REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-10923/2023-17

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji ovog suda dr. sc. Dijana Vragović, u pravnoj stvari tužiteljice AĆ, OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Marko Fak, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika ŽĆ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Kristijan Pehar, odvjetnik u Zagrebu, radi uknjižbe prava prvokupa i prava zaštićenog najma, nakon zaključene glavne i javne rasprave dana 13. svibnja 2026., u prisutnosti punomoćnika tužitelja i tužitelja osobno te punomoćnika tuženika i tuženika osobno, dana 3. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„I. Nalaže se uknjižba prava prvokupa i prava zaštićenog najma u zemljišnu knjigu na stanu upisanom u zkčbr. [katastarska čestica], opisanom kao „Jedan stan od jedne sobe sa sporednim prostorijama u I (prvom) katu desno, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika.“ u naravi suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), oznake zemljišta „ [adresa] ukupne površine 691 m², upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Općinskog građanskog suda u Zagrebu, ZK odjel Zagreb za korist: AĆ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].

II. Nalaže se tuženiku ŽĆ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] naknaditi tužiteljici AĆ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], prouzročeni parnični trošak zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude do isplate.“

II. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je Rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Naslovnog suda od dana 14.11.2023. godine, posl. br.: Z-54148/23-14 odbijena prijava tužiteljice usmjerena na upis prava prvokupa i prava zaštićenog najma u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te je istim Rješenjem upućena tužiteljica svoje pravo ostvariti u parnici tužbom za ispravak. Presudom Općinskog suda u Zagrebu, posl. br.: Ps-2314/97, od dana 07.10.1999. zamijenjen je ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između predlagateljice kao zaštićenog najmoprimca i CĆ iz [adresa] kao najmodavca, te je predlagateljica temeljem Presude stekla pravo i dužnost zaštićenog najmoprimca na stanu pobliže opisanom u tužbi. Sukladno odredbi čl. 44. Zakona o najmu stanova, predlagateljica kao zaštićeni najmoprimac ima na navedenom stanu pravo zaštićenog najma i pravo prvokupa. Sukladno odredbi čl. 24. st. 1. u vezi s čl. 35. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama, pravo prvokupa i pravo najma upisuju se u teretovnicu u zemljišnoj knjizi. Dakle, radi se o pravima čiji se upis izvodi iz samog zakona – ex lege. Međutim, upisom prava prvokupa i prava najma u korist zaštićenog najmoprimca daje se veći publicitetan značaj takvom pravu od onog koje već po samom zakonu ima, a što je važno kako za zaštitu osobe koja predmetna prava uživa tako i za zaštitu trećih osoba koje postupaju s povjerenjem u potpunost i istinitost zemljišnoknjižnog uloška. Također, upisom navedenih prava u zemljišnu knjigu odnosno publiciranjem, štiti se i pravni promet nekretnina.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da je tužiteljica bila zaštićeni najmoprimac, ali da je Ugovor o najmu stana na adresi [adresa] sukladno odredbi članka 40. stavka 1. podstavka 2. Zakona o najmu stanova - otkazan. Navedenim je propisano da zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu stana i pored uobičajenih razloga i ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a na temelju posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina. Tuženik je osoba starija od 60 godina i nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj te samim time ispunjava uslove iz navedenog zakonskog članka. Navodi da tužitelj nije dobrovoljno iselio iz predmetnog stana i isti predao tuženiku slobodan od osoba i stvari, zbog čega je protiv tužitelja pred Naslovnim sudom pokrenuta vlasnička tužba radi predaje u posjed predmetnog stana, a koja se vodi pod poslovnim brojem Ps-243/20. Kasnije u tijeku postupka navodi da je tužba neosnovana u pogledu zahtjeva za upis prava prvokupa jer je ona obvezno-pravnog karaktera koje pravo je postojalo prema ranijim vlasnicima predmetnog stana, a ne prema tuženiku. U odnosu na zahtjev za upis prava zaštićenog najma navodi da to pravo de iure više ne postoji budući da je čl. 18. Zakona o načinu izvršenja presude ESLJP u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske propisano da za stanare stanova upisanih u registar prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a nastaje novi pravni odnos prijelaznog odnosno privremenog zaštićenog najma, a predmetni stan je prema suglasnom kazivanju stranaka upisan u Registar stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci.

3. U tijeku dokaznog postupka sud je izvršio uvid u rješenje ovog suda broj Z- 54148/23-14 od 14. studenog 2023. (listovi 5-7), Presudu ovog suda broj Ps-2314/97 od 7. listopada 1999. (listovi 8-11), zk izvadak (listovi 12-17, 25-31), Ugovor o najmu stana od 1939. godine (listovi 38-39), spis ovog suda Ps-1243/2020 (listovi 40-46), presudu ovog suda broj Ps-243/2020-30 od 20. prosinca 2024. (listovi 52-59), presudu Županijskog suda u Slavonskom Brodu, Stalna služba u Požegi, broj Gž-74/2025-3 od 25. kolovoza 25025. (listovi 60-65), te je izveden dokaz saslušanjem tužiteljice (listovi 68-69) i tuženika (list 69-70).

