REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

[adresa] Z 5

Poslovni broj: Us I-1222/2025-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Upravni sud u Rijeci, po sutkinji po sutkinji Dubravki Zec, uz sudjelovanje zapisničarke Mirjane Jakić, u upravnom sporu tužiteljice ZTČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa opunomoćenik Željko Vuksanović, odvjetnik u Rijeci, Krešimirova 2, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, OIB: 95093210687, Ulica Republike Austrije 14, Zagreb, radi određivanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera, 25. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev radi poništenja privremenog rješenja Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I-371-01/24- 13/1227, URBROJ: 531-14-3-25-11 od 30. travnja 2025.

II. Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu troškova ovog spora.

r i j e š i o  j e

Odbija se prijedlog tužiteljice za određivanjem odgodnog učinka tužbe.

Obrazloženje

1. Privremenim rješenjem Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I-371-01/24-13/1227, URBROJ: 531-14-3-25-11 od 30. travnja 2025. pod toč. I. izreke ukida se privremeno rješenje KLASA: UPI-371-01/24- 13/1227 URBROJ: 53101-25-5 od 10. veljače 2025. Toč. II. izreke utvrđeno je da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine određen točkom III. tog rješenja, a Republika Hrvatska preostalih 50% određen točkom IV. tog rješenja. Toč. III. Izreke određno je da je zaštićeni najmoprimac ZTČ, koji sa članovima kućanstva ZT živi u stanu površine 116,00 m2, na adresi [adresa], 4. kat, dužan plaćati vlasniku stana (najmodavcu): KT, dio prosječne najamnine u visini od 543.75 eura na račun otvoren kod Privredna banka Zagreb d.d., IBAN: [broj bankovnog računa]. Toč. IV. izreke određeno je da ostali iznos prosječne najamnine u visini 543.75 eura, vlasniku stana (najmodavcu) navedenom u točki III. isplaćuje Republika Hrvatska na račun otvoren kod Privredna banka Zagreb d.d., IBAN: [broj bankovnog računa], počevši od najamnine koja vlasniku pripada za mjesec lipanj 2025. pa do prestanka statusa prijelaznog zaštićenog najma u predmetnom stanu. Toč. V. izreke određeno je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznos prosječne najamnine naveden u točkama m. i IV. dužni plaćati na bankovni račun vlasnika stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Toč. VI. izreke određeno je da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Toč. VII. izreke određeno je da je osoba navedena kao vlasnik u točki III. tog rješenja obvezna u roku od 15 dana od dana primitka tog rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog stana. Toč. VIII. izreke odbačen je zahtjev zaštićenog najmoprimca ZTČ od 13. ožujka 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. Toč. IX. izreke naloženo je Upravi za financije, javnu nabavu i strateško planiranje isplata sredstva na način predviđen u točkama IV. i V. izreke tog rješenja.

2. Privremenim rješenjem Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I-371-01/24-13/1227, URBROJ: 531-01-25-5 od 10. veljače 2025. pod toč. I. izreke utvrđeno je da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50% iznosa prosječne najamnine određen točkom II. tog rješenja, a Republika Hrvatska preostalih 50% određen točkom III. tog rješenja, toč. II. izreke određeno je da je zaštićeni najmoprimac ZTČ koji sa članovima kućanstva ZT u stanu površine 116,00 m2, na adresi [adresa] K 1, Rijeka, 4. kat, dužan plaćati vlasniku stana (najmodavcu): KT , OB. 31489303160, dio prosječne najamnine u visini od 543.75 eura na račun otvoren kod Privredna banka Zagreb d.d., IBAN:

[broj bankovnog računa]; toč. III. izreke određeno je da ostali iznos prosječne najamnine u visini 543.75 eura, vlasniku stana (najmodavcu) navedenom u točci II. isplaćuje Republika Hrvatska na račun otvoren kod Privredna banka Zagreb d.d., IBAN: [broj bankovnog računa], do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz predmetnog stana; toč. IV. izreke određeno je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznos prosječne najamnine naveden u točkama II. i III. dužni plaćati na bankovni račun vlasnika stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec; toč. V. izreke određeno je da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine; toč. VI. izreke određeno je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni vlasniku stana (najmodavcu) najkasnije do 31. ožujka 2025. platiti svaki svoj iznos prosječne najamnine koji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja 2025. do 31. ožujka 2025.; toč. VII. izreke određeno je da će ako 50% iznosa prosječne najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćat razliku od 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine; (toč. VIII. izreke određeno je da je ako, sukladno točki VII. tog rješenja mjesečni iznos prijelazne zaštićene najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda njegova kućanstva, zaštićeni najmoprimac obvezan u roku od 30 dana od primitka tog rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje. Zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti; toč. IX. izreke određenop je da je osoba navedena kao vlasnik u točki II. tog rješenja obvezna u roku od 15 dana od dana primitka tog Rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog stana; toč. X. izreke naloženo je Upravi za financije, javnu nabavu i strateško planiranje isplata sredstva na način predviđen u točki III. izreke tog rješenja.

