Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26D

Poslovni broj: Gž-221/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu u vijeću sastavljenom od suca Milka Samboleka predsjednika vijeća, Sanje Bađun sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i sutkinje Tatjane Ledinšćak-Babić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja UĆ iz [adresa], Kamenicka 365/1, OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Viktorija Knežević, odvjetnica u Dubrovniku, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB:52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, Građansko-upravni odjel, radi naknade štete, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljene protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku od 27. studenog 2025. poslovni broj P-331/2025-48, na sjednici vijeća 2. srpnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja i potvrđuje presuda Općinskog suda u Dubrovniku od 27. studenog 2025. poslovni broj P-331/2025-48.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom pod toč. I. izreke odbijen je zahtjev da se naloži tuženici isplatiti tužitelju iznos od 125.282,70 EUR sa zateznom kamatom, dok je pod toč. II. izreke naloženo tužitelju naknaditi tuženici parnični trošak u iznosu od 7.335,00 EUR.

2. Pravodobno izjavljenom žalbom navedenu presudu pobija tužitelj iz svih zakonskih žalbenih razloga propisanih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., u daljnjem tekstu: ZPP) koji se u ovom postupku primjenjuje temeljem čl. 107. st. 1. uz izuzetke propisane st. 2., 3. i 4. iste zakonske odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 80/22.), predlažući drugostupanjskom sudu preinačiti presudu i usvojiti zahtjev tužitelja.

3. Tuženica nije podnijela odgovor na žalbu.

4. Žalba tužitelja nije osnovana.

5. Polazeći od predmeta spora koji se odnosi na zahtjev tužitelja za isplatu naknade imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine, odnosno turističkog najma u ljetnim mjesecima i zaštićene najamnine koja mu je isplaćena od najmoprimca za stan u [adresa] ([adresa] u [adresa]) za razdoblje od lipnja 2017. do svibnja 2023. u ukupnom iznosu od 125.282,70 EUR, ocjenu neosnovanosti zahtjeva prvostupanjski sud je utemeljio na slijedećem činjeničnom utvrđenju:

- da se tužitelj obratio tuženici sa zahtjevom za mirno rješenje spora 23. prosinca 2021.

- da je tužitelj vlasnik stana na prvom katu kčbr. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od tri sobe i nusprostorija u zapadnom krilu

- da je sporna pasivna legitimacija tuženice, je li nastupila zastara za razdoblje od lipnja 2017. do prosinca 2018., te pravni osnov i visina potraživanja

- da je presudom Općinskog suda u Dubrovniku broj P-65/98 od 3. ožujka 1998. naloženo OĆ (ispravno: PĆ) sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za stan u [adresa], I. kat zapadni dio zgrade ukupne površine 81 m2 koji se sastoji od tri sobe, dnevnog boravka, kuhinje i kupaone s WC-om, hodnika i šupe u dvorištu s ČĆ i da su kao članovi domaćinstva navedeni NĆ, U i LĆ

- da je tužitelj kupio predmetni stan temeljem ugovora o prodaji od 4. lipnja 2002. od PĆ pok. O te se uknjižio 8. srpnja 2002. kao vlasnik stana u zemljišnoj knjizi pod brojem Z-3367/2002

- da iz potvrde javnog bilježnika Anta Lozančića broj OU-24/18 proizlazi da je NĆ plaćala zaštićenu najamninu u visini od 2.400,00 kn godišnje (200,00 kn mjesečno) kao i da je 16. svibnja 2023. predala stan tuženiku (ispravno: tužitelju) u posjed, što potvrđuje tužitelj u iskazu navodeći da su on i NĆ imali korektne odnose i da su oboje čekali da tuženica „uredi zakonske propise da bi se riješila njihova međusobna prava“

- da se u ocjeni prava na izmaklu korist uzima u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem sukladno čl. 1089. st. 3. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., u daljnjem tekstu: ZOO)

- da sustav zaštićenog najma uveden Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96. i 48/98., u daljnjem tekstu: ZNS) kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva i da isto vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, što je protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda kao i odredbama čl. 48. st. 1. i čl. 50. st. 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega bi proizlazila osnovanost tužbenog zahtjeva ali samo u slučaju da je tužitelj u trenutku stupanja na snagu ZNS već bio vlasnik stana u odnosu na koji mu je država nametnula prekomjerni teret i samom tom činjen icom nije imao mogućnost izbora

