REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

Dršćevka 1, 52000 Pazin

P-218/2023-98

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sucu Tamari Lakoseljac Benčić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja LENOX d.o.o., Pula, Ulica Valvoline 34 A, OIB 53827849896, kojeg zastupa punomoćnik Mladen Pavićević, odvjetnik u Puli, protiv tuženika GRAD PULA-POLA, Forum 1, OIB 79517841355, kojeg zastupa punomoćnica po zaposlenju ĆCN, radi isplate iznosa od 9.280,88 eur, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave u nazočnosti punomoćnika stranaka, 28. svibnja 2026. i objavljene 2. srpnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"Nalaže se tuženiku Gradu Puli-Pola, Forum 1, OIB: 79517841355, da tužitelju Lenox d.o.o. Pula, Ulica Valovine 34A, OIB: 53827849896, isplati iznos od 9.245,34 EUR, zajedno sa za zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 03.09.2022. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godina dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, a od 01.01.2023. godine pa do konačne isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti presude."

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tuženika 1. kolovoza 2023. podnio tužbu radi isplate iznosa od 9.280,88 eur.

2. U tužbi navodi: "Tužitelj je Tuženiku na ime jamčevine za sudjelovanje na Natječaju za prodaju građevinskog zemljišta od 23.08.2022. godine (nastavno: Natječaj) za nekretninu pod rednim brojem 21. – Pula, Stoja, k. č. br. [katastarska čestica], površine 342 m2, početna cijena 696.586,00 kn, jamčevina 69.659,00 kn ili tada 9.280,88 eur, uplatio dana 02.09.2022. godine u dvije transakcije iznose od 62.693,10 kn i 6.965,90 kn, Dakle, uplatio je ukupni iznos od 69.659,00 kn, a prema srednjem tečaju HNB na dan 02.09.2022. godine to je ukupno iznosilo 9.280,88 EUR (Tečajna lista broj 168 utvrđena na dan 01.09.2022. za 02.09.2022. – 1 EUR = 7,505646 HRK). Jamčevina je bila uplaćena za sudjelovanje na naprijed navedenom Natječaju za prodaju građevinskog zemljišta, objavljenog 25.08.2022. godine u dnevnom tisku „Glasu Istre“, a dana 23.08.2022. godine na web stranicama Grada Pule. Dakle, na dan 02.09.2022. godine iznos od 69.659,00 kn prema srednjem tečaju HNB-a bio je jednak iznosu od 9.280,88 EUR. Tužitelj je u pripremi za predmetni u točki I. navedeni Natječaj, sukladno uputama iz samog Natječaja, kao dio dokumentacije koristio izvatke iz Katastarskih planova koje je imao na raspolaganju od Grada Pule i to na web stranicama www.iopcina.hr i Geoportalu Državne geodetske uprave (www.geoportal.dgu.hr), a prije svega službenim Izvodom iz katastarskog plana od 09.11.2022. godine Državne geodetske uprave – Područni ured za katastar Pula-Pola koji je bio mjerodavan kako na dan objave Natječaja, na dan usmenog javnog nadmetanja tako i na dan stupanja na snagu Odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji te je pripremom za taj Natječaj između ostaloga izveo/izmjerio dužine granica (međa) k. č. br. [katastarska čestica] u K. o. [katastarska općina]:

- dužina južne granice – 16,35 m

- dužina istočne granice – 23,25 m

- dužina sjeverne granice – 20,98 m

- dužina zapadne granice – 22,29 m.

Tužitelj ističe da su svi parametri koji se tiču moguće gradnje na predmetnoj nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] KO [katastarska općina] točno utvrđeni temeljem uputa iz Natječaja – točka I Natječaja pod „Napomene: Namjena građevinskog zemljišta i građevina“ – cit.: „Na predmetnom građevinskom zemljištu izgradnja, odnosno privođenje namjeni, vršit će se u skladu s dokumentima prostornog uređenja, posebnim uvjetima građenja i ostalim uvjetima predviđenima važećim propisima.“. Dakle, radi se o uvjetima iz Generalnog urbanističkog plana Grada Pule (nastavno: GUP) i katastarskog operata – DGU- Područni ured za katastar Pula-Pola.

U svrhu utvrđenja mogućnosti izgradnje i kapaciteta izgrađenosti stambenog objekta, tužitelj je po za to stručnoj osobi bio pripremio materijal – „Lokacijski i infrastrukturni uvjeti gradnje stambene građevine na k. č. br. [katastarska čestica] KO [katastarska općina] naselje Stoja Zelenika u Puli“ – u privitku ove tužbe. Tim je materijalom izračunao površinu, moguću izgrađenost i kapacitet/potencijal izgrađenosti predmetne nekretnine:

- najviša visina građevine 12 m,

- najveći broj nadzemnih etaža – 4 etaže,

- koeficijent izgrađenosti 0,5,

- maksimalna površina izgrađenosti građ. čestice 250 m2,

- minimalni udio zelenila u građ. čestici – 20%.

Tužitelj je imao povjerenje u Katastarski plan, koji je priložen i jasno istaknut uz potpuni Materijal upućen Gradskom vijeću na donošenje (Klasa: 944 - 05/22-01/45, Urbroj: 2163-7-01-01-01-0019-22-49 od 05.10.2022.), a kojeg je gradonačelnik uputio uz Prijedlog Odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji na donošenje za predmetnu nekretninu, te uvjetima GUP-a za moguću gradnju. Tužitelj/ Ć je rukovodeći se tim podacima, a koji su se temeljili na točki I Natječaja pod „Napomene: Namjena građevinskog zemljišta i građevina“ odredio i najvišu cijenu za kupnju k. č. br. [katastarska čestica] KO [katastarska općina] do koje bi mogao sudjelovati u neposrednom nadmetanju na javnoj dražbi – održana 07.09.2022. godine (vidjeti Zapisnik od 07.09.2022. godine uz materijale vijećnicima Gradskog vijeća od 05.10.2022. godine u privitku ove tužbe). U usmenom javnom nadmetanju po punomoćniku za tu nekretninu Ć je uspio. Cijena do koje je „dražbovao“ utvrđena u za tužitelja sasvim prihvatljivom komercijalnom iznosu – 2.825.220,40 kn. To je bila cijena unutar okvira najviše cijene do koje je Lenox bio spreman licitirati. Novac za tu transakciju bio je na računu Lenoxa spreman da se uplati neposredno po sklapanju Ugovora.

