Republika Hrvatska Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zadru, po sucu Tomislavu Jurlini, u građanskopravnoj stvari
tužitelja-protutuženika GORTAN-ZADAR d.o.o. u stečaju, OIB: 7218476666, Zadar,
Andrije Hebranga 3, kojeg zastupa stečajni upravitelj Saša Stipić, a ovoga
punomoćnica Rajka Jagmarović, odvjetnica u Zagrebu, protiv tuženika-protutužitelja
GRADA ZADRA, OIB: 09933651854, Zadar, Narodni trg 1, kojeg zastupa zastupnik
po zakonu, Gradonačelnik, Branko Dukić, a ovoga punomoćnik mr. sc. Zrinko Zrilić,
odvjetnik u Zadru,radi isplate i utvrđenja, nakon javno održane i zaključene glavne
rasprave 23. studenog 2023. u nazočnosti zamjenice punomoćnice tužitelja i
punomoćnika tuženika te nakon ročišta radi objave i uručenja presude, 19. siječnja

2024.,

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„Nalaže se tuženiku, GRADU ZADRU, isplatiti tužitelju GORTAN-ZADAR
d.o.o. u stečaju, Zadar, iznos od 10.986.837,42 eura / 82.780.326,53 kuna
s pripadajućim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 14. svibnja

2013. pa do isplate.“

II. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
„Utvrđuje se da su na snazi Ugovor od 28. listopada 2004. i dodatak broj 1
od 27. listopada 2009.“

III. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Utvrđuje se da je tuženik oslobodio tužitelja novčane obveze plaćanja
komunalnog doprinosa za izgradnju stambeno-poslovnih zgrada - lokacija
TIZ.“

IV. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tuženiku, GRADU ZADRU, isplatiti tužitelju GORTAN-ZADAR
d.o.o. u stečaju, Zadar, iznos od 5.317.793,07 eura / 40.066.911,87 kuna
sa pripadajući zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 27. listopada

2009. pa do isplate“

2 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

V. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadu parničnih troškova.

i

r i j e š i o j e

I. Utvrđuje se da je protutužba u ovoj pravnoj stvari povučena.

II. Odbacuje se tužba u dijelu u kojem tužitelj traži utvrđenje da ne postoji
tražbina tuženika prema tužitelju u iznosu od 5.317.793,07 eura /
40.066.911,87 kuna na ime naknade za gradnju komunalne infrastrukture s
pripadajućim zemljištem

III. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u

iznosu od 131.913,50 eura / 993.902,27 kn.

IV. Odbija se tuženikov zahtjev za naknadu parničnog troška u iznosu od

120.086,50 eura / 904.791,73 kn.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 14. svibnja 2013. protiv tuženika podnio tužbu radi isplate iznosa od

10.986.837,42 eura / 82.780.326,53 kuna sa zakonskim zateznim kamatama, koja je
tužba kod ovog suda zaprimljena pod posl. br. 2 P-176/13, a postupak povodom te
tužbe kasnije je vođen i pod posl. br. 2 P-233/14 i, u konačnici, pod posl. br. P-98/20.
U tužbi, tužitelj, u bitnome, navodi kako je investitor stambeno-poslovnih
zgrada – lokacija TIZ U Zadru i vlasnik građevinskog zamljišta oznake čest. zem.
4783/6, čest. zem. 4790/1, čest. zem. 4790/2, čest. zem. 4790/7, čest. zem. 4790/15,
čest zem. 4790/17, čest. zem. 4790/18, čest. zem. 4790/19, čest. zem. 4790/20,
čest. zem. 4790/21, čest. zem. 4790/23, čest. zem. 4790/25, čest. zem. 4790/26,
čest. zem. 4790/27, čest. zem. 4790/28 i čest. zem. 9359/2 k.o. Zadar, ukupne
povšrine 63.342m2. Nadalje, da je kao obveznik plaćanja komunalnog doprinosa za
izgradnju stambeno-poslovnih jedinica zaključio s tuženikom ugovor od 28. listopada

2004., kao i Dodatak broj 1 od 7. listopada 2009., sve temeljem odredbe čl. 33.
Zakona o komunalnom gospodarstvu (Narodne novine br. 36/1995, 109/1995,
21/1996, 70/1997, 128/1999, 57/2000, 129/2000, 59/2001, 82/2004, 110/2004,
178/2004, 38/2009, 79/2009, 153/2009, 153/2009, 49/2011, 84/2011, 90/2011,
144/2012, 56/2013, 94/2013, 153/2013, 147/2014, 36/2015, 68/2018; dalje ZKG)
prema kojem sporazumu je tuženik tužitelja oslobodio obveze plaćanja komunalnog
doprinosa, a tužitelj se obvezao sam izgraditi sve potrebne objekte i uređaje
komunalne infrastrukture koji se financiraju iz komunalnog doprinosa i koji su
predviđeni detaljnim planom uređenja lokacije TIZ (dalje: DPU). Stranke su ugovorile
da su okvirni iznos zaduženja investitora i okviri cijena gradnje infrastrukture koja se
gradi iz komunalnog doprinosa privitak i sastavni dio ugovora. Prema procjeni
troškova izgradnje komunalne infrastrukture, tuženik je izračunao komunalni doprinos
od 873.006,66 eura / 6.577.668,65 kuna na dan potpisa ugovora, odnosno 28.
listopada 2004., iako su stranke već tada znale da će vrijednost zemljišta
namijenjenog za izgradnju infrastrukture, te stvarna vrijednost radova na infrastrukturi
premašiti navedeni iznos. Međutim, da su, usprkos tome, stranke postigle sporazum
prema kojem će tužitelj izvesti sve te radove i objekte sa zemljištem koje je

3 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

namijenjeno javnoj uporabi i prenijeti ih u vlasništvo tuženika, koji se s druge strane
obvezao prihvatiti stvarnu količinu i vrijednost izvedenih radova prema konačnoj
situaciji te sukladno utvrđenoj vrijednosti radova, uvećanoj za vrijednost pripadajućeg
zemljišta, priznati tužitelju tu vrijednost kao obvezu plaćanja komunalnog doprinosa.
Prema dogovoru, da je tužitelj bio dužan sve objekte i uređaje komunalne
infrastrukture izgraditi najdulje u roku od 5 godina od potpisa ugovora, što da je i
učinio u pretežitom dijelu.

Nadalje, tužitelj tvrdi da su stranke 27. listopada 2009. zaključile Dodatak 1
naprijed opisanom ugovoru s ciljem dokazivanja postojanja obveze tužitelja na
podmirenje komunalnog doprinosa prema odredbi čl. 33. ZKG-a. Tvrdi da su ovdje
parnične stranke tim Dodatkom ugovorile da je tužitelj izvršio veći dio svoje obveze iz
osnovnog ugovora te su stranke započele proces usklađenja veličina i oblika čestica
s DPU-om lokacije TIZ. U tu svrhu da se tuženik obvezao otkupiti od tužitelja
nekretnine oznake čest. zem. 4790/1 k.o. Zadar u površini od 21.324m2 (umanjenu u
dijelu koji je trebao biti pripojen ulici dr. Franje Tuđmana), čest. zem. 4790/15 k.o.
Zadar u površini od 100m2, čest. zem. 4790/19 u površini od 49m2, čest. zem.
4790/21 u površini od 90m2 i čest. zem. 9353/2 u površini od 914m2, a što tuženik
da nije izvršio.

Isto tako, u točki III. tužbe tužitelj navodi kako je tuženik naknadno, 16. travnja

2010. utvrdio ukupnu potencijalnu obvezu komunalnog doprinosa za tužitelja u
iznosu od 2.080.265,98 eura / 15.673.764,00 kuna, te ga pozvao da mu dostavi
privremenu obračunsku sitauciju za izgrađene objekte komunalne infrastrukture do
iznosa od 1.238.338,87 eura / 9.330.264,22 kune, temeljem čega da bi se izvršio
prijeboj obveze po situaciji s obvezom komunalnog doprinosa. Također, da je tuženik
pozvao tužitelja da mu daruje ili prebije s obvezom komunalnog doprinosa koja će
nastati za zgrade koje će se tek izgraditi, kao i da mu prenese bez naknade u
vlasništvo zemljište koje je DPU predvidio kao javnu površinu, a iz čega je tužitelj
zaključio da tuženik ne želi ispuniti svoje ugovorne obveze.

Tužitelj tvrdi da je u većoj mjeri izgradio sve objekte i uređaje komunalne
infrastrukture koji su bili predviđeni DPU-om te da su troškovi izgradnje premašili
iznos komunalnog doprinosa od 2.080.265,98 eura / 15.673.764,00 kuna. Međutim,
usprkos tome da je ponudio tuženiku da mu kao komunalni doprinos prizna iznos od

3.606.855,60 eura / 27.175.853,52 kune i da preuzme u vlasništvo nekretnine
oznake čest. zem. 4790/1, 4790/15, 4790/19, 4790/21 i 9359/2 sve k.o. Zadar, s tim
da bi se naknada za to zemljište ugovorila naknadno pozivajući se na mišljenje
nadležnog Ministarstva prema kojemu bi se stvarni troškovi financiranja izgradnje
komunalne infrastrukture temeljem ugovora iz čl. 33. ZKG-a mogli priznati u iznos
komunalnog doprinosa do onog propisanog čl. 31. istog Zakona. Tuženik da nije
pristao na navedenu ponudu smatrajući da obveza komunalnog doprinosa iznosi

1.238.338,87 eura / 9.330.264,22 kune, pri čemu je odbio ispuniti ugovorne obveze
smatrajući da je tužitelj dužan predati tuženiku u vlasništvu komunalnu infrastrukturu i
zemljište bez naknade.

Nakon toga da je tužitelj tuženika ponovno pozvao na ispunjenje ugovornih
obveza, cijeneći da bi dotadašnji radovi, uvećani za one koje je tek trebalo napraviti
vrijedili 2.865.689,94 eura / 21.591.540,84 kune, pri čemu tvrdi da su stranke
pokrenule i arbitražni proces mirenja pred Hrvatskom gospodarskom komorom
(HGK), a da je tuženik izjavom od 23. prosinca 2011. priznao namjeru kupnje ranije
spomenutih nekretnina po tržišnoj cijeni.

Unatoč tome, da tuženik nije ispunio preuzetu obvezu, zbog čega da tužitelj trpi veliku imovinsku štetu, posebno stoga jer procijenjena vrijednost zemljišta na

4 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

tržištu iznosi 315,00 eura/m2, pa s obzirom da je tuženik trebao otkupiti ukupno

22.576m2 zemljišta, šteta da iznosi 7.078.877,17 eura/ 53.335.800,00 kuna, samo na
temelju tog dijela neispunjene ugovorne obveze. Uz to, tužitelj smatra da je na
objektima infrastrukture izveo radova koji uvećano za PDV premašuju iznos obveze
plaćanja komunalnog doprinosa za 1.253.504,09 eura / 9.444.526,53 kuna, što da je
postupajući u dobroj vjeri tužitelj i prikazao u svojim poslovnim knjigama. Međutim,
tuženik da je bez ikakve osnove odbio ispuniti svoje ugovorne osnove, na način da
mu je odbio priznati kao obvezu plaćanja komunalnog doprinosa stvarnu vrijednost
izvedenih radova sa zemljištem, čime ga je oštetio, zajedno s vrijednošću
neotkupljenog zemljišta, za ukupan iznos od 10.986.837,42 eura / 82.780.326,53
kuna koji iznos potražuje ovom tužbom.

Isto tako, tužitelj je pred ovim sudom 29. listopada 2013. podnio još jednu
tužbu protiv tuženika, a koja je tužba pred ovim sudom zaprimljena pod posl. br. P-
234/2013, kasnije P-234/2014.

U tužbi ponavlja činjenične navode iz tužbe od 14. svibnja 2013. vezane uz
obveznopravni odnos nastao ugovorom od 28. listopada 2004. odnosno Dodatkom
tog ugovora od 27. listopada 2009. U ovoj tužbi dodatno tvrdi da se tuženik u tom
odnosu stranaka obvezao otkupiti po tržišnoj cijeni nekretnine oznake čest. zem.
4790/1, 4790,15 4790/19, 4790/21 i 9359/2 k.o. Zadar, a koju obvezu da je priznao u
pisanoj izjavi od 23. prosinca 2011. Međutim, usprkos takvoj obvezi, da je tuženik,
umjesto ispunjenja, u predstečajnoj nagodbi nad tužiteljem, preračunao svoje
nefinancijske obveze iz navedenog obveznopravnog odnosa u novčano potraživanje
od 5.317.793,07 eura / 40.066.911,87 kuna i to tako da je najprije prijavio iznos od

1.180.315,58 eura / 8.893.087,76 kuna, a potom prijavu dopunio do iznosa od
ukupno 5.401.228,62 eura / 40.695.557,06 kuna, a koje postupanje tužitelj ocjenjuje
tuženikovom namjerom sprječavanja provedbe postupka predstečajne nagodbe.
Pojašnjava da tužitelj nije obveznik plaćanja komunalnog doprinosa, jer da ga je
tuženik te obveze oslobodio, a da mu naprijed navedeni iznos ne može nikako
dugovati jer su svi objekti komunalne infrastrukture vlasništvo tužitelja koji ih je i
izgradio. Tuženik da može postati njihov vlasnik sukladno odredbama ZKG-a, ali uz
naplatu prema odredbama Zakona o izvlaštenju. Smatra da se zapravo radi o dugu
ovdje tuženika kojega ne može pretvoriti u potraživanje. Zbog svega iznesenog,
tužitelj u toj tužbi traži da sud utvrdi kako su na snazi ugovor od 28. listopada 2004. i
Dodatak tom ugovoru od 27. listopada 2009, da utvrdi kako je tuženik oslobodio
tužitelja novčane obveze plaćanja komunalnog doprinosa za izgradnju stambeno-
poslovnih zgrada na lokaciji TIZ, da ne postoji tražbina tuženika prema tužitelju
prijavljena u predstečajnoj nagodbi te isplatu iznosa od 5.401.228,62 eura /

40.695.557,06 kuna, uvećano za pripadajuće zatezne kamate.

2. Tuženik je odgovorio na obje tužbe iz točke 1. obrazloženja ove presude.
U odgovoru na tužbu od 14. svibnja 2013. tuženik ne spori da su stranke
zaključile ugovor od 28. listopada 2004. i Dodatak broj 1 tom ugovoru 27. listopada

2009. Zapravo, tuženik ne spori tekst navedenih pravnih akata, ali je između
stranaka, što tuženik posebno ističe, sporno tumačenje odredbi tih ugovora, posebno
sadržaj obveze ovdje tuženika, kao i činjenica je li tužitelj uopće ispunio svoj dio
preuzetih obveza. Tuženik također potvrđuje da su pravni poslovi zaključeni temeljem
odredbe čl. 33. tada važećeg ZKG-a, s tim da je dodatak iz 2009. sklopljen kako bi
se, zapravo, tužitelju produljio rok za ispunjenje. Tuženik smatra da je svoju obvezu
iz navedenog obveznopravnog odnosa ispunio na način da je navedenim ugovorom
zamijenio upravno rješenje o komunalnom doprinosu kojeg je tužitelj bio dužan platiti
te mu izdao dokumente za građenje, a iz čega zaključuje da nema nikakvih daljnjih

5 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

obveza prema tužitelju. Smatra da, s druge strane, tužitelj nije tuženiku u vlasništvo prenio nekretnine naznačene u samom ugovoru, odnosno dodatku.