- da je Vlada Republike Hrvatske, svjesna prekomjernog tereta koji trpe vlasnici stanova opterećenih pravom najma uz zaštićenu najamninu , izradila nacrt Zakona o najmu stanova (prosinac 2002.) kojim nije radikalno izmijenjen odnos između zaštićene i tržišne najamnine te je izradila i prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (studeni 2013.) prema kojem bi postepeno, kroz vrijeme od deset godina od stupanja na snagu zakona (2023.) zaštićena najamnina trebala biti izjednačena s tržišnom (slobodno ugovorenom), a da ni jedan od ovih dokumenata nije zaživio, nego je tek Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 68/18.) u čl. 28.c propisano da 1. rujna 2023. prestaje pravo zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, ako tim Zakonom nije propisano drukčije, osim prava na zaštićenu najamninu i drugih prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara stanova koji su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske , ali je i navedena odredba ukinuta odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020.

- da tužitelj koji je 2002. u vrijeme primjene ZNS kupio stan u kojem stanuje najmoprimac koji ima pravo na zaštićenu najamninu nije mogao po redovnom tijeku stvari očekivati da će ostvarivati tržišnu najamninu iznajmljivanjem kupljenog stana, odnosno da će od najmoprimca ostvariti pravo na plaćan je slobodno ugovorene najamnine, te uz postojeću zakonsku regulativu i pokušaje Vlade Republike Hrvatske u složenom postupku transformacije stanarskog prava u institut zaštićenog najma da osigura relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice - uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za one u lošijem položaju, nije mogao očekivati da će po redovnom tijeku stvari, iznajmljivanjem stana koji je nečiji dom, ostvariti korist u razlici između zaštićene i slobodno ugovorene zakupnine,

na temelju čega zaključuje da je tužitelj znajući da u stanu živi zaštićeni najmoprimac pristao na primanje iznosa zaštićene najamnine (a ne tržišne najamnine) i da nije mogao razumno očekivati da će se sustav zaštićenog najma ukinuti u razumnom vremenu nakon stjecanja nekretnine uslijed čega nedostaje uzročno-posljedična veza između postupanja tuženice i eventualne štete koju tužitelj trpi u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine, pa nisu ispunjene zakonske pretpostavke za naknadu štete iz čl. 1045. i 1046. ZOO.

6. U žalbi tužitelj navodi da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo jer iako priznaje protupravnost postupanja tuženice nezakonito sužava krug oštećenika iako to ne proizlazi iz Konvencije, Ustava RH niti ZOO, s obzirom da niti jedan od navedenih propisa ne pravi razliku između "starih" i "novih" vlasnika već govori o vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, pa zaključak prvostupanjskog suda da bi pravo na naknadu štete imali samo oni koji su stan posjedovali na dan 5. studenog 1996. predstavlja dodatni uvjet koji ne proizlazi ni iz domaćeg ni iz međunarodnog prava. Na taj način država se stavlja u povoljniji položaj od privatnog štetnika. Tuženica je svojim zakonodavstvom i propuštanjem da isto uskladi s konvencijskim standardom stvorila sustav u kojem tužitelj ne može ući u posjed svog stana, ne može ga iznajmiti po tržišnoj cijeni i trpi imovinsku štetu, pa iako je postupanjem tuženice ograničeno tužiteljevo pravo vlasništva tuženica ne odgovara u situaciji kada je nekretnina prodana iako protupravna regulacija države ostaje ista jer nastavlja proizvoditi štetu, pa je takvo stajalište protivno načelu jednakosti svih pred zakonom zajamčeno čl. 14. Ustava RH i čl. 14. Konvencije u vezi čl. 1. toč. 1. Protokola broj 1. Takvo stajalište zahtijeva od "starog" vlasnika koji godinama trpi štetu da ne poseže za prodajom stana jer država u toj situaciji nikome neće odgovarati za štetu, niti njemu jer više nije vlasnik, a niti novom kupcu jer je "znao u što ulazi". Isto je nespojivo sa standardnom "pravične ravnoteže" između općeg interesa i zašt ite prava vlasništva. Nadalje, sud je pogrešno primijenio čl. 1089. st. 3. ZOO jer zaključak da tužitelj nije mogao očekivati ostvarivanje razlike najamnine nije točan ni u činjeničnom ni u pravnom smislu, posebice kada je tužitelj razumno i pravno mogao očekivati nakon stajališta ESLJP u presudi Statileo protiv Hrvatske i odluke Ustavnog suda RH U-I- 3242/2018 u kojima je jasno utvrđeno da ZNS treba mijenjati da će se njegova pozicija zakonodavno riješiti. Takvo stajalište dovodi do diskriminacije starih i novih vlasnika koji u istoj i činjeničnoj i pravnoj situaciji imaju bitno različita prava prema državi samo iz razloga što je prvi stekao stan prije stupanja na snagu ZNS, a drugi nakon toga, a sve to predstavlja povredu čl. 14. Ustava RH i čl. 14. Konvencije u vezi s čl. 1. Protokola broj 1. Zaključno ukazuje da Zakon o načinu izvršenja presuda ESLJP u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske ("Narodne novine" br. 36/24.) sve vlasnike čije su nekretnine opterećene zaštićenim najmom tretira kao "vlasnike s prekomjerno ograničenim pravom" i ne pravi razliku između vlasnika koji su stan imali u vlasništvu 1996. od onih koji su stan kupile 2002.

