REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj R1-739/2024-21

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Petri Brkljačić kao sucu pojedincu, a po prijedlogu sudske savjetnice Irene Bašić Cetinić, u izvanparničnom postupku predlagatelja 1. By the Way d.o.o., Petkova ulica 24, Okunšćak, OIB: 04873875334; 2. ND, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]; 3. PD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]; 4. AD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]; 5. ČD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]; 6. OD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], svih zastupanih po punomoćniku Franu Škuliću, odvjetniku u Zagrebu, Pavla Hatza 8, protiv protustranke FACILITY C d.o.o., Hvarska ulica 8A, Zagreb, OIB: 14487328504, zastupane po punomoćniku Krešimiru Loboji, odvjetniku u Zagrebu, povodom prijedloga za donošenje sudske odluke o smjeni upravitelja, 10. srpnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I Odbija se prijedlog predlagatelja za donošenje rješenja kojim bi se protustranka FACILITY C d.o.o. smijenila s mjesta upravitelja poslovnog objekta „CHROMOS I DVORIŠTE", ukupne površine 14.608 m², sagrađenog na zk.čbr.

73/20, upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i kojim bi se za novog upravitelja postavio/imenovao Gradsko stambeno-komunalno gospodarstvo, Savska cesta 1, Zagreb, kao neosnovan.

II Odbija se zahtjev predlagatelja za naknadu troška.

Obrazloženje

1. Dana 25. studenog 2024. predlagatelji su podnijeli prijedlog za smjenu protustranke s mjesta upravitelja poslovnog objekta „CHROMOS I DVORIŠTE" na zk. čbr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], te za postavljanje Gradskog stambeno - komunalnog gospodarstva (GSKG) kao novog upravitelja. Protustranka se podneskom od 14. siječnja 2025. u cijelosti protivila prijedlogu.

2. Glede predlagatelja ED, dopunskim podneskom od 4. veljače 2025. predlagatelji su obavijestili sud da je isti prodao nekretninu i istupio iz postupka, a da je ČD, koji je stekao etažnu jedinicu E-81, preuzeo položaj V. predlagatelja (list 868). Sud je uvidom u aktualni zemljišnoknjižni izvadak utvrdio da ED više nije upisan kao vlasnik ni jednog posebnog dijela predmetne nekretnine. Aktivna legitimacija za podnošenje prijedloga za smjenu upravitelja vezana je uz svojstvo suvlasnika nekretnine u smislu čl. 45. st. 1. toč. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014; u daljnjem tekstu ZV), pa budući da ED to svojstvo više nema, sud je temeljem čl. 2. Zakona o izvanparničnom postupku (NN 59/2023; u daljnjem tekstu ZIzP), a u svezi s čl. 83., čl. 109. i čl. 281. Zakona o parničnom postupku (NN Službeni list SFRJ br. 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, Narodne novine br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025; dalje ZPP) dopustio subjektivnu preinaku predlagatelja u odnosu na ČD.

3. Naime, podneskom od **.**.2025. ČD priključio se postupku kao V. predlagatelj, što je sud prihvatio kao dopušteno proširenje prijedloga sukladno čl. 2. ZIzP-a u svezi s čl. 190. st. 1. i 3. ZPP-a.

4. Glede aktivne legitimacije ostalih predlagatelja koju protustranka spori, sud je uvidom u zk izvadak utvrdio da su svi naznačeni predlagatelji upisani kao nositelji etažnih jedinica u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Prigovor protustranke da su predmetni dijelovi zajednički, a ne posebni, tiče se materijalnog prava o čijem rješenju teku posebni parnični postupci (P-203/2024 pred Trgovačkim sudom u Zagrebu). Sukladno čl. 8. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama (NN br. 63/19, 128/22, 155/23, 127/24; dalje ZZK), pravo upisano u zemljišnoj knjizi vrijedi prema načelu povjerenja sve dok se pravomoćnom sudskom odlukom ne utvrdi drukčije, stoga navedeni prigovor nije osnova za odbacivanje prijedloga.