4. Ocjenjujući rezultate provedenih dokaza, u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev neosnovan.

5. U ovom predmetu tužiteljica traži uknjižbu prava prvokupa i prava zaštićenog najma na nekretnini pobliže opisanoj u petitu tužbe.

6. U konkretnom je predmetu sporno je jesu li ispunjene pretpostavke za uknjižbu navedenih prava.

7. Iz pravomoćne presude ovog suda broj Ps-243/2020-30 od 20. prosinca 2024. proizlazi da je tužitelj, ovdje tuženik, odbijen sa zahtjevom za iseljenje tuženice, ovdje tužiteljice, iz razloga što nisu bile ostvarene pretpostavke za otkaz ugovora o najmu jer tužitelj nije postupio sukladno odredbi čl. 40. st. 3. i 7. ZNS -a kad tuženici kao zaštićenom najmoprimcu nije osiguran drugi odgovarajući smještaj, to nije osnovan niti zahtjev tužitelja radi iseljenja i predaje u posjed predmetnog stana, s obzirom da, uz činjenicu da je tužitelj osoba starija od 60 godina, koja želi sama useliti u taj stan i nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, za iseljenje tuženice iz predmetnog stana potrebno je da se ispuni i uvjet da je tuženici kao zaštićenom najmoprimcu Grad Zagreb osigurao drugi odgovarajući stan, a koji uvjet u ovom slučaju nedvojbeno nije ispunjen.

7.1. Iz iskaza tužiteljice proizlazi da joj je otac od 1939. živio u predmetnom stanu u [adresa] u [adresa], s ugovorom o najmu sklopljenim s MĆ, koji se produživao i prerastao u stanarsko pravo, te da njezina obitelj od tada neprekidno živi u tom stanu. Navela je da je 1962. preminuo njezin otac, nakon čega je njezina majka postala nositeljica stanarskog prava, a majka je preminula 1996., kada je izašao novi zakon kojim je ukinuto stanarsko pravo, zbog čega je tužiteljica ishodila presudu koja je zamijenila ugovor o najmu stana 2000. godine. Postupak je pokrenut protiv tadašnje vlasnice stana HĆ. Tužiteljica je nadalje iskazala da od rođenja do tada živi u tom stanu, ali da se ona nigdje ne vidi u zemljišnim knjigama te da nije znala da se može ishoditi uknjižba prava prvokupa, jer da je to pravo bilo upisano, do svega toga ne bi došlo. Istaknula je da joj je stan prvo trebao biti ponuđen radi kupnje, a da je vlasnici uopće nisu kontaktirali, čime su joj povrijedili pravo prvokupa. Izjavila je da je tuženik, koji je kupio stan, čekao da prođe šest mjeseci od kupnje kako ga ona ne bi mogla pobijati, te ju je tek tada obavijestio da je kupio stan i rekao joj da iseli u roku od šest mjeseci jer joj otkazuje ugovor o najmu, dopisom početkom travnja 2020., a da s njom pritom nikad nije sklopio ugovor. Tužiteljica je iskazala da je tuženik dva mjeseca nakon toga, 18. lipnja 2020., došao pogledati stan i upitao je plaća li nekome najamninu i koliko. Budući da nije mogla doći do vlasnika stana, a presudom iz 2000. bilo je određeno koliko treba plaćati, osnovala je sudski polog za plaćanje te je od 1998. na ime HĆ plaćala najamninu. Zamolila je tuženika da joj da IBAN kako bi plaćala na njegov račun, no budući da joj ga nije dao, kod javnog bilježnika otvorili su polog na koji je nastavila plaćati najamninu u korist tuženika. Nadalje je iskazala da joj je tuženik rekao da joj otkazuje ugovor o najmu jer ima 60 godina, nema riješeno stambeno pitanje i živi u [adresa] te stoga ima pravo tražiti da iseli zaštićeni najmoprimac. Rekao je i da je uputio dopis Gradu Zagrebu i da se ona javi njihovim službama, no tužiteljica se Gradu nije obraćala, niti joj se itko odande javio. Pokušala je svoje stambeno pitanje riješiti i putem APN-a, no to nije zaživjelo. Kada joj je tuženik naknadno poslao IBAN putem svojeg odvjetnika, u banci su joj rekli da IBAN ne glasi na njegovo ime, već na ime IĆ, zbog čega je i dalje nastavila plaćati najamninu putem javnobilježničkog pologa, a tek nakon godinu dana dobila je pravi IBAN od kada najamninu plaća na taj račun. Navodi da je u međuvremenu stekla status prijelaznog zaštićenog najmoprimca, jer se stan nalazi u Registru stanova koji su u privatnom vlasništvu.

7.2. Iz iskaza tuženika proizlazi da je stan kupio između 2017. i 2019. godine u nekoliko rata od obitelji HĆ, koji su rođaci njegova prijatelja u Zagrebu. Naveo je da je tužiteljicu o kupnji obavijestio tek nakon nekih šest do sedam mjeseci jer nije smatrao shodnim obavijestiti je ranije. Istaknuo je da je osoba bez stana, bez ikakve nekretnine, starija od 65 godina i da živi u [adresa], zbog čega smatra da ima pravo tražit i iseljenje zaštićenog najmoprimca te da je iz tog razloga podnio tužbu za iseljenje. Tuženik je iskazao da su mu vlasnici rekli da se u stanu nalazi tužiteljica, ali da će to pitanje riješiti država. Naveo je da je postupak radi iseljenja trajao nekoliko godina te da je bila obveza Grada Zagreba riješiti stambeno pitanje AĆ, što oni nisu učinili. Istaknuo je da nije podnio tužbu protiv Grada Zagreba jer nije znao da treba, zbog čega je taj spor radi iseljenja bio riješen negativno za njega. Nadalje je iskazao da je novi zakon, popularno nazvan „Statileo", ukinuo odredbe prijašnjeg Zakona o najmu stanova te da mu je dostavljeno privremeno rješenje da odabere kojoj programskoj mjeri želi pristupiti sukladno tom zakonu, a on je zatražio povrat stana. Naveo je da je tužiteljica odabrala tražiti od države stan te da treća programska mjera znači da će država riješiti stambeno pitanje osobe koja se nalazi u stanu, a vlasniku osloboditi taj stan. Prema tom zakonu, kako je iskazao, ne postoji pravo prvokupa u korist tužiteljice. Zaključio je da čekaju da se ta situacija razriješi, da mu tužiteljica plaća najamninu, koja se stupanjem na snagu novog zakona plaća na način da polovinu iznosa plaća ona, a drugu polovinu Ministarstvo, te da mu je bitno da uđe u taj stan kako ne bi bio podstanar.

7.3. Iz iskaza stranaka slijedi da je tužiteljica u trenutku pokretanja ovog postupka imala status zaštićenog najmoprimca s obzirom da, kako potvrđuje i sam tuženik u svom iskazu nisu bile ostvarene pretpostavke za otkaz ugovora o najmu navodeći kako je bila obveza Grada Zagreba riješiti stambeno pitanje AĆ, što oni nisu učinili. Istaknuo je da nije podnio tužbu protiv Grada Zagreba jer nije znao da treba, zbog čega je taj spor radi iseljenja bio riješen negativno za njega. Sud nije našao ni da bi bile ispunjenje druge pretpostavke za otkaz ugovora o najmu.

8. Odredbom čl. 44. Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 i 36/24, dalje ZNS) propisano da najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje.

9. Međutim, stupanjem na snagu odredbe čl. 58. st. 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. (Narodne novine br. 36/24, dal je Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP) propisano je dana 1. siječnja 2025. prestaje važiti glava XIII. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20.) te prestaje status zaštićenog najmoprimca osobama koje su to pravo stekle na temelju Zakona o najmu stanova.

9.1. Dok je stavkom 2. istog članka propisano da će se postupci u kojima se tek treba utvrditi postojanje stanarskog prava ili statusa zaštićenog najmoprimca na stanovima u privatnom vlasništvu odnosno postupci u kojima se treba utvrditi jesu li nastupile okolnosti za otkaz ili prestanak stanarskog prava ili statusa zaštićenog najmoprimca, a koji su pokrenuti do stupanja na snagu ovoga Zakona prema odredbama Zakona o stambenim odnosima (»Narodne novine«, br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) ili prema odredbama Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20.) dovršiti prema odredbama zakona na temelju kojeg su pokrenuti.

9.2. Iz navedenih odredaba slijedi da su 1. siječnja 2025. prestala prava propisana ZNS-om, pa tako i pravo prvokupa zaštićenih najmoprimaca te njihov status. U ovom je predmetu postupak pokrenut 19. prosinca 2023., dakle prije stupanja na snagu Zakona o načinu izvršenju presuda ESLJP. Međutim, prema shvaćanju ovog suda na konkretni postupak se ne može primijeniti iznimka propisana stavkom 2. čl. 58. Zakona načinu izvršenju presuda ESLJP, s obzirom da postupak radi uknjižbe prava prvokupa i prava zaštićenog najma nije postupak predviđen navedenom odredbom stoga se na prava ovdje tužiteljice više ne primjenjuju odredbe ZNS-a. Slijedom navedenog, valjalo je odbiti zahtjev tužiteljice kao neosnovan.

10. Sukladno odredbi čl. 154. st. 4. ZPP-a sud je odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove postupka. Naime, sud je uzeo u obzir da je u trenutku pokretanja ovog postupka bio na snazi ZNS koji je propisivao pravo prvokupa tužiteljice i status zaštićenog najmoprimca, stoga je tužiteljica imala legitimna očekivanja u pogledu ostvarivanja svojih prava u ovom postupku . Slijedom navedenog odlučeno je kao u toč. II. izreke.

U Zagrebu, 3. srpnja 2026.

Sutkinja:

dr. sc. Dijana Vragović

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana objave presude. Žalba se podnosi ovome sudu pisanim putem, a o žalbi odlučuje županijski sud.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika