REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

Erazma Barčića 5

Poslovni broj: Us I-381/2025-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sucu Vedranu Juričiću, uz sudjelovanje zapisničarke Monike Puharić, u upravnom sporu tužitelja 1. ĆL (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], i 2. TL (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], protiv tuženika

Ministarstva financija (OIB:18683136487), Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, radi poreza na promet nekretnina, 26. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev radi poništenja rješenja Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/161, URBROJ: 513-04-25-2 od 19. veljače 2025. i KLASA: UP/II-410-20/24-01/162, URBROJ: 513-04-25-2 od 19. veljače 2025.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjima tuženika odbijene su žalbe tužitelja izjavljene protiv prvostupanjskih rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Umag, KLASA: UP/I-410-20/2024-002/00174, URBROJ: 513-007-18- 03/2024-04 (Tekavc) i KLASA: UP/I-410-20/2024-002/00174, URBROJ: 513-007-18- 03/2024-05 (Šiška), oba od 3. veljače 2024., kojima su tužiteljima utvrđene obveze plaćanja poreza na promet nekretnina ostvarenog temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 2. listopada 2023. i to: prvotužitelju za stjecanje 2/3 dijela nekretnine u iznosu 2.715,92 € (osnovica 90.530,78 €), a drugotužiteljici za stjecanje 1/3 dijela nekretnine u iznosu 1.358,30 € (osnovica 45.276,57 €).

2. Tužitelji osporavaju zakonitost rješenja tuženika i prvostupanjskog tijela te u tužbi, u bitnome, navode kako slijedi. Prigovaraju visini porezne osnovice koja je utvrđena procjenom. Navode da je stvarna prodajna cijena, dogovorena i plaćena između ugovornih strana, iznosila 114.000,00 €, od čega se 76.00,00 € odnosi na udio prvotužitelja (2/3), a 38.000,00 € na udio drugotužiteljice (1/3). Navedeno znači da je porezno tijelo utvrdilo osnovicu od 135.796,00 €, što je za 21.796,00 € više od stvarne cijene, čime su oni neosnovano platili 653,00 € više poreza. Tužitelji ističu da niti prvostupanjsko niti drugostupanjsko tijelo nisu obrazložili razloge za odstupanje od ugovorne cijene, čime je odluka arbitrarna i nezakonita, što predstavlja povredu članka 6. Europske konvencije o ljudskim pravima. Da se radi o tržišno opravdanoj cijeni koja odražava stvarnu vrijednost konkretne nekretnine, vidljivo je iz činjenice da je riječ o stanu starom oko 40 godina u neodržavanoj zgradi, nad kojim prodavatelj u trenutku prodaje nije imao posjed te je bilo potrebno provesti sudsku deložaciju. Smatraju da nekretnina koju je porezno tijelo koristilo za usporedbu (k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) nije adekvatna jer se radi o novoj nekretnini bez ikakvih ograničenja. U prilog realnosti ugovorene cijene govore i podaci o prethodnoj prodaji iste nekretnine na javnoj dražbi od 1. lipnja 2022., gdje je postignuta cijena iznosila 98.214,88 €, što znači da je cijena po kojoj su tužitelji kupili nekretninu (114.000,00 €) čak 16 % viša od one postignute na dražbi, unatoč tome što se okolnosti vezane uz nekretninu i posjed nisu promijenile. Također, stava su da je potpuno poslovno i tržišno neopravdano zanemariti rizike koje su kao kupci preuzeli zbog neposjedovanja nekretnine i potrebe za deložacijom, što je izravno utjecalo na ugovorenu cijenu.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz obrazloženja osporavanog II° rješenja te predlaže da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

4. U sporu je provedena rasprava čime je strankama, u smislu odredbe čl. 6. st. 1. Zakona o upravnim sporovima (NN br. 36/24, 39/26, dalje: ZUS), omogućeno da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima odlučnim za rješavanje predmetnog spora.

5. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika, te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovog upravnog spora.

6. Na temelju provedenog dokaznog postupka te razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

7. Odredbom čl. 9. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN br. 115/16, 106/18; dalje: Zakon) propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (st. 1.). Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu (st. 2.). Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (st. 4.). Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme (st. 5.).

8. Iz stanja spisa proizlazi da su tužitelji s trgovačkim društvom B2 kapital d.o.o. dana 2. listopada 2023. sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje: Ugovor) radi stjecanja prava vlasništva nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi stan površine 60,74 m[2] ; da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 114.000,00 €, da se stan nalazi u zgradi izgrađenoj 1980.; da je prethodni vlasnik B2 kapital d.o.o. predmetnu nekretninu stekao na javnoj dražbi u ovršnom postupku koji se pred Općinskim sudom Pazinu, Stalna služba u Bujama vodio pod posl. br. Ovr-1422/2019, za iznos kupoprodajne cijene od 740.000,00 kn (98.214,88 €); da je B2 kapital d.o.o. u tom ovršnom postupku nastupao kao ovrhovoditelj te da je tržišna vrijednost nekretnine u ovršnom postupku utvrđena temeljem Procjembenog elaborata br. 120/20 iz veljače 2020., kojeg je dostavio ovrhovoditelj, u iznosu 715.000,00 kn (94.896,61 €); da je u poreznom postupku tržišna vrijednost utvrđena procjenom (čl. 9. st. 5. Zakona), o čemu je sastavljen Zapisnik o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, KLASA: UP/I-410-20/2024-001/00174, URBROJ: 513-007-18-2024-0003 od 3. veljače 2024. (dalje: Zapisnik).

9. Iz sadržaja Zapisnika proizlazi da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine utvrđena u iznosu od 135.798,35 € (2.235,88 €/m[2] ) pri čemu je kao usporedni podatak korištena kupoprodajna cijena iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. ožujka 2023., odnosno vrijednost nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi stan/apartman površine 53,67 m[2] koji se nalazi u zgradi izgrađenoj 1999. Osim toga, spisu prileži i još dvadeset usporednih podataka iz kojih proizlazi da su se cijene stambenih objekata na tom području u razdoblju studeni 2022. – rujan 2023. kretale u rasponu od 2.067,91 €/m[2] – 3.239,25 €/m2, pri čemu se najviše postignuta cijena odnosi na stan u zgradi izgrađenoj 1968. Srednja vrijednost između najviše i najniže cijene iznosi 2.653,58 €/m[2] , dok prosječna vrijednost svih usporedih podataka iznosi 2.496,68 €/m[2] .

10. Na temelju ranije citirane odredbe čl. 9. Zakona, porezno tijelo je tržišnu vrijednost nekretnine ovlašteno utvrditi procjenom. Zakonom propisna metoda utvrđivanja porezne osnovice kao tržišne vrijednosti je „usporedna metoda“, što podrazumijeva da je temelj procjene usporediva nekretnina. Usporedivu nekretninu Zakon definira kao sličnu nekretninu, na istom području u prometu u približno isto vrijeme. Procjenu svake pojedine nekretnine treba vršiti zasebno na temelju njenih objektivnih specifičnosti odnosno karakteristika tako da usporedni podaci koji se pritom koriste moraju predstavljati okvir unutar kojeg se kreću cijene istih ili sličnih nekretnina. Obzirom da je lokacija prvi i najvažniji element na osnovu kojeg se formira cijena određene nekretnine to je nužno da se pri usporedbi polazi od nekretnina s približno istog područja, a što u dosadašnjoj praksi postupanja poreznih tijela podrazumijeva korištenje podatka o cijenama nekretnina s područja iste katastarske općine (makro lokacija).

11. Cijeneći ukupnost činjenica utvrđenih na temelju dokumentacije koja prileži spisu predmeta upravnog postupka Sud je, primjenom prethodno citiranih odredbi Zakona, u sporu utvrdio da je u predmetnom slučaju porezno tijelo pravilno u postupku utvrdilo tržišnu vrijednost nekretnine koju su tužitelji stekli temeljem Ugovora, budući da je ista utvrđena procjenom poreznog tijela koja je izvršena u skladu s odredbom čl. 9. st. 5. Zakona. Naime, iz spisa predmeta upravnog postupka proizlazi da je procjena tržišne vrijednosti stečene nekretnine izvršena metodom usporedbe, odnosno primjenom usporednih podataka o cijenama istovrsnih nekretnina koje se nalaze u istoj katastarskoj općini te su stečene u približno isto vrijeme kao i nekretnina koja je bila predmet procjene, pri čemu je usporedni podatak koji je korišten prilikom procjene ispod iznosa srednje vrijednosti cijena po m[2] između najviše i najniže cijene, kao i ispod iznosa srednje vrijednosti svih usporednih podatka (ukupno 20).

12. Tužitelji u tužbi, niti tijekom spora, nisu doveli u sumnju adekvatnost korištenih usporednih podataka niti pravilnost izvršene procjene.

13. Nije od utjecaja na drugačije rješavanje ove uprave stvari navod tužitelja da je riječ o nekretnini koja je starija od 40 godina i koja se nalazi u neodržavanoj zgradi Potonje iz razloga što iz stanja spisa proizlazi da je među korištenim usporednim najveće vrijednosti (3.239,25 €/m[2] ) upravo onaj koji se odnosi na stan u zgradi izgrađenoj 1968. (zgrada tužitelja izgrađena 1980.).

14. Navod tužitelja da u prilog realnosti ugovorene cijene govore i podaci o prethodnoj prodaji iste nekretnine na javnoj dražbi od 1. lipnja 2022., gdje je postignuta cijena iznosila 98.214,88 €, što znači da je cijena po kojoj su oni kupili nekretninu (114.000,00 €) čak 16 % viša, nije od utjecaja na ispravnost obavljene procjene. Vezano uz prethodni navod, prije svega valja istaknuti da je riječ o cijeni koja je postignuta u ovršnom postupku u kojem je prethodni vlasnik nastupao kao ovrhovoditelj i u kojem je vrijednost nekretnine (715.000,00 kn), kao početna prodajna cijena, utvrđena temeljem Procjembenog elaborata kojeg je dostavio ovrhovoditelj. Osim toga, valja napomenuti i to da je, prema službenim podacima Državnog zavoda za statistiku (koji se mogu pronaći na njihovoj internet stranici) prosječni rast cijena nekretnina u RH zabilježio veliki rast i to u 2021. 9%, u 2022. 14,8 %, a u 2023. 11,9%, pri čemu je, prema istim tim podacima najviši rast zabilježen u Gradu Zagrebu te županijama na moru.

15. Slijedom obrazloženog, ovaj Sud zaključuje da se osporavane odluke tuženika i prvostupanjskog tijela temeljene na pravilno i potpuno utvrđenom činjeničnom stanju i pravilnoj primjeni materijalnog prava, slijedom čega se utvrđuje da istima nije povrijeđen zakon na štetu tužitelja te je stoga, temeljem odredbe čl. 116. st. 1. ZUS-a, valjalo odlučiti kao u izreci.

U Rijeci 26. lipnja 2026.

Sudac

Vedran Juričić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude (čl. 126. st. 6. ZUS-a).

DNA:

- prvotužitelju ĆL, putem e-Komunikacije

- drugotužiteljici TL, putem opunomoćenika za primanje pismena

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5