Poslovni broj 19 P.1256/2019-45

REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku, po sutkinji Ani Srhoj, u pravnoj stvari tužiteljice DŽ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Nedjeljka Asanović Sarić, odvjetnica iz Dubrovnika, protiv tuženice 1. ĐŽ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], 2. JŽ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], 3. ZŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi predaje u posjed i plaćanja naknade, nakon održane i zaključene javne glavne rasprave 5. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 9. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Dužni su tuženici predati tužiteljici posjed stanova na II. katu i u potkrovlju čest. Zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u [adresa], slobodne od osoba i stvari u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Dužni su tuženici u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe platiti tužiteljici na jednake dijelove naknadu za korištenje stanova na II katu i u potkrovlju čest. Zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za rujan 2019. u iznosu od 39,81 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 10. listopada 2019. do isplate, a od listopada 2019. mjesečne iznose od po 398,16 EUR, sa zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećano za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna s topa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, od svakog 10-og u mjesecu, pri čemu za mjesečni iznos od 398,16 EUR za listopad 2019. kamata teče od 10. studenog 2019., pa tako dalje za ostale mjesečne iznose, sve do predaje nekretnine u posjed.

III. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim se nalaže platiti tuženicima na jednake dijelove naknadu za korištenje stanova na II katu i u potkrovlju čest. Zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u iznosu od 398,16 EUR mjesečno, počevši od srpnja 2014. do kolovoza 2019. s pripadajućim zateznim kamatama.

IV. Dužni su tuženici naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu od 3.379,35 u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za ½ dijela, u naravi kuće i dvorišta, na adresi [adresa]. Predmetnu nekretninu čine stanovi u prizemlju, I i II katu te potkrovlju. Kuća iako nije etažirana, no suvlasnici nekretnine, odnosno njihovi prednici su nekretninu faktički podijelili, te su godinama pravni prednici tužiteljice ubirali stanarinu za stanove na katu i potkrovlju.

1.1. Nadalje, navodi da tuženici stanuju na II. katu i u potkrovlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] bez pravne osnove. U stanu na II. katu tuženici su se nakon smrti stanarke PŽ bespravno uselili, dok za stan u potkrovlju tuženici nemaju sklopljen ugovor o najmu, niti su se tužiteljici i njenoj pravnoj prednici LŽ ikada obratili za sklapanje ovoga ugovora. Što više, jednom prilikom je tužiteljica došla obići nekretninu, no tuženici su je prijetnjama i fizičkom silom izbacili iz zgrade . Tužiteljica se putem svoje punomoćnice obratila tuženicima dopisom od 20. rujna 2018. godine i tražila da se isele, no tuženici su se tome oglušili.

1.2. Tužiteljica ima pravo sve dok ne uđe u posjed svog dijela nekretnine potraživati naknadu za njeno isključivo korištenje od strane tuženika. Tužiteljica potražuje mjesečnu naknadu od 3.000,00 kuna počevši od mjeseca srpnja 2014. godine. Na ročištu glavne rasprave od 24. listopada 2024. tužiteljica je ispravila i dopunila tužbeni zahtjev, u skladu s promjenom valute u Republici Hrvatskoj, na način da je naznačila mjesečni iznos od 398,16 EUR i navela da naknadu potražuje do predaje nekretnina u posjed.

1.3. Slijedom svega iznesenog, predlaže donijeti presudu kojom će se naložiti tuženicima predati tužiteljici posjed stanova na II. Katu i u potkrovlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u [adresa], slobodne od osoba i stvari, u roku 15 dana, kao i platiti na jednake dijelove naknadu za korištenje stanova na II. Katu i potkrovlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u iznosu od 3.000,00 HRK mjesečno, počevši od srpnja 2014. s pripadajućim zateznim kamatama, sve uz nadoknadu troškova parničnog postupka.

1.4. Tužiteljica je podneskom od 24. veljače 2020. ispravila pogrešno navedeno ime tuženika ad. 2. iz IŽ u JŽ, a na što je ukazano odgovorom na tužbu tuženika ad. 1. i ad. 3. Za dodati je da je tuženik ad. 2. primio tužbu i ovlastio istog punomoćnika kao i tuženici ad. 1. i ad 3. u ovom postupku, radi čega ovaj sud drži da je podnesak od 31. listopada 2019. odgovor na tužbu svih tuženika te ocjenjuje neosnovanim paušalno izneseni prigovor promašene pasivne legitimacije u odnosu na drugotuženika.

2. U odgovoru na tužbu tuženici se protive tužbenim navodima i postavljenom tužbenom zahtjevu, te predlažu da sud odbije tužbeni zahtjev, uz obvezu nadoknade parničnog troška. Ističu prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice, pozivom na odredbu čl. 46 st. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojoj odredbi svaki suvlasnik ime glede cijele stvari postavljati protiv svakog one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećeg zahtijevati samo prema obvezno pravnim pravilima o nedjeljivim obvezama. Upravo iz sadržaja odredbe čl. 64. st. 2 ZOO-a, kad u nedjeljivoj obvezi ima više vjerovnika među kojima nije ugovorena ni zakonom određena solidarnost, jedan vjerovnik može zahtijevati da dužnik ispuni njemu obvezu samo ako je ovlašten od ostalih vjerovnika da primi ispunjene, a inače vjerovnik može zahtijevati od suda da obvezu ispuni svim vjerovnicima zajedno ili da je položi sudu. U konkretnom slučaju svaki od suvlasnika bi bio subjekt cijele tražbine ali ispunjenje činidbe predaje stvari mogu zahtijevati samo svi zajedno, dok pojedini suvlasnik od njih može zahtijevati od treće osobe da ispuni obvezu njemu samo ako je ovlašten od drugih suvlasnika da primi ispunjenje. Slijedom gore navedenog tuženici ustraju u prigovoru da tužiteljica, kao suvlasnica za ½ dijela prava vlasništva nekretnine, ne može zahtijevati od tuženika predaju stana njoj osobno budući ne postoji ni ugovorena ni zakonom određena solidarnost između suvlasnika na predmetnoj nekretnini.