3. Tužiteljica je u cilju osporavanja zakonitosti rješenja tuženika od 30. travnja 2025. pravodobno podnijela tužbu sudu. U tužbi navodi da je osporavanim privremenim rješenjem od 30. travnja 2025. odbačen zahtjev tužiteljice od 13. ožujka 2025., jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. U odnosu na navedeno ističe kako tužiteljica nije podnijela zahtjev 13. ožujka 2025. već prigovor na privremeno rješenje od 10. veljače 2025. i to stoga jer je mišljenja da je označenim rješenjem suprotno odredbi čl. 6. toč. 3. Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj: 28/13, 36/24), po kojoj odredbi je svatko u Republici Hrvatskoj dužan poštovati pravomoćnu i ovršnu, odnosno izvršnu sudsku odluku, odnosno, suprotno odredbi čl. 6. toč. 2. istog Zakona, po kojoj "odluku suda smije mijenjati i ukidati samo sud u čiju nadležnost spada predmet u postupku propisanim zakonom", tuženik de facto suprotno Zakonu, ukinuo pravomoćnu i ovršnu presudu Općinskog suda u Rijeci poslovni broj P-2260/97 od 15. lipnja 2000. Nadalje, navodi da je potonje označenom presudom propisano da "najmoprimac ima pravo na najamninu koja se utvrđuje temeljem uvjeta i mjerila koja utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja će stupiti na snagu 1. siječnja 1998. godine" te da se radi o pravomoćnoj odluci koja je mjerodavna za pravne odnose stranka, ali obvezuje i treće osobe te se ista može ukinuti samo po izvanrednom pravnom lijeku. Također, ističe da je tuženik donošenjem osporavanog rješenja postupio suprotno obvezujućoj odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. kojom su ukinute odredbe čl. 28.a, 28.b, 28.c, 28.d, 28.e, 28.f, 28.g, 28.h, 28.i, 28.m i 28.n Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98,22/06 i 68/18) i čl. 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 68/18). Označenom Odlukom Ustavnog suda ukinute su, uz ostalo, odredbe Zakona o najmu stanova koje su propisivale povećanje iznosa te najamnine pa je to za posljedicu imalo da su prestankom tih odredbi Zakona o najmu stanova tj. od dana 25. rujna 2020., najmoprimci dužni plaćati najamninu, onakvu kakvu su plaćali prije stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 68/18), tj. onakvu kakvu su plaćali na dan 31. kolovoza 2018. Slijedom iznesenog, zaključuje kako se osporavanim privremenim rješenjima tuženik upustio u rješavanje pravne stvari za koju su nadležni redovni sudovi, pa je time povrijeđena stvarna nadležnost sudova. Slijedom svega navedenog, predloženo je sudu donošenje presude kojom se poništavaju privremena rješenja tuženika od 30. travnja 2025. i 10. veljače 2025.

4. Tužiteljica je ujedno predložila sudu određivanje odgodnog učinka tužbe obzirom da bi se provođenjem rješenja protiv kojeg je ustala ovom tužbom tužiteljici nanijela velika šteta koja bi se teško mogla popraviti, jer se uvećana najamnina koja je dosad plaćena, vrlo vjerojatno neće vratiti, a propisana najamnina jako opterećuje zajedničko domaćinstvo, a odgoda nije protivna javnom interesu. Šteta koju trpi tužiteljica je materijalna i nematerijalna. Tužiteljica živi u zajedničkom domaćinstvu sa sestrom. Obe su umirovljenice u sedamdesetim godinama. Mirovine im prelaze 50% od najamnine u prelaznom razdoblju pa ne mogu dobiti smanjenje najma po tom osnovu. Kako se ne zna koliko će prelazno razdoblje trajati, a odlučile su se za treću mjeru (zamjenski stan), ne mogu planirati život, ni procijeniti troškove koje mogu očekivati radi selidbe. Obzirom da bi se trebale odseliti u vjerojatno puno manji stan, za očekivati je da će se morati "riješiti" dijela namještaja i sl. Tužiteljica ističe kako je zapravo ta mjera neučinkovita i stoga jer zamjenskih stanova nema, a država nije odredila rok u kojem će eventualno izgraditi zamjenske stanove. Najamnina u "prelaznom razdoblju" značajno utječe na standard domaćinstva, a neizvjesnost i strah od gubitka doma koja traje već tridesetak godina, značajno umanjuje kvalitetu života. Tridesetogodišnja neizvjesnost i nemogućnost efikasnog rješenja prava na dom uzima danak i na zdravlju tzv. "zaštićenih najmoprimaca”. Mjere koje su ponuđene Zakonom o izvršenju presude Statileo ne osiguravaju nikakvu dodatnu mogućnost zaštite "zaštićenih najmoprimaca" kojih većina pripada socijalno ugroženim društvenim skupinama (umirovljenici stariji od 65 godina, osobe s invaliditetom i sl.), a to predstavlja povredu zabrane neizravne diskriminacije iz čl. 14. st. 1. Ustava Republike Hrvatske, odnosno st. 2. čl. 2. Zakona o suzbijanju diskriminacije. Zaključno, tužiteljica ističe da joj je oduzeto pravo na dom jer stalno miješanje države u stanarska prava tužiteljice i urušavanje socijalnog statusa obitelji čini pravo na dom mrtvim slovom na papiru.

5. Tuženik je u odgovoru na tužbu potvrdio da je točno da je 10. veljače 2025. doneseno privremeno rješenje od 10. veljače 2025. pa zatim po prigovoru tužiteljice privremeno rješenje od 30. travnja 2025., kojim je sukladno čl. 18., čl. 19. i čl. 20. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-l3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj 36/2024, dalje: Zakon) regulirao iznos i način plaćanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera za izvršenje Presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (Broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-1-3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj 153/2024, dalje: Program mjera) između tužiteljice i vlasnika stana u kojem tužiteljica ostvaruje svoj status, ranije zaštićenog najma, a nakon 1. siječnja 2025. prijelaznog zaštićenog najma. Naime, tužiteljica je 8. srpnja 2024. podnijela zahtjev za unos stana na adresi [adresa] u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (dalje: Registar). Tuženik je po zaprimljenom zahtjevu i priloženoj dokumentaciji utvrdio da je na temelju stanarskog prava stečenog od strane tužiteljice (a koje je stečeno prije 5. studenog 1996.), stupanjem na snagu odredbi Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, 36/24) na predmetnom stanu nastao status zaštićenog najmoprimca. Naime, tužiteljica je uz Obrazac za prijavu stana u Registar dostavila i rješenje Odsjeka za stambene poslove Rijeka, Županije Primorsko-goranske KLASA: OP-1-371- 03/9602/37-VD/MS URBROJ: 2170-04-03-96-8 od 25. studenog 1996. te presudu Općinskog suda u Rijeci poslovni broj P-2260/97 od 15. lipnja 2000. Nadalje, tužiteljica je uz prijavu stana u Registar dostavila i Elektronički zapis o prebivalištu Ministarstva unutarnjih poslova broj zapisa: 2024-0000-37053 kontrolni broj: 539-244-478 iz kojeg je vidljivo da tužiteljica ima prijavljeno prebivalište na adresi predmetnog stana od 30. lipnja 1987. do danas. Iz prethodno navedene dokumentacije konkretno rješenja Odsjeka za stambene poslove Rijeka, Županije Primorsko-goranske KLASA: UP-l- 371-03/96-02/37-VD/MS URBROJ: 2170-04-03-96-8, u upravnom postupku je nesporno utvrđeno da je izvorni nositelj stanarskog prava bio JT, otac tužiteljice, a koje pravo je po njegovoj smrti preuzela IT, majka tužiteljice i prednica tužiteljice, nakon čije smrti stanarsko pravo preuzima tužiteljica, kako je i utvrđeno u prethodno citiranom rješenju. Nadalje, tužiteljica status zaštićenog najmoprimca, koji je nastao ex lege stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (kojim je stanarsko pravo konvertirano u status zaštićenog najmoprimca) uređuje u sudskom postupku pred Općinskim sudom u Rijeci, a u kojem se donosi presuda poslovni broj P-2260/97, koja je zamijenila Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Tuženik je stoga, izdavanjem privremenog rješenja od 10. veljače 2025. te prateće Potvrde o upisu stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci KLASA: UP/l-371-01/2413/1227 URBROJ: 531-01-25-4 od 10. veljače 2025. utvrdio status zaštićenog najmoprimca, status prijelaznog zaštićenog najma tužiteljici te predmetni stan uvrstio u Registar pod stalnim registarskim brojem. Nadalje, po prigovoru tužiteljice 13. ožujka 2025., podnesenom na privremeno rješenje od 10. veljače 2025., tuženik je donio privremeno rješenje od 30. travnja 2025., kojim je ukinuo privremeno rješenje od 10. veljače 2025., ponovno odlučio o prosječnoj najamnini te odbacio zahtjev tužiteljice obzirom da je prigovor tužiteljice u cijelosti utvrđen neosnovanim.