5. Predlagatelji svoj prijedlog temelje na odredbi čl. 45. st. 1. toč. 4. ZV koji kaže da ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja. Predlagatelji kao razloge za smjenu navode nesavjesno upravljanje novcem pričuve, nedostavljanje financijskih izvještaja i uplatnica, nezakonitu naplatu parkiranja, diskriminatorni tretman, korištenje ureda bez suglasnosti suvlasnika, nepravilno funkcioniranje sustava vatrodojave te opstrukciju skupštine suvlasnika.

6. Protustranka se detaljno očitovala na prijedlog predlagatelja podneskom od 14. siječnja 2025. navodeći da u bitnome da ED nije upisan kao vlasnik niti jednog posebnog dijela, da su ostali suvlasnici iako upisani u zemljišnim knjigama kao vlasnici da su u stvarnosti zaposjeli zajedničke dijelove nekretnine koji predstavljaju dizala, stubišta, strojarnice, sanitarne čvorove, hodnike i slično te da se u odnosu na predlagatelje vode sudski postupci koji su navedeni u toč 3. ovog obrazloženja, nadalje da temeljem Međuvlasničkog ugovora iz 2020. protustranka svake godine saziva i o svemu obavještava savjet vlasnika koji čini 15 većinskih vlasnika te da se upravo temeljem izričite upute tih suvlasnika dok traju sudski sporovi predlagatelji ne pozivaju na sastanke niti im se dostavljaju izvješća, nadalje navodi da se presuda P-4372/08 Općinskog građanskog suda od 18. srpnja 2008. ne odnosi niti na jednog predlagatelja koji se na nju poziva već glasi na trgovačko društvo Chromos – poslovne usluge d.o.o. (dalje CPU d.o.o.), a u odnosu na koji subjekt se vode vlasnički sporovi i sporovi radi smetanja posjeda, nadalje protustranka detaljno navodi povijesni pregled stjecanja poslovnih prostora i to od razdoblja izgradnje 1989., preko procesa pretvorbe i privatizacije pa do danas, navodi da po Međuvlasničkom ugovoru iz 2001. i 2007. koje je potpisalo i trgovačko društvo CPU d.o.o. izričito ugovoreno koji dijelovi nekretnine predstavljaju zajedničke prostore, da je Međuvlasničkim ugovorom iz 2020. koji je i sad na snazi ugovoreno da za zajedničke dijelove nekretnine ne postoji obveza plaćanja pričuve te da suvlasnici takvih, u naravi zajedničkih prostora iste ne mogu dati u najam niti od njih ostvarivati financijsku korist, da su predlagatelji u sporu s ostalim suvlasnicima, da navodi predlagatelja o nenamjenskom i prekomjernom trošenju sredstava iz pričuve nisu točni, da su u tijeku inspekcijski i sudski postupci u odnosu na VI. i III, predlagatelja, a koji se odnose na sustav vatrodojave, te se detaljno očituje u odnosu na svaki navod predlagatelja. Uz očitovanje, protustranka je u spis dostavila brojnu dokumentaciju i dokaze kojima potkrepljuje navode iz očitovanja, a kao najvažnije sud ističe: financijsku karticu zgrade za razdoblje 2021. i 2022. godine (list 225 -302 spisa), mail korespondencija kojom se dostavlja suvlasnicima financijsko izvješće za 2021. i 2023 godinu (list 224 i 303), izjave suvlasnika kojima se protive prijedlogu predlagatelja za smjenu upravitelja (list 304 – 321), diobni ugovor i ugovor o etažiranju iz 1996. (list 327-340), dopis Županijskog državnog odvjetništava u Zagrebu te kaznenu prijavu podnesenu protiv predlagatelja (list 342 - 347), financijski izvještaj za 2022. i prijedlog plana održavanja za 2023. (list 385 – 494), , Međuvlasnički ugovor iz 2020. (list 495-524) te ostalu prateću dokumentaciju.

