REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2, Pazin

Poslovni broj Ps-1/2025-13

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu po sutkinji Mihaeli Kaligari Hek, u pravnoj stvari u kojoj sudjeluju tužitelj CP, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Emil Košeto, odvjetnik u Umagu, 8. ožujka 6, i tuženici 1. Grad Pazin, OIB 07969842379, Pazin, Družbe Sv. Ćirila i Metoda, i 2. RP, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], C 1, koju zastupa punomoćnik Dean Velenderić, odvjetnik u Pazinu, Ulica 25. rujna 4, radi utvrđenja ništetnosti i drugo, 6. srpnja 2026.

r i j e š i o  j e

I. Glavna rasprava se ponovno otvara.

II. Određuje se prekid postupka u ovoj pravnoj stvari.

III. Postupak će se nastaviti kad se pravomoćno završi postupak koji se pred ovim sudom vodi pod posl. br. Ps-1/2026 ili kad sud ustanovi da više ne postoje razlozi da se čeka na njegov završetak.

IV. Ročište za objavu odluke određeno za 7. srpnja 2026. neće se održati.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu (29. siječnja 2025., str. 1–6) protiv tuženika radi utvrđenja da su Kupoprodajni ugovor, klasa: 940-01/23-01/146, ur. broj: 2163-01- 01/01-23-20, od 30. studenog 2023., ovjeren po javnom bilježniku Marijanu Paulišiću, iz [adresa], pod br. OV-3032/2023, 6. prosinca 2023., kojeg su sklopili tuženik 1. Grad Pazin kao prodavatelj i DP kao kupac; te Sporazum o priznavanju prava vlasništva na nekretnini, klasa: 940-01/23-01/146, ur. broj: 2163-01-01/01-24-26, od 10. travnja 2024. ništetni, u cijelosti (t. I.); uz dužnost trpljenja tuženice 2. RP (pravne sljednice DP) da se u zemljišnim knjigama uspostavi zemljišnoknjižno stanje kako je bilo prije provedbe predmetnog Kupoprodajnog ugovora i Sporazuma o priznavanju prava vlasništva, i to na način da se na nekretnini i to u naravi stan u zgradi sagrađenoj na k. č. [katastarska čestica] (1639/1 nova izmjera) upisana u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao posebni dio zgrade (etažno vlasništvo E-9), označen posebni dio E-9, koji se sastoji od dva hodnika, dvije sobe, kuhinje i blagovaonice, kupaonice i spremišta ukupne tlocrtne površine 78,45 m2, odnosno ukupne korisne površine 56,93 m2 bojan plavom bojom u etažnom elaboratu zgrade, te spremištu E- 9-S u prizemlju sjeverno ukupne tlocrtne površine 23,07 m2, obojano plavom bojom, a u suvlasništvu čitave zgrade u 6847/48477 dijela, ima izvršiti uknjižba na ime tuženika 1. Grada Pazina.

1. 1. Tužbu je obrazložio navevši da je postupak natječaja i sam natječaj, koji je prethodio sklapanju predmetnog kupoprodajnog ugovora, protivan prisilnim pravnim propisima, kao i moralu društva, jer tuženik 1. Grad Pazin u raspisanome natječaju nije predvidio nikakav pravni put zaštite prava natjecatelja, što ukazuje na arbitrarnost tuženika 1. Grada Pazina u postupku natječaja, a isto tako ukazuje na elemente izravnog pogodovanja. Tužitelj je ukazao da je u t. II. 3. Natječaja za prodaju nekretnina u vlasništvu Grada [adresa], određen kriterij za izbor najpovoljnije ponude, a isti kriterij je najviša ponuđena cijena, te je nedvojbeno kako je najvišu cijenu ponudio upravo tužitelj. Odredba prvenstvenog prava kupnje nekretnine u korist najmoprimca, a koja je propisana u samom Natječaju (t. II. 3.), suprotna je odredbama Odluke o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada Pazina (od 22. listopada 2009.), jer je Odlukom propisano u čl. 6. da pravo prvenstvenog prava kupnje ima vlasnik nekretnine (…), korisnik zgrade (kada dokaže da zgradu drži 10 godina..:), suvlasnik nekretnine (…), te druga pravna ili fizička osoba kada to gradonačelnik (ili Vijeće) utvrde opravdanim. Proizlazi kako u čl. 6. Odluke o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada [adresa], a koja Odluka predstavlja materijalni propis, apsolutno nigdje nije propisano pravo prvenstvenog prava kupnje u korist najmoprimca ili osobe koja se navodi u ugovoru o najmu (konkretno pravni prednik tuženice 2. RP s kojim je sklopljen predmetni kupoprodajni ugovor).

