iznosu od 400,00 eura, grubo i fino žbukanje zidova s kojih je skinuta žbuka nakon isušivanja u iznosu od 100,00 eura, oprašivanje svih zidnih i stropnih površina u sobi i dnevnom boravku pranje i impregnacija svih površina u iznosu od 537,30 eura, gletanje bojanje zidova poludisperzionom bojom u dva sloja na mjestima prethodno skinutih slojeva žbuke i gletmase s bojom u iznosu od 112,50 eura, bojanje svih površina zidova i stropova poludisperzionom bojom u iznosu od 600,00 eura, demontaža podne obloge (laminat, parket) radi provjere stanja potkonstrukcije te zamjena dijela potkonstrukcije prije ponovne postave obloge, a što je potrebno izvršiti prije početka isušivanja u koju cijenu je uključena i demontaža i ponovna postava kutne letvice i ponovna postava podne obloge u iznosu od 280,00 eura, zamjena sobnih vrata koja nisu prilagođena debljini zida (komplet dovratnik , krilo i pokrovne letvice) u iznosu od 900,00 eura, dobava i postavljanje sobnih vrata na spoju hodnika i dnevnog boravka prema Projektu u iznosu od 400,00 eura, zamjena oštećenih ulaznih protuprovalnih vrata u iznosu od 1.200,00 eura, grubo i fino čišćenje cijelog stana nakon dovršetka radova i odvoz otpada na deponiju sa svim naknadama u iznosu od 600,00 eura, popravak boje fasade na unutarnjoj plohi zidova terase koji su ostali prljavi i nejednake boje nakon sanacije terase u iznosu od 90,10 eura, bušenje novih otvora i povećanje postojećih u zidu terase radi povećanja kapaciteta odvodnje s ugradnjom odvodnih lulica otvori ispod razine najnižeg dijela keramičkih pločica minimalne veličine 4x4 cm sa zaštitnom mrežicom od rabic mreže, a u koji je troškovnik vještak uključio i popravak zidne površine nakon izrade ukupno 8 otvora (2 stara i 2 nova) u iznosu od 350,00 eura, pregled postojeće podne keramike i postavljenog sokla te dodatno fugiranje spojeva posebnu pažnju posvetiti spojevima prema stanu (sokl i spoj sa stolarijom- silikoniziranje) u iznosu od 150,00 eura i dobava te postav keramičkih pločica I klase u spremištu koje pripada stanu sa izradom sokla visine 15 cm od istovrsnih keramičkih pločica uz prethodnu pripremu radova u vidu skidanja postojeće boje, nanošenje impregnacije i veze " staro - novo" za pod u iznosu od 603,00 eura, a za sokl u iznosu od 354,20 eura, u koje iznose je uključen i trošak PDV-a, a u predmetnom troškovniku (list 699, u nalazu vještaka 42), navedene su količine, cijena sata i jedinična cijena.

66. Za stan S-14 koji se nalazi na prvom katu na lijevoj strani od ulaza, odnosno dijagonalno u odnosu na stan S-8 u prizemlju, jer nisu jedan iznad drugog, vještak je naveo da stan sadrži natkriveni i nenatkriveni balkon, da je odvodnja svih balkona riješena na način da se voda sa podova balkona odvodi izvan balkona „ lulicama“ koje prolaze kroz obodni zid balkona i koje su spojene na otvore u zidu balkona, neposredno iznad ili dijelom ispod gornjeg ruba podnih keramičkih pločica koji imaju zadatak prikupljati i odvoditi vodu sa balkona. Isto kao i u odnosu na stan u prizemlju, vještak je procijenio da "lulice" nisu dovoljno dužine (cca 20 – tak cm) i u slučaju vjetra, voda koja teče iz njih, pada na balkone ispod te dodatno povećava količinu vode na balkonima, da otvori u dnu balkona kroz koje odlazi voda u lulice, su veličine cca 3x3 cm (4 komada) što je nedovoljno za odvodnju vode s balkona u slučaju jake kiše; dodatno je nepovoljno to što otvori nisu zaštićeni mrežicom pa se mogu začepiti uslijed prljavštine, otpadaka ili životinja, i što, u tom slučaju rezultira plavljenjem (podizanjem razine vode na balkonu koja nema kamo oteći) i posljedično tomu, ulazi u stanove. Smatra da takav način odvodnje balkona u zgradama nije prihvatljiv i da postoji generalno pogreška u izvođenju, a da u priloženoj dokumentaciji spisu predmeta po strankama/projektnoj dokumentaciji, nije mogao naći detalj o izvođenju balkona.

66.1. Mišljenja je da je trajno i kvalitetno rješenje odvodnje balkona potrebno je riješiti na drugi način, a o čemu rješenje trebaju dati projektanti zgrade, dok on može dati samo privremeno i djelomično rješenje kojim se mogu ublažiti posljedice postojećeg stanja.

66.2. Smatra da je razlog ulaska vode u stan i to u sobi broj 2 (oznaka prema Projektu), rezultiralo oštećenje od vlage u desnom uglu do vrata, cijeli desni zid i dio prema ulaznim vratima, a koje je djelomično sanirano od vlage, oštećenje u dnevnom boravku je u lijevom uglu prema balkonu, cijeli lijevi zid, na zid je postavljena drvena obloga koja prikriva stanje zidne plohe. Mišljenja je da je voda s balkona prodrla ispod zidova u stan koji su povukli vlagu, a u kojoj mjeri nije bilo moguće utvrditi (jer prilikom uviđaja dana 8. srpnja 2025. nisu uklanjane podne obloge u stanu).

U sobi broj 1 (oznaka iz Projekta) vidljivo je oštećenje boje i žbuke oko prozorske klupčice, što znači da unutar prostora ispod vanjske prozorske klupčice prodire voda zbog nepravilnog brtvljenja spojeva prozora i vanjske prozorske klupčice. Vještak je pregledom vanjske prozorske klupčice, utvrdio da ista ima pad prema prozoru, a ne od prozora što je rezultiralo ulaskom vode ispod prozora , ali i u zid ispod prozora.

66.3. U dva navrata, što je nesporno između stranaka, vršena je sanacija poda balkona u stanu na prvom katu i to posljednja u lipnju 2024., međutim, izvedeno stanje nije prema pravilima struke po mišljenju vještaka, a odnosi se na pad (nagib), jer je razvidno da voda stoji na terasi, a nedovoljan nagib pokazuje i mjerenje libelom.

66.4. Nadalje, po mišljenju vještaka izvedeni sokl na svim zidovima je nepotpuno isfugiran, otvori za odvode su promjera cca 3 cm i svi su dijelom začepljeni, na stolariji se ne vidi da ima spoj s hidroizolacijom, stanje i radovi sanacije su vidljivi iz priloženih fotografija te iskazima svjedoka, dok je postavljanje keramičkih pločica izvedeno s promjenjivom debljinom reške. Na podužnom obodnom zidu terase vidljivi su zaprljani dijelovi na završnoj obradi zidića, nastali prilikom sanacije balkona.

66.5. U odnosu na unutarnja vrata koja nisu izvedena prema postojećoj debljini zidova od 12 cm (a kao što je i prethodno navedeno za zidove u stanu u prizemlju, jer je nesporna činjenica između stranaka da je došlo do odstupanja Projekta, obzirom da su umjesto knauf stavljeni zidovi od opeke, a čime je povećana širina zidova od 12 cm), a kako su unutarnja vrata naručena i izvedena za zidove od 10 cm, time je nastala razlika između širine dovratnika i širine zida koja je vidljiva na fotografijama i predstavlja detalj koji nije izveden prema pravilima struke, a isti se ne odnosi na ugrađena sobna vrata između hodnika i dnevnog boravka.

Dakle, došlo je do montaže vrata sa preuskim dovratnikom što je rezultiralo reškom od dva cm koja je bila vidljiva i bilo ju je potrebno zatvoriti, koja je djelomično i sanirana (po tužitelju), međutim, mjestimično je reška, iako smanjena i dalje vidljiva, a na tim vratima je uočeno da da završne letvice nisu pravilno spajane, da imaju zazore i da su na mjestima prekratke.

66.6. U odnosu na protuprovalna vrata, vještak je naveo da se ista teže zatvaraju, da je primjetna kosa reška između gornjeg ruba vratiju i dovratnika (što znači da vratno krilo visi) i da postoje zazori na pantima od milimetar ili dva što znači da su vrata naknadno pripasivana i da vratno krilo visi zbog težine odnosno nedovoljne jačine pantova.

