REPUBLIKA HRVATSKA

Pn-32/2025-12

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva 27 Split

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Draganu Ramljaku kao sucu pojedincu u pravnoj stvari pokrenutoj po tužbi tužiteljice: ad 1). LD OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupane po punomoćnici Danieli Jurić odvjetnici u Splitu, protiv tuženika ad 1). Republika Hrvatska OIB: 52634238587 zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, Građansko–upravnom odjelu, radi naknade štete, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 25. svibnja 2026., u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Tonija Kurtovića odvjetnika u Splitu, te zz tuženika LDC na ročištu za objavu 06. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Usvaja se u cijelosti tužba i tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

„1.Dužna je tužena u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe na ime naknade štete isplatiti tužiteljici iznos od 29.075,06 eura, sve zajedno sa zateznom kamatom od 01. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. određenom uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01. siječnja 2023. do konačne isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3% poena tekući na iznos od:

793,88 eura počevši od datuma 5. travnja 2016

793,88 eura počevši od datuma 15. svibnja 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. lipnja 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. srpnja 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. kolovoza 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. rujna 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. listopada 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. studenog 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. prosinca 2016.

793,88 eura počevši od datuma 15. siječnja 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. veljače 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. ožujka 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. travnja 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. svibnja 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. lipnja 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. srpnja 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. kolovoza 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. rujna 2017.

793,88 eura počevši od datuma 15. listopada 2017.

790,11 eura počevši od datuma 15. studenog 2017.

790,11 eura počevši od datuma 15. prosinca 2017.

790,11 eura počevši od datuma 15. siječnja 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. veljače 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. ožujka 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. travnja 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. svibnja 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. lipnja 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15.srpnja 2018.

790,11 eura počevši od datuma 15. kolovoza 2018.

761,28 eura počevši od datuma 15. rujna 2018.

761,28 eura počevši od datuma 15. listopada 2018.

761,28 eura počevši od datuma 15. studenog 2018.

761,28 eura počevši od datuma 15. prosinca 2018.

761,28 eura počevši od datuma 15. siječnja 2019.

761,28 eura počevši od datuma 15. veljače 2019.

761,28 eura počevši od datuma 15. ožujka 2019.

761,28 eura počevši od datuma 15. travnja 2019."

II. Dužna je tužena u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužiteljici sve troškove ovog postupka u iznosu od 6.481,21 euro zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3% poena tekući od presuđenja 06. srpnja 2026. pa do isplate.“

Obrazloženje

1. Tužiteljica je dana 26. lipnja 2019. godine podnjela ovom sudu tužbu, protiv uvodno označene tužene, radi naknade štete, u kojoj se navodi da je tužiteljica vlasnica stana u zgradi oznake čest. zgr. [katastarska čestica]. upisana u Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa]. i to baš dvosobnog stana u podrumu zgrade, ukupne površine 64 m2. Tužiteljica je predmetni stan stekla 31.05.2014.godine nakon smrti svog oca, a ovaj pak preko svog prednika pok. VD p. L sve temeljem rješenja o nasljeđivanju donesenog po javnom bilježniku Mirjani Popovac pod poslovnim brojem O-1804/14. U predmetnom stanu stanuje zaštićeni najmoprimac ŽD, kao slijednica i ujedno član obiteljskog domaćinstva nositelja stanarskog prava, supruga pok. ID. Tužiteljica na ime predmetnog najma prima zaštićenu mjesečnu najamninu koja je u razdoblju od 01.04.2016. do 01.09.2018. iznosila 180,98 Kn, a od 01.09.2018. do danas 398,16 Kn., te kao vlasnica predmetnog stana na ime troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade u navedenom razdoblju plaća pričuvu u mjesečnom iznosu od 128,23 Kn. Pored gore navedene pričuve, tužiteljica je kao vlasnik i najmodavac nizom prisilnih zakonskih odredbi obvezana održavati predmetni stan i zajedničke dijelove nekretnine (čl. 80, čl. 84 i čl. 89 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima -NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), odnosno, održavati stan u stanju podobnom za stanovanje (čl. 13 Zakona o najmu stanova – NN 91/96, čl. 553 i čl. 554 Zakona o obveznim odnosima

– NN 35/05, 41/08).

2. Tužiteljica sukladno odredbama Zakona o najmu stanova nije imala nikakvog utjecaja na sklapanje ugovora o najmu, a niti na sadržaj njegovih odredbi kao niti na iznos najamnine, pa joj je sukladno Zakonom o najmu stanova u tolikoj mjeri ograničeni razlozi za otkaz ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu, da tužiteljica i njeni prednici od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova nisu mogli, te sve do 2023. neće moći ući u posjed predmetnog stana. Zaštićena najamnina je do 01.09.2018. bila najmanje 10 puta manja od tržišne najamnine za predmetni stan, koju tržišnu najamninu tužiteljica nije mogla naplatiti, a niti će moći još gotovo 5 godina. Tržišna vrijednost predmetnog stana je također značajno umanjena.

3. Iz svega navedenog je razvidno kako je RH na gore opisani način tužiteljici povrijedila vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1 Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući nije postojala ravnoteža između interesa tužiteljice kao vlasnice stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca jer je tužiteljici bio nametnut prekomjeran individualni teret. Navedeni stav je zauzeo i Europski sud za ljudska prava odlučujući u predmetu Statileo protiv Hrvatske, presudom od 10.7. 2014., Zahtjev br. 12027/10 Gošović protiv Hrvatske, iskazan presudom od 15.11.2016. i Mirošević – Anzulović protiv Hrvatske presudom od 04.10.2016.

4. Slijedom navedenog, razvidno je kako je tužiteljica uslijed povrede navedene pod točkom III. ove tužbe pretrpjela štetu. Tužiteljica smatra kako je sukladno stavovima sudske prakse pripada naknada štete u visine tržišne najamnine koju bi ostvarila davanjem u najam predmetnog stana i to za razdoblje od 1.4.2016. pa sve do podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora i nadalje umanjeno za zaštićenu najamninu koju je tužiteljica primila kako je to navedeno u točci III. ove tužbe u sveukupnom iznosu od 9.230,02 Kn, a koja tržišna najamnina bi iznosila najmanje 3.000,00 Kn cca mjesečno. Tužiteljica se prije podnošena ove tužbe obratila nadležnom državnom odvjetništvu zahtjevom za mirno rješenje spora koji zahtjev je odbijen dopisom od 7.06.2019.