Posebno ističe da nikada nije preuzeo obvezu plaćanja nekretnina koje su
predviđene ugovorom, odnosno njihova preuzimanja uz naknadu po tržišnoj cijeni.
Pojašnjava kako su stranke imale interes zaključiti ovaj pravni posao upravo na način
kako ga tumači tuženik. Smatra da je tužiteljev interes bio da na lokaciji investicije
izgradi infrastrukturu u cjelokupnom obujmu sukladno DPU po višim standardima što
mu je omogućavalo brži početak gradnje stanova za prodaju i njihovu prodaju na
tržištu po višim cijenama. Da ovakav ugovor nije zaključen, tužitelj bi s početkom
gradnje morao čekati dok tuženik sukladno svojim planovima i financijskim
mogućnostima ne izgradi komunalnu infrastrukturu.

S druge pak strane, tuženik svoj interes objašnjava mogućnošću da
realizacijom ovakvog ugovora stekne vlasništvo nad infrastrukturom vrjednijom od
iznosa u kojem bi naplatio obvezni komunalni doprinos prema upravnom rješenju, a
ujedno i brže i u kraćem vremenu uredi dio grada za što bi, u protivnom, sam morao
uložiti financijska sredstva.

Poriče činjenične navode tužitelja kada tvrdi da mu se obvezao prihvatiti
stvarnu količinu i vrijednost izvedenih radova prema konačnoj situaciji, te sukladno
utvrđenoj vrijednosti radova na izgradnji objekata i uređaja komunalne infrastrukture
uvećanoj za vrijednost zemljišta, tako utvrđenu vrijednost priznati kao obvezu
plaćanja komunalnog doprinosa. Upravo suprotno, tuženik smatra da su stranke
iskoristile mogućnost iz odredbe čl. 33. ZKG- te da su ugovorile da će tužitelj kao
investitor o svom trošku urediti infrastrukturu na lokaciji izgradnje stambenih zgrada,
te će po pribavljanju uporabnih dozvola tu imovinu prenijeti tuženiku, čime će se
smatrati da je ispunio obvezu plaćanja komunalnog doprinosa. Poriče i tvrdnju da bi
tužitelj svoju ugovornu obvezu ispunio, pa i u pretežnom dijelu, jer navodi da objekti
nisu preneseni u vlasništvo tuženika.

Poriče i da bi stranke zaključile Dodatak osnovnom ugovoru s ciljem
dokazivanja postojanja obveze tužitelja na podmirenje komunalnog doprinosa, već
da je svrha tog pravnog posla bila produljenje roka za ispunjenje tužitelju, te
utvrđenje obračunske cijene zemljišta za potrebe knjiženja u poslovnim knjigama
ovdje parničnih stranaka. Tvrdi da nije točan ni navod iz tužbe da bi u navedenom
Dodatku bilo utvrđeno da će tuženik izdati obračunske situacije i konačnu
obračunsku situaciju, jer da to može biti samo obveza tužitelja koji je infrastrukturu
izgradio. Pojašnjava i da je u uvodnom dijelu Dodatka naznačeno da će tužitelj
poduzeti sve potrebno radi prijenosa u vlasništvo tuženika izgrađene komunalne
infrastrukture s pripadajućom zemljišnom česticom u smislu čl. 9. st. 1. toč. 3. Zakona
o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 97/96, 68/98, 137/99,
73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i
94/17, dalje ZV), a po nabavnoj cijeni. S obzirom na stipulaciju iz osnovnog ugovora
tuženik smatra da bi po navedenom uvodu Dodatka tužitelj imovinu tuženiku trebao
predati bez naknade, a da navod o nabavnoj cijeni predstavlja samo knjigovodstvenu
kategoriju zbog potrebe evidentiranja imovine u poslovnim knjigama. Napominje da je
razliku u visini komunalnog doprinosa i vrijednosti izgrađene infrastrukture između
stranaka naknadno trebalo regulirati ugovorom o darovanju na što tužitelj nije pristao,
s tim da ukazuje i da postoje založna prava na spornom zemljištu.

Pojašnjava i to da je tuženik visinu komunalnog doprinosa obvezan utvrditi na
temelju odredbi ZKG-a, te da to ne može napraviti niti na jedan drugi način, radi čega
nije mogao pristati na tužiteljev obračun tog doprinosa u iznosu od 3.606.855,60
eura / 27.175.853,52 kune, već je jedini mogući iznos tog doprinosa sukladno

6 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

Zakonu i Odluci o komunalnom doprinosu mogao biti 1.238.338,87 eura /

9.330.264,22 kuna.

Potvrđuje da su stranke bile u dugotrajnim pregovorima, da su nastojale mirno
riješiti spor, ali poriče da bi izjavom od 23. prosinca 2011. priznao namjeru kupnje
nekretnina po tržišnoj cijeni, a pojašnjava da se ta izjava odnosi na namjeru otkupa
zemljišta navedenog u izjavi radi rekonstrukcije Ulice dr. Franje Tuđmana – dionica 3,
ali da taj otkup nema veze sa zemljištem koje se navodi u pravnim poslovima iz ovog
postupka. Izjava nije realizirana krivnjom tužitelja. Ukazuje da su nekretnine iz
navedene izjave različite od onih koje su predmet ugovora iz 2004., odnosno njegova
Dodatka.

Konačno, navodi da ne postoji poseban dogovor tužitelja i tuženika vezano uz
predmet spora osim ugovora od 28. listopada 2004. i Dodatka tom ugovoru od 27.
listopada 2009. Navodi i da su prilikom zaključenja ugovora izradili procjenu kako
komunalnog doprinosa, tako i procjenu očekivane izgradnje komunalne
infrastrukture, prvenstveno kako bi se opravdao i utvrdio interes tuženika za
potpisivanje takvog ugovora. Upravo na temelju tih izračuna da je tužitelj već u
trenutku zaključenja ugovora bio svjestan da su troškovi izgradnje na koju se
ugovorom obvezao veći od iznosa kojega bi platio za komunalni doprinos po
obračunu i prema upravnom rješenju, ali je na to pristao. U tom ugovornom odnosu
tuženik je svoju obvezu ispunio, odnosno izdao je tužitelju potrebnu građevinsku
dokumentaciju, pri čemu još naglašava da nije bio dužan voditi računa o poreznim
obvezama tužitelja, niti njegovom financijskom poslovanju.

U odnosu na tužbu od 29. listopada 2013., tuženik se očitovao pisanim
odgovorom od 2. travnja 2014. (l.s. 25 do 29 spisa P-234/14). U pisanom odgovoru
na tužbu u bitnome se protivi navodima i zahtjevima tužitelja, a u tom je postupku
podnio i protutužbu koju je kasnije povukao na ročištu od 10. ožujka 2023. (l.s. 197),
a tuženik se potom nije protivio povlačenju.

U odgovoru na tužbu potvrđuje navode o obveznopravnom odnosu stranaka,
odnosno potvrđuje da su sukladno odredbi čl. 33. ZKG-a zaključili ugovor od 28.
listopada 2004. i Dodatak od 28. listopada 2009. Potvrđuje da je taj ugovor zamijenio
rješenje o komunalnom doprinosu kojega je tužitelj bio dužan platiti kao investitor na
izgradnji stambenih objekata na lokaciji TIZ Zadar. Međutim, ponavlja sve navode iz
prethodnog odgovora na tužbu, prema kojemu je svoje obveze prema tužitelju
ispunio izdavanjem potrebne dokumentacije za građenje, dok je tužitelj o svom trošku
trebao izgraditi infrastrukturu i predati je u vlasništvo tuženiku. I u ovom odgovoru na
tužbu poriče da bi se obvezao prihvatiti stvarnu količinu i vrijednost izvršenih radova
prema konačnoj situaciji te tu vrijednost uvećanu za vrijednost pripadajućeg zemljišta
priznati tužitelju kao plaćeni komunalni doprinos. Također, ponovno ističe da se
Dodatkom ugovoru od 27. listopada 2009. nije obvezao otkupiti nekretnine pobliže
označene u tom Dodatku po tržišnoj cijeni, već da su upravo suprotno stranke tada
dogovorile da će tužitelj poduzeti sve mjere i radnje da nekretnine prenese u
vlasništvo tužitelja sukladno odredbi čl. 9. ZV-a, a što da tužitelj nikada nije učinio.
Nadalje, izričito opovrgava da bi se na bilo koji način tužitelju obvezao na
otkup nekretnina, posebno ne izjavom od 23. prosinca 2011. jer da se ta izjava ne
odnosi na nekretnine iz ugovora, odnosno njegova Dodatka, već na druge nekretnine
koje se nalaze u obuhvatu proširenja i rekonstrukcije Ulice dr. Franje Tuđmana u
Zadru. Tvrdi da je tu izjavu od njega tražio tužitelj izričito radi reguliranja poslovnog
odnosa između tužitelja i njegove poslovne banke, a što da je i naznačeno u izjavi.
Ukazuje i na to da je ugovorom predviđeno da će se tužiteljeva obveza plaćanja
komunalnog doprinosa smatrati izvršenom kada ispuni sve obveze iz ugovora,

7 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

odnosno dodatka ugovoru, koje ovaj da nije ispunio u dijelu koji se odnosi na predaju
u posjed i vlasništvo izgrađenih objekata i pripadajućeg zemljišta. Navode ove tužbe
vezano uz postupanje tuženika u predstečajnoj nagodbi smatra nebitnim, jer da je u
odnosu na taj postupak u tijeku upravni spor. Ukazuje i na odredbu čl. 187. ZPP-a,
pa smatra nedopuštenom tužbu u dijelu koji se odnosi na utvrđenje vezano uz
ugovor od 28. listopada 2004. i Dodatak od 27. listopada 2009., kao i u odnosu na
utvrđenje da je tuženik oslobodio tužitelja novčane obveze plaćanja komunalnog
doprinosa, te da ne postoji njegova tražbina na ime naknade za gradnju komunalne
infrastrukture. Zahtjev za isplatu postavljen u ovoj tužbi smatra neosnovanim i ničim
dokazanim.

3. Kako je tijekom postupka dolazilo do zastoja i prekida postupka zbog
prijedloga stranaka radi mogućeg mirnog rješenja spora, te predstečajnog i stečajnog
postupka nad tuženikom, te nastavaka nakon zastoja i prekida, predmeti po tužbama
mijenjali su poslovne brojeve kako je to naprijed u obrazloženju navedeno, a u
konačnici rješenjem je spojeno raspravljanje po obje tužbe te je postupak nastavljen i
dovršen pod posl. br. 4 P-98/2020.

4. Tijekom postupka stranke su, u bitnome, ustrajale u svojim navodima i
zahtjevima. Tužitelj tijekom cijelog postupka smatra da je pretrpio štetu tuženikovim
neispunjenjem ugovorne obveze, smatra da je tuženik trebao priznati stvarne količine
izvedenih radova, odnosno njihovu vrijednost i vrijednost pripadajućeg zemljišta te po
tržišnim cijenama od njega otkupiti nekretnine koje se spominju u ugovoru. Smatra
da niz okolnosti ukazuje da je upravo to bila stvarna volja ugovornih strana, odnosno
da je to stvarna obveza ovdje tuženika koju nije ispunio. Pritom naglašava da je zbog
tuženikovog postupanja u međusobnom odnosu stranaka pretrpio značajnu štetu čiju
naknado zapravo prvenstveno traži u ovom postupku. Također smatra da iz svih
okolnosti suradnje proizlazi da ga je tuženik oslobodio plaćanja komunalnog
doprinosa, a da tražbina koju je tuženik prijavio u predstečajnoj nagodbi ne postoji , a
tuženik je koristi samo kao način izbjegavanja obveze iz ovdje spornog pravnog
posla.

Svoje činjenične navode i pravna shvaćanja je, u bitnome, sažeo u podnesku
predanom na ročištu od 8. rujna 2023. Ponavlja da je osnova tužiteljeva zahtjeva u
ovom postupku ugovor kojeg je s tuženikom zaključio 28. listopada 2004., kao i
dodatak tom ugovoru od 27. listopada 2009. prema kojim pravnim poslovima da je
tužitelj bio dužan o svom trošku izgraditi potrebnu infrastrukturu čija se izgradnja
financira iz komunalnog doprinosa, s tim da mu je tuženik bio dužan sve izgrađeno
priznati na ime plaćene komunalne infrastrukture koju je tužitelj bio dužan prenijeti u
vlasništvo tuženika. Ustraje u tvrdnji da je cjelokupnu ugovorenu infrastrukturu
izgradio, te da onaj dio komunalne naknade koji je praktično naplaćen izgradnjom
iznosi 1.238.338,87 eura / 9.330.264,22 kune, što da predstavlja maksimalni iznos
komunalnog doprinosa koji se mogao prebiti s vrijednošću izgrađene infrastrukture
temeljem odredbe čl. 31. ZKG. Međutim, tužitelj ukazuje kako i sam tuženik čini
nespornim da je vrijednost izgrađene opreme i objekata veća od navedenog iznosa,
na što da upućuje i privremena situacija ovjerena po tužitelju i nadzornom inženjeru
od 31. srpnja 2010., a i procjena troškova izgradnje komunalne infrastrukture koju je
sam tuženik napravio 2004. Ovakvo postupanje tuženika, po tužitelju, predstavlja,
zapravo, priznanje osnove plaćanja na temelju ugovora. Poriče da bi prijenos
nekretnina bio ugovoren kao nenaplatni pravni posao, te da takav zaključak nikako
ne proizlazi iz odredbi dodatka ugovoru od 27. listopada 2009.

U prilog svojoj tvrdnji da bi za prijenos nekretnina naznačenih u ugovoru i
Dodatku imao pravo na naknadu ističe i da pojedini zakonski propisi izričito propisuju

8 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

obvezu jedinice lokalne i područne samouprave da plati naknadu za preuzete
nekretnine, pa se tako poziva i na Zakon o prostornom uređenju (pritom sud
napominje da se tužitelj može pozivati na taj zakon koji je stupio na snagu 1994.).
Tvrdi kako, s obzirom da vrijednost izgrađene infrastrukture prelazi iznos komunalnog
doprinosa koji se može izračunati u konkretnom slučaju, tuženik ima obvezu
naknaditi razliku tih vrijednosti. U protivnom, dolazi se do nelogičnog zaključka da bi
ovdje tužitelj imao interesa prenijeti tuženiku u vlasništvo bez naknade imovinu tri
puta vrjedniju od komunalnog doprinosa kojega bi trebao platiti. Ukazuje i da je
dopisom od 26. srpnja 2010. pozvao tuženika da preuzme nekretnine uz naknadu,
što ovaj nije učinio. Konačno, ponovno ukazuje i na sadržaj tuženikove izjave od 23.
prosinca 2011. kojom se zapravo obvezao na otkup tamo naznačenih nekretnina.
Također, ukazuje i na prijavu tuženikova potraživanja u predstečajnoj nagodbi nad
tužiteljem, a iz koje zaključuje da se može zaključiti kako zapravo postoji obveza
preuzimanja imovine, odnosno nekretnina po nabavnoj cijeni, a konkretno u odnosu
na prijenos zemljišta. Da postoji osnova tužiteljeva potraživanja tužitelj dokazuje i
zapisnikom sa skupštine vjerovnika u stečajnom postupku nad tužiteljem od 18.
veljače 2022. kada je punomoćnica ovdje tužitelja glasala za odluku za zaključenjem
sudske nagodbe u ovom postupku kojom bi ovdje tuženik tužitelju isplatio određenu
naknadu na ime preuzimanja zemljišta. Opravdanim i osnovanim smatra i svoje
zahtjeve radi utvrđenja.