6. U odnosu na prijedlog za određivanjem privremene mjere tuženik se očitovao kako tužiteljica kao štetu navodi to što joj najamnina vrlo vjerojatno neće biti vraćena, pri čemu ne navodi razlog zbog kojeg bi joj ista trebala biti vraćena. Naime, Zakon ne predviđa mogućnost vraćanja najamnine, niti je tužiteljica navela razloge zašto vlasnik nekretnine u kojoj živi ne bi vratio najamninu (čak i da takva mogućnost postoji prema Zakonu). Nadalje, tužiteljica ni na jedan način ne konkretizira eventualnu nematerijalnu štetu koju bi zbog osporavanog rješenja trpila, ne navodi koja to šteta bi bilo teško popravljiva te iz kojih razloga bi bila teško popravljiva. Stoga tuženik predlaže odbijanje navedenog prijedloga tužiteljice kao neosnovanog.

7. U pogledu navoda tužiteljice da joj je postupanjem države (u odnosu na njeno stanarsko pravo), a i sada postupanjem tuženika povrijeđeno pravo na dom te da se u odnosu na nju (i cijelu skupinu zaštićenih najmoprimaca kojoj pripada) provodi Ustavom zabranjena neizravna diskriminacija, tuženik ukazuje da osporavana rješenja tuženika nisu povrijedila niti ukinula nijedno pravo tužiteljice stečeno prije 2025. godine. Naime, tužiteljica i dalje nastavlja koristiti predmetni stan, zadržavši time pravo na dom i stanovanje u tom stanu. Njena ranija pozicija zaštićene najmoprimke samo je prilagođena novim zakonskim propisima koji od 2025. godine uređuju odnose najma. Drugim riječima, prava tužiteljice koja su joj ranije priznata nisu "oduzeta" niti je postupanjem tuženika "de facto poništena pravomoćna presuda Općinskog suda u Rijeci", već je njen status (i prava koja isti nosi) stavljen u okvir važećeg zakona, uz odgovarajuću nadogradnju obveza (plaćanje dijela prosječne najamnine) i uz zadržavanje zaštite koju novi zakon pruža (državna subvencija dijela najamnine, pravo na preseljenje ili otkup pod povoljnim uvjetima u daljnjim fazama, i dr.).

8. Nadalje, tužiteljica u tužbi ističe kako joj je pravomoćnom sudskom odlukom utvrđen status zaštićenog najmoprimca te tvrdi da tuženik nije smio zanemariti takvu odluku jer time postupa suprotno odredbama Zakona o sudovima. Tuženik ističe da postojanje ranije pravomoćne sudske odluke nije sporno, ali ističe da je ista donesena u pravnom režimu koji je bio na snazi prije stupanja navedenog Zakona. Donošenjem Zakona 2024. godine, Hrvatski sabor je izmijenio zakonski okvir zaštićenog najma i time je promijenjen pravni položaj svih dotadašnjih zaštićenih najmoprimaca s učinkom od 1. siječnja 2025., stoga je tuženik bio dužan postupiti po važećem zakonu, što je i učinio donošenjem osporavanih rješenja. U pogledu navoda tužiteljice da je tuženik postupio suprotno odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-1-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020., ukazuje se da je navedeni Zakon donesen kao odgovor na presude Europskog suda za ljudska prava u grupi slučajeva Statileo protiv Hrvatske, kojima je utvrđeno da je prijašnji sustav zaštićenog najma privatnih stanova narušavao pravo vlasništva vlasnika stanova (čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju). Zakon nastoji uspostaviti pravednu ravnotežu između prava vlasnika i stanarskih prava najmoprimaca te je dio šireg programa mjera izvršenja presuda ESLJP-a. Ustavni sud Republike Hrvatske ispitao je ustavnost navedenog Zakona te je svojim odlukama, primjerice rješenje U-1/1477/2024 od 8. listopada 2024., rješenje U-1/3343/2024 od 12. studenog 2024. kao i odluka i rješenje U-1/4250/2024 od 20. svibnja 2025. , odbio prijedloge za ocjenu ustavnosti Zakona, čime je potvrđeno da je Zakon u skladu s Ustavom Republike Hrvatske. Prema tome, pravni režim prijelaznog zaštićenog najma i osporena rješenja donesena na temelju njega imaju čvrsto utemeljenje u relevantnoj praksi ESLJP-a i Ustavnog suda Republike Hrvatske, što dodatno potvrđuje njihov legitimitet i zakonitost.