5. Uz tužbu i tužbeni zahtjev u dokazne svrhe tužiteljica je dostavila, a što je sud tijekom postupka pregledao i iščitao: rješenje Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem O-1804/14 od 03.prosinca 2014., izvadak iz zemljišne knjige Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Rješenje Općine Split, Općinskog komiteta za urbanizam, građevinarstvo, imovinsko – pravne, stambene i komunalne poslove od 10.01.1990., presudu Europskog suda za ljudska prava od 10.07.2014., od 7.07.2015., podnesak Ureda zastupnika RH pred Europskim sudom za ljudska prava od 27.10.2014. uz odluku, analizu presude od 17.11.2016. Ureda zastupnika RH pred Europskim sudom za ljudska prava, podnesak istog Ureda od 17.11.2016., presudu Europskog suda od 04.4.2017., presuda i rješenje Vrhovnog suda RH pod br. Rev 1104/2018, kartica kupaca Sredstva zajedničke pričuve od 25.03.2019.,Izračun zaštićene najamnine ([adresa], 23.08.2018), Izračun mjesečne zaštićene najamnine na dan 7.11.2012. Službe pravne zaštite, stanova, poslovnih prostora i geodezije, Odsjeka za poslove stanovanja, Potvrda o primitku najamnine za 09/2018. Split, 01.09.2018., fotografije stanova, Zahtjev za mirno rješenje spora od 25.03.2019., podnesak Općinskog državnog odvjetništva u Splitu od 7.06.2019.

6. Nakon što je sud zaprimio tužbu i tužbeni zahtjev tužiteljice, istu je dostavio tuženoj na odgovor, koja se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, predlaže da tužbeni zahtjev bude odbijen uz osudu tužiteljice na naknadu parničnog troška. Tužena posebno ukazuje da iz dokumentacije koja je priložena uz tužbu vidljivo je da prednik tužiteljice sada pok. VD nije zaključio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom s pok. HD, odnosno pok. ŽD, te da nikad nije donesena presuda kojom se nadomješta taj ugovor. Radi navedenog, tužiteljica kao sadašnji vlasnik stana nije dokazala ni da trpi štetu, kao ni da je primorana primati samozaštićenu najamninu za predmetni stan od zaštićenog najmoprimaca. Tužiteljicu kao i njenog pravnog prednika ništa nije sprječavalo, a niti sada sprječava da pokrene postupak radi iseljenja iz predmetnog stana protiv zaštićenog najmoprimca. Naime, da je taj postupak bio pokrenut, odnosno okončan ne bi bilo ni prekomjernog ograničenja vlasništva nametnutog Zakonom o najmu stanova (NN 91/96), već bi vlasnici uživali svoje vlasništvo u punom opsegu.

Radi navedenog se ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice. Ujedno se ističe i prigovor nedostatka pasivne legitimacije na strani tužene Republike Hrvatske, jer u konkretnoj situaciji ne može tužena snositi odgovornost zbog toga što pok. vlasnik stana, odnosno sada tužiteljica nakon njegove smrti nije koristila sva dopuštena pravna sredstva radi pribavljanja posjeda predmetnog stana slobodnog od osoba i stvari. Posebno se predlaže u ovom postupku utvrditi platne mogućnosti najmoprimaca u cijelosti a što uključuje ukupne mjesečne prihode nositelja stanarskog prava i članova obiteljskog domaćinstva, prihode od plaće, zakupnina, vrijednost pokretnina, nekretnina neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život i to od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 05. studenog 1996. pa do danas te sva raspolaganja imovinom kroz to razdoblje. Nadalje se ističe da presude Europskog suda za ljudska prava donesene u predmetima Bego protiv Hrvatske i Statileo protiv Hrvatske, ne bi za ovu pravnu stvar, predstavljali formalni izvor prava koji bi obvezivao Republiku Hrvatsku da vlasnicima stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci nadoknadi razliku između zaštićene najamnine i tržišne najamnine kroz utuženo razdoblje. Naime, u tim presudama istaknuto je da trenutni pravni propisi u Republici Hrvatskoj u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu i to baš najmodavca. Radi toga je sud istaknuo da se temeljni problem u predmetima ove vrste "tiče samog zakonodavstva" i da nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtjeva slijedom čega Republika Hrvatska treba poduzeti zakonodavne i druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne i interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane.

7. Posebno se ističe prigovor zastare prava u smislu odredbe čl. 373. st. 1. (NN 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01) sada čl. 227. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18). Naime, Zakon o najmu stanova je donesen 1996. a Konvencija je ratificirana 5. studenog 1997. pa su vlasnici stanova, nakon što su se od 5. studenog 1997. mogli pozvati na konvencijsko pravo, ima li pravni osnov za utuženje predmetnih potraživanja. Tužena se Konvenciju obvezala primjenjivati, a Ustavni sud RH u rješenju poslovni broj U-I- 762/1996 od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe čl. 6. do 8. Zakona o najmu stanova bile protivne Ustavu RH te Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. Stoga za procjenu osnovanosti prigovora zastare nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo niti je ta odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare potraživanja jer su vlasnici i prije donošenja te odluke, pozivom na konvencijsko pravo nakon 5. studenog 1997. ostvarenje svoje tražbine mogli zahtijevati u sudskom postupku. Europski sud za ljudska prava se pitanjem zastare odnosno zastare prava u odluci Statileo i dr. protiv Hrvatske nije bavio.

Nadalje, tužena ističe da niti jednim posebnim propisom za tražbine poput predmetne, nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok, pa nema razloga predmetnu štetu tretirati drugačije od bilo koje druge štete i početak tijeka zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužiteljica i svi ostali vlasnici su mogli, i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda Republike Hrvatske o ustavnosti Zakona o najmu stanova (NN 91/96) nakon ratifikacije Konvencije osnovano, pozivom na konvencijsko pravo, pokretati tužbe za naknadu štete jer im je već tada bila poznata i osoba štetnika i obujam odnosno visina štete. Ovakvo je stajalište u presudi i rješenju Rev-1104/2018-3 od 22. siječnja 2019. iznio Vrhovni sud Republike Hrvatske.

Naime, baš zbog činjenice što Konvencija ratificirana 05. studenog 1997. predstavlja formalni izvor prava koji je neposredno primjenjiv u Republici Hrvatskoj, tužiteljica je kao i ostali vlasnici stanova opterećenih zaštićenim najmom, imala mogućnost, za slučaj da je aktivno legitimirana a što nije, Konvencijom zajamčeno pravo štititi podnošenjem tužbe Ustavnom sudu RH i u slučaju neuspjeha zatražiti pravnu zaštitu pred Europskim sudom za ljudska prava a što tužiteljica nije učinila.

8. U svakom se slučaju ističe da tužiteljici, pod uvjetom da je aktivno legitimirana a što nije, ne bi pripadala naknada u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarila iznajmljivanjem stana da joj prekomjerno ograničenje njenog prava na stanu nije nametnuto Zakonom o najmu stanova. Naime, u svim presudama Europskog suda za ljudska prava protiv Republike Hrvatske sud je isticao da svaka država pa tako i RH ima pravo ograničiti pravo vlasništva, međutim, do određene granice. Drugim riječima, Republici Hrvatskoj se stavilo na teret da je Zakonom o najmu stanova prekomjerno ograničeno pravo vlasništva i to u tolikoj mjeri da vlasnici stanova od svojih stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci ne ostvaruju ni minimalnu korist koja bi im bila dostatna za održavanje nekretnine. Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere dakle do te mjere da vlasnici stanova imaju određenu korist od predmetnih stanova odnosno da ostvaruju korist koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja te nekretnine. Dakle Europski sud za ljudska prava postavio je gornju granicu mjere dopuštenog ograničenja prava vlasništva. S tim u svezi hipotetički bi vlasnicima stanova u [adresa] pa i tužiteljici, za slučaj da joj pripada pravo na naknadu štete s osnova izgubljene dobiti a što se poriče i nije njen slučaj, pripadala naknada u visini razlike između nužnih troškova održavanja konkretne nekretnine i zaštićene najamnine koju su ostvarili od zaštićenih najmoprimaca.