S druge pak strane tuženik međusobni odnos stranaka tijekom cijelog postupka opisuje na način kako je to učinio u odgovorima na tužbe.

Što se tiče tužbe od 29. listopada 2013., istu smatra neurednom i
nepodobnom za raspravljanje, slijedom čega je više puta isticao da bi sud tužitelja
trebao pozvati na njezin ispravak, odnosno dopunu. Bit ovog spora ustrajno prikazuje
kao pogrešno tužiteljevo tumačenje odredbi ugovora iz 2004., odnosno njegove
dopune iz 2009. Smatra da je svoju obvezu iz tog odnosa u cijelosti ispunio te da nije
bio dužan tužitelju priznati kao komunalnih doprinos stvarnu vrijednost izvedenih
radova i pripadajućeg zemljišta, kao što osporava i tvrdnju tužitelja da se obvezao po
tržišnoj cijeni otkupiti od njega nekretnine navedene upravnim poslovima. Ukazuje da
bi stvarna volja stranaka bila tužiteljeva obveza o svom trošku izgraditi komunalnu
infrastrukturu s tim da je ovim pravnim odnosom stranaka, sukladno odredbi čl. 33.
ZKG-a, zamijenjeno upravno rješenje kojim bi se tužitelj, inače, obvezao platiti
komunalni doprinos, te izgrađenu infrastrukturu i pripadajuće zemljište prenijeti u
vlasništvo tuženika bez naknade, dok je obveza tuženika bila izdati sve isprave
potrebne za građenje. Posebno ukazuje da su obje stranke bile upoznate s
činjenicom da će vrijednost izgrađene infrastrukture i pripadajućeg zemljišta biti veća
od iznosa kojega bi inače platio tužitelj na ime komunalnog doprinosa, ali da su obje
stranke našle svoj interes, te usprkos tome, zaključile sporni ugovor i njegov
Dodatak.

Detaljnija očitovanja tuženik je po svom punomoćniku iznio u podnescima od

17. travnja 2023. (l.s. 200 i 201), 15. rujna 2023. (l.s. 240 do 246), 4. listopada 2023.
(l.s. 250 do 254).

Uz dosada izneseno u obrazloženju ove presude, tuženik u tim podnescima
ističe i okolnosti koje ukazuju da tužitelj nije imao stvarnu namjeru ispuniti ugovor u
dijelu koji se odnosi na obvezu prijenosa nekretnina, jer da na to ukazuju pravni
poslovi (sporazumi o osiguranju) koje je zaključio sa društvom Lignum d.o.o., Zadar,
zapravo svojim „društvom majkom“, a kojem je društvu nekretnine iz pravnog posla s
tuženikom prenio u vlasništvo temeljem sporazuma o osiguranju kojeg je s tim

9 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

društvom zaključio u siječnju 2012., odnosno Dodatka tom sporazumu iz kolovoza 2012.

Isto tako, tuženik posebno naglašava da iz sadržaja ugovora iz 2004. i
njegove dopune iz 2009. ne proizlazi nikakva novčana obveza na strani tuženika.
Ukazuje posebno na odredbe čl. 3., čl. 5. i čl. 6. Ugovora iz kojih da je jasno da se
tužitelj sporne objekte obvezao izgraditi o svom trošku, te da je tužiteljeva obveza
prijenosa po nabavnoj cijeni spomenuta u Dodatku ugovora iz 2009. samo
računovodstvena kategorija. Ističe da je, zapravo, stajalište tuženika razvidno i iz
tužiteljevih navoda u postupku razreza poreza, konkretno iz žalbe protiv
prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija. Tako tuženik posebno naglašava
tuženikove žalbene navode u tom poreznom postupku koji su vidljivi iz rješenja
Ministarstva financija od 11. ožujka 2011. kojeg je tužitelj sam priložio u spis. U tom
rješenju tuženik uočava kako je sam tužitelj u poreznom upravnom postupku istaknuo
da Grad Zadar nema ugovornu obvezu nadoknaditi tužitelju dio troškova nabave
zemljišta i izgradnje komunalne infrastrukture. Za tuženika je to posebno važna
okolnost jer ju je ovdje tužitelj sam istaknuo nakon što su već bili zaključeni i na snazi
ugovor iz 2004. i njegov Dodatak iz 2009. Također, ukazuje da je u tom poreznom
postupku ovdje tužitelj koristio argumentaciju kako označena nabavna cijena,
neovisno o tome što je veća od komunalnog doprinosa, predstavlja zapravo način
plaćanja komunalnog doprinosa, odnosno da je na taj način ovdje tužitelj platio dužni
komunalni doprinos. U tom dijelu tuženik ukazuje i na mišljenje Ministarstva zaštite
okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva od 27. srpnja 2020., a iz kojeg također
zaključuje da je zapravo izgradnja komunalne infrastrukture predstavljala način
podmirenja komunalnog doprinosa i bez obzira na različitu vrijednost radova i dužnog
doprinosa.

I u ovim navodima tužitelja istaknutim u poreznom postupku tuženik vidi dokaz
o stvarnoj volji ugovornih strana – da se vrijednost zemljišta i radova smatra
jednakom visini komunalnog doprinosa i bez obzira što je strankama od početka bilo
jasno da je komunalni doprinos objektivno manji. Ugovorna volja stranaka nije se
promijenila niti zbog okolnosti iz naprijed spomenutog poreznog postupka, a niti
nakon otvaranja stečajnog postupka nad tužiteljem. Pritom naglašava da su
neosnovani tužiteljevi navodi da bi tuženik u postupku predstečajne nagodbe i
kasnije u stečajnom postupku postupao šikanozno u odnosu na tužitelja, već da
njegovi postupci predstavljaju samo radnje u svrhu zaštite interesa ovdje tuženika
kao vjerovnika u tim postupcima.

Isto tako, tuženik napominje da prema trenutnom činjeničnom stanju, tužitelj
od tuženika zahtjeva isplatu iznosa od preko 15.926.737,01 eura / 120 milijuna kuna
na ime prijenosa nekretnina koje je prenio na treću osobu, Lignum d.o.o., a koje
društvo za iste nekretnine od Grada, u drugoj parnici, također potražuje novac.
Pritom, vidljivo je i to da je tužitelj sam sebe doveo u situaciju da tuženiku više ne
može prenijeti nikakve nekretnine. U odnosu na ove činjenice, tuženik, podredno, a u
odnosu na tužiteljev zahtjev, ističe i prigovor neispunjenja ugovora, a koju obvezu ne
bi bio dužan ispuniti ni primjenom odredbe čl. 359. Zakona o obveznim odnosima
(Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22,
145/23 i 155/23, dalje ZOO). Ukazuje i na moguću ništetnost spornih pravnih
poslova.

Što se tiče navodnog priznanja osnove tužbenog zahtjeva u stečajnom
postupku, napominje da je razmatrao mogućnost i varijante izvansudske nagodbe, ali
do koje nije došlo iz čega proizlazi da nije došlo niti do priznanja osnove tužbenog

10 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

zahtjeva, pa ni glasanjem na skupštini vjerovnika na koje se tužitelj pozvao. Opreza radi, ističe i prigovor zastare.

U podnesku od 4. listopada 2023. ukazuje i na odredbu čl. 6. ugovora iz 2004.
prema kojoj će tuženik smatrati podmirenom obvezu komunalnog doprinosa u
odnosu na tužitelja ispunjenjem tog ugovora, pa ukazuje da je pogrešno shvaćanje
tužitelja da je komunalni doprinos naplaćen izgradnjom komunalne infrastrukture.
Također, ukazuje niti da Zakon o prostornom uređenju koji je tada bio na snazi nije
predviđao obvezu plaćanja naknade od strane jedinice lokalne samouprave kako to
tvrdi tužitelj, da je ugovor sklopljen temeljem odredbe čl. 33. ZKG-a i da je za
sklapanje tog ugovora bitno da troškovi investitora u gradnji komunalne infrastrukture
budu jednaki ili veći od dužnog komunalnog doprinosa. Posebno naglašava da
tužitelj nije morao zaključiti ovakav pravni posao, već jednostavno platiti komunalni
doprinos po upravnom rješenju. Pristao je na ovakav način podmirenja komunalnog
doprinosa, očito iz svojih razloga koje je tuženik iznosio tijekom postupka, a koji se
odnose na brzinu i standard realizacije izgradnje komunalne infrastrukture. Tuženik
dopušta mogućnost kako se ovaj posao tužitelju naknadno pokazao financijski
neisplativim, ali ta činjenica nije od utjecaja na rješenje ovog spora. Ponavlja i
činjenicu da je tužitelj nekretnine koje je trebao prenijeti tuženiku prenio u vlasništvo
trećoj osobi, trgovačkom društvu s kojim je povezan, pa se i na taj način sam doveo u
situaciju da ne može ispuniti svoje ugovorne obveze, što onda njegov zahtjev u
odnosu na tuženika čini neosnovanim, sve da je i dogovorena naplata prijenosa. Što
se tiče samog dogovora o načinu prijenosa, naglašava i činjenicu da stranke nigdje i
nikada nisu utvrdile iznos, kao ni dinamiku i način plaćanja eventualne naknade, a
što da također upućuje da njihova volja nije bila ugovoriti takav način prijenosa
nekretnina.

Konačno, napominje da u ovom predmetu i pravnom odnosu nema mjesta
primjeni propisa o izvlaštenju, a da odredbe čl. 9. ZV-a zapravo tek reguliraju načelo
jedinstva nekretnine i ne predviđaju nikakvo plaćanje.

5. U dokaznom postupku, sud je saslušao svjedoke Anu Lovrin (l.s. 269 i 270),
Zvonimira Vrančića (l.s. 270 i 271), Mariju Pavlović (l.s. 271 i 272), Mirjanu Zubčić
(l.s. 272 i 273) i Ivana Anića (l.s. 274).

Pregledane su brojne isprave priložene spisu, i to, iz spisa P-233/14: ugovor
od 28. lipnja 2004. (l.s. 7 do 9), procjena troškova izgradnje komunalne infrastrukture
i parternog uređenja javnih površina u prostoru DPU TIZ (l.s. 10 do 12), Dodatak broj
1 ugovoru od 27. listopada 2009. (l.s. 13 i 14), privremena situaciju (l.s. 15), dopis
tuženika od 16. travnja 2010. (l.s. 16 i 17), obračunska situaciju tužitelja (l.s. 18 i 19),
dopis Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva od 2. srpnja

2010. (l.s. 20 i 21), dopis tuženika od 30. srpnja 2010. (l.s. 22 i 23), dopis tužitelja od

3. veljače 2011. (l.s. 24 do 26), dopis tuženika od 30. studenog 2011. (l.s. 27), izjava
Gradonačelnika Grada Zadra od 23. prosinca 2011. (l.s. 28), elaborat procjene
vrijednosti nekretnina društva Validus d.o.o. (l.s. 29 do 52), rješenje Ministarstva
financija od 29. ožujka 2012. (l.s. 53 do 66) i dopis Ministarstva zaštite okoliša,
prostornog uređenja i graditeljstva od 27. srpnja 2010. (l.s. 87 i 88).

Nadalje, iz predmeta ranijeg broja P-234/14 pregledane su sljedeće isprave:
dopuna prijave tražbine od 17. listopada 2013. (l.s. 13 do 20), rješenje nagodbenog
vijeća FINA-e od 31. listopada 2013. (l.s. 39 do 59), zapisnik o utvrđivanju tražbina
od 31. listopada 2013. (l.s. 60 do 64), prijava tražbine u predstečajnom postupku od

27. rujna 2013. (l.s. 65 do 68), izvadak iz zemljišne knjige (l.s. 69 do 88).

Izvršen je uvid i u rješenje o odobrenju predstečajne nagodbe od 14. travnja

2015. (l.s. 124 do 132), rješenje posl. br. St-794/2016 od 5. ožujka 2019. (l.s. 154 do

11 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

156), dopis tuženika od 29. rujna 2010. (l.s. 160), dopis tuženika od 6. rujna 2010.
(l.s. 162 do 164), rješenje Ministarstva financija od 11. ožujka 2011. (l.s. 165 do 178),
zk izvatke (l.s. 179 do 185), građevinske dozvole (l.s. 186 do 195), sporazum o
osiguranju od 20. siječnja 2012. (l.s. 202 do 206), Dodatak broj 2 sporazumu o
osiguranju od 14. kolovoza 2012. (l.s. 208 do 210), ovlaštenje od 24. kolovoza 2012.
i obavijest od 22. kolovoza 2012. (l.s. 212 i 213), potvrda o stjecanju vlasništva od

19. veljače 2013. (l.s. 214 do 218), zapisnik sa skupštine vjerovnika od 18. veljače

2022. (l.s. 230 do 233), povijesni izvadak iz sudskog registra (l.s. 255 do 262).
Također, izvršen je uvid u spis ovog suda posl. br. P-261/2018 koji je preslikan
i priložen ovom predmetu.

Preostale dokaze predložene po strankama sud je odbio, smatrajući ih
suvišnim, s tim da je tužitelj podneskom od 20. listopada 2023. zapravo uredio
dokazne prijedloge za saslušanjem svjedoka iznesene u tužbi od 29. listopada 2013.
i to na način da je ustrajao na saslušanju svjedoka u podnesku naznačenih Ane
Lovrin, Zvonimira Vrančića i Ivice Anića.

6. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

7. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj
148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 114/22; dalje ZPP) svaka
stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima
pobija dokaze i navode protivne strane.

Odredbom čl. 7. st. 2. ZPP-a stranke su dužne iznijeti sve činjenice na kojima
temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

8. U ovoj fazi postupka između stranaka nije sporno da su zaključile Ugovor od

28. listopada 2004. i Dodatak broj 1 tog ugovora od 28. listopada 2009.
Za stranke nije sporno da su pravni poslovi zaključeni temeljem odredbe čl.

33. tada važećeg ZKG-a prema kojoj obveznik komunalnog doprinosa može sam
snositi troškove objekata i uređaja infrastrukture ii čl. 22. st. 1. t. 2. tog Zakona uz
suglasnost jedinice lokalne samouprave, te mu se ti troškovi priznaju u iznos
komunalnog doprinosa, pod uvjetima utvrđenim pisanim ugovorom s jedinicom
lokalne samouprave.