2.1. Nadalje, ističu kako su osobno i putem svojih pravnih prednika u posjedu predmetne nekretnine od 1949.g. kad je njihov prednik-otac pok. OŽ stupio u posjed predmetne nekretnine te je kao bivši nositelj stanarskog prava, plaćao mjesečne iznose najamnina u korist stanodavca LŽ. Ukazuju na odredbe članka 37. Zakona o najmu stanova iz koje proizlazi da se osobe, koje na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima upisuju se u ugovor o najmu stana, a ako najmodavac smatra da nijedna od osoba zatečenih u stanu na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova nema pravni položaj nositelja stanarskog prava, te osobe mogu pokrenuti postupak pred sudom radi utv rđivanja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca dok prema odredbi čl. 38. st. 1 istog Zakona u slučaju smrti zaštićenog najmoprimca, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba. Nadalje, odredbom čl. 12. biv. Zakona o stambenim odnosima propisano je da se članom obiteljskog domaćinstva stanara smatraju se između ostali i osobe koje zajedno s njim stanuju posljednje dvije godine i to srodnici po krvi u pravoj liniji i njihovi bračni drugovi. Tuženici su stanovali u zajedničkom domaćinstvu skupa s pok. OŽ, te stoga isti imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva temeljem čl. 37. st. 1. Zakona o najmu stanova u svezi sa člankom 12 Zakona o stambenim odnosima. Zaključno, ističu kako su tijekom vremena posjedovanja izvršili znatna ulaganja u predmetnu nekretninu te stoga ističu svoje pravo retencije (zadržanja stvari), sve dok im se ne nadoknade iznosi nužnih i korisnih troškova. Ističu i prigovor prava na dom.

3. Tužiteljica dodatno pojašnjava da ne traži predaju cijele stvari, već predaju stanova u čest. Zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koje su njeni pravni prednici stekli u faktički posjed. Nije sporno da su tuženici članovi obiteljskog domaćinstva pok OŽ, koji je imao stanarsko pravo na stanu u potkrovlju. Međutim, tuženici nisu postupili sukladno odredbi članka 24. Zakona o najmu stanova, niti su se tužiteljici i njoj pravnoj prednici obratili za sklapanje ugovora o najmu. U odnosu na stan na II. katu, tuženici i njihov pravni prednik nikada nisu imali prava, već su ga bespravno zauzeli smrću stanarke PŽ. Tužiteljica osporava da bi tuženici vršili bilo kakva ulaganja u predmetne stanove, da bi s toga osnova imali pravo retencije (zadržanja).

4. Tijekom postupka sud je pregledao i pročitao isprave dostavljene u spis, i to izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 21. srpnja 2019. (str. 4-5 spisa), dopise tužitelja od 20. rujna 2018. (str. 6-8 spisa), uvjerenja o prebivalištu za tuženike ad. 1. i ad. 3. (str. 19-20 spisa), uplatnice (str. 21-22 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] B (str. 40-43 spisa), preslike osobnih iskaznica za tužiteljicu i članove njezine obitelji (str. 44-47 spisa), pogodba o diobi nekretnina od 13. svibnja 1977. (str. 50-51 spisa), prijepis posjedovnog lista broj 1888 k. o. [katastarska općina] (str. 52-53 spisa), dopisi od 9. kolovoza 1984. (str. 54-55 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 10. listopada 2022. (str. 58-59 spisa),dopis Ministarstva financija Porezna uprava Područni ured Dubrovnik od 18. travnja 2024. (str. 76 spisa), pregledan je spis ovog suda poslovni broj P.781/86 (ranije P.679/1984), saslušan je svjedok NŽ (str. 67-69 spisa), saslušane su parnične stranke

- tužiteljica i tuženica ad. 1. (str. 62-64 spisa), proveden je uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka za građevinu Ante Mucića (str. 92 -95 spisa), koji je dostavio svoj nalaz i mišljenje (izvješće o graditeljskom vještačenju – str. 97-132 spisa) te usmeno iznio nalaz i mišljenje (str. 143-144 spisa).

4.1. Preostale predložene dokaze sud nije izveo, pridržavajući se načela ekonomičnosti, obzirom nisu bili potrebni za utvrđivanje činjenica važnih za donošenje odluke.

5. Predmet postupka je zahtjev tužiteljice za predaju u posjed stanova na II. katu i potkrovlju zgr. 57 i 58 k. o. [katastarska općina] istaknut prema tuženicima, dakle radi se o pravoj vlasničkoj tužbi za povrat stvari - reivindikacijski zahtjev, uz zahtjev za isplatu naknade za koristi od nekretnine.