9. Na tragu istaknutoga su sve odluke Europskog suda za ljudska prava pa prvenstveno i Statileo, kojima je na ime naknade štete podnositeljima dosuđena odgovarajuća najamnina umanjena za ostvarenu zaštićenu najamninu, ali im ni u jednom slučaju nije dosuđena razlika između tržišne najamnine umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu. Svako drugačije tumačenje predstavljalo bi negiranje ustavnog prava Republike Hrvatske da ograniči pravo vlasništva radi zaštite posebno osjetljive socijalne kategorije osoba (što jest konkretan slučaj) propisanog odredbom čl. 16. Ustava RH (NN 56/90, 135/97, 08/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10, 05/14).

Isto tako, u odnosu na visinu ističe se da najamnina kao prihod potpada pod odredbe Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18 i 121/19) te predstavlja dohodak od imovine koji, sukladno navedenom Zakonu, predstavlja razliku između ostvarene najamnine i izdataka koje je tužiteljica imala po osnovi održavanja predmetne nekretnine. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa priznaju se izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Stoga, sukladno navedenim odredbama, dohodak od imovine u biti predstavlja razliku između najamnine i izdataka u visini od 30% te bi zatim na ovaj iznos valjalo platiti porez na dohodak sukladno odredbi čl. 50. Zakona o porezu na dohodak iz 2004., odnosno čl. 62. Zakona o porezu na dohodak iz 2016. i to po stopi od 12% godišnje, slijedom čega tužena u svom iznesenom stavu upire i na presudu Općinskog suda u Zagrebu br. P-1583/19-18 od 28. veljače 2020.

10. Posebno se ističe da je donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 68/18) koji je stupio na snagu dana 04. kolovoza 2018. Republika Hrvatska postupila sukladno citiranim presudama Europskog suda za ljudska prava, te iznašla optimalan zakonodavni okvir kojim je tim Zakonom na primjeren način uspostavljena ravnoteža između interesa vlasnika stanova te interesa zaštićenih najmoprimaca, slijedom čega tužiteljici svakako ne pristoji pravo potraživati utužene iznose nakon 04. kolovoza 2018. kao dana stupanja na snagu citiranog Zakona jer je donošenjem citiranog Zakona otpao osnov tužbenog traženja.

11. Na ovako zaprimljen odgovor na tužbu tužene, pun. tužiteljice je dana 23.studenog 2020. dostavila svoje očitovanje u kojem je navela da neosnovano tužena ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice i pasivne legitimacije na strani tužene, stoga što bi tužiteljica bila ovlaštena tražiti iseljenje zaštićenog najmoprimca iz razloga što isti nema sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

Naime, u odluci od 01. lipnja 2005. broj U III-1031/2020 Ustavni sud navodi: ''Ustavni sud cijeni neosnovanim stajalište Županijskog suda u Karlovcu, kao i Općinskog suda u Karlovcu. Naime, podnositeljica je stekla prava i obveze najmoprimca dana 5. studenoga 1996. godine, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova. Iz odredaba članaka 30. i 31. Zakona o najmu stanova proizlazi da se pravo najmoprimca stječe na temelju zakona i to ispunjenjem zakonskih pretpostavki te da zaključenje ugovora o najmu nije konstitutivni element za stjecanje tog prava. Imajući u vidu takav način stjecanja, napominje se da Zakon o najmu stanova propisuje i način prestanka prava najmoprimca, a koje pravo prestaje na način izričito predviđen tim Zakonom. Odredba članka 33. stavka 2. Zakona o najmu stanova ne propisuje da bi propuštanje tog roka imalo za posljedicu gubitak prava, koje je stečeno temeljem samog zakona, niti je to propisano kojom drugom odredbom Zakona o najmu stanova pa eventualnim propuštanjem roka iz članka 33. Zakona o najmu stanova podnositeljica nije izgubila pravo koje je stekla ex lege.''

Tužiteljica se protivi prijedlogu tužene da se u ovom postupku utvrde platne mogućnosti najmoprimaca u cijelosti, i to od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 05. studenog 1996. pa sve do danas. Notorna je činjenica kako su sudovi u Republici Hrvatskoj za cijelo navedeno razdoblje odbijali tužbe radi otkaza ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom podnesene iz razloga visokih platnih mogućnosti zaštićenih najmoprimaca. Pa je tako dugogodišnjom praksom, između ostalog i Vrhovnog suda Republike Hrvatske npr. formiran pravni stav kako je kuća za odmor kuća posebne namjene, namijenjena boravku za vrijeme korištenja godišnjeg odmora pa bez obzira na svoju vrijednost nije zapreka stjecanju statusa zaštićenog najmoprimca (Rev-x-579/10, Rev-40/1999). Dakle, tužiteljica, kao i njeni prednici nedvojbeno ne bi mogli otkazati ugovor o najmu zaštićenom najmoprimcu, odnosno istoga iseliti iz navedenog razloga, pa je razvidno kako su navodi tužene neosnovani, a dokazni prijedlog suvišan. U odnosu na prigovore tužene kako presude Europskog suda za ljudska prava u predmetima Bego i Statileo protiv Hrvatske ne obvezuju tuženu na naknadu štete i prigovor zastare, tužiteljica ističe kako je Vrhovni sud u odluci broj Rev-1104/2018 donesenoj u predmetu istovjetnog činjeničnog i pravnog osnova zauzeo stav kako je pravilno shvaćanje Županijskog suda u Dubrovniku u presudi od 22. studenog 2017. broj Gž-935/16 kojom je prihvaćen tužbeni zahtjev vlasnika za naknadu štete u visini razlike zaštićene i tržišne najamnine za razdoblje od tri godine prije podnošenja tužbe upravo kako je tužiteljica i zatražila tužbom u ovom postupku. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) koji je stupio na snagu dana 04. kolovoza 2018., a kojim bi po mišljenju tužene bila uspostavljena ravnoteža između interesa vlasnika stanova te interesa zaštićenih najmoprimaca je odlukom Ustavnog suda broj U-I-3242/2018 od 14. rujna 2020. ukinut gotovo u cijelosti. Dohodak od imovine sukladno Zakonu o porezu na dohodak jest osnovica i temelj za razrez poreza. Tužiteljica u ovom postupku naknadu štete sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima i praksi Europskog suda za ljudska prava i Vrhovnog suda RH, a ne utvrđenje poreznih osnovica i porezno priznatih izdataka. Uz svoje očitovanje na odgovor na tužbu tužiteljica je kao dokaznu građu dostavila odluku Vrhovnog suda RH pod brojem Rev- 1104/2018-3 od 22.01.2019.