Između stranaka je sporno tumačenje pojedinih odredbi ugovora i dodatka,
posebno u dijelu koji se odnosi na obveze tuženika, odnosno sporna je prava volja
ugovornih strana.

9. Iz ugovora kojega su tužitelj i tuženik zaključili 28. listopada 2004. proizlazi da
je njegov predmet reguliranje tužiteljeve obveze plaćanja komunalnog doprinosa kao
investitora stambeno-poslovnog objekta na lokaciji TIZ Zadar. Tim ugovorom ovdje
tužitelj se obvezao na navedenoj lokaciji koja je u njegovom vlasništvu, suglasno
DPU-u o svom trošku izgraditi sve potrebne objekte i uređaje komunalne
infrastrukture koji se financiraju iz komunalnog doprinosa i to najdulje u roku od 5
godina od potpisa ugovora. Odredbom čl. 5. tužitelj se navedene objekte i uređaje,
po pribavljanju uporabnih dozvola obvezao prenijeti u vlasništvo ovdje tuženiku ili
pravnoj osobi koju on odredi.

Prema čl. 6. ugovora, a koji se najčešće spominje u ovom sporu među
strankama, određeno je da se ima smatrati kako će ispunjenjem ovog ugovora
tuženik smatrati podmirenim iznos komunalnog doprinosa. Određeno je i da okvirni
iznos zaduženja ovdje tužitelja kao investitora prema mogućoj izgrađenosti i okviri
cijena gradnje infrastrukture koja se gradi iz komunalnog doprinosa predstavljaju
sastavni dio ugovora, a koji ima služiti investitoru kao dokaz o podmirenju
komunalnog doprinosa u postupku izdavanja građevne dozvole. Predviđena je i
mogućnost izmjena opsega obveze na strani investitora u slučaju izmjene DPU-a,

12 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

kao i moguća promjena osobe na strani investitora uz uvjet da novi investitor preuzme prava i obveze iz ugovora.

Uz ugovor, priložena je i procjena troškova izgradnje komunalne infrastrukture
i parternog uređenja javnih površina, a iz kojeg proizlazi da bi u trenutku sklapanja
ovog ugovora iznos zaduženja po osnovi komunalnog doprinosa bio procijenjen na

873.006,66 eura / 6.577.668,65 kuna.

Nadalje, spisu prileži i Dodatak broj 1 ugovoru od 28. listopada 2004., kojega
su ovdje parnične stranke zaključile 27. listopada 2009., s tim da činjenica
zaključenja između stranaka nije sporna.

Iz sadržaja navedenog Dodatka proizlazi kako su stranke utvrdile kako je u
trenutku njegova sklapanja tužitelj izvršio veći dio obveze iz čl. 5. ugovora iz 2004., a
koji se odnosi na izgradnju infrastrukture koja se financira iz komunalnog doprinosa.
Za izgrađene objekte i uređaje tužitelj se Dodatkom obvezao izdati obračunske
situacije, a utvrđeno je kako je u tijeku postupak usklađenja veličina i oblika
građevinskih čestica i postupak parcelacije te su navedene nekretnine koje će prijeći
u vlasništvo Grada Zadra, i to čest. zem. 4790/1, k.o. Zadar površine 21.324m2,
umanjena za dio koji će biti pripojen drugoj parceli za potrebe rekonstrukcije i
proširenja Ulice dr. Franje Tuđmana, čest. zem. 4790/15 k.o. Zadar površine 100m2,
čest. zem. 4790/19 površine 49m2, čest. zem. 4790/21 površine 91m2, i čest. zem.
9359/2 površine 914m2, sve k.o. Zadar. Tužitelj se obvezao poduzeti sve potrebne
radnje radi prijenosa u vlasništvo izgrađenih objekata i uređaja komunalne
infrastrukture s pripadajućim zemljištem, po nabavnoj cijeni. Za ukazati je da je
tumačenje upravo ove odredbe, pogotovo pojam nabavne cijene, jedna od odlučnih
spornih činjenica u ovom postupku. Nadalje, ovim dodatkom stranke su izmijenile čl.

5. osnovnog ugovora dodavanjem novog stavka prema kojem je od tužiteljeve
obveze poduzimanja radnji potrebnih za prijenos u vlasništvo tuženika slobodnih od
tereta izuzeto pravo služnosti vezano uz elektroenergetsku mrežu. Također, čl. 4.
osnovnog ugovora dodan je st. 2. prema kojemu se tužitelj obvezuje objekte
komunalne infrastrukture i opremu s pripadajućim zemljištem izgraditi najkasnije do

31. prosinca 2011., ishoditi uporabne dozvole i prenijeti ih ovdje tuženiku.

10. Svjedokinja Ana Lovrin u svom svjedočkom iskazu navodi da je kao
gradonačelnica Grada Zadra potpisala ugovor iz 2004. i to na temelju odredbi iz
tadašnjeg Zakona o komunalnom gospodarstvu. Predmet ugovora da je bila
izgradnja komunalne infrastrukture, a sukladno zakonskim odredbama taj je ugovor
zamijenio rješenje o komunalnom doprinosu temeljem kojeg bi ovdje tužitelju kao
investitoru bilo naloženo plaćanje komunalnog doprinosa. Pojašnjava da to nije bio
jedini ugovor takve vrste kojeg je ovdje tuženik zaključivao, a ugovor s tuženikom da
je zaključen upravo na inicijativu investitora, odnosno samog tuženika. Zaključenje
ugovora da je odobrilo tadašnje Gradsko poglavarstvo. Pojašnjava da je motiv,
odnosno pobuda ovdje tuženika za zaključenje takvog ugovora bila u tome da će
dobiti izgrađenu infrastrukturu za područje cijelog tog detaljnog plana uređenja i to po
višim standardima, te da mu je ovakvo uređenje odnosa s investitorom isplativije od
naplate komunalnog doprinosa putem upravnog rješenja. Što se tiče tužitelja kao
investitora, da je on interes za sklapanje ugovora izrazio na način da mu takav
ugovor omogućava bržu realizaciju gradnje kako stambenih objekata, tako i
infrastrukture, a prema višim standardima. Pojašnjava i da bi Grad Zadar, u slučaju
da je dobio novac za komunalni doprinos temeljem upravnog rješenja imao obvezu
urediti infrastrukturu, a s druge strane bi tužitelj kao investitor morao čekati na to
uređenje do vremena kada ono dođe na red prema planu i programu izgradnje
komunalne infrastrukture. Što se tiče obveza ugovornih strana, navodi da je ovdje

13 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

tuženik kao investitor bio dužan izgraditi infrastrukturu podobnu za uporabu, što znači
da je morala biti izgrađena s uporabnom dozvolom uz izvršenu parcelaciju, a potom
je takvu predati tuženiku. Tvrdi da stranke nikada nisu razgovarale niti se tuženik
obvezao isplatiti tužitelju bilo kakav iznos, pri čemu ukazuje da je tuženik unaprijed
znao da će trošak izgradnje infrastrukture biti veći od komunalnog doprinosa kojeg bi
morao platiti po upravnom rješenju. Tuženik da je na takvu mogućnost pristao očito
smatrajući da mu takva odluka odgovara što se tiče same njegove investicije.
Na posebna pitanja iskazuje kako se sjeća da je postojala procjena iznosa
zaduženja investitora, ali da je zapravo nesporna njegova obveza izgradnje
komunalne infrastrukture koja bi se inače financirala iz komunalnog doprinosa.
Također odgovara da joj je poznato kako je postojala odredba ugovora da može doći
do promjene na strani investitora, a koji bi preuzeo proporcionalni dio ugovorne
obveze s obzirom na opseg svog sudjelovanja, ali da tijekom 2004. nije bilo govora o
nekom konkretnom novom investitoru, već da je takva mogućnost bila uvjetovana
činjenicom da se radilo o velikoj investiciji.

Svjedok Zvonimir Vrančić iskazuje da je u vrijeme potpisa dodatka osnovnom
ugovoru negdje 2009. ili 2010. bio gradonačelnik Grada Zadra. U to vrijeme da je
aktualna bila predaja izgrađene infrastrukture od strane tužitelja tuženiku, sve kako je
određeno osnovnim ugovorom. Dodatak ugovoru da je zaključen prvenstveno da bi
se točno preciziralo što tužitelj temeljem osnovnog ugovora treba predati tuženiku,
odnosno da bi se konkretizirali objekti i uređaji odnosno zemljište koje trebaju biti
predani. Pojašnjava da je osnovna ugovorna obveza tužitelja kao investitora bila
izgraditi infrastrukturu i predati je tuženiku, sve kao zamjena za komunalni doprinos
kojeg bi inače morao platiti temeljem upravnog rješenja. Što se tiče zahtjeva tužitelja,
tvrdi da ga on nije shvatio u smislu da bi ovdje tuženik trebao isplatiti nekakav iznos,
a iznosi koji se spominju u komunikaciji da su, po njemu, bili samo okvir za
utvrđivanje tržišne vrijednosti stanova koje je tužitelj tamo gradio i prodavao. Ističe
kako se ne sjeća da bi tužitelj od tuženika tražio isplatu temeljem međusobnog
ugovora, a da u samom ugovoru jasno piše kako izgrađenu infrastrukturu treba
predati tuženiku. U odnosu na pojam tržišne cijene koji se spominje u spornom
odnosu ovdje stranaka, ističe da se radi isključivo o knjigovodstvenom pojmu, jer da
je tuženik morao znati koliku vrijednost dobiva temeljem ugovora, a da bi je mogao
evidentirati u svom knjigovodstvu. Taj pojam da nikada nije spominjan u smislu neke
kupoprodaje ili isplate. I za izjavu o prijeboju iz dopisa ovdje tužitelja od 26. srpnja

2010. navodi da je spominjana isključivo kao knjigovodstvena kategorija te
pojašnjava da je tuženik u knjigovodstvu trebao evidentirati koliki se iznos, odnosno
vrijednost infrastrukture, odnosi na komunalni doprinos kojega zamjenjuje, a koliki
dio, preko toga, predstavlja na neki način darovnicu tužitelja tuženiku. Tvrdi da je
iznos komunalnog doprinosa evidentiran u knjigovodstvu tuženika i to na način da je
nakon grube procjene iz osnovnog ugovora njegova visina izračunata prema kubikaži
izgrađenih objekata. U odnosu na izjavu od 23. prosinca 2011., pojašnjava da nije
povezana s predmetom spora, već da se radi isključivo o iskazanoj namjeri tuženika
da za potrebe proširenja Ulice dr. Franje Tuđmana otkupi od tužitelja u izjavi
naznačene parcele u navedenoj površini. Te parcele da su bile izvan detaljnog plana
uređenja i nisu povezane s komunalnim doprinosom. Za izjavu tuženika od 16.
travnja 2010. tvrdi da je zapravo posljedica nastojanja tuženika da ukaže tužitelju na
njegove obveze, uz napomenu da su stranke održale velik broj sastanaka, da je čak
bilo pokrenuto mirenje pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, sve kako bi se riješio
problem, ali tuženik nije mogao pristati na prijedloge tužitelja. Konačno, pojašnjava i

14 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

da nema saznanja o nekakvom novom investitoru, kao i da tužitelj spornu infrastrukturu do 2013. kada mu je istakao mandat, nije predao tuženiku.

Svjedokinja Marija Pavlović navodi da je u vrijeme zaključenja spornog
ugovora bila članica Gradskog poglavarstva tuženika. Stranke da su zaključile ugovor
prema odredbama tadašnjeg ZKG-a, te da se tužitelj ugovorom obvezao izgraditi
komunalnu infrastrukturu kojom je izgradnjom zapravo ispunio obvezu plaćanja
komunalnog doprinosa koji bi mu bio određen upravnim rješenjem. Po njenom
sjećanju, da je taj ugovor bio jedan od prvih takve vrste koje je zaključio tuženik. Isto
tako, da je procijenjena vrijednost infrastrukture koju je tužitelj trebao izgraditi bila
veća od komunalnog doprinosa kojeg bi inače platio, ali da su obje ugovorne strane
to znale. Po njenom saznanju, tužitelj je izgrađenu infrastrukturu trebao prenijeti
tuženiku, te da tuženik nije imao nikakvu obvezu plaćanja naknade za tu
infrastrukturu. Napominje i da tuženik u to vrijeme nije bio nadležan za izdavanje
akata građenja. U odnosu na pobude stranaka za sklapanje ugovora, smatra da je
interes Grada bio u uređenju komunalne infrastrukture, dok ne može govoriti o
motivima tužitelja. Navodi kako nije bila upoznata s dodatkom ugovora, jer u to
vrijeme više nije bila članica Poglavarstva. Također, da joj nije poznato da bi se u
ugovorima spominjala nabavna cijena, niti joj je poznato da bi došlo do spora
ugovornih strana. Što se tiče mogućnosti dolaska novog investitora, da je znala kako
je takva mogućnost ugovorena, ali da nije bilo govora o konkretnoj osobi.

Svjedokinja Mirjana Zubčić ističe da je u vrijeme sklapanja spornog ugovora
radila na poslovima voditeljice odsjeka za pripremu sjednica Gradskog poglavarstva i
vijeća, pa da su joj poznate okolnosti spornog poslovnog odnosa. Odluka o sklapanju
ugovora da je donesena na Gradskom poglavarstvu, i to na prijedlog ovdje tužitelja.
Tuženik je takav ugovor smatrao povoljnim jer je na taj način zapravo naplatio
obvezni komunalni doprinos. U trenutku odlučivanja o samom ugovoru, da je
postojala procjena vrijednosti infrastrukturu koju je trebalo izgraditi i procjena iznosa
kom. doprinosa, s tim da je bilo vidljivo da je vrijednost izgrađene infrastrukture veća,
što je za tuženika bilo povoljno, kao i da je ta činjenica morala biti poznata i tužitelju.
Što se tiče komunalne infrastrukture, navodi da je ona, po izgradnji, trebala biti
predana tuženiku ili nekom trgovačkom društvu u njegovu vlasništvu, kao i da nije
bila ugovorena bilo kakva naknada koju bi tuženik za taj prijenos trebao platiti. Na
posebno pitanje ističe da joj je poznato da se spominjala nabavna cijena, ali
isključivo kao knjigovodstvena vrijednost, razlog tome da je bio što u osnovnom
ugovoru nisu precizno definirane obveze u smislu brojeva površina i parcela, niti
dijela zemljišta koje je bilo nužno za rekonstrukciju Ulice dr. Franje Tuđmana, kao ni
točna procjena vrijednosti obveza. Zbog navedenog da je zaključen i dodatak
ugovoru i spominjana nabavna cijena kao knjigovodstvena kategorija, a to je bilo
nužno napraviti jer se konkretna vrijednost morala unijeti u imovinu Grada. Što se tiče
izjave koju je potpisao svjedok Vrančić 23. prosinca 2011., pojašnjava da njen
sadržaj nema veze s ovdje spornim odnosom stranaka i da se odnosi isključivo na
dio površine 2 nekretnine koje se izdvajaju iz detaljnog plana uređenja prostora
zvanog TIZ za potrebe rekonstrukcije Ulice dr. Franje Tuđmana. U odnosu na pojam
novog investitora, ističe da, po njenoj pretpostavci, taj pojam postoji isključivo kao
neka vrsta osiguranja tako velikog projekta. Napominje i da je tuženik kod
primopredaje infrastrukture utvrdio da na nekretninama postoje založna prava za koja
ne zna jesu li postojala u vrijeme zaključenja osnovnog ugovora. Obveza tužitelja
prema dodatku ugovoru bila je poduzeti sve radnje koje će omogućiti prijenos
izgrađene infrastrukture na tuženika u uporabnom stanju, riješiti terete na
nekretninama i pribaviti uporabnu dozvolu, s tim da pretpostavlja da je svemu

15 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

prethodila parcelacija. U odnosu na predmet spora, navodi kako joj je poznato da je
sporan zahtjev tužitelja da mu se obračuna i prizna vrijednost komunalne
infrastrukture, neovisno o iznosu komunalnog doprinosa kojega je trebao platiti, a s
obzirom da je ta vrijednost veća od komunalnog doprinosa. Zbog toga, da su stranke
održale više sastanaka na kojima nisu riješili problem. Također, da joj je poznato da
je tužitelj prenio imovinu na društvo Lignum d.o.o., ali koje društvo se nikada prema
tuženiku nije identificiralo kao novi investitor.