Dana 25.10.2022. godine Gradsko vijeće tuženika donosi Odluku o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji Lenoxu d.o.o. Pula građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica] u K. o. [katastarska općina], a Odluku objavljuje u Službenim novinama br. 20/22 od 26.10.2022. godine na str. 10, sve u privitku ove tužbe. Vijećnici su pri tom odlučivanju koristili cjelokupni Materijal od 05.10.2022. godine.

Tek po provedenom Natječaju usmenim javnim nadmetanjem i utvrđenjem da je tužitelj bio najpovoljniji ponuđač, Lenox naručuje geodetsku tvrtku kako bi odredila međe – iskolčila predmetnu nekretninu (listopad 2022.). Ć je spremno očekivao kupnju predmetne nekretnine pa je u tu svrhu bio naručio od geodetske tvrtke Gemark j.d.o.o. Zagreb točnu identifikaciju predmetne nekretnine određivanjem točnih međa na terenu (međne točke i međne linije) i koja je Skica u privitku ove tužbe, s dužinom južne međe sukladno izmjeri parcele (označena crnim linijama). Tužitelj posjeduje i fotografije izmjere i označavanja međa koje je bio označio Gemark j.d.o.o. Naime, Grad Pula-Pola kao prodavatelj nije odredio međe niti je označio međašnje točke predmetne k. č. br. [katastarska čestica] u K. o. [katastarska općina], već je prepustio kupcima da sami mogu izvršiti uvid na licu mjesta u predmetne parcele za koje imaju interes kupnje, a također i uvid u dokumentaciju i web stranice koje im je sve bilo na raspolaganju te koju je tužitelj naprijed naveo. U Natječaju, pod „Napomene:“ nije ni na koji način dao do znanja da bi postojali kakvi nedostaci na predmetnoj nekretnini pod red.br. 21, kao što je to učinio za neke druge ponuđene nekretnine npr. pod red.br. 4, 5, 6, 10, 14. i 19. Dakle, tužitelj nije bio upozoren da bi predmetna nekretnina bila drugačija od onakve kakvom se može ustanoviti uvidom u dokumentaciju, elektronske stranice geodetskih izmjera, Izvoda iz katastarskog plana i GUP. Tuženik na mogući nedostatak – potrebu posebne izmjere parcele pod red.br. 21 nije preventivno upozorio potencijalne natjecatelje, pa tako ni tužitelja, kao što je upozorio na ograničenja ili nedostatke za nekoliko drugih naprijed navedenih parcela. Zbog toga tužitelj nije imao razloga sumnjati u podatke o parceli koje je imao iz GUP-a i gradskih i državnih izmjera vidljivih u elektronskim prikazima na njihovim web. stranicama i službenog Izvoda iz katastarskog plana. Najblaže rečeno – vrlo je neozbiljno, a nadasve neposlovno i neprofesionalno da tuženik prodaje svoje nekretnine, a da su mu nepoznate osnovne karakteristike nekretnina koje daje na prodaju. Tuženik kao temeljno tijelo lokalne samouprave i uprave s ustanovljenim Upravnim odjelom za komunalni sustav i upravljane imovinom Grada Pule i u njemu Odsjekom za upravljanje imovinom, punim službenih osoba svih stručnih profila (geodeti, pravnici i sl.) prodaje nekretnine kojima ne zna osnovne karakteristike – gabarite i površine!?! Ni najneuredniji vlasnik – fizička osoba ne ponaša se pri prodaji svoje nekretnine tako neozbiljno. I te kako su mu poznate sve karakteristike nekretnine koju prodaje, prije svega granice njegove nekretnine, a Grad Pula-Pola jedva otprilike zna gdje mu je situirana nekretnina!!! Pri ovakvom poslu prodaje svojih nekretnina tuženik mora voditi taj posao s pažnjom dobrog gospodara/gospodarstvenika, čak štoviše, u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti dužan je postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka – osnovna načela ZOO-a, članak 10. stavak 1. i 2.). Prodaja nekretnina je jedna od profesionalnih djelatnosti tuženika. Sve da je neka nadležna osoba iz Grada Pule-Pola tužitelju i pokazala očevidom predmetnu nekretninu, ne bi joj mogla točno pokazati međe na terenu, jer je to učinio tek tužitelj angažirajući tvrtku Gemark j.d.o.o. Zagreb, ali tek nakon što je ustanovljen kao najpovoljniji ponuđač. Tužitelj nije smatrao da takvo što na tuđoj nekretnini može učiniti prije provedenog Natječaja, ali nakon provedenog usmenog javnog nadmetanja smatrao je da to može učiniti. Tek je tada ustanovio kako su nejasne i dvojbene dimenzije predmetne nekretnine, a što je naročito bitno – dimenzije južne granice nekretnine. Prema jednoj varijanti Skice izmjere tvrtke Gemark j.d.o.o. Zagreb radi se o dužini od 15,85 m, a prema drugoj tek 13,99 m. Naime, ta se dužina u dvije varijante izmjere razlikuje u gotovo 2,00 m. Tužitelj je u tom pravcu pokušao s tuženikom dogovoriti južnu granicu, onu na koju je tuženik svojim Natječajem i uvjetima Natječaja uputio – oko 16,00 m.

Međutim, tuženik se na pisane prijedloge tužitelja za dogovorom slanim e - mailom oglušio. Komunikacija e-mailom bila je, osim s nadležnom stručnom osobom g. ĆC, u par navrata i s gradonačelnikom GC – **.**.2022. i 09.01.2023. godine, a kako bi se prije sklapanja Ugovora uredili mogući prijepori oko karakteristika predmetne nekretnine. Potom je konačno kod gradonačelnika bio organiziran sastanak sa zakonskim zastupnikom tužitelja – dana 30.01.2023. godine, gdje mu je i usmeno iznesena cijela problematika oko predmetne nekretnine. Potom se tuženik nije ni na koji način očitovao pa čak ni na tužiteljev Zahtjev za povrat jamčevine od 14.03.2023. godine (u privitku ove tužbe). Sve je ostalo tek na tuženikovom Dopisu (Klasa: 944-05/22-01/78, Urbroj: 3163-7-05-05- 0247-22- 2) od 01.12.2022. godine kojim je čak jasno i navedeno sljedeće, cit.: „Kod pripreme natječaja Grad Pula koristio je podatke koji su javno dostupni u katastru i zemljišnim knjigama, te je u objavljenom oglasu istaknuta površina nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 342 m2.“ (u privitku ove tužbe). Tim je Dopisom samo iskazana „prijetnja“ da, cit.: „… ako se do 01.12.2022. godine ne pristupi sklapanju Ugovora…“ tuženik će smatrati da ne postoji interes tužitelja za sklapanje Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine te „… da će zadržati uplaćenu jamčevinu.“. Nakon primitka toga Dopisa, sukladno naprijed navedenome, između tuženika i tužitelja bilo je održano na tu temu par sastanaka. Na Zahtjev za povrat jamčevine tuženik ni do danas nije odgovorio, a morao je i to određenim zaključkom bilo koje vrste. Tužitelju je to i dalje otvorena stavka u pogledu rashoda te je ovom tužbom namjerava riješiti nalogom tuženiku za povratom utuženog iznosa.