12. U dokazne svrhe sud je pored čitanja tužbe i tužbenog zahtjeva uz koji su priložene pisane isprave kao i recentna sudska praksa, pribavio podatke o prosječnoj mjesečnoj cijeni najamnine za stambeni prostor površine od 67,03 m2, položen u podrumu u Vukovarskoj ulici br. 27 u Splitu, a koji podatak je od strane Ministarstva financija – Porezne uprave Ispostave Split dostavljen 06.01.2021., da bi po zaprimanju istog pun. tužiteljice uredila i precizirala svoje tužbeno traženje kako je to i navedeno u pisanom podnesku od 08.veljače 2021. Nadalje, sud je tijekom postupka od istog upravnog tijela zatražio podatak koliko bi za sporno razdoblje, sukladno uređenom tužbenom zahtjevu tužitelja, a temeljem tada važećeg Zakona o porezu na dohodak, tužiteljici bilo naplaćeno na ime poreza po osnovi najamnine, te izvršio očevid na licu mjesta uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka Josipa Šituma dipl.ing.građ, te pregledao pisani nalaz i mišljenje navedenog vještaka dostavljenog sudu dana 23.11.2023.

13. Po zaprimanju pisanog nalaza i mišljenja sudskog vještaka za graditeljstvo Josipa Šituma, punomoćnica tužiteljice dana 02.09.2021., odnosno konačno dana 29.02.2024. dostavlja uređen i preciziran tužbeni zahtjev, kako je to u izreci ove presude i navedeno, sve uz dostavu presude Županijskog suda u Bjelovaru pod posl. brojem Gž-633/2020-2 od 09.srpnja 2020., Odluku o izmjeni odluke o prirezu na porez na dohodak Grada Splita od 12.10.2001., od 11.09.2017., na koji se tužena usprotivila iz svih već iznesenih navoda.

14. Tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti je osnovan.

15. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari predstavlja zahtjev tužiteljice za isplatom štete kao razlike između tržišne i zaštićene najamnine za stan u vlasništvo tužiteljice, koji je u najmu zaštićenog stanara sve na temelju odluke nadležnog upravnog tijela.

16. Za ovaj sud se ne ukazuje spornim:

-da bi tužiteljica svoju aktivnu legitimaciju za pokretanjem i vođenjem ovog postupka dokazala na valjan način, i to baš izvatkom iz javne knjige za k. o. [katastarska općina] Z. U. [broj ZK uloška], gdje je upisana čest. zgr. [katastarska čestica]. u naravi kuća i dvor u ukupnoj površini od 165.m2 ( dok je pak vrt u površini od 145. m2 upisan kao zasebna čest. unutar istog Z.U. ), na kojoj nekretnini je kao etažno vlasništvo E-1 upisan suvlasnički dio s neodređenim omjerom i to jedan dvosoban stan u podrumu zgrade na ime tužiteljice;

-da je na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju donesenog po javnoj bilježnici Mirjani Popovac iz Splita od 03. prosinca 2014. god. pod poslovnim brojem O-1804/14. iza smrti VD pok. L zakonskim nasljednikom utvrđena kćerka preminulog, odnosno baš tužiteljica iz ove pravne stvari, kojoj je u cijelosti pripala nekretnina koja je predmetom ovog parničnog postupka ;

-da bi na temelju Rješenja nadležnog upravnog tijela od 10.01.1990. god. pod Klasa: UP-I-371-03/89-01/108. bilo utvrđeno da je ID pok. JD nosilac stanarskog prava na stanu u [adresa], ex Balkanska 27. a sada [adresa] ( podrum ) površine 64.m2 a kojeg je vlasnik VD,( prednik tužiteljice ) na kojem stanu je je prethodni nositelj stanarskog prava bio otac utvrđenog nosioca pok. JD koji je preminuo 1963. godine, i s kojim je u stanu živio upravo ID pok. JD kao član obiteljskog kućanstva, sve u skladu s odredbama čl. 12., 60., 61. tada važečeg Zakona o stambenim odnosima;

-da je prema službenim podacima upravitelja zgrade Stanouprave d.o.o. Split iz kartice kupca za stambenu zgradu u [adresa] ( ex Balkanska 27 ) na ime vlasnika stana VD u razdoblju od 01.01.2016. godine do 01.12.2018. godine uredno podmirivala naknada s naslova zajedničke u iznosu od ukupno po 1.538,76 kn/godini, da bi od kada je vlasnikom stana utvrđena tužiteljica u 2019. godini evidentirana također uredna uplata mjesečnom iznosu od 128,23 kn;

- da je prema priloženim podacima ( list 42-43 spisa ) izračunata zaštićena najamnina za predmetni stan i to za razdoblje od 01.09.2018. -31.08.2019. u iznosu od 398,16 kn; za razdoblje od 01.09.2019. -31.08.2020. u iznosu od 615,34kn; za razdoblje od 01.09.2020. -31.08.2021 u iznosu od 832,52 kn; za razdoblje od 01.09.2021. do 31.08.2022. u iznosu od 1.049,70 kn; za razdoblje od 01.09.2022. do 31.08.2023. u iznosu od 1.266,88 kn, sve na temelju čl. 28a, a u svezi s čl. 28. a st. 1. i 4. Zakona o najmu stanova;

- da prema izračunu mjesečne zaštićene najamnine za predmetni stan, a prema važećim podacima i parametrima izračunatim od strane Grada Splita, Službe pravne zaštite, stanova, poslovnih prostora i geodezije-Odsjeka za poslove stanovanja na dan 05.09.2012. godine zaštićena najamnina je iznosila 180,98 kn;

- da prema dostupnim podacima ovlaštenih agencija za iznajmljivanje stanova, iznos najma za stan sličnih karakteristika bi iznosio od 1.487,00 preko 2.975,00kn pa do 3.718 kn ;

- da od nadležnog upravnog tijela Porezne uprave, Ispostava Split od 06. siječnja 2021. godine pod KLASA: 410-23/20-12/61 je razvidno da na konkretnoj lokaciji u [adresa]. nema evidentiranih prijava najma odnosno zakupa stana , poradi čega su dostavljeni usporedni podaci o najmu stanova koji se nalaze u istoj ulici s različitim površinama, koji se navode u rasponu od 2.200,00kn po m2 za stan od 46,71 m2, što iznosi 47,10 kn/m2; za stan površine 60,00 m2 iznos najamnine je 2.300,00 kn odnosno 38,34 kn/m2; te naposlijetku za stan površine 72,84 m2 iznos najamnine je 4.000,00 kn ili 54,92 km/m2;

- da je prilikom izvođenja dokaza očevidom na licu mjesta dana 02. svibnja 2023. godine sud utvrdio da se radi o prizemnom stanu, anagrafske oznake [adresa].( ex Balkanska 27. ), koji se nalazi u suterenu, strukture dvije spavaće sobe, sa dva sanitarna čvora, kuhinje i blagovaone, s vidljivim pristupom u dvorište, te se do istog može doći iz stubišta, koji stan je u cijelosti uređen, renoviran – adaptiran, a koja adaptacija je uključivala struju, vodu, kanalizaciju, micanje pojedinih zidova te stavljanja nove ploče;

