Republika Hrvatska

Županijski sud u Karlovcu

Karlovac

Gž Ovr-145/2025-6

R E P U B L I K A H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Karlovcu, sud drugog stupnja, po sutkinji toga suda Vinki Vrančić, u ovršnom predmetu ovrhovoditelja ČS, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Vatroslavu Šegi odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Marko Gracin & Vatroslav Šego u Zagrebu, protiv 1. ovršenika ZS, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po privremenom zastupniku Krešimiru Pejiću odvjetniku u Zagrebu, 2. ovršenice DS, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Željki Janjanin odvjetnici u Zagrebu , te 3. ovršenice ŠS, [adresa], Č str. 11, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Željki Janjanin odvjetnici u Zagrebu, radi ovrhe, odlučujući o žalbi ovrhovoditeljice i žalbama ovršenika protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr- 1608/2023-46 od 19. svibnja 2025., 1. srpnja 2026.

r i j e š i o  j e

Prihvaćaju se žalbe ovrhovoditeljice i ovršenika, ukida se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-1608/2023-46 od 19. svibnja 2025., te se predmet se vraća istom prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-1608/2023-46 od 19. svibnja 2025. odbijen je kao neosnovan prijedlog za prodaju nekretnina neposrednom pogodbom.

2. Pravovremeno podnesenim žalbama to rješenje u cijelosti pobijaju ovrhovoditeljica i ovršenici odnosno sve stranke postupka „zbog svih žalbenih razloga“. Sve podnesene žalbe u osnovi se svode na to da je sud prvog stupnja pogrešno primijenio materijalno pravo odbivši suglasni prijedlog stranaka za prodaju nekretnine neposrednom pogodbom. Smatraju da ne postoji niti jedna materijalnopravna odredba na kojoj prvostupanjski sud temelji pobijano rješenje odnosno da stav suda da stranke moraju izričito, osobno pristati da se nekretnine prodaju neposrednom pogodbom nije utemeljen na zakonu. Ističu da je prodaja neposrednom pogodbom jedan od načina prodaje nekretnine, predviđen i reguliran odredbama Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 06/24 - dalje; OZ), te da ne postoji niti jedan razlog da im se u konkretnom slučaju uskrati takav način prodaje zbog činjenice da je jednome od suvlasnika tj. ovršenika postavljen privremeni zastupnik zbog nepoznatog prebivališta odnosno boravišta. Predlažu žalbe prihvatiti, pobijano rješenje ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak, time da ovrhovoditeljica te 1. ovršenica i 2. ovršenica predlažu ponovni postupak pred drugim sucem pojedincem.

3. Žalbe su osnovane.

4. Prilikom donošenja pobijanog rješenja ostvaren je žalbeni razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja iz članka 355. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje; ZPP) u vezi članka 391. ZPP-a , koje odredbe se u ovršnom postupku primjenjuje temeljem odredbe članka 21. stavak 1. OZ-a.

5. Pobijanim rješenjem sud prvog stupnja odbija kao neosnovan suglasni prijedlog stranaka za prodaju nekretnine neposrednom pogodbom, pozivom na odredbu članka 97. stavak 6. OZ-a, navodeći da je za takav način prodaje potrebna osobna suglasnost svih stranaka u postupku, a da privremeni zastupnik stranke nepoznatog prebivališta odnosno boravišta nije ovlašten dati takvu suglasnost.

6. Prema članku 97. stavak 6. OZ-a stranke, založni vjerovnici i nositelji osobnih služnosti i stvarnih tereta koji prestaju prodajom nekretnine mogu se sporazumjeti najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj dražbi da se prodaja nekretnine obavi u određenom roku neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskoga ovršitelja, javnoga bilježnika ili na drugi način

7. Iz spisa predmeta proizlazi da je ovrha civilnom diobom nekretnine pokrenuta temeljem rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj R1-248/2019- 40 od 20. veljače 2023. kojim je razvrgnuta suvlasnička zajednica stranaka na nekretninama upisanima u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to, na odgovarajućim suvlasničkim dijelovima nekretnine označene kao zk.č.br. 4903/58, u naravi JEDNOKATNA STAMBENA ZGRADA POPISNI BR.15697 U [adresa] SA 2 DJELOMIČNO IZGRAĐENIM II (DRUGIM) KATOM TE DVORIŠTE, pov. 190 m2, povezanim s vlasništvom posebnih dijelova, i to: 2. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), jednosobni stan s nusprostorijama i garažom u podrumu sa kojim vlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine upisane u A-I (jedan); 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2), drvarnica u podrumu u površini od 3,78 čm (prema garaži) sa kojim vlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine upisane u A-I (jedan) i 7. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-6), dvosobni stan s nusprostorijama u I (prvom) katu u površini od 57,74 čm sa kojim vlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine upisane u A-I (jedan) i određeno da će se razvrgnuće provesti prodajom na javnoj dražbi, obzirom da geometrijska dioba nije moguća, na način da se postignuta prodajna vrijednost nekretnine podijeli između stranaka prema njihovim suvlasničkim omjerima.