Budući da tuženik nije dragovoljno ispunio svoju obvezu i očigledno nema je namjeru ispuniti, tužitelj predlaže da Sud nakon provedene rasprave donese slijedeću

PRESUDU

Nalaže se tuženiku Gradu Puli-Pola, Forum 1, OIB: 79517841355, da tužitelju Lenox d.o.o. Pula, Ulica Valovine 34A, OIB: 53827849896, isplati iznos od 9.245,34 EUR, zajedno sa za zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 03.09.2022. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godina dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, a od 01.01.2023. godine pa do konačne isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti presude kao i da tužitelju naknadi parnični trošak, zajedno sa za zakonskom zateznom kamatom, koja na taj dosuđeni iznos teče od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti presude. "

3. Tuženik je dostavio odgovor na tužbu slijedećeg sadržaja: " Tuženik se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu obzirom da navodi tužbe i tužbeni zahtjev nisu osnovani. Tuženik prvenstveno ističe da u ovoj pravnoj stvari nije sporno da je Gradonačelnik [adresa]- G dana 23. kolovoza 2022. godine donio Odluku o raspisivanju natječaja za prodaju građevinskog zemljišta Klasa:944-05/22-01/45, Ur.broj:2163-7-05-05-02247-22-2, da je dana 23. kolovoza 2022. godine raspisan natječaj za prodaju građevinskog zemljišta Klasa: 944-05/22-01/45 te je dana 07. rujna 2022. godine, u prostorijama Komunalne palače održano usmeno javno nadmetanje između ostalih i za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 342 m2. Sukladno članku VI Odluke o raspisivanju natječaja za prodaju građevinskog zemljišta pravo na sudjelovanje na natječaju stječe se podnošenjem prijave na natječaj uz navođenje i prilaganje taksativno navedenih podataka i dokumentacije. Između ostaloga uz prijavu se mora priložiti i dokaz o uplaćenoj jamčevini, a ponuditelj koji nije uplatio jamčevinu ne može, sukladno uvjetima iz natječaja pristupiti usmenom nadmetanju. Tužitelj je za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] uplatio jamčevinu u iznosu od 69.659,00 kuna. Na usmenom javnom nadmetanju tužitelj je predao komisiji valjanu ponudu sa potrebnom dokumentacijom te je utvrđen kao najpovoljniji ponuditelj za kupnju gore navedene nekretnine i njegova ponuda prihvaćena je Odlukom Gradskog vijeća Grada Pule o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji od 25. listopada 2022. godine. Nastavno, nakon donošenja Odluke o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji tuženik je tužitelja u više navrata pozivao na preuzimanje ugovora. Budući da se tužitelj nije odazvao pozivima tuženika, tužitelju je upućen e-mail dana 28. studenoga 2022. godine s pozivom da najkasnije u roku od 8 dana od zaprimanja e- maila pristupi u prostorije tuženika radi preuzimanja ugovora i njegovog potpisivanja i ovjere potpisa. Također, tuženik je tužitelja obavijestio da ukoliko u navedenom roku ne postupi u skladu sa naprijed navedenim smatrat će se da nije zainteresiran za sklapanje ugovora te će se zadržati uplaćena jamčevina. Pored gore navedenog, tuženik je tužitelja dopisom od 01.12.2022. godine obavijestio:

- da je kod pripreme natječaja Grad Pula-Pola koristio podatke koji su javno dostupni u katastru i zemljišnim knjigama te je u objavljenom oglasu istaknuta površina nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 342 m2;

- da ukoliko se geodetskom elaboratom za evidentiranje stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih čestica utvrdi da je stvarna površina nekretnine manja u odnosu na naprijed navedenu tužitelj ima mogućnost podnijeti pisani zahtjev kojim se traži nadoknada zbog nedostatka kupljene stvari;

- da bez geodetskog elaborata nije moguće osporavati službene podatke o površini nekretnine;

- da ukoliko je tužitelj koristio geodetske usluge, Grad Pula-Pola koji je vlasnik nekretnine o tome nije bio obaviješten niti mu je dostavljano bilo kakvo izvješće o međama;

- da razlozi koje tužitelj navodi u komunikaciji nemaju nikakav utjecaj na preuzimanje i sklapanje ugovora.

Također, istim dopisom tuženik je još jednom pozvao tužitelja da najkasnije do 08. prosinca 2022. godine pristupi u prostorije Grada Pule-Pola radi preuzimanja ugovora i njegovog potpisivanja i ovjere potpisa te da će u protivnom Grad Pula-Pola smatrati da tužitelj nije zainteresiran za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 342 m2 te zadržati uplaćenu jamčevinu. Dakle, Grad Pula-Pola kao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], prilikom provođenja natječaja postupao je sukladno zakonu i pažnjom dobrog gospodara budući da na predmetnoj nekretnini nisu postojala nikakva ograničenja u prometu, nisu bili uknjiženi tereti te Grad Pula-Pola nije imao nikakvih saznanja o tome da bi eventualno postojala razlika između stanje u katastru odnosno zemljišnim knjigama i stanju na terenu, a kako to navodi tužitelj.

Također, tuženik ističe da tužitelj nikada nije Gradu Puli-Pola dostavio geodetski elaborat potvrđen od nadležnog Ureda za katastar, a iz kojeg bi proizlazilo da postoje razlike između stvarnog i katastarskog stanja već se cijelo vrijeme poziva na skice izmjere tvrtke Gemark j.d.o.o., a koje tuženik ne priznaje. Pored navedenog, i u slučaju da su navodi tužitelja da postoji razlika između stvarnog i katastarskog stanja predmetne nekretnine točni, isti ne predstavljaju osnovani razlog za povrat uplaćene jamčevine.