-da je sud u smislu odredbi čl. 250 i čl. 260 ZPP-a, a kojim odredbama je propisano da se dokaz vještačenjem provodi kada je radi utvrđivanja ili razjašnjenja kakve činjenice potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže, te kada sud to odredi ovisno od složenosti slučaja isto može biti obavljeno po dva ili više vještaka, sve prema odredbi čl. 252. st. 1.ZPP-a., je na traženje suda stalni sudski vještak za graditeljstvo Josip Šitum dana 23.studenog 2023.godine dostavio svoj pismeni nalaz i mišljenje, u kojem vještvu je naveo da je vidljivo iz Glavnog projekta rekonstrukcije i unutrašnjeg uređenja stana da se u prvobitnom stanju stan sastojao od kupaonice, ostave, kuhinje i blagovaonice, hodnika, spavaće sobe i dnevnog boravka. Glavnim projektom je planirano, a tijekom očevida vidljivo je da je i izvedena sveukupna izmjena funkcionalnog rasporeda, na način da se sada stan sastoji od lođe, kuhinje, dnevnog boravka i blagovaonice, hodnika, dvije kupaonice i dvije sobe. Da bi se provela ovakva adaptacija stana potrebno je bilo u njemu izvesti sveobuhvatne građevinsko obrtničke i instalaterske radove;

- da na ovako dostavljenom pisanom nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Josipa Šituma pun. tužiteljice i z.z. tužene nisu imali primjedbi;

-da je punomoćnica tužiteljice 29.veljače 2024. uredila tužbeni zahtjev sukladno izračunu vještaka uz umanjenje za pripadajući iznos poreza i prireza na dohodak i zaštićene najamnine, u kojem Zahtjevu je navela da iznos po vještaku izračunate najamnine treba umanjiti za iznos poreza na dohodak od imovine. Sukladno članku 57. stavku 1. Zakona o porezu na dohodak kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine, tako da osnovicu za razrez poreza čini iznos tržišne najamnine od 901,17 eur umanjen za 30%, odnosno 630,82 eur;

-da sukladno članku 62. stavak 1. Zakon o porezu na dohodak na tako utvrđenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% pa bi mjesečni iznos poreza na dohodak u konkretnom slučaju iznosio 75,70 eura, a da na tako obračunat iznos poreza na dohodak plaća se prirez po stopi od 10% do 01. studenog 2017., a od 01. studenog 2017. po stopi od 15% sukladno odluci Grada Splita što iznosi dodatnih 7,57 eur, odnosno 11,35 eur mjesečno, što ukupna mjesečna davanja s osnova poreza i prireza na dohodak bi iznosila 83,27 eur do 01. studenog 2017., 87,05 eur od 01. studenog 2017., te da iznos po vještaku izračunate najamnine treba umanjiti za iznos zaštićene najamnine koju je tužiteljica primila;

-da u razdoblju od 01. travnja 2016. do 01. rujna 2018. iznosila 180,98 kn/24,02 eura, a da stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) sukladno članku 28.a zaštićena najamnina je rasla svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. u iznosu od 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac ili zaštićeni podstanar plaćao na dan 31. kolovoza 2018., pa je tako od 01. rujna 2018. do 01. rujna 2019. iznosila 52,84 eur; 19. Slijedom svega navedenog, razvidno je da bi predmet ovog postupka bio tužiteljičin zahtjev za naknadu štete koja kao vlasnica predmetnog stana, pobliže navedeno u izreci ove Presude, pretrpjela u razdoblju od 01. kolovoza 2015.godine do 31. prosinca 2022.godine, sve kako je to u izreci i navedeno, sve temeljem važećeg Zakona o najmu stanova ( NN br. 91/96., 48/98., 66/98., 2/06. dalje ZNS ) bila u obvezi iznajmljivati stan zaštićenom najmoprimcu uz zaštićenu najamninu znatno nižu od one koju bi postigla uz slobodno ugovaranje najamnine. Osnovna načela za određivanje visine zaštićene najamnine su propisana odredbama čl. 8. ZNS-a pri čemu valja istaknuti da se uvjeti i mjerila za određivanje zaštićene najamnine utvrđuju ovisno o opremljenosti i iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, s tim da je propisano da zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisima, kao i da uvjete i mjerila za određivanje zaštićene najamnine utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Dakle, ovi uvjeti i mjerila određeni su Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine ( NN br. 47/97., 117/05.).

Isto tako, odredbom čl. 19. st.1. ZNS-a je propisano da najmodavac može otkazati ugovor o najmu najmoprimcu ako se najmoprimac ili drugi korisnik stana koriste stanom suprotno Zakonu ili ugovoru, dok je odredbom čl. 21. kroz utuženo razdoblje bilo propisano da to može učiniti i ako u stan namjerava useliti sam, ili ako u njega namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je po posebnim propisima dužan uzdržavati.

17. Prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu, što je slučaj u ovoj pravnoj stvari, bitno je narušena ravnoteža u pravima vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca, budući da propisi omogućavaju vrlo veliku razliku između visine zaštićene najamnine i najamnine koja se može postići na tržištu, slijedom čega se događa miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva, koje vlasnicima nameće pretjerani teret, tj. teret koji se ne bi mogao opravdati raspodjelom socijalnog i financijskog tereta u uvjetima društvenih reformi. Stoga, govorimo da je isto protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. iz Konvencije za zaštitu ljudskih prava na temeljnim slobodama, što ukazuje na obvezu tužene nadoknaditi tužiteljici štetu koju ova trpi primjenom navedenih propisa. Ovdje posebno valja istaknuti da je RH ratificirala Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda kao i Protokol br.1.,4.,6.,7.,11. uz Konvenciju ( NN br. 18/97.) čime ista čini unutarnji dio pravnog poretka RH od 05. studenog 1997. godine.

U kontekstu navedenog, važno je za istaknuti da je Europski sud za ljudska prava donio presudu u predmetu Statileo protiv RH koja je postala konačna 10. listopada 2014. god. a ista odnosi na pitanje pravnog položaja vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, sa stajališta prava na mirno uživanje vlasništva. Odluke Europskog suda za ljudska prava imaju gotovo jednaku pravnu snagu kao i odluke Vrhovnog suda RH.

18. Dakle, analizom svih izvedenih dokaza tijekom ovog postupka, ovaj sud drži da je tužiteljici povrijeđeno pravi vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br.1. Konvencije koji glasi: „ Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojeg vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svog vlasništva, osim u javnom interesu i to samo uz uvjet predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Prethodne odredbe, međutim, ni na koji način ne umanjuju pravo države da primjeni zakone koje smatra potrebnim da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.„ Isto tako valja ukazati i na odredbu čl. 48. st.1. Ustava RH ( NN br. 56/90., 135/97., 8/98. -pročišćen tekst, 113/2000., 124/2000.-pročišćen tekst, 28/01., 41/01.-pročišćen tekst, 55/2001.-ispravak, 76/10.,85/10-pročišćen tekst ) jamči se pravo vlasništva, dok prema odredbe čl. 50. st. 1. je zakonom moguće u interesu RH ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.