6. Prijedlog predlagatelja za smjenu upravitelja, ovdje protustranke nije osnovan.

7. Glede upravljanja financijama, predlagatelji tvrde da su troškovi nerealni i previsoki. Protustranka je svaki navedeni trošak obrazložila konkretnim podacima i dostavljenim računima u spis. Pričuva se vodi na posebnom zaštićenom računu, odvojena od poslovnog računa upravitelja, a financijski izvještaji dostavljeni su svim suvlasnicima uz fotodokumentaciju. Predlagatelji nisu dostavili nijedan dokaz da financijsko izvješće sadrži netočne podatke niti da je protustranka sebi isplaćivala sredstva na koja nije imala pravo. Samo navođenje da upravitelj generira neopravdane troškove bez dostave dokaza nije dovoljno za utvrđenje grubog zanemarivanja dužnosti u smislu čl. 45. st. 1. toč. 4. ZV.

8. Glede dostave financijskih izvješća, protustranka je dokumentirala da izvješća dostavlja Savjetu vlasnika od 15 najvećih suvlasnika sukladno Međuvlasničkom ugovoru iz 2020. Nepozivanje predlagatelja na sastanke i nedostavljanje dokumentacije temelji se na odluci suvlasničke većine donesenoj zbog tijeka više sudskih postupaka koje ti suvlasnici vode ili koji se vode protiv njih (Psp-183/2021, P- 203/2024). Obveza upravitelja iz čl. 93. st. 4. ZV da položi svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju valja tumačiti u okvirima cjelokupne situacije — sud ne može utvrditi grubo zanemarivanje dužnosti tamo gdje upravitelj postupa prema izričitoj i obrazloženoj uputi suvlasnika koji čine većinu.

9. Glede naplate parkiranja, predlagatelji se pozivaju na presudu zbog ogluhe P- 4372/08. Međutim, ta presuda ne sadrži zahtjev za upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi, ne odnosi se na predlagatelje (koji nisu stranka te presude), a dvorište je sastavni dio nekretnine zk. čbr. [katastarska čestica] kao jedne zk čestice upisane na sve suvlasnike posebnih dijelova. Protustranka naplaćuje parkiranje temeljem odluka suvlasnika koji čine većinu. Eventualni vlasnički spor trebalo bi riješiti u zasebnom parničnom postupku, a ne u ovom izvanparničnom postupku. Pa tako čl. 13. st. 3. Ugovora Međuvlasničkog ugovora iz 2020. kaže da naplata parkinga na zajedničkoj čestici objekta predstavlja dodatni prihod objekta koji se evidentira na račun objekta, a da odluku o organizaciji sustava naplate parkinga suvlasnici donose u posebnoj formi tj. posebnom odlukom (list 500)

10. Glede isključivanja predlagatelja sa sastanaka suvlasnika u 2026. i povećanja pričuve na 7,80 EUR/m², protustranka je obrazložila da suvlasnici koji čine većinu, a čija je volja obvezujuća za upravitelja u redovitoj upravi, inzistiraju na isključivanju predlagatelja dok traju sudski sporovi. Ni taj navod ne dostiže prag grubog zanemarivanja dužnosti. Na preostale navode (naplata pošte, korištenje ureda, nepotpuni sustav vatrodojave, opstrukcija skupštine) protustranka je dala konkretna objašnjenja koja predlagatelji nisu oborili. Sustav vatrodojave privremeno nije dovršen zbog inspekcijskih postupaka u tijeku, pokrenutih upravo radnjama predlagatelja III- i VO. predlagatelja.