67. Uspoređujući fotografije priložene spisu predmeta koje prikazuju materijalne nedostatke u stanu na prvom katu S-14 i uspoređujući iste sa utvrđenim stanjem na uviđaju 8. srpnja 2025., vještak je utvrdio da je stanje znatno ublaženo zahvatima, koji su u međuvremenu izvršeni, time da fotografije iz ranijeg razdoblja (u odnosu na stanje na dan uviđaja 8. srpnja 2025.) pokazuju da je stupanj ulaska vlage u prostor bio značajan i da je nužno provesti isušivanje prostora kao i utvrđivanje stanja podloge ispod parketa. Vještak je sačinio i fotografije koje prikazuju opisane nedostatke (list 702-720, list 45-63 nalaza vještaka).

68. Prema troškovniku nedostataka koji čini količinu i orijentaciju cijene radova, utvrdio da vrijednost otklanjanja nedostataka ukupno iznosi 11.514,20 eura, a koji se odnosi na pripremni radovi na demontaži i iznošenju namještaja i opreme te povratak istih nakon izvršenih radova (uključuje trošak transporta i deponiranja u iznosu od 900,00 eura, pripremni radovi na zaštiti podnih obloga prozora, vanjske stolarije i rasvjetnih i grijaćih tijela u iznosu od 300,00 eura, pregled svih dijelova stana u kojima je vidljivo oštećenje od vlage, skidanje oštećenih dijelova žbuke do nosive konstrukcije zida, čišćenje i otprašivanje otvorenih dijelova zida odvoz šute s utovarom na deponiju u iznosu od 160,00 eura, pregled svih dijelova zidnih površina te struganje oštećene boje i glet mase do zdrave žbuke, otprašivanje površina, pranje i priprema za ponovnu obradu u iznosu od 250,00 eura, najam uporaba električnih isušivača vlage, predviđa se uporaba tri uređaja (dnevni boravak i dvije sobe), minimalno 7 dana s mjerenjem stupnja vlage prije i nakon završetka u iznosu od 600,00 eura, demontaža ponovna montaža drvene zidne obloge u dnevnoj sobi u iznosu od 210,00 eura, grubo i fino žbukanje zidova s kojih je skinuta žbuka nakon isušivanja u iznosu od 160,00 eura, oprašivanje svih zidnih i stropnih površina u sobama, hodniku i dnevnom boravku pranje i impregnacija svih površina u iznosu od 802,00 eura, gletanje bojanje zidova poludisperzionom bojom u dva sloja na mjestima prethodno skinutih slojeva žbuke i gletmase s bojom u iznosu od 150,00 eura, bojanje svih površina zidova i stropova poludisperzionom bojom u iznosu od 601,60 eura, demontaža dijela podne obloge (laminat, parket) radi provjere stanja potkonstrukcije te zamjena dijela podloge prije ponovne postave obloge. Sve je potrebno izvršiti prije početka isušivanja uz mjerenje vlažnosti cem.glazure. U cijenu je uključena i demontaža i ponovna postava kutne letvice i ponovna postava podne obloge na cca 2 m[2] po mjestu u iznosu od 360,00 eura, zamjena sobnih vrata koja nisu prilagođena debljini zida (komplet dovratnik, krilo i pokrovne letvice) u iznosu od 1.050,00 eura, zamjena u iznosu od 1.200,00 eura, grubo i fino čišćenje cijelog stana nakon dovršetka radova uključen odvoz otpada na deponiju sa svim naknadama u iznosu od 800,00 eura, popravak boje fasade na unutarnjoj plohi zidova balkona nakon sanacije poda balkona u iznosu od 109,20 eura, brušenje novih otvora i povećanje postojećih u zidu balkona radi povećanja kapaciteta odvodnje s ugradnjom odvodnih lulica otvori ispod razine najnižeg dijela keramičkih pločica minimalne veličine 4 x 4 cm sa zaštitnom mrežicom od rabic mreže u stavku uključen i zidarski popravak zidne površine nakon izrade (ukupno 4 stara i 4 nova otvora) u iznosu od 450,00 eura, sanacija poda balkona, skidanje postojećih slojeva terase, izravnavanje betonske podloge, izrada hidroizolacije varenom ljepenkom, izrada cementne glazure u padu, dobava i postava keramičkih pločica s padom prema otvorima za odvodnju za pod u iznosu od 103,00 eura a za sokl u iznosu od 320,00 eura, saniranje prodora vode ispod prozorske klupčice, što uključuje demontažu i ponovnu montažu nove vanjske i unutarnje prozorske klupčice, izradu podloge klupčice u padu, propisno brtvljenje na kontaktu sa prozorom te dodatno brtvljenje nakon postave prozorske klupčice u iznosu od 450,00 eura.

69. U odnosu na troškovnik otklanjanja nedostataka za oba stana, valja dodati da je vještak naveo da su jedinične cijene uvećane, zbog činjenice da se radi o radovima unutar postojećeg prostora koji se koristi pa zahtijevaju i posebnu pažnju i posebnu zaštitu od prljanja i oštećenja, radi o radovima smanjenih ili malih količina koji se, uglavnom obavljaju u smanjenim prostorima, da je stanje na tržištu rada takvo da vlada nedostatak kvalitetne radne snage što posljedično podiže cijenu radova, da je transport materijala i građevinskog otpada otežan budući da se radi o stambenoj zgradi koja se koristi. Za dio radova iz troškovnika je pretpostavka da se trebaju izvesti, a točno stanje će se utvrditi nakon dovršetka sušenja zidova i mjerenja vlage u istima, jednak je slučaj i sa podnom oblogom.

Ističe da u konkretnoj situaciji nije nebitan ni trošak iseljenja stanara iz stana za vrijeme sanacije (cca mjesec dana), odnosno osiguravanje zamjenskog smještaja. Vještak je mišljenja da kvalitetnije rješenje odvodnje s balkona sprečavanja pada oborinske vode s gornjeg balkona moguće je putem ugradnje podnih sifona i njihovog spajanja na temeljnu kanalizaciju, ali to je zahvat kojeg treba izvršiti na razini cijele zgrade (za sve balkone).

70. U zaključnom mišljenju vještak je u odnosu na utvrđene nedostatke naveo da je predvidiv trošak otklanjanja istih za stan u prizemlju (S-8) u iznosu od 7.702,10 eura, a za stan na prvom katu S-14 iznos od 11.514,20 eura.

Međutim, ističe da je kod svake adaptacije u gotovom prostoru realno očekivati da se nakon pristupa skidanju slojeva zidova i podova te demontažama, dodatno budu utvrđeni i nepredviđeni radovi, po vrsti i po opsegu pa je ovako utvrđene iznose nužno povećati za minimalno 5 % što daje konačne iznose od ukupno 20.177,10 eura i to za stan u prizemlju u iznosu od 8.087,20 eura, a za stan na prvom katu u iznosu od 12.089,90 eura, u koje iznose je obuhvaćen i trošak PDV-a.

70.1. U troškovnicima vještak nije obuhvatio troškove iseljenja stanara za vrijeme radova na otklanjanju nedostataka i nije obuhvaćen trošak , odnosno smanjenje vrijednosti stana u prizemlju S-8 zbog nemogućnosti stalnog korištenja balkona stana uslijed padanja oborinske vode na balkon iz balkona iznad stana, niti cjelovito rješenje odvodnje oborinskih i drugih voda sa oba balkona (uključivo svih balkona u zgradi), na kvalitetan način koji bi osigurao da niti pod kojim uvjetima, ne dođe do plavljenja balkona i ulaska vode u stanove.

71. Obzirom na obveznopravni zahtjev tužitelja koji se odnosi na izgubljenu najamninu za stan u prizemlju i stan na prvom katu, a koja je visina osim osnova sporna (time da će u odnosu na osnov biti obrazloženo u nastavku ove presude), vještak je utvrdio istu za razdoblje zahtijevano tužbom u razdoblju od rujna do zaključno do 30. studenoga 2022. i to za stan u prizemlju (S-8) ukupne površine 40,67 m[2] , kojem pripada natkrivena terasa površine 9,45 m[2] , nenatkrivena terasa površine 315 m , parkirno mjesto površine 12,50 m[2] i spremište površine od 10,05 m2, u ukupnom iznosu od 1.139,00 eura za mjesec rujan 2022. iznos od 371,00 eura, za listopad i studeni za svaki u iznosu od 384,00 eura, dok za stan na prvom katu (S-14) ukupne površine 62,04 m2, kojem pripada natkriveni balkon površine 13,35 m2, nenatkriveni balkon površine 1,65 m2, parkirno mjesto na otvorenoj površini površine 12,50 m2 te spremište površine 12,11 m2, u ukupnom iznosu od 1.671,00 eura i to za mjesec rujan 2022. iznos od 545,00 eura, a za mjesec listopad i studeni za svaki iznos od 563,00 eura, odnosno za oba stana ukupno 2.810,00 eura.