19. Tužiteljici su povrijeđena vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br.1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda proizlazi i stoga jer ne postoji ravnoteža između interesa tužiteljice kao vlasnice predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, budući je tužiteljici nametnut prekomjerni individualni teret. Naime, tužiteljica kao vlasnica stana, a to je od dana pravomoćnosti Rješenja o nasljeđivanju iza smrti svoga oca, dakle od 09.06.2015. godine nije u mogućnosti koristiti stan, nije biti u njegovu posjedu, kao što to nije mogao ni njen prednik. Valjanom pravnom podlogom zaštićeni najmoprimac-odlukom nadležnog upravnog tijela ( list 7-9. spisa ), je koristio predmetni stan, te nije bilo za očekivat da bi isti samoinicijativno napustili stan, tim više što prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca će po smrti preći na člana obiteljskog kućanstva. Sustav zaštićenoj najma nije ograničen nikakvim rokom, tim više, što ova vrsta odnosa može trajati neograničeno, pa tako sustav zaštićenog najma može trajati načelno i kroz nekoliko generacija istog domaćinstva. Nadalje, troškovi kojima je tužiteljica kao vlasnica stana izložena, a to su plaćanje pričuve, održavanje predmetnog stana, višestruko nadmašuju iznos mjesečne zaštićene najamnine koju dobiva, sve uz pridodavanje i okolnost da u domaćem pravnom sustavu ne postoji nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavca. Dakako, da se mora naglasiti i okolnost, da vlasnici stanova imaju neznatan ili gotovo nikakav utjecaj na izbor najmoprimca, ili pak na bitne sastojke ugovora o najmu, a ulazak vlasnika stana u posjed stana, ili pravo na otkaz ugovora o najmu stana jer je isto podvrgnutim brojnim ograničenjima, pri čemu troškovi kojima su vlasnici stana izloženi, višestruko nadmašuju iznose zaštićene najamnine koju primaju i koja je višestruko manja od tržišne najamnine.

20. Važeći pravni propisi RH koji se vežu za zaštićenu najamninu nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu-najmodavce, što bi značilo da u ovoj konkretnoj situaciji upravo tužiteljica mora snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Upravo radi navedenog, sud drži da je tužiteljici povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva, a što je u suglasju sa zaključkom iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Republike Hrvatske.

21. Kao što je to sud tijekom dokaznog postupka i utvrdio, u utuženom razdoblju visina zaštićene najamnine za predmetni stan se kretala u rasponu od 01.04.2016. god. do 01.09.2018. god. u iznosu od 180,98 kn ( a sada bi to bilo 24,020 eura ), da bi od 01.09.2018. god. do dana podnošenja tužbe iznosila 398,16kn ( odnosno 52,844 eura). Prema službeni podacima nadležnog upravnog tijela za financije ( list 75. spisa ) za stanove nešto veće ili pak manje kvadrature u istoj ulici iznos najma je od najnižih 2.200,00 kn/291,99 eura, preko 2.300,00 kn / 305,26 eura, pa do 4.000,00 kn /530,89 eura. Međutim, kada se uzme podatak kojeg je u svom pisanom nalazu i mišljenju od 23. 11. 2023. god. stalni sudski vještak za graditeljstvo Josip Šitum, dip. ing. građevine naveo da bi procjena tržišne vrijednosti najma stana iznosila 6.789,86 kn / 901,17 eura, tada je razvidno koliko je tužiteljica na mjesečnoj odnosno godišnjoj razini u gubitku.

Naknada za ograničenje tužiteljičinog vlasničkog prava bi predstavljala po stavu ovog suda razliku između najmanjeg iznosa slobodno ugovorene najamnine koji je određen Odlukom Vlade RH o utvrđivanju slobodno ugovorene najamnine stambene površine predmetnog stana a koje je znatno manja od tržišne vrijednosti za stanove slične strukture i lokacije kao što je predmetni stan, spram zaštićene najamnine koju je tužiteljica primala u spornom razdoblju.

Slijedom navedenog, sud smatra utvrđenim, sve cijeneći okolnosti koje su navedene u ovoj Presudi, da tužiteljici pripada primjerena najamnina u visini koja je određena prema razlici između zaštićene najamnine koju je tužiteljica primala u razdoblju od stjecanja vlasništva predmetnog stana pa do podnošenja tužbe i slobodno ugovorene najamnine sve sukladno Odluci Vlade RH za stanove u vlasništvu RH a koja iznosi 15,00kn /m2, koja je višestruko manja spram tržišne najamnine. Dakle, uzimajući u obzir egzaktne parametre, a to bi bili površina stana od 66,36 m2 i koja kada se pomnoži sa iznosom zaštićene najamnine koju je tužiteljica primala ,a koja zaštićena najamnina se tijekom utuženog razdoblja i povećavala, te se kretala od početnih 180,98 kn /24,02 eura, pa do 52,84 eura, dobije se iznos upravo onaj iznos kojeg je tužiteljica odbila od svog ukupnog traženja, kako je to u petitu tužbenog zahtjeva i navedeno, kojeg je sud u cijelosti i usvojio.

Naposljetku, valja istaknuti da je tužiteljica a sve sukladno odredbi čl. 62. st. 1. Zakona o porezu na dohodak na utvrđenu osnovicu najma plaćala porez po stopi od 12%, pa bi mjesečni iznos poreza na dohodak iznosio 75,70 eura, te na tako obračunat iznos poreza na dohodak plaća se i prirez po stopi od 10% do 01.11.2017., a od 01.11.2017. po stopi od 15%, sve sukladno odluci Grada Splita, što iznosi dodatnih 7,57 eura, odnosno 11,35 eura mjesečno. Tako da bi ukupna mjesečna davanja koje su tužiteljicu teretila i koja je podmirivala iz zaštićene najamnine bi iznosila do 01.11.2017. 83,27 eura, a od tog datuma do utuženja 87,05 eura.