1. 2. Nadalje, tužitelj je istaknuo da se u spisu predmeta provedenog Natječaja nalazi Ugovor o najmu stanu od 4. svibnja 2023. zaključen između tuženika 1. Grada Pazina i osobe koja je izabrana kao najpovoljniji ponuditelj, tj. pravnog prednika tuženice 2. RP, te je istim ugovorom ugovoreno kako se sklapa na određeno vrijeme do okončanja postupka, a najduže na rok od 6 mjeseci. Isto upućuje kako su stranke ugovora o najmu znale što će se dogoditi, jer su očito isto dogovorile i to s ciljem da se pravnom predniku tuženice 2. RP pogoduje. Činjenica da se je pogodovalo proizlazi i iz same činjenice visine najma, a koja je iznosila svega 63,00 eura mjesečno za najam stana od ukupno 101 m2, a opće je poznata činjenica da su cijene nekretnina, kao i najma u vrijeme sklapanja ugovor o najmu „vrtoglavo“ visoke. Tuženik 1. Grad Pazin raspisanim natječajem želio je pogodovati određenoj osobi, a pogodovanje na javnim natječajima je protivno prisilnim pravnim propisima i moralu društva.

1. 3. Svoj pravni interes za utvrđenje ništetnosti predmetnog kupoprodajnog ugovor te Sporazuma o priznavanju prava vlasništva na nekretnini, tužitelj je obrazlažio činjenicom da je većinski vlasnik zgrade sagrađene na nekretnini k. č. [katastarska čestica] (1639/1 nova izmjera) upisana u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u kojoj se nalazi stan koji je predmet spornog kupoprodajnog ugovora (i preko 10 godina korisnik je predmetne stambene zgrade u kojoj ima svoj stan), kao i činjenicom da je sam natjecatelj Natječaja koji je prethodio sklapanju spornog ugovora.

1. 4. Napomenuo je i da tuženik 1. Grad Pazin uopće nije odredio dan za razgledavanje stana, a niti je omogućio razgledavanje stana kojeg prodaje prema načelu kupljeno – viđeno, a s obzirom na takav način prodaje trebalo je biti omogućeno razgledati istu nekretninu te odrediti dan za razgledavanje. Također je navedeno kako stan nije slobodan od osoba i stvari, te da tuženik nije dužan osigurati posjed svari, a što sve upućuje na pogodovanje da se druge osobe ne jave na natječaj.

2. U odgovoru na tužbu (od 31. listopada 2025., str. 29–33 ) tuženik 1. Grad Pazin usprotivio se tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Pojasnio je postupak koji je prethodio donošenju pobijanog Ugovora i Sporazuma, te u bitnome naveo da je postupak provedbe Natječaja i posljedično kupnje sporne nekretnine proveden u skladu s važećim pravnim propisima. Tvrdnja tuženika da je pravo prvokupa koje je priznato najmoprimcu, protivno moralu društva je pravno neutemeljena i predstavlja proizvoljno tumačenje osnovnih načela prava. Natječaj, kao pravno obvezujući akt Grada, jasno i nedvosmisleno propisuje pravo prvokupa u korist najmoprimca.