Naime, točkom IV stavkom 2 Odluke o raspisivanju natječaja za prodaju građevinskog zemljišta određeno je da najpovoljniji ponuditelji koji odustanu od ponude nakon okončanja usmenog nadmetanja i unošenja u zapisnik utvrđenja Komisije o ponudi koju smatra najpovoljnijom za pojedinu nekretninu, zatim oni ponuditelji koji ne pristupe sklapanju ugovora o kupoprodaji u za to ostavljenom roku, ili ne uplate u cijelosti ugovorenu cijenu u skladu sa sklopljenim ugovorom, gube pravo na povrat uplaćene jamčevine. Dakle, tužitelj je predao komisiji valjanu ponudu sa potrebnom dokumentacijom, utvrđen je kao najpovoljniji ponuditelj za kupnju predmetne nekretnine i njegova ponuda prihvaćena je Odlukom Gradskog vijeća Grada Pule o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji od 25. listopada 2022. godine, ali tužitelj i nakon ponovljenog poziva nije pristupio sklapanju ugovora o kupoprodaji u za to ostavljenom roku pa je sukladno točki IV izgubio pravo na povrat uplaćena jamčevina radi sudjelovanja na natječaju u iznosu od 69.659,00 kuna.

Pored navedenog, tužitelj je od strane nadležnog Upravnog odjela Grada Pule- Pola upućen da u slučaju da se geodetskom elaboratom za evidentiranje stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih čestica utvrdi da je stvarna površina nekretnine manja u odnosu na površinu koja je upisana u katastru i zemljišnim knjigama, tužitelj ima mogućnost podnijeti pisani zahtjev kojim se traži nadoknada zbog nedostatka kupljene stvari, ali da ta činjenica nema nikakav utjecaj na preuzimanje i sklapanje ugovora kao ni na pravo na povrat uplaćene jamčevine budući da je točkom IV Odluke o raspisivanju natječaja za prodaju građevinskog zemljišta jasno i nedvojbeno navedeno u kojim slučajevima gubi pravo na povrat uplaćene jamčevine. Unatoč svemu navedenom, tužitelj je odbio pristupiti potpisivanju Ugovora, čime je i odustao od svoje ponude te je nastupila pravna posljedica takvog postupanja tužitelja, a to je gubitak prava na povrat uplaćene jamčevine.

Slijedom navedenog tuženik predlaže da naslovni sud po provedenom postupku odbije tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti uz nalog tužitelju da tuženiku nadoknadi parnični trošak."

4. Nakon odgovora na tužbu, tužitelj se očitovao na navode tuženika. Ustrajao je kod tvrdnje da je tuženik kao prodavatelj bio dužan ponuditi nekretninu čije stvarno stanje odgovara podacima kojima su ponuditelji bili upućeni u natječaju. Tužitelj je isticao da temelj za zadržavanje jamčevine ne može biti jednostrana obavijest tuženika, nego da je potrebno utvrditi jesu li razlozi zbog kojih tužitelj nije sklopio ugovor bili opravdani.

5. U tijeku postupka tužitelj je isticao da je bio spreman sklopiti ugovor i platiti kupoprodajnu cijenu da je predmetna nekretnina imala one karakteristike koje je prema njegovu shvaćanju imala prema katastarskom i prostornoplanskom prikazu. Smatrao je da bi sklapanje ugovora u takvim okolnostima značilo preuzimanje bitno drugačije nekretnine od one za koju je licitirao, dok je tuženik tijekom postupka ustrajao kod prigovora da tužitelj nastoji naknadno promijeniti uvjete natječaja i na teret tuženika prebaciti rizik vlastite poslovne procjene. Naglašavao je da se predmetna nekretnina nije prodavala s jamstvom određene moguće izgrađenosti, određenog projekta ili određene ekonomske isplativosti, nego kao nekretnina označena u službenim evidencijama kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 342 m2.

6. Proveden je dokazni postupak uvidom u dokumentaciju u spisu i to dokumentaciju priloženu uz tužbu (str. 11-237 spisa), dokumentaciju priloženu uz odgovor na tužbu (str. 244-264 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tužitelja od 22.3.2024. (str. 274-296 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tužitelja od 13.6.2024. (str. 308-309 spisa), nalaz i mišljenje vještaka Tina Verbanca (str. 346-355 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tužitelja od 6.2.2025. (str. 378-390 spisa), očitovanje vještaka Verbanca (str. 392-394 spisa), te dopuna od 10.4.2025. (str. 406-408 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tuženika od 8.8.2025. (str. 422- 903 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tuženika od 27. kolovoza 2025. (str. 906-962 spisa), dokumentaciju priloženu uz podnesak tuženika od 24.9.2025. (str. 967-969 spisa), odgovor Državne geodetske uprave, Područni ured za katastar Pula od 29.9.2025. (str. 971-973 spisa), nalaz i mišljenje vještaka Orlanda Bulešića od 13.2.2026. (str. 995-1016 spisa), te nalaz i mišljenje vještaka Suada Kadrića od 18.2.2026. (str. 1019-1046 spisa).

7. Između stranaka je nesporno da je proveden natječaj, da je plaćena jamčevina, da je tužitelj bio najpovoljniji ponuđač na navedenom natječaju i da po pozivu nije sklopio Ugovor, već da je pokušao dogovoriti drugačiji način kupnje predmetne nekretnine. Sporni su gabariti predmetne nekretnine, a posebice južna međa, odnosno sporno je postoji li razlika između katastarskog stanja koji je bio u natječaju i stvarnog stanja na terenu, kao i pripada li tužitelju pravo na povrat jamčevine.

8. Uvidom u natječaj za prodaju građevinskog zemljišta od 23. kolovoza 2022. utvđeno je da je tuženik raspisao natječaj za više nekretnina, između kojih i za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], redni broj 21., površine 342 m2, početne cijene 696.586,00 kn, uz jamčevinu 69.659,00 kn. U napomenama natječaja navedeno je da se izgradnja, odnosno privođenje namjeni, vrši u skladu s dokumentima prostornog uređenja, posebnim uvjetima građenja i ostalim uvjetima predviđenim važećim propisima. U natječaju je nadalje navedeno da kupci nekretninu kupuju prema načelu „viđeno- kupljeno”, što isključuje naknadne prigovore kupaca. Ta odredba nije bila skrivena ni nejasna, nego je bila dio uvjeta natječaja dostupnih svim zainteresiranim ponuditeljima. Iz natječaja također proizlazi da je bilo predviđeno razgledavanje nekretnina uz prethodnu najavu, kao i da je bilo predviđeno da se ugovor o kupoprodaji sklapa u roku od osam dana od donošenja odluke nadležnog tijela o prihvatu ponude. Iz natječajnih uvjeta proizlazi da se najpovoljnijem ponuditelju jamčevina uračunava u kupoprodajnu cijenu, ali da se jamčevina ne vraća najpovoljnijem ponuditelju, ako ne sklopi ugovor odnosno ako ne ispuni obveze iz natječaja.