22. Naposljetku valja istaknuti da bi tužena u svom odgovoru na tužbu istaknula prigovor promašene aktivne legitimacije, koji je u potpunosti neosnovan, budući da tužiteljica kao upisana vlasnica u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina], na predmetnom stanu je u potpuno aktivno legitimirana za pokretanje ovog postupka, i to upravo protiv tužene čija pasivna legitimacija proizlazi iz svih naprijed navedenih zakonskih odredbi, čime se ukazuje neosnovan i prigovor pasivne legitimacije. Naime, valja istaknuti da upravo je Vrhovni sud RH u svojoj odluci Rev-1104/2018. donesenoj u predmetu istovjetnog činjeničnog i pravnog osnova, zauzeo stav kako je pravilno shvaćanje ŽS Dubrovnik iskazano u presudi od 22. studenog 2017. godine pod brojem: Gž-935/16. kojom je prihvaćen tužbeni zahtjev vlasnika stana za naknadu štete u visini razlike zaštićene i tržišne najamnine za razdoblje od tri godine prije podnošenja tužbe, što je upravo tužiteljica i zatražila predmetnom tužbom. Dakako da i prilog istaknutog prigovora zastare potraživanja, koji je također neosnovan, treba ukazati kako je i presudom Europskog suda za ljudska prava Statileo i Bego protiv RH podnositelju zahtjeva određena naknada za razdoblje od stjecanja prava vlasništva pa do podnošenja tužbe, a šteta koju tužiteljica trpi uslijed postupanja tužene traje i dalje. U odnosu pak na navode da bi tužiteljica imala pravnu mogućnost kroz cijelo razdoblje od ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda od trenutka dospijeća prvih potraživanja ustati tužbom pred domaćim sudom, ističe se da je RH imala također mogućnost od donošenja Zakona o najmu stanova donijeti propise kojima bi regulirala status zaštićenih najmoprimaca na način da se ostvari pravednija raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je zakonskim odredbama neopravdano prebačen samo na jednu društvenu skupinu.

23. Odredbom čl. 8. ZPP-a samo je sud ovlašten utvrditi koje će činjenice uzeti kao dokazane na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno, svih dokaza zajedno, a sve na temelju rezultata cjelokupnog postupka. Upravo tako sud je i postupio, te je izvedene dokaze valjalo prosuditi po slobodnom uvjerenju, opravdavši to svoje uvjerenje logičkim zaključcima, a koje uvjerenje isključivo treba imati i pravnu i činjeničnu utemeljenost zbog kojih razloga je, odnosno nije sud prihvatio neki od dokaza.

Naposljetku, za ovaj sud nema nepodudarnosti u činjeničnom supstratu i provedenog dokaznog gradiva, pa tako ni u pravnim shvaćanjima, poradi čega je tužbu i tužbeni zahtjev tužiteljice valjalo usvojiti, sve kao je to u izreci Presude i navedeno.

24. U odnosu na navod drugostupanjskog suda kako tužiteljica nije dokazala da su ŽD i ID imali zakonsko pravo stanovati u predmetnom stanu. Tužiteljica je u spis dostavila Rješenje Općine Split Klasa: UP-I-371-03/89- 01/108 od 10. siječnja 1990. kojim je ID utvrđen nositeljem stanarskog prava na predmetnom stanu. Iz obrazloženja istog Rješenja proizlazi kako su njegova supruga ŽD i sin ED članovi obiteljskog domaćinstva nositelja stanarskog prava.

25. Sukladno članku 64. Zakona o stambenim odnosima (NN 51/85, 42/86, 22/92, 70/93) kada je stanarsko pravo stekao jedan od bračnih drugova koji zajedno stanuju, stanarsko pravo ima i drugi bračni drug. Nadalje, kada jedan od bračnih drugova-stanara umre ili trajno prestane koristiti stan, drugi bračni drug zadržava stanarsko pravo ako zakonom nije drugačije određeno. Razvidno je iz navedenog kako je tužiteljica dokazala da su ID i ŽD bili nositelji stanarskog prava na predmetnom stanu.

26. Člankom 8. Zakona o najmu stanova propisano je kako na zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji su na dan stupanja Zakona o najmu stanova imali pravni položaj nositelja stanarskog prava. Sukladno članku 24. stavku 2. Zakona o najmu stanova u slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga. Razvidno je stoga kako su ID i ŽD ex lege stekli pravo na plaćanje zaštićene najamnine pa je stoga i navedenu činjenicu tužiteljica dokazala. Suviše, iz dostavljenog izračuna mjesečne zaštićene najamnine Grada Splita, koji je sukladno zakonu dužan voditi popis stanova u režimu zaštićenog najma, proizlazi kako je nadležno tijelo jedinice lokalne samouprave uvrstilo predmetni stan u popis sa podacima o najmoprimcu - ŽD. Pri tome tužiteljica nije dužna dokazivati negativne činjenice kao što to pogrešno upućuje drugostupanjski sud navodeći kako tužiteljica nije dokazala da zaštićeni najmoprimci imaju pravo stanovati u predmetnom stanu uzevši u obzir odredbu čl. 31. st. 2. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98 i 68/98) kojim je propisano: "Pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji: u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost, koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan, koji se sa članovima obiteljskog domaćinstva ne koristi stanom dulje od posljednjih 6 mjeseci prije stupanja na snagu ovoga Zakona, bez suglasnosti vlasnika stan.'' Pri tome drugostupanjski sud prekoračuje svoje ovlasti pa osporava činjenice koje stranke tijekom postupka nisu osporile. Naime, tužena nikada nije prigovorila kako najmoprimci u dijelu stana obavljaju poslovnu djelatnost, imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan, ili se ne koriste stanom dulje od posljednjih 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu. A sve i da jest prigovorila ista bi bila dužna to što tvrdi i dokazati.

27. Tužena je u odgovoru na tužbu predložila u ovom postupku utvrditi platne mogućnosti najmoprimaca u cijelosti a što uključuje ukupne mjesečne prihode nositelja stanarskog prava i članova obiteljskog domaćinstva, prihode od plaće, zakupnina, vrijednost pokretnina, nekretnina neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život i to od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 05. studenog 1996. pa do danas, te sva raspolaganja imovinom kroz to razdoblje. Međutim tužena nije predložila konkretne dokaze kojima bi se isto trebalo utvrditi.

28. Tužiteljica ističe kako je sudska praksa o navedenom pitanju zauzela stav u istovjetnim postupcima smatrajući kako isto nije pravno relevantno za odluku: ''Nadalje, tako ovaj sud pogrešnom drži žalbene tvrdnje tuženika u dijelu u kojem upire da je sud prvog stupnja propustio utvrditi je li tužitelj doprinio nastanku štete, odnosno je li tužitelj prije zaključenja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom poduzeo radnje utvrđenja da bi članovi domaćinstva zaštićenog najmoprimca bio vlasnikom niza nekretnina k.o. L., k.o. V. L., k.o. Č., budući da po ocjeni ovog suda te okolnosti u kontekstu tih pravnih odlučnih činjenica u kojima se rukovodio prvostupanjski sud prilikom donošenja pobijane odluke, nisu pravno relevantne, te su kao takve bez utjecaja za ishod spora među strankama.''- Županijski sud u Split, Gž- 506/2021.

''Neosnovani su i žalbeni navodi tuženice kojima ističe da je tužitelj kao najmodavac bio dužan utvrđivati imovinske prilike najmoprimca i neposredno sa najmoprimcem ili putem suda u parnici ostvariti viši iznos najamnine od konkretne zaštićene najamnine, jer su prema odredbama Zakona o najmu stanova vlasnici stanova sa zaštićenim najmoprimcima mogli ugovoriti zaštićenu najamninu u iznosu koja je bila propisana kao zaštićena najamnina i prema stavu ovog suda vođenje računa o imovinskim prilikama najmoprimaca pri određivanju zaštićene najamnine ne smije biti riješeno prevaljivanjem na teret najmodavca, pri čemu se ukazuje tuženici da je pitanje najamnog odnosa između tužitelja kao najmodavca i zaštićenog najmoprimca riješeno pravomoćnom presudom poslovni broj Ps-300/2016 od 2. svibnja 2017. kojom je nadomješten ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom za predmetni stan.'' - Županijski sud u Varaždinu, Gž-856/21.