Na posebno pitanje tužitelja odgovara da je sadržaj dodatka ugovora predložio
tužitelj, a koji je ujedno i predložio obračun stvarne vrijednosti izgrađene
infrastrukture nakon što je nastao spor između stranaka.

Svjedok Ivan Anić u vrijeme zaključenja ugovora između parničnih stranaka,
komercijalni direktor, član društva tužitelja, u svom svjedočkom iskazu navodi da nije
izravno sudjelovao u pregovorima radi sklapanja ugovora, ali da su mu poznate
okolnosti nastanka pravnog odnosa. Pojašnjava da je tužitelj započeo projekt zvan
TIZ, radilo se o izgradnji stanova za koju potrebu je kupljeno zemljište 2002. Poznato
mu je da je postojao plan komunalnog uređenja tog zemljišta, a intencija tužitelja da
je bila kroz izgradnju komunalne infrastrukture ispuniti svoju obvezu plaćanja
komunalnog doprinosa, s tim da bi razliku vrijednosti radova na uređenju i
komunalnog doprinosa trebao nadoknaditi onaj čije je ispunjenje manje. Prema
njegovim saznanjima da je tužitelj izgradio komunalnu infrastrukturu koja je vrjednija
od komunalnog doprinosa kojeg je trebao platiti prema tadašnjim propisima.
Napominje da je pregovore s tuženikom vodio tadašnji direktor tužitelja, sada pokojni
Zdravko Galić, te da on osobno nema neposrednih saznanja o razgovorima, s tim da
naglašava i značajan protek vremena. Prema njegovom mišljenju, do spora ne bi ni
došlo da je tuženik tužitelju nadoknadio razliku ranije spomenutih vrijednosti
međusobnih tražbina. Ističe kako je očito da je tuženik osporavao obvezu takvog
plaćanja, s tim da on ne zna razlog. Načelno, navodi kako mu je poznato da je
zaključen osnovni ugovor i dodatak, a da nije upoznat s pojedinostima, te da odavno
nema veze s tužiteljem. Po njegovu sjećanju, komunalni doprinos da je procijenjen
na cca 6,5 milijuna kuna, a da je tužitelj, putem situacija, utvrdio da je izveo radove
na infrastrukturi vrijedne cca 15,7 milijuna kuna. U odnosu na pojam nabavne cijene,
navodi da se spominjalo kako će tužitelj tuženiku tu infrastrukturu prepustiti po
nabavnoj cijeni, ma što to značilo. Također, da se ne sjeća dijela sporazuma o
novom investitoru, napominje da je u vrijeme spornog poslovnog odnosa došlo do
krize u građevinarstvu, da su razgovarali o različitim načinima očuvanja poslovanja,
pa da se vjerojatno u tom kontekstu spominjao i novi investitor. Ističe kako se ne
sjeća da bi na nekretninama postojali tereti, uz ogradu, da je došlo do podjele
društva tužitelja negdje 2010. na 2 društva, a da je on prešao raditi u Gortan
građenje.

Na posebna pitanja, odgovara da je tužitelj od gradskih institucija ishodio
isprave potrebne za građenje, da ne može potvrditi je li bilo prijeboja spornih
potraživanja između stranaka, kao i da nije sudjelovao u razgovorima s tuženikom
vezano uz rješenje problema, već da je to radio tadašnji direktor Galić.

11. U pogledu pregledanih isprava, osim već analiziranih ugovora od 28. lipnja

2004. i Dodatka broj 1 tom ugovoru od 27. listopada 2009., za istaknuti je da se
navedene isprave zapravo odnose na okolnosti zaključenja spornog pravnog posla,
ali i postupanja stranaka prije i nakon što je obveznopravni odnos nastao.

Spisu je priložena procjena troškova komunalne infrastrukture i parternog
uređenja javnih površina u prostoru DPU TIZ, a iz kojeg proizlazi da je navedena
procjena rađena za potrebe zaključenja ugovora od 28. lipnja 2004. te da je trošak

16 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

izgradnje komunalne infrastrukture procijenjen na iznos od 1.080.824,87 eura/

8.143.475,00 kuna, odnosno 2.359.457,650 eura/ 17.777.333,63 kune prema ukupno
mogućnoj izgradnji po DPU tog prostora. Iznos komunalnog doprinosa procijenjen je
na 870.352,20 eura/ 6.557.668,65 kuna. Ovdje treba reći da i iz drugih provedenih
dokaza, prvenstveno iskaza svjedoka, proizlazi da je ova procjena rađena prije
zaključenja ugovora, te da se radilo samo o procjeni na temelju koje bi stranke mogle
ocijeniti svoja očekivanja iz spornog pravnog posla.

Iz priložene privremene situacije od 31. srpnja 2010. proizlazi da se ona
odnosi, a što proizlazi i iz iskaza svjedoka Anića ali i pisane korespondencije i
očitovanja stranaka, na radove na izgradnji komunalne infrastrukture, te da je
utvrđeno kako je ukupna neto vrijednost izvedenih radova 1.993.474,36
eura/15.019.832,60 kn. Ovu privremenu situaciju treba analizirati u kontekstu
tumačenja prave volje stranaka, kako su to iznosili tužitelj i tuženik. Naime, ovu
ispravu tužitelj i prilaže u spis vezano uz svoju tvrdnju da bi se tuženik obvezao
priznati stvarnu vrijednost izvedenih radova i da su iz tog razloga izdavane situacije,
dok s druge strane tuženik ovaj dokaz ne smatra bitnim u kontekstu spora, jer ustraje
u tvrdnji da se ugovorna odredba odnosi na njegovu obvezu priznavanja vrijednosti
izgrađene komunalne infrastrukture do iznosa komunalnog doprinosa kojega bi inače
tužitelj trebao platiti, dok će eventualni višak vrijednosti preuzeti bez naknade, pri
čemu svi obračunati iznosi predstavljaju isključivo knjigovodstvenu kategoriju.
Iz pisane korespondencije stranaka, konkretno dopisa tuženika od 16. travnja

2010., 30. srpnja 2010. i 30. studenog 2010., te dopisa tužitelja od 3. veljače 2011.,
proizlazi da su stranke bile u međusobnoj komunikaciji te da je očito još iz razdoblja
prije početka ovog parničnog postupka između njih postojalo nesuglasje o obvezama
i njihovom ispunjenju, odnosno tumačenju odredbi ugovora i njegova dodatka. Ovo
stoga jer se iz navedene komunikacije može utvrditi kako ovdje tužitelj smatra da bi
tuženik trebao platiti razliku između vrijednosti komunalnog doprinosa i stvarne
vrijednosti izgrađene infrastrukture, te uz naplatu preuzeti nekretnine iz spornog
poslovnog odnosa, dok je shvaćanje ovdje tuženika upravo onakvo kako ga iznosi u
ovom postupku, a to je da tužitelj treba izgraditi objekte komunalne infrastrukture i
bez naknade ih prenijeti tuženiku čime će ispuniti svoju obvezu plaćanja komunalnog
doprinosa, a koji se ima izračunati prema odredbama ZKG-a i Odluke o komunalnom
doprinosu Grada Zadra, dok će tuženik izdati dokumente potrebne za gradnju.
Iz priloženih dopisa Ministarstva zaštite okoliša prostornog uređenja i
graditeljstva proizlazi da su obje parnične stranke zatražile tumačenje navedenog
Ministarstva o visini vrijednosti izgrađene komunalne infrastrukture kojega je moguće
priznati temeljem ugovora iz čl. 33. ZKG-a. Treba naglasiti i to da je Ministarstvo
tužitelju na njegov zahtjev (2. srpnja 2010.) odgovorilo da u konkretnom slučaju
jedinica lokalne samouprave može priznati stvarni iznos troškova gradnje u iznos
komunalnog doprinosa do maksimalnog iznosa propisanom čl. 31. ZKG-a dok je
tuženiku na njegov upit, 27. srpnja 2010. odgovorilo da troškovi financiranja gradnje
objekata i uređaja komunalne infrastrukture temeljem takvog ugovora ne mogu biti
veći od iznosa komunalnog doprinosa koji je obvezniku razrezan temeljem Odluke o
komunalnom doprinosu. U tom dopisu Ministarstvo tumači odredbe st. 7. i st. 9.
članka 31. ZKG-a te u konačnici zaključuje da vrijednost komunalnog doprinosa za
obračun po m3 građevine ne može biti veća od 10% prosječnih troškova gradnje m3
etalonske građevine u RH, a da rješenje o komunalnom doprinosu (koje mora
sadržavati izračun iznosa) donosi upravno tijelo na temelju Odluke o komunalnom
doprinosu. U ovom dijelu sud ukazuje i na navode tuženika tijekom postupka koji su u
skladu s naprijed iznesenim mišljenjem, odnosno prema kojima tuženik smatra da

17 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

tužitelju nije niti mogao, niti smio, priznati vrijednost napravljenih radova preko iznosa
kojega je mogao priznati na ime komunalnog doprinosa obračunatog prema
odredbama ZKG-a i Odluke o komunalnom doprinosu.

Nadalje, spisu su priložena i rješenja Ministarstva financija od 29. ožujka

2012., odnosno 11. ožujka 2011., a iz kojih je razvidno da je tužitelj pred poreznim
tijelom vodio porezni postupak vezano uz naplatu poreza kojega je bio dužan platiti
na temelju realizacije izgradnje stambenih zgrada na području TIZ, upravo na
području za koje je sporan komunalni doprinos, odnosno pravni odnos tužitelja i
tuženika. Analizirajući citirana rješenja, posebno obrazloženja, sud zaključuje kako
tuženik pravilno ukazuje da je sam tužitelj u tim postupcima, u svojim žalbama protiv
prvostupanjskih rješenja, izričito navodio kako ne postoji obveza tuženika da mu
nadoknadi dio troškova nabave zemljišta i izgradnje komunalne infrastrukture
(stranica 2 rješenja od 11. ožujka 2011.). Također, u drugom rješenju, porezno tijelo
u obrazloženju svoje odluke navodi da ne postoji ugovorena isporuka tužitelja prema
tuženiku, već samo isporuka tužitelja u zamjenu za plaćanje komunalnog doprinosa.
Isto tako, ukazuje se i na dio rješenja iz kojeg proizlazi da bi ovdje tužitelj
neosnovano prilikom obračuna prodajne cijene stanova, u taj obračun zaračunao i
troškove zemljišta i izgrađene infrastrukture, a što argumentiranom čini tvrdnju
tuženika o interesu tužitelja u spornom pravnom poslu, odnosno njegov osnovni
interes da boljom i kvalitetnijom infrastrukturom postigne veću cijenu stanova na
tržištu.

Isto tako, spisu je priložena više puta spominjana izjava Gradonačelnika
Grada Zadra od 23. prosinca 2011., a prema sadržaju koje izjave Grad Zadar
izražava namjeru da od tužitelja otkupi zemljište u Ulici dr. Franje Tuđmana, i to čest.
zem. 4790/1 površine 3017m2 i 4790/7 površine 105m2, sve k.o. Zadar, i to po
tržišnoj cijeni koja će se naknadno ugovoriti kupoprodajnim ugovorom kojega će
stranke zaključiti najkasnije do kraja 2012., s tim da se navedena kupoprodaja
ugovora radi rekonstrukcije navedene ulice, a izjava daje u svrhu reguliranja
poslovnog odnosa tužitelja sa svojom poslovnom bankom.

Sadržaj ove izjave u potpunosti odgovara iskazu saslušanog svjedoka
Zvonimira Vrančića, pa se analizom prvenstveno sadržaja izjave, te iskaza
saslušanih svjedoka, može utvrditi da su osnovani navodi tuženika da ova izjava nije
ni na koji način povezana sa spornim ugovorom i njegovim Dodatkom, već se radi o
ponudi za zaseban pravni posao, odnosno izjavi koju je tuženik dao na inicijativu
tužitelja za potrebe njegova odnosa s poslovnom bankom (što u izjavi i piše), a za
potrebe rekonstrukcije prometnice. Da se izjava ne može povezati s ugovorom i
Dodatkom govori i činjenica da se u izjavi spominje tržišna cijena otkupa, a koji
pojam se ne spominje u spornom pravnom poslu, pa niti po tvrdnjama ovdje tužitelja,
te kraj činjenice da identifikacija nekretnina iz izjave ne odgovara nekretninama koje
su predmet ugovora iz 2004. i njegova Dodatka iz 2009.

Što se tiče elaborata procjene vrijednosti nekretnina društva Validus d.o.o.,
Zadar, za istaknuti je da je procjena očito rađena po zahtjevu i za potrebe tužitelja, a
u kontekstu njegova tumačenja ugovornih odredbi.

U pogledu isprava priloženih predmetu ovog suda ranijeg posl. br. P-233/14,
treba reći da se one prvenstveno odnose na tužbeni zahtjev iz tužbe u tom predmetu,
odnosno postojanja tražbine od 5.317.793,07 eura/ 40.066.911,87 kuna, a koju istom
tužbom potražuje tužitelj prethodno tražeći utvrđenje da ta tuženikova tražbina ne
postoji.

Iz priloženih isprava, prijave tražbine u postupku predstečajne nagodbe nad ovdje tužiteljem te dokumentacije iz tog postupka pred nagodbenim vijećem FINA-e u

18 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

Zagrebu, razvidno je kako je ovdje tuženik u predstečajnom postupku nad ovdje
tužiteljem najprije prijavio tražbinu u iznosu od 1.180.315,58 eura/ 8.893.087,76
kuna, i to, koliko je vidjeti iz same prijave, s osnove poreza na tvrtku, plaćanja
komunalne naknade, naknade za uređenje voda, te ovdje spornih ugovora iz 2004. i
Dodatka iz 2009. Iz iste je dokumentacije vidljivo da je tuženik naknadno tu svoju
prijavu dopunio 17. listopada 2013. i to u ukupnom iznosu od 5.401.233,93 eura/

40.695.597,06 kuna, a taj je iznos, prema obrazloženju prijave, očito dobiven
preračunavanjem obveza ovdje tužitelja iz ugovora odnosno Dodatka ugovoru, ali da
je taj dio prijave Nagodbeno vijeće odbacilo, dok je u postupku predstečajne
nagodbe utvrđena tražbina ovdje tuženika u iznosu od 1.426.802,18 eura/

10.750.240,99 kuna, očito temeljem naprijed spomenute prvotne prijave od 27. rujna

2013.