6. Odredbom članka 161. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01, 79/06, 146/08, 38/09, 153/09,143/12, 152/14; u daljnjem tekstu ZV), propisano je da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari, a da bi uspio u svom zahtjevu mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu, kako to propisuje odredba članka 162. stavak 1. ZV-a.

7. Nakon pregleda isprava iz spisa i temeljem navoda parničnih stranaka, proizlazi da među strankama nisu sporne sljedeće činjenice:

- da je tužiteljica uknjižena kao suvlasnica nekretnina oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za 1/2 dijela prava vlasništva, dok je za 1/2 dijela prava vlasništva uknjižen NŽ,

- da predmetna nekretnina nije etažirana, a u naravi se sastoji od prizemlja, I. kata, II. kata i potkrovlja, a što je i utvrđeno neposrednim opažanjem suda na uviđaju uz sudjelovanje sudskog vještaka za graditeljstvo (stranica 92 spisa),

- da se tuženici nalaze u posjedu II. kata i potkrovlja predmetne nekretnine, što su izričito izjavili na uviđaju na licu mjesta (stranica 92 spisa),

- da je pravni prednik tuženika pok. OŽ imao stanarsko pravo, a da su tuženici članovi njegovog obiteljskog domaćinstva.

7.1. Sporno je:

- aktivna legitimacija na strani tužiteljice,

- osnovanost prigovora tuženika da imaju pravo na posjed predmetne nekretnine kao zaštićeni najmoprimci,

- osnovanost prigovora tuženika o pravu retencije stvari,

- osnovanost prigovora tuženika o pravu na dom.

8. Tuženici ističu prigovor nedostatka aktivne legitimacije, pozivom na odredbu članka 46. stavak 2. ZV-a. Tom odredbom je propisano da svaki suvlasnik ima glede cijele stvari pravo postavljati protiv svakoga one zahtjeve koje može postaviti vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama.

8.1. Međutim, tužiteljica ne traži predaju u posjed cijele stvari, već stanova na II. katu i potkrovlju zgr. 57 i 58 k. o. [katastarska općina], u čijem su posjedu tuženici. Kada se nesporne činjenice da su uknjiženi suvlasnici zgr. 57 i 58 k. o. [katastarska općina] tužiteljica i NŽ i da se predmetna nekretnina u naravi sastoji od prizemlja, I. kata, II. kata i potkrovlja, dovedu u vezu s iskazom saslušanog svjedoka NŽ (stranica 67-68 spisa), koji je u svojem iskazu u bitnom naveo da su temeljem dogovora djeda tužiteljice i svjedokovog djeda stanovi u prizemlju i na prvom katu pripali svjedokovoj strani familije, a treći i četvrti kat (misli na II. kat i potkrovlje) pripali Paulininoj strani familije, da je upoznat da tužiteljica traži povrat tih stanova koji joj pripadaju i s time je u cijelosti suglasan, da nema nikakvih zahtjeva niti potraživanja u odnosu na stan na trećem i četvrtom katu, koji iskaz sud u cijelosti prihvaća kao istinit i vjerodostojan, to sud ocjenjuje neosnovanim izneseni prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice pozivanjem na odredbu članka 46. stavak 2. ZV-a. Naime, nedvojbeno je utvrđeno da su pravni prednici tužiteljice i svjedoka odlučili da će međusobno podijeliti posjed zgrade i izvršavanje vlasničkih ovlasti glede nje, na način da su pravnim prednicima tužiteljice pripali stanovi na II. katu i potkrovlju. Stoga, činjenica da zgrada nije etažirana i da je tužiteljica uknjižena kao suvlasnica nekretnine, ne može ići na štetu prava tužiteljice ostvariti zaštitu svojeg prava vlasništva.

9. Saslušana tužiteljica DŽ (stranica 62-64 spisa) je iskazala da je u stanu na drugom katu stanovala PŽ, a u potkrovlju tuženici i njihov prednik. PŽ je 2007. umrla i tužiteljica je otišla kod ĐŽ i njenih sinova da joj daju ključ od drugog kata jer je to njezino, a ĐŽ joj je odgovorila da joj je odvjetnik savjetovao da joj ne da ključ i još joj je rekla da što je ona mislila da će oni cijeli život živjeti u potkrovlju. Njezina majka je umrla 2011. godine, a jedino što je od tada plaćeno je nekih 1.100,00 kuna što su platili kada je majka umrla, navodno za sve ono što su bili dužni. Ne može točno objasniti kako su se oni "proširili" i a drugi kat jer je ona odmah kad je čula da je PŽ umrla došla i zatražila ključeve jer je znala da PŽ nije nikoga imala i da su ključevi kod njih, a ona nikakve ključeve nije imala. Za stan u potkrovlju, koliko je njoj poznato, i prije majčine smrti duže vrijeme nisu ništa plaćali, ali dok je majka bila živa ona se s tim bavila, njoj se trebalo plaćati i ona se nije s tim bavila, ali po njenoj priči odavno joj nisu plaćali. Nakon nekog vremena otkad je zatražila predaju ključeva za stan na II. katu, dočekala ju je ogromna metalna ograda s katancem tako da nije nikako mogla, a ne može ni sada doći do drugog kata i potkrovlja. Jedino što je dobila je ključ od ulaznih vrata kada su nedavno na licu mjesta imali sastanak gdje su bili prisutni i njezina odvjetnica i odvjetnik od tuženika. Na tom sastanku, ušla je u stan na drugom katu i vidjela da se tu živi iako su oni rekli da ne žive, bio je namještaj i tv, a gospođa ĐŽ je rekla da ona mora imati svoj prostor jer je već stara i ne može se skidati pred sinovima, a ranije jednom prilikom kad je bila vidjela je da se tamo nalazi kuhinja s nekim stolićem i stvarima, a u sobi čija su vrata bila odškrinuta krevet na kat i bračni krevet, dok je soba u koju se ulazi izravno sa skalina bila zaključana.