Najamnina za navedene stanove na dan nalaza i mišljenja 8. srpnja 2025., vještak je procijenio i to za stan u prizemlju iznosi 1.404,00 eura (tj. za tri mjeseca tj. za svaki mjesec iznos od 468,00 eura), a za stan na prvom katu iznos od 2.049,00 eura (683,00 eurax3), odnosno za oba stana ukupno 3.453,00 eura, a izračunate vrijednosti su manje nego što je stvarno ugovoren najam stanova prema Ugovorima priloženim po tužiteljima, time da ističe da su vrijednosti najma iz Ugovora o najmu realne i utužive.

72. Pisanom nalazu i mišljenju tužitelj nije prigovorio, dok je tuženik imao primjedbe na koje se je primjedbe vještak usmeno očitovao na raspravi 19. siječnja 2026. , prilikom usmenog obrazlaganja pisanog nalaza i mišljenja, sukladno odredbi čl. 260 st. 2 ZPP- a navodeći da nalazom i mišljenjem vještaka nije utvrđeno na koji način se od navedenih nedostataka može otkloniti, čime osporava da bi u odnosu na stanove postojala bilo kakova osnova za umanjenje vrijednosti stana, jer jedno isključuje drugo, a ako se radi o otklonjivim nedostacima, tada nema osnova za utvrđenje umanjenja vrijednosti te da nije jasno na temelju čega je utvrđeno i u čemu se sastoji umanjenje vrijednosti, ako se nedostaci otklone i kako je ona utvrđena.

U odnosu na tako istaknuti prigovor tuženika, ističe se da nije zadatak vještaka osporavanje osnova za umanjenje vrijednosti, već je to zadatak suda, dok je zadatak vještaka očitovati se na koji način se koji od nedostataka može otkloniti i na temelju čega je utvrđeno u čemu se sastoji umanjena vrijednost.

72.1. Nadalje, glede navoda vještaka u odnosu na opločenje u podrumu, tuženik je istakao da je u početku tijekom postupka prigovarao da opločenja nisu bila ugovorena, da je zgrada prošla tehnički pregled bez opločenja i da nigdje u zgradi ne postoji pa samim time postoji i prigovor u pogledu tog nedostatka, a što bi u kontekstu i prethodno iznesenog, predstavljalo bilo kakovu osnovu za umanjenje vrijednosti.

Također, tuženik je prigovorio utvrđenju vještaka u odnosu na navode o neprihvatljivosti uvučenih balkona gornje etaže iznad stana u prizemlju (E-8), jer je zgrada izgrađena po Projektu koji je ovjeren i izdana Građevinska dozvola, odobreno tehničkim pregledom nakon izvođenja pa se isto ni na koji način ne može stavljati u krivnju tuženiku.

U odnosu na sakupljanje vlage na balkonima zbog začepljenosti odvodnih cjevčica, odnosno "lulica", tuženik smatra da za isto ne može odgovarati zbog neodržavanja čistoće odnosno uklanjanja lišća i drugih materijala, a što je navedeno u pisanom nalazu vještaka.

72.2. Glede unutarnjih dovratnika tuženik je istakao da isto ne može biti stavljeno u odgovornost i krivnju tuženika, jer je vlasnik stana inzistirao na izmjeni vrste zidova iz knaufa u zidani, a što mu je odobreno, dok su dovratnici izgrađeni unaprijed po Projektu za projektirane zidove.

U odnosu na takav prigovor tuženika, valja dodati da je sud otklonio takav prigovor tuženika kojim bi se tuženik oslobodio odgovornosti, odnosno krivnje, a kako je obrazloženo pod točkom 56.

Naime, s obzirom na nespornu činjenicu između stranaka da je nedvojbeno došlo do izmjene Projekta, da se tuženik suglasio sa zahtjevom tužitelja u pogledu izmjene unutarnjih zidova, a samim time i njihove debljine, tuženik je sukladno takovoj izmjeni trebao voditi računa da dobavljač i izvođač unutarnjih štokova i vrata iste treba ugraditi prema izmijenjenom Projektu, a što bi nedvojbeno bilo prema pravilima struke, što je očiti propust tuženika, jer tužitelj s tim nije imao nikakove veze pa kako očito nije pravovremeno obavijestio izvođača (konkretno trgovačko društvo Oklando) koji je mjere za navedeno uzeo prema Projektu (koji je usmenim sporazumom stranaka izmijenjen), a ne prema izmijenjenom stanju sukladno usmenom sporazumu stranaka i sukladno postojećim mjerama prema Projektu, ugradio neadekvatne i nefunkcionalne štokove i vrata koji nisu odgovarali postojećoj debljini zidova (prema Projektu kako je naveo u nalazu i mišljenju građevinski vještak od 10 cm na 12 cm), što je nedvojbeno dovelo do nedostataka koji su bili vidljivi iz fotografija priloženih spisu predmeta po tužitelju, a nedvojbeno i vidljivi na dan uviđaja 8. srpnja 2025., pri čemu iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da su ti nedostaci djelomično sanirani po tužitelju, međutim i nadalje isti postoje kako je to prethodno i opisano.

72.3. Također, tuženik je i prigovorio utvrđenoj visini izgubljene najamnine po vještaku (navodeći pri tom da osporava osnov, u vezi čega valja istači da to i nije zadatak vještaka, već suda), da su stanovi tužitelja cijelo vrijeme bili u najmu i da se time ne gubi nikakova zarada, a da su cijene iz Ugovora dostavljenih po tužitelju standardne za Grad Bjelovar.

73. Očitujući se na prethodno iznesene prigovore tuženika, vještak je naveo da je nalazom i mišljenjem izračunao trošak otklanjanja nedostataka na stanovima, a nije vršio utvrđivanje umanjene vrijednosti stanova.

U odnosu na opločenje u podrum ima u oba stana, utvrđivao je potrebu opločenja podova i sokla u podrumu, obzirom da iz projektne dokumentacije proizlazi da je takovo opločenje bilo predviđeno, a ukoliko postoji neki dogovor u vezi izmjene tog dijela Projekta, vještak je naveo da mu nije poznato pa je nedostatak izvedenih keramičkih pločica na podovima i soklu utvrdio nedostatak kod izvedenih radova.

Shodno tome, po ocjeni suda, osnovan je prigovor tužitelja i umješača da tuženik nije u tom dijelu izveo radove prema Projektu, kojim je bilo predviđeno predmetno opločenje, a prema navodima tuženika proizlazi da opločenje nije izvršeno, ne samo za pripadajuće podrume za stanove tužitelja, već ni za jedan podrum u zgradi 105. brigade br. 2, a tijekom postupka tuženik nije dokazao da bi u tom dijelu došlo do izmjene Projekta, bilo uz suglasnost stranaka, bilo da bi tuženik obavijestio tužitelja i druge vlasnike stanova pripadajućih podruma. Stoga je osnovan navod tužitelja da predmetni radovi tj. opločenje nisu izvedeni prema Projektu.

73.1. Nadalje, u odnosu na uvučenost balkona gornje etaže iznad stana u prizemlju, vještak ističe da se nije u nalazu i mišljenju očitovao o neprihvatljivosti uvučenih balkona, već neprihvatljivosti odvodnje svih balkona na zgradi, što uključuje i balkone stana tužitelja.

73.2.U odnosu na dogovor oko promjene debljine i materijala unutarnjih zidova, vještak je u odnosu na tako istaknuti prigovor tuženika naveo da to nije niti bilo predmetom njegovog nalaza i mišljenja, jer se je držao Projekta temeljem kojeg su trebali biti izvedeni radovi u stanovima pa je sukladno tome ocijenio kao nedostatak zatečeno stanje ugrađene unutarnje stolarije, a o navedenom nedostatku i odgovornost za isti već je obrazloženo pod točkom 65.

73.3. Izračun najma stanova za razdoblje prema rješenju suda broj P-636/2023-40 od 6. lipnja 2025., vještak je naveo da je isto utvrđeno temeljem propisane procedure i podataka, a što je detaljno opisano u pisanom nalazu i mišljenju.

Vještak je za pisani nalaz i mišljenje koristio projektu dokumentaciju na temelju koje je dobivena Građevinska dozvola i koja se nalazi u spisu predmeta.

73.4. Smatra da o odvodnji balkona nije navedeno u projektnoj dokumentaciji, zbog čega se i očitovao u pisanom nalazu i mišljenju na taj nedostatak, time da je istakao da nije njegova ocjena da li je projekta dokumentacija u pogledu odvodnje odobrena od nadležnih tijela, no kako je dobivena Građevinska dozvola zaključuje da je projekta dokumentacija odobrena.