7. Ispitivanjem presude u okviru žalbenih navoda tužitelja i po službenoj dužnosti ovaj sud utvrđuje da nije počinjena niti jedna od bitnih povreda na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti u žalbenom postupku primjenom čl. 365. st. 2. ZPP.

8. U presudi od 26. studenog 2025. broj Rev-7/2025-4 odgovarajući na pravno pitanje koje glasi:

"Odgovara li Republika Hrvatska vlasniku stana za naknadu štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, ako je isti vlasništvo stana stekao na temelju ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu?",

izneseno je pravno shvaćanje pozivom na već ranije donesene odluke od 23. srpnja 2024. broj Rev-1033/2024-2 i od 5. studenog 2024. broj Rev-960/2023-2 te je odgovoreno na postavljeno pitanje na način da isto glasi:

„Republika Hrvatska ne odgovara vlasniku stana za naknadu štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, ako je isti vlasništvo stana stekao na temelju ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu.“

9. Isto tako VSRH je u odluci od 18. travnja 2023. broj Rev-271/2023-2 odgovarajući na pitanje:

„Ima li vlasnik stana u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac, a koji je vlasništvo stana stekao na temelju pravnog posla znajući da se u istom nalazi zaštićeni najmoprimac, pravo na naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine, tj. pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da se u predmetnom stanu nalazi zaštićeni najmoprimac?“,

u činjeničnoj situaciji kada je tužitelj 2007. kupio neuseljiv stan , odgovorio na pitanje koje glasi:

"Vlasnik stana u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac, a koji je vlasništvo stana stekao na temelju pravnog posla 2007., znajući da se u istom nalazi zaštićeni najmoprimac, nema pravo na naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine, tj. pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da se u predmetnom stanu do 2016. nalazio zaštićeni najmoprimac.",

a gotovo identični odgovor na pravno pitanje u istovjetnoj činjeničnoj situaciji (kada je tužitelj kupio stan 2008. i kada je u istom bio zaštićeni najmoprimac) VSRH je dao u odluci od 17. listopada 2023. broj Rev-829/2022-2.

10. S obzirom na navedena pravna shvaćanja koja je izrazio VSRH u istovjetnim činjeničnim situacijama kao što je u konkretnom slučaju - kada je tužitelj stan kupio 2002. znajući da je u istom najmoprimac koji ima pravo na zaštićenu najamninu - a koja prihvaća i ovaj sud, valja zaključiti da je prvostupanjski sud pravilno primijenio čl. 1089. st. 3. ZOO kada je odbio zahtjev tužitelja.

11. S obzirom da tužitelj u navedenim okolnostima objektivno nije mogao očekivati da će ostvarivati tržišnu najamninu te da izostanak koristi u visini slobodno ugovorene tržišne najamnine (umanjene za zaštićenu najamninu) nije spriječen radnjom ili propustom tuženice kao štetnice, to nije povrijeđeno konvencijsko pravo niti prava zajamčena Ustavom RH na koja tužitelj ukazuje u žalbi.

12. Stoga je ovaj sud odbio žalbu tužitelja i primjenom čl. 368. st. 1. ZPP potvrdio prvostupanjsku presudu pod toč. I. izreke, dok je odluku o troškovima postupka potvrdio primjenom čl. 380. toč. 2. ZPP uz napomenu da ovaj sud ne pazi na pravilnu primjenu materijalnog prava po službenoj dužnosti u odluci o troškovima postupka (čl. 365. st. 2. ZPP) a tužitelj sadržajno istu ne pobija već je osporava u vezi pobijanja odluke o glavnoj stvari.

13. Zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka odbijen je primjenom čl. 154. st. 1. ZPP.

U Varaždinu 2. srpnja 2026.

Predsjednik vijeća

Milko Sambolek