9.1. Saslušana tuženica ĐŽ je iskazala da od 1961. stanuje u predmetnoj zgradi. Pojasnila je da su u stanu na II. katu živjeli svekar i svekrva sa svoje troje djece D (suprug tuženice 1.), PŽ i Đ, koji je i dobio taj stan jer je bio u Drugom svjetskom ratu. Kada su ona i suprug dobili sinove, oko 1964. ili 1965. su s njima prešli u potkrovlje. Čitavo vrijeme, da su živjeli i gore i dolje jer su bili familija, a i sat za vodu i struju je bio zajednički. Svekrva je umrla 1977., svekar 1982., a PŽ 2006. U vrijeme kad je tužiteljica došla kod njih i zatražila ključeve njezini sinovi su živjeli na drugom katu. Ona je sa suprugom živjela u potkrovlju, a on je umro 2009. Majka od tužiteljice je dolazila i njoj bi PŽ plaćala najamninu dok bi ona plaćala ostale dadžbine kao što je čistoća, struja, voda. Takav je bio dogovor između njih. Koliko zna PŽ je sve redovno plaćala do svoje smrti i vjeruje da je ona uplate vršila sve do svoje smrti. Na upit suda je li išta plaćeno tužiteljici nakon njene smrti navodi da ona doma ima par uplatnica i da ih može predočiti, ali mora pojasniti da je problem bio što je ona s njenom majkom izgubila svaki kontakt. Jednom je nju posjetila u njenom stanu i tražila ju suglasnost iz koje bi proizlazilo da je podstanar, jer bez toga se nije mogao dobiti ni kredit, ali to je ostalo na tome i nikada nije dobila suglasnost. To ju je tražila negdje krajem 70-ih li početkom 80-ih jer je to bilo vrijeme kada su se dijelili stanovi, a bez te suglasnosti nije imala pravo na stan. Nema nikakvu nekretninu osim ove, to je njezin dom, a ona se borila da dobijem stan 70-ih, ali da nije uspjela. Njezini sinovi nisu nikada od Grada ili bilo koga drugoga tražili trajno rješenje njihovog stambenog pitanja.

10. Dakle, tužiteljica i tuženica ad. 1. suglasno iskazuju da je tužiteljica dolazila kod njih i tražila predaju ključeva od drugog kata, a kada je dolazila da su sinovi tuženice 1. (dakle tuženici 2. i 3.) živjeli na drugom katu, a tuženica 1. je sa suprugom živjela u potkrovlju. Slijedom tog utvrđenja, kao i utvrđenja pod točkom 8. i 8.1. obrazloženja, ovaj je sud nedvojbeno utvrdio bitne činjenice da je upravo tužiteljica vlasnica stanova na II. katu i potkrovlju koji su predmet spora te da tuženici drže u posjedu tu nekretninu.

10.1. Dalje je za raspraviti, imaju li tuženici pravo koje ih ovlašćuje na posjedovanje (pravo na posjed) stanova na II. katu i potkrovlju, temeljem kojeg bi, u smislu odredbe članka 163. ZV-a, imali pravo odbiti predaju stvari tužiteljici kao vlasniku, pri čemu tuženici tvrde da imaju status zaštićenog najmoprimca. Među strankama nije sporno da je pravni prednik tuženika pok. OŽ imao stanarsko pravo, pri čemu tužiteljica tvrdi da ga je imao jedino na stanu u potkrovlju, dok o tome u spisu nema nikakvih materijalnih dokaza koji bi potkrijepili te navode.

11. Stanarsko pravo je predniku tuženika po sili zakona prestalo stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine br.: 91/96., 48/98., 66/98., 22/06, 68/2018, dalje: ZNS) sukladno čl. 30. st. 1. ZNS-a, a bivši nositelji stanarskog prava su temeljem članka 30. stavak 2. ZNS-a su stekli prava i obveze najmoprimca (pa tako i ovdje prednik tuženika pok. OŽ), s time da su vlasnik stana i osoba iz čl. 30. ZONS-a koja ispunjava uvjete najmoprimca trebali sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme s pravom najmoprimca ugovoriti zaštićenu najamninu sukladno čl. 31. st. 1. ZNS-a.

11.1. Odredbom iz čl. 33. ZNS uređena su pitanja rokova i načina uspostavljanja međusobnih odnosa između vlasnika stana i osobe koja je na temelju stanarskog prava živjela u stanu sadašnjeg vlasnika, a koja je tim zakonom stekla položaj najmoprimca temeljem čl. 30. st. 2. ZNS. Tako je odredbom čl. 33. st. 2. ZNS propisano da je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. St. 3. istog zakonskog propisa je određeno da, ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana, najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.

11.2. Odredba članka 37. ZNS-a, na koju se pozivaju tuženici, reguliraju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) koje se upisuju u ugovor o najmu stana, a ako najmodavac smatra da ni jedna od osoba zatečenih u stanu na dan stupanja na snagu ZNS-a nema pravni položaj nositelja stanarskog prava, te osobe mogu pokrenuti postupak pred sudom radi utvrđivanja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca. Odredba članka 38. ZNS propisuje da u slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

11.3. Međutim, tuženici, a na kojima je teret dokaza da imaju pravo na posjed nekretnine, ne dostavljaju nikakve dokaze da je njihov pravni prednik s vlasnikom sklopio ugovor o najmu pa da bi tim ugovorom upisivanjem njih kao članova obiteljskog domaćinstva, regulirao njihov pravni status kao zaštićenih najmoprimaca, odnosno dokaze da su pokrenuli postupak pred sudom radi utvrđivanja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca, niti iznose takve tvrdnje, radi čega je zaključak ovog suda da njihov pravni prednik nije sklopio ugovor o najmu stana u smislu odredbe čl. 31. st. 1. ZNS, kojom je propisano da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama Zakona o najmu stanova, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

12. Propust najmoprimca da postupi prema odredbi čl. 33. st. 2. ZNS -a nema izravan učinak na prestanak prava i obveza najmoprimca, međutim, kroz sudsku praksu se izrazilo pravno stajalište da to ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom i razumnom vremenu, koje se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja, zatraži sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti, odnosno potrebe da se u razumnom roku otklone dvojbe o pravima i obvezama najmoprimca i najmodavca.

12.1. Tako je Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci poslovni broj Rev- 3023/2015 od 17. listopada 2018. izrazio pravno shvaćanje da do gubitka zakonom stečenih prava najmoprimca, pa tako i prava na korištenje stana, može doći zbog nepodnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana u odgovarajućem, a razumnom vremenu, ili s tim u vezi traženjem odgovarajuće sudske zaštite . Dakle, najmoprimcu koji je bez opravdanog razloga propustio u primjerenom, opravdano očekivanom i razumnom vremenu zatražiti sklapanje ugovora o najmu stana kojim bi se konačno uredili odnosi vlasnika i korisnika stana, prestaje pravni položaj zaštićenog najmoprimca. Isto stajalište Vrhovni sud Republike Hrvatske izražava i u svojoj odluci poslovni broj Rev-2111/13 od 29. kolovoza 2018.

12.2. S obzirom na to da pravni prednici stranaka nisu sklopili ugovor o najmu stana u kojem bi tuženici bili navedeni kao članovi obiteljskog domaćinstva, ne postoje niti pretpostavke za prelazak prava ili obveza najmoprimca na tuženike. Cijeneći okolnosti konkretnog slučaja i ponašanje tuženika i njihovog pravnog prednika pok. OŽ, koji nisu zatražili sklapanje ugovora o najmu stana s prednicom tužiteljice – njezinom majkom, kao vlasnicom predmetnih stanova, niti su zatražili putem suda da presuda nadomjesti takav ugovor, na način kako je to propisano prethodno citiranim zakonskim odredbama, a niti su nakon smrti pok. PŽ plaćali zaštićenu najamninu (tuženica 1. u svojem iskazu navela da je pok. PŽ plaćala najamninu sve do svoje smrti 2006., a ona nakon njezine smrti posjeduje tek nekoliko uplatnica), za zaključiti je da se ne može od tužiteljice tražiti da u nedogled trpi da nekretninu ne koristi kao vlasnica. To joj pravo na mirno uživanje vlasništva pripada sukladno čl. 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Stoga, u konkretnim okolnostima, tužiteljici pripada pravo tražiti predaju u posjed predmetnih stanova jer je njezino pravo jače od posjeda tuženika. Kada tome ne bi bilo tako, tužiteljica bi kao vlasnica bila onemogućena urediti svoj odnos sa tuženicima i to ne svojom voljom već ponašanjem tuženika koji nisu poduzimali one radnje koje su im svo vrijeme stajale na raspolaganju. Pravo tužiteljice na mirno uživanje vlasništva nad stanom jače je od posjeda tuženika. Slijedom iznesenog, zaključak je ovog suda da je tuženicima zbog propusta u traženju sklapanja ugovora o najmu stana prestao pravni položaj najmoprimca, dok tuženici nisu osporili tvrdnju da su se bez pravne osnove proširili na stan na II. katu nakon smrti PŽ, čime je otklonjen prigovor o pravu na posjed, te je u takvoj situaciji tužiteljica kao vlasnica stanova ovlaštena zahtijevati iseljenje tuženika iz svojih stanova, zbog čega tužiteljica osnovano zahtijeva predaju u posjed svoje stvari, a pozivom na odredbu iz čl. 166. st. 2. ZV-a.