U odnosu na začepljenost odvodnih kanala na balkonu, vještak je obrazlažući pisani nalaz i mišljenje i očitujući se na prigovore tuženika, naveo da je ulaze u te kanale trebalo zaštiti na propisan način postavljanjem odgovarajućih mrežica koje bi spriječile ulazak nečistoće odgovarajućih predmeta pa čak i manjih ptica u odvodne kanale, čime bi došlo do začepljenja kanala

Nadalje, očitujući se na prigovor u odnosu na odvodnju , budući je u nalazu i mišljenju navedeno da izvedeni način odvodnje na balkonima tužitelja je pogreška u izvođenju, vještak je naveo da ostaje kod navoda iz pisanog nalaza i mišljenja, jer je svaki izvođač kod izvođenja radova u građevinarstvu dužan voditi računa o tome da radovi budu izvedeni u skladu sa projektnom dokumentacijom, građevinskim normama i na način da se ne prouzroči manja ili veća šteta na objektima koje rade pa je u ovom slučaju izvođač bio dužan, a budući da detalj nije riješen projektnom dokumentacijom, rješenje zatražiti od nadzornog inženjera ili investitora te nakon toga pristupiti izvođenju tog detalja.

U tom kontekstu, na pitanje tuženika da li su ti otvori za odvode promjera 3 cm primjerene veličine, vještak je istakao da je u pisanom nalazu i mišljenju naveo bi za kvalitetnu odvodnju po tom sustavu odvodnje, a za koje je izrazio neslaganje s takvim načinom odvodnje, trebalo izvesti veći broj takvih otvora pod uvjetom da ostanu takve veličine, kao i zaštiti ih zaštitnom mrežicom u kojem slučaju bi bilo spriječeno začepljenje odvodnje, a dijelovi na terasama ispred takvih mrežica ispred koje bi se možda nakupilo nečistoće ili nekih predmeta bi se lakše čistili i to čišćenje bi svakako bilo u obavezi vlasnika ili korisnika stana.

Istakao je da nigdje nije bilo propisano koliko bi takovi otvori trebali biti veliki i da je to isključivo stvar s jedne strane iskustva i osobne procjene, a s druge strane, moglo bi se izračunati koliki bi trebao biti stvarni promjer takvih otvora, obzirom na količinu oborina i vode koja u nekakvim kišnim uvjetima padne na balkon.

74. Imajući u vidu nalaz i mišljenje vještaka i očitovanje na istaknute prigovore tuženika glede odvodnje sa oba balkona za stanove tužitelja, sud je u cijelosti prihvatio mišljenje vještaka, vodeći računa da u projektnoj dokumentaciji tuženika nije opisan način odvodnje vode sa balkona (prihvaćeno obrazloženje vještaka pod točkom 60.1. za balkon stana u prizemlju, koji radovi nisu izvedeni prema pravilima struke, jer voda otječe na balkon, nije dozvoljeno otjecanje vode s balkona u slučaju jake kiše i nepovoljnih vremenskih uvjeta, jer otvori nisu zaštićeni mrežicom). Dakle, odvodnja vode s balkona nije izvedena prema pravilima struke, to tim više što je vještak u nekoliko navrata, kako u pisanom nalazu i mišljenju, tako i u očitovanju na prigovore tuženika, naveo da iz projektne dokumentacije nije razvidno na koji način se treba riješiti odvodnja vode s balkona (obrazloženo pod točkom 60.2.), što upućuje na zaključak da isti nisu izvedeni prema pravilima struke, izvedeni su nekvalitetno, a predloženi način saniranja nekvalitetno izvedenih radova u odnosu na odvodnju s balkona, privremenog je karaktera po mišljenju vještaka, jer je to trebalo biti riješeno Projektom, a što je u konkretnom slučaju izostalo.

Pri tom ne utječe činjenica što je zgrada gdje se nalaze stanovi tužitelja prošla tehnički pregled, no kako je utvrđeno da su napravljeni propusti u radovima za odvodnju vode s balkona na stanovima tužitelja (za stan u prizemlju i na prvom katu), to predstavlja materijalni nedostatak za odvodnju vode s balkona, jer dolazi do vlaženja zidova unutar oba stana, tako da odvodnja vode s balkona nije napravljena po pravilima struke, a čime je po ocjeni suda vještak argumentirano otklonio prigovore tuženika na taj dio nalaza i mišljenja, kako je to prethodno obrazloženo.

Dakle, radi se o nedostatku u izvođenju radova, što uzrokuje štetu na nekretnini tužitelja, kako je i opisano pod obrazloženjem 60.2., što upućuje na osnovanost zaključka da odvodnja s balkona nije izvedena prema pravilima struke, a način odvodnje vode s balkona nije naveden prema Projektu.

75. U odnosu na visinu najamnine koju tužitelj zahtijeva za utvrđeno razdoblje, vještak je naveo da se utvrđena vrijednosti najma stanova ne odnosi na nedostatke utvrđene u stanovima u prethodnom dijelu nalaza, već sam kod utvrđivanja najma stanova uzeo u obzir kao da su stanovi izvedeni bez nedostataka, a parametre temeljem kojih je utvrđivao cijenu za najam stanova detaljno je obrazložio u pisanom nalazu i mišljenju uz usporedbu nekretnina koje su korištene kod izračuna najma stanova, a što propisuje postojeća regulativa te je na temelju četiri odabrane usporedne nekretnine i realiziranih najmova tih nekretnina u periodu koji je naveden u nalazu, a to je između rujna i listopada mjeseca 2024. na području Grada Bjelovara te na temelju interkvalitativnog izjednačenja odabranih stanova sa promatranim stanovima za koje se vrši izračun vrijednosti najma te uz dodatne provjere utvrdio najam, a kako je opisano u nalazu i mišljenju (list 726-752, odnosno nalaz vještaka list 71-94).

76. Vještak se također pisano očitovao u odnosu na istaknute prigovore tuženika, budući prethodno tuženik iste nije iznio pisano da bi se vještak na iste mogao prethodno pripremiti očitovanjem na raspravi 19. siječnja 2026., radi čega je tražio rok za pisano očitovanje, a koje se je odnosilo koju je dokumentaciju koristio za izradu pisanog nalaza i mišljenja.

Pisano očitovanje vještak je dostavio dana 23. siječnja 2026. Mapa_1_Arhitektonski projekt - izmjena i dopuna grad. dozvole_compressed (1)“, kojemu je na njegov zahtjev dostavljena po tuženiku nakon uviđaja održanog 8. srpnja 2025. i to dana 24. srpnja 2025.

U pisanom očitovanju vještak je naveo da je ponovljenim pregledom dokumentacije utvrdio da ne postoji podatak na koji je način riješena odvodnja balkona, a na pročeljima zgrade nisu ucrtane nikakve odvodne cijevi jednako kao ni na tlocrtima balkona, a projektna na koji je način riješena odvodnja balkona, a na pročeljima zgrade nisu ucrtane nikakve odvodne cijevi jednako kao ni na tlocrtima.

U prilog vještak je dostavio preslik iz izmijenjenog i dopunjenog glavnog Projekta (list 918), a što je nedvojbeno sastavni dio istog koji je dostavljen po tuženiku, iz kojeg doista proizlazi osnovanim tvrdnja tužitelja i umješača GA, da su spremišta (jer tužitelju za svaki stan pripada po jedno spremište, u površini kako je to prethodno obrazloženo), da su isti trebali biti opločeni keramikom, a što nedvojbeno nije učinjeno pa se s obzirom na to tuženik ne može pozivati da to ne predstavlja nedos tatak u izvođenju radova, da nije niti jedno spremište pripadajućim stanovima u zgradi opločeno.

S obzirom na to, nameće se zaključak da tužitelj nije izveo opločivanje spremišta prema Projektu, a s druge strane nije dostavio dokaz da bi u tom segmentu došlo do izmjene glavnog Projekta temeljem kojeg bi eventualno izostalo izvođenje tih radova ili da je bio takav sporazum između stranaka, odnosno razloge zbog čega to nije učinjeno i da bi time bili upoznati vlasnici stanova, dakle ne samo tužitelj, već i ostali vlasnici stanova, a kako je to i prethodno obrazloženo pod točkom 73.

77. Nalaz i mišljenje vještaka koji je usmeno obrazložen u smislu odredbe čl. 260 st. 2 ZPP-a prihvaćen je po sudu, ocijenjen kao objektivan i dan prema pravilima struke, a vještak je argumentirano otklonio prigovore tuženika prema pravilima struke pa tuženik prigovorima nije doveo u pitanje stručnost i objektivnost nalaza i mišljenja građevinskog vještaka.