8. Nadalje, iz spisa predmeta proizlazi da je 1. ovršeniku ZS rješenjem prvostupanjskog suda od 13. lipnja 2023. postavljen privremeni zastupnik jer je utvrđeno da 1. ovršenik nema prijavljeno prebivalište ili boravište, a nema ni punomoćnika te je istog dana sud odredio predloženu ovrhu koja je zabilježena rješenjem zemljišnoknjižnog odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Z- 32242/2023-2 od 16. kolovoza 2023.

9. Također, iz spisa predmeta proizlazi da su stranke tijekom postupka podneskom od 4. rujna 2024. suglasno predložile da se nekretnine prodaju neposrednom pogodbom zbog čega je prvostupanjski sud stavio izvan snage zaključak od 27. kolovoza 2024. kojim se zakazuje očevid na licu mjesta radi provođenja građevinskog vještačenja obzirom su stranke predložile zakazati ročište na kojem će suglasno utvrditi vrijednost nekretnina te je vrijednost nekretnina i utvrđena na taj način i to vrijednost E1 u iznosu od 115.506,00 EUR, E2 u iznosu od 10.206,00 EUR i E-6 u iznosu od 163.971,00 EUR nakon čega je sud pozvao stranke da dostave podatke o kupcu i kupovnini za svaki suvlasnički udio, a nakon toga da dostave i druge potrebne podatke, kojim pozivima su stranke udovoljile.

10. Odredbom članka 81. stavak 1. ZPP-a propisano je da zakonski zastupnik može u ime stranke poduzimati sve radnje u postupku; ali ako je za podnošenje ili povlačenje tužbe, za priznanje odnosno za odricanje od tužbenog zahtjeva, za zaključenje nagodbe ili za poduzimanje drugih radnji u postupku u posebnim propisima određeno da zastupnik mora imati posebno ovlaštenje, on može te radnje poduzimati samo ako ima takvo ovlaštenje.

10.1. Odredbom članak članka 85. stavak 1. ZPP-a propisano je da privremeni zastupnik ima u postupku za koji je postavljen sva prava i dužnosti zakonskog zastupnika.

11. Suglasnost privremenog zastupnika I. ovršenika iz podneska od 4. rujna 2024. ( list 89 spisa) za prodaju nekretnine neposrednom pogodbom, ne obvezuje sud bezuvjetno.

12. U konkretnom slučaju, privremeni zastupnik 1. ovršenika treba pojasniti svoju suglasnost za poredaju nekretnine neposrednom pogodbom jer je dužan štititi interese 1. ovršenika, te objasniti zašto smatra da je vrijednost nekretnine u neposrednoj pogodbi u interesu ovršenika kojem je postavljen za privremenog zastupnika. U tom smislu sud je ovlašten saslušati privremenog zastupnika 1. ovršenika, pa ako je cijena očito nerazmjerna vrijednosti nekretnine koja se nalazi u atraktivnom dijelu grada, sud može odbiti učinak pogodbe. Pri tom valja uzeti u obzir da privremeni zastupnik 1. ovršenika u žalbi, suprotno sadržaju podneska od 4. rujna 2024. ( list 89 spisa), ističe kako se kupoprodajna cijena određuje na temelju procjene sudskog vještaka a što je u konkretnom slučaju izostalo.

13. Prema članku 97. stavak 7. OZ-a ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku. Ugovor u ime i za račun ovršenika sklapa osoba kojoj je povjerena prodaja na temelju zaključka kojim je sud ovlašćuje na sklapanje toga ugovora. Potpisi osoba koje sklapaju ugovor moraju biti javnobilježnički ovjerovljeni. Prema stavku 8. ugovor iz stavka 7. ovoga članka ima učinak od dana pravomoćnosti rješenja o dosudi.

13.1. Prema članku 104. stavak 1. i 2. OZ-a u slučaju prodaje neposrednom pogodbom sud će donijeti rješenje o dosudi nekretnine prodane neposrednom pogodbom pošto utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje. Rješenje o dosudi objavljuje se na sudskoj ploči i dostavlja svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji te nekretnine kupcu.

14. Kod prodaje nekretnine neposrednom pogodbom ugovor će proizvesti pravni učinak nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi, a sud u smislu odredbe članka 104. stavak 1. OZ-a odlučuje hoće li donijeti rješenje o dosudi.

15. Zbog navedenoga, valjalo je temeljem članka 380. točke 3. ZPP-a u vezi s člankom 21. stavkom 1. OZ-a, ukinuti pobijano rješenje i predmet vratiti na ponovni postupak sudu prvog stupnja, te odlučiti kao u izreci ovog rješenja.

16. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će ukloniti navedene nepravilnosti na koje je ukazano ovim rješenjem, te dalje shodno zakonu postupiti.

U Karlovcu 1. srpnja 2026.

Sutkinja

Vinka Vrančić