13. U odnosu na prigovor tuženika o pravu retencije stvari. Pravo zadržanja ili retencije (ius retentionis) jedan je od prigovora koji zaustavlja reivindikacijski zahtjev vlasnika stvari i na taj prigovor ima pravo samo pošteni posjednik radi osiguranja svoje tražbine prema tužitelju na ime nužnih i korisnih troškova koje je imao za tužiteljevu stvar (čl. 164. st. 2. ZV). Na to pravo se može pozvati samo pošteni posjednik, dok je nepošteni posjednik od tog prava isključen (čl. 165. st. 4. ZV) . U konkretnom slučaju, prema stajalištu ovog suda, tuženici nisu pošteni posjednici jer su znali, odnosno, obzirom na okolnosti su imali dovoljno razloga sumnjati da im ne pripada pravo na posjed. Osim toga, postojanje tražbine s naslova nužnih i korisnih troškova moralo bi biti razvidno u izreci presude jer bi u suprotnom vlasnik ostao bez prava posjeda nekretnine koje je vlasnik unedogled jer ne bi bilo poznato ni kolika je obveza posjednika ni je li dospjela ni dr. (tako prema stavu i Županijski sud u Zagrebu u presudi od 2. svibnja 2022. poslovni broj Gž-2754/2021-2). U konkretnom slučaju, tuženici su paušalno prigovorili iznijeli da su izvršili znatna ulaganja u predmetnu nekretninu, pri čemu nisu detaljnije objasnili svoj prigovor niti jasno odredili svoju tražbinu.

14. U odnosu na prigovor tuženika o pravu na dom jer da se radi o jedinoj nekretnini koju imaju, kao prvo treba reći da se na temelju iskaza parničnih stranaka može zaključiti da predmetna nekretnina predstavlja dom tuženika. Pravo na dom je pravo koje je zajamčeno člankom 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine“, br. 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10.) , a pravo vlasništva štiti i čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju. Dakle, u konkretnom slučaju suprotstavljena su dva pojedinačna privatna prava, i to, s jedne strane tužiteljičino pravo vlasništva predmetnih stanova, a s druge strane pravo na dom tuženika koje izvode iz stanarskog prava njihovog pravnog prednika.

14.1. Provodeći test razmjernosti pomoću tri eliminacijska pitanja: je li miješanje utemeljeno na zakonu, je li miješanje usmjereno na postizanje legitimnog cilja i je li miješanje nužno u demokratskom društvu), ovaj je sud sljedećeg stajališta. Miješanje u pravo na dom je u skladu s odredbom članka 161. i 162. ZV-a, dakle utemeljeno na zakonu. Dalje, tužiteljica je kao vlasnica ovlaštena tražiti zaštitu svojeg prava vlasništva, a zaštita kojeg je zajamčena ZV-om i Ustavom RH, iz čega se zaključuje da je miješanje u pravo na dom težilo ostvarivanju legitimnog cilja. Takvo miješanje u dom tuženika je nužno u demokratskom društvu jer se isti cilj ne može postići blažom mjerom, a postoji neodgodiva društvena potreba za miješanjem jer je vlasnica potpuno spriječena služiti se ovim stanovima te njezin interes za zaštitom vlasništva preteže nad interesom tuženika za zaštitom doma. Naime, pravo vlasništva se ubraja u jedno od temeljnih sloboda i prava čovjeka i građanina (članak 48. Ustava RH).

14.2. Pravo na dom nije zaštićeno automatizmom. U konkretnom slučaju, sud je cijenio sve okolnosti, kako razloge zbog kojih tužiteljica traži iseljenje, kao i razloge koje tuženici iznose kao razloge zbog kojih ne bi trebala biti iseljeni, pri čemu je osnovna tvrdnja tuženika da nemaju drugu nekretninu. Cijeneći isprave koje je tužiteljica predala u spis (izvadak iz zemljišne knjige za zk.ul. 2640B k. o. [katastarska općina], preslike osobnih iskaznica – stranica 40-47 spisa) sud je izveo zaključak da ni tužiteljica nema adekvatno riješeno stambeno pitanje, kako za sebe, tako ni za svoju djecu, a jer živi na istoj adresi sa svojom obitelji u stanu kojeg dijele s djeverom, pri čemu je i sin tužiteljice 1981. godište, te je životno i logično da već odavno postoji životna i socijalna potreba, ne samo za osamostaljivanjem tužiteljice u vlastiti stambeni prostor, već i njezinog sina. Dakle, i tužiteljica u okviru svojeg prava vlasništva ima i pravo na dom koje bi mogla ostvariti u stanu svojeg vlasništva, bilo za sebe, bilo za svoju djecu. Nesporno je da tuženici koriste predmetne stanove bez valjane pravne osnove i za njihovo korištenje već godinama ne plaćaju nikakvu naknadu, ne samo tužiteljici, već ni njezinoj majci koja je umrla 2011. Čak ni to. Prema mišljenju ovog suda, ponašanje tuženika korištenjem stanova u vlasništvu tužiteljice i dugogodišnjim neplaćanjem zaštićene najamnine, u gradu u kojem brojne obitelji, usprkos trudu i radu, ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje (ne mogu dignuti kredit, plaćaju visoke tržišne najamnine i sl.) ukazuje na značajno nepoštivanje prava vlasništva tužiteljice od strane tuženika, koja je čak htjela, kako iskazuje (stranica 63 spisa) s tuženicima sklopiti ugovor o najmu za potkrovlje za godinu dana dok se snađu i da joj plaćaju najamninu. Tuženica 1. u svom iskazu "opravdava" dugogodišnje neplaćanje najamnine izjavom da je problem bio što je s majkom tužiteljice izgubila svaki kontakt, dakle čak ne ni razlozima imovinske naravi. Tuženica 1. iskazuje da nema druge nekretnine i da se 70-ih (dakle prije više od 50 godina) borila da dobije stan, dok ne navodi da je na neki drugi način pokušala riješiti svoje stambeno pitanje. Tuženici ad. 2. i 3. nisu ni dali iskaz, ni na drugi način pojasnili zbog čega bi njihovo pravo na dom pretezalo. U konkretnom slučaju proizlazi da je bespravno korištenje posjednika nekretnina u vlasništvu tužiteljice za iste postalo i besplatno, a to je protivno čl. 48. Ustava Republike Hrvatske, pravnom poretku i vladavini prava kao jednoj od najviših vrednota ustavnog poretka Republike Hrvatske te pravnoj stečevini Europske unije. Pravo na dom, ne podrazumijeva samo pravo na stanovanje nego podrazumijeva i obveze, a to prije svega i obvezu plaćanja naknade za korištenje stana vlasniku, a u konkretnoj situaciji, po mišljenju ovog suda, tužiteljici bi se kao vlasnici stana nametao prekomjeran teret da u stanu ostanu osobe koje ga bespravno koriste, a u ostvarivanju svog prava na dom vlasniku stana ne plaćaju naknadu za korištenje stana. Prema mišljenju ovog suda, cijeneći sve okolnosti ovog konkretnog slučaja, i to i da tužiteljica ima pravo u okviru svojeg prava vlasništva regulirati svoje pravo na dom i adekvatno stambeno zbrinjavanje, ali i pravo na ostvarenje gospodarskih interesa koja proizlaze iz vlasništva i raspolaganja nekretninom (a koje u konkretnom slučaju ne ostvaruje ni u minimalnoj mjeri jer tuženici već dugi niz godina ništa ne plaćaju), cjelokupnost svih okolnosti ukazuje, a stavljajući u međusoban odnos ova dva pojedinačna prava, da u konkretnom slučaju pravo vlasništva tužiteljice preteže nad pravom tuženika kao korisnika predmetnih stanova bez pravne osnove, na dom.

15. Proveden je uviđaj na licu mjesta 22. listopada 2025. uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Ane Mucića. Neposrednim opažanjem je utvrđeno da se na adresi [adresa], zk oznake čest. zgr. [katastarska čestica] i čest. zgr. [katastarska čestica] , nalazi predmetna nekretnina, koja se sastoji od prizemlja, 1. i 2. kata, te potkrovlja. Tuženici stanuju na 2. katu i u potkrovlju. Predmetni stan na II. katu se sastoji od dvije sobe. kuhinje, kupaonice i malog predsoblja. Potkrovlje se sastoji od kuhinje, blagovaonice s dnevnim boravkom, dvije sobe i kupaonice. Stranke su suglasne da se tuženici nalaze u posjedu stana na 2. katu i na potkrovlju, a pošto su tužitelji postavili tužbeni zahtjev za isplatu naknade za korištenje oba stana u jedinstvenom iznosu suglasni su da vještak u skladu s time izradi svoj nalaz i mišljenje.

16. Vještak je dostavio pisani nalaz i mišljenje (stranica 97-132 spisa) u kojem je opisno i fotodokumentacijom prikazao zatečeno stanje. U nalaz i mišljenju je pobrojao primijenjene propise i literaturu kojom se služio za davanje svog nalaza, izjasnio se da je predmet nalaza dvoetažni stan na II. katu i potkrovlju zgrade neto korisne površine od 84,04 m2 koji se nalazi u Dubrovniku, na adresi [adresa], zk oznake čest. zgr. [katastarska čestica] i čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (s.i.) te je opisao od čega se stanovi sastoje, Prikazao je da je NKP stana na II. katu 40,85 m2, a stana u potkrvolju 43,19 m2, ukupno 84,04 m2. Vještak se kod davanja nalaza i mišljenja služio poredbenom metodom – pregledom cijena najma usporedivih nekretnina uz međuvremensko (intertemporalno) izjednačenje – prilagodba tržištu, interkvalitativno izjednačavanje te je nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine utvrdio da utvrđena vrijednost najma stana za 11. 2025 iznosi 1.233,73 EUR, dok za srpanj 2014. iznosi 596,73 EUR. Vještak je dao izračun za cijelo utuženo razdoblje iz kojeg je razvidno da je najmanja visina najma iznosila 572,21 EUR za mjesece travanj do lipanj 2015.

16.1. Vještak je usmeno iznio nalaz i mišljenje (stranica 143-144 spisa). Za vještaka nije bilo pitanja ni primjedbi ili prigovora. Slijedom iznesenog, držeći da je nalaz i mišljenje sačinjen u skladu s pravilima struke, da je vještak jasno i određeno odgovorio na svoj zadataka, a stranke nisu imale prigovora na provedeno vještačenje, sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka.

17. U odnosu na zahtjev tužiteljice da joj tuženici na ime bespravnog korištenja njezine nekretnine stana na II. katu i u potkrovlju zgr. 57 i 58. k. o. [katastarska općina] isplate naknadu u mjesečnom iznosu od 398,16 eur, primjenjuju se odredbe članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. ZV-a, što znači da je za odluku o tužbenom zahtjevu odlučno utvrditi pravni položaj posjednika. Prema odredbi članka 18. stavak 3. ZV-a posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada.

17.1. Iz spisa proizlazi da tuženici nisu osporili vlasništvo tužiteljice kao ni činjenicu da se nalaze u posjedu predmetne nekretnine. Tužiteljica zahtijeva naknadu za razdoblje od srpnja 2014. do predaje nekretnine u posjed. S obzirom na to da se na temelju iskaza tužiteljice i tuženice 1. ne može sa sigurnošću utvrditi kada je tužiteljica dolazila i usmeno pozivala tuženike predati u posjed predmetne nekretnine, a da je tužiteljica predala u spis dopise naslovljene na tuženike s datumom od 20. rujna 2018., bez dokaza jesu li ti dopisi upućeni i uručeni tuženicima i kada, prema stajalištu ovog suda tuženici su primitkom predmetne tužbe kojom se pozivaju na predaju posjeda postali nepošteni posjednici pa posljedično tomu, o tužbenom zahtjevu tužiteljice u odnosu valja odlučiti primjenom odredbe čl. 165. ZV kojom je u stavku 1. propisano da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario, i to u visini najamnine koju bi inače za takvo korištenje platio.

17.2. Budući da je u postupku na temelju izvedenih dokaza utvrđeno da tuženici posjeduju predmetnu nekretninu bez osnove koja bi im davala pravo da ju posjeduje, a pri tom su od primitka tužbe (27. rujna 2019.) najkasnije postali nepošteni posjednici, to tužiteljici od tada pripada pravo na naknadu za korištenje nekretnine bez pravne osnove, sve do predaje nekretnine u posjed.

18. Slijedom svega iznesenog, na temelju odredbe članka 165. stavak 1. ZV -a osnovan je zahtjev tužiteljice za isplatom naknade za korištenje nekretnine bez pravne osnove, i to za razdoblje od 27. rujna 2019. jer je od tog dana njihov posjed postao neosnovan i nepošten pa sve do predaje nekretnina u posjed, kako je tužiteljica to zatražila, i to u visini najamnine koju bi inače za takvo korištenje platili, u granicama zahtjeva tužiteljice – 398,16 EUR mjesečno. Za rujan 2019. tužiteljici pripada pravo na razmjernu naknadu za korištenje nekretnine u iznosu od 39,81 EUR s datumom dospijeća 10. listopada 2019., kako je zatraženo tužbenim zahtjevom, a za ostalo razdoblje iznosi od po 398,16 EUR mjesečno, s pripadajućim zateznim kamatama, sve do predaje nekretnine u posjed.

19. Slijedom svega navedenog, pridržavajući se načela ekonomičnosti, p reostale predložene dokaze (saslušanje svjedoka predloženih od strane tužiteljice) sud nije izvodio niti je posebno cijenio preostale izvedene dokaze, smatrajući činjenično stanje dovoljno utvrđenim, uzimajući također u obzir da se njima utvrđuju činjenice koje nisu sporne ili nisu bitne za rješenje spora.

20. Odluka o troškovima temelji se na odredbi članka 154 . stavak 5. ZPP-a u vezi s člankom 155. ZPP-a.

20.1. Kao potreban trošak tužiteljice za vođenje parnice, sukladno članku 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/2023 dalje u tekstu: Tarifa), sukladno vrijednosti predmeta spora, sud je utvrdio trošak sastava tužbe (Tbr.7.t.1. Tarife) u iznosu od 100 bodova, trošak zastupanja na ročištima od 24.3.2022., 7.6.2022., 13.10.2022., 14.11.2023., 22.2.2024., 24.10.2024. i 17.2.2026. ( u granicama zahtjeva tužitelja) u iznosu od po 100 bodova (Tbr. 9. t. 1. Tarife), trošak sastava podneska od 24. veljače 2020. u iznosu od 100 bodova (Tbr. 8. t. 1. Tarife), ukupno 900 bodova, što u skladu s vrijednošću boda iz Tbr. 54. Tarife, iznosi 1.800,00 EUR, uvećano za PDV od 25 %, što ukupno iznosi 2.250,00 EUR. Tom iznosu treba pridodati iznos od 1.023,18 EUR na ime troškova vještačenja, prema podacima iz obračunskog lista u spisu predmeta. Tužitelju je priznat trošak sudske pristojbe za tužbu koju je u obvezi platiti sukladno članku 3. Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine" broj 118/2018, dalje: ZSP) i po Tbr. 1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine" broj 53/2019) i trošak sudske pristojbe na presudu, budući da je tužitelj pristojbu za presudu obvezan platiti na temelju članka 3. stavka 2. ZSP u vezi s člankom 4. točkom 4. ZSP-a, u granicama zahtjeva tužitelja u iznosu od 106,17 EUR. Dakle, sveukupno priznati trošak iznosi 3.379,35 EUR te je naloženo tuženicima naknaditi isti u roku od 15 dana (točka IV. Izreke presude).

U Dubrovniku 9. srpnja 2026.

Sutkinja

Ana Srhoj

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana računajući od dana održavanja ročišta za objavu presude ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu odnosno od primitka ovjerenog prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.

PRESUDA SE DOSTAVLJA:

1. punomoćnici tužitelja, uz rješenje o pristojbi za presudu

2. punomoćniku tuženika