Osim toga, tuženik nije niti predlagao izvođenje dokaza novim građevinskim vještačenjem, a po ocjeni suda uz sve navedeno, sud nije utvrdio da bi nalaz vještaka bio nepotpun, u proturječju sam sa sobom i sa izvođenim okolnostima, niti su utvrđeni nedostaci, niti se pojavila osnovana sumnja u pravilnost nalaza i mišljenja. Pisani nalaz i mišljenje vještak je usmeno obrazložio sukladno čl. 260 st. 2 ZPP-a, a sud je također postupio u smislu odredbe čl. 260 st. 3 ZPP-a, jer je nalaz i mišljenje građevinskog vještaka od 11. kolovoza 2025. dostavljen punomoćnicima stranaka uz dopis suda od 3. rujna 2025. (list 574), koji su punomoćnici i to punomoćnik tužitelja zaprimio 5. rujna 2025., a punomoćnik tuženika 18. rujna 2025. (list 755), na koji se je tuženik očitovao na način da u cijelosti prigovara nalazu i mišljenju, a tužitelj podneskom od 7. listopada 2025., navodeći da na isti nema primjedbe.

78. Dakle, iz prihvaćenog nalaza i mišljenja koji je usmeno obrazložen sukladno odredbi čl. 260 st. 2 ZPP-a, čime je vještak argumentirano otklonio prigovore tuženika na nalaz i mišljenje, što je prihvaćeno po sudu i ocijenjeno da su prigovori tuženika neosnovani, proizlazi da je prema Troškovniku za stan u prizemlju oznake S -8 utvrđena vrijednost otklanjanja nedostataka u iznosu od 8.087,20 eura, a za stan na prvom katu S-14 u iznosu od 12.089,90 eura, u koje iznose su uključeni troškovi PDV- a, a prema kojoj visini je tužitelj podneskom od 8. travnja 2026., u odnosu na stan u prizemlju S-8 smanjio tužbeni zahtjev sa iznosa od 9.105,90 eura na iznos od 8.087,20 eura, čime je tužba tužitelja povučena za iznos od 1.018,70 eura, kojem se povlačenju tužbe tuženik nije protivio pa je o navedenom primjenom čl. 193 st. 2 ZPP -a riješeno kao pod točkom I. izreke rješenja.

U odnosu na stan na prvom katu S-14, tužitelj je preinačio tužbeni zahtjev zahtijevajući sniženje kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na istom sa iznosa od 9.484,55 eura na iznos od 12.089,90 eura, koju je preinaku sud dopustio, jer su između stranaka bili sporni ne samo osnov, nego i visina istih, a koja je utvrđena tek po provedenom građevinskom vještačenju pa kako je nakon što je vještak dao nalaz i mišljenje, koji je sud prihvatio, tužitelj u odnosu na točku II. tužbenog zahtjeva preinačio tužbeni zahtjev, sud prihvatio preinaku sukladno čl. 190 st. 1 u svezi čl. 191 st. 1 i st. 2. ZPP-a, a kako je riješeno pod točkom II. izreke rješenja.

79. Sud tužitelju kao opravdan i nužan trošak prema troškovniku tužitelja nije priznao pripremne radove za demontažu, iznošenje namještaja i opremu te povratak istih nakon izvršenih radova, u koje su uključeni i troškovi transporta i deponiranja prva stavka svakog troškovnika (list 699, list 42 nalaza i mišljenja, list 722, list 65 nalaza i mišljenja) i to za stan u prizemlju u iznosu od 600,00 eura, a za stan na prvom katu u iznosu od 900,00 eura.

Naime, s obzirom na utvrđeno stanje u konkretnoj situaciji, po ocjeni suda, ne radi se o opravdanom trošku iznošenja svog namještaja iz oba stana, to prije svega, jer vještak u nalazu i mišljenju, koji je usmeno obrazložio, nije naveo da je potrebno ukloniti sav parket u oba stana tužitelja radi utvrđivanja u kojoj mjeri je vlaga prodrla ispod podne obloge od zidova u oba stana s balkona. Naime, iz priloženih fotografija i po tužitelju i fotografija koje su sastavni dio nalaza i mišljenja građevinskog vještaka, a koje su sačinjene na uviđaju dana 8. srpnja 2025., nije vidljivo da je došlo do dizanja cijele podne obloge u svim prostorijama u oba stana, niti to proizlazi iz iskaza tužitelja i umješača GA, da bi u cijelom stanu došlo do prodora vlage s balkona, da bi se podna obloga podigla u cijelosti, a niti u kojoj površini.

Stoga, po ocjeni suda u konkretnoj situaciji, ne opravdava da se tuženik obveže na naknadu navedenog troška iznošenjem svog namještaja iz oba stana, deponiranjem istog i troškovi transporta, jer to ne proizlazi ocjenom izvedenih dokaza tijekom postupka, već se namještaj može pomaknuti u dijelove stana gdje nema vlaženja radi uklanjanja podne obloge, odgovarajućom zaštitom od eventualne prašine prilikom saniranja podne obloge ukoliko se utvrdi da je došlo do vlaženja iste uz zidove stana balkona. Obzirom na to, po ocjeni suda, ne radi se o opravdanom trošku prema Kalkulaciji vještaka i to za stan u prizemlju od 600,00 eura, a za stan na prvom katu u iznosu od 900,00 eura pa je za te iznose valjalo odbiti tužbene zahtjeve tužitelja i to za stan u prizemlju za iznos od 600,00 eura, što daje iznos od 7.487,20 eura, a za stan na prvom katu za iznos od 900,00 eura, što daje iznos od 11.599.90 eura, dok su ostali procijenjeni troškovi priznati kao opravdani, obzirom na utvrđene materijalne nedostatke na obje nekretnine, kako je to prethodno obrazloženo, a što je nedvojbeno potvrđeno nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka pa su iskazi tužitelja i umješača GA prihvaćeni kao istiniti, vjerodostojni i logični, u skladu su s priloženom dokumentacijom spisu predmeta, iskazima svjedoka, a u bitnom i iskazom z.z. tuženika ŽA, dok je nalazom i mišljenjem utvrđen opseg, vrsta i količina istih te vrijednost uklanjanja.

80. U odnosu na tužbeni zahtjev tužitelja radi izgubljene najamnine i to za stan u prizemlju, tužitelj je tužbom zahtijevao za stan u prizemlju S-8 iznos od 1.050,00 eura za razdoblje od 1. rujna do 1. prosinca 2022., za svaki mjesec navedenog razdoblja od 350,00 eura, dok je za stan na prvom katu S-14 zahtijevao iznos od 1.350,00 eura, za isto razdoblje, a za svaki mjesec navedenog razdoblja u mjesečnom iznosu od 450,00 eura.

Kako je bila sporna visina, kojoj je prigovarao tuženik, a koju je visinu tužitelj naveo prema priloženim Ugovorima o najmu stana zaključenim sa najmoprimcima od 1. prosinca 2022., na tu okolnost provedeno je građevinsko vještačenje pa je tuženik također podneskom od 8. travnja 2026., konačno postavio tužbeni zahtjev zahtijevajući izgubljenu najamninu za navedeno razdoblje (utuženo razdoblje po tom osnovu nije mijenjano u odnosu na tužbu), zahtijevajući za stan u prizemlju S-8 iznos od 1.139,00 eura, sa zateznom kamatom tekućom od 1. rujna 2022. iznosu od 371,00 eura, sa zateznom kamatom od 1. listopada 2022. u iznosu od 384,00 eura i od 1. studenoga 2022. u iznosu od 384,00 eura.

Za stan na prvom katu, tužitelj je također preinačio tužbeni zahtjev zahtijevajući iznos od 1.671,00 eura sa zateznom kamatom tekućom od 1. rujna 2022. iznos od 545,00 eura, od 1. listopada 2022. iznos od 563,00 eura i od 1. studenoga 2022. iznos od 563,00 eura.

Budući je i po tom osnovu tužitelj preinačio tužbeni zahtjev podneskom od 8. travnja 2026., to je sud dopustio preinaku, sukladno čl. 190 st. 1 u svezi čl. 191 st. 1 i st. 2. ZPP-a, a kako je riješeno pod točkom III. izreke rješenja, koja je preinaka izvršena nakon građevinskog vještačenja.

81. Kako je nedvojbeno utvrđeno da radovi na zgradi u kojoj se nalaze predmetni stanovi tužitelja nisu pravovremeno dovršeni, a koja je obveza prema zaključenim Predugovorima trebala biti do 30. kolovoza 2022., kada je tužitelj trebao stupiti u predmetne stanove, do kada je trebalo biti izvršeno etažiranje, Uporabna dozvola i tehnički pregled te se tuženik Predugovorima, kako je obrazloženo pod točkom 35.2., obvezao tužitelju dostaviti zemljišno knjižne izvatke sa novim stanjem i kako je utvrđeno da stranke međusobno nisu prolongirale taj rok, jer nisu eventualno sklopile Aneks, niti su sporazumno usmeno prolongirale rok stupanja u posjed tužitelja u iste, a kako je to i prethodno obrazloženo, a i zbog nekvalitetne izvedbe, što je uzrokovalo i materijalne nedostatke, slijedom toga predmetni stanovi nisu bili podobni za tržišno iznajmljivanje i to od 1. rujna 2022. do 1. studenoga 2022., kada je tužitelj stupio u posjed, a ne od 1. prosinca 2022., kako to tvrdi tužitelj. To nedvojbeno postoji uzročno posljedična veza u odnosu na neispunjenje ugovorne obveze tuženika i štete koju tužitelj trpi u vidu izgubljene najamnine, budući je tužitelj tijekom postupka dokazao osnovanost svojih navoda da je imao namjeru od stupanja u posjed iste iznajmljivati, a što je rezultiralo i zaključenjem Ugovora o najmu stana od 1. prosinca 2022., za oba stana sa najmoprimcima, koje je priložio uz odgovor na tužbu i od tog razdoblja predmetni stanovi su u najmu.