2. 1. Tuženik 1. Grad Pazin nije osporio činjenicu da je tužitelj vlasnik jednog od stana u predmetnoj zgradi, a u kojem i živi, odnosno da je korisnik predmetne zgrade te da kao takav, prema čl. 6. Odluke ostvaruje prvenstveno pravo kupnje, međutim, sukladno istom čl., prvenstveno pravo kupnje može se propisati i u drugim slučajevima kada to opravdanim utvrdi Gradonačelnik ili Gradsko vijeće. Natječaj se temelji na Odluci o prodaji nekretnina u vlasništvu Grada Pazina od 21. kolovoza 2023. u kojoj je Gradonačelnica Grada Pazina donijela, uz ostale nekretnine, odluku o prodaji predmetnog stana. U čl. 3. navedene Odluke, propisano je pravo prvokupa u korist najmoprimca i korisnika stana, na način da najmoprimac ostvaruje prvenstveno pravo kupnje ispred korisnika stana. Pokojni DP, zajedno sa svojom obitelji je još od 1997. u najmu predmetnog stana (na temelju sklopljenog Ugovora o najmu stana od 1. prosinca 1997., a koji se periodično obnavljao), a o čemu je tužitelj, koji živi dugi niz godina u istoj zgradi, imao saznanja te na isto nikad nije imao prigovora odnosno primjedbi. U tom smislu, Gradonačelnica Grada Pazina, kao ovlašteno i izvršno tijelo, ocijenila je opravdanim prvenstveno pravo kupnje utvrditi u korist dugogodišnjeg najmoprimca, s obzirom na to da je isti poštivao ugovorne obveze iz Ugovora o najmu, redovno plaćao najamninu te je isti u posjedu predmetnog stana još od 1997. Tako utvrđeno prvenstveno pravo kupnje štiti legitimna očekivanja građanina i podržava načelo pravne sigurnosti. Pok. DP i tuženica 2. RP imali su predmetnu nekretninu, stan u mirnom i nesmetanom posjedu skoro 30 godina, čime je razvidno da su s istim stekli dovoljno jaku, stvarnu i trajnu povezanost, a koji u konačnici predstavlja i čini njihov jedini dom, koji je zaštićen odredbom članka 8. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda te čl. 34. st. 1. u vezi s čl. 35. i č. 16. st.2. Ustava RH. Predmetni stan nije samo predmet najma, već predstavlja primarni dom najmoprimca i njegove obitelji koji je nepovrediv, a u kojem je izgradio životne, obiteljske i socijalne veze.

3. Tuženica 2. RP je u odgovoru na tužbu (od 24. studenog 2025., str. 92–95) također osporila tužbu i tužbeni zahtjev. Osporavanje je obrazložila u bitnome navevši da predmetni javni natječaj u cijelosti u skladu s Odlukom o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom. Najmodavac je korisnik predmetne nekretnine i ujedno osoba koja se nalazi u mirnom i nesmetanom posjedu nekretnine koja je bila predmetom javnog natječaja. Smatra da tijekom cijeloga postupka, od raspisivanja natječaja do zaključenja Ugovora o kupoprodaji i dr., nije došlo do nikakvih povreda prisilnih propisa a niti su propisi protivni moralu društva.

3. 1. Istaknula je da je tužitelj podnio činjenično identičnu tužbu koja se temelji na istim činjeničnim i pravnim osnovama kao ona podnesena pod posl. br. Ps- 2/2024 koja se također vodila kod ovog suda (sada posl. br. Ps-1/2026). Stoga je predložila prije svega tužbu odbaciti, podredno odbiti tužbu i tužbene zahtjeve tužitelja.

4. Predmet ovog spora su tužbeni zahtjevi na utvrđenje da su spomenuti Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tuženika 1. Grada Pazina kao prodavatelja i prednika tuženice 2. RP, DP, kao kupca, te Sporazum o priznavanju prava vlasništva, ništetni u cijelosti; te na uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe tih isprava.

5. Predmet spora koji se kod ovog suda vodi pod posl. br. Ps-1/2026 (ranije Ps- /2024) je: (I) utvrđenje da je kriterij određen u t. 3 t. I Natječaja „Utvrđuje se prvenstveno pravo kupnje nekretnine iz toč. I ovog natječaja u korist 1. najmoprimca, 2. korisnika stana, uz uvjet da je kao korisnik poimenice naveden u sklopljenom Ugovoru o najmu“ protivan Odluci o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada [adresa]; (II) poništaj Zaključka o prodaji nekretnine u vlasništvu Grada Pazina od 30. studenog 2023. tuženika kojim se najpovoljniji ponuditelj/kupac predmetnog stana utvrđuje DP; (III) utvrđenje da je tužitelj najpovoljniji ponuditelj/kupac predmetnog stana, ponuđenog na prodaju Javnim natječajem klasa: 940-01/23-01/146, urbroj: 2163-01-01/01-23-2 od 19. listopada 2023.

6. Iz isprava koje se nalaze u ovome spisu proizlazi da je tuženik 1. Grad Pazin objavio 19. listopada 2023. Javni natječaj za prodaju nekretnine u vlasništvu Grada Pazina, klasa: 940-01/23-01/146, urbroj: 2163-01-01/01-23-2 za nekretninu – stan u potkrovlju zgrade na adresi [adresa] u [adresa], sagrađen na dijelu nekretnine k. č. [katastarska čestica] S.I. (1639/1 N. I.) upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označenog kao etažno vlasništvo (E-9) koji se sastoji od dva hodnika, dvije sobe, kuhinje i blagavaonice, kupaonice i spremišta, ukupne tlocrtne površine 23,07 m2, ukupne korisne površine 56,93 m2, sa spremištem u prizemlju zgrade tlocrtne površine 23,07 m2, korisne površine 11,54 m2, ukupne tržišne vrijednosti 42.700,00 eura, odnosno stan koji je predmet tužbenog zahtjeva tužitelja.