Što se tiče dijela prijave tražbine koja je odbačena, iz obrazloženja same
prijave koja je dostavljena u obliku dopune, proizlazi da se zapravo odnosi na
vrijednost nekretnina koje je tužitelj na temelju ovdje spornog pravnog posla trebao
prenijeti ovdje tuženiku. Treba reći i to kako tuženik tvrdi da je protiv tog rješenja
kojim je dopuna prijave odbačena pokrenuo upravni spor, pri čemu u spis za tu
tvrdnju nije dostavio dokaze.

Vezano uz navedenu predstečajnu nagodbu, treba reći da je rješenjem od 14.
travnja 2015. odobrena predstečajna nagodba koja se na tuženika odnosi na iznos
od 1.426.802,18 eura/ 10.750.240,99 kuna, a iz čega, cijeneći i sadržaj prijave u
predstečajnom postupku, sud zaključuje da je tuženik prijavio, te mu je priznata,
tražbina s osnove komunalnog doprinosa na lokaciji TIZ u Zadru, i to iznos kojega je
on obračunao sukladno svojoj Odluci o komunalnom doprinosu, odnosno iznosu do
kojega on u ovom postupku priznaje tužitelju izgrađenu komunalnu infrastrukturu na
ime plaćanja komunalnog doprinosa, sve prema čl. 33. ZKG-a.

Nadalje, spisu prileži i ovosudno rješenje posl. br. 2 St-794/2016 od 5. ožujka

2019. prema kojem rješenju je osporena tražbina ovdje tuženika u iznosu od

5.493.949,66 eura/ 41.394.163,72 kune. Između stranaka neće biti sporno da je
tijekom ovog postupka nad tužiteljem otvoren stečaj. Iz obrazloženja navedene
odluke proizlazi da tražbina predstavlja preračunati iznos vrijednosti izgrađene
komunalne infrastrukture s pripadajućim zemljištem koje je, po tvrdnjama ovdje
tuženika, tužitelj trebao prenijeti bez naknade temeljem ugovora iz 2004., odnosno
Dodatka tog ugovora iz 2009. godine.

Prema sadržaju tog rješenja ovdje tuženik je upućen na pokretanje ili nastavak
započete parnice radi utvrđenja osnovanosti tražbine, sve u roku od 8 dana od
pravomoćnosti ovog rješenja, a tijekom postupka nisu priloženi dokazi da bi tuženik
tako postupio. Štoviše, osporavajući tužiteljev tužbeni zahtjev zahtjev za utvrđenje
tražbine od 5.317.793,07 eura/ 40.066.911,87 kuna u ovom postupku tuženik
osporava tvrdnjom kako tužitelj nema pravni interes, a osporava mu i procesnu
legitimaciju pozivajući se upravo na sadržaj rješenja stečajnog suca prema kojemu je
on (tuženik) bio ovlašten voditi postupak vezan uz njezino postojanje, a ne tužitelj.
Uz navedene isprave iz spisa ranijeg posl. br. P-233/14, treba spomenuti i
dopis tužitelja od 27. listopada 2009., dakle sastavljenog prije zaključenja Dodatka
broj 1 iz kojeg proizlazi da je tužitelj tražio produljenje roka ispunjenja ugovora iz

2004., a što sud povezuje i s iskazima svjedoka, posebno svjedoka Vrančića, prema
kojemu je razlog potpisivanja Dodatka osnovnog ugovora bio preciziranje nekretnina
koje su predmet predaje, ali da je Dodatak prvenstveno zaključen kako bi se tužitelju,
na njegov zahtjev, produljio rok za ispunjenje obveze.

19 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

Konačno, a u pogledu isprava, sud je izvršio uvid u predmet ovog suda posl.
br. P-261/2018, čiju je presliku priklopio ovom spisu. Iz navedenog spisa proizlazi da
su i u ovom slučaju radi zajedničkog postupanja spojena dva predmeta, i to P-
261/2018 i P-99/20 (ranije P-221/13, P-15/15 i P-18/17).

Navedeni se postupak vodi najprije povodom tužbe društva Lignum d.o.o.
Poličnik protiv tuženika GORTAN-ZADAR d.o.o. u stečaju i GRADA ZADRA (radi se
o tužbi glavnog miješanja) i u kojem postupku tužitelj od tuženika Grada Zadra na
ime naknade za nekretnine broj čest. zem. 4790/1 4790/15, 4790/19, 4790/21 i
9359/2 traži isplatu 17.275.152 kune, a podredno, donošenje presude koja bi
zamijenila kupoprodajni ugovor. Tim ugovorom bi se ovdje tuženik kao kupac
obvezao od tužitelja (Lignum d.o.o.) kupiti 18.307/21.324 dijela čest. zem. 4790/1,
čest. zem. 4790/15, čest. zem. 4790/19, čest. zem. 4790/21 i čest. zem. 9359/2, sve
k.o. Zadar.

Ovdje odmah treba naglasiti da iz sadržaja tužbe i tužbenog zahtjeva proizlazi
da su njihov predmet nekretnine za koje naknadu traži i tužitelj u ovom postupku.
Nadalje, u odnosu na ovu tužbu, treba reći da je u tom postupku ovdje tuženik
podnio protutužbu radi utvrđenja prava vlasništva na nekretninama iz ugovora iz

2004. i Dodatka tom ugovoru iz 2009., ali je tijekom postupka tu protutužbu povukao,
pa je sud rješenjem posl. br. 4 P-261/2018 od 22. studenog 2023. protutužbu utvrdio
povučenom, a na koje je rješenje tužitelj Lignum d.o.o. podnio žalbu.

Na predmet posl. br. 4 P-261/18 spojen je ovosudni predmet posl. br. P-99/20.
U tom postupku predmet spora je zahtjev ovdje tužitelja radi utvrđenja
ništetnosti, podredno pobojnosti sporazuma pravnih poslova koje je ovdje tužitelj
zaključio s društvom Lignum d.o.o. i to:

- Sporazuma o osiguranju od 20. siječnja 2012., broj ovjere OV- 767/12
- Sporazuma o osiguranju od 20. siječnja 2012., broj ovjere OV- 768/12
- Dodatka broj 2 od 14. kolovoza 2012., broj ovjere OV- 7102/12

- Ugovora o međusobnim pravima i obvezama od 28. veljače 2013., - Predugovora o prijenosu poslovnih udjela od 10. svibnja 2013.,

- Predugovora o prijenosu udjela od 10. svibnja 2013. i

- Predugovora o kupoprodaji nekretnina i prijenosu poslovnih udjela.
U tom postupku ovdje tužitelj traži i ispravak upisa u zemljišne knjige nastalih
povodom tih, osporavanih, pravnih poslova.

Ono što je zaključiti iz predmetnog spisa, jest da su predmeti spora u tom
postupku zapravo nekretnine iz ovdje spornog ugovora stranaka, odnosno pravni
odnosi vezani uz obveze ovdje tuženika u spornom ugovoru i Dodatku ugovora.
Iz isprava i očitovanja stranaka u predmetu posl. br. P-261/18 proizlazi da je
tužitelj nekretnine iz ugovora s tuženikom prenio na treću osobu, društvo Lignum
d.o.o., što je tuženik dokumentirao i u ovom postupku prilozima uz svoj podnesak od

17. travnja 2023. (l.s. 200 do 218), a kao dokaze za svoju tvrdnju da tužitelj u ovom
postupku ne može tražiti ispunjenje od tuženika čak i u skladu s vlastitim tumačenjem
njihova odnosa, jer je učinio nemogućim ispunjenje svog dijela obveze prijenosom
nekretnina, čak i prava iz tog ugovora, na treću osobu.

12. Na temelju ovako provedenog dokaznog postupka, sud neosnovanim smatra
tužiteljeve zahtjeve na isplatu iz točke I. i točke III. izreke presude. Naime, osnova
oba zahtjeva na isplatu jest obveznopravni odnos ovdje parničnih stranaka nastao
ugovorom od 28. listopada 2004., odnosno Dodatkom broj 1 od 27. listopada 2009.
U odnosu na zahtjev iz točke I. izreke presude, tužitelj je svoje potraživanje
specificirao u tužbi (l.s. 4 i 5), a iz kojih navoda proizlazi da bi u označenom iznosu

20 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

trpio štetu zbog tuženikova neispunjenja obveza iz prethodno navedenog pravnog posla.

Uvodno, treba naglasiti da je ugovor iz 2004., odnosno njegov Dodatak iz

2009., zaključen na temelju pretpostavki iz čl. 33. tada važećeg ZKG-a. Ovakav
ugovor predstavlja zapravo način podmirenja komunalnog doprinosa od strane
investitora i to umjesto plaćanja tog doprinosa na temelju obračuna i rješenja jedinice
lokalne samouprave. Dakle, ovakav ugovor predstavlja zapravo određeni izuzetak od
osnovnog načina i oblika podmirenja zakonske obveze plaćanja komunalnog
doprinosa.

To konkretno znači da je zapravo svrha ugovora regulirana zakonom, a ona
predstavlja namirenje dužnog davanja investitora jedinici lokalne samouprave
prilikom izgradnje, u konkretnom slučaju, stambenih objekata.

Usprkos djelomičnom zakonskom ograničenju, sporni obveznopravni odnos stranaka predstavlja ugovor zaključen suglasnošću njihovih volja.

Odredbom čl. 26. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 53/1991,
73/1991, 3/1994, 111/1993, 107/1995, 7/1996, 91/1996, 112/1999, 88/2001,
35/2005, dalje ZOO/91), koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora iz 2004.,
propisano je da je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim
sastojcima ugovora. U konkretnom slučaju, postoji spor između ugovornih strana o
njihovoj pravoj volji.

Naime, tužitelj tvrdi da mu je tuženik na ime izgrađenih objekata i zemljišta
komunalne infrastrukture trebao priznati vrijednost stvarno izvedenih radova, te
taksativno navedene nekretnine otkupiti po, kako je u dodatku ugovora stipulirano,
nabavnoj cijeni.

S druge strane, tuženik tvrdi da je isključivi razlog zaključenja ovog pravnog
posla bila naplata komunalnog doprinosa sukladno odredbi čl. 33. ZKG-a, da je
tuženik tužitelju na ime tog doprinosa bio dužan priznati iznos određen primjenom
odredbe čl. 31. ZKG-a, odnosno odluke samog tuženika donesene u skladu s tim
propisom. Nadalje, tuženik tvrdi da nije ugovoren nikakav naplatni prijenos
nekretnina, već da je tužitelj, radi svog poslovnog interesa, iako svjestan da će
izgrađena infrastruktura biti vrjednija od komunalnog doprinosa, pristao na ovakve
uvjete ugovora.

Iz provedenog dokaznog postupka sud zaključuje kako nema dokaza da je
tuženik doista prihvatio obvezu plaćanja izgrađene komunalne infrastrukture prema
stvarnoj vrijednosti izgrađenog i bez obzira na iznos komunalnog doprinosa kojega bi
ovdje tužitelj trebao platiti, kao niti dokaza da je ugovoren naplatni prijenos
nekretnina pojedinačno naznačenih u tužbi.

Ovo stoga jer takav zaključak ne proizlazi iz stipulacije samog ugovora iz

2004., odnosno njegovog Dodatka iz 2009. Naime, u samom ugovoru, u čl. 3.,
navedeno je da će tužitelj o svom trošku izgraditi sve potrebne objekte i uređaje
komunalne infrastrukture koji se financiraju iz komunalnog doprinosa. Također se
obvezao, čl. 5. ugovora, prenijeti tu infrastrukturu, nakon pribavljanja uporabnih
dozvola, u vlasništvo tuženika, odnosno treće osobe koju tuženik odredi, bez da je
spomenuta cijena prijenosa. Na temelju odredbe čl. 6. ugovora iz 2004. Grad Zadar
će, nakon toga, smatrati podmirenom obvezu komunalnog doprinosa na lokaciji TIZ
Zadar. Ovakav zaključak u svom iskazu potvrđuje i svjedokinja Ana Lovrin, koja je
kao gradonačelnica tuženika potpisala ugovor 2004. godine. Takav zaključak
proizlazi i iz iskaza drugih saslušanih svjedoka, Zvonimira Vrančića, Marije Pavlović i
Mirjane Zubčić. U tom dijelu ovakvo tumačenje citiranih odredbi ugovora, kao i iskaze
svjedoka, ne dovode u sumnju druge priložene isprave, niti iskaz svjedoka Anića,

21 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

koji, očito, nema neposrednih saznanja o okolnostima zaključenja ugovora. Pritom
treba naglasiti da je u ime ovdje tužitelja uvjete ugovora dogovarao tadašnji direktor
Zdravko Galić, koji je očito najupućeniji o tim okolnostima na strani tužitelja, ali čije
saslušanje u ovom postupku nije bilo moguće.

Da se tuženik niti Dodatkom navedenom ugovoru koji je zaključen 2009. nije
obvezao platiti stvarni iznos izgrađene infrastrukture, kao ni otkupiti od tužitelja
nekretnine iz povjesnice tužbe proizlazi iz samog sadržaja spornog Dodatka, iz
iskaza saslušanih svjedoka, te ostalih isprava priloženih spisu, ali i dokumentacije iz
priklopljenog predmeta ovog suda posl. br. P-261/2018.

Naime, navedenim dodatkom određeno je da će nekretnine oznake čest. zem.
4790/1, 4790/15, 4790/19, 4790/21 i 9359/2 sve k.o. Zadar, prijeći u vlasništvo
tuženika, pri čemu će tužitelj poduzeti sve potrebne radnje radi prijenosa i to po
nabavnoj cijeni. Međutim, nigdje u tom Dodatku nije naveden iznos te nabavne cijene
po kojoj bi eventualno bio naplaćen prijenos. Također, nisu određeni niti rokovi, način
ili uvjeti plaćanja. Pritom je za sud nelogično da se to ne bi učinilo, a u ovom
postupku, kao i u postupku posl. br. P-261/18 kao nabavna cijena spominje se
vrijednost po kojoj je tužitelj kupio navedeno zemljište i koja je, dakle, bila poznata u
trenutku zaključenja Dodatka.

Ovdje sud ukazuje i na tvrdnje svjedoka, posebno svjedoka Vrančića, da je
zapravo osnovna svrha navedenog Dodatka bila produljenje roka za ispunjenje
obveze ovdje tužitelja, te da su precizirane odredbe osnovnog ugovora koje se tiču
nekretnina, infrastrukture i načina kako će se međusobne obveze konačno razriješiti i
evidentirati u imovini, odnsono knjigovodstvima stranaka. U prilog tome govori i dopis
tužitelja u kojemu sam predlaže zaključenje tog Dodatka navodeći kako mu je
potrebno dodatno vrijeme za ispunjenje svojih obveza izgradnje infrastrukture i
dovršetka radnji potrebnih za prijenos nekretnina ovdje tuženiku.

Tek u korespondenciji stranaka, dopisu tužitelja, odnosno pozivu na ispunjenje
ugovora, spominje se da bi se ta vrijednost, odnosno cijena, trebala odrediti
naknadno, ali, pritom, ne postoje isprave ili očitovanja iz kojih bi proizlazilo da je
tuženik pristao na takav prijedlog. Ovdje treba istaknuti i da su bitni sastojci ugovora
o naplatnom prijenosu nekretnina (stvarno, kupoprodaji) predmet i cijena te da
moraju biti točno određeni što u spornom ugovoru i dodatku, očito, nije slučaj.
U odnosu na ugovorno utanačenje o nabavnoj cijeni, sud iz svih okolnosti
međusobnog odnosa stranaka logičnim prihvaća tvrdnje tuženika koje su potvrdili
svjedoci, da se radi o knjigovodstvenoj kategoriji koju treba povezati i sa elaboratom
o procjeni vrijednosti izgrađene infrastrukture, te da su stranke postupale na taj način
s obzirom da su predmet ovog pravnog odnosa, odnosno njegovu vrijednost,
svakako morale evidentirati u svojoj imovini, odnosno knjigovodstvenim
evidencijama. Ovo posebno s obzirom da su sve utvrđene vrijednosti iskazane kao
procjena.

Niti isprave koje je dostavio tužitelj, ne isključuju takav zaključak.

Tako, protivno tvrdnjama tužitelja, sud iz dopisa tuženika od 16. travnja 2010.
(list 16 i 17 spisa P-233/14) ne zaključuje da se tuženik obvezao otkupiti sporne
nekretnine, a niti platiti stvarnu vrijednost izgrađene infrastrukture preko iznosa
dužnog komunalnog doprinosa. Naime u navedenom dopisu tuženik izričito
naglašava da je za, do tada izgrađene objekte investitora utvrdio obvezu komunalnog
doprinosa od 1.238.338,87 eura/ 9.330.264,22 kune i to na temelju važeće Odluke o
komunalnom doprinosu i procjene tog doprinosa koja je sastavni dio ugovora
stranaka iz 2004. godine. Veći iznos, kojega u tužbi navodi i tuženik, od cca 2,07
milijuna eura/ 15,6 milijuna kuna, tužitelj spominje tek u kontekstu visine komunalnog

22 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

doprinosa u slučaju kada bi na toj lokaciji bili izgrađeni svi stambeno-poslovni objekti
koje je tu bilo moguće izgraditi s obzirom na DPU. Nadalje, i ono šte je u dopisu
najvažnije, tuženik tužitelja poziva da mu, radi prijeboja s tužiteljevom obvezom na
ime komunalnog doprinosa, dostavi privremenu obračunsku situaciju za izgrađenu
komunalnu infrastrukturu do iznosa od 1.238.338,87 eura/ 9.330.264,22 kune i
definira rokove prijenosa zemljišta iz ugovora u vlasništvo Grada Zadra bez naknade.
Tužitelj je na taj dopis odgovorio tuženiku 26. srpnja 2010. (list 18 i 19 spisa P-
233/14), ali je tuženik ovdje sporne obveze otklonio novim dopisom od 30. srpnja

2010. (list 22 i 23. spisa) ponavljajući svoje ranije navode u kojima izričito otklanja
obvezu plaćanja stvarne vrijednosti izgrađene infrastrukture i zemljišta koje treba
preuzeti.

Ovdje treba ukazati i na postupanje tužitelja utvrđeno temeljem sadržaj
njegovog dopisa tuženiku od 3. veljače 2011. (list 24 i 25 spisa P-233/14) i priloženog
Sporazuma o osiguranju kojega je zaključio s društvom Lignum d.o.o 20. siječnja

2012. (list 204 do 206 spisa).

Naime, u predmetom dopisu tužitelj tuženiku dostavlja svoj izračun vrijednosti
izgrađene infrastrukture (l.s. 26) te navodi da po stajalištu financijske policije,
pretpostavka za pokretanje postupka predaje nekretnina tuženiku jest brisanje
založnih prava upisanih u korist OTP banke d.d. Hrvatska, a postupak da bi se vodio
prema odredbama čl. 131. Zakona o prostornom uređenju i gradnji. Napominje i da bi
u pogledu naknade pokazao „izrazitu fleksibilnost u pogledu rokova i načina
izmirenja“. Istovremeno, međutim, tužitelj je nekretnine koje je od njega trebao
preuzeti tuženik, navodno uz naknadu, sporazumom radi osiguranja vraćanja zajma
prenio trećoj osobi, povezanom društvu Lignum d.o.o.

Da su obveze tuženika iz spornog pravnog posla onakve kakvima ih definira
ovdje tužitelj, ne pokazuje ni izjava gradonačelnika Grada Zadra od 23. prosinca

2011., a na koju se tužitelj višekratno poziva tijekom postupka. Iz navedene izjave
(list 28 spisa P-233/14) proizlazi da je na taj način tuženik očitovao svoju volju na
otkup dijela čest. zem. 4790/1 i to u površini 3017m2 i čest. zem. 4790/7 površine
105m2 sve k.o. Zadar i to do kraja 2012., ali za potrebe rekonstrukcije Ulice dr.
Franje Tuđmana – dionica 3. Sadržaj te izjave logično su pojasnili svjedoci Ana
Lovrin, Mirjana Zubčić i posebno detaljno svjedok Vrančić koji je izjavu i potpisao.
Imenovani svjedoci navode da se radi o zasebnom pravnom poslu koji nije ni na koji
način povezan s ugovorom iz 2004. i njegovim Dodatkom iz 2009., već je to iskazana
namjera tuženika na zaključenje neovisnog pravnog posla – kupoprodajnog ugovora
za potrebe rekonstrukcije gradske prometnice, s tim da naglašavaju kako te
nekretnine nisu u području obuhvata DPU-a na kojemu je tužitelj investitor građevina
za koje je nastala obveza plaćanja komunalnog doprinosa.

Pritom treba naglasiti i činjenicu da iz opisa nekretnina u izjavi odnosno
njihove identifikacije proizlazi da se ne radi o parcelama koje su predmet spornog
ugovora i Dodatka, već da se radi o njihovim dijelovima za koje ne postoje dokazi da
bi bili na području investicije tužitelja u odnosu na koju je nastala obveza komunalnog
doprinosa, odnosno da ne postoje dokazi koji bi pobijali navode svjedoka da
nekretnine, odnosno njihovi dijelovi iz izjave, nisu predmet spornog poslovnog
odnosa ovdje parničnih stranaka.

U odnosu na tvrdnju tužitelja o ugovornim obvezama tuženika, treba istaknuti i
prigovore tuženika kojima ukazuje na postupanje ovdje tužitelja u poreznom
postupku pred Ministarstvom financija, konkretno na navode rješenja nadležnog
Ministarstva. Naime, spisu prileže rješenja Ministarstva financija od 29. ožujka 2012.
(l.s. 53 do 66) i 11. ožujka 2011. (l.s. 165 do 178). Iz navoda obrazloženja citiranih

23 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

rješenja moguće je utvrditi neke činjenice bitne za ovaj postupak. Naime, u rješenju
od 29. ožujka 2012. drugostupanjsko upravno tijelo navodi da je u postupku nadzora
tužitelja utvrđeno kako je on vrijednost zemljišta koje je zaračunao kupcima
izgrađenih stambenih i poslovnih objekata neosnovano uvećao za vrijednost
zemljišta na kojima ti objekti nisu izgrađeni i neće biti isporučeni tim kupcima, već je
riječ o zemljištu na kojemu je predviđena izgradnja objekata komunalne infrastrukture
koje je zajedno s tim objektima trebalo prenijeti u vlasništvo ovdje tuženiku. Iz
sadržaja rješenja Ministarstva financija od 11. ožujka 2011. (stranica 2 obrazloženja)
proizlazi da je sam tužitelj u žalbi protiv ranijeg prvostupanjskog upravnog rješenja
naveo kako tuženik nema ugovornu obvezu nadoknaditi mu dio troškova nabave
zemljišta i izgradnje komunalne infrastrukture, a koju naknadu potražuje u ovom
postupku.

Iz naprijed navedenog, sud zaključuje kako tuženik tijekom postupka pravilno
upućuje na moguću pobudu tužitelja na sklapanje ovakvog obveznopravnog odnosa,
a koja se očituje mogućnošću brže izgradnje infrastrukture po višim standardima što
će mu, u konačnici, omogućiti prodaju stanova po višim cijenama. Očito je iz poreznih
rješenja da je tužitelj tako i postupao, što je od značaja za analizu odnosa s
tuženikom, neovisno o utvrđenju poreznog tijela da za takvo postupanje nije bilo
zakonske osnove.

Ono što je, međutim, iz tih upravnih postupaka razvidno jest da je tuženik,
dakle i nakon zaključenja Dodatka osnovnom ugovoru 2009., u postupku pred
poreznim tijelom iskazao svoje shvaćanje prema kojemu tuženik nije dužan
nadoknaditi mu dio troškova nabave zemljišta i izgradnje komunalne infrastrukture.
Ovakvi navodi ukazuju na osnovanost tuženikovih tvrdnji u ovom postupku kako
prava volja stranaka nije sadržavala njegovu obvezu plaćanja prijenosa zemljišta
naznačenog u ugovoru, a niti nadoknade stvarne vrijednosti komunalne
infrastrukture.

Da bi tuženik priznao osnovu tužiteljeva zahtjeva, prema shvaćanju suda, ne
proizlazi ni iz činjenice da su stranke pregovarale o mogućem mirnom rješenju spora,
a niti iz činjenice da je na skupštini vjerovnika punomoćnik ovdje tuženika glasao za
davanje suglasnosti na sklapanje nagodbe s tužiteljem. Ovo stoga jer tuženik niti ne
spori da su stranke dulje vrijeme, i prije i nakon početka sudskog spora, pokušavale
naći mirno rješenje. Tuženik ne spori niti da je pokrenut postupak mirenja pred
Hrvatskom gospodarskom komorom, ne spori ni glasanje na skupštini vjerovnika u
stečaju tužitelja, ali pravilno utvrđuje da takve radnje, same za sebe, ne predstavljaju
nikakvo priznanje. Naime, priznanje neke obveze mora biti izričito, a samo
prihvaćanje razgovora o mirnom rješenju spora, to svakako nije. Pritom, nije nevažno
ponoviti da je u korespondenciji priloženoj spisu tuženik ustrajno otklanjao obvezu
plaćanja stvarne vrijednosti izgrađene infrastrukture preko vrijednosti komunalnog
doprinosa, kao i obvezu plaćanja nekretnina naznačenih u ugovoru.

Konačno, a što je vrlo bitno u kontekstu svih okolnosti vezanih uz sporni
poslovni odnos stranaka, treba ukazati i na dokumentaciju koju je tuženik priložio uz
svoj podnesak od 17. travnja 2023. (l.s. 202 do 218), kao i sadržaj ovosudnog spisa
poslovni broj P-261/18. Iz navedene dokumentacije proizlazi da je tužitelj nekretnine
iz spornog Dodatka broj 1 ugovoru, odnosno spornog odnosa stranaka, na temelju
sporazuma o osiguranju u smislu odredbe čl. 277. st. 4. Ovršnog zakona, u
konačnici, prenio u vlasništvo treće osobe, društva Lignum d.o.o. Poličnik.

Prema sadržaju ovosudnog spisa posl. br. P-261/18 proizlazi da sada gotovo
identičan zahtjev prema ovdje tuženiku, postavlja i to društvo, Lignum d.o.o. Poličnik,
temeljeći svoj tužbeni zahtjev prema ovdje tuženiku na bitno istoj osnovi. Iz

24 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

predmetnog spisa, odnosno tužbe društva Lignum d.o.o. jasno proizlazi da to društvo
smatrajući se vlasnikom nekretnina iz ugovora ovdje parničnih stranaka, a stečenog
u postupku osiguranja prema odredbama Ovršnog zakona, sada traži od ovdje
tuženika da mu na ime naknade za nekretnine iz ugovora isplati iznos od cca 2,8
milijuna eura/ 17,2 milijuna kuna, podredno da s njim zaključi kupoprodajni ugovor čiji
su predmet nekretnine iz Dodatka ugovoru ovdje parničnih stranaka. Iz sadržaja te
tužbe proizlazi da je utuženi iznos temeljen na nabavnoj cijeni koju je prema
kupoprodajnom ugovoru kojim je ovdje tužitelj kupio to zemljište od poslovnih
banaka, a prije izgradnje objekata na lokaciji TIZ Zadar.

Po shvaćanju suda, za utvrđivanje prave volje stranaka nije od utjecaja što je
u navedenom postupku ovdje tuženik protiv društva Lignum d.o.o. podnio protutužbu
radi utvrđenja ništetnosti sporazuma o osiguranju. Iz predmetnog je spisa razvidno
postojanje volje ovdje tužitelja da prenese nekretnine na treću osobz usprkos
činjenici da su one predmet njegove obveze prema ovdje tuženiku I da tako
onemogućava ispunjenje te obveze.

Za analizu osnovanosti tužiteljeva tužbenog zahtjeva u ovom postupku, treba
ukazati i na tuženikov prigovor neispunjenja ugovora iz čl. 359. ZOO-a/05, a iz
dokaznog postupka nesporno proizlazi kako tuženiku nisu predane nekretnine, a
onda, očito, niti plaćen komunalni doprinos.

Konačno, sud će istaknuti i navode svjedoka da je ugovorni odnos zasnovan
na inicijativu ovdje tužitelja te da je sadržaj Dodatka ugovora prihvaćen na temelju
prijedloga investitora, kao i da je na isti način sastavljen i osnovni ugovor, pri čemu
ovakve tvrdnje svjedokinje tužitelj nije osporio, ZOO propisuje I da se sporne odredbe
ugovora trebaju tumačiti u prilog strane kaja ga nije sastavila.

U odnosu na stvarnu volju stranaka, ističe se i da je u dokaznom postupku
saslušan svjedok Anić koji je u vrijeme zaključenja ugovora bio komercijalni direktor
ovdje tuženika. Imenovani svjedok je, međutim, više puta naglasio da nema
neposrednih saznanja o tijeku pregovora i načinu zaključenja ugovora, a na pitanja o
konkretnim činjenicama, odgovarao je uopćeno, bez preciziranja okolnosti odlučnih
za ocjenu tužiteljeva zahtjeva. Sud pritom smatra da je s obzirom na svoj položaj
komercijalnog direktora, ali i člana društva tužitelja, mogao i morao imati izravnija
saznanja, a na temelju njegova iskaza nije moguće otkloniti prigovore tuženika na
tužiteljeve zahtjeve.

Na sve naprijed izneseno treba dodati i nespornu činjenicu da je tuženik
jedinica lokalne samouprave i da je njegovo postupanje u konkretnim postupcima
regulirano I ograničeno važećim propisima, a kod naplate komunalnog doprinosa u
ovom slučaju odredbama ZKG-a i Odlukom o komunalnom doprinosu Grada Zadra,
pa da je I na taj način ograničen u određivanju uvjeta za sklapanje ovakvih ugovora.
U odnosu na tužbeni zahtjev u dijelu koji se odnosi na utvrđenje da su na
snazi Ugovor od 28. listopada 2004. i Dodatak broj 1 od 27. listopada 2009., sud je
već istaknuo, kako nema spora da su ti pravni poslovi zaključeni, ali je između
stranaka sporno tumačenje njihovih odredbi. Što se tiče samog tužbenog zahtjeva,
ovdje tužitelja, tuženik je taj dio osporio, između ostalog spominjući i pravni interes s
obzirom da se radi o tužbi iz čl. 187. ZOO.

Međutim, usprkos navodima tuženika, sud smatra da je obvezno pravni odnos
stranaka temeljen na ugovor i dodatku prestao, a da se ta činjenica može utvrditi iz
konkludentnih radnji stranaka iz kojih se može utvrditi volja svake od njih da
navedene pravne poslove otkaže.

Ovo stoga jer je dokaznim postupkom utvrđeno da bi ovdje tužitelj nekretnine
koje su predmet spornog odnosa pernio u vlasništvo treće osobe LIGNUM d.o.o. još

25 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

2012., dakle prije podnošenja svih tužbi u ovom postupku. Na taj je način, po
mišljenju suda, zapravo iskazao svoju volju za odustankom od ugovora s tuženikom, i
bez obzira kako se tumačile njegove odredbe, jer je svoje ispunjenje, zapravo, učinio
nemogućim i bez obzira što je naknadno u predmetu poslovni broj P-261/18 tužbom
zatražio utvrđenje ništetnosti Sporazuma o osgiranju kojim je prijenos izvršen.
Međutim, stav je suda da taj odnos tužitelja i treće osobe nije od utjecaja na ocjenu
tužiteljevog stave prema ovdje spornom odnosu s tuženikom. Naime, iz činjenice što
je tužitelj jasno iskazao volju za prijenosom nekretnina na treću osobu, čime je
onemogućio ispunjenje obveze prema tuženiku, sud zaključuje da je tako zapravo
odustao od ugovora s tuženikom, odnosno taj je ugovor otkazao, sve s obzirom na
propisane načine prestanka ugovornih obveza, a kako ih određuje ZOO.

S druge pak strane i iz postupka ovdje tuženika proizlazi da je zapravo,
izmijenio očekivanja u pogledu ispunjenja ugovornih obveza, odnosno promijenio
svoj zahtjev prema tužitelju. Ovo stoga jer je u postupku predstečajne nagodbe nad
tužiteljem, kao i u stečajnom postupku prijavio tražbinu s osnove ovdje spornog
ugovornog odnosa, ali koja se tražbina ne sastoji u činjenju, već u isplati, odnosno
preračunao je vrijednost ispunjenja tužiteljeve ugovorne obveze i zatražio ispunjenje
u novčanom iznosu.

Sve izneseno ukazuje na zaključak kako zapravo između stranaka više ne
postoji ugovorni odnos na način kako je isti određen spornim ugovorom iz 2004.,
odnosno dodatkom iz 2009.

Nadalje, što se tiče dijela tužbenog zahtjeva na utvrđenje da bi tuženik tužitelja
oslobodio plaćanja komunalnog doprinosa, uvodno je za istaknuti da je plaćanje
komunalnog doprinosa od strane investitora njegova obveza iz čl. 31. st. 3. tada
važećeg ZKG-a.

Mogućnost oslobađanja od plaćanja komunalnog doprinosa predviđena je
odredbom čl. 23. st. 1. alineja 7. ZKG-a, a odredbom čl. 23. st. 4. propisano je da
takvo rješenje donosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.
Odredbom čl. 187. st. 1. ZPP-a propisano je da tužitelj može u tužbi tražiti da
sud utvrdi samo postojanje, odnosno nepostojanje, kakva prava ili pravnog odnosa,
ili istinitost, odnosno neistinitost, kakve isprave.

Dovodeći u međusobnu vezu naprijed citirane odredbe ovih zakona, jasno
proizlazi da bi tužitelj u ovom postupku trebao dokazati postojanje tuženikove odluke,
odnosno nadležnog upravnog tijela, kojom je odlukom oslobođen plaćanja
komunalnog doprinosa. U ovom postupku takva odluka nije priložen u spis, niti je
tužitelj dostavio ili predložio druge dokaze kojima bi se navedena sporna činjenica
mogla utvrditi.

Upravo suprotno ovakvom zahtjevu i tvrdnjama tužitelja, tijekom postupka je
utvrđeno kako su stranke i zaključile ugovor 2004. i Dodatak ugovoru 2009. baš radi
plaćanja obveze komunalnog doprinosa. Kako je već ranije rečeno, tada važeći ZKG
predviđao je dva načina plaćanja komunalnog doprinosa od strane investitora.
Osnovni način obračuna i plaćanja jest upravno rješenje doneseno na temelju tog
Zakona i Odluke o komunalnom doprinosu koju je odluku prema tom Zakonu bila
dužna donijeti svaka jedinica lokalne samouprave i koja je predstavljala način
(formulu) obračuna te naknade koju je Zakon određivao samo okvirno prema m3
građevine, a doprinos se plaćao u novcu. Drugi način plaćanja komunalnog
doprinosa predviđen u čl. 33. ZKG-a jest upravo onaj za kojega se odlučio ovdje
tužitelj, a prihvatio ga tuženik, i zbog čega je i potpisan ugovor, odnosno njegov
Dodatak.

26 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

Temeljem navedene odredbe ZKG-a, investitor je imao ovlaštenje s jedinicom
lokalne samouprave zaključiti ugovor koji će zamijeniti prije spomenuto upravno
rješenje o komunalnom doprinosu. Tim ugovorom investitor (u konkretnom slučaju,
tužitelj) se obvezao sam snositi troškove gradnje objekata i uređaja komunalne
infrastrukture iz čl. 22. st. 1. toč. 2. ZKG-a, pri čemu su se ti troškovi priznali u iznos
komunalnog doprinosa pod uvjetima utvrđenim pisanim ugovorom s jedinicom
lokalne samouprave. Za ovaj spor, to konkretno znači da zaključenje takvog ugovora,
a to su nesporno ugovor iz 2004. i Dodatak iz 2009., predstavlja način plaćanja
komunalnog doprinosa predviđen Zakonom umjesto plaćanja u novcu. Dakle,
protivno tvrdnjama tužitelja i njegovom zahtjevu na utvrđenje, tuženik ga nije
oslobodio plaćanja komunalnog doprinosa, već je svojim potpisom ovdje spornih
ugovora zapravo dao svoju suglasnost da ovdje tužitelj komunalni doprinos plati
izgradnjom komunalne infrastrukture o svom trošku pod uvjetima određenim tim
ugovorom umjesto da taj doprinos plati u novcu temeljem upravnog rješenja.
Kako je već izneseno u obrazloženju ove presude, u ovom je postupku bila
sporna volja stranaka vezano uz ispunjenje ugovora, a svoje je zaključke o tom
spornom pitanju sud iznio u dijelu obrazloženja koji se tiče odluke o tužbenim
zahtjevima na isplatu. Nije sporna činjenica zaključenja naprijed opisanog ugovora.
Dakle, u odnosu na dio tužbe kojim se traži utvrđenje da je tuženik tužitelja
oslobodio plaćanja obveze komunalnog doprinosa, zaključak je suda da do takvog
oslobađanja od strane tuženika nije došlo te da je tužiteljev zahtjev u tom dijelu
neosnovan.

Što se tiče iznosa iz točke IV. izreke tužbenog zahtjeva, a zatraženog u tužbi
od 29. listopada 2013., odnosno iznosa od 5.317.793,05 eura/ 40.066.911,77 kuna
sud najprije ukazuje da bi bili osnovani navodi tuženika da je nejasna pravna osnova
tog dijela zahtjeva.

U tom dijelu, a protivno navodima tuženika, sud je mišljenja da tužitelja nije bio
dužan pozivati na uređenje tužbe. Ovo stoga jer navedena tužba sadrži činjenične
navode, dokaze i određen tužbeni zahtjev, te se po njoj može postupati, pri čemu se
naglašava da sud nije vezan pravnom osnovom zahtjeva. Interes je svake stranke u
postupku detaljno i logično izložiti i obrazložiti svoj zahtjev, a svi nedostaci u takvom
postupanju mogu ići jedino na štetu stranke koja to nije učinila.

Koliko je razumjeti sadržaj naprijed navedene tužbe, tužitelj i taj dio zahtjeva
temelji na ugovoru iz 2004., odnosno Dodatku broj 1 iz 2009., pa je i u tom dijelu sud
njegov zahtjev smatra neosnovanim iz istih razloga zbog kojih je odbijen njegov
zahtjev iz točke I. izreke presude.

Vezano uz odbijanje tužiteljevih zahtjeva koji se temelje na ugovora i njegovog
dodatka, treba kartko naglasiti da od utjecaja na njihovu osnovanost nije niti
pozivanje na odredbu čl. 9. ZV-a jer navedena odredba samo regulira pitanje
jedinstva nekretnine.

Konačno, niti odredbe tada važećeg Zakona o prostornom uređenju ne predstavljaju
uporište za tužiteljeve zahtjeve, niti u dijelu u kojem se on na taj propis poziva
(naknada za zemljište).

S obzirom na odbijajuću odluku u odnosu na tužbene zahtjeve tužitelja, sud je
u točki V. izreke odbio je njegov zahtjev iz tužbi, a koji se odnosi na nakandu
parničnih troškova, sve primjenom odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a.

13. U odnosu na rješenja sadržana u izreci presude za navesti je da je
tuženik ranije u predmetu poslovni broj P-234/14 podnio protutužbu radi utvrđenja
prava vlasnišva, a koju tužbu je tijekom postupka povukao i kojem se povlačenju

27 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

ovdje tužitelj nije usprotivio, pa je sud odlučio kao u točki I. izreke rješenja primjenom odredbe čl. 193. st. 1. I 2. ZPP-a.

Što se tiče rješenja pod točkom II., a koje je odbačen dio tužbe, sud naglašava
da je u tom dijelu sporna procesna legitimacija ovdje tužitelja. Naime, iz ovosudnog
rješenja 2 St-794/2016 od 5. ožujka 2019., konkretno obrazloženja tog rješenja,
proizlazi da je tražbinu iz rješenja o odbacivanju tužbe tuženik prijavio u stečajnom
postupku, da je ta tražbina osporena, ali da je rješenjem stečajnog suca na
pokretanje ili nastavak parnice upućen tuženik, a ne tužitelj, sve primjenom odredbi
čl. 266. Stečajnog zakona (Narodne novine 71/15, 104/17, 36/22; dalje SZ). Rješenje
stečajnog suca o upućivanju na parnicu procesna je pretpostavka za pokretanje
postupka radi utvrđenja osnovanosti (zapravo postojanja) sporne tražbine što je
ovdje slučaj. Pokrenuti ili nastaviti takvu parnicu aktivno je legitimiran samo onaj tko
je pravomoćnim rješenjem u stečajnom postupkom upućen to napraviti. Svi drugi
sudionici nisu takvu parnicu ovlašteni voditi, radi čega je tužba podnesena protivno
navedenim pravilima nedopuštena.

Ovdje treba dodati da sud zaključuje da je u ovom postupku sporna upravo
tražbina osporena u stečajnom postupku i bez obzira što se u potpunosti ne
podudaraju iznosi. Međutim, iz navoda stranaka tijekom spora, obrazloženja rješenja
stečajnog suca, ali i dokuemtnacije iz postupka sklapanja predstečajne nagodbe
proizlazi da se zapravo radi o, po tuženiku, preračunatoj vrijednosti tužiteljeve obveze
iz ovdje spornog ugovora, odnosno njegovog dodatka.

14. Odluka o troškovima ovog postupka donesena je primjenom odredbi čl. 154.
st. 1. I čl. 155. ZPP-a.

Tuženiku koji je u cijelosti uspio sa svojim zahtjevom u ovom postupku trebalo
je priznati trošak sudske pristojbe na protutužbu od 663,61 euro/5.000,00 kn, te
trošak zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika, kako slijedi:

- trošak pristupa na ročište od 21. listopada 2014. u iznosu od 10.000,00
eura/ 75.345,00 kn, prema Tbr. 9. st. 2. Tarife o nagradama i naknadi
troškova za rad odvjetnika (narodne novine broj 138/23, dalje Tarifa), jer se
na ročištu raspravljalo o procesnim pitanjima,

- trošak pristupa na ročište od 10. ožujka 2023. u iznosu od 5.000,00 eura /
37.672,50 kn, prema Tbr. 9. st. 2. Tarife, jer je ročište odgođeno prije
početka raspravljanja,

- trošak pristupa na ročište od 8. rujna 2023. u iznosu od 10.000,00 eura/
75.345,00 kn, prema Tbr. 9. st. 2. Tarife, jer se na ročištu raspravljalo o
procesnim pitanjima,

- trošak pristupa na ročište od 10. listopada 2023. u iznosu od 20.000,00

eura / 150.690,00 kn, prema Tbr. 9. st. 1. Tarife

- trošak pristupa na ročište od 23. studenog 2023. u iznosu od 20.000,00

eura / 150.690,00 kn, prema Tbr. 9. st. 1. Tarife

- trošak sastava obrazloženog podneska od 9. ožujka 2023. u iznosu od

20.000,00 eura / 150.690,00 kn, prema Tbr. 8. st. 1. Tarife,

- trošak sastava obrazloženog podneska od 17. travnja 2023. u iznosu od
20.000,00 eura / 150.690,00 kn, prema Tbr. 8. st. 1. Tarife, s tim da je sve
iznose troškova zastupanja po punomoćniku treba uvećati za PDV.
S obzirom na navedeno tuženiku je trebalo dodsuditi naknadu parničnog
troška u iznosu od 131.913,50 eura / 993.902,27 kn.

Prilikom odlučivanja o troškovima zastupanja sud je, uz naprijed spomenute, primijenio i odredbe čl. 52. st. 1.-3. i čl. 54. Tarife.

28 Poslovni broj: 4 P-98/2020-49

15. U preostalom dijelu, tuženikov zahtjev za naknadu parničnog troška nije
osnovan. Ovo stoga jer se odnosi na trošak sastava podneska od 26. siječnja 2015.
koji nije sastavljen po punomoćniku iz reda odvjetnika, za trošak sastava podneska
od 15. rujna 2023. koji ga sud ne smatra nužnim za vođenje parnice, te na trošak
sudske pristojbe i radnji odvjetnika preko iznosa dosuđenih u ročki III. izreke rješenja,
a koje je sud cijenio u iznosima obrazloženim u točki 14. obrazloženja presuda.
16. Radi izloženog odlučeno je kao u izreci,

U Zadru 19. siječnja 2024.

Sudac Tomislav Jurlina

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom
sudu Republike Hrvatske u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka.
Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 (tri) istovjetna primjerka.

DNA:

- Tužitelju po punomoćniku uz poziv za plaćanje sudske pristojbe od 663,61

euro

- Tuženiku po punomoćniku - u spis