9. Na temelju svega naprijed izloženog, tuženik je predložio sudu odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti.

10. Sud je u tijeku spora održao raspravu na ročištu 10. lipnja 2026. u prisutnosti tužiteljice osobno i njezinog opunomoćenika, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika u skladu s odredbom čl. 91. st. 3. u vezi s čl. 89. st. 4. Zakona o upravnim sporovima ("Narodne novine" broj 36/24 i 39/26, dalje: ZUS). Na navedenom ročištu opunomoćenik tužiteljice ustraje u cijelosti kod navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva kao i svih navoda istaknutih tijekom ovog spora. Pored navedenog, ističe kako tužiteljica ustraje pri zahtjevu za poništaj oba rješenja tuženika, a sve zbog činjenično i pravno navedenih razloga, kako u tužbi, tako i u podnesku tužiteljice od 6. rujna 2025., pri čemu drži da su svi oni proceduralni razlozi zbog kojih treba rješenje tuženika od 30. travnja 2025. poništiti, jednakom snagom referentni i u odnosu na ranije tuženikovo rješenje, s obzirom na činjenicu da su oba rješenja svojim sadržajem gotovo identična pa tužiteljica predlaže da se svi oni razlozi zbog kojih drugo rješenje tuženika drži nezakonitim, bez posebnog dodatnog obrazlaganja, uvaže i u odnosu na ranije rješenje. Primjera radi, tuženik je prvim rješenjem, toč. 5. riješio da će ukoliko zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prestati prijelazni zaštićeni najam stana po sili zakona i to prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Postavlja se pitanje, je li ovo rješenje dovoljno jasno, da li su pojmovi zakašnjenja i apsolutnog neplaćanja sinonimi. Tužiteljica je uvjerenja da nisu, a kako tako formulirana odredba u praksi nije izvršiva, za to se rješenje u tom dijelu može kazati da je u isto vrijeme ništavo, kao po zakonu efektivno neizvršivo.

11. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika sud je u tijeku spora izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnog postupka i ovog spora.

12. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.

13. Predmet spora ocjena je zakonitosti rješenja kojim a) prestaje pravni odnos zaštićenog najma, a započinje odnos prijelaznog zaštićenog najma te b) utvrđuje se obveza tužiteljice, kao zaštićenog najmoprimca, plaćanja vlasniku stana dijela prosječne najamnine u stanu na [adresa], na način i pod uvjetima određen u izreci tog rješenja.

14. Donošenju osporenog rješenja tuženika od 30. travnja 2025. prethodio je postupak čiji se tijek u nastavku ukratko iznosi:

- tuženik je 10. veljače 2025. donio privremeno rješenje kojim se utvrđuje prestanak pravnog odnosa zaštićenog najma i početak novog pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma;

- tužiteljica je na to privremeno rješenje od 10. veljače 2025. izjavila prigovor dana 13. ožujka 2025., osporavajući utvrđenu visinu najma, istaknuvši potrebu uključivanja dodatnih kriterija stvarnog stanja nekretnine i tržišne vrijednosti iste te se pored toga pozivajući na prava stečena temeljem pravomoćne presude Općinskog suda u Rijeci poslovni broj P-2260/97 od 15. lipnja 2000.;

- tuženik je odlučujući o prigovoru donio privremeno rješenje od 30. travnja 2025. sadržaj kojeg je ranije citiran.

15. Rješenje od 30. travnja 2025. doneseno je između ostalog pozivom na odredbu čl. 41. st. 2. Zakona o općem upravnom postupku ("Narodne novine" broj: 47/09 i 110/21, dalje: ZUP). Odredbom čl. 41. st. 1. ZUP-a propisano je da zahtjev za pokretanje postupka stranka može neposredno podnijeti javnopravnom tijelu u pisanom obliku ili usmeno na zapisnik, a može takav zahtjev poslati poštom ili dostaviti elektroničkim putem. Stavkom 2. istog članka propisano je da kad službena osoba utvrdi da ne postoje zakonske pretpostavke za pokretanje postupka, rješenjem će odbaciti zahtjev.