9. Uvidom u dokaz o uplati jamčevine utvrđeno je da je tužitelj uplatio iznos jamčevine propisan natječajem i time stekao pravo sudjelovanja u usmenom javnom nadmetanju.

10. Iz Zapisnika Komisije za prodaju nekretnina Grada Pule od 7. rujna 2022. utvrđeno je da je tužitelj predao valjanu prijavu i sudjelovao u javnom nadmetanju, te da je za predmetnu nekretninu ponudio najviši iznos i bio utvrđen kao najpovoljniji ponuditelj.

11. Uvidom u Odluku Gradskog vijeća Grada Pule-Pola od 25. listopada 2022. utvđeno je da je prihvaćena ponuda tužitelja i da je predviđeno sklapanje ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine s tužiteljem.

12. Iz e-maila tuženika od 28. studenoga 2022. utvrđeno je da je tuženik pozvao tužitelja da pristupi radi preuzimanja ugovora i njegova potpisivanja, uz upozorenje da će se, ako tužitelj ne pristupi u ostavljenom roku, smatrati da nije zainteresiran za sklapanje ugovora te da će se zadržati uplaćena jamčevina.

13. Uvidom u dopis tuženika od 1. prosinca 2022. utvrđeno je da je tuženik tužitelju dodatno pojasnio da je kod pripreme natječaja koristio javno dostupne podatke iz katastra i zemljišnih knjiga, u kojima je za predmetnu nekretninu bila navedena površina 342 m. Iz istog dopisa proizlazi da je tuženik tužitelju naveo da eventualna razlika površine može biti predmet odgovarajućeg zahtjeva ako bi bila utvrđena geodetskim elaboratom, ali da bez takvog elaborata nije moguće osporavati službene podatke o površini nekretnine. Tuženik je u istom dopisu ponovno pozvao tužitelja da pristupi radi preuzimanja i potpisivanja ugovora najkasnije do 8. prosinca 2022., uz upozorenje da će u protivnom smatrati da tužitelj nije zainteresiran za sklapanje ugovora i da će zadržati jamčevinu.

14. Uvidom u izvatke iz zemljišne knjige utvrđeno je da je predmetna nekretnina bila upisana kao vlasništvo tuženika, da je površina iskazana u službenim evidencijama iznosila 342 m2 i da na nekretnini nisu bili upisani tereti koji bi onemogućavali pravni promet.

15. Uvidom u katastarske planove i izvatke, utvrđeno je da je k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u službenim evidencijama bila prikazana kao zasebna katastarska čestica površine 342 m2.

16. Iz materijala koji je tužitelj pribavio prije sudjelovanja u natječaju proizlazi da je tužitelj samostalno i preko angažirane stručne osobe procjenjivao mogućnost gradnje, površinu izgrađenosti i ekonomsku isplativost budućeg projekta na predmetnoj nekretnini.

17. Iz uvida u privatnu skicu Gemark j.d.o.o. Zagreb i tužiteljeve dopise proizlazi da je tužitelj nakon nadmetanja, a prije sklapanja ugovora, pokrenuo privatnu geodetsku provjeru granica, nakon čega je zaključio da postoje odstupanja koja po njegovu mišljenju utječu na mogućnost gradnje. Međutim, prema stavu suda privatna skica, sama za sebe, ne dokazuje postojanje pravno relevantnog materijalnog nedostatka nekretnine, niti dokazuje da je tuženik u trenutku raspisivanja natječaja znao ili morao znati za stanje drukčije od onoga koje je proizlazilo iz službenih javnih evidencija.

18. Iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja MC proizlazi da je tužitelj sudjelovao u natječaju jer je, prema vlastitoj analizi i savjetima stručnih osoba, smatrao da se na predmetnoj nekretnini može ostvariti određeni građevinski projekt koji bi bio tržišno isplativ. Iskazao je da je tužitelj bio spreman platiti izlicitiranu cijenu ako bi se mogla ostvariti očekivana izgrađenost, ali da je nakon privatne geodetske provjere zaključio da to nije moguće.

19. Sud je iskaz zakonskog zastupnika tužitelja prihvatio u dijelu u kojem opisuje tužiteljevu poslovnu motivaciju, tijek sudjelovanja u natječaju, naknadnu privatnu provjeru i razloge zbog kojih tužitelj nije pristupio sklapanju ugovora. Međutim, sud taj iskaz ne prihvaća kao dokaz da je nekretnina imala nedostatak za koji odgovara tuženik. Zakonski zastupnik tužitelja nije stručna osoba geodetske struke niti je njegovo shvaćanje građevinske isplativosti odlučno za pitanje postojanja pravne obveze tuženika na povrat jamčevine.

20. Iz iskaza svjedoka ĐC proizlazi da je za tužitelja izradio stručnu analizu mogućih lokacijskih i infrastrukturnih uvjeta gradnje na predmetnoj nekretnini. Svjedok je potvrdio da je analizu temeljio na dostupnim javnim podacima, katastarskim prikazima i prostornoplanskim parametrima, ali ne i na službenom postupku utvrđenja međa na terenu.

21. Iskaz svjedoka ĐC sud ocjenjuje vjerodostojnim u dijelu u kojem potvrđuje da je tužitelj prije natječaja radio poslovnu i tehničku procjenu mogućnosti gradnje. Međutim, taj iskaz ne dokazuje da je tuženik jamčio određenu mogućnost izgradnje niti da bi eventualna razlika između poslovnog očekivanja tužitelja i naknadno utvrđenih parametara predstavljala povredu natječajnih obveza tuženika.

22. Iz iskaza svjedoka ĆC proizlazi da je tuženik kod pripreme natječaja koristio javno dostupne podatke iz katastra i zemljišne knjige te da tuženik nije raspolagao službenim podatkom koji bi upućivao na to da površina ili granice predmetne nekretnine odstupaju od službenog stanja.

23. Sud iskaz svjedoka ĆC ocjenjuje vjerodostojnim jer je sukladan ispravama u spisu, osobito natječajnoj dokumentaciji, zemljišnoknjižnim i katastarskim podacima te dopisu tuženika od 1. prosinca 2022. Nema okolnosti koje bi upućivale da je svjedok neistinito prikazivao službeno postupanje tuženika.