Dakle, zbog kašnjenja radova koji su bili na strani tuženika i zbog nekvalitetne izvedbe, tužitelj nije stupio u posjed, kako je dogovoreno 30. kolovoza 2022., već 1. studenoga 2022., kako je to prethodno obrazloženo pa stoga, po ocjeni suda, osnovano zaht ijeva naknadu štete zbog izgubljene najamnine.

82. Odredbom čl. 607 ZOO-a propisano je da izvođač mora izvršiti djelo prema ugovoru i pravilima struke.

Odredbom čl. 295 ZOO-a izvođač mora upozoriti naručitelja na nedostatke naloga ili okolnosti koje mogu ugroziti pravilno izvršenje posla, a odredbom čl. 618 ZOO -a naručitelj može zahtijevati otklanjanje nedostataka i naknadu štete.

U smislu odredbe čl. 620 ZOO-a propisano je da ako nedostaci nisu otklonjeni naručitelj može otkloniti ih na račun izvođača, sniziti cijenu, raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete.

83. Također, odredbom čl. 630 ZOO-a propisano je da kod ugovora o građenju izvođač mora izvesti radove prema projektu i ugovorenom roku, a prema odredbi čl. 631 ZOO - a na odgovornost za nedostatke građevine primjenjuju se pravila ugovora o djelu.

83.1. Također, odredbom čl. 401 st. 1. t. 1 ZOO-a propisano je da nedostatak postoji ako stvar ne odgovara opisu, vrsti, količini i kvaliteti odnosno nema funkcionalnost, kompatibilnost, interoperabilnost i druge značajke kako je utvrđeno ugovorom o kupoprodaji.

83.2. Odredbom članka 410. stavka 1. točke 1. ZOO-a propisano je da je kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku ovlašten zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostatka.

83.3. Odredbom čl. 410. stavku 5. ZOO-a propisano je da kupac ima pravo na sniženje cijene tek ako prodavatelj nije uklonio nedostatak.

84. U kontekstu navedenih odredbi tuženikova temeljna obveza je bila ne samo dovršiti radove, već ih dovršiti pravodobno, stručno, sukladno Projektu, sporazumno izmjeni Projekta, a prema pravilima struke.

Rezimirajući navedeno, osnovano tužitelj navodi da se tuženik kao prodavatelj Izjavom o obvezi sanacije nedostataka u stanovima vlasnika obvezao ukloniti nedostatke najkasnije do 31. svibnja 2023., a što nije učinio, a što nedvojbeno nije učinjeno, kako je to utvrđeno prihvaćenim nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka. Također, tužitelj je prije podnošenja tužbe od tuženika zahtijevao uklanjanje materijalnih nedostataka, međutim, kako nedostaci nisu uklonjeni, to osnovano tužitelj zahtijeva sniženje kupoprodajne cijene, odnosno isplatu iznosa koji odgovara razlici vrijednosti predmetnih nekretnina bez nedostataka i vrijednosti sa nedostacima, a koja je visina utvrđena prihvaćenim nalazom i mišljenjem vještaka, kako je to prethodno obrazloženo, pri čemu je sud naveo i razloge u kojem dijelu je prihvaćena utvrđena vrijednost, a za što neosnovano tužitelj zahtijeva sniženje cijene, kako je prethodno obrazloženo (za iznošenje i deponiranje namještaja za stan na prvom i drugom katu).

85. Kako je tijekom postupka i to temeljem suglasnih iskaza tužitelja i umješača na strani tužitelja, a što je nedvojbeno potvrđeno i iskazom z.z. tuženika ŽA, kao i iskazom svjedoka PA, glavnog nadzornog inženjera za stanove koji su se gradili u zgradi u [adresa], a u konačnici potvrđeno i nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka, a što nedvojbeno proizlazi i iz priloženih fotografija te pisane korespondencije (priloženi e-mailovi spisu predmeta između tužitelja i z.z. tuženika), utvrđeno da radovi nisu izvedeni ni pravovremeno, ni kvalitetno, da je pored pobrojanih nedostataka utvrđeno i da je bio prodor vlage s balkona u stanove tužitelja koji nije estetski nedostatak, već funkcionalno građevinski, koji bitno umanjuje upotrebljivost stanova tužitelja. Vlaga se pojavila zbog nekvalitetno izvedenih građevinskih radova i to zbog nepravilno izvedene hidroizolacije, a što upućuje na zaključak da je i sam tuženik u dva navrata pokušao sanirati balkone, što je potvrđeno suglasnim iskazima tužitelja, umješača GA, z.z. tuženika ŽA, nadzornog inženjera PA te svjedoka ŠA i ĐA, koji su te radove izvršavali, a nedvojbeno i potvrđeno prihvaćenim nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka, uz nedostatke koji su prethodno opisani.

U konkretnom slučaju tuženik je bio dužan izvesti građevinske radove prema Projektu i pravilima struke.

Međutim, imajući u vidu činjenicu da je došlo do odstupanja od Projekta u gradnji štokova u stanovima tužitelja, a koja izmjena Projekta u tom dijelu bila je utvrđena prema međusobnoj suglasnosti stranaka, koju činjenicu z.z. tuženika nije osporavao, to je tuženik trebao voditi računa da ugradnja štokova bude sukladna utvrđenom odstupanju, tako da utvrđena odstupanja kod štokova, ne prilagođavanje ugradbe istih prema izmijenjenoj debljini zidova, upućuje na nedostatak u ugradnji istih, jer su ugrađeni prema ranije uzetim mjerama, odnosno prema izvedbi radova prema Projektu, a ne prema utvrđenom odstupanju.

86. Prethodno navedeni zaključci proizlaze iz ustaljene sudske prakse, a što je nedvojbeno i izraženo u odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske i to u rješenju Rev-X-549/12-2 od 15. siječnja 2020., u kojem je zauzeto stajalište da je izvođač dužan izvršiti djelo kako je ugovoreno i prema pravilima struke te da odgovara za nedostatke djela pri čemu se naglašava razlikovanje vidljivih i skrivenih nedostataka i pravo naručitelja na zaštitu zbog nedostatka ako je izvođač pravodobno obaviješten. Nadalje, u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-1483/14-2 od 4. srpnja 2018., ističe se da nakon uredne obavijesti o nedostacima naručitelj može zahtijevati otklanjanje nedostataka, sniženje cijene, naknadu štete, a posebno se ističe da pravo na naknadu štete postoji uz ostala prava koja proizlaze iz odgovornosti za nedostatke.

87. Ocjenjujući izvedene dokaze u njihovoj međusobnoj povezanosti, predleži zaključak suda da tuženik nije izveo ugovorene radove u ugovorenom roku kako se je obvezao Predugovorima, rok završetka radova nije bio produljen aneksom ugovora, niti drugim valjanim sporazumom stranaka, a s obzirom na izvedene radove nedvojbeno je utvrđeno da postoji građevinski i funkcionalni nedostaci koji svakako umanjuju uporabnu i tržišnu vrijednost predmetnih stanova.

88. Dio radova nije izveden prema projektnoj dokumentaciji, a s obzirom da su na stambenoj zgradi postojala odstupanja koja nisu bila stručno i tehnički usklađena sa izvedenim stanjem, posebice u odnosu na stanove i podrume tužitelja koji pripadaju njegovim stanovima, iako su izmjene glede debljine zidova izvršene na zahtjev tužitelja, koje je radove tuženik nedvojbeno i izveo, isti se ne može osloboditi obveze prilagodbe svih daljnjih radova takovim izmjenama.

Naprotiv, u konkretnoj situaciji obveza tuženika je bila uskladiti mjere za štokove, završne obloge te pripadajuće građevinske elemente sa stvarno izvedenim stanjem. Time što su mjere za štokove i pripadajuće elemente zadržane prema izvornom projektu, a ne prema izmijenjenom stanju izvedenih zidova, nastali su nedostaci za koje odgovara tuženik. Također, pojava vlage je bitan nedostatak za stanovanje pa izvođač za takve nedostatke odgovara i nakon primopredaje radova.

89. Tijekom postupka, a u smislu odredbe čl. 410, čl. 604., čl. 605, čl. 608 i čl. 610 ZOO-a, u svezi s čl. 631 ZOO-a, naručitelj koji je pravodobno obavijestio izvođača o nedostacima može zahtijevati otklanjanje nedostataka, sniženje cijene i naknadu štete. Navedena prava nisu isključiva, već ih naručitelj može ostvarivati kumulativno kad za to postoje zakonske pretpostavke, a koje su po ocjeni suda, s obzirom na prethodno izloženo činjenično i utvrđeno stanje, nedvojbeno ispunjene.

90. Kako je nedvojbeno došlo u kašnjenju izvođenja radova tuženika, a time i pravodobnost stupanja tužitelja u posjed oba stana s danom 31. kolovoza 2022., kod tužitelja je nastupila nemogućnost ostvarenja prihoda od najma, a što je svakako međusobno u uzročno posljedičnoj vezi, pa osnovano tužitelj zahtijeva naknadu štete sukladno odredbi čl. 1085 ZOO-a, zbog izgubljene najamnine i nemogućnosti ostvarivanja prihoda od najma dva stana.

91. Stoga je po ocjeni suda osnovan zahtjev za naknadu štete zbog izgubljene najamnine za razdoblje od 1. rujna 2022. do 1. studenoga 2022., kao dana stupanja u posjed, budući je tužitelj tijekom postupka dokazao, a što je i utvrđeno ocjenom provedenih dokaza, zakašnjenje tuženika u izvođenju radova, a isto tako tužitelj je priloženim Ugovorima, što je potkrijepljeno iskazom tužitelja i umješača na strani tužitelja, kao i neprijeporne činjenice da je tijekom ovog postupka utvrđeno da su stanovi u najmu, postojanje namjere iznajmljivanja stanova, mogućnost ostvarivanja prihoda te uzročne veze između zakašnjenja i neostvarenog prihoda. Tako da je zbog kašnjenja radova tužitelj bio onemogućen iznajmiti stanove tijekom navedenog razdoblja. Također, ocjenom provedenih dokaza je utvrđeno da stanovi nisu bili podobni za redovnu uporabu, niti za iznajmljivanje, ne samo zbog kašnjenja u izvođenju radova, već i zbog nekvalitetno izvedenih radova.

92. Utvrđeni nedostaci pretpostavka su za sniženje kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka na nekretninama tužitelja sukladno prethodno citiranim odredbama pa time osnovano tužitelj zahtijeva isplatu istog od tuženika, s obzirom na neprijeporno utvrđenu činjenicu da nedostaci nisu otklonjeni, kako je to i u konačnici utvrđeno prihvaćenim nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka.

S obzirom na citirane odredbe, a imajući u vidu konkretnu situaciju, tužitelj osnovano zahtijeva sniženje ugovorne cijene zbog nekvalitetno izvedenih radova, kao i naknadu štete zbog izgubljene najamnine.

93. Budući da je tužitelj kao glavni tužbeni zahtjev postavio zahtjev na ime sniženja kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka i to za nekretninu u prizemlju za stan S-8 u iznosu od 8.087,20 eura, a imajući u vidu obrazloženje pod točkom 79. gdje tužitelju nije priznat iznos od 600,00 eura, koji se odnosi na trošak kojim su obuhvaćeni pripremne radove za demontažu, iznošenje namještaja i opremu te povratak istih nakon izvršenih radova, u koje su uključeni i troškovi transporta i deponiranja, to je tužitelju valjalo dosuditi iznos od 7.487,20 eura, sa zateznom kamatom tekućom od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude temeljem odredbe čl. 1089 st. 2 ZOO-a, budući je visina cijene utvrđivana u vrijeme donošenja odluke po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO-a za predmetni stan S-8 u prizemlju, a kako je presuđeno pod točkom I. izreke presude, dok je odbijen kao neosnovan zahtjev tužitelja iznad razlike dosuđenog iznosa od 7.487,20 eura pa do zatraženog iznosa od 8.087,20 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do isplate te u dijelu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 7.487,20 eura za razdoblje od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do 13. srpnja 2026., kao dana donošenja presude, a kako je presuđeno pod točkom V. izreke presude.

94. Točkom II. tužbenog zahtjeva tužitelj je zahtijevao sniženje kupoprodajne cijene zbog materijalnih nedostataka (kao razliku vrijednosti predmetnih nekretnina bez nedostataka i vrijednosti sa nedostacima), za stan na prvom katu oznake S-14 u iznosu od 12.089,90 eura, a istovjetno obrazloženje kako je navedeno pod točkom 93., imajući pri tom u vidu obrazloženje točke 79. presude, gdje po ocjeni suda nije opravdan trošak kojim su obuhvaćeni pripremne radove za demontažu, iznošenje namještaja i opremu te povratak istih nakon izvršenih radova, u koje su uključeni i troškovi transporta i deponiranja, koji prema procjeni vještaka iznosi 900,00 eura, to je tužitelju valjalo dosuditi iznos od 11.599,90 eura, sa zateznom kamatom tekućom od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude temeljem odredbe čl. 1089 st. 2 ZOO-a, budući je visina cijene utvrđivana u vrijeme donošenja odluke po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO - a, a kako je presuđeno pod točkom II. izreke presude.

Tužitelj je odbijen sa zahtjevom kao neosnovanim iznad razlike dosuđenog iznosa od 11.599,90 eura pa do zatraženog iznosa od 12.089,90 eura sa zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do isplate te u dijelu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 11.599,90 eura za razdoblje od 26. lipnja 2023., kao od dana podnošenja tužbe pa do 13. srpnja 2026., kao dana donošenja presude, a kako je presuđeno pod točkom VI. izreke presude.

95. U odnosu na izgubljenu najamninu za stan S-8 u prizemlju, tužitelju je dosuđen iznos koji je zahtijevao tužbom u iznosu od 700,00 eura i to za razdoblje od 1. rujna 2022. pa do 1. studenoga 2022., sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 350,00 eura od 1. rujna 2022. pa do isplate i u iznosu od 350,00 eura od 1. listopada 2022. pa do isplate, po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO-a, obzirom da je tuženik došao u zakašnjenje sa izvođenjem radova i predajom u posjed tužitelju predmetne nekretnine, a tužitelj je u istu stupio 1. studenoga 2022., a kako je presuđeno pod točkom III. izreke presude.

96. Za stan na prvom katu oznake S-14, tužitelju je dosuđen iznos izgubljene najamnine u iznosu od 900,00 eura i to za razdoblje od 1. rujna 2022. pa do 1. studenoga 2022., sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 450,00 eura od 1. rujna 2022. pa do isplate i u iznosu od 450,00 eura od 1. listopada 2022. pa do isplate, po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO-a, a kako je presuđeno pod točkom IV. izreke presude.

97. Tužitelj je naime, najamninu za oba stana dokazao priloženim Ugovorima, a koje je Ugovore zaključio sa najmoprimcima 1. prosinca 2022., iz kojih Ugovora (list 72-77), proizlazi visina za svaki od stanova, a koju je najamninu tužitelj nedvojbeno izgubio, jer tuženik nije u ugovorenom roku navedene stanove do 30. kolovoza 2022. nije predao tužitelju u posjed, a tijekom postupka je utvrđeno da stranke nisu prolongirale, niti pisano, a niti usmenim sporazumom, rok za stupanje u posjed.

98. Kako je tuženik prigovarao, ne samo osnovu, već i visini izgubljene najamnine, imajući u vidu činjenicu da je ista po vještaku procijenjena u većem iznosu od one koju je tužitelj kao najmodavac ugovorio sa najmoprimcima, to je sud s obzirom na tu činjenicu prihvatio zahtjev tužitelja u odnosu na visinu najamnine koju je isti ugovorio, a ne onu koja je procijenjena po vještaku, bez obzira na činjenicu što je vještak dao obrazloženje temeljem kojih parametara je izvršio izračun najamnine za utuženo razdoblje, a u tom kontekstu tužitelj tijekom postupka nije dokazao da bi ostvario Ugovorom veću najamninu od one koju je ugovorio prema Ugovorima od 1. prosinca 2022. i to za ranije razdoblje od 1. rujna 2022. pa zaključno do 31. listopada 2022.

99. Stoga je odbijen zahtjev tužitelja iznad razlike dosuđenog iznosa točke III. izreke presude pa do zahtijevanog iznosa od 1.139,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 371,00 eura od 1. rujna 2022., na iznos od 384,00 eura od 1. listopada 2022. i na iznos od 384,00 eura od 1. studenoga 2022., pa do isplate, po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO-a odbijen kao neosnovan, a kako je odlučeno pod točkom VII. izreke presude.

100. Odbijen je kao neosnovan zahtjev tužitelja iznad razlike dosuđenog iznosa točke IV. izreke presude pa do zahtijevanog iznosa od 1.671,00 eura sa zateznom kamatom tekućom na iznos od 545,00 eura od 1. rujna 2022., na iznos od 563,00 eura od 1. listopada 2022. te na iznos od 563,00 eura od 1. studenoga 2022., pa do isplate, po stopi prema čl. 29 st. 2 ZOO-a odbijen kao neosnovan, a kako je odlučeno pod točkom VIII. izreke presude.

101. Isto tako, neosnovan je prigovor tuženika nedostatka aktivne legitimacije tužitelja u odnosu na stan E-8 u prizemlju (dočim je tuženik u podnesku od 23. siječnja 2026. i na raspravi 14. svibnja 2026. naznačio da se radi o stanu E -6, koji je stan dana 6. studenoga 2025. prodao kupcu MA, a koja promjena vlasništva je provedena u zemljišnim knjigama dana 3. prosinca 2025. i u prilog navoda dostavljen izvadak iz BZP-a povijesni prikaz, list 890-915).

101.1. Odredbom čl. 195 ZPP-a, propisano je, ako koja od stranaka otuđi stvar ili pravo o kojem teče parnica, to ne sprječava da se parnica među istim strankama dovrši. U kontekstu citirane odredbe, bez obzira na činjenicu što je tužitelj tijekom trajanja ovog postupka otuđio stan E-8 u prizemlju Kupoprodajnim ugovorom od 6. studenoga 2025. u korist kupca MA, to tužitelj ima aktivnu legitimaciju u ovom postupku zahtijevati od tuženika sniženje cijene i izgubljene najamnine, kako je to presuđeno pod točkom I. do IV. izreke presude.

102. Sud je temeljem citiranih propisa tužitelju dosudio obveznopravne zahtjeve (točka I. do točka IV. izreke presude, a odbijen sa neosnovanim zahtjevima kako je presuđeno pod točkom V.-VIII. izreke presude, to se nije odlučivalo o eventualno kumuliranom tužbenom zahtjevu tužitelja, kako je to konačno zahtijevao u podnesku od 8. travnja 2026., kojim je zahtijevano da se naloži tuženiku izvođenje radova koji su procijenjeni po vještaku radi uklanjanja materijalnih nedostataka koje je vještak opisao u pisanom nalazu i mišljenju, pri čemu valja i dodati da su svi radovi opravdani i osnovani po stručnoj osobi, osim pripremnih radova na demontaži i iznošenju namještaja i opreme te popravak istih nakon izvršenih radova u koje je uključen trošak transporta i deponiranja, jer je i u odnosu na te radove tužitelj za oba stana odbijen sa obvezno pravnim zahtjevom, a kako je to prethodno obrazloženo).

103. Troškovi postupka odmjereni su sukladno odredbi čl. 154. st. 2. u svezi čl. 155. ZPP-a.

Tužitelj je u cijelosti uspio u odnosu na osnov tužbenog zahtjeva, dok je u odnosu na visinu tužbenog zahtjeva uspio u omjeru od 86% (ukupno suđeni iznos od 20.607,10 eura/7.487,20 eura + 11.599,90 eura + 700,00 eura + 900,00 eura:u odnosu na ukupno zahtijevani iznos od 24.005,60 eura/9.105,70 eura + 12.089,90 eura + 1.139,00 eura + 1.671,00 eura) pa je ukupni uspjeh tužitelja u odnosu na osnov i visinu tužbenog zahtjeva 93%.

Tuženik je u postupku uspio u omjeru od 7%, te kada se za navedeni uspjeh umanji uspjeh tužitelja, proizlazi da je tužitelj u postupku uspio u omjeru od 86%. 103.1. Priznati troškovi tužitelja sastoje se od troška sastava tužbe u zatraženom iznosu od 500,00 eura, sastav podneska od 20. listopada 2023. u iznosu od 125,00 eura (tbr. 8 toč. 4), sastav obrazloženog podneska od 13. ožujka 2024. kojim je dano očitovanje na navode odgovora na tužbu u iznosu od 500,00 eura (tbr. 8 toč. 1), zastupanje na pripremnom ročištu 21. ožujka 2024. u iznosu od 500,00 eura, sastav podneska od 12. travnja 2024. u iznosu od 125,00 eura (tbr. 8), zastupanje na drugom pripremnom ročištu 10. lipnja 2024. na kojem je zaključen prethodni postupak i nastavljeno ročište za glavnu raspravu u iznosu od 500,00 eura, sastav podneska od 22. srpnja 2024. u zatraženom iznosu od 50,00 eura, zastupanje na ročištu 30. listopada 2024. u iznosu od 250,00 eura (tbr. 9 toč. 2), zastupanje na glavnoj raspravi 14. ožujka 2025. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na glavnoj raspravi 2. lipnja 2025. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na uviđaju 8. srpnja 2025. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na glavnoj raspravi 19. siječnja 2026. u iznosu od 500,00 eura, sastav podneska od 8. travnja 2026. u iznosu od 125,00 eura (tbr. 8 toč. 2), zastupanje na glavnoj raspravi 14. svibnja 2026. u iznosu od 500,00 eura, troška PDV- a u iznosu od 1.293,75 eura, plaćene pristojbe na tužbu u iznosu od 158,28 eura (čl. 7 tbr. 1. toč. 1 Zakonu o sudskim pristojbama, Narodne novine 118/18 i 51/23, dalje:

ZSP, pristojbe na presudu u iznosu od 329,90 eura, u ukupnom iznosu od 6.959,30 eura, a što prema uspjehu u postupku u omjeru od 86% iznosi 5.984,99 eura.

103.2. Neovisno o uspjehu u postupku tužitelju su priznati troškovi plaćenog predujma za građevinsko vještačenje u iznosu od 2.049,48 eura, pa ukupno priznati troškovi tužitelja iznose 8.034,47 eura, a koje je troškove tuženik obvezan nadoknaditi tužitelju sa zateznom kamatom prema čl. 30 Ovršnog zakona (Narodne Novine broj 112/12, 25/13 i 93/14, 55/16, 73/17, 131/20 i 114/22), tekućom od 13. srpnja 2026., kao od dana donošenja presude, po stopi prema čl. 29. st. 2. ZOO-a, a kako je presuđeno pod toč. IX. Izreke presude.

104. Tužitelju nije priznat putni trošak za pristup na svaku raspravu na relaciji [adresa], budući je tužitelj mogao opunomoćiti punomoćnika iz sjedišta suda pa navedeni trošak ne može ići na teret tuženika, sastava podneska od 9. prosinca 2024. u zatraženom iznosu od 50,00 eura, jer navedenim podneskom tužitelj postupa po dopisu suda od 29. studenoga 2024., zastupanje na raspravi 30. listopada 2024. u zatraženom iznosu od 500,00 eura, jer tužitelj dva puta zahtijeva po istoj osnovi troškove zastupanja, a tužitelju je priznat trošak zastupanja na ročištu 30. listopada 2024. po tbr. 9 toč. 2, jer se je raspravljalo o procesnim pitanjima, nije priznat trošak za sastav podneska od 19. svibnja 2025. u zatraženom iznosu od 50,00 eura, obzirom da su uz isti dostavljene fotografije, tako da su iste na spis predmeta mogle biti dostavljene e-komunikacijom i bez popratnog podneska u kojem tužitelj navodi u jednoj rečenici da dostavlja fotografije iz kojih je razvidno vlaženje zidova, sastava podneska od 7. listopada 2025. u zatraženom iznosu od 50,00 eura kojim predlaže postupanje suda zakazivanjem rasprave, sastav podneska od 24. listopada 2025. u iznosu od 50,00 eura kojim se predlaže nastavak postupka jer se tuženik nije očitovao na nalaz i mišljenje vještaka niti u naknadno dodijeljenom roku po sudu, a koji troškovi nisu bili potrebni ni nužni za vođenje postupka u smislu odredbe čl. 155 ZPP-a.

105. Slijedom iznijetog odlučeno je kao u izreci presude i rješenja.

U Bjelovaru, 13. srpnja 2026.

Sutkinja

Gordana Malvić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude i rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka ove presude i rješenja, nadležnom županijskom sudu, putem ovoga suda, pisano u tri istovjetna primjerka.

Protiv rješenja kojim je dopuštena preinaka tužbe, nije dopuštena posebna žalba (čl. 190 st. 9 ZPP-a).

Naredba:

Presudu dostavi

- punomoćniku tužitelja Gordani Grubeša, e-komunikacijom

- punomoćniku tuženika NAP, e-komunikacijom

Tužitelj po punomoćniku u obvezi platiti pristojbu na presudu u iznosu od 329,90 eura, tbr. 2 toč. 1

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte