REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-4584/2026-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Saši Bušić, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice BK, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupana po punomoćniku Josipu Tabaku, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Kaligrafija d.o.o., OIB: 19870761807 iz Zagreba, Freudeova 3, zastupan po stečajnoj upraviteljici Ireni Kelava, radi uvrđenja ništetnosti, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 6. svibnja 2026. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i stečajnog upravitelja tuženika, 26. lipnja 2026.

p r e s u d i o  j e:

I Utvrđuje se da je bez ikakvog pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 19. siječnja 2011. godine između prodavatelja DK OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], po punomoćnici BK i kupca Kaligrafija d.o.o. Rijeka, Jadranski trg 1, OIB:19870761807, ovjerenog kod javnog bilježnika Lade Draškić, posl.br. OV-287/11 kojim je DK prodala nekretninu – suvlasnički udio 11/50 kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ZK TIJELO III, u naravi obiteljska stambena zgrada na [adresa], sagrađena na 44/136,3 dijela čkbr. [katastarska čestica], upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], /sada u istom zk ulošku upisano kao ZK tijelo III – 2. Suvlasnički dio:220/1000/, sve upisano kod zemljišnoknjižnog odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

II Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora o kupoprodaji od 19. siječnja 2011. godine ovjerenog kod javnog bilježnika Lade Draškić, posl.br. OV-287/11 sklopljen između tužiteljice DK, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], po punomoćnici BK i tuženika Kaligrafije d.o.o. u stečaju, OIB: 19870761807, Zagreb, Freudeova 3 /ranije Rijeka, Jadranski trg 1/ te da se na nekretnini iz točke I. presude - ZK tijelo III – 2. Suvlasnički dio:220/1000, /ranije 11/50 dijela/, u naravi obiteljska stambena zgrada na [adresa], sagrađena na 44/136,3 dijela čkbr. [katastarska čestica] - DVORIŠTE NA SREBRENJAKU BR.22 u površini od 136,3 čhv odnosno 490 m2, sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], izvrši brisanje prava vlasništva s imena tuženika Kaligrafije d.o.o. u stečaju, OIB: 19870761807, Zagreb, Freudeova 3 koje je u zemljišnim knjigama provedeno pod posl. br. Z-17648/2011. od 06. travnja 2011. g., te uknjiži pravo vlasništva na ime tužiteljice BK, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] u cijelosti, što je tuženik dužan trpjeti te se istome ne može protiviti.

III Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi trošak ovog postupka u iznosu od 6.129,05 eur sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 26. lipnja 2026. godine pa do isplate, po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. ZOO-a, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je ŽK, [adresa], vlasnica je i posjednik nekretnine upisane u k. o. [katastarska općina] i to: suvlasnički dio 11/50 k. č. br. [katastarska čestica], ZK tijelo III. u naravi obiteljska stambena zgrada na Srebrenjaku br. 22, sagrađena na 44/136,3 dijela, čkbr [katastarska čestica], upisanu u ZK ul. br. [broj ZK uloška], (više ZK tijela), k. o. [katastarska općina], uknjiženo pri Općinskom građanskom sudu u Zagrebu. Zbog teške nepokretnosti i lošijeg zdravstvenog stanja I tužitelj ŽK je svojoj kćerki ovdje II tužitelju TK dala Specijalnu punomoć na temelju koje joj je odobrila da u njeno ime obavlja određene poslove i radnje koje je ona zbog teže tjelesne pokretljivosti i bolesti bila spriječena obavljati. Punomoći je bilo obuhvaćeno i pravo raspolaganja opisanom nekretninom. I Tužitelj je zbog bolesti zapao u tešku materijalnu situaciju, pa je II Tužitelj bez znanja I Tužitelja, misleći da će kratkotrajnom posudbom prebroditi krizno razdoblje, posudila sredstva u iznosu od 508,56 eur temeljem Ugovora o zajmu br. MJ/2010-12-21 sa zajmodavcem HK ovdje I Tuženim navodeći u ugovoru da je II tužitelj BK. TK, na temelju citiranog ugovora dužna vratiti zajam na način da će navedeni iznos podmiriti u jednom mjesečnom anuitetu te u tu svrhu ima predati i ovjeriti bjanko zadužnicu ili druge elemente osiguranja za koje zajmodavac smatra da su potrebni. II Tužitelj BK, isplatila je kao opunomoćenik I Tužiteljice iznos za koji se I Tužiteljicu teretilo temeljem ugovora broj MJ/2010-12-21 น zakonom predviđenom roku, što je vidljivo iz potvrde br. 3095-1 od 19.01.2011, što je I Tužiteljica također saznala naknadno i na osnovu cjelokupnog saznanja i podigla ovu Tužbu. Istog dana, 19.01.2011. godine, II Tužitelj BK, u ime i za račun AK, [adresa] sklapa Ugovor o kupoprodaji broj OV-286/11 između stranaka I tužitelja po opunomoćeniku ovdje II Tužitelja, sa II tuženim. Prema uvidu u Ugovor o kupoprodaji isti se sklapa i ovjerava u uredu Javnog bilježnika Lade Draškić, a temeljem kojeg se gore citirana nekretnina, u naravi stan na Srebrenjaku 30, veličine 130 m2, prodaje za samo 200.000 kn. U ugovoru nije navedeno da je prilikom sklapanja Ugovora o kupoprodaji priložena Specijalna punomoć kao i broj punomoći što je zakonom propisano, a sam ugovor, osim što je sklopljen na temelju lihvarenja, je bez ovih bitnih činjenica navedenih u ugovoru i ništavan. Zemljišno knjižni odjel nije smio na temelju takovog ugovora, bez potpunih činjenica i bez dokaza da je DK, I tužiteljica odobrila prodaju, uknjižiti vlasništvo na stjecatelja, tj. II tuženog. S obzirom da davatelj punomoći DK, nije u vrijeme sklapanja ugovora imala saznanja o počinjenim radnjama, naknadnim ispitivanjem saznala je da je u svim radnjama oko sklapanja ugovora posredovao EK, a dogovori su se odvijali i u uredu trgovačkog društva III tuženog i to u Zagrebu, na adresi [adresa]. Svim radnjama, kao i u uredu Javnog bilježnika bila je prisutna i FK, koja svjedoči da je u uredu istog javnog bilježnika isplaćen iznos od svega 9.000,00 eur, dok je zaduženje a ne kupoprodajna cijena iznosila 15.000 eur (dakle 9.000,00 eur plus obračunana kamata). Ugovor je sklopljen na temelju posudbe navedenog iznosa, a ne Ugovora o kupoprodaji, a II, III i IV tuženi iskoristili su privremenu tešku situaciju vlasnika nekretnine ovdje I tužiteljice, te su bez njenog znanja sklopili ugovor sa II tuženom i bez da je ona usljed okolnosti kojima je bila izložena (pritisak) bila svjesna posljedica sklopljenog zelenaškog ugovora. Člankom II Ugovora o kupoprodaji navedeno je da su stranke sporazumne da je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku sklapanja ugovora 200.000 kn, što je nepojmljivo i bez ikakvog pravnog temelja, s obzirom na prosječnu cijenu vrijednosti m2 stambenog prostora na Srebrenjaku, Zagreb, u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, te je isti protivan ne samo Zakonu o obveznim odnosima, već i Ustavu RH. Iz predmetnog Ugovora o kupoprodaji broj OV-286/11 sklopljenog dana 19.01.2011. godine kod Javnog bilježnika Lade Draškić evidentno je da se kupac ovdje II tuženik Kaligrafija d.o.o. u ugovoru poziva na Zapisnik o vrijednosti nekretnina sklopljen između II tužitelja kao opunomoćenika i II tuženika, međutim i ovdje ne priliježe Specijalna punomoć koja je nužna kao dokaz svakom dokumentu koji bi se sklopio ili ovjerio u ime i za račun davatelja punomoći. Osim opisanog, ni BK II tužitelj, ni Kaligrafija d.o.o. II tuženi nisu temeljem važećih Zakona RH ovlašteni za procjenjivanje vrijednosti nekretnina. Za navode iz Članka I. točke 2. Zapisnika o vrijednosti nekretnina nema stvarnih dokaza kojima bi stranke dokazale da je prodavatelj (u ovom slučaju I tužitelj koji je i vlasnik nekretnine) prodavao više puta nekretninu, te da nije mogao postići bolju cijenu. Naime, ne postoji nekretnina u centru grada Zagreba čija tržišna vrijednost ne bi premašila 1500 kn odnosno 200 eur/m2, pa čak ni obična ledina, te je ova točka iz Zapisnika u apsolutnom neskladu sa svim važećim Zakonima RH, te stvarne vrijednosti nekretnine i kao takva ništava. Nadalje, ovaj Zapisnik o vrijednosti nekretnina (koji nema broja pod kojim je sklopljen niti bilo kakvog drugu identifikacijsku oznaku i ne predstavlja stvarnu volju tužitelja) nije sastavni dio ugovora o kupoprodaji, pa se niti jedna od stranaka niti ne može na njega pozivati kao temeljnoj osnovi na kojoj počiva kupoprodajna cijena, a napose uzevši u obzir da nije ovjeren kod javnog bilježnika, da istom ne priliježe Specijalna punomoć ovjeren od strane vlasnika nekretnine, koji mora biti sastavni dio ovjerenog dokumenta, te da vlasnik nekretnine ovdje I tužitelj nema saznanja niti je dao odobrenje za prihvaćanje ovog i ovakvog zapisnika. I tužitelj je također osobnim istraživanjem, saznao da je dana 19.01.2011. godine sklopljen i Ugovor o najmu broj 11KNMJ između I tužitelja sklopljenom po opunomoćeniku tj. II tužitelju i II tuženika kojim su ugovorne strane ustanovile da se sklapa najam za citiranu nekretninu iz točke I ove tužbe na 99 mjeseci, te da Ugovor stupa na snagu 19.01.2011. godine. Ovaj Ugovor je također sklopljen bez znanja i bez pristanka I tužitelja, a uvidom u zemljišne knjige očigledno je da u trenutku sklapanja ovog ugovora II tuženik nije bio vlasnik predmetne nekretnine, niti ovlašten istom raspolagati, posjednik nije niti do dana podnošenja ove tužbe (Z-2705/11) rješenje od 24. siječnja 2011 godine kojim se odbacuje prijedlog za uknjižbu prava vlasništva pa je dakle, temeljem svih važećih propisa Ugovor o najmu broj 11 KNMJ ništav. II tužitelj izložen ogromnom pritisku i ucjeni II tuženika, III tuženika i IV tuženika, da bi zajedno sa I tužiteljem, vlasnikom stana iselio iz njega dana 20.04.2011. godine, i bez suglasnosti I tužitelja u čije ime navodno sklapa predmetnu izvansudsku nagodbu, također bez priložene punomoći na koju se pozivaju u predmetnom dokumentu, potpisuje u ime i za račun I tužitelja nagodbu kojom se utvrđuje da je Ugovor o najmu raskinut, te da su stranke suglasne podmiriti navodni dug temeljem „najma" predmetne nekretnine, te se obvezuju napustiti nekretninu u roku od 15 dana od dana potpisa. I ova nagodba je temeljem svih opisanih činjenica ništava. Ugovor o najmu nije sklopljen sa vlasnikom nekretnine pa je dakle sklopljen sa neovlaštenom osobom, pa niti izvansudska nagodba kao takva nema značaj Izvansudske nagodbe koja da bi bila valjana mora imati zakonom propisanu formu, naročito uzevši u obzir da joj ne priliježe Specijalna punomoć ovjerena od strane I tužitelja u čije ime je navodno sklopljena. Saslušanje stranaka V Pošto su II, III, IV tuženi iskoristili tešku i izvanrednu situaciju, kao i činjenicu da I tužiteljica nije bila upućena u radnje koje su izvršene na nekretnini u njenom vlasništvu, a kako su se u međuvremenu te teške i izvanredne situacije sanirale, to I tužitelj i II tužitelj podnose ovu tužbu.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev. Tuženik navodi da nije razvidno na koji način bi eventualno nesavjesno postupanje tuženika prema I tužiteljici imalo bilo kakve posljedice po tuženika. Tuženik na nikakav način nije mogao biti upoznat sa socijalnim prilikama tada I tužiteljice DK te je bespredmetan navod da ugovorne stranke ne bi bile ovlaštene same određivati vrijednost nekretnine, predlaže da se odbije tužbeni zahtjev u cijelosti.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u ugovor o kupoprodaji od 19.01.2011., ugovor o najmu od 19.01.2011., zk izvadak za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], presliku izvatka presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj 14 KOV-US-36/14 od 25. travnja 2014. godine.

4. Nesporno je da je DK umrla te je nasljednik II tužiteljica.

5. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 19. siječnja 2011. godine sud je utvrdio da je sklopljen između prodavatelja DK i kupca, ovdje tuženika.

6. Uvidom u pravomoćnu odluku Županijskog suda od 25. travnja 2014. godine razvidno je da je jedan od sudionika pravnih radnji poduzetih na štetu tužiteljice od strane tuženika, odnosno tuženikovog suradnika ČK koji je priznao počinjenje kaznenih dijela protiv javnog reda, zločinačkim udruženjem, opisano i kažnjivo pop čl. 328. st. 1. KZ-a, protiv imovine lihvarskim ugovorom opisano u čl. 242. KZ-a, temeljem kojeg ugovora je od tužiteljice protupravno pribavio novac i drugu imovinu u iznosu od najmanje 203.182,00 kn. Opisanim kaznenim dijelima, a prema pravomoćnoj sudskoj presudi obuhvaćen je i ugovor koji je predmet ovog spora, a koji je naveden u obrazloženju navedene odluke. Pravomoćnom odlukom utvrđeno je kako su okrivljenici pri počinjenju kaznenih dijela i u svrhu prikrivanja stvarne naravi pravnih poslova koristili upravo za tu svrhu osnovana trgovačka društva, a među kojima je naveden i tuženik. Ugovor o kupoprodaji nekretnina od dana 19. siječnja 2011. godine zaključen je počinjenjem opisanih kaznenih dijela te je parnični sud vezan navedenom presudom.

7. Za sud je nesporno kako je tuženik kao pravna osoba na nedopušten, prijevaran način temeljem prividnog ugovora o kupoprodaji nekretnine stekao vlasništvo na nekretnini tužiteljice i svoje vlasništvo je upisao u zemljišne knjige.

8. Za sud je nesporno da je DK u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji bila u iznimno teškoj financijskoj, materijalnoj i životnoj situaciji.

9. Nesporno je za sud da tuženik nije DK a niti nasljedniku tužiteljice isplatio kupoprodajnu cijenu, a što tuženik nije dokazao jer kao pravna osoba svoje financijsko poslovanje mora dokumentirati relevantnim i valjanim ispravama, vjerodostojnom dokumentacijom o izvršenoj novčanoj transakciji.

10. Istog dana kada je zaključen ugovor o kupoprodaji nekretnine, DK je bila prisiljena zaključiti i ugovor o najmu stana, zapisnik o vrijednosti nekretnine i poseban dogovor o mogućnosti povrata otkupa predmetnog stana, a što ukazuje na činjenicu kako se radilo o prividnim ugovorima, koje tužiteljica nije željela zaključiti niti potpisati, a poglavito ugovorom prodati svoju jedinu nekretninu, ovdje se radilo o ugovorima čiji sadržaj nije istinit, a jedini cilj zaključenja ovih ugovora bio je za tuženika stjecanje nekretnine u vlasništvu tužiteljice.

11. Prema odredbi čl. 282. ZOO-a u ovom slučaju ugovor nije niti nastao te se ima smatrati da isti nije niti zaključen.

12. Navedeni ugovori jasno ukazuju da ugovor o kupoprodaji nekretnine ne odgovara stvarnoj volji potpisnika, a da volja DK nije bila da tuženik stekne vlasništvo sporne nekretnine, a što je vidljivo jer nije niti došlo do promjene posjeda predmetne nekretnine, a činjenica da je dogovorena mogućnost povratnog prava otkupnog stana u slučaju urednog plaćanja ugovorne mjesečne najamnine potvrđuje da među strankama nije niti zaključen ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, a prema čl. 282. i 284. ZOO-a, radi se o unaprijed smišljenom fiktivnom i prividnom ugovoru o kupoprodaji nekretnine koji nema nikakvog učinka među ugovornim stranama.

13. Cijeneći provedene dokaze sud je utvrdio da je bez ikakvog pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 19. siječnja 2011. godine između prodavatelja DK OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], po punomoćnici BK i kupca Kaligrafija d.o.o. Rijeka, Jadranski trg 1, OIB:19870761807, ovjerenog kod javnog bilježnika Lade Draškić, posl.br. OV-287/11 kojim je DK prodala nekretninu – suvlasnički udio 11/50 kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ZK TIJELO III, u naravi obiteljska stambena zgrada na [adresa], sagrađena na 44/136,3 dijela čkbr. [katastarska čestica], upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], /sada u istom zk ulošku upisano kao ZK tijelo III – 2. Suvlasnički dio:220/1000/, sve upisano kod zemljišnoknjižnog odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

14. Za sud je nedvojbeno da je tužiteljica kao i prednica tužiteljice, majka DK kao prijašnji zemljišno-knjižni vlasnik nekretnine ima ovlaštenje za podnošenje tužbe radi brisanja, a prema odredbi čl. 150. ZZK radi zaštite svog ranije upisanog knjižnog prava. Odredbom čl. 150. navedenog zakona propisuje se da je nositelj knjižnog prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe, ovlašten radi zaštite svoga prava zahtjeva brisanje svake uknjižbe i uspostavu prijašnjeg zemljišno-knjižnog stanja jer je tužiteljica bila upisana u zemljišnoj knjizi neposredno prije provedbe spornog upisa i aktivno je legitimirana tražiti brisanje upisa prava vlasništva sa imena ovdje tuženika čija pasivna legitimacija nije sporna. Uvidom u zk izvadak od dana podnošenja tužbe pa do danas došlo je do promjene zk stanja u zemljišnim knjigama u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u pogledu izraženih suvlasničkih dijelova nekretnine sa ranijih 11/50 sada važećih 220/1000, stoga je valjalo odlučiti da se nalaže zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu uspostava zemljišno-knjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora o kupoprodaji od 19. siječnja 2011. godine.

15. Sud je odlučio temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a da je tuženik dužen nadoknaditi parnični trošak tužiteljici u iznosu od 6.129,05 eur, koji se sastoji od: ročište 6.12.2017. 250 bodova, podnesak 25.03.2019. – 25 bodova, ročište 10.04.2019. – 500 bodova, podnesak 21.05.2020. – 25 bodova, podnesak 18.06.2021. -25 bodova, podnesak 8.07.2021. – 25 bodova, ročište 5.02.2025 - 500 bodova, podnesak 4.04.2025. - 500 bodova, ročište 6.05.2026. – 500 bodova, a što ukupno iznosi za rad odvjetnika prema OT 4.700,00 eur, PDV 1.175,00 eur, trošak pristojbe na presudu 254,05 eur.

U Zagrebu, 26. lipnja 2026.

Sudac:

Saša Bušić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude strankama je dopuštena žalba u roku od 8 dana od primitka prijepisa presude. Žalba se podnosi pisanim putem u 4 istovjetna primjerka putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Županijski sud.

DNA:

- tužitelju po pun

- tuženiku po stečajnom upravitelju