24. Sud je ocijenio iskaze stranaka i svjedoka pojedinačno i u međusobnoj vezi, kao i u vezi s ispravama i nalazima vještaka. Iz tih iskaza proizlazi da je tužitelj imao određenu poslovnu predodžbu o isplativosti gradnje na predmetnoj nekretnini, ali ne proizlazi da je tuženik tu predodžbu ugovorio, jamčio ili preuzeo kao obvezu u natječaju.

25. U tijeku postupka je prvotno određeno provođenje dokaza mjerničnim vještačenjem po vještaku VETING d.o.o. Pula, s ovlaštenim vještakom Tinom Verbancem, čiji zadatak je bio točno utvrditi granice građevinske parcele označene kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], prema izvodu iz Katastra koji je dan u natječaju (str. 18. spisa) prema tom katastarskom izvatku, kao i da točno utvrdi granice navedene parcele prema stvarnom stanju na terenu. Na uviđaju održanom 21. siječnja 2025. vještak je utvrdio da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana kao šuma površine 342 m2, da u naravi predstavlja borovu šumu te da je parcela prema susjednoj k. č. br. [katastarska čestica] dijelom definirana ogradom. Iz nalaza i mišljenja, te njegove dopune proizlazi da je površina parcele 342 m2 i da odgovara upisanoj površini u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi. Vještak je izradio skicu lica mjesta i prikazao određene mjere na terenu.

26. Budući da imenovani vještak nije u cijelosti postupio po nalogu suda u dijelu u kojem je trebalo precizno preklopiti stanje prema Izvodu iz katastarskog plana iz natječaja sa stvarnim stanjem na terenu, sud je naknadno promijenio osobu vještaka mjerničke struke i za vještaka imenovao GEO CENTAR d.o.o. Pula, s ovlaštenim vještakom Orlandom Bulešićem.

27. Iz nalaza vještaka Orlanda Bulešića proizlazi da se u slučaju neslaganja grafičkog prikaza i stvarnog stanja na terenu stvarni položaj međe utvrđuje terenskom izmjerom, službenim geodetskim postupcima i obradom arhivskih službenih podataka prema pravilima geodetske struke. Vještak je istaknuo da su privatne i neslužbene provjere pomoćnog karaktera i ne mogu zamijeniti službeni geodetski postupak. Vještak je izradio skicu nalaza u kojoj je prikazao odnos kopije plana iz 2022. i stanja na terenu, uz označene točke i koordinate.

28. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz vještaka Orlanda Bulešića kao stručan, jasan i uvjerljiv, posebice u dijelu u kojem objašnjava metodologiju utvrđenja međa i odnos službenih podataka prema privatnim skicama.

29. U predmetu je provedeno i građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku građevinske struke SULEK d.o.o. Pula, s ovlaštenim vještakom Suadom Kadrićem. Zadatak vještaka bio je prema nalazu vještaka mjerničke struke, a u skladu s važećim GUP-om Grada Pule u vrijeme natječaja, izračunati odnosno odrediti veličinu moguće izgrađenosti zgrade prema stanju u katastru i prema stvarnom stanju utvrđenom geodetskim vještačenjem.

30. Građevinski vještak je u svom nalazu utvrdio da se predmetna nekretnina nalazi na području na kojem je mjerodavan GUP Grada Pule, da je riječ o neizgrađenoj nekretnini, te je na temelju podataka iz nalaza mjerničkog vještaka koju su preuzeti iz kopije katastarskog plana iz 2022. godine (Točke P1-P2-P3-P4) i stvarnog stanja predmetne k. č. [katastarska čestica] (Točke t1-T2-T3-T4) i uvida u GUP Grada Pule koji je vrijedio na dan 23. kolovoza 2022. izradio grafički prikaz u varijanti A i varijanti B. Naveo je da je u obje varijante prikazano stanje katastarskog plana iz 23. kolovoza 2022. i stvarno stanje. Prema varijanti A prikazao je površinu unutar koje se može graditi građevina do visine max. 10 m na način da od susjednih granica mora biti udaljena 4 m, a od regulacijskog pravca 3 m, dok je u varijanti B prikazao površinu unutar koje se može graditi građevina visine od 10 m do maksimalno 12 m na način da od susjednih granica mora biti udaljena 6 m a od regulacijskog pravca 3 m. 30.1. Vještak je naveo da su iz danih grafičkih priloga i tabelarnog prikaza prikazane odredbe sukladno odredbama GUP-a Grada Pule, zatim prema stanju katastarskog plana na dan 23. kolovoz 2022. i prema stvarnom stanju. Prema varijanti A minimalna izgrađenost da se može postići, dok maximalna izgrađenost koja je dana odredbama GUP-a od 250 m2 nije moguća zbog male građevinske čestice već da ista iznosi 0,34 % ( max 132,22 m2) prema stanju katastarskog plana 08/2022 prema kojem bi površina čestice iznosila 384 m2 dok prema stvarnom stanju iznosi 0,31 % (106,21 m2) s površinom čestice od 342 m2 a koja je upisana prema stvarnom stanju u zemljišnoj knjizi i kao takva prikazana u natječajnoj dokumentaciji Grada Pule. Napomenuo je da za predmetnu k. č. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina] od 25. rujna 1900. ne postoje podaci o promjeni oblika, površine i načina uporabe. Varijantu B da treba na isti način sagledati iz priložene tablice. Varijanta B da je prikazana kao moguća, ali da nije relevantna jer da nije ekonomično graditi na tako maloj čestici građevinu višu od 10 m (ne više od 12m) s obzirom da planirana građevina od susjednih granica treba biti odmaknuta minimalno 6 metara.

31. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje građevinskog vještaka kao stručno i obrazloženo. Međutim, taj nalaz ne potvrđuje tužiteljevu tvrdnju da je tuženik jamčio mogućnost izgradnje građevine točno onakvog opsega kakav je tužitelj pretpostavljao prije sudjelovanja u natječaju. Nalaz potvrđuje da se mogućnost izgradnje mora utvrđivati prema važećem prostornom planu, službenim podacima i pravilima gradnje, a ne prema subjektivnom poslovnom očekivanju ponuditelja.

32. Na tako utvrđeno činjenično stanje sud je primijenio odredbe Zakona o obveznim odnosima, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi, kao i uvjete javnog natječaja.

33. Prema članku 391. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Narodne novine br. 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014; dalje: ZVDSP, nekretninom u vlasništvu jedinice lokalne samouprave nadležna tijela mogu raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno.

34. Smisao te odredbe je osigurati javnost, transparentnost, tržišno natjecanje i jednak položaj svih ponuditelja. U ovom predmetu javni natječaj je proveden. Tužitelj je sudjelovao u natječaju i uplatio jamčevinu upravo pod uvjetima tog natječaja. Sud stoga polazi od toga da su uvjeti natječaja bili obvezujući za tuženika, ali i za tužitelja. Tužitelj, kao trgovačko društvo, nije bio potrošač niti slabija ugovorna strana kojoj bi se mogla priznati zaštita mimo jasnih natječajnih uvjeta.

35. Prema članku 408. st 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023 dalje: ZOO), ugovaratelji mogu ograničiti ili sasvim isključiti prodavateljevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari, osim ako je nedostatak bio poznat prodavatelju, a on o njemu nije obavijestio kupca, ili ako je prodavatelj takvu odredbu nametnuo koristeći se monopolskim položajem. U konkretnom slučaju natječaj je izričito sadržavao pravilo da se nekretnine prodaju prema načelu „viđeno- kupljeno” i da se isključuju naknadni prigovori kupaca. Sud nalazi da je ta odredba valjana u odnosu na tužitelja, jer nije dokazano da je tuženik znao za nedostatak i prešutio ga, niti je dokazano da je odredba nametnuta zlouporabom monopolskog položaja u smislu članka 408. Zakona o obveznim odnosima. Položaj jedinice lokalne samouprave kao vlasnika nekretnine ne znači sam po sebi monopolsku zlouporabu u odnosu na svakog ponuditelja. Tužitelj nije bio obvezan sudjelovati u natječaju, mogao je prije nadmetanja izvršiti dodatne provjere ili odustati od sudjelovanja, a natječajni uvjeti bili su jednaki za sve ponuditelje. Sud ne prihvaća tužiteljevo shvaćanje da je tuženik jamčio određenu moguću izgrađenost predmetne nekretnine. Natječaj je sadržavao opću napomenu da će se izgradnja vršiti u skladu s dokumentima prostornog uređenja, posebnim uvjetima građenja i važećim propisima. Takva napomena ne predstavlja jamstvo prodavatelja da će kupac ostvariti određeni projekt, određeni broj etaža, određenu bruto površinu ili određeni profit. Mogućnost gradnje uvijek ovisi o prostornoplanskim uvjetima, posebnim uvjetima javnopravnih tijela, postupku izdavanja akata za gradnju, obliku i dimenzijama čestice, udaljenosti od međa, pristupu, komunalnoj infrastrukturi i drugim okolnostima. Sve te okolnosti kupac nekretnine, osobito profesionalni ponuditelj, mora samostalno procijeniti prije sudjelovanja u natječaju. Sud prihvaća prigovor tuženika da je postupao prema službenim podacima iz katastra i zemljišne knjige, no u vrijeme raspisivanja natječaja površina predmetne nekretnine u službenim evidencijama iznosila je 342 m2, koliko iznosi i stvarna površina nekretnine. Nadalje, vještak mjernične struke Orlando Bulešić je prilikom umenog obrazlaganja nalaza iskazao da tendencija katastra i cijelog sustava jest da u budućnosti isti saživi kao digitalni informatički sustav katastra uz obvezu prikazivanja realnog položaja i oblika parcele usklađenih sa zemljišnim knjigama i stanjem na terenu, ali da su još uvijek i analogni katastarski plan (stari operat), pa tako i današnji službeni DKP s položajem i oblikom parcela, pretežno informativnog karaktera, a razlog tome je što za veći broj područja ili parcela nisu izvršeni postupci usklađenje stanja, odnosno podataka. Vještak je također pojasnio da nije moguće, a niti preporučljivo doslovno precrtati plan na teren sve dok parcela nije evidentirana, u kojem slučaju da misli na provedbu geodetskih elaborata, u katastarskom operatu, digitalnom sustavu. U ovom trenutku, s obzirom da stanje digitalnog katastra, nažalost da se javnost ne može pouzdati u točnost kopija planova u pogledu položaja i oblika parcela već ukoliko stranke imaju bilo kakav pravni interes da su dužne i da je preporučljivo da kontaktiraju ovlaštene osobe u dobivanju potrebnih informacija. Ovim nalazom odnosno geodetskom izmjerom i skicom nalaza da se dokazuje točnost i pouzdanost arhivskih podataka nadležnog katastra , te je zaključno izjavio da nije došlo do promjena u površini, obliku i položaju u odnosu na osnutak predmetne parcele. To znači da je parcela nastala 1990. te je ona od tada po danas ostala identična po površini i obliku. Parcela da nikada nije imala 384 m2 već 342 m2. 384 m2 da je u stvari samo površina dobivena grafički "skinuta" sa digitalnog plana.

36. Dakle, vještak mjernične struke je jasno naveo da se stvarni položaj međa utvrđuje službenom geodetskom izmjerom i odgovarajućim postupcima, ali je isto tako naveo da je predmetna parcela nastala 1990. te je od tada po danas ostala identična po površini i obliku. S obzirom da parcela nikada nije imala 384 m2 već 342 m2, kako je to i navedeno u Izvatku iz zemljišne knjige, te u natječajnim uvjetima, tužitelj ne može osnovano očekivati uspjeh u sporu na temelju površine grafički "skinute" sa digitalnog plana, koja niti ne predstavlja službenu površinu određene nekretnine.

37. Odredbom članka 219. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025, dalje: ZPP) propisano je da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika. Ako sud na temelju izvedenih dokaza (članak 8. ZPP-a) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja (članak 221.a ZPP-a). Dakle, dužnost stranaka jest da u parnici iznesu činjenice na kojima zasnivaju svoje zahtjeve te da predlože dokaze kojima se te činjenice mogu utvrditi. Na parničnim strankama je da sud uvjere u istinitost tvrdnji od kojih zavisi osnovanost njihovih zahtjeva. Njihova je dužnost također iznijeti činjenice i predložiti dokazna sredstva prikladna za stjecanje uvjerenja suda u istinitost tvrdnji od kojih zavisi osnovanost zahtjeva stranke. Ako stranka u tome ne uspije sud će iznijeti zaključak o nedokazanosti, odnosno o neistinitosti njene tvrdnje pa će njen zahtjev odbiti kao neosnovan. Pravila o teretu dokazivanja obvezuju sud da uzme za nedokazanu onu tvrdnju za čiju istinitost stranka, koja se na činjenicu poziva u svoju korist, nije bila u stanju pružiti sudu dovoljno adekvatnih dokaznih sredstava.

38. Sud je stava da tužitelj nije dokazao da je postojao pravno relevantan, službeno utvrđen nedostatak u natječajnoj dokumentaciji koji bi ga oslobađao obveza preuzetih sudjelovanjem u natječaju. Proizlazi da nekretnina u stvari nije odgovarala njegovom subjektivnom očekivanju o građevinskom potencijalu. Međutim, subjektivno očekivanje kupca ne predstavlja ugovoreno svojstvo stvari, osim ako je prodavatelj takvo svojstvo izričito jamčio ili ako ono proizlazi iz naravi ugovora i okolnosti slučaja. U ovom predmetu takvo jamstvo nije dokazano. Također, nije dokazano ni da je predmetna nekretnina pravno ili faktično neuporabiva. Riječ je o nekretnini koja je u službenim evidencijama označena kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u vlasništvu tuženika, bez upisanih tereta, s površinom 342 m2 prema zemljišnoj knjizi i katastru. Izvedeni dokazi ne dovode do zaključka da tužitelj nije mogao steći upravo onu nekretninu koja je bila predmet natječaja. Iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da Ugovor nije sklopljen zato što tužitelj, nakon što je postao najpovoljniji ponuditelj, nije pristupio sklapanju ugovora u ostavljenim rokovima. Razlozi koje je tužitelj iznosio nisu dokazani kao opravdani razlozi za odustanak u smislu natječajnih uvjeta i primjenjivog prava.

39. Sud ne prihvaća ni pravnu osnovu stjecanja bez osnove. Prema članku 1111. ZOO-a, vraćanje stečenog bez osnove dolazi u obzir kada prijelaz imovine nema pravne osnove, odnosno kada se osnova nije ostvarila ili je kasnije otpala. U konkretnom slučaju pravna osnova za uplatu i zadržavanje jamčevine postoji u uvjetima javnog natječaja, koje je tužitelj prihvatio sudjelovanjem u natječaju. Jamčevina je uplaćena radi sudjelovanja u natječaju i osiguranja ozbiljnosti ponude. Natječajni uvjeti predviđali su da se jamčevina ne vraća najpovoljnijem ponuditelju koji ne sklopi ugovor. Budući da tužitelj nije sklopio ugovor nakon što je njegova ponuda prihvaćena, a nije dokazao da je za nesklapanje ugovora odgovoran tuženika, ostvarila se pretpostavka iz natječaja za zadržavanje jamčevine. Stoga nije riječ o stjecanju bez osnove, nego o zadržavanju iznosa na temelju unaprijed objavljenih i prihvaćenih natječajnih pravila. Sud prihvaća prigovor tuženika da bi drugačije pravno shvaćanje narušilo jednakost ponuditelja u javnom natječaju. Kada bi se najpovoljnijem ponuditelju dopustilo da nakon nadmetanja odustane od sklapanja ugovora i zahtijeva povrat jamčevine zbog naknadne promjene vlastite poslovne procjene, time bi se dovela u pitanje ozbiljnost javnog nadmetanja i položaj drugih ponuditelja koji su sudjelovali pod istim uvjetima. Javni natječaj za prodaju nekretnina jedinice lokalne samouprave mora se provoditi prema unaprijed objavljenim pravilima. Ta pravila moraju jednako obvezivati prodavatelja i ponuditelje. Tužitelj je mogao prije nadmetanja odustati od sudjelovanja ako mu podaci nisu bili dostatni, ali nije mogao nakon što je izlicitirao najvišu cijenu jednostrano izmijeniti posljedice natječaja. Osnovan je i prigovor tuženika da nije dokazano postojanje tuženikove krivnje. Za odgovornost tuženika po osnovi naknade štete bilo bi potrebno dokazati protupravnu radnju ili propust, štetu, uzročnu vezu i odgovornost. Tužitelj nije dokazao da je tuženik protupravno postupao u pripremi i provedbi natječaja. To što tužitelj smatra da je tuženik mogao provesti dodatne geodetske provjere prije natječaja ne znači da je tuženik povrijedio pravnu obvezu, osobito kada je podatak o površini preuzeo iz službenih evidencija. U prometu nekretnina javne evidencije upravo služe tome da sudionici mogu utvrditi osnovne podatke o nekretnini, a tužitelj nije dokazao da su te evidencije u odlučnom trenutku sadržavale drukčiji podatak od onoga koji je tuženik naveo. Osnovan je i prigovor tuženika da tužitelj nije dokazao da je predmetna nekretnina prodana s materijalnim nedostatkom. Eventualne dvojbe oko optimalne ili ekonomski najpovoljnije mogućnosti gradnje ne predstavljaju materijalni nedostatak stvari u smislu Zakona o obveznim odnosima, ako prodavatelj nije jamčio upravo takvu mogućnost gradnje. Sud stoga utvrđuje da su prigovori tuženika osnovani, jer je natječaj kojega je raspisat tuženik, sadržavao uvjete o načelu „viđeno-kupljeno” i zadržavanju jamčevine, da je postupao prema službenim evidencijama, da tužitelja nije doveo u zabludu, da nije znao za skriveni nedostatak, da je tužitelja pozivao na sklapanje ugovora i da je tužitelj sam odlučio ne sklopiti ugovor. Tužitelj s druge strane nije dokazao da je imao pravo na povrat jamčevine, budući nije dokazao postojanje pravne osnove za vraćanje iznosa po pravilima o stjecanju bez osnove, po pravilima o odgovornosti za materijalne nedostatke, niti po pravilima o predugovornoj odgovornosti.

40. Radi svega navedeno, sud je ocijenio tužitelje tužbeni zahtjev nesnovanim, te ga je odbio u cijelosti, kako je to odlučeno u točki I. izreke.

41. Sud nije pojedinačno obrazlagao sve primjedbe stranaka istaknute u tijeku postupka, niti je obrazlagao sve provedene dokaze, već su obrazložene odlučne činjenice za donošenje odluke. Također je sud razmatrao sve isprave dostavljene u spis, no nije ih pojedinačno obrazlagao, već samo one na kojima je temeljio odluku.

42. Budući je tuženik uspio u sporu, a na temelju čl. 154. st. 1. ZPP, je propisano da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu, dužna protivnoj stranci i njezinu umješaču naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka, zahtjev tužitelja za naknadom troškova postupka nije osnovan, a kako tuženik nije zatražio naknadu troškova postupka, trošak postupka mu nije niti dodijeljen.

U Pazinu 2. srpnja 2026.

Sudac

Tamara Lakoseljac Benčić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana računajući od dana objave presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA:

- Pun. tužitelja,

- Pun. tuženika.