16. Nadalje, rješenje od 30. travnja 2025. je doneseno i pozivom na odredbu čl. 100. st. 3. ZUP-a kojom je propisano da ako se prema okolnostima slučaja prije okončanja postupka treba donijeti rješenje kojim se privremeno uređuju sporna pitanja ili odnosi, rješenje će se donijeti na temelju činjenica poznatih u vrijeme njegova donošenja. To rješenje mora biti označeno kao privremeno (privremeno rješenje). Privremeno rješenje ukinut će se rješenjem kojim se rješava o upravnoj stvari. Stavkom 4. istog članka propisano je da se privremeno rješenje u pogledu pravnih lijekova i izvršenja smatra samostalnim rješenjem.

17. Također, rješenje od 30. travnja 2025. je doneseno i pozivom na odredbu čl. 12. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. kojim je u st. 1. određeno da ako mjesečni iznos prosječne najamnine koji je dužan podmiriti zaštićeni najmoprimac utvrđen rješenjem iz članka 9. stavka 1. ovoga Programa mjera prelazi 25% ukupnih 12 mjesečnih prihoda njegova kućanstva, isti je obvezan u roku od 30 dana od primitka rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje.

18. Pravni položaj i odnos zaštićenih najmoprimaca u stanovima u kojima isti to pravo ostvaruju uređen je Zakonom o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj: 36/24, dalje: Zakon).

19. Sam način izvršenja presuda predviđen je Programom mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. kojim je u čl. 12. propisan postupak ispravka rješenja o prosječnoj najamnini i utvrđivanja prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca, odnosno postupanje po prigovoru na iznos prosječne najamnine.

20. Prigovori tužiteljice svode se na iznošenje razloga zbog kojeg ista smatra da odnos zaštićenih najmoprimaca i privatnih vlasnika stanova država nije uredila na adekvatan način. Iako te tvrdnje nisu predmet ovog spora i nadilaze doseg ocjene zakonitosti osporenog rješenja te su po svom sadržaju usmjerene na ocjenu ustavnosti samog Zakona, sud napominje da je donošenje predmetnog Zakona uvjetovano presudom Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Hrvatske iz 2014. godine kojom je Republika Hrvatska upozorena na obvezu uspostave pravične ravnoteže između općeg interesa zajednice, odnosno prava zaštićenih najmoprimaca, s jedne strane, te interesa najmodavaca i njihovih vlasničkih prava, s druge strane, jer nema tog općeg interesa zajednice koji bi opravdao tako značajno ograničavanje vlasničkih prava.

21. Novim Zakonom uređen je odnos vlasnika stanova i zaštićenih

najmoprimaca te se čl. 58. st. 1., propisuje da 1. siječnja 2025. prestaje važiti glava XIII. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, dalje: ZNS) te prestaje status zaštićenog najmoprimca osobama koje su to pravo stekle na temelju ZNS-a, a glede rješenja stambenog pitanja i nastojanja postizanja pravične ravnoteže između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja, predviđa kao opću mjeru državnu subvenciju najamnine od 50% visine koja odgovora prosječnoj slobodno ugovorenoj najamnini na tržištu, dok je preostalih 50% zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasniku. Ovo je pitanje razmatrao i Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci broj: U-I-3343/2024 od 12. studenog 2024. u kojoj se, između ostalog navodi: "… Zadaća je zakonodavca bila urediti probleme vezane uz današnji institut zaštićenog najma tako da novo zakonsko uređenje bude u skladu s Ustavom Republike Hrvatske odnosno pravnim stajalištima Ustavnog suda Republike Hrvatske, te s Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda odnosno pravnim stajalištima Europskog suda za ljudska prava. Drugim riječima, temeljni je cilj osporenog Zakona ustanovljavanje novog zakonodavnog modela koji će biti usklađen s relevantnim sudskim pravnim stajalištima, što ujedno znači i ispravljanje posljedica nepravične raspodjele socijalnog i financijskog tereta uzrokovanog reformom stambenog zakonodavstva iz 1996. godine na štetu vlasnika stanova, uz istodobno stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca. Odredbe Zakona o najmu stanova iz 1996. kojima se uređivao institut 'zaštićenog najma' nalazile su se među prijelaznim i završnim odredbama, iz čega je bila razvidna namjera zakonodavca da takav odnos bude privremen, dok se status tih osoba konačno ne riješi putem sredstava kojima će lokalna samouprava raspolagati nakon prodaje stanova u društvenom vlasništvu. U tom svjetlu treba podsjetiti na utvrđenja Ustavnog suda, sadržana u Odluci i Rješenju broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020., kojom su ukinute odredbe članaka 28.a, 28.b, 28.c, 28.d, 28.e, 28.f, 28.g, 28.h, 28.i, 28.j, 28.k, 28.1., 28.m i 28.n Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18) i članka 6. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova

- ZIDZoNS-a/18 ("Narodne novine" broj 68/18) (u daljnjem tekstu: Odluka Ustavnog suda iz 2020.). U toj je Odluci utvrđeno da su prijelazne odredbe Zakona o najmu stanova iz 1996. godine (a prije njih i odredbe Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo iz 1991. godine) nedvojbeno imale "tranzicijsko obilježje" jer su promijenile pravno-politički koncept stanarskih prava tako da su kategorije dotadašnjih nositelja stanarskih prava "prevedene" u kategoriju (zaštićenih) najmoprimaca, a njihova prava odnosno obveze inkorporirane su u zakon kojim se uređuje obveznopravni odnos iz ugovora o najmu, uz uvažavanje specifičnosti njihova položaja. Iz navedenih činjenica jasno proizlazi da dio navoda koji se odnosi na stečena prava zaštićenih najmoprimaca predstavlja pravno neodrživu konstrukciju. Zaštićeni najam nije podrazumijevao nikakva vlasnička prava. Da je tome tako dokazuju i brojni slučajevi preminulih zaštićenih najmoprimaca čiji nasljednici nisu naslijedili ili na bilo koji drugi način baštinili pravo zaštićenog najma koje je imao njihov prednik."

22. Dakle, argument o tome da se osporenim rješenjem tuženika ne smije mijenjati visina najamnine ako je ona utvrđena pravomoćnom presudom pravno nije osnovan, jer su se te presude donosile primjenom Zakona o najmu stanova iz 1996. godine te se i odnose isključivo na zaštićene najamnine u smislu tog Zakona. U suštini, donošenjem Zakona čije odredbe tužiteljica posredno osporava, prvi put otvara se mogućnost da zaštićeni najmoprimci otkupe stanove po povoljnim uvjetima i tako steknu imovinsko pravo prenosivo i na njihove nasljednike.

23. Ustavni sud Republike Hrvatske u jednoj od svojih odluka U-I-4250/2024, U-I-4945/2024, U-I-5438/2024, U-I-796/2025 od 20. svibnja 2025. bavio se i prigovorima predlagatelja za ocjenu suglasnosti s Ustavom Zakona, vezano za način na koji se vrši obračun visine najamnine, ne nalazeći da je odredbom čl. 18. st. 2. Zakona prema kojoj se visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg) došlo do ustavnopravne povrede.

24. U okolnostima kada je izričitom zakonskom odredbom, koja je prethodno bila predmet ocjene ustavnosti, utvrđen način na koji se utvrđuje visina prosječne najamnine, nije bilo prostora da se u taj izračun uvrste druge uobičajene metode procjene vrijednosti nekretnina izvan onih propisanih tom odredbom.

25. Slijedom svega navedenog, sud ne nalazi da je donošenjem osporenog rješenja od 30. travnja 2025., nakon prigovora tužiteljice, povrijeđen zakon na njezinu štetu iako je istim ukinuto ranije privremeno rješenje od 10. veljače 2025. te doneseno novo privremeno rješenje od 30. travnja 2025. identične izreke vezano za prestanak pravnog odnosa zaštićenog najma i početak novog pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma te određivanjem prosječne najamnine u istom iznosu. Naime, privremenim rješenjem od 30. travnja 2025., sukladno ranije citiranoj odredbi čl. 12. Programa mjera odlučeno je o prigovoru tužiteljice od 13. ožujka 2025. i iako je prigovor od 13. ožujka 2025. (naznačen kako zahtjev od 13. ožujka 2025.) odbačen, umjesto da je isti po stajalištu suda pravilno odbijen kao neosnovan, time nisu nastale štetne posljedice za tužiteljicu. Kod izloženog, sud ne nalazi da je osporenim rješenjem od 30. travnja 2025. povrijeđen zakon na štetu tužiteljice.

26. Pri tome se napominje kako osporeno privremeno rješenje od 30. travnja 2025. nema značaj donošenja glavnog rješenja o upravnoj stvari kako to zaključuje tužiteljica. Naime, u situacijama postupanja temeljem osnovanog prigovora iz odredbe čl. 12. Programa mjera, ranije privremeno rješenje se ukida i donosi novo rješenje kojim još uvijek nije riješena upravna stvar u cjelini. Ovo stoga jer je sukladno Zakonu prijelazni zaštićeni najam privremeno rješenje odnosa koje traje za vrijeme provedbe Programa mjera, a u kojem zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska plaćaju po 50 % prosječne najamnine koja se utvrđuje prema posebnoj formuli propisanoj Zakonom. Za vrijeme trajanja prijelaznog zaštićenog najma u provedbi Programa mjera sukladno čl. 11. Programa donose se privremena rješenja o prosječnoj najamnini. Pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma prestaje brisanjem stana iz Registra stanova o čemu se donosi posebno rješenje (čl. 18. st. 8. Zakona).

27. Zaključno, vezano za navode tužiteljice glede nedovoljne određenosti prestanka zaštićenog najma određenog toč. VI. rješenja od 30. travnja 2025., istoj se ukazuje na sadržaj odredbe čl. 20. st. 5. Zakona, a sukladno kojoj je, i to identičnog sadržaja kao i Zakonska odredba, određen prestanak najma.

28. Slijedom svega navedenog, sud cijeni kako izrekom rješenja od 30. travnja 2025. nije povrijeđen zakon na štetu tužiteljice, dok prigovori tužiteljice nisu od utjecaja na drugačiju odluku u ovoj upravnoj stvari.

29. Stoga je, sukladno odredbi čl. 116. st. 2. ZUS-a, prema kojoj odredbi će sud odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan i kada utvrdi da je u postupku koji je prethodio donošenju pojedinačne odluke bilo nedostataka, ali nisu utjecali na rješavanje predmeta postupka te ako utvrdi da je pojedinačna odluka zasnovana na zakonu, ali zbog drugih razloga od onih navedenih u odluci, sud osporavano rješenje od 30. travnja 2025. utvrdio zakonitim kao pod toč. I. izreke ove presude.

30. Odluka o troškovima spora tužiteljice temelji se na odredbi čl. 147. st. 1. ZUS-a kojom je propisano da stranka koji izgubi spor snosi u cijelosti troškove spora. Stoga, kako je tužiteljica izgubila ovaj spor, to je odbijen njezin zahtjev za naknadu troškova spora te je odlučeno kao pod toč. II. izreke ove presude.

31. Nadalje, tužiteljica je uz tužbu podnijela i prijedlog za određivanjem odgodnog učinka tužbe.

32. Odredbom čl. 42. st. 2. ZUS-a propisano je da sud može odlučiti da tužba ima odgodni učinak ako bi se izvršenjem pojedinačne odluke tužitelju nanijela šteta koja bi se mogla teško popraviti, ako zakonom nije propisano da žalba ne odgađa izvršenje pojedinačne odluke, a odgoda nije protivna javnom interesu.

33. Dakle, da bi sud odredio odgodni učinak tužbe uvjeti iz citirane odredbe čl. 26. st. 2. ZUS-a trebaju biti kumulativno ispunjeni. Međutim, u konkretnom slučaju tužiteljica nije dokazala, a ni obrazložila zašto bi joj izvršenjem pojedinačne odluke nastala šteta koja bi se teško mogla popraviti, jer nije dokazala, a niti učinila vjerojatnim da bi joj izvršenjem osporene odluke tuženika, bio ugrožen egzistencijalni ili neki drugi interes, već će naprotiv, u slučaju da se rješenje tuženika izvrši, a tužiteljica nakon toga uspije u upravnom sporu, tužiteljica moći tražiti naknadu štete, što znači da šteta nije nepopravljiva niti teško popravljiva. Neispunjavanje jednog od zakonom propisanih uvjeta je razlog za odbijanje prijedloga za određivanje odgodnog učinka tužbe. Pri tome se napominje kako tužiteljica neosnovano ukazuje "da joj je oduzeto pravo na dom", jer navedeno ne proizlazi iz izreke osporenog rješenja. Dodaje se da je Ustavni sud Republike Hrvatske u svojim rješenjima (poput onih donesenih u listopadu 2024.) potvrdio da važeći Zakon ne krši Ustav Republike Hrvatske. Zakonodavac je postupio po zahtjevu Europskog suda za ljudska prava da se zaštićenim najmoprimcima osigura mirno uživanje doma, a vlasnicima pravična naknada. Umjesto naglog iseljenja, Zakon propisuje model prema kojem država isplaćuje vlasnicima odgovarajuću naknadu, dok se najmoprimcima osigurava ili nastavak korištenja stana uz subvencioniranu slobodno ugovorenu najamninu (na određeno vrijeme) ili sredstva za otkup, odnosno preseljenje.

34. Stoga, kako nisu ispunjeni uvjeti iz čl. 26. st. 2. ZUS-a valjalo je odbiti prijedlog tužiteljice za određivanje odgodnog učinka tužbe i odlučiti kao u izreci rješenja.

U Rijeci 25. lipnja 2026.

Sutkinja

Dubravka Zec

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude i rješenja dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dostaviti:

- opunomoćeniku Željku Vuksanoviću, odvjetniku u Rijeci, Krešimirova 2

- tuženiku Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike

Hrvatske, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14