''Na žalbene navode tuženice da je sud morao saslušati zaštićenog najmoprimca TD na okolnost njegovog imovnog stanja, valja reći da imovno stanje zaštićenog najmoprimca nije činjenica relevantna za odluku o predmetu spora.'' - Županijski sud u Velikoj Gorici, Gž-533/21.

29. Navod drugostupanjskog suda kako se odluka Ustavnog suda od 01. lipnja 2005. broj U III-1031/2020 odnosi na zaštićenog najmoprimca, ali ne znači da najmodavac nije trebao tražiti sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom kako bi najmoprimac imao zakonsko pravo stanovati u stanu je gotovo groteskan. Nejasno je tužiteljici da li to drugostupanjski sud želi reći kako najmoprimac sukladno stavu Ustavnog suda neće izgubiti svoj status i ako nije poduzeo ništa da sklopi ugovor o najmu, ali će taj status izgubiti zato što druga strana (kojoj je bilo u interesu da najmoprimac izgubi status) nije zatražila sklapanje ugovora.

Ili možda drugostupanjski sud želi reći kako najmodavac nema pravo na naknadu štete, iako najmoprimac ex lege ima pravo plaćati zaštićenu najamninu, zato što od najmoprimca nije zatražio sklapanje ugovora (koji nije od nikakvog utjecaja na status najmoprimca).

30. Tužiteljica ističe kako je zaštićena najmoprimka zaštićenu najamninu za cijelo utuženo razdoblje plaćala tužiteljici na ruke u gotovini, o čemu je tužiteljica od stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova NN 68/2018 od 27. srpnja 2018. sastavljala potvrde.

31. Sukladno stavu Vrhovnog suda u istovjetnim predmetima prilikom utvrđivanja pripadajuće tržišne najamnine dokazuje se ''visina tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju'', a ne tržišna najamnina upravo predmetne nekretnine.

'Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Suprotno stajalištu nižestupanjskih sudova, vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.'' - Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev-2364/2016.

''Vlasnik stana nema obvezu dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće, s obzirom na to da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije niti mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.'' – Županijski sud u Zagrebu, Gž-992/2021.

32. Navedeni stav je logičan i kada se uzmu u obzir odredbe Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14). Naime, Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina, člankom 24. stavkom 1. propisano je kako se poredbenom metodom tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri transakcije poredbenih nekretnina. Člankom 57. stavkom 4. Zakona je propisano kako se u svrhu provedbe tog zakona raspoloživi podatci o poredbenim nekretninama mogu, na temelju pisanog zahtjeva, pribavljati iz sustava e-Nekretnina ili isprava koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela.

33. Razvidno je dakle kako je način procjene određen Zakonom i Pravilnikom, kako se u konkretnom slučaju primjenjuje poredbena metoda, te kako je propisan način provođenja te metode. Dakle, vještak nije ovlašten svojom slobodnom procjenom utvrđivati sa kojim nekretninama će usporediti predmetnu nekretninu, niti koja će obilježja istih pri tome uzeti u obzir. Suviše, propisane evidencije kao što je sustav e-Nekretnine ne sadrže raspored prostorija ili druge tako detaljne prikaze poredbenih nekretnina kako to pogrešno smatra drugostupanjski sud. Člankom 35. stavkom 1. Pravilnika propisano je kako se za izvođenje poredbenih cijena koriste kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja sukladno članku 19. ovoga Pravilnika. Člankom 19. Pravilnika propisano je kako korištene poredbene cijene, približne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivanje katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za Inter kvalitativno izjednačenje ne prelazi 40 % izlazne vrijednosti. Na stranici 14. vještva pod točkom 2.10 je razvidno kako je vještak pristupio Inter kvalitativnom izjednačavanju poredbenih cijena, te utvrdio kako su podudarne nekretnine sa predmetnom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnih obilježja sve sukladno Zakonu i Pravilniku. Razvidno je stoga kako je vještvo sačinjeno u cijelosti u skladu sa Zakonom, Pravilnikom i praksom Vrhovnog suda. 5.

34. U odnosu na navod drugostupanjskog suda kako u prvostupanjskoj presudi nema nikakvih razloga o prigovorima tužene kako se iznos utužene najamnine treba umanjiti za iznos poreza na dohodak od imovine:

Tužiteljica je:

- podneskom od 01. rujna 2021. uredila tužbeni zahtjev na način da je iznos utužene najamnine umanjila za iznos poreza na dohodak od imovine uz vrlo detaljno obrazloženje načina tog izračuna

- podneskom od 29. veljače 2024. uredila tužbeni zahtjev na način da je iznos po vještaku izračunate najamnine umanjila za iznos poreza na dohodak od imovine uz vrlo detaljno obrazloženje načina tog vrlo jednostavnog matematičkog izračuna.

35. Razvidno je stoga kako je činjenica da utuženu najamninu treba umanjiti za iznos poreza na dohodak od imovine nesporna među strankama, te kako tužena nije imala primjedbi na visinu i način tog izračuna. Stoga nije bilo razloga da se prvostupanjski sud očituje o takvim među strankama nespornim činjenicama.

36. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1.ZPP-a, kojom odredbom je utvrđeno da stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i njezinu umješaću nadoknaditi trošak, a sve prema pravilno označenoj vrijednosti predmeta spora od tužitelja ( čl. 40. st. 2. ZPP-a ). U pogledu vrijednosti predmeta spora valja istaknuti da je u tužbi bila označena sa inicijalnih 13.272,28 eur-a /100.000,00 kn., i koja vrijednost tijekom trajanja postupka se nije mijenjala.

37. Punomoćniku tužiteljice kao opravdan trošak sud je priznao: sastav zahtjeva za mirno rješavanje spora, sastava tužbe, kao i sastava ukupno četiri pisana podneska, svaki od po 250 bodova ( Tbr.7.točka1.Tarife ), kao i za zastupanje na ukupno sedam meritornih ročišta od po 250 bodova ( Tbr. 9. točka 1. Tarife ), dakle ukupno 2.775 bodova, koji kada se pomnože sa vrijednošću boda od 2,00 eura, dobije se konačan iznos od 5.500,00 eura. Navedenom iznosu je valjalo pridodati i trošak vještačenja od 454,48 eura, kao i trošak sudskih pristojbi tužbe ( 189,53 eura ) i presude ( 337,20 eura ), što u konačnici daje ukupan iznos od 6.481,21 euro kako je i navedeno u izreci ove Presude.

U Splitu, 6. srpnja 2026.g.

S U D A C

DRAGAN RAMLJAK

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave ovjerenog prijepisa iste.

DNA:

1. punomoćniku tužiteljice,

2. ODO Split, Građansko – upravnom odjelu,

3. u spis.