11. Sud napominje da iako je u postupku utvrđeno određeno postupanje protustranke koje nije u svemu usklađeno s odredbama zakona, a ponajprije u dijelu koji se tiče omogućavanja uvida u poslovnu dokumentaciju svim suvlasnicima, takvo postupanje nije dostiglo razinu grubog zanemarivanja dužnosti koja bi, sukladno čl. 45. st. 1. toč. 4. ZV, predstavljala zakonski razlog za sudsku smjenu upravitelja. Zakon smjenu veže uz grubo zanemarivanje dužnosti, što podrazumijeva osobito teško, sustavno ili namjerno neispunjavanje ključnih upraviteljskih obveza, a ne svako pojedinačno nepravilno postupanje. U ovom predmetu, uzimajući u obzir ukupnost okolnosti i to dokumentiranost troškova, potporu 22 suvlasnika iz Savjeta vlasnika s više od 93% suvlasničke površine koja plaća pričuvu, te činjenicu da je svako pobijano postupanje utemeljeno na odlukama ili uputama suvlasničke većine, nije moguće zaključiti da je dosegnut taj visoki prag grubog zanemarivanja dužnosti.

12. Ovakvo tumačenje potvrđuje i sudska praksa. Županijski sud u Rijeci u predmetu Gž-449/2019-2 izrijekom navodi da je teret dokazivanja grubog zanemarivanja dužnosti na predlagatelju te da paušalni, nedokazani navodi ne mogu biti osnova za smjenu upravitelja čak ni kada je upraviteljev inspekcijski nalog doveo do potrebe poduzimanja radova, nije utvrđeno grubo zanemarivanje ako je upravitelj odmah organizirao postupanje po nalogu. Županijski sud u Puli u predmetu Gž- 3/2017-2 potvrdio je smjenu jedino u slučaju gdje je upravitelj strogo namjenska sredstva zajedničke pričuve, bez suglasnosti suvlasnika koristio za isplatu sudskih i odvjetničkih troškova za privatne potrebe dijela suvlasnika dakle gdje se radilo o jasnoj, dokazanoj i financijski znatnoj zloupotrebi namjenskih sredstava. Županijski sud u Zagrebu u predmetu Gž-3529/2023-2 odbio je prijedlog za smjenu iako je upravitelj inicirao radove ugradnje dizala za koje je prethodno prikupljena suglasnost suvlasnika koji čine većinu, zaključivši da ni pokretanje takvih radova uz formalnu manjkavost u dokumentaciji ne dostiže razinu grubog zanemarivanja.

13. Prijedlog za postavljanje GSKG-a za novog upravitelja nije osnovan jer sud u izvanparničnom postupku po čl. 45. st. 1. toč. 4. ZV može odrediti novog upravitelja samo uz smjenu postojećeg, a postavljanje konkretnog novog upravitelja protivno je volji gotovo svih ostalih suvlasnika, što bi za ovaj poslovni kompleks koji nije stambena zgrada nego poslovni centar s 692 etažna dijela i nizom tekućih sudskih postupaka u praksi moglo prouzročiti veću štetu nego da se održi stanje kakvo jest sada.

14. Slijedom svega navedenog, prijedlog predlagatelja valjalo je odbiti kao neosnovan na temelju čl. 45. st. 1. toč. 4. ZV u svezi s čl. 30. st. 2. ZIzP-a.

15. Budući da su u postupku sudjelovale stranke sa suprotnim interesima, o troškovima postupka sud je odlučio primjenom čl. 32. st. 2. ZIzP-a, a u vezi s čl. 154. st. 1. ZPP-a, odlučeno kao pod toč. II. izreke.

U Zagrebu 10. srpnja 2026.

Sutkinja:

Petra Brkljačić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave. Žalba se podnosi ovome sudu pisanim putem u 4 primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. By the Way d.o.o – po pun.

2. ND po pun.

3. PD po pun.

4. Žan N po pun.

5. ČD po pun.

6. OD po pun.

7. Facility C d.o.o. po pun.

8. Spis