6. 1. U t. 3. Natječaja propisan je kriterij za izbor najpovoljnije ponude, a koji predstavlja najvišu ponuđenu cijenu te je propisano prvenstveno pravo prvokupa nekretnine u korist najmoprimca i korisnika stana, uz uvjet da je korisnik poimence naveden u sklopljenom ugovoru o najmu. Nadalje, u istoj je točki Natječaja propisano kako najmoprimac ostvaruje prvenstveno pravo kupnje ispred korisnika stana, uz uvjet da isti prihvaća na Natječaju najvišu izlicitiranu kupoprodajnu cijenu.

7. Tužitelj drži da su Ugovor i Sporazum sklopljeni protivno prisilnim propisima i moralu društva; te jednako kao i u postupku posl. br. Ps-1/2026 da je protivno Odluci o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada Pazina u uvjetima Natječaja koji je prethodio njihovom sklapanju, prvenstveno pravo kupnje dano najmoprimcu, s kojim je naposljetku predmetni Kupoprodajni ugovor sklopljen, i da je riječ o arbitrarnosti postupanja i izravnom pogodovanju.

8. Odredbom čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/2005., 41/2008., 125/2011. – Zakon o rokovima ispunjenja novčanih obveza, 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023.; dalje: ZOO) propisano je: „Ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.“

9. S obzirom na to da tužitelj u postupku koji se kod ovog suda pod posl. br. Ps- 1/2026 dokazuje, između ostalog, protivnost prisilnim propisima odredbe Natječaja na temelju koje sklopljen predmetni Kupoprodajni ugovor, a na iste činjenice poziva se i u ovome postupku, slijedi da je pitanje koje se utvrđuje u postupku posl. br. Ps-1/2026 („Utvrđuje se da je kriterij određen u toč. 3 toč. I natječaja „Utvrđuje se prvenstveno pravo kupnje nekretnine iz toč. I ovog natječaja u korist 1. najmoprimca, 2. korisnika stana, uz uvjet da je kao korisnik poimence naveden u sklopljenom Ugovoru o najmu“ protivan Odluci o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada [adresa]“), prethodno pitanje za ovaj postupak u kojem tužitelj (između ostalog) traži utvrđenje ništetnosti Kupoprodajnog ugovora jer da je sklopljen protivno (između ostalog), prisilnom propisu odnosno Odluci o načinu, uvjetima i postupku raspolaganja imovinom Grada [adresa].

10. Slijedom iznijetog, na temelju čl. 213. st. 1. ZPP-a Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 96/2008. – Odluka USRH, 123/2008., 57/2011., 148/2011. – pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014.

– Odluka USRH, 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023.; dalje: ZPP) koji propisuje da će sud odrediti prekid postupka i ako je odlučio da sam ne rješava o prethodnom pitanju (čl. 12.), imajući u vidu da za odlučivanje o osnovi postavljenog tužbenog zahtjeva u ovom sporu utjecaja ima odluka suda u predmetu posl. br. Ps-1/2026 (ranije Ps-2/2024), odlučeno je kao u izreci rješenja (t. II. i III.). Odluka da se ne rješava prethodno pitanje diskrecijska je ocjena ovog suda koju je donio imajući u vidu načelo procesne ekonomije i interese pravne sigurnosti.

11. Prethodno odluci o prekidu ovog postupka, sukladno čl. 305. ZPP-a, uzimajući u obzir i čl. 311. st. 4. ZPP-a, valjalo je odrediti da se glavna rasprava (koja je zaključena raspravnim rješenjem posl. br. Ps-1/2025-11 od 19. svibnja 2026.) ponovno otvori (kao u t. I. izreke rješenja).

U Pazinu 6. srpnja 2026.

Sutkinja

Mihaela Kaligari Hek

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU

Protiv ovog rješenja o prekidu dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana od dostave rješenja. Žalba protiv rješenja kojim se određuje prekid postupka ne zadržava nastupanje pravnih učinaka rješenja (čl. 218. st. 1. ZPP-a).

DNA:

– tužitelj po pun.,

– tuženik 1. Grad Pazin

– tuženica 